我国个人住房抵押贷款风险分析与防范对策

引言：个人住房抵押贷款，是个人购房者支付一定比例的首期付款，再用所购买的住房作为抵押，向银行申请长期贷款,然后以分期付款的形式按月偿还本息的一种金融活动。当借款人到期不能偿还贷款本息或违反借款合同的某些规定，贷款人有权依法处理抵押物并有优先受偿权。处分抵押物后的价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿，其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人。

随着近些年来我国房地产事业的迅猛发展，个人住房抵押贷款成为了居民购房贷款的主要贷款方式。加之国家的政策导向，个人住房抵押贷款成为了商业银行信贷业务十分重要的一部分。但是我国市场经济体制发展还不健全，个人住房抵押贷款还存在着许多的问题和漏洞，产生了一系列的贷款风险。

一、我国个人住房抵押贷款发展现状

目前，个人住房抵押贷款在消费信贷中占据了十分重要的位置。有关数据显示，2000年～2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74％以上，近两年个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重再创新高，08年已超过82％。另据笔者了解，在江西省某县建设银行，这个比重甚至达到了90％以上，个人住房抵押贷款在该行占到了极大的比重。由此我们可以看到个人住房抵押贷款在近些年无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。但伴随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升，2002年四大国有商业银行个人住房抵押贷款的平均不良贷款率在1%左右，到2004年底，个人住房抵押贷款不良贷款率达到1.5%左右，从07年开始，不良贷款率有所回落，近两年来大概为1%左右。

二、个人住房抵押贷款风险分析

1.信用风险

信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。信用风险一般包括以下几种形式：

（1）被迫违约。被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息，被迫对个人住房贷款合同进行违约的行为。

（2）理性违约。理性违约是指借款人从财务核算的角度出发,当发现抵押物的重置成本小于其住房按揭贷款的剩余本金时,放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”,从而主动终止履行贷款合同还款计划的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。

（3）提前还款。提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种类型。提前还款一般有两种情况，一种是当借款人收入有了较大提高，资金富足，希望提早结束贷款时，就可能发生提前偿还贷行为。另一种是当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为也有可能发生。提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。

（4）恶意骗贷。一般称其为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要是指导开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人，借购房之名套取金融机构贷款的行为。其主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地产开发，或者进入资本市场，导致商业银行信用风险。

2.抵押风险

（1）抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续繁琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。

（2）抵押物价格风险。包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价格下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。

3.利率风险

利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。目前我国的商业银行的个人住房抵押贷款利率缺乏灵活性，只能随着央行对利率的调整而相应变动，而存款利率却可以根据国内外经济形势随时进行调整。根据我国利率政策的规定，如果利率下调，定期存款利率按存入时的利率即原较高的利率执行，而贷款必须在执行期满一年

时改为降低后的利率，这样实际上由商业银行承担了绝大部分的利率风险。如果银行发放新的个人按揭贷款用的是早期利率水平较高时的存款来源，那么其经营就有可能亏本。如果利率上调，与存款利率增长幅度相比小，这样就有可能减少银行的获益。

4.流动性风险

流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。个人住房抵押贷款属于中长期贷款，具有较大的风险性。从美国的次贷危机可以明显看到这种风险的威力，不仅是波及银行业，甚至整个金融业都受到影响。所以我国的银行也要防范这种风险。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征，商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题，因此商业银行面临着及时变现的风险。

5.管理风险

在各大商业银行激烈竞争的局面下，存在一系列的信贷管理风险，有以下几种具体表现。第一，商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占市场份额。第二，个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大，尚未形成合理评价标准和业务流程。第三，熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展。第四，个人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺乏沟通，个人的信用信息资源无法共享，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系。

6.操作风险

操作风险是由于内部程序、人员和系统的不完备或失效，或由于外部事件造成损失的风险。主要表现为：一是在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务；二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。

7.国家政策风险

我国整个经济处于转轨时期，市场经济体制不够完善，政府的定位不明确。

当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背时，政府会采取房地产调整政策，房地产业政策的调整和收缩，使商业银行面临政策风险。

8.法律制度风险

目前我国法律制度还不够完善，还没有针对消费信贷的法律、法规，特别是个人住房抵押贷款的法律。在商业银行房地产抵押贷款业务中，由于存在各种不规范的操作和不同程度的风险，导致相关法律问题的产生，而有些法律问题在我国法律体系里并没有明确的法律条款与之对应，从而形成了贷款运作的法律风险。

三、防范个人住房抵押贷款风险的对策

1.加强银行放贷的操作和流程的管理，完善信贷管理机制。

（1）贷款前，商业银行应该建立专业化的咨询体系。贷款机构在对借款人咨询和教育上应该投入大量资金，在借款人申请个人住房抵押贷款之前，借款人应到银行等金融机构或专门的咨询机构进行咨询，以确保借款人充分了解住房抵押贷款具体操作流程以及违约等造成的后果。

（2）贷款时，商业银行应实行科学严密的贷款审核程序。银行在审核住房抵押贷款申请时，主要是考察以下因素，首先是判断借款人的还款能力；其次是审查贷款抵押品即住房的当前状况和实际市场价值；再次，调查申请人的信用状况。

