科技馆物业综合管理方案.
上海科技馆物业综合管理方案
1 公司的性质与等级
1.1 公司简介
上海陆家嘴物业管理有限公司（以下简称陆家嘴物业公司）成立于
1992年5月，1997年12月改制为有限责任公司，注册资金1500万元。
1.1.1 机构设置
陆家嘴物业公司设有总师室、办公室、计划财务部、人力资源部、物业管理部、市场发展部、物业管理培训中心、档案资料
信息中心、计算机信息中心。
投资企业：
上海陆家嘴贝思特物业管理有限公司
上海明城酒店管理有限公司、明宫餐饮分公司
上海御桥物业管理有限公司
上海兴嘉物业管理有限公司
上海佳迅清洁服务有限公司
上海明城半山日本料理有限公司
上海悠适上岛咖啡屋有限公司
1.1.2 管理规模
作为专业的物业管理企业，陆家嘴物业公司管理的物业量已达390万
m2，其中委托管理面积320万m2、顾问管理面积40万m2、境内外合资
组建的物业公司所管面积30万m2，是目前上海市管理面积最大的物
业管理企业。其类型涉及到智能化写字楼、商业楼、综合商厦、花园
别墅、内外销公寓、酒店公寓、住宅小区等，所以具有大规模经营、
低成本运作的特色。
1.1.3 管理范围
陆家嘴物业公司及其投资企业管理的物业
办公楼：汇丰大厦、众城大厦、嘉兴大厦、陆家嘴集团
办公楼、三菱商事办公楼、浦东新区办公中心；
公寓（含酒店公寓）：明城花苑、东樱花苑、陆家嘴花园、荣城花苑、
涵乐园、民乐苑、锦华花园、弘扬公寓、金杨
公寓、沙田公寓、康馨花园、宏苑、地铁明珠
苑、梧桐花园；
别墅：棕榈海金宇别墅、雅阁花园、绿园山庄；
住宅小区：金杨新村二至八街坊，东荷新村，云台三、四、
五街坊，上南三、八街坊，御桥二、五街坊，
东城小区，花木小区，二军大梅花村、兰花村、
中原高层、中心东二村；
厂房：嘉浦科技楼；
综合商厦：市南电力交易市场、东方路商业街三期、东城
商都、上海钻石交易中心。
陆家嘴物业公司顾问管理的物业
综合大楼：江海大厦；
公寓：山鑫阳光城、佳泰花园。
1.1.4 质量体系
陆家嘴物业公司已经通过了ISO9002质量保证体系及ISO14001环境管
理体系的认证，并在管理中导入了OHSAS18001职业安全卫生管理体
系，此项管理体系有望在明年通过认证。届时陆家嘴物业公司将成为
全国通过三项体系认证的十家企业之一，全国唯一通过三项体系认证
的物业管理企业。
1.1.5 质量目标
安全、舒适、亲情、保值
1.1.6 环境目标
水清、地绿、洁净、舒适
1.1.7 质量方针
建一流公司、创一流管理、管一流物业、出一流人才
1.1.8 环境方针
美化环境、造福社区、持续发展
1.1.9 公司信誉
依法经营、严格管理、规范服务，遵守国家有关法律法规
1.1.10 管理理念
陆家嘴物业让您更满意
让——严格管理、规范服务、心心交流
您——业户、发展商、行政主管部门与相关专业部门
更——优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断超越业
户日益增长的需求
满意——成为业户的好保姆、好管家、好朋友
成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友
成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友
1.1.11 管理人才
陆家嘴物业公司拥有一批年轻化、知识化、专业化、高能级的管理人
员250人，平均年龄35岁，具有高、中、初级职称的人员占总人员的
57%。
在做好服务的同时，陆家嘴物业公司将人才的使用和培养放在企业发
展的首要地位，通过各种途径共组织员工培训2133人次，其中境外培
训19人次。1998年，根据其自身发展的需要又建立了陆家嘴物业培
训中心，共培训786人次，其中与上海房地产管理学院合作培训651
