土地一级开发项目成本费用组成

一、土地一级开发项目成本费用组成见下表

土地一级开发项目成本测算通用模板

二、总投资测算汇总表详见下表

总投资测算汇总表

三、建设项目前期工作咨询收费标准

一、按建设项目估算投资额分档收费标准单位：万元

二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）

注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。

（三）、工程咨询人员工日费用标准单位：元

京价(房)字[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》

（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下：（单位：万元）

招标代理服务收费标准

服务的，可按规定标准的30%计收。

2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：

100万元×1.0%=1万元

（500-100）万元×0.7%=2.8万元

（1000-500）×0.55%=2.75万元

（5000-1000）×0.35%=14万元

（6000-5000）×0.2%=2万元

合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）

工程建设监理收费标准

注：1、按所监理工程概(预)算的百分比计收，见上表；

2、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万～5万元／人?年；

3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。

四、土地一级开发计费的相关文件

土地一级开发相关文件目录

土地一级开发基本流程及成本构成分析

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/4c3747104.html, 土地一级开发基本流程及成本构成分析作者：严峻来源：《今日财富》2017年第28期房地产市场的高速发展，造成一二线城市用地紧张，为顺利拿到城市核心区域的优质土地，一些社会投资人积极参与到土地一级开发项目中，但由于对土地一级开发基本政策流程及成本构成认识的不足，许多土地一级开发项目开发周期过长，资金成本过重，导致最后项目停滞或转手。本文将从四个方面对土地一级开发基本流程及成本构成做一个探讨。首先了解一下昆明市城中村改造现状，2008年，昆明城中村改造“五年计划”横空出世：原计划要在五年之内也就是2013年年底完成382个城中村改造，然而计划却远远赶不上变化，自城中村改造启动至今近9年的时间，别说列入改造名录的382个城中村全部完成，即便是已启动的208个城中村改造，现如今仍处于步态蹒跚阶段，实际完成情况仍与初时规划的浩大工程相去甚远。所以，不深入了解土地一级开发政策和资金实力不强的社会投资人，要谨慎介入城市的土地一级开发。一、什么是土地一级开发土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并依照批准的规划要求组织实施市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”（通水、通电、通路、平整土地）、“五通一平” （通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）或“七通一平” （通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程，一级开发后的熟地通过招牌挂形式公开上市。生地是指可能为房地产开发与经营活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。熟地指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。土地一级开发整理坚持政府主导、市场化运作的原则，其本身是一个政府高度控制与主导的市场，而并非是一个完全市场化的活动，政府主导、市场化运做的原则决定了社会投资人参与土地一级开发活动必须认真研究政府的相关政策，充分理解和利用相关规定，以保证自身利益的最大化。同时必须对今后房地产市场的发展趋势有所预判，毕竟社会投资人的身份只是一个协助实施者，并非是土地一级开发市场的实施主体。二、社会投资人参与土地一级开发形式社会投资人参与土地的一级开发形式分为两种：一种是受托管理，对于受托管理方式，政府土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择社会投资人土地开发具体管

土地一级二级三级开发概念资料

土地一级二级三级开发概念 2013-01-21 18:05:14 来源：贵州圣思项目策划有限公司浏览：6631次土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发土地一级开发一般工作程序程序一：确定土地一级开发项目程序二：确定一级开发单位程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理）程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）程序八:办理规划意见书程序九：办理土地一级项目开发项目核准程序十：取得征地批复(实施征地) 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）

程序十二：编制市政基础设施实施方案程序十三：组织验收，评估土地成本程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备目录一、土地一级开发. 2 1.1 土地一级开发概念 (2) 1.2 土地一级开发的流程 (2) 1.3 土地一级开发中涉及的法律问题 (3) 1.3.1土地征收及拆迁补偿 (4) 1.3.2土地一级开发协议 (4) 二、土地二级开发. 4 2.1 土地二级开发的概念 (5) 2.2土地二级开发流程 (5) 2.3土地二级开发中涉及的法律问题 (6) 2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权 (6) 2.3.2转让以划拨方式取得的土地使用权 (8) 三、土地三级开发. 9 附件一征地拆迁补偿协议. 10

