国内养老地产六大运营模式
国内养老地产六大运营模式
虽然房企、险资布局养老地产的热情不断高涨，但运作养老地产的产销模式却并不像国外那么成熟，仍需在实践中不断探索。根据养老方式和盈利方式两个维度，我们将国内的养老地产模式归纳为以下六大主要经营模式。
模式1：本地出售型社区模式
该种模式以老年住宅为整个项目主题和亮点，以面向市场出售的住宅产品为主，注重社区环境的打造和养老配套设置的完善。这种模式的盈利绝大部分甚至全部来源于住宅出售，有极少部分来源于配套产品的经营。而随着养老地产的发展，本地出售型社模式的养老地产投资收益水平也在不断接近房地产平均投资收益水平。
相对于其他模式而言，本地出售型社区模式的养老地产资金回笼快速，能够有效提高资金周转率，从而实现滚动开发。但不可避免的，这种模式也存在一点缺点，如进行这种模式的养老地产开发，必须获得土地使用权，因而享受政府土地优惠政策的可能性很小，同时不能得到养老地产升值的部分和通过养老地产及配套设施运营获得的长期稳定收益。
要成功打造这种模式的养老地产，复合的产品形式、完善的养老配套和优美的景观环境必不可少。在复合产品形式方面，通常要打造满足养老及准养老一族、准养老子女等不同客群的产品，甚至是满足不同收入阶层的不同定位、不同档次的产品，从普通的多层住宅产品到高端的独栋别墅、联排别墅、四合院等。
（代表企业：北京东方太阳城）
模式2：异地出售型社区模式
该种模式是养老养生与度假旅游的完美嫁接，是异地养老方式催生出的一种养老住宅产品，一般位于环境和自然资源优良的旅游胜地，利用自然资源，与养老住宅和设施进行融合，以住宅产品出售盈利。由于其特有的资源环境条件，这种模式难以普遍模仿复制。
这种模式形成原因是利用移入地和移出地不同地域的房价、生活成本的巨大差异和气候、环境自然养老资源的巨大差异，从而满足老年人追求高品质退休生活的养老需求。
与本地出售型社区模式相似，这种模式同样具有资金回笼快、经营风险小的优点，但同时又具有其他模式不能比拟的地理优势、价格优势和环境优势。由于地域限制，这种模式在具有自然资源及旅游资源优势、环境优良的城市更容易获得成功。
（代表城市：三亚、海口、大连、青岛等城市）
模式3：租售组合型综合社区模式
该种模式通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合，实现土地效益和养老产业均衡发展的目的。项目中的养老公寓及配套设施由开发商运营或由专业的运营机构负责。这种模式不仅解决了全部出售对养老产业发展不利的问题，还解决了全持有经营资金占压大、市场难以消化的问题。
这种模式通常构建了“住宅销售+养老公寓出租+养老配套持有经营”的综合性的项目盈利体系。通过住宅销售获得一次性投资收益，而通过养老公寓出租和配套持有经营获得了长期稳定的收益。而收益的比例则因项目定位中产品配比不同而不同，一般销售与持有部分比例为8:2。
租售组合型综合社区模式的最大优点，不仅是资金回笼较快，收益多元化，关键是在土地方面可采取灵活策略，在用地性质上，可以是居住用地、医疗用地、商业用地、公建用地等多种用地性质搭配的综合性开发。相对而言，其最大的缺点是资金投入较大，总成本投入
比单纯的住宅开发高得多，建设周期相对较长；持有部分后期需要持续的经营管理和投入，投资回收期较长，通常在15~20年。
（代表企业：北京太阳城）
模式4：养老房产金融组合型社区模式
该种模式尝试运用各种金融组合手段，促进养老社区产品的租售，为企业发展融资，但多数金融创新手段还处在尝试阶段。目前，国内出现的金融组合型社区模式的产品主要有以房养老、押金或养老金返还和绑定养老保险3种。
（代表企业：泰康之家养老社区）
模式5：会籍制社区模式
该种模式通过打造医疗保健社区，全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡。同时，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金，收费水平比福利型养老机构的收费水平高。通常销售的会籍，对年龄有一定限制，主要针对对保健养生格外关注及身体健康欠佳的老年人。因而，在一定程度上抬高了目标客户入住的门槛。在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，这种模式或能赢得市场的部分认同，但整体而言较难被大部分老年群体认可。
这种模式的盈利以房屋出租收益为主，配套产品经营收益为辅。在土地性质上，项目用地一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得，价格较低。而在运营上，将实行医疗看护服务的老年公寓实行会员制入住，通过会员费+管理费获得长期稳定收益，同时依托休闲配套提供养生度假体验。
因而，这种模式的优点是能够通过使用配套用地、行政划拨用地等灵活的手段获取土地，用地性质也可以是公建用地、医疗用地等低成本土地，同时结合医疗、养护等多种服务来实现长期稳定收入。而该种模式最大的缺点是全部持有经营导致资金占用量大、投资回收期长。同时，服务完善的市场化养老社区收费高昂，从而使得高入住率较难达到，有一定的市场经营风险。
（代表企业：上海亲和源）
模式6：床位出租型养老机构模式
该种模式根据投资主体，有公办、民办、公办民营、公助民办等多种经营模式，以床位出租为主要盈利模式。
目前而言，公办养老机构收费较低、补贴多，严重供不应求，但体制机制不活、服务成本较高、经济效益较低。民办养老机构数量较少，缺乏政策扶持，经营状况不容乐观，发展不平衡，只有少数高端民办养老机构经营状况较好，而中低端民办养老机构盈利性则较差。可谓是，公办入院难、民办生存难。
整体而言，因养老机构具有一定的公益性质，能够盈利的非常少。而从目前国内的养老机构来看，具有以下特点的养老机构盈利相对较好。
从收入阶层来看，定位高收入保障对象的养老机构比定位中低收入保障对象的盈利好；从客群定位来看，主要服务于高龄、生活难以自理者的康复医疗项目的养老机构比主要服务于较年轻健康者的基本生活项目的盈利好；从区位条件来看，选择在交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方的养老机构比选择在边远乡村、人员稀少、基础设施缺乏、嘈杂喧闹的地方盈利好；从规模来看，床位较多、面积较大、投资较多、规模较大的小规模养老机构盈利好。
