龙华区非经营性国有储备土地管理暂行规定征求意见稿

龙华区非经营性国有储备土地管理暂行规定

（征求意见稿）

第一章总则

第一条[制定目的与依据]

为规范龙华区非经营性国有储备土地管理，依据《深圳市土地储备管理办法》、《深圳市人民政府关于印发全面深化规划国土体制机制改革方案的通知》、《深圳市国有未出让土地日常管理暂行办法》、《深圳市宝安龙岗两区城市化转为国有土地交接与管理实施方案》的通知等相关规定，创新储备土地管理体制，实施国有储备地分类管理，结合辖区实际，制定本规定。

第二条[名词释义]

本规定所称龙华区非经营性国有储备土地，是指位于我区的国有未出让用地中除工业用地、物流仓储用地、居住用地、商业服务业设施用地等经营性用地以外的储备土地。

第三条[适用范围]

龙华区范围内非经营性国有储备土地的入库、日常管理、出库等相关管理活动，适用本规定。

非经营性国有储备土地包括：

（一）规划为农地、林地、水库、公园等且未划定管理线的储备土地；

（二）已明确由区负责建设的文教体卫、市政道路等城市基础设施和公共服务设施的储备土地；

（三）其他非经营性国有储备土地。

第四条[管理原则]

龙华区非经营性国有储备土地管理，根据城市规划功能，实行依职能管理和属地管理相结合的原则。

第五条[管理分类]

龙华区非经营性国有储备土地，按照城市规划功能划分为：（一）农业用地（含基本农田）；

（二）水库、水源保护区、河道范围内用地；

（三）城市公园（含城市公共绿地）、郊野公园用地和林业用地；

（四）已明确由区负责建设的文教体卫、市政道路等城市基础设施和公共服务设施的用地；

（五）其他可建设用地。

第六条[管理方式]

龙华区非经营性国有储备土地，采用自行管理和委托管理相结合的方式实施管理。

第七条[职责分工]

（一）区城市更新局是龙华区非经营性国有储备土地的主管部门，负责统筹本区非经营性国有储备土地管理工作，会同农业、林业、水务、公园等行业主管部门，按照“以城市规划功能为主导、结合现状、方便管理”的原则，分类移交各行业主管部门；负责组织开展非经营性国有储备土地现状验收，办

市区经营性用地建筑密度、容积率计算及建筑层高控制规定

XX市区经营性用地建筑密度、容积率计算及建筑层高控制规定为进一步规范经营性用地建筑密度、容积率的计算及建筑层高的规划管理，根据《浙江省城乡规划条例》、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》、《XX市区城市规划管理技术规定》等规定，结合XX市区实际，制定本规定。一、适用范围本规定适用于XX市区经营性用地以出让方式提供国有土地使用权的住宅、商务、商业类建设项目。二、建筑密度计算 1、建筑密度系指在规划建设用地内，建筑基底面积的总和与规划建设用地面积的比值。 2、建筑基底面积按接触地面的建筑外墙或结构外围计算。 3、建筑物底层的走廊、门廊、门厅、架空层按围护结构外围或结构底板计入建筑基底面积。 4、有立柱或墙体落地的阳台按围护结构外围或结构底板计入建筑基底面积。 5、有顶盖（包括可开启式顶盖）的中庭、采光厅、采光井、内廊等设施按水平投影计入建筑基底面积。 6、室外楼梯计入建筑基底面积。但与室外地坪高差小于1.5米且无顶盖的室外楼梯不计入建筑基底面积。三、建筑层高控制及容积率计算容积率系指在规划建设用地内，计入容积率的建筑面积总和与规划建设用地面积的比值。 1、住宅建筑多层、高层住宅建筑层高控制在3.4米（含）以内（建筑面积大于200平方米的大户型层高可适当增加，但不得大于3.6米），低层住宅层高控制在3.9米（含）以内。跃层式或低层住宅允许起居室（厅）单一空间在户内通高，当起居室（厅）单一空间在户内通高部分的投影面积不超过该户该层建筑面积的20%时，可按其实际建筑面积计入容积率；当户内通高部分投影面积超过该户该层建筑面积的20%，超出部分按1.5倍计入容积率。 2、商务建筑商务建筑首层层高控制在4.8米（含）以内，二层及以上层高控制在4.2米（含）以内。二层及以上层高超出以上标准，不论层内是否有隔层，大于4.2米小于7.2米时，按该层建筑面积的2倍计入容积率；大于等于7.2米时，按该层建筑面积的3倍计入容积率。 3、商业建筑商业建筑层高控制在5米（含）以内。层高超出以上标准，不论层内是否有隔层，大于5米小于8.4米时，按该层建筑面积的2倍计入容积率；大于等于8.4米时，按该层建筑面积的3倍计入容积率。单一空间1000平方米以上且进深超过15米的大型商业用房，建筑层高可根据使用要求适当提高，但首层层高不宜超过6米，二层及以上层高不宜超过5.4米。 4、电影院、大型展示厅、大型报告厅、门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等因建筑设计规范要求或功能需要的建筑空间可按其实际建筑面积计入容积率。 5、阳台、设备平台等附属设施（1）阳台是供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。单个阳台投影面积超过10平方米或短边大于2.1米(取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离)，按其水平投影面