土地储备资金会计核算办法(草稿)

附件：土地储备资金会计核算办法（征求意见稿）第一章总则第一条为了规范土地储备资金的会计核算，根据《中华人民共和国会计法》、《土地储备资金财务管理暂行办法》以及有关法律、行政法规的规定，制定本办法。第二条本办法适用于土地储备机构管理的土地储备资金。本办法所称土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所使用的资金。第三条土地储备资金应当作为独立的会计主体进行确认、计量和披露。土地储备资金应当独立于土地储备机构的固有财产及其管理的其他财产，实行分账核算。第四条土地储备资金的会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制财务会计报告。会计年度自公历1月1日起至12月31日止。第五条土地储备资金的会计核算以权责发生制为基础，对土地储备项目进行成本核算。第六条土地储备资金的会计记账采用借贷记账法。

第二章会计科目及说明第七条土地储备机构应当根据本办法的规定设置和使用会计科目、编制会计凭证、登记会计账簿，对土地储备资金进行会计核算。第八条在不违反本办法的前提下，土地储备机构可以根据核算和管理需要自行设置明细科目进行明细核算。第九条土地储备机构在填制会计凭证、登记会计账簿时，应填列会计科目的名称，或者同时填列会计科目的名称和编号，不能只填列编号，不填列科目名称。第十条会计科目名称和编号序号编号名称一、资产类 1 1001 现金 2 1002 银行存款 3 1003 零余额账户用款额度 4 1004 财政应返还额度 5 1005 应收利息 6 1006 预付工程款 7 1007 其他应收款 8 1101 在建项目 9 1102 待摊支出 10 1103 已完工项目

关于土地开发整理项目资金会计核算有关问题的通知

关于土地开发整理项目资金会计核算有关问题的通知关于土地开发整理项目资金会计核算有关问题的通知川国土资发〔2006〕87号各市（州）、县（市、区）国土资源局，省土地统征整理事务中心：根据《中华人民共和国会计法》、《事业单位会计制度》以及《四川省专项土地整理——“金土地工程”国家和省投资项目资金管理暂行办法》等有关规定，为加强我省土地开发整理项目（以下简称“项目”）的资金管理和过程监督，确保资金安全，现就项目资金会计核算的有关问题作如下通知，请认真执行。对执行中发现的问题，请及时向省国土资源厅反映。一、项目资金会计核算的总要求 1、项目会计核算的一般原则和基本要求，以及会计档案管理等，严格按照财政部印发的《事业单位会计制度》、《会计基础工作规范》、《会计档案管理办法》等规定执行。 2、项目有关单位应按统一规定使用会计科目（见附件1）、设置会计账簿、编报会计报表，进行成本费用核算；对项目资金实行单独核算、客观真实地记录、反映项目资金的收支情况和结果。二、项目有关单位会计科目使用说明（一）资产类会计科目第101号科目现金 1、本科目核算项目有关单位的库存现金收支及结存情况。 2、项目有关单位应严格按照国家有关现金管理的规定收付现金，并按照本通知的要求核算现金收支业务。 3、收入现金时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目；付出现金时，借记有关科目，贷记本科目。本科目期末借方余额，反映实际库存的现金数额。 4、项目有关单位应设置“现金日记账”，由出纳人员根据现金收付凭证，按照业务发生顺序逐笔登记。每日终了，应计算出当日现金收入合计数，现金付出合计数和账面余额，并将账面余额与实际库存数核对相符。 5、每日结算现金收付或财产清查等发现的现金短缺或溢余，应当及时查明原因并按照以下规定处理： (1)现金短缺：属于应由责任人赔偿的部分，借记“其他应收款”科目，按照实际短缺金额扣除应由责任人赔偿部分后的差额，借记“专款支出——业主管理费”科目；按实际短缺的金额，贷记本科目。 (2)现金溢余：应按实际溢余的金额，借记本科目；属于应支付给有关人员或单位的，贷记“其他应付款”科目，实际溢余金额超过应支付给有关人员或单位部分后的差额，贷记“专款支出——业主管理费”科目。第102号科目银行存款 1、本科目核算项目有关单位存入银行的各种款项。 2、项目有关单位应严格按照国家有关支付结算办法的规定，办理项目资金银行存款收支结算，并按照本通知的规定核算银行存款收支业务。 3、将各种款项存入银行时，借记本科目，贷记“拨入专款——土地开发整理拨款”等科目；提取和支付存款时，借记“现金”、“预付账款”、“应付账款”等科目，贷记本科目；发生的银行存款利息收入，借记本科目，贷记“专款支出——业主管理费”科目。本科目期末借方余额，反映实际存在银行的款项数额。 4、项目有关单位应按开户银行、资金存款账户设置“银行存款日记账”，由出纳人员根据银行存款收付凭证，按照业务发生顺序逐笔登记，每日终了应结出账面余额。“银行存款日记账”应定期与“银行对