（代表项目：养老院）
【康养】十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式
【康养】十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式 2015-04-08 国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。 本文分享十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式。 一、高端会员制养老第一家——上海亲和源老年公寓 亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积十万平米。 整体规划 社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。 项目特色 整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。 社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。亲和源同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。 经营模式 亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。 项目配套 1.颐养院 建筑面积9736.1平方米，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。 与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。 房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。 2.健康会所 会所接待亲和源内老人，也对外开放 3.亲和学院 引进上海老年大学，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。 与上海老年大学合作，由上海老年大学总部派出师资且提供课程； 开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班。 4.配餐中心 与索迪斯餐厅合作，打造总面积2574平方米的养生餐厅；由专业餐厅管理公司管理，按营业额与亲和源分成； 餐厅只为护理和疗养人员提供送餐，公寓内老人需自行前往餐厅用餐。 5.度假酒店 酒店内设有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。
当前国内养老项目的6种盈利方式
国内已形成的养老服务业盈利模式地产开发模式、地产经营模式、专业服务模式、特许经营模式、工业产品销售模式、综合模式等，不同的经营模式具有不同的经营理念、经营方案与盈利特点。 1.地产开发模式。 养老地产开发模式是当前我国养老服务业的主要表现形式，参与的主体包括传统房地产开发企业、保险公司、国外养老投资机构等，我国《房地产管理法》、《房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》等法律法规规定，投资主体要进入房地产开发市场，必须先申办房地产开发企业资质，也就是要从事养老地产开发必须具备房地产开发的能力并获得从业资格。 因此，地产开发模式实质上就是房地产综合开发模式，只是市场推动力量、所提供的产品类型和经营方式有所不同。 传统房地产开发企业如保利、首创、万科、绿地等均在积极试水主要是看中了养老地产市场潜力，尝试调整开发产品结构，努力拓展地产市场的宽度与深度，推动房企转型发展。 从市场层面来看，我国已经进入老龄化社会，养老产品特别是老年住宅供给不足是重要国情，市场决定了房屋供给结构与品质，传统房地产开发企业面对庞大的老年群体，开发建设适老社区、老年住宅是重要发展方向。
传统房地产开发企业从事养老地产开发的主要目的还是实现销售，迅速回笼资金，因为传统房地产开发企业擅长于房地产开发项目管理，对后期养老服务与物业管理并不在行，从社会分工角度来讲开发建设与服务管理分离符合科学发展要求。 保险公司进入养老地产开发市场得益于保监会政策的松动，年保监会发布了《保险资金投资不动产暂行办法》，为保险资金进入养老地产市场打开了通道，目前保险资金进入养老地产领域的投资已逾亿元。 保险公司进入养老市场主要有二个目的，一是通过养老地产开发经营使养老资金得到保值增值，从国内统计资料分析来看，房地产开发收益一直高于保险收益；二是创新保险服务领域，使保险公司更具有市场号召力。因此，保险公司从事房地产开发一般以获得长线收入流为主，投资方式多釆取入股合作形式，对外发售釆取“保险会员制入住资格”条件。 国外养老投资机构进入养老地产市场大多依赖于其雄厚的资金实力、专业的养老服务、强大的品质打造能力，因此，国外养老投资机构进行养老地产开发后，一般是长期持有并自主经营。总体来讲，不同的投资主体根据自身综合实力选择相应的养老市场进入方式、经营管理方式并实行产品服务合理组合。 2.地产经营模式。 养老地产经营模式按照市场自然形成原因主要有2种：一种是开发后没有顺利实现销售的项目物业，另一种是根据自身发展需要选择长期经营管理物业。 没有顺利实现销售的项目一般选择租赁的方式选择专业养老服务公司或商户进行项目经营，这类企业一般不具备养老服务的条件与经验。
15种养老地产开发模式分析
15种养老地产开发模式分析
[转] 转载：15种养老地产开发模式分析2013-11-8 11:58阅读(4)转载自默默走下去?赞(664) ?评论 ?转载(4340) ?分享(2334) ?复制地址 ?收藏夹按钮收藏 ?更多 已经是第一篇 | 下一篇：2013-11-2 我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开