土地储备机构名录制

土地储备机构名录制对公司性质土地储备的影响分析【摘要】国家有关部门下发了关于土地储备与融资管理的最新政策文件，对公司性质土地储备有了新的要求。本文在主体选择、权利厘定、融资分析三个方面，分析公司性质土地储备的法律风险与法律边界，提出一种新的土地储备模式，以期为名录外机构解决土地储备运作，化解储备风险，做一些理论分析与尝试。土地储备制度是土地管理制度的重要组成部分，成为土地市场管理制度的基础性制度之一。土地储备制度在加强土地调控，规范土地市场运行，提高建设用地保障能力等方面发挥着重要作用。2012年，国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发了《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号），对土地储备机制在管理与融资等方面提出了新的要求，对公司性质土地储备也有相应的要求。本文在主体选择、权利厘定、融资分析三个方面，分析土地储备的实质，试图廓清土地储备的法律风险与法律边界，提出一种新的土地储备模式，以期为名录外机构解决土地储备运作，化解储备风险，做一些理论分析与尝试。 1 问题的提出 “十二五”规划实施以来，国土资源管理制度改革逐步深化，我国土地市场管理法律法规体系不断健全，土地储备制度相关的法律法规也逐步得到落实。在全国各地的储备工作实践看，独立于国土资源部门的公司性质机构也在开展实质上的土地储备，其性质可以定性为土地一级开发，

且有较大规模的土地储备量。国土资发〔2012〕162号等政策文件出台后，亟需解决公司名下储备与土地储备的政策冲突，其储备土地需尽快推向土地市场，化解土地政策及市场风险。 2 公司性质土地储备的政策分析 2.1储备主体分析 2007年，国土资源部、财政部、中国人民银行颁发的《土地储备管理办法》规定，土地储备机构必须满足五个基本条件，即市、县人民政府批准成立的，具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。按此规定，国土资源部对土地储备机构实行名录制管理，只有符合条件，列入国土资源部土地储备机构名录的单位，才能承担土地储备工作并进行储备融资。公司性质机构实施土地储备并非政策文件规定的储备机构，法律地位上的不认可，成为公司性质土地储备的根本性制约因素，直接影响公司性质土地储备的正常运行和目标的实现。 2.2土地权利分析国土资发〔2012〕162号文要求各级国土部门不得为名录以外的机构办理储备土地登记、核发土地使用证。公司性质土地储备不能办理土地登记，不能取得土地使用证，土地使用权的缺失，造成了土地权利的不完善。权利得不到保障，造成较大的法律风险，制约土地权利发展。 2.3融资渠道分析土地储备不仅是土地流转的过程，也是一个资金循环的过程，资

土地收储提供资料清单

附件2：被审计单位需提供的资料清单一、项目立项审批依据及流程资料（一）市政府同意进行项目开发的授权批复；（二）市储委会批准的土地储备实施方案及所包含的具体内容；（二）项目实施范围： 1．项目所在区位图； 2.项目所在0.6m分辨率的航拍图； 3.项目储备土地范围红线图； 4.道路红线图。（三）签订土地一级开发委托合同，包括与县（市）区人民政府、市征地处、街道办事处（乡、镇）、社会投资人等相关单位签订的征地拆迁的委托合同（协议）；（四）项目片区控制性详细规划及相关批复文件；（五）收储范围内土地的土地使用权证权属文件；（六）收储范围内地上建（构）筑物情况调查文件；（七）收储范围内的可行性研究报告及立项批复；（八）市土地储备中心报相关部门批准的年度土地收储计划（九）土地移交确认书及相关附件；（十）土地申请规划条件文件、二勘及评估等土地前期供应文件；二、土地收储费用审计需提供的资料（一）成本测算报告（包括成本测算结果、费用组成、文件依据等）；（二）昆明市土地收储（宗地）基本情况调查表（附表由审计人员拷贝电子版），填表要求如下： 1.对新增建设用地的，按附表1-1内容逐项填写； 2.对一般划拨土地及属于市、区财政金额拔款的行政、事业单位使用的划拨土地，按照附表1-2内容逐项填写； 3.对协议出让和以招拍挂方式取得的土地，按照附表1-3内容逐项填写； 4.对“清理整顿”完善的用地，按照附表1-4内容逐项填写； 5.对军事用地及其他特殊用地的，按照附表1-5内容逐项填写。对地上建（构）筑物，按附表2分类进行： 1.对房屋结构类型，按照附表2-1内容逐项填写； 2.对附属结构类型，按照附表2-2内容逐项填写； 3.项目情况及资金的来源、管理、使用情况，按照附表3内容逐项填写。（二）相关账本、报表、凭证、税费缴纳依据、财务成本测算方法及依据；（三）征地、拆迁、安置所执行的补偿标准及制定依据、拆迁公告、拆迁许可等；（四）与征地拆迁受补偿人签订的协议（合同）及附件（包括测量、测绘、评估报告及相关单位签认单等）；（五）征地、拆迁、安置工作所依据的相关文件、通知、会议纪要等；（六）财务成本及投融资公司承担融资贷款本息及其它项目贷款分摊资金的计算依据及相关文件；（七）土地一级开发所涉及的市政基础设施配套建设、场地平整等项目的项目批复文件、招投标文件、中标通知书、施工合同、工程预（结）算书、施工（竣工）图纸、竣工文件等；（八）其它经市政府批准需纳入土地收储的费用文件资料。三、片区涉及基础设施建设的，应提供以下资料：（一）可行性研究报告及其审批文件；（二）初步设计文件及其审批文件（含最后修正的设计概算）；（三）明确投资来源的文件及年度投资计划批准文件；（四）环境影响可行性报告及批准文件；国有土地使用权证、土地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、开工报告；（五）招投标文件、勘察设计合同、监理合同、施工合同、设备采购合同及各类服务合同；（六）建设单位的内部管理制度（含内部财务管理的制度）及规定。（七）审定的全部工程结算及汇总表、与项目有关的会计账册、会计凭证、会计报表；（八）《基本建设项目竣工财务决算报表》全套；（九）建设单位预付工程款、预付材料款及建设单位供料明细表；