土地一级开发项目构成

土地一级开发项目成本构成一、项目前期费用 1. 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费； 2. 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用； 3. 工程勘察、测绘、定桩费用； 4. 环境影响评价分析费用； 5. 交通影响评价分析费用； 6. 地震影响评价分析费用； 7. 地价评估费用 8. 工程设计费及施工图审查费 9. 招标代理费、招标服务费 10. 工程保险费一项目前期费用 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 →测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格19991283号《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及天津市物价局房字1999第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。 ◆立项报告、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费 2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 →2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》计价格[2001]1218号中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》放开了规划设计市场。 →2004年6月为了规范规划设计市场计费中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》作为城市规划设计计费的参考依据。 3、工程勘察、测绘、定桩费用 2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》从2002年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。建筑用地拨地定桩依据《关于申请房产测绘全野外数据采集及成图、平图控制测量及测绘成果利用费的函》津房计[2003]308号

一级土地开发会计核算

一级土地开发会计核算一、成本加成模式（一）代收转付部分 1、成本支出借：开发成本/ 征地拆迁补偿款贷：银行存款等 2、结转长期应收借：长期应收款贷：开发成本/ 征地拆迁补偿款 3、确认收入借：长期应收款代收转付开发成本*利润率* （1+6% ）贷：营业收入代收转付开发成本*利润率其他应付款—待转销项税代收转付开发成本* 利润率*6% （二）非代收转付部分 1、成本支出借：开发成本/ 前期费用、基础设施费等贷：银行存款等 2、结转成本借：营业成本贷：开发成本/ 前期费用、基础设施费等 3、确认收入借：长期应收款非代收转付开发成本*（1+ 利润率）* （1+5% 或11% ）贷：营业收入非代收转付开发成本* （1+ 利润率）其他应付款—待转销项税非代收转付开发成本*（1+ 利润率）*5%或11%

（三）融资费用 1、借：开发成本/ 间接费贷：银行存款 2、借：长期应收款贷：开发成本/ 间接费（四）公司人员及办公费用 1、借：管理费用贷：银行存款（五）结转本年利润 1、借：营业收入代收转付开发成本* 利润率营业收入非代收转付开发成本* （1+ 利润率）贷：本年利润 2、借：本年利润贷：营业成本管理费用二、分享土地出让金模式（一）成本支出借：开发成本/ 征地拆迁补偿款开发成本/ 前期费用、基础设施费等贷：银行存款等

（二）融资成本借：开发成本/ 间接费贷：银行存款等（三）公司人员及办公费用借：管理费用贷：银行存款（四）结转成本借：营业成本贷：开发成本/ 征地拆迁补偿款开发成本/ 前期费用、基础设施费等开发成本/ 间接费（五）确认收入借：应收账款贷：营业收入（六）结转利润 1 、借：营业收入贷：本年利润 2、结转利润借：本年利润贷：营业成本管理费用

