个人按揭贷款业务风险分析及应对措施

个人按揭贷款业务风险分析及应对措施

个人按揭贷款包括个人住房按揭贷款和个人商用房按揭贷款，是具有房地产开发资格的房地产公司在楼盘封顶并取得预售许可证或楼盘的房地产权证后，由银行对购买该楼盘住房和商业用房的自然人因短期购房资金不足提供的批量信贷支持。对预售房银行还要求房地产开发商在办妥房地产权证抵押手续之前对该批贷款提供阶段性保证，按按揭贷款的一定比例交存保证金专户存入银行，并签订有关承诺协议。

由于房地产开发市场的蓬勃发展和人们购买力的提高，个人住房贷款存在巨大的潜在市场，加之个人住房贷款业务占用经济资本少并且具有很强的规模效益的优势，又较少受到市场风险冲击，而被各家商业银行所看好。目前全行范围开展的“三比”活动，使个人按揭贷款业务有了突破性的发展，但开发商由于资金不足利用“假按揭”骗取银行资金挪作他用的情况在各家银行时有发生，再加上借款人偿债能力和还款意愿的变化，开发商不能按时向购房人交付房产而使借款人拒绝履行还款义务、银行贷后管理不力及国家宏观调控政策等诸多因素都会给个人按揭贷款带来风险，而个人按揭贷款的特点决定了产品周期长，管理难度大，按照国际经验，通常个人按揭贷款风险的充分暴露约在贷款发放后的3－5年，其潜在的风险也不容忽视。为此，我们需要进一步结合市场情况和实际操作进行风险分析，并采取有效措施进行应对。

一、个人按揭贷款的风险分析

（一）借款人风险: 1、对自身收入预期存在偏差。由于借款人对自己的收入期望值过高，实际收入增长水平没能达到预期目标，造成还贷能力不足。2、失业或经营失败。由于借款人被解雇、所在企业遭遇破产倒闭或借款人自身经营失败，失去还款来源。3、道德与信用风险。在社会信用需要普遍提升的时候，不排除借款人主观上有赖账心理，特别是当担保条款对借款人约束力不强或抵押物执行比较困难时，信用风险尤其突出。此外，如果市场出现大的起伏，当房产贬值较快的时候，借款人心理上就有不平衡，从而对还款产生抵触情绪。4、意外伤害、灾害风险。借款人因意外伤害造成伤残，丧失劳动能力，失去收入来源。或由于火灾、水灾、风暴等原因遭受重大损失，失去还款能力。

（二）开发商风险：1、开发企业资质较低，实力不强，自身抗风险能力差。

2、一些资质低的开发企业自有资金不足，致使工程进度缓慢，无法按时交付使用，有的甚至形成“烂尾楼”。

3、房屋售后出现质量问题以及权证办理不及时等，购房户与开发商之间产生纠纷，借款人的还款意愿降低，将矛盾转嫁给银行。

（三）银行操作风险

1、个人征信风险：个人按揭贷款金额小、笔数多，工作量大，对借款人提供的购房材料客户经理不可能全部进行实地调查，资料的收集很多依赖开发商。而目前的个人信用体系不完善，银行方面只了解贷款申请人的一些普通资料，如在什么地方工作、从事什么职业、基本收入情况如何等，对于申请人的实际收入、资产负债状况、社会活动表现、有无失信等资信状况很难作出全面和准确的评估。并且个人住房贷款的期限一般都较长，借款人的未来收入具有不确定性，即使借款人提供的当期收入情况真实可靠，也很难用科学的评估方法来确认借款人未来

收入状况。

2、贷款审批条件难以落实的风险：开发商交房和办理权证往往在贷款发放后半年以上，期间由开发商提供阶段性担保，保证金是否留足、抵押登记和财产保险这些手续是否完全落实到位，现阶段主要依靠客户经理的责任心，还缺少回头审查和有力的监控。

3、贷后管理风险：由于征集借款人个人信息的来源渠道较为有限，同时认为抵押充足，而忽视对这一产品的贷后管理。对客户的重大变化情况掌握很少，由于有效的贷后管理手段不足，导致缺少基本的管理深度，不能及时发现和识别风险隐患。