发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。 近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明，我们将这15种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。 第一类：与社区共同建设 在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4种模式： 模式1：专门建设综合型养老社区 综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还
会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。 综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。
中国养老地产的现状及发展模式
中国养老地产的现状及发展模式 袁霞徐霞 南京工业大学土木学院南京211816 摘要 摘要：：养老地产是房地产市场的新领域，下一个房地产经济增长点，但是从总体上来讲我国养老地产行业还处在探索阶段，处于零散的发展状态。本文主要是对养老地产的现状进行了分析，探讨我国养老地产的发展模式。 关键词：养老地产；探索阶段；商业模式 一、我国养老地产现状 1、老龄化社会的步入 我国1999年开始步入老龄化社会。目前中国是全世界老年人口最多的国家，人口老龄化将伴随整个21世纪始终。按照联合国标准，一个国家的老年人占人口总数10%时便正式步入老龄化社会。根据第六次全国人口普查数据，60岁及以上人口约为1.78亿人，占13.26%，其中65岁及以上人口约为1.19亿人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。 2、养老地产的特点 养老地产是老龄化时代到来所形成的特有的概念，它结合养老这一社会主体和地产的商业概念所形成的，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的验身。养老地产和传统的住宅地产有很大的不同，养老地产是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。这个居住建筑是指老年人长期生活的，能得到经济供养、生活照料、精神慰藉三个基本内容的居住场所，它包括:老年住宅，老年公寓、老年社区、养老院、托老所等，也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。 3、现有机构的不足 相关数据显示，预计到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50～70张水平相差甚远。2010年，我国养老市场需求近1万亿元，
养老房地产策划方案
竭诚为您提供优质文档/双击可除养老房地产策划方案 篇一：养老房地产策划方案 （中华老人风情小镇） 目录 摘要 第一章养老问题的现状与发展 一、世界养老问题的现状与发展二、中国养老问题的现状与发展 三、新型养老模式的内容、意义与发展趋势 1、新型养老模式的内容（老有所学、老有所乐、老有所为、老有所养） 2、新型养老模式的意义 3、新型养老模式的发展趋势 4、中华老年大学园与新型养老模式第二章项目背景和特点 一、公共关系、土地资源与体制优势1、公共关系2、土地资源3、体制优势 二、利于养老，安于养老的优越自然环境1、海南自古人长寿
2、天然的医疗宝库与疗养胜地三、项目的特点 1、全球规模最大、功能最全，具有高度专业的特点 2、学习与康复，休闲与度假，文化与产业等各项功能互为依托，互为补充 3、完善的获利模式与长期稳定的获利来源 4、自成景观，形成了具有独特魅力的旅游资源 5、特有的人文价值与人文吸引力 第三章项目的建设内容 一、项目总体规划二、项目的设计理念二、项目的功能与布局三、项目建设内容一览表第四章行业与市场分析 一、养老产业发展的历史机遇 1、中国经济的高速发展，造就了巨大的民间资本 2、传统道德开始回归，“孝”仍然是社会道德的重要基础 3、中国传统家庭结构开始解体，空巢老人越来越多 4、老年人获得了经济独立，有能力与意愿追求符合自身特点的养老生活 5、老年人群中积累了庞大的消费能力 6、政府对老年类项目大力支持二、市场竞争性分析 1、现有养老产业的模式与竞争性 2、竞争对手与竞争模式 3、本项目的竞争优势三、合作与关联行业第五章客户分析 一、主要客户人群二、主要客户来源地三、主要客户状况描述第六章项目主要经济效益分析 一、房产销售收入：
国内养老地产六大运营模式
国内养老地产六大运营模式 虽然房企、险资布局养老地产的热情不断高涨，但运作养老地产的产销模式却并不像国外那么成熟，仍需在实践中不断探索。根据养老方式和盈利方式两个维度，我们将国内的养老地产模式归纳为以下六大主要经营模式。 模式1：本地出售型社区模式 该种模式以老年住宅为整个项目主题和亮点，以面向市场出售的住宅产品为主，注重社区环境的打造和养老配套设置的完善。这种模式的盈利绝大部分甚至全部来源于住宅出售，有极少部分来源于配套产品的经营。而随着养老地产的发展，本地出售型社模式的养老地产投资收益水平也在不断接近房地产平均投资收益水平。 相对于其他模式而言，本地出售型社区模式的养老地产资金回笼快速，能够有效提高资金周转率，从而实现滚动开发。但不可避免的，这种模式也存在一点缺点，如进行这种模式的养老地产开发，必须获得土地使用权，因而享受政府土地优惠政策的可能性很小，同时不能得到养老地产升值的部分和通过养老地产及配套设施运营获得的长期稳定收益。 要成功打造这种模式的养老地产，复合的产品形式、完善的养老配套和优美的景观环境必不可少。在复合产品形式方面，通常要打造满足养老及准养老一族、准养老子女等不同客群的产品，甚至是满足不同收入阶层的不同定位、不同档次的产品，从普通的多层住宅产品到高端的独栋别墅、联排别墅、四合院等。 （代表企业：北京东方太阳城） 模式2：异地出售型社区模式 该种模式是养老养生与度假旅游的完美嫁接，是异地养老方式催生出的一种养老住宅产品，一般位于环境和自然资源优良的旅游胜地，利用自然资源，与养老住宅和设施进行融合，以住宅产品出售盈利。由于其特有的资源环境条件，这种模式难以普遍模仿复制。 这种模式形成原因是利用移入地和移出地不同地域的房价、生活成本的巨大差异和气候、环境自然养老资源的巨大差异，从而满足老年人追求高品质退休生活的养老需求。 与本地出售型社区模式相似，这种模式同样具有资金回笼快、经营风险小的优点，但同时又具有其他模式不能比拟的地理优势、价格优势和环境优势。