一级土地开发整理

一级土地开发相关资料深圳市福田房地产有限公司 2011—5—９

一、综述二、土地一级开发定义三、土地一级开发项目的流程四、土地一级开发模式五、核心观点

一、综述根据2010年９月10日国土资源部关于《开展“两整治一改革”专项行动工作任务及责任分工》的通知要求,2０11年4月份开始，中国土地一级开发必须采取企业主导模式,而不是以前的国资背景的土地储备中心负责开发。国土资源部的数据显示,２010年中国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币，同比2０0９年增长６9.8%。而2009年财政部公布的全国土地出让金支出明细中显示,２０09年土地开发成本大约占到土地出让总价款的60%左右.??目前企业主导的土地一级开发模式主要有工程总承包模式、利润分成模式和一二级土地开发联动模式等。其中工程总承包模式以北京市为代表,如北京市规定企业用自有资金进行土地一级开发的,规定利润不超过土地开发成本的8％,这种模式由于利润率不高并不受开发企业的欢迎。利润分成模式是目前最普遍的土地一级开发模式。土地一级开发完成后出让所得收益扣除开发成本部分,企业和政府采取分成的模式，分成比例大多采取企业70％政府3０%,也有6：4或者5：５的。例如建发股份在厦门市的土地一级开发项目分成比例高

达85%,也有部分企业与政府合作时采取工程总承包结合利润分成的模式。一二级土地开发联动模式尽管利润更高,但投资更大，周期更长，风险更高.不过仍然有不少房地产公司会选择这种模式,除了追逐利润外，政府对二级房地产市场的严控也让更多房地产二级开发企业把目光转向土地一级开发市场。二、土地一级开发定义土地一级开发,是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地）,再对熟地进行有偿出让或转让的过程.具体来说,就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求,由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式,开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业,而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”,达到出让的标准．在大多数城市主要是由政府来操作,也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。

合作开发房地产的会计处理

第7讲合作开发房地产的会计处理曹越2014.02 知识点概览 1.实质合作开发房地产 2.以合作开发房地产为名的土地使用权转让行为 3.以合作开发房地产为名义的非货币性资产交换行为 4.以合作开发房地产为名义的借款行为 5.以合作开发房地产为名义的房屋买卖行为 6.以合作开发房地产为名义的房屋租赁行为 ★特定事项的税务处理（2013）：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定处理：（一）合作建房、合作分房凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。（二）合作建房、合作分钱凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。（先税后分） 2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。（三）投地建房、合作分房企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。一、实质合作开发房地产无论是成立法人项目公司，还是不成立法人公司的隐名开发、显名开发，只要在一方出地，一方出资合作开发房地产中，合作合同或协议约定双方共享利润、共担风险的，为实质的合作开发房地产行为。（一）成立独立法人公司合作开发房地产 [例7—1]甲公司以10万平方米的土地使用权出资，乙公司以3000万元的货币资金出资，共同投资成立独立法人丙公司，合作开发房地产。甲公司投入土地使用权的取得成本为3000万元，公允价值为4500万元，占丙公司60％的股份，乙公司出资占丙公司40％的股份，双方约定按出资比例采取利润共享，风险共担的分配形式。当年实现销售收入为25000万元，税后利润1500万元，年终股东（大）会决议以50％的股利支付率采用货币资金方式分配利润。【涉税分析及计算】 1.营业税