（3）发放贷款过程中，可以采取多样化的住房抵押贷款形式。在国外普遍开展的住房抵押与住房储蓄相结合的住房抵押贷款，住房抵押贷款与住房建设基金相结合的住房抵押贷款，可调整住房抵押贷款的利率、期限、首付额等，分期偿还抵押贷款等，我国银行可以借鉴。

（4）贷款后，商业银行应加大监控和管理的力度。商业银行应该建立先进的业务处理系统和监控借款人财务状况的信息系统。利用业务处理系统每天监测报表，一旦出现逾期贷款，就可以立即查明原因，采取相应的措施来防止逾期的继续发展，最大限度地减少银行的损失。另一方面，由于借款人的财务状况变化较大，因此要对借款人的财务变动状况进行跟踪监控。

（5）违约时商业银行应建立一套有效的违约处理机制。当借款人不能按照

贷款合同如期偿还贷款本息时，贷款机构会按照合同进行违约处理，并在贷款期间进行监督，及时发现贷款的逾期和违约，并及时作出相应的处理。

2.建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场风险

（1）建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础。

（2）开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数。

（3）建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。

3.加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理

（1）开发可调整利率抵押贷款。其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整，利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况，把由商业银行承担的利率上升的风险转移给贷款人，同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。

（2）开发固定利率抵押贷款。这是在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配，可以避免相应的利率错配和流动性风险。

（3）进行套期保值。我国金融期货市场正逐步开放，商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理，通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化，如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理。

（4）大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场。通过该市场，商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售，换取贷款资金或流动性高的短期债权，提高流动性。

4.发展个人住房抵押贷款风险转移机制

（1）建立个人住房抵押贷款的保险机制。金融机构可利用各类保险业务品种来分散个人住房抵押贷款风险。保险费用所形成的保险基金金额大，来源稳，使用周期长，有可能部分承担抵押贷款中的风险损失。金融机构可通过以下险种分散抵押贷款业务的风险。第一，建立住房抵押贷款信用保证保险。由保险公司

开办抵押偿还业务，借款人向保险公司投保抵押偿还险，保险公司充当借款人还贷保证人，一旦借款人无法继续归还住房贷款时，保险公司负责偿还一定比例的贷款损失。第二，住房抵押贷款与人寿保险相结合。借款人购买相应年限和金额的住房抵押贷款人寿保险，用于购房人因疾病或意外事故导致身故或伤残时，其家庭其他成员可使用保险公司提供的保证金继续按月归还贷款。以确保不会因借款人中途死亡、残废以致丧失还款能力而出现被迫违约，抵押住房被处置的风险。第三，住房抵押贷款产权保险。该险种确保抵押物本身产权是完整的；贷款机构所得到的抵押权是有效可行的；除了单证上列明的债权人之外，没有其他人有更优先向贷款申请人偿还债务的权利。若因产权纠纷或更高顺位债权人出现时，保险公司将予以赔偿。保险公司必须认真审查借款人的借款资格和偿债能力，积极参与也使其加强了自律管理。完善的风险防范机制为抵押贷款保险体系的运作奠定了稳固的基础，有力地推进了住房机制的发展。

（2）推进个人住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化是指将流动性低，但能产生预期资金流的住房抵押贷款转化成为可以在资本市场上流通的证券的过程。个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾使商业银行面临着流动性风险、利率风险、信用风险等多种风险，个人住房抵押贷款证券化能从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾，可以适时推出个人住房抵押贷款证券化，有效降低商业银行在个人住房抵押贷款上所承受的风险。

5.加快完善个人征信体系，完善运作机制

个人征信业的欠发达是我国商业银行信贷业务发展的瓶颈制约，完善个人征信体系是我国商业银行信贷业务发展的突破口，因此个人住房抵押贷款亟需一个完善的个人征信体系来减小其运作风险。一套完善的个人征信体系，可以很好地解决诸如当前假按揭愈演愈烈的情况，因为当一个人出现信用不良记录后，将直接影响其今后社会生活的方方面面，个人信用将提升到一个无比重要地位。除了完善刚开始建立的个人信用系统，商业银行应该积极建立对借款人资信状况进行评估的方法。建立一套切实可行的个人信用等级评分标准，以控制风险，提高工作效率，合理配置人力资源，优化服务质量。

6.完善个人住房抵押贷款的法律制度环境

我国虽然已经出台实施了《城市房地产管理法》、《担保法》、《保险法》、《商业银行法》、《个人住房担保贷款管理办法》等相关法律法规，构成了个人住房抵

押贷款的法律框架，但缺少具体的、操作性强的配套法律法规，不能从房屋交易、估价、保障等方面对市场主体和市场行为形成硬性的约束，影响了相关业务的发展。所以，我国应尽快制定和颁布关于消费信贷的法律，明确消费信贷活动中相关主体的职责，合理分散信贷风险。在此基础上建立个人破产制度，使个人住房抵押贷款的相关环节均有法可依，减小个人住房抵押贷款的法律风险。

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