经营性基础设施用地

经营性基础设施用地（供暖）思路一、估价项目名称: 二、委托估价方：三、估计目的:拟出让国有土地使用权评估四、估价基准日：X年X月X日五、估价日期: 六、地价定义：宗地的实际用途，宗地内外的开发程度。估价基准日及土地权属。七、估价对象: 土地登记状况估价对象土地登记状况一览表土地权利状况估价对象土地权利状况一览表土地利用状况估价对象土地利用状况一览表八、影响地价的因素搜集资料：现场搜集，网上搜集。现场搜集:拍照，宗地的基本情况。了解四至，周围的实际建筑情况。搜集《国有土地使用证》，《建设用地规划许可证》，勘测定界技术报告等

相关资料复印件。网上搜集一般因素城市资源状况地理位置（所属区域及地理特征，地势，地貌）水文气候条件（气候是否符合人类居住，居住的舒适度）矿产资源（大背景下的资源，了解资源优势）占地面积及概况(对总面积类型的分类，了解土地资源状况) 城市人口（分析城市人口的类型，规模，结构及发展趋势）房产政策（房地产市场的现状及分析）行政区划交通概况（主要的交通干道，于外界的港口，码头，车站通达程度）经济状况（经济的增长点，财政金融状况，产业特色）产业政策（产业结构，产业特色，创新新型企业，相关的税收政策）城市发展与规划（发展目标，发展理念，对经济建设的规划，民生问题的解决，公共设施建设的方案）城市经济发展状况（产业结构现状的分析，运行情况，发展趋势）区域因素区域位置（地理位置，四至，地势，地貌，水文，气候）行政区划 (所属区域的行政级别，规模，人口情况，产业发展的特色) 交通（对外交通的便捷度，交通管制，道路构造，级别和体系。距火车站，飞机场，货物集散地的距离等。）经济建设与发展（针对供暖行业的发展状况，趋势，和国家相关政策的扶持的）基础设施状况(电力、供水、排水、电讯等状况) 资源优势（我省是产煤大省，建设采暖厂，减低了运输成本）环境状况（污染的排放状况及治理程序，周围的自然环境）。产业聚集度（相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等）居民分布（该区域的居民分布情况，不可在其周围，以免影响生活，分布状况，了解运营之后提高工作的效率）个别因素估价对象个别因素说明表 1.宗地基础设施状

土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。主要法律法规政策依据

土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。主要法律法规政策依据：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条 “土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。” 《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点 “四、加强对开发区建设用地的集中统一管理。开发区建设用地必须符合土地利用总体规划并纳入土地利用年度计划，选址必须纳入城市统一规划管理。凡是违法下放农用地转用、土地征用和供地审批权，违法下放规划管理权的，必须立即纠正，废止有关文件。要严格按照法定程序征用土地，并按法定标准给予农民合理补偿和妥善安置，严禁拖欠、截留和挪用被征地农民的补偿费用。严禁低价协议出让土地，协议供地必须提前公布供地方案。协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。禁止将以征用方式取得的农民集体所有土地用于农业园区开发。各省、自治区、直辖市人民政府要对种植、养殖等农业园区的建设用地标准(或比例)做出规定，防止将农用地转为建设用地，变相搞房地产。” 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第四条“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。” 《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”