由于地域限制，这种模式在具有自然资源及旅游资源优势、环境优良的城市更容易获得成功。 （代表城市：三亚、海口、大连、青岛等城市） 模式3：租售组合型综合社区模式 该种模式通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合，实现土地效益和养老产业均衡发展的目的。项目中的养老公寓及配套设施由开发商运营或由专业的运营机构负责。这种模式不仅解决了全部出售对养老产业发展不利的问题，还解决了全持有经营资金占压大、市场难以消化的问题。 这种模式通常构建了“住宅销售+养老公寓出租+养老配套持有经营”的综合性的项目盈利体系。通过住宅销售获得一次性投资收益，而通过养老公寓出租和配套持有经营获得了长期稳定的收益。而收益的比例则因项目定位中产品配比不同而不同，一般销售与持有部分比例为8:2。 租售组合型综合社区模式的最大优点，不仅是资金回笼较快，收益多元化，关键是在土地方面可采取灵活策略，在用地性质上，可以是居住用地、医疗用地、商业用地、公建用地等多种用地性质搭配的综合性开发。相对而言，其最大的缺点是资金投入较大，总成本投入
养老地产运营模式探讨
养老地产运营模式探讨 面对国内刚刚起步的养老地产，文章通过对养老地产的概念、案例分析等得出养老产业发展运营模式需结合中国国情和市场需求，并要求开发商正确面对经营管理的风险，提升专业素养。 中国正面临快速老龄化的严峻挑战。预计到2050年，全国老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。一方面，目前中国居家及社区养老配套设施建设严重滞后，难以满足大多数老人居家养老的需求；另一方面，养老地产蕴藏巨大市场。2010年我国老年市场需求将达到１万亿，但每年为老年人提供的产品还不足500亿元。尤其在养老住宅的供应方面，国内才刚刚起步，其长期的经济和社会效益不容忽视。因此，共同探讨适合中国国情和市场需求的养老产业发展运营模式，具有重大的迫切性和现实意义。 一、养老地产概念 养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。 与一般住宅相比，养老地产具有明显的差异性： ◆消费群的专一性：针对中老年人提供的住宅产品； ◆产品设计的特殊性：住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特 点； ◆社区活动的广泛性：在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。 二、养老地产发展 养老地产，作为复合地产开发的一个重要分支，在美国已经有了50年的历史，在德国、日本等国家也已经发展地非常成熟。
在中国，养老地产是一种新兴的复合型地产开发模式，除了人居产品的提供，更多的是整合了以养生、康体、生活、养生于一体的人居服务，是全新的高品质复合人居生活蓝本。目前处于由政府福利向社会盈利转化的过程中。 三、养老地产运营模式 目前，中国市场上养老地产的运营方式包括了全部出售、出售与自持相结合、会员制销售、只租不售等四种模式。 模式一：全部出售 以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举。 案例：北京东方太阳城 老年社区 老年公寓 医护型养老院 普通型养老院 有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人， 有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪 专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带 政府福利型 政府收益型 企业盈利型
养老地产盈利模式
养老地产盈利模式之争：扎堆会员制，租售并举回收成本 国内在推进的养老地产项目定位各异，有专做养老服务的，有偏爱养老度假综合体的，也有要打造“学院式养老”的。 尚处起步阶段的中国养老地产市场，眼下还没出现“招保万金”这样的龙头，“野蛮生长”似乎难以避免。 率先进入养老地产领域的亲和源专注做养老服务，而绿城计划打 造“学院式养老”，而中明控股则偏爱养老度假综合体。 但这并不妨碍养老地产开发企业逐步建立它们的规则：增加持有物业比例，推广会员制等等。 “等市场好了，我们会把赚来的钱大部分回馈到养老事业当中 去。”绿城房地产集团副总经理、绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰满是信心地说，前年绿城的计划是，用十年时间建100家养老院。 相对低廉的拿地成本 养老地产开发首先面临的是拿地成本。 “做养老项目，地方政府或多或少会给一点土地供应的优惠。”亲 和源股份有限公司副总经理、研究中心副主任王波直言，对养老地产来说，土地成本是很大的一块。养老地产投入成本较大，回收周期相对长。国家提出，社会化养老服务体系的建设，在土地这一块就应该适当给企业一定的优惠。 “上海亲和源是2003年拿的地，性质是其他住宅类用地，50年产 权。当时没有招拍挂，是协议出让，50万一亩（750元/平方米）。”王波如是介绍上海亲和源项目的初起。 上海亲和源位于浦东康桥镇板块，属外郊环区域。 受益于政府支持的还有位于浙江临平的绿城蓝庭项目，这是绿城首个建成的养老社区项目。 “绿城很早就有做养老社区的想法。蓝庭项目是在2006年开始的， 是70年产权的住宅用地。”冯雨峰回忆，当时考虑，这个项目规模大，产品定位在养老上比较合适，拿地成本也不算高。 早报记者了解到，绿城颐乐教育投资有限公司是绿城专门为做养老事业专门成立的。 冯雨峰介绍，蓝庭整个项目体量有七八十万平方米，不是全部做养老，也消化不了那么多，其中东区，大概占整个项目的三分之一明确作为养老社区，年轻人和老年人混合一个社区。 临平离杭州同样有一段距离，这也是诸多养老地产项目不得不面临的困境——离市中心或目标市场较远。 王波称，“我们拿地一般希望靠近市中心一点。交通方便，探望起
2021成都养老地产项目CCRC运营模式研究范文1