4、开发商“倒逼”风险：由于房产项目一般要向银行进行融资，在房产大量进行销售时往往伴随着开发贷款的到期。开发商缺少其他的还款来源，一旦贷款形成不良，对银行有考核上的巨大影响和严厉的责任追究，由此导致开发商不急，银行更急的局面。为了更快置换出开发贷款，即便借款人条件不是很理想，银行也放松要求办理按揭贷款，实际上将风险进行了后移。

5、假按揭风险：开发商因资金不足，联合非真实的购房人申办按揭贷款，套取银行信贷资金,挪作他用，形成虚假个人按揭贷款。

(四)市场风险

改革开放以来，尽管产业结构经历几次重大调整，但我国经济一直保持着较高的增长速度，经济增长率已经连续5年保持8%以上，去年更是达到9个百分点以上。市场贷款购买商品房的主力多为26－35岁的年青人，对自身收入看好，在市场整体渲染的氛围中跟进入市，对未来形势充满乐观。但是经济增长的周期性仍然不可避免，特别是目前投资效益低下，基础价格不断上涨，环境和资源难以承受，能源、原材料、运输能力已经成为瓶颈，如果不进行增长方式的结构性调整，很难保持持久的高速增长。一旦经济增速慢下来，未来收入可能低于人们预期甚至下降，直接影响人们的生活水平和整体还贷能力。加之，个人住房贷款的抵押物处置成本高，执行阻力大，借款人一旦丧失还款能力，商业银行信贷损失率往往会达到很高水平。

（五）政策和制度风险

1、法律风险：新的司法解释《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条强调：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。这意味着，如果贷款买房者拒不还款，银行不能将其居住的房屋变卖以收回贷款。此《规定》已正式实施，目前对银行的负面冲击已经显现。法院对此类诉讼消极对待，有的甚至拒绝受理，已经起诉的违约户也没能得到执行。银行的住房抵押形同虚设，债权难以得到有效维护。

2、社会保障体系风险：我国目前的社会保障体系亟待完善，医疗、失业、养老保险虽然初具雏形，但与能消除人们的基本顾虑还相去甚远，同时子女上学也已经成为沉重的负担。在长时间的贷款期间内，借款人遭遇失业、重大疾病等事项，以目前的社会保障覆盖面和保障深度，还不能有效缓解生活压力，其中任何一项都有难以承受之重，有可能会导致借款人基本丧失还款能力。

（六）宏观政策调控和行业系统性风险

从整体上判断，房价的上涨对银行是极为有利的。开发商可以盈利和迅速收回投资，银行房开贷款能如期收回。购房人买时犹豫买后也高兴，还款积极性高，抵

押给银行的房产实现增值，变现较为容易，银行风险大为降低。反之，开发贷款和个人房贷面临双重风险，一旦房产泡沫破灭，银行将损失惨重。日本在90年房产泡沫破灭后，房产价格连续14年下跌，至今还未恢复到1986年的价格水平，整个经济十多年停滞不前，金融业遭受重创，仍在进行艰难调整，海南和北海92年的房产泡沫现在也未完全消化。房地产行业面临的系统性风险较为集中。为有效抑制各地盲目上马工程，投资过度膨胀，去年以来国家出台了一系列调控政策，房地产行业则是调控的焦点。为挤压房地产泡沫，除使用利率杠杆外，提高了房地产开发企业的自筹资金比例，紧缩土地供应，还辅之以行政手段，严令各级官员不得越线，期待房产价格的理性回归。但是目前这些政策与市场的结合度以及实际的效果值得怀疑，供求关系没有根本转变，地方投资冲动未减，基础资料紧张，资金、土地、建材、拆迁成本上升，房产价格仍然持续上涨，甚至在调控政策出台后上涨速度更为加快。在此形势下，不排除国家采取更为严厉的宏观政策以实现“着陆”的可能。如果房价保持平稳，则房贷资金相对安全，如果市场应声下落，银行投入房产行业的信贷资金必将面临艰难退出的局面。

二、规避个人按揭贷款业务风险的措施

（一）控制风险

1、把好开发商准入关，选准优质楼盘。首先，严格审查房地产开发商的资质、信誉。对开发商的资质等级、信用水平、领导层的资信及管理水平、自有资金实力、财务状况、履行保证责任的意愿及能力等，以及拟合作楼盘项目开发及销售的合法性、资金到位情况、工程进度情况以及市场销售前景等进行严格审查，从源头上遏止“假按揭”的产生。对信用纪录差、项目审批手续不全、曾出现烂尾工程的开发商要拒之门外。其次，加强对开发商的开发能力及楼盘获利能力的预测。除要求开发商提供必要的手续外，还要对其财务状况进行严格的贷前审查，对资质较低的开发商可提高保证金比例。同时，对开发商所投资项目的建设资金是否落实、工程造价是否切合实际、市场销售前景等等，都要进行充分的分析。建议对二级资质企业积极展开授信，对三级资质企业要择优筛选，对三级以下要谨慎介入。