人次。源源不断的人员培训是陆家嘴物业公司的管理水平不断提高的
根本保证。
1.1.12 管理水平
陆家嘴物业公司依托长期积累的物业管理经验、特色和优势，将陆家
嘴品牌战略及CIS引入公司文化，它标志着陆家嘴物业公司已正式跨
入物业管理现代化的行列，并已形成了能够适应智能化写字楼、商业
楼、综合商厦、花园别墅、内外销公寓、酒店公寓、住宅小区等一整
套具有相当水准的管理模式，在全市同行业中处于领先的地位。
1.1.13 管理业绩
陆家嘴物业公司现为全国房地产协会理事单位，上海市物业管理协会副会长单位。创有全国优秀小区三个、市示范小区二个、市优秀小区六个、市优大厦一个、达标大厦一个、达标小区11个，达标创优率达85%，其中商品住宅和办公楼创优率达100%。并于1998年12月通过上海质量体系审核中心的GB/T19002-ISO9002质量保证体系认证（国际认证），同年获上海市物业管理企业唯一的“质量管理奖”。 1998年公司被评为市级档案管理先进单位，1999年6月又被评为档案管理国家二级企业，2000年11月通过上海质量体系审核中心的ISO14001环境管理体系认证（国际认证）。
1.2 管理资质
陆家嘴物业公司注册资本为人民币壹仟伍佰万元。
陆家嘴物业公司被评为上海市二级资质的第一家物业管理企业（上海
市物业管理资质最高为一级，但目前只评出49家二级管理资质的企
业，无一级管理资质的企业）。
1.3 公司财务状况
最近3年经营收入、利润和总资产如下（万元）：
年经营收入年利润总资产1998年3228 314 6069
1999年2841 434 6880 2000年预计3400 339 7530
1.4 公司物业管理业绩（图片）
公司主要管理业绩摘要
获奖单位获奖名称
公司95年度上海市物业管理优秀企业
公司上海市房地行业96年度实事立功竞赛优秀集体
公司浦东新区1995-1998年度文明单位
公司上海市房地行业97年度立功竞赛优秀集体
公司1998年12月获得ISO质量体系认证证书
公司1999年获物业管理企业二级资质
公司1999年6月档案通过国家二级评审
金杨分公司1995年度保卫工作先进集体
金杨分公司1993-1995年度浦东新区绿化养护管理先进集体
金杨分公司1995-1996年度上海爱国卫生先进单位
金杨分公司上海市房地行业96年度区级实事立功竞赛优秀集体金杨分公司上海房地行业96年度窗口规范服务达标单位
金杨分公司一九九七年度浦东新区治安安全合格单位
金杨分公司一九九七年度卫生标兵小区
达标创优荣誉摘要
获奖小区获奖名称
金杨二街坊市优秀小区和全国城市物业管理优秀住宅小区金杨四街坊上海市物业管理优秀小区
金杨六街坊上海市物业管理优秀小区
金杨三街坊上海市物业管理优秀小区
金杨七街坊上海市物业管理优秀小区
金杨五街坊上海市物业管理优秀小区
金杨八街坊（西）上海市物业管理优秀小区
众城管理处市优秀物业管理大厦
荣城花苑市优秀物业管理小区、上海市优秀示范小区
民乐苑建设部全国优秀小区、市优秀示范小区
2 “上海科技馆”概况
“上海科技馆”位于浦东新区花木行政文化中心区，世纪大道2000
号，毗邻世纪公园、世纪广场，与新区政府大厦相对，交通便利，通
过世纪大道和地铁二号线与陆家嘴金融贸易区及市中心相连。
“上海科技馆”是由上海市人民政府投资兴建的重大社会文化项目，
计划投资总额约15亿元人民币。
“上海科技馆”以“自然、人、科技”为主题，以提高公众科技文化
素养为宗旨。建成之后将是上海重要的科普教育基地和休闲旅游基地，
预测年客流量逾200万人次。
“上海科技馆”内设有天地馆、生命馆、智慧馆、未来馆等五个常设
展馆和一个临展馆。
一期共开放地壳探秘、生物万象、儿童科技园、智慧之光、信息乐园、