2021成都养老地产项目CCRC运营模式研 究范文 摘要 中国目前己发展成为世界第二大经济体,其中的重要推动力之一即是来自此前二十年的人口红利,然而,近十年来,中国社会整体步入老龄化阶段,且部分地区呈现出老龄化速度逐渐加快的现象,由此导致劳动力资源减少、社会老龄抚养比上升,与发达国家相比具有显着优势的人口红利逐步丧失,须加快经济结构转型和创新经济增长点;与此同时,中国的老龄化进程还受到历史政策的调控作用影响,年龄结构转变较为急剧,针对庞大老龄人口的养老经济基础和各方面配套尚未完全建立,社会养老负担繁重。 成都作为西部省会城市,老龄化程度深,但经济发展水平仍远落后于一线城市,呈现出典型的“未富先老”危机,为应对社会老龄化带来的多重压力,本文以成都养老地产行业作为突破口,研究如何整合房地产、金融等资源从而开拓新的养老模式的,既减轻社会养老负担的同时,也建立起新的经济增长方式。 本文主要采用了文献研究法、案例法和数据统计法等研究方法,对大量文献、数据进行查阅、整理,并对本地养老地产个案进行了实地调研。通过对本地养老地产市场空间的定性和定量分析、现有政策环境的解读,以及对国内外养老地产项目CCRC运营模式的研究,寻求出可供成都市场从业者参考及借鉴的模式框架和关键因素,协助其实现养老地产项目的功能性、盈利性、社会性和可持续发展性;此外,还对成都养老地产目标受众的背景和消费能力进行了剖析,重点分析了将于2014年展开试点的“以房养老”制度的内涵,以及该制度作为养老资金来源的利弊。 “银发浪潮”的趋势不可逆转,但其究竟将发展为“危机”还是“契机”则源于业界、学界对与老龄化相关领域的积极探索和研究,以及政府针对这一社会发展趋势所进行的政策环境改善。
最新中国养老地产模式经典案例集锦
中国养老地产模式经典案例集锦 目前来说中国养老地产主要有三种开发模式： 模式一：“纯”养老模式 “纯”养老模式是指护理型纯养老模式。 特点：1.以会员制为主要经营模式，目标客群是纯粹的养老客户群体。 2.建设大量适合老龄化配套设施，包括医疗、保健设施。 大量的配套设施建设和运营对开发商后期的运营能力要求非常高。这是真正意义上的养老社区。 案例：上海亲和源老年公寓——高端会员制养老第一家 亲和源老年公寓坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积100000㎡，是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。 亲和源整体规划：社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。 社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。
亲和源项目特色：整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，亲和源是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。 社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。 公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。 亲和源特色：同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。 项目配套： 1.颐养院 建筑面积9736.1㎡，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。 与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。 颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。
养老地产相关政策与盈利模式
朱文俊：养老地产相关政策与盈利模式 ２０12-11-26 14：１8:1６来源：中房网 【摘要】：２０12年１1月22－2４日,由中国房地产业协会主办,中国房地产协会老年住区委员会、中国百年建筑研究院承办，中房网独家支持的“２012年老年住区典型项目交流会”在北京太阳城奥林匹斯俱乐部隆重召开。 中国百年建筑研究院院长朱文俊 因为我们是老年住区，实际我们在研究养老地产，养老地产在网络上、微博上经常会有很多不同的声音，养老跟地产好像一沾上很多就觉得是不是有问题?养老地产是不是一定就是挂羊头卖狗肉？养老地产能够盈利吗？养老服务能够盈利吗？养老地产有哪些政策支持？现在很多项目都在前期阶段，如何做好前期的定位和可研报告，跟政府申请一些好的支持政策.这个PＰT主要从四个方面给大家做一个交流。 一、养老地产的本质 这是两个第三产业的结合，在中国老龄产业协会的老龄产业的十大行业当中，就有这两个部分,养老服务业和老年房地产业。
这两个行业的投资主体和盈利模式都是不一样的，养老服务业的投资主体是民营非企业或者民营养老公司。房地产就是房地产开发公司的投资企业，养老服务业的盈利来源主要是会员费和服务费。房地产业的主要来源是房屋销售和房屋出租,这是两个不同的行业,利润来源也不一样.很多朋友一开始借助养老地产的时候，经常会把这两个行业的盈利来源混为一谈,很多不是很明白的朋友觉得是不是房地产行业介入养老?房地产行业的利润好像就总 是暴利，而养老服务业应该是一个福利性、非营利性的，实际上养老服务业除了民非、公益性的性质以外，养老服务业本身社会力量参与也是要盈利的，没有盈利，企业就没法发展.房地产业主要依靠开发利润和养老服务业的结合创造一个细分的开发领域. 二、养老地产的相关政策 最近几年国家密集的出台了一些政策，这三个政策是比较纲领性、原则性的政策，现在各地省一级、市一级也在出台相应的对应政策。我们了解政策的目的一个是要明确支持方向.中央政府想得很明白，支持方向也很明确,但是到了地方,我们跟地方的发改委、民政局、卫生局、国土局沟通的时候，经常是碰到很多他们也不知道怎么办的情况，落地到地方的时候,很多政策没办法去落地的,这需要我们能够通过对这几个原则性文件的深入掌握,我们要 去做一些工作引导地方政府,让地方政府在大的政策前提下，在当地做一些政策的创新和用。 我们如何去运用这里面的政策,跟地方政府去沟通呢？这里面还是有一些要点的。在老龄事业“十二五”规划里面的指导思想,这六个体系是有三个体系都是跟我们养老地产相关的，在发展目标里面也提到了养老服务体系,也提到了要进行无障碍设施的改造和新建小区的规划建设.在基本任务里面提到了政府引导与社会参与相结合,１1项任务里面有6项跟我们是紧密相关的,在这里面我们都可以找到我们跟当地政府去做一些工作的依据。比如说前面讲到了要引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，我们要去找到一些养老地产的开发模式,后面还会详细讲一下. 在居家养老服务里面要建立健全三级服务网络，我们开发的养老地产,在项目里面的养老服务配套是否可以进入政府所需要的三级服务网络，我们能为政府做一些工作，你就可以得到政府的一些支持。比如说老龄服务这一项任务里面，要大力发展社区照料服务，要进入小区的配套建设规划.去年民政部已经在发改委和建设部的共同发布下，民政部编了社区老年人日间照料中心的标准，这个也是对我们一个很好的指导.讲到要统筹发展养老机构，要