土地储备及开发计划编制思路和方法分析

土地储备及开发计划编制思路和方法分析发表时间：2019-07-30T09:58:19.233Z 来源：《基层建设》2019年第14期作者：朱航霄 [导读] 摘要：土地作为大自然给予的最为宝贵的物质资源之一，在人类生产生活中扮演了极其重要的角色。乌鲁木齐市土地储备工作办公室新疆乌鲁木齐 830000 摘要：土地作为大自然给予的最为宝贵的物质资源之一，在人类生产生活中扮演了极其重要的角色。但是怎么合理地处理和分配私人土地、国有土地、各类机构用地以及公共土地这些用地类型十分关键。土地储备是调控土地市场，实施土地利用总体规划、城市总体规划，促进土地节约集约利用的重要手段。做好土地储备及其开发供应的计划和规划，对发挥储备土地的积极作用具有非常重要的意义。关键词：土地储备；开发计划编制；思路与方法引言 2018年1月，国土资源部对储备土地的收储和开发供应提出了更具体的要求，其中重点突出土地储备及开发利用要符合规划要求。当前，土地储备及其供应普遍缺少与各类规划的衔接，导致土地储备及开发供应存在一定程度上的随意性。为此，本文针对如何做好土地储备及开发计划编制工作进行探讨。 1土地储备土地储备，顾名思义，就是通过对各类土地资源的回收、整合、分配，从而达到对资源合理配置的最大化。土地储备这个概念最早是从国外引进的，它的目的就是在土地尚未使用之前，由政府取得土地所有权和使用权，以备适时供应市场，在最公平的前提下进行商业或者公共用地的竞标，从而实现公共政策目标，同时可以防止某些投机者哄抬地价，破坏国家土地竞争的平衡机制和市场效应。土地储备大概可以分为以下四个环节。 1.1土地回收在进行土地回收时，一般由当地的土地行政管理部门持相关证件并按照合法流程进行回收。其中包括经过批准的国有土地、由政府收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用并获得土地征用批准手续的土地以及通过其他渠道所收取的土地。 1.2土地开发整合土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。要根据回收的土地类型进行不同程度的前期整合，在涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的土地时，要做好必要的前期工作。 1.3土地储存对于已经回收且完成前期整合工作的土地，土地部门要积极地做好保护和管理工作，作为预备的公共资源，这些储备土地应当在合理的情况下进行前期的合理利用，例如进行一些公共事务的运作;同时为了防止这些土地或者相关建筑物的损害，政府应当采取相应的法律条规对各类用地进行保护。 1.4土地供应在准备工作完成后，对于储备土地应当进行合理的配置，当地主管的政府部门应当按照上级指示，发布土地供应计划，一些涉及重要领域的用地，例如公共安全、交通、住房等，要通过招标会来合理配置资源，同时对于土地供应的对象应进行资格审查，以防出现资源浪费或者重大事故。但是，土地储备制度也仅仅引入我国不过二十余年的历史，无论是相关专家还是政府事业单位对于土地的储备管理都处于初级阶段，所以要想达到资源合理配置依然还有很长的路要走。 2计划编制思路 2.1节约集约我国土地资源非常有限，可以收回储备的土地更加少之又少，因此，对土地储备和供应开发都应当遵循节约集约原则，在有限的土地资源中充分发掘土地价值，为地方发展提供土地资源保障。 2.2高效精准储备土地是经过土地储备机构按照一定的要求，收回入库的土地，因此，土地的数量和质量已经有一定保证，储备土地的目的是为了满足城市发展需要，因此，对于储备土地的管理，需要精准高效。 2.3协调发展为了实现全面协调发展，在收储土地和供应开发时应考虑区域协调，在收储土地的同时，也要对城市重要发展片区的产业进行相应优化，在保障产业项目以及民生项目的土地需求以外，需要加大用地保障力度，从而有效加速区域发展。 2.4适度弹性为保证土地市场经济效益，土地储备计划及开发供应计划制定出台好，允许在一定的时间范围内调整。 3土地储备及开发计划编制方法 3.1预测总体需求土地储备机构可以根据规划情况及历史收储及供应水平，对土地储备及开发做出总体预测需求。最新修订的《土地储备管理办法》规定，土地储备机构应根据国民经济和社会发展规划、国土规划、土地利用总体规划、城乡规划等，编制土地储备三年滚动计划，合理确定未来三年土地储备规模，对三年内可收储的土地资源，在总量、结构、布局、时序等方面做出统筹安排，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。可以纳入储备范围：依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地、其他依法取得的土地。 3.2储备地块选择可根据城市总体规划中确定的城镇发展方向以及城市重点发展区域或重点项目开展储备地块的选择，围绕重点发展片区及项目，结合土地开发政策，制定严格的可操作性强的土地储备计划及开发供应计划。 3.3储备时序确定在土地储备时，也要考虑到城市建设的全面发展，要确定土地储备时序，需要对储备实施措施的影响进行调查，例如城市区位条件是