设计师摇篮6个展区和一个IMAX巨幕3D影院、一个球幕影院、一个
动感4D影院，另有宇宙之旅等13个展区将于二期开放。
开放时间：周二至周五9:00-17:00
周六至周日9:00-21:00
周一闭馆
占地面积：6.8万平方米
总建筑面积：9.6万平方米
常设展区面积：6.0万平方米
建筑总高：50.2米其中：地上49米，四层；地下7.2米，一层
主体结构：砼框架结构（预应力）
屋面：铝板
楼层：砼板
外墙：玻璃、石材及铝板幕墙
内墙：轻质（材料）砌块
设备、设施：强电系统、弱电系统（楼宇自控、安保监控、共用天线
和闭路电视、公共广播和应急广播、通讯）、电梯、给排水系统、擦窗
机、空调暖通、计算机系统、灯效控制系统和AV数字控制系统。
3 双方合作的意向
3.1“上海科技馆”以其优秀的建筑设计、超前的风格理念、先进的硬件
设施、无与伦比的地理位置，必将成为世界一流的科技展馆。
3.2 贵方要求在物业管理市场上招聘一家具有高资质、上等级、有管理经
验、有专业人才、有完善的企业管理制度的优秀物业管理公司来管理
“上海科技馆”。
3.3 陆家嘴物业管理“上海科技馆”的综合优势
?陆家嘴物业已成为上海市管理规模第一的物业公司，目前管理的物业量已达390万；
?陆家嘴物业公司管理资质已居上海市物业管理企业之首位，成为上海市49家获二级资质的第一家(目前上海无一级资质
物业管理企业)；
?陆家嘴物业有其超前的企业理念，使其管理的物业保值、升值，业户安居乐业；
?陆家嘴物业将成为全国唯一通过ISO9002、ISO14001、OHSAS18001三项国际认证的企业；
?陆家嘴物业具有管理各类物业的丰富实际经验及人力资源；
?陆家嘴物业有能力为所有类型的企业提供物业管理服务；
?陆家嘴物业可以提供您所需要的物业管理服务；
?用我们的物业管理服务节省您的时间和金钱；
?您可以利用我们的管理经验帮助您实现你的战略目标；
?陆家嘴物业是您可信赖的合作伙伴。
3.4 陆家嘴物业管理“上海科技馆”的具体优势
?“上海科技馆”与我公司总部近在咫尺，又与我公司管理的浦东新区办公中心触手可及，对于资源共享、应急抢险十分
有益；
?“上海科技馆”坐落于浦东陆家嘴地区，而我公司是陆家嘴
集团公司的全资子公司，与新区各个方面有着极为良好的沟
通渠道，可以为“上海科技馆”的各项工作提供其他公司无
法比拟的便利条件；
?我公司有能够保障浦东新区办公中心正常运作的经验丰富的
设备设施维保技术人员；
?我公司有具有丰富接待经验的强大的礼仪服务阵容，曾接待
过江泽民、胡锦涛等中央领导同志及许多国家的元首、部长；
?我公司有为上海钻石中心提供服务的专业保安队伍；
?我公司有为上海证券大厦提供服务的专业保洁公司；
?我公司有从原浦东公园转制到我公司的具有园艺实践经验的
绿化队伍，更有从农学院毕业的高才生做为后备力量；
?我公司有条件吸纳全国最优秀的物业管理人才来管理“上海
科技馆”；
?我公司有能力并愿意吸纳“上海科技馆”的富余人员。
3.5 贵方如果委托我公司管理“上海科技馆”，我公司将采用“陆家嘴物业
管理”的管理模式，导入ISO9002质量保证体系、ISO14001环境管理
体系及OHSAS18001职业安全卫生管理体系，为“上海科技馆”成为世
界一流的科技展馆提供无可挑剔的物业管理服务。
3.6 委托方支付开办费542600元。
3.7 “上海科技馆”竣工验收后，需对所属委托物业范围内的房屋、设备、
设施等进行全面“开荒”清洁。“开荒”清洁费由委托方承担，估计需
100000元人民币，其费用实行“实报实销”，物业公司负责实施。
3.8 我公司同意贵方的建议：从施工期就进行物业管理服务早期介入，开
业后开始进行物业管理服务。
早期介入物业管理：2001年1月1日— 2001年3月31日，
委托物业管理服务期限五年： 2001年4月1日— 2006年3月31日，