土地开发型国有企业会计核算的思考

土地开发型国有企业会计核算的思考近来，为加快地区发展，更好地引进企业项目，带动地方经济，各地纷纷成立土地开发型国有企业（以下简称土地开发企业）。该企业主要任务是以接受政府委托，代理开发在开发区内的大面积土地，同时进行相关基础配套设施建设，为土地挂牌出让及引进企业项目做好前期开发准备。该企业具有以下特点：（一）企业行业性质难以确定。土地出让主要以政府挂牌形式，企业不具有出让国有土地的资质，故企业不能划分为房地产开发行业。同样，企业资金主要来源于政府政策性扶持，而非企业本身服务收入，划为服务型行业也有所牵强。（二）企业财务核算无参考标准。基于行业性质难以确定，故企业财务核算无法规范，同时国家也无明确文件规定，《企业财务通则》和《企业会计制度》亦未涉及相应具体内容。财务核算争议较大，有的企业按房地产会计进行财务核算，也有企业按服务业会计进行财务核算，财务核算缺少统一标准。（三）企业政策性因素影响较大。企业受政府委托代理开发土地和进行基础配套设施建设，均严格按照政府规划和相关政策进行，企业的资金来源除一部分自身注册资金外，均来自政府政策性扶持。因此，针对土地开发行业，建立规范的财务核算就显得尤为重要。笔者结合工作实践，探索了一套核算方法，以便与大家共同探讨。

一、土地开发企业开发建设核算（一）企业开发建设需按区域规划，根据企业实际开发面积和财务核算需要，可人为划分核算区域。企业开发区域面积较大，可划分为若干个较小区域以方便核算；若开发区域事先未明确以后需逐年扩大增加面积的，也可事先确定部分区域面积，以后增加部分，则按实际面积成为新区域，以此类推，方便财务核算。（二）企业投入建设主要通过“开发成本”科目核算。“开发成本”账户按企业区域划分二级明细，并根据企业实际投入需要设置以下明细： 1．“土地征用及拆迁补偿”：该细目主要核算企业土地开发前期的征用补偿、拆迁安置、植被补偿和耕地占用税等直接开发成本，并明确记载土地征用数量。 2．“基础配套设施建设”：该细目主要核算企业道路、河流、桥梁、绿化、污水处理以及通电、通水、通信“三通”等基础性公共配套设施建设。 3．“资本化利息”：该细目主要核算企业为土地开发向银行或者其他金融机构等借入资金而发生的符合资本化条件的利息费用。 4．“其他开发费”：该细目主要核算除上述细目外的其他相关的开发费用。 5．“转入开发产品”：该细目主要核算土地开发完工结转的开发成本，通常以红字记载，除冲减“开发成本”外，同时转出对应完工土地数量。

北京市土地一级开发项目招标投标暂行制度(doc 9页)

北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法北京市国土资源局关于发布《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》的通知各区县国土资源分局、各区县整理储备分中心、各有关单位：《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》已经2006年2月20日第3次局长办公会通过，现予发布，自发布之日起施行，请遵照执行。二○○六年五月二十日北京市国土资源局办公室2006年5月23日印发

北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法第一章总则第一条为规范土地一级开发项目招标投标活动，保护招标投标活动当事人的合法权益，建立健全土地一级开发市场，根据《中华人民共和国招标投标法》、《北京市招标投标条例》和《北京市国有建设用地供应办法（试行）》等规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法所称土地一级开发项目招标投标是指招标人对列入年度土地储备开发计划中的土地一级开发项目，通过编制实施方案、招标方案和招标文件，组织招标、投标、开标和评标确定中标人作为项目承担主体的活动。第三条除市政府确定的重大项目和利用自有国有土地使用权实施土地一级开发之外，其他土地一级开发项目通过公开招标方式确定项目承担主体。第四条土地一级开发项目招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并接受社会的监督。第五条北京市国土资源局（以下简称市国土局）是本市土地一级开发项目招标投标的主管部门，具体招标投标工作由土地储备机构组织实施。区县国土资源分局协助市国土局做