怡馨园养老社区运营模式探讨
怡馨园养老社区运营模式探讨及建议 一、基本情况 1、概况 牡丹江市怡馨园养老社区项目位于爱民区庆明路以东、大庆路以南、铁路专用线以西、北安河绿化走廊以北，占地面积6.59公顷，养老用房建筑面积10.6万平方米，其中地上建筑面积8.8万平方米、地下停车场面积1.8万平方米，计划总投资3.2亿（不含装修和设备、设施购置费用约1亿元）。建设楼房16栋，其中三层的活动中心和康复中心各1栋；失能型护理中心9层2栋（拟做社区医院使用）；亲子酒店14层建筑1栋，独立型养老公寓8-9层建筑5栋，辅助性养老公寓3-9层建筑6栋。养老房建设套数1366户，其中C1号楼亲子公寓168套、C2-C3号楼失能护理型274套、D1-D5号楼独立型456套、E1-E6辅助型468套，户型以40－60平方米为主，70－80平方米为辅，能满足不同老龄段老人的居住及生活需求。 目前，怡馨园养老社区16栋楼房已建成，小区配套工程及环境绿化计划2017年9月交工，2017年7月养老运营单位可进入装饰、装修。 2、投资情况 怡馨园项目计划投资8.32亿元，资金来源为银行贷款支持5.8亿元，自筹资金2.52亿元；预计完成投资约9.4亿元（征收费用及配套一网、青龙溪改道等增加费用）。养老社区建设面积约11.4万平方米，预计投资约4亿元，不含养老社区消防
报警增项、装饰装修和设备采购等，自2013年8月开工建设，建设期利息每月120万元，建设期结束还本付息每月450万元。 二、运营模式 1、养老地产模式借鉴 养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。目前，中国市场上养老地产的运营方式包括了全部出售、出售与自持相结合、会员制销售、只租不售等四种模式。 模式一全部出售：以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举。通过复合的产品、优美的景观环境、完善的养老配套的打造，以及社区养老软环境的培养，以全项目为养老地产之名，做纯销售，打造全龄社区概念，获得成功。 模式二出售与持有相结合：养老地产的相关物业全部进行销售，将住宅建设与社区管理相相结合的。由财政和民政部门划拨部分资金，与房地产开发和销售企业以及物业服务企业合作开发、销售。开发商拿出一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求，从而实现可持续运营。 模式三会员制销售：养老地产的相关物业采用租售并举、以租为主，但是租期长，实际为变相出售。采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡，变相的“销售+持有”模式。在运营
我国养老地产后期运营模式探索
我国养老地产后期运营模式探索 在我国人口老龄化日益严重的背景下，养老地产的开发显得极具意义和必要。将从目前我国的养老地产中主要存在的三种运营模式的比较中分析其各自的优劣势，旨在寻找合适我国市场的模式，为我国“居家养老”式的养老模式提供更好的依据。 标签：运营模式；对比 1背景 根据《中国老龄事业发展报告（2013）》指出，2012年和2013年是中国人口老龄化发展过程中具有重要意义的两年，我们迎来了第一个老年人口增长高峰。截至2012年底，我国老年人口数量达到1.94亿，比上年增加891万，占总人口的14.3%，其中80岁及以上高龄老年人口达2273万人，2013年老年人口数量将突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平将达到14.8%。与此同时，我国老年人口的数量增长迅速，到2025年之前，我国的高龄老年人口将一直保持年均100万的增长态势。如此巨大的老年人口数量就为养老地产市场的开辟提供了前提保障。 2运营模式 在我国目前的市场中，养老地产运营模式主要有三种：出租、出售、租售结合。这三种模式在不同情况下有其不同的优缺点，然而从一些西方发达国家的成功例子来看，租售结合的模式是相对比较成功的。例如说，租售模式与美国的养老地产运营模式相类似，在美国，养老地产与保险、地产、养老产业合三为一，三者紧密地联系在一起，保险公司首先买断养老地产的居住权，然后为公司的客户提供养老居住服务。在这种模式下，可以带动行业内很多企业的经济发展，有助于整个行业的可持续发展。 下面我们就逐一了解下我国的三种模式。 2.1出租模式 出租模式，是指开发商在完成整个项目后采用出租的形式为老年人提供一切服务。在出租模式下，往往需要依托其背后非常强大的医疗服务配套，如果说仅仅出租房产，而没有很好的医疗配套，这样是很难吸引到客户的。与此同时，开发商需要全权运营整个项目，对于开发商而言，各方面的压力会比较大。 在“出租”模式中最需要开发商担忧的是资金链，一旦资金链出现问题就会影响整个项目，整个资金链中不仅仅只是项目建设费，还包括项目后期运营管理费用，而这类项目的投资回收期较长，资金回笼较慢。一个采用出租模式的项目需要长期运营，才能保持其功能运转。在目前这个以“金钱为主导”的地产行业来说，
中国养老地产盈利模式