浅谈土地储备制度的问题与对策

浅谈土地储备制度的问题与对策摘要：土地储备制度对我国经济发展，城市规划管理具有重要作用，但在于土地储备制度在我国建立和实施的时间较短,实践中还存在一些诸如土地储备机制立法滞后；城市土地储备机构的主体地位不明确；土地储备运作资金来源较为单一；城市规划工作不完善等问题。因此有必要对我国城市土地储备制度中存在的问题进行分析与研究，并进行健全完善。关键词：土地储备制度问题对策 abstract: the land reserve system on our country’s economic development, urban planning and management has important function, but lies in the land reserve system in the building and implementing the time is short, the practice still has some such as land reserve mechanism backward legislation; the city land reserve agency’s main body status is not clear; land reserve operation capital source is relatively single; urban planning work is not perfect. so it is necessary to our country the city land reserve system in the analysis of existing problems and research, and perfect. keywords: land reserve system problem countermeasures 中图分类号：tu984文献标识码：a 文章编号：

地经济开发区土地储备项目策划可行性研究报告

**市汽车产业开发区第八、第九批次土地收储项目可行性研究报告

目录第一章总论 (1) 1.1项目名称及建设单位 (1) 1.2编制依据及范围 (1) 1.3土地收储、基础设施建设规模 (2) 1.4项目总投资及资金筹措 (3) 1.5结论 (4) 第二章项目的背景及建设的必要性 (5) 2.1项目的背景 (5) 2.2项目建设的必要性 (7) 第三章土地开发觉状及土地需求分析 (10) 3.1**市汽车产业开发区土地使用现状 (10) 3.2**市汽车产业开发区土地需求分析 (14) 3.3项目拟收储土地现状 (14) 第四章土地收购储备及出让打算 (16) 4.1土地储备运作模式 (16) 4.2土地收购储备规模的确定 (18) 4.3土地出让打算 (18) 第五章建设方案 (20) 5.1设计原则及设计标准 (20) 5.2都市道路工程 (23)

5.3市政公用工程 (31) 第六章环境阻碍分析 (35) 6.1全区环保规划与目标 (35) 6.2建设期的环境爱护阻碍与措施 (36) 第七章项目实施进度 (39) 7.1建设工期 (39) 7.2项目实施进度安排 (39) 7.3项目实施进度表（横线图） (39) 第八章项目治理与工程招标 (41) 8.1项目治理 (41) 8.2招标工作依据 (41) 8.3招标工作原则 (42) 8.4招标工作的组织治理 (43) 8.5招标范围 (43) 8.6招标方式及组织形式 (43) 第九章投资估算与资金筹措 (45) 9.1编制依据 (45) 9.2 土地出让成本费用分析 (45) 9.3土地出让价格的确定 (47) 9.4投资估算讲明 (47) 9.5编制基数 (47)

《关于加强经营性用地规划条件管理工作的意见》解读

《关于加强经营性用地规划条件管理工作的意见》解读 2015年5月25日，铜陵市人民政府办公室印发《关于加强经营性用地规划条件管理工作的意见》（以下简称“《意见》”），为便于大家更好的理解和执行《意见》，根据《市政府重要政策解读工作实施办法》有关要求，特对《意见》进行解读。 1、《意见》出台背景规划条件是城乡规划对建设项目提出的具体要求，是政府出让国有土地使用权的约定条件，是实施规划行政许可的法定依据。加强经营性用地规划条件的管理，有利于维护市场秩序公平公正，有利于保障公共利益，对于推进政府依法行政和加强廉政建设具有重要意义。近几年来，部分单位在经营性用地开发过程中擅自变更或调整规划条件约定内容，少数单位违反规划条件及土地出让合同规定的容积率指标实施违法建设，严重影响了城乡规划实施，干扰了正常市场秩序，损害了社会公共利益。为此，市政府决定加强对经营性用地规划条件实施的全过程管理，制定出台本《意见》。 2、《意见》制定依据根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政许可法》、《安徽省城乡规划条例》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（建设部第22号令）、《城乡规划违法违纪行为处分办法》（监察部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部第29号令）、《建设用地容积率管理办法》（住建部建规〔2012〕22号）、《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》（住建部建法〔2012〕99号）、《关于城乡规划公开公示的规定》（住建部建规〔2013〕166号）、《关于加强经营性用地规划条件监督管理工作的通知》（安徽省住建厅建规〔2008〕204号），并参照外地相关管理制度，制定本《意见》。 3、《意见》主要目的一是加强经营性用地规划条件的全过程管理，以制度规范行政行为和建设行为，切实做到经营性用地规划条件的科学性和严肃性。二是依法从严查处违法建设，特别是对涉及超容积率的违法建设行为实行“零容忍”机制，以遏制严重影响城乡规划违法建设行为的发生。三是明晰管理部门责任，强化部门联动，实施有效监管，切实推进政府依法行政和提升行政效能。四、《意见》主要内容