（下）物情况和规划条件等；（二）拟实施土地一级开发的工作内容，包括前期手续办理、征地拆迁组织和市政基础设施建设等；（三）完成开发的时间和周期；（四）土地一级开发预计成本（低限、高限）及收益测算。第十一条实施方案由市国土局会同相关行政主管部门共同审核。第十二条招标人根据实施方案组织编制招标方案，对招标主体、招标时间、地点、招标组织方式等招标事项作出具体安排，并报市国土局审核。第十三条土地一级开发项目招标投标应按照下列程序进行：（一）编制招标文件；（二）发布招标公告；（三）索取招标文件；（四）投标、开标；（五）组织评标，确定中标单位；（六）发出中标通知书；（七）签订土地一级开发委托协议。第十四条招标人根据实施方案和招标方案，组织编制招标文件。

土地一级开发成本的组成

土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 ◆立项报告、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。 2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 3、工程勘察、测绘、定桩费用 4、环境影响评价分析费用 5、交通影响评价分析费用 6、地震影响评价分析费用 7、地价评估费用 8、工程设计费及施工图审查费 9、招标代理费、招标服务费 10、工程保险费（二）征地、拆迁费用 1、征地补偿费用根据土地所属的不同区域及其被征用前的不同用地性质相应发生不同的征地费用。本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，地方建设征地补偿安置办法进行补偿安置。征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。青苗是指尚未收获的农作物。其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报上级人民政府批准后公布执行。征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。 2、拆迁补偿费用

房地产开发业务流程、审批要求及会计处理

房地产开发业务流程、审批要求及会计处理导读：受房地产商品特性和监管政策影响，房地产开发企业与其他企业相比在经营上呈现出开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发普遍等特点，这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面具有其特殊性。本文梳理了房企的一般项目开发销售流程，概括为土地获取、开发建设、销售（预售）三个阶段，明确了各个阶段需注意的节点和前提条件，整理了各阶段的会计处理方法，并且提示了在目前调控趋严的市场环境下房企开发流程发生了哪些变化，为之后的房企会计科目分析、“明股实债”模式研究和财务指标分析做铺垫。一、概述房地产行业是资金密集型行业，在经营过程中受政策影响较大，国内房地产开发销售的前、中、后期均受到严格的监管审批限制要求，因此房企与其他企业相比在经营上有所差异，呈现出不同特点：例如项目开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发现象普遍等，这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面也有其特殊性，中债资信房地产行业研究团队推出房地产财务分析宝典系列专题旨在通过分析经营特点理清房地产开发企业从开发到销售过程中的财务特点和存在的问题，对房企的信用分析提供参考与指导。专题共分为四篇，第一篇介绍房地产项目开发一般流程和其中

涉及的会计核算方式，其流程的特殊性决定了房地产开发企业在经营和财务上的特点；基于开发流程，第二篇主要分析了房企财报中主要科目的特点和风险，例如存货、预收账款等科目的构成和规模均与其他行业有着明显的差异；第三篇主要研究在融资端衍生出的一种特殊模式“明股实债”，对房企隐藏在表外的风险做出揭示；第四篇我们结合以上经营和财务上的特点，对房企的各项财务指标进行分析，说明其在盈利能力、周转能力上的特点，揭露其在偿债上的风险。本文为房地产财务分析宝典系列专题第一篇，主要进行房地产开发企业从土地获取到收入结转的一般项目开发流程及相关会计处理的梳理。敬请期待后续房企会计科目风险关注、“明股实债”模式分析、财务指标分析篇。二、房地产企业开发流程（一）土地获取阶段1、土地获取方式土地使用权是房地产开发企业最重要的生产资源，是房地产开发的首要条件。目前土地使用权获取方式可分为三大类：通过“招拍挂”受让土地是房地产企业最主要的土地获取方式，协议出让则适用于公共福利事业和非营利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地，此外，近年来兼并重组也成为房地产企业越来越常见的土地获取方式之一，兼并重组的优点是可以避免直接公开购买土地带来的竞争，节省直接转让土地需要缴纳的各种税费。“招拍挂”方式的具体区

土地一级开发项目的成本测算工作

有关土地一级开发项目的成本测算工作有关土地一级开发项目的成本测算工作一、土地一级开发成本的概念：土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。二、土地一级开发成本测算的作用：土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据：土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于