2、把好客户群体的准入关。选择信用好、风险低、潜力大的优质客户发放贷款是银行防范个人按揭贷款风险的重要工作。按照我行个人客户战略，以国家和社会管理者、经理人员、私营企业主、高级专业技术人员、中高收入行业从业人员和个体工商户为六类目标客户群体，所以，银行可以重点选择以下对象发放个人按揭贷款：㈠国家公务员、国企或外资的高管及营销人员。他们不仅收入高福利好，而且掌握了较好的专业技能，预期收入高，失业风险较低。银行对此类重点客户应加大营销力度。㈡就职于优势行业且自身素质较高的年轻人。目前，发展形势较好的行业有医药、移动、电信、电力、烟草、金融、教育等。㈢发展前景较好的民营企业家等。

3、把好贷前调查、贷中审查关。一、认真审查房地产开发商的资信和开发项目情况，主要审查：（l）资信审查。如开发商是否依法设立，是否具有房地产开发资质、公司工商登记、注册资金及来源、注资是否充足、公司组织管理机构是否完整等；（2）开发项目审查。如要求提供按揭开发项目的设计、项目开发资金情况、楼盘预售业绩情况、开发项目的工程进度情况。开发商是否合法取得土地使用权、使用权的用途、期限、能否自由转移、该项目是否经合法程序审批报建。该项目是否具备预售条件、是否取得预售许可证、可否保证依时取得合法有效的产权证明，甚至开发商现有项目开发资金的流向情况等。

二是认真审查借款申请人购房行为的真实性，全面测评其还款能力。信贷人员对借款人提交的申请资料真实性逐项认真审查核实，对借款人还款意愿和还款能力认真调查，必要时应上门核实客户情况，坚持客户经理、风险经理双人调查制，重点对楼盘的真实性、住房价格的真实性和住房面积的真实性严格把关，避免出现“假按揭”等骗取银行资金行为的发生。主要审查（1）主体资格审查，即购房人是否符合法律规定的主体资格（完全民事能力）；（2）现在住所、房籍情况，有无可靠稳定的联络方式，是否要有当地户口等；（3）购房人经济收入来源、数额是否充足，是否为稳定的收入；在审查购房人经济收入时，要注重对其工资证明、其他收入证明的审查核实，而不能流于形式；（4）购房目的是否为自用购房，现在住房的松紧情况，是否存在“炒楼”意图等。对于借款金额和市场风险较大的商业用房按揭业务，可视情况要求客户提供一定价值的其他抵（质）押物，以检验客户购房行为的真实性，增强其还款意愿。

三是严格落实借款人的首付款比例、贷款用途及贷款比例。按照人民银行要求，严格落实借款人在经办银行的首付现金，保证借款人首付款足额到位。并控制好按揭贷款的比例，随时关注贷款的流向，确保贷款按规定用途使用。四是落实责任。贷前调查人员要对贷款材料的真实性、全面性、及时性、准确性负责并签名，经营主责任人负责对材料的真实性进行审核把关并签名。未签名的贷款申请材料一律不得提交审批。

4、把好贷后管理关。一是加强对开发商的贷后动态跟踪管理。银行在确定按揭项目后，客户经理应跟踪了解掌握开发项目的进度，按揭贷款的实际用途和流向，督促开发商按时、按质、按量完成开发项目；并建立相应的贷款管理责任制，同时加强售房款专户管理，监督开发商房款专户资金的使用情况。二是加强对个人按揭贷款户的贷后管理。按揭贷款发放后客户经理应跟踪了解购房人的工作和经济状况有无变化，密切关注借款人的还款情况。个贷中心可设立专门的电话催收岗，专门从事电话催收工作。对贷款客户一个月要有一个提醒电话;对没有按时还款的每旬要有一个催收电话;对连续三个月没按时还款的要上门催收，对逾期3个月以上且恶意拖欠的个人贷款，要采取司法催收的方式。三、是及时做好对贷款档案资料和抵押物权证的占管，以免贷款形成风险后抵押物落空。