浅论我国的土地储备制度

浅论我国的土地储备制度摘要：近期，我们拆迁团队中接触到的案例经常会出现征收方是当地土地储备中心，很多被征地的当事人都不明白为什么土地储备中心会作为征收人出现在征地拆迁的舞台上，下面我们就来了解一下我国的土地储备制度近期，我们拆迁团队中接触到的案例经常会出现征收方是当地土地储备中心，很多被征地的当事人都不明白为什么土地储备中心会作为征收人出现在征地拆迁的舞台上，下面我们就来了解一下我国的土地储备制度。（一）土地储备制度的功能和定位关于土地储备制度的功能和定位，应从以下方面来认识：（1）它改变了我国土地征收和供应的结构，完善了政府垄断一级土地取得与供应的制度。土地储备制度使土地供应方式由“毛地出让”（生地出让）转向“净地出让”（熟地出让），从协议出让为主转向以招拍挂出让为主。（2）土地储备制度使土地征收、房屋拆迁成本与建设用地使用权出让的收益分离核算，可以避免协议出让中房地产商与政府在征收拆迁成本、出让金与土地规划参数间不断地讨价还价的现象。土地储备制度割断了用地者与被征地人之间的直接利益联系，可以避免拆迁补偿费用与土地出让价格直接挂钩，有利于政府全面而有效地控制土地的利用、开发，更好地实施土地规划。（3）土地储备制度不仅具备调控土地供给的作用，也具备调控土地需求的功能，增强了政府对土地市场的调控能力。（4）土地储备制度激活了存量土地的利用价值，对一些地段比较偏僻、开发条件不理想以及闲置的城市土地，土地储备机构统一管理，有利于政府实施土地利用总体规划和城乡总体规划，通过前期开发和整理，作出统一计划和整体安排，加快企业存量土地盘活进度，解决部分企业改制的燃眉之急，实现土地的再开发和再利用，促进土地资源的优化配置，提高土地的利用效率。（5）促进土地保值、增值，加强土地资产管理。（6）有助于防范和化解金融风险。（二）土地储备机构的法律地位和功能土地储备机构并非建设用地使用权的出让方，类似于仓储者，它管理着已经储备的土地。（三）储备土地的取得方式储备土地的取得，按照《土地储备管理办法》的规定和实务中的操作，大概有土地征收、土地收回、土地购买和土地置换四种方式。（四）建设用地使用权的标的物土地储备制度下，建设用地使用权的标的物是“熟地”。所谓“熟地”，是指已经完成了征地、拆迁、补偿、安置等项工作，土地已经达到了“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”，即土地的一级开发完毕，“生地”变成了“熟地”。（五）前期开发整理储备土地的当事人及其法律关系土地储备中心，即《土地储备管理办法》规定意义上的土地储备机构。虽然《土地储备管理办法》规定它应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件，但往往并不亲自实施实际的“七通一平”等具体工作，而是经市、县人民政府土地资源管理部门授权，来委托特定的企业承做土地的一级开发，或者说从事前期开发整理储备土地。土地储备中心和前期开发整理储备土地的企业之间的关系，属于代理人和相对人之间的关系。

房产项目可行性分析报告内容

房产项目可行性分析报告内容房产项目可行性分析报告内容.doc 房产项目可行性分析报告内容可行性研究应包括以下内容：项目决策背景及摘要一、外部环境 1、 1、城市发展规划与土地的关系及对项目开发的影响，如：交通系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 2、 2、土地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素 1、 1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 2、 2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 3、 3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一部分：项目概况一、一、土地位置土地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出土地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、二、土地现状 1、1、四至范围； 2、2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3、3、地面现状，包括土地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及

高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4、4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 5、5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6、6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7、7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映土地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。三、三、项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套 1、1、交通状况（1）（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2）（2）土地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3）（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 2、2、教育：大中小学及教育质量情况。 3、3、医院等级和医疗水平 4、4、大型购物中心、主要商业和菜市场 5、5、文化、体育、娱乐设施 6、6、公园 7、7、银行 8、8、邮局 9、9、其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。（二）土地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 1、 1、治安情况 2、 2、空气状况 3、 3、噪声情况 4、 4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 5、 5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6、 6、周边景观 7、 7、风水情况

关于进一步加强经营性土地储备出让和收益(沈政发[2010]25号)

关于进一步加强经营性土地储备出让和收益管理工作的通知（沈政发[2010]25号）各区、县（市）人民政府，市政府各部门，各直属单位：为进一步加强我市土地集中统一管理，增强市政府对土地市场的调控能力，规范经营性用地（商业、商品住宅等房地产开发用地，下同）土地储备交易行为，建立公平竞争的市场环境，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发…2001?15号）、财政部《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综…2009?74号）和国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发…2007?36号）精神，现就进一步加强全市（不含4县市，下同）经营性土地储备、出让和收益管理工作有关事宜通知如下：一、成立市土地资源管理委员会。成立由市政府主要领导担任主任的市土地资源管理委员会，负责审议土地资源管理重大政策措施，全市中长期土地储备计划和年度储备计划，土地储备范围及规模，土地供应计划，基准地价和土地出让金调整方案，重大项目的土地出让方案，以及需委员会解决的其他重大事项。委员会办公室设在市规划国土局，负责日常工作。二、加强土地储备计划管理。市规划国土局要根据城市总体规划、土地利用总体规划、城市建设发展需要及土地市