中国养老地产盈利模式 中国是目前世界上老年人口最多、增长最快的国家。全国老龄委办公室预计，到2025年，老年人口总数将达到3亿，到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。社会老龄化结构的加剧，对“适老化”住区和养老住区的需求集中爆发，使得“银发经济”拥有了庞大的市场。人口老龄化的加剧和养老服务需求的日益增长，正将养老产业带进前所未有的历史机遇期。随着今年相关政策逐一落地，养老也成为地产行业的重要概念。 国内首只养老地产基金 日前，国内首只养老地产基金——兴业养老基金正式成立，该基金拟在全国新建300个养老地产项目，未来将采取租赁型养老模式而非出售。目前该基金的首个项目已经在黑龙江省肇源县启动，第二个项目正在广东惠州酝酿中。 据悉，兴业养老基金是中国老龄事业发展基金会的二级机构，兴业养老基金管理委员会主任由中国老龄事业发展基金会理事长李宝库担任，这是我国成立的第一只着力于养老地产的基金。消息人士表示，该基金将向社会募集资金，并在全国新建300个养老地产项目。 目前，基金已经完成注册，正在着手做肇源县项目。受益于项目的“民生”性质，未来该基金的养老地产将能获得国开行60%到65%的贷款，剩下30%至35%为自筹，等项目具备成熟的运作模式后有望向社会募集。另外，项目还能享受包括土地、税收等诸多方面的优惠政策。 其实，各路资本中，已经有房地产企业和保险公司借政策东风高调扩张养老地产。据不完全统计，截至目前，全国已有超过20余家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产，如万科、保利、绿城、远洋等，有的还专门成立了“养老地产事业部”或“养老产业专业管理公司”，平安、泰康、新华等保险企业也纷纷涉足养老地产领域，以期延长保险产业链。 随着首只养老地产基金成立，搏实资本认为此举正式预告了养老地产的爆发式增长，基金的亮点在于它是第一只专门聚焦养老地产的基金，与其他机构不同，基金部分资金公开募集，代表着社会上大部分人都愿意做养老这件事。
美国养老地产融资机制与经营模式探析
美国养老地产融资机制与经营模式探析截至2013年底,我国老年人口总数已经超过两亿,这使得养老问题成为制约个人、国家以及社会发展的重大问题,而居住问题是解决养老问题的根本。中国的养老地产业仍是以养老院为主要开发方式,养老地产业覆盖面低,难以形成全民普及的局面。 除此之外,我国养老地产业融资渠道狭窄,缺乏专业的经营管理团队,没能实现地产和服务的有机结合。由于进入老龄社会的时间较早,许多发达国家早已经在养老地产业上取得了长足的发展,无论是在融资方面、经营管理方面、市场营销方面还是住宅项目建设方面,都已经形成了较为成熟的运营方式,尤其是美国在近60年的养老地产业发展过程中形成了一批具有丰富经验的经营管理团队和公司,在服务和建筑设计方面也更加注重入住者的体验,以人性化服务为经营宗旨。 以美国养老地产发展为研究方向,目的是为了能够给我国的养老地产的发展提供一些具有现实意义的建议。人口老龄化是一个普遍的社会问题,本文就以此为切入点,回顾美国养老地产发展的阶段,总结其发展基础和现状,继而提出房地产投资信托基金的概念,分别对这一领域的三家主要公司,健保不动产投资信托公司、保健物产投资信托公司、芬塔公司的经营和收益模式进行解析。 美国的养老社区能够普遍为老年人所接受与其自身完善的经营模式有着密不可分的联系,在对美国养老地产业的三种主要经营机制进行讲解的基础上,对美国养老地产两大经营案例太阳城模式以及CCRC养老社区模式在经营方面进行解析,最后,对其发展原因和发展效果进行评价,寻求美国养老地产发展对我国的启示,不盲目效仿其养老地产融资和经营方式,而是在充分考虑我国的实际情况
后,选择性地将美国养老地产业的优势融入进我国地产业中。
养老地产融资和盈利模式
养老地产融资和盈利模式 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020
养老地产的融资与盈利模式 杨志浩 2012-5-211:04:43 来源：《中国地产市场》2012年第03期第六次全国人口普查数据显示，我国大陆人口13.4亿人，其中60岁及以上人口比重为13.3%，已经符合国际上老龄化社会的标准。另据权威部门测算，未来40年内这一占比将超过30%。中国的“421”家庭结构和老龄化程度的不断加深，使得养老逐渐成为社会日益关注的问题，同时养老地产也迎来了前所未有的发展机遇。 养老地产兼具投资回报期长与投资成本高的特征，其融资模式与盈利模式因此备受关注。当前，我国养老地产企业的融资路径依然狭窄，盈利模式也呈现多样化态势。 融资路径依然狭窄 目前，中国养老地产的融资渠道虽然较多，但路径依然狭窄。养老项目开发企业往往很难获得银行贷款，股市融资大门难开，民间融资成本太高，刚刚起步的基金投资尚不成熟。不过，养老地产正日渐受到保险资金的青睐，险资有望成为养老地产新的重要融资渠道。 投资量大、周期长的特性，使养老地产难获银行资金青睐。虽然养老地产项目同样通过招拍挂拿到地块，但因为更长的投资周期、更大的资金投入量，银行资金对养老地产始终抱有谨慎态度，特别在当前信贷整体紧缩的背景下，养老地产获得银行融资的空间很小。 股市融资大门难开，民间融资成本过高。一些上市公司也介入了养老地产项目的开发，但股市融资受整体市场环境的影响非常严重，养老地产从该渠道已经很难获得融资。 去年6月央行发布的调查数据显示，当前民间融资规模为3万亿-4万亿元，相比同期贷款余额52万亿元、存款近80万亿元，规模并不大。此外，目前民间融资平均利率
中国养老地产模式经典案例集锦
中国养老地产模式经典案例集锦目前来说中国养老地产主要有三种开发模式： 模式一：“纯”养老模式 “纯”养老模式是指护理型纯养老模式。 特点：1.以会员制为主要经营模式，目标客群是纯粹的养老客户群体。 2.建设大量适合老龄化配套设施，包括医疗、保健设施。 大量的配套设施建设和运营对开发商后期的运营能力要求非常高。这是真正意义上的养老社区。 案例：上海亲和源老年公寓——高端会员制养老第一家 亲和源老年公寓坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积100000㎡，是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。 亲和源整体规划：社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。 社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。 