建设的土地价格。土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。四、土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费立项报告、可研报告的编制费土地一级开发实施方案的编制费

方案-房地产开发企业会计核算的特点

房地产开发企业会计核算的特点 '一、房地产开发企业经营活动的主要业务房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有： 1．土地的开发与经营。企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿给其他单位使用，也可自行建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。 2．房屋的开发与经营。房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。 3．城市基础设施和公共配套设施的开发。 4．代建工程的开发。代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。二、房地产开发企业的经营特点房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点： 1．开发经营的性。企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、 “六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 2．开发产品的商品性。房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。 3．开发经营业务的复杂性。所谓复杂性包括两个方面： (1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。 (2)涉及面广，往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。 4．开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。 5．经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。三、房地产开发项目投资费用估算经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进

谈房地产开发企业土地使用权的会计核算

谈房地产开发企业土地使用权的会计核算笔者拟对房地产开发企业土地使用权的会计核算作一取得权利至实际开发期间，有减值迹象的，应该按照《企业会分析。计准则第8号——资产减值》的有关规定计提资产减值准备。一、土地购入和闲置时其使用权作为无形资产核算开发后用于转让的土地使用权作为投资性房地产核算二、 1. 购入。企业购入的土地使用权应当按照实际支付的价房地产开发企业的土地使用权不用于建造房屋而用于出实际支付的价款一般包括土地出让金、款确认为无形资产。征租或准备增值后转让时，此时符合投资性房地产的定义，应将地拆迁补偿费等。《企业会计准则第3 号——其作为投资性房地产核算。投资性按照《企业会计准则第3 号——投资性房地产》的规定，房地产》将土地使用权分为已出租的土地使用权和持有并准是指为赚取租金或资本增值，投资性房地产，或两者兼有而持备增值后转让的土地使用权。有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。其包括已出租的土地使用权。已出租的土地使用权，是指企括：淤已出租的土地使用权；于持有并准备增值后转让的土地业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权；盂已出租的建筑物。按照上述规定，即使购入土地使使用权。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他用权的目的是为了以后赚取租金或资本增值，也不能在购入单位的，不能确认为投资性房地产。时将其作为投资性房地产核算。2. 持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增加闲置。企业依法取得土地使用权后，应当按照国有土值后转让的土地使用权，准备增值后转让的是指企业取得的、地有偿使用合同或建设用地批准书规定的期限动工开发建土地使用权。根据1999 年 4 月26 日国土资源部发布的设。《闲置土地处理通常，取得土地使用权后没有进行任何开发便转让的，是办法》的规定，土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批“炒地皮” 受到政策限制的行为。但如果房地产开发企业进行准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的了开发，提高了土地可利用程度，本质上使土地增值，就不属建设用地属于闲置土地。具有下列情形之一的，也可以认定为于行为。“炒地皮” 所以取得土地使用权是为了开发后转让的，闲置土地：淤国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未应确认为投资性房地产。规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者三、作为投资性房地产核算的土地使用权的会计处理土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1 年未动工初始计量。企业取得的投资性房地产，应当按照取得开发建设的；于已动工开发建设但开发建设的面积占应动工时的成本进行初始计量，具体要求如下：淤外购投资性房地产开发建设总面积不足1/3 或者已投资额占总投资额不足25豫的成本，包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费；盂法律、且未经批准中止开发建设连续满1 年的；行政法规规于以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准定的其他情形。则的规定确认。房地产开发企业的闲置土地，表面上看符合“持有并准备后续计量。企业在资产负债表日可以采用成本模式或增值后转让的土地使用权”，似乎应该作为投资性房地产核公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，但企业对投资算，“与该投资性房地但未满足投资性房地产的确认条件之一不得随意变更。性房地产的计量模式一经确定，从成本模式转，产有关的经济利益很可能流入企业”所以应作为无形资产核视为会计政策变更。为公允价值模式，但已采用公允价值模式算。不得从公允价值模式转为成本模式。计量的投资性房地产，《企业会计准则第3 号———投资性房地产》没有对房地产采用成本模式计量的投资性房地产会计处理比较简单，开发企业的土地使用权作特别规定，但房地产开发企业的土、“ “ 、主要涉及“投资性房地产” 投资性房地产累计摊销” 投资严格来说，地使用权实质上具有一般企业的原材料的性质，属性房地产减值准备”等科目，“无形资产” 累计摊销” 可比照“ 、、于存货性质，在会计准则没有明确规定的情况下，作为无形资“无形资产减值准备”等相关科目进行处理。产核算为好。当 1