场供需状况，按照“遵循规划，远近兼顾，促进发展，规模适度”的原则，制定中长期土地储备计划，重点编制今后3年土地储备计划和年度土地储备计划。市本级以外各区（开发区）也要编制土地储备计划并报市政府批准后实施。三、科学制定并严格执行供地计划。市规划国土局要按照“控制总量、适度供给”的原则，科学制定全市供地计划，经市政府批准后实施。供地计划为指令性计划，各区（开发区）必须严格执行、不得突破。年度土地供应计划由市规划国土局编制实施，供地计划要明确各区（开发区）每年供地面积和供地时间等。四、进一步规范土地储备行为。市土地储备机构可直接在全市范围内储备经营性用地，也可与各区（开发区）土地储备机构联合储备。土地储备前，土地储备机构要对储备成本进行详细摸底测算，凡土地收益低于政府提取农业土地开发资金、国有土地收益基金、廉租住房保障资金（以下简称“三金”）与政府规定土地出让金标准之和的项目一律不予储备。土地储备机构要积极采取多种方式筹措土地储备资金，一是以土地抵押及土地收益质押等方式融资；二是直接利用国有土地收益基金；三是用其他方式融资。土地储备资金只能用于土地储备项目，专款专用，封闭运行。土地储备资金的使用和管理按照国家有关规定执行。

项目可行性研究报告

项目可行性研究报告应包括以下内容：项目决策背景及摘要一、外部环境 1、城市发展规划与土地的关系及对项目开发的影响，如：交通系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等； 2、土地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素 1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； 2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；项目可行性研究报告第一部分：项目概况一、项目的土地位置土地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出土地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、项目的土地现状 1、四至范围； 2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3、地面现状，包括土地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映土地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。三、项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套 1、交通状况（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2）土地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统； 2、教育：大中小学及教育质量情况。 3、医院等级和医疗水平 4、大型购物中心、主要商业和菜市场

土地性质分类表

用地分类表城市用地分类代码参考球场、加油站、洗车场、1、经营性仓储用地及经营性停车场； 2、基本分类以外的经营性文化、体育设施用地； 3、高档别墅用地； 4、城镇居民以居住为主的住宅与商业等混合用地中商业门面部分。 1、城镇单一住宅用地：城镇居民的普通住宅、公寓用地； 2、城镇混合住宅用地：城镇居民以居住为主的住宅与工业或办公等混合用地。1、机关团体用地：国家机关、社会团体、群众自治组织、广播电台、电视台、报社、通讯社、出版社等建筑用地； 2、教育用地：各种教育机构，包括大专院校、中专、职业学校、中小学校、幼儿园等直接用于教育的用地； 3、科研设计用地：独立的科研、设计机构用地，包括研究、勘测、设计、信息等单位用地； 4、企业厂区外独立的办公楼用地； 5、文体用地：为公众服务的公益性博物馆、展览馆、图书馆、影剧院、音乐厅、体育场馆等文化、体育设施

用地； 6、公共基础设施用地：给供水、供电、供燃、供热、邮政、电信消防、公用设施维修、环卫用地； 7、瞻仰景观休闲用地：名胜古迹、景点、公园、广场、公用绿地内等用地； 8、医疗卫生用地：医疗卫生、防疫、急救、保健、康复、医检药检、血库等用地； 9、慈善用地：孤儿院、养老院、福利院等慈善用地； 10、铁路站场用地； 11、军事设施用地：专门用于军事目的的设施用地，包括军事指挥机关和营房等； 12、宗教用地：专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观和教学等宗教自用地； 13、监教场所用地：监狱、看守所、劳改场、劳教所等用地； 14、墓葬地：陵园、墓地、殡葬场所及附属用地。 1、铁路线路用地：包括路堤、路堑、道沟、护林； 2、公路用地：国家和地方公路，包括路堤、路堑、道沟、护路林及其附属设施用地； 3、港口码头用地：港口码头用地中人工修建的客货运、捕捞船舶停靠的场所及其相应附属设施建筑物用地，不包括常水位以下部分； 4、管道运输用地：运输煤炭、石油、天然气等管道及其相应设施用地； 5、街巷用地：城乡居民点内公用道路（含立交桥）、免费停车场用地； 6、农用地。城市用地分类与标准 1．1城市用地分类 1.1.1城市用地分类适用于各阶段的城市规划和用地管理工作。