这将给“上海科技馆”的建设和物业管理平稳过渡以及管理水平达到四星级标准带来非常有利的因素。
4 总体构想与目标
4.1 管理模式
倡导陆家嘴物业让您更满意的管理理念，在“上海科技馆”及陆家嘴
物业公司的领导下，实行“上海科技馆”物业管理处经理负责制，实
施管辖区域内统一的物业管理，并遵守国家及地区有关的法律法规，
接受当地政府主管部门的监督。
4.2 管理服务目标
我公司正式接受管理“上海科技馆”后，将使“上海科技馆”达到以
下管理服务目标（除委托方本身原因、委托方提供数据与实际情况差
异较大、政府政策调整及不可抗力等因素外）:
4.2.1 总目标
?达到相当于宾馆四星级标准；
?通过良好的物业管理使业户名下的物业保值、增值，真正为业户营造一个安全、方便、快捷、洁净、温馨、舒适、先进
的科教、娱乐、工作环境,并成为中国乃至全世界的标志性物
业品牌。
?营造优质环境，激发游客参与科普的热情，提高业户的满意度。
4.2.2 具体目标
管理服务“以人为本”，针对“上海科技馆”的物业特征，我司提出“高
标准、全方位”的物业管理设想。
高标准
?以业户满意度为指针，导入ISO9002质量保证体系、ISO14001环境质量保证体系及OHSAS18001职业安全卫生管理体系，采
用相当于宾馆四星级标准，运用现代科技手段及管理方法来
管理与服务“上海科技馆”。
?从目标管理着手、以质量管理为中心、以信息管理为基础，建立各级监督约束机制，实行24小时的管理服务。
?遵循物业公司专业管理、业户自主管理、政府部门及业户监督管理相结合的管理方式。
全方位
?针对业户和游客的需求，实行安全、卫生、便捷、齐全、低价及24小时全天候、多方位的高标准管理服务。
4.2.3 管理目标值
经营场地管理目标值
?场地、建筑完好率98%
?基础设施完好率95%
展区场地管理目标值
?展区场地、建筑完好率98%
?展区基础设施完好率95%
工程物业管理目标值
?供电、供水、供气保证率98%
?照明设施完好率98%
?空调供应完好率98%
?通讯、视听、系统保障率98%
?消防设施完好率100%
?治安监控设施完好率98%
?建筑物及所有设备、设施按预定计划维护保养合格率100%
?建筑物及所有设备、设施维修及时率100%
?设备、设施突发事件控制率98%
保安管理目标值
?VIP接待安全措施保证率100%
?高峰客流安全措施保证率100%
?突发事件控制率100%
?车辆交通疏导控制率100%
?技术防范监控措施实施率98%
?观众安全措施保证率100%
?重大刑事案件发生控制率100%
?重大火灾事故发生控制率100%
环境管理目标值
?管理区域内无积尘、无污垢、无垃圾、无积水控制率100% ?管辖区域绿化成活率95%以上
?管辖区域内绿化更新、养护及时率100%
?管辖区域内绿化艺术美化率95%
?建筑物外立面整洁保持率98%
?建筑垃圾、生活垃圾、污水处理及时率98%以上
?灭虫除害及时率98%以上
5早期介入物业管理服务范围及内容
5.1 范围
“上海科技馆”的所有公共部位及地下车库。
5.2 早期介入服务内容
?协助和参与施工质量管理，加强对隐蔽工程的现场检查，使
质量隐患消灭在建造过程中，促使物业建造质量和验收效率
的提高。
?与委托方一起融洽外部环境，沟通与社区有关的供电、供水、市政、环卫、防疫、房管局、公安、消防、邮政、交通、绿
化及委托服务保养单位等政府管理部门的关系并建立日常联
系网络，加强合作使“上海科技馆”运作及管理取得良好的
外部环境。
?协助开发商制定好《“上海科技馆”业户使用公约》。
?与开发商一起参与房屋设备设施的前期质量验收。
?开业后管理方案的拟订。
?“上海科技馆”租户装潢管理方案的拟订。
?房屋、设备、设施的交接验收，并建立验收后档案。