土地一级开发成本

1、土地一级开发成本土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。 2、土地一级开发作用 ①土地一级开发成本是项目决策的依据土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。 ②土地一级开发成本是项目融资的依据土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此，土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。 ③土地一级开发成本是项目成本管理的依据土地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超

过前一次估算的幅度。土地一级开成本的准确性是成本管理的基础，只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。 ④是决定土地出让交易价格的依据土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的重要依据。 3．土地一级开发成本的构成（一）项目前期费用; （二）征地、拆迁费用; （三）公共区域市政基础设施建设费用; （四）区域内公共环境景观建设费用; （五）区域内公共配套设施建设费用; （六）工程建设其他费用; （七）管理费; （八）财务费用; （九）销售费用; （十）应纳税费;

土地一级开发及盈利模式分析

土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。二是诱惑太大了。越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为?曲线拿地?的新途径，三是弹性太大了。按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的?谁投资、谁受益?，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级

开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。只要利益保障了，多难也能征、也能拆。原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，

政府拆迁整治与土地一级开发项目操作流程

土地一级开发的概念 ?什么是土地一级开发 ?土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。 ?所谓土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业进行征地补偿、拆迁安置、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件。一级开发之后，再由政府进行招拍挂工作，使土地进入二级市场。土地一级开发的发展过程 ?第一阶段，上个世纪90年代至2000年，以协议出让为主。 ?第二阶段，从2000年2004年8月31日，推行经营性用地“招拍挂”，形成了经营性土地“招、拍、挂”和协议出让并存的局面。 ?第三阶段，自2004年8月31日起，经营性用地全部实现“招拍挂”，市场配置资源的目标正逐步得以实现。土地一级开发应遵循的准则 ?（一）城市详细规划先行原则 ?（二）在规模和区位方面，遵循计划调节与市场调节相结合的原则 ?（三）在确定土地一级开发实施主体方面，实行公开招投标原则（2009年12月之前）土地一级开发主要工作流程 ?一、计划编制阶段 ?二、前期策划阶段 ?三、征询意见和审批阶段 ?●市发改委立项核准批复 ?●市规委规划意见书 ?●区国土分局建设项目用地预审批复 ?●市政府批次建设用地批复 ?●市建委建设意见 ?●市交委交通评价意见 ?●市园林局古树处理意见 ?●市文物局文物保护意见 ?●市环保局环境评价意见 ?●市政专业部门市政接入意见 ?●危改项目：市区危改办对危改项目的批复意见 ?●市级开发区或产业、科技园区建设项目：市政府对开发区建设的批复文件 ?●绿隔项目：绿化隔离带地区建设项目审查会会议纪要及相关文件 ?四、组织实施阶段 ?（四）在北京市国土局（2009年12月3日）举行的土地供应发布会上，市土地储备中心常务副主任王兵透露，各区县存量土地进行一级开发时将不再直接上市“招拍挂”确定开发主体，而是改为政府主导的市场化运作，即由政府作为开发主体投资，委托企业具体实施。一级开发的特点 ?（一）地域广、规模大 ?（二）投资金额大 ?（三）涉及利益主体多 ?（四）需求稳定 ?（五）市政基础及配套设施建设种类齐全 ?（六）难点多（融资难、拆迁难）