2002年关于严格实际经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知国土资发265号

国土资源部监察部关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知国土资发〔2002〕265号各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局)、监察厅，计划单列市国土资源行政主管部门、监察局，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局：《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)下发以来，全国国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作取得了明显成效。但是，各地工作进展不平衡，本应用市场机制配置土地的，一些领导仍然行政干预土地供应方式，没有实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让，致使国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度不落实。为全面贯彻落实中央纪委第七次全会和国务院第四次廉政工作会议精神，严格实行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性土地(以下简称经营性土地)使用权以招标、拍卖或者挂牌的方式出让，加强廉政建设，现就有关问题通知如下：一、通过招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权是从源头防治土地供应环节产生腐败的有效措施由于土地资产数额巨大，并且具有价值增值性和供给稀缺性等特点，土地供应环节成为腐败分子非法牟取暴利的重点领域。分析土地批租领域发生的腐败现象，实质就是在土地资源配置上，特别是在经营性土地的配置上，个别腐败分子违背市场规律，利用行政职权，搞权钱交易和“暗箱操作”，攫取巨额的地价差额。国有土地使用权招标拍卖挂牌出让

制度充分体现了公开、公平、公正的市场经济原则，抑制权力进入市场，减少了人为因素对土地配置的干预和影响，从制度和源头上保证了土地批租领域的廉政建设。党中央、国务院对此高度重视。今年，中央纪委部署从源头防治腐败任务时明确提出，要实行经营性土地使用权出让招标拍卖制度；国务院第四次廉政工作会议明确要求：今年，各地区、各部门都要实行经营性土地出让招标拍卖制度。为此，各级人民政府土地行政主管部门一定要统一思想，充分认识招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的重要意义。对经营性土地使用权全部实行招标、拍卖或者挂牌出让，并将其作为国土资源管理的重要制度和行政纪律，切实抓好落实。二、规范领导干部从政行为，严禁干预土地资源配置要适应社会主义市场经济发展的要求，进一步转变政府职能，必须充分发挥市场配置土地资源的基础作用，经营性土地使用权出让必须通过市场机制来运作。各级领导干部不得干预经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让。严禁用行政手段，以打招呼、批条子等各种形式指定供地对象、供地位置、供地面积、供地用途、供地方式和供地价格等。经营性土地使用权出让必须进入市场，全部实行招标、拍卖或者挂牌出让。如果领导干部继续搞个人审批，无论有没有权钱交易的行为，都属于违反纪律。三、强化政府土地的集中统一管理，保证土地使用权招标拍卖挂牌出让制度的落实坚持土地的集中统一管理，严格控制土地供应总量，实行土地集中统一供应是保证土地使用权招标拍卖挂牌出让制度落实，避免多头供地、恶性竞争的基本前提。各类工业园、科技园、开发区用地和各单位使用的原划拨土地改变为商业、旅游、娱乐、商品住宅项目用地的，必须由当地人民政府土地行政主管部门统一管理、统一供应。出让的每幅地块位置、面积、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地行政主管部门会同城市规划、

浅谈如何做好城市土地储备工作

浅谈如何做好城市土地储备工作浅谈如何做好城市土地储备工作摘要：城市土地储备制度为城市政府培育和规范土地市场提供了重要的制度支持，是政府加强垄断城市土地供应的新的政策工具，并业已成为推进中国土地管理制度改革和城镇土地使用制度改革的新的突破点。但在现实土地储备工作中呈现出了许多诸如社会上对土地统征收购储备工作的认识不够到位；多头管地和经营土地等等不良现象。为此，我们要加强如下工作来做好新时期的土地储备工作：加强宣传，提高认识；科学制定土地统征储备规划；切实解决征地中的几个实际问题等。关键词：土地储备；土地统征；土地补偿；城市中图分类号：F293.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）19-0226-03 土地储备是指城市政府依法运用市场机制，通过收购土地所有权或使用权，并按照土地利用总体规划和城市规划，对土地进行前期开发整理与储备，以供应或者调控城市建设用地需求的城市土地管理制度和运行机制。土地储备制度最早在荷兰、瑞典等欧洲国家实行，随后世界上许多国家都开始推行这个制度，并在大部分国家获得成功，取得了良好的效果。随着中国土地使用制度改革的不断深入，以及城市土地市场的发育，中国的土地储备制度也应运而生，它是一种新型的城市土地管理制度。土地储备制度的建立代表了中国城市土地制度改革的方向，是中国城市用地制度的又一次重大创新，被誉为中国解放后“第二次土地管理革命”。城市土地储备制度为城市政府培育和规范土地市场，促进存量土地进入市场，盘活企业存量土地资产，优化土地资源配置，理顺政府与企业之间土地收益分配，为有效解决土地无偿使用制度下产生的诸多历史遗留问题提供了重要的制度支持，是政府加强垄断城市土地供应的新的政策工具，并业已成为推进中国土地管理制度改革和城镇土地使用制度改革的新的突破点。城市土地储备制度尽管在各地城市的实践中取得了巨大的成效，但由于中国土