5、合理规避抵押物的法律风险。在个人住房贷款担保方面，2005年1月1日实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，对银行主要以房产作为抵押的个人住房贷款担保政策提出了进一步完善的要求，为规避上述司法解释中“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”的限制，银行应要求客户在申请按揭贷款的同时签订一个补充协议，其中载明：如客户不能按约归还银行贷款，且无法自行解决个人及家庭居住问题时，客户愿意或授权银行购买、租赁小面积住房替换已抵押的大面积住房，并承诺将保障本人及家庭最低生活费用外的其他收入全部用于归还银行贷款本息。或者要求抵押人出具法律声明，声明自己放弃处理抵押物时保障其最低生活标准的权利；或声明其最低标准，以便在处理抵押物时可为其提供必要生活物资后处理抵押物；或提供其有第二居所的证明（包括其本人具有第二居所的声明或第三人同意在抵押房产被处置后愿意接纳抵押人居住的声明）。

6、加强对资产评估等中介机构的责任约束和责任追究。有的假按揭的产生，资产评估中介机构起到重要的作用，银行在收到其评估报告后，可以以“确认函”的形式要求中介机构对其出具的相关材料的真实性及所承担的法律责任予

以确认，以抑制其出具虚假评估报告

7、健全银行内部的机制、制度和道德约束。一是建立健全各项业务规章制度，落实内控制度要求，严格操作规程，严格控制各项风险点，最大限度地防止信贷人员的操作风险。二是建立合理的考核机制和激励机制，不能单纯考核贷款的发放和市场占比，更要重视贷款质量和贷款回收，把贷款的发放、回收纳入整个业务考核。三是加强对所有信贷人员的业务培训、思想教育，不断提高经办员的整体素质，用完善的规章制度约束人，防止出现人情贷款等违规现象的发生，杜绝道德风险。

（二）分散风险

1、要求开发商提供全过程的连带责任保证。为了彻底解决开发商与按揭申请人串通办理“假按揭”问题，可以要求开发商对按揭贷款提供全程担保，并实行他项权证和回购的双保证制度，通过保证金来约束开发商及时办理他项权证登记，以顺利实现“鸡蛋从一个篮子转移到多个篮子”的风险转移；一旦发现“假按揭” 或者借款人出现借款合同约定的违约情形，立即要求开发商通过保证金无条件的购回房屋，并将回购房款直接清偿银行贷款。

2、办理抵押物财产保险和借款人人身意外保险。为有效防范贷款抵押物存在的损失风险，银行在发放以房屋作为抵押的个人贷款时，均要求抵押人办理抵押房屋的财产保险，并在保险单中注明贷款行为保险第一受益人，并特别约定一旦发生保险事故，保险人应将保险赔偿金直接划付至贷款行指定的帐户，并在保险单中约定，保险期间届满，借款人未能清偿全部借款时，抵押人须续办保险。另外可选择多家保险公司签定合作协议，争取借款人购买个人住房按揭贷款意外保险。在借款人出现人身意外及其他意外从而造成无法偿还银行贷款时，由保险公司替借款人偿还贷款，以达到分散风险，保障我行资产安全的目的。

3、对个别特殊的购房群体，要求保证人提供连带责任保证。个人住房贷款的担保形式主要包括追加借款人提供其他抵、质押物，或追加具备担保资格和条件的自然人、法人为其提供连带责任保证。对外地购房户、收入不高的未婚购房户除要求房产抵押的同时另须增加其直系亲属作为保证人，并要求保证人出具法律声明，声明其放弃先行处置抵押物的权利即代位权，只要借款人违约，保证人立即承担保证责任，并代为偿还贷款本息。

（三）处置风险，减少损失

1、及时主张债权。对借款人还款意愿比较差、经营失败，依靠正常收入不能归还贷款的，要及时向法院提起诉讼，并加强贷款诉讼时效管理。

2、一旦发生保险事故及时向保险公司理赔。

3、及时向连带责任人、保证人追索一旦借款人违约或恶意逃债，银行可以通过申请支付令、申请公证执行、申请仲裁等法律手段，行使抵销权、代位权、撤销权对借款人及其配偶、借款人的家庭、借款人的合伙人、保证人等进行追偿，将损失降低到最低。