亲和源项目特色：整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，亲和源是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。 社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。 公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。 亲和源特色：同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。 项目配套： 1.颐养院 建筑面积9736.1㎡，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。 与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。 颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。 房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。 2.健康会所 会所接待亲和源内老人，也对外开放； 1楼是接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、更衣室、毛巾及钥匙办理柜台；
国内外五个最值得借鉴的医养地产开发模式
解读国内外五个最值得借鉴的医养地产开发模式 医养地产——养老地产的必经模式 医养地产（即“医疗养老地产”）是指养老设施或养老社区与医院 就近设置、共同建设。“医养结合”模式的特点在于能够将优质的 医疗资源引入养老项目，为老人提供专门的医疗资源服务，从而提 升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。医养 地产必然成为养老地产开发运营的模式之一。 一、全龄社区医养结合的系统配套——杭州万科随园嘉树 全龄社区，是指社区里包含了从年轻到老年的整个生命周期。在社会老龄化进程迅速的当今社会，这种居住模式被认为是未来小社区的主要发展方向。取代同一个大房子，居住两代或三代人的模式，万科随园嘉树项目就是拆开原由的模式，子女住一套、老人住一套，相邻而建。 万科随园嘉树位于杭州良渚文化村内，占地100亩，规划为8栋多层，338个房间，700多个床位，分为70㎡一居室介护间和85㎡二居室两种产品。另外，项目紧邻随园嘉树小镇医疗体检中心，由浙医一院良渚分诊部与数字医疗卫生研究院组成，是中国首个数字化健康服务示范社区。 产品定位 健康楼——活力长者自理老人 护理楼——全生命周期的连续性照护
配套集约化——小区内部中央集中配套共享大良渚完善配套，借势外部资源解决医疗配套 服务统筹化——培育自主服务能力，建立养老服务标准，医疗护理类服务借助社会化资源 规划布局：四大亮点 “金十字”：区域的核心位置，老年活动配套中心，可通达各个建筑中心 “无障碍”：设计体现无障碍布局，如风雨连廊、无障碍交通动线等 “双中心”：颐养中心和康复中心位于社区边缘，满足老年人不同需求 “宽间距”超宽楼距（超过国家标准15%-20%），全部为南北通透户型以及超大阳台设计 “全龄社区医养结合的系统配套”模式也属于“大社区+养老组团”的开发模式，万科随园嘉树是万科进军养老地产的一个试点产品。 二、传统社区嵌入式医养结合模块——保利·和熹会 “和熹会”的项目规模并不大，但因为有医疗背景的安平公司参与，所以医疗与保健康复养生的比重比一般养老机构要大的多。表面看这块资源好象占用了过多的养老院资源，但该项目背靠120万平米、超2万人的大社区，如果作为社区医疗配套，这个版块今后的使用率应该还是可以提高的。所以该项目属于“背靠社区、医疗+保健+康复+养生”的养老地产模式。
养老地产开发运营模式研究
养老地产开发运营模式研究 摘要：养老地产面临功能定位模糊、专业性服务供给不足等问题，且资金不足 及盈利能力欠缺也抑制了规模化发展。本文以价值管理、利益相关者及产业链等 为理论基础，探讨了养老地产开发运营中的关键问题，为养老地产开发提供了可 行性路径。 关键词：养老地产；开发运营；功能需求；分析框架 一、引言 中国人口老龄化程度日益加深，预计到2025年将突破三个亿，而到2034年将达到4个亿。对房企而言，高速老龄化进程蕴含着巨大的养老地产发展商机。目前，养老地产面临前 期投资大、开发周期长、后期专业性服务供给不足[1][2]、项目定位模糊及功能缺失[3][4]、持续盈利能力脆弱[3]等现实问题，因而厘清养老地产开发模式关键路径，揭示其运行机理是促 进项目成功的关键。 二、养老地产开发运营模式研究综述 养老地产是一种复合型地产，是养老服务与地产开发的集成，即居住、护理、医疗、娱 乐等功能为一体的服务型地产项目营。 1、基于主体选择的养老地产开发模式分析 全球养老地产开发大致分为三大模式：政府主导社会福利型养老地产、市场化养老地产 和“政府+开发商”合作开发模式。实际上，不同模式都有其发展的社会背景和各自特点。从国情差异角度，持续照料退休社区模式（CCRC）在美国的成功就是社会经济及老年人价值需求 相匹配所产生的。针对我国国情，政府主导的养老院模式曾是普遍使用的供给方式。但随着 供求缺口加大，养老社区、老年公寓以及住宅适老化改造等多方参与的新模式将成为发展趋势。 2、多元化养老地产融资模式分析 对开发商而言，养老地产前期投入大，合理的融资模式是保障项目成功关键。从分散系 统风险的角度，美国养老地产资产证券化模式在我国养老地产融资中具有可行性。另外，房 地产信托基金（REITs）在我国养老地产项目中也具有一定适用性，由开发商、基金管理公司、资产管理公司构成的融资模式在风险分担方面具有优势。 3、基于所有权配置的“销售”、“持有”及混合模式分析 以所有权配置分类，国外养老地产基本以购买产权模式、获得使用权的倒按揭模式以及 购买使用权的会员制模式为主。我国老年人产权观念深刻，因而应注重所有权配置设计。在 保障老年人原住房所有权的基础上，采用老年公寓使用权与原有住宅使用权期限内交换的租 赁方式是较为可行。相比于持有模式，直接销售模式会降低开发商资金风险，但在获得项目 运营溢价方面存在劣势。 4、基于需求响应的养老地产盈利能力分析