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银行个人房贷风险及应对措施

个人住房贷款业务随着货币化的住房分配制度的推进，在商业银行迅速发展。以中国农业银行为例，截至20XX年底，个人住房贷款由20XX年的15506.73亿元增长为19270.18亿元，增幅24.3%，占全部个人贷款的比重由20XX年的64.7%增长到70.7%，占20XX年贷款总额的比重达到21.6%，主要是由于央行下调基准利率，房地产市场回暖，使得个人住房贷款持续增长。与此同时，个人住房贷款的不良贷款由20XX年的49.8亿元增长为82.57亿元，增幅达到了65.8%，不良率也由20XX年的0.32%上升至0.43%[1]。据此可以得出，个人住房贷款业务的潜在风险正在逐步显露。

1商业银行个人住房贷款业务存在的风险

个人住房贷款业务风险，是指商业银行发放的个人住房贷款中所隐藏的可能给银行造成损失的因素，是由于借款人不能够准时返还贷款的本金和利息而给银行造成的损失。因为个人住房贷款业务本身特有的因素和环境等因素，其风险的产生具有可能性与必然性。详细来说，商业银行个人住房贷款业务有着以下几种风险：1.1假按揭风险假按揭即借款人的购房行为不真实、贷款用途不真实，其实质是为了套取银行信贷资金，危害极大。这些开发商利用与银行间的信息不对等以及银行监管中的漏洞来骗取银行资金，以达到回笼项目建设资金或者营造房地产市场繁荣景象的目的。其手段主要是假借下属、朋友、家人的名义向银行申请个人住房贷款，造成出一种正常贷款的表象，银行排查难度大，风险信号隐蔽性强。当前假按揭行为主要具备下列

特点：（1）集中发生在经营资质一般，未获得银行项目开发贷款的中小型开发商身上。（2）开发商与借款人存在债务关系，采用以房抵债，承诺代替借款人偿还贷款。（3）真人、真房、真抵押，开发商串通借款人进行虚假交易，套取银行贷款由开发商使用。上述种种恶劣行为势必对银行个人住房贷款业务造成负面影响，令银行处于不利地位，从而形成风险。

1.2借款人风险

银行个人住房贷款的另一个风险主体是商品房交易中的购房者，即借款人。其风险主要表现在两个方面：（1）借款人的还款能力。由于个人住房贷款的还款期限偏长，部分借款人在取得款项时是具备按期还款能力的，但在较长期间内，借款人个人的资金状况也面临着许多不确定的因素，包括借款人工作、家庭、健康等方面的变化都可能导致其失去偿还贷款的能力，从而形成风险，导致银行利益受损。因此，很多学者认为被迫违约一般与房地产市场价格变化没有直接关系，主要是与突发事件和失业导致的收入下降有关，主要取决于借款人收入的稳定性。（2）借款人的还款意愿。一方面是借款人通过欺骗等不正当的行为骗取银行贷款，银行因为人力、时间等条件有限没能对借款人的信用和经济情况做出有效核实，从而造成风险。另一方面是借款人在取得银行贷款后，由于自身信用观念不强而经常性的遗忘甚至故意拖欠银行贷款，导致的银行无法按期收回款项，从而形成风险。通常情况下，这种主观上的违约行为与借款人的实际支付能力并无关系，房价的大幅下跌是借款人选择理性违约的直接诱因，当借款人转

让房地产的收入减少，不足以偿还贷款并收回投资和成本时，为了避免损失，理性违约的行为就可能会出现[2]。

1.3银行内部风险

随着越来越多的人开始通过贷款的方式购买住房，银行业务量大幅增加，就不可避免地会出现放松信息审查和简化放贷手续的情况，这些都可能在日后形成风险。具体主要表现在下述两个方面：（1）银行内部操作风险。银行个人住房贷款业务所涉及的服务对象数量多、来源广，其本身对银行的监管体系就是巨大的考验。面对绩效考核，银行过分注重贷款业务的数量和金额，而放宽贷款要求，将贷前的审查形式化。为了提升业务处理进度，缺失必要的贷款手续，忽视业务流程的严谨性。具体存在以下几点问题：信贷工作人员任务繁重，能够投入到贷后管理的时间和精力有限；平时的业务培训主要注重贷款营销能力，而对于风险信号的识别和发现方面有所欠缺，使得信贷工作人员的专业水平参差不齐，受能力所限；由于每发放一笔贷款都要做很多的准备工作，非常不容易，所以即使发现了可能的风险隐患，也会先考虑好的方面，导致了工作人员发现风险的意愿不强。（2）银行员工道德风险。贷款办理人可能因为自身或某些利益因素的驱使，知道借款人所提交的文件不真实，仍为其办理贷款。更有甚者，里外串通，编造虚假文件，欺骗银行资金。无论是以上哪种行为，都会给银行带来严重的风险。

2商业银行个人住房贷款业务风险的防范

2.1严防“假按揭”

（1）首先，要对客户的道德品质和以往信用情况进行调查。如果借款人本身道德水平低下、品行不佳，且曾经发生过数次违约行为，那么很可能在他贷款之初就没有打算要按期足额的偿还贷款。所以即使其具备足够的还款能力，银行想要正常的收回贷款也有一定的难度。因此银行对借款人进行信用评估调查是十分必要的，对防范贷款风险和减少银行损失也能够起到重要的作用。（2）其次，要强化对房产商及其项目的风险筛查，慎重展开期房贷款业务。出现“假按揭”风险的主要原因之一，是房产商的资金不够充足、资金运转不灵。所以，商业银行在开展个人住房贷款业务时，不仅要考察房地产企业的财务状况、房地产开发资质等级、房地产开发经验等，并且也要对公司主要股东情况、公司内部治理情况、内部经营管理水平做出评价，还要对企业主要负责人的品行资历加以了解[3]。同时要对项目贷款情况进行综合分析，确定出合理的住房贷款总规模。做到对房地产项目实施实地勘察，初步确定贷款的总数额，避免多次抵押、售后再抵、抵后再售等骗贷手段。（3）最后，要完善银行内控管理机制，改正重指标轻管理、重形式轻内容的错误观念，对借款人的审核评估必须落到实处，在审批过程中还要严格审查各方面的意见资料，根据具体情况对合同条款做出适当调整，尽可能的细化和分散风险。

2.2逐步完善个人信用制度

个人信用制度，是个人采取信用方式获取支付能力时进行的一种消费、投资和经营的制度，是利用个人信用来达到提前消费、投资和经营的目的。在发达国家，己经建立起了较为完备的个人信用制度，