?管理及作业人员培训及操作训练（开业前10天完成）。
?制订“上海科技馆”房屋、设备、设施维修保养方案。
?制订“上海科技馆”安全、消防系统管理方案。
?其他工作指导与策划。
5.3 早期介入的时间
2001年1月1日至2001年3月31日
凭借多年物业管理经验，我司认为，早期介入越早越好。从今后物业
管理的角度讲，有利于及早发现问题，节省投资成本，及时解决问题，
有利于设备设施良好运行，保值升值。
5.4 派遣人员费用估算
派2名经理级管理人员及工程技术人员，每周1次，每次结束后提供书面建议报告（特殊情况增加次数）。
按常规，物业公司对前期介入应收取一定费用，但是针对“上海科技馆”的特殊情况，我公司决定费用全免。
6 “上海科技馆”接收过渡阶段的管理工作及保证措施
6.1 “上海科技馆”进场接管期限
我公司在确保“上海科技馆”正常运行的前提下，在“上海科技馆”有关人员的配合下，接管时间定为一周，各部分交接期限及责任人员具体如下：
“上海科技馆”交接时间表
项目
交接时间
责任部门第一天第二天第三天第四天第五天第六天第七天
资料合同交接全体人员
供配电系统
电气维保部电梯系统
空调系统空调（给排水）
维保部
给排水系统
计算机系统
弱电系统消防设备
弱电维保部楼宇控制
电子会议
背景音响
闭路电视
灯效、AV
安保设备
门禁设备
车库管理
保安保安部
保洁、绿化清洁、绿化部礼仪礼仪部
交接总结全体人员
6.2 项目交接验收责任界定
当我公司受托管理“上海科技馆”，进入现场在限定时间内交接时，甲方负责把已竣工项目或还在施工项目的全部情况告之乙方，并同时移交相应的管理权力与责任，具体如下：
6.2.1甲方负责在乙方接管前把全部设备系统的各类合同、合同附件、图纸、
技术资料、产品说明书等全部移交乙方。如遇种种原因，一时无法移
交的部分资料，且不影响整个设备系统交接的，可适当延长时间。
6.2.2经政府的主管部门按规定的验收运行周期验收且合格的竣工项目移
交。
甲方负责及时把管理权力与责任移交乙方，乙方应在验收接管后详细
记录在案，并经甲方及甲方委托人（政府主管部门、监理公司、筹建
部门等）签字认可，乙方承担其管理权力和义务。
6.2.3经政府的主管部门按规定的验收运行周期验收但不合格的竣工项目或
者经政府的主管部门按规定的验收运行周期无法验收完毕的竣工项目
移交。
甲方负责及时把管理权力和责任移交乙方，但不合格或未验收完毕的项目乙方应在验收接管后详细记录在案，并经甲方及甲方委托人（政府主管部门、监理公司、筹建处等）签字认可，由此影响其提供使用功能的责任不应乙方承担，乙方对甲方支付余款或增加费用具有参与讨论及建议权，乙方负责配合、协助甲方或甲方委托人，加快整改项目的落实及再次验收工作的推进或者持续落实其验收工作。
6.2.4 已完工但未经政府规定部门验收的项目、正在施工的项目
责任界定：甲方负责验证责任，并指定筹建部门负责监督、管理分包方施工责任；分包方或具体施工方负责施工、试运行及整改责任；
乙方负责配合、协助、建议、讨论的责任，其提供使用功能的责任不应乙方承担。
6.3 保证措施
?先期进行各类图纸的熟悉消化；
?设备人员与施工方共同对设备的性能、操作和设备状况进行熟悉，以保证在接收后能独立操作；
?对各类供货商、联系人、维保期限、维保内容及维保期外的维保进行详细了解；
?对各类设备系统的主要设备建立档案、详细登记；
?建立接管档案，对每台设备的目前状态由科技馆、供货商和物业公司三方签字认可；
?还未完全完工的设备系统，可以实施边施工调试、边进行监督，待完工后再验收交接；
?管理方的接收人员必须经过培训，并符合上岗条件。
7 进驻“上海科技馆”后物业管理服务的范围、内容及标准
7.1 业户服务
?拟订租户进场管理程序；
?拟订装修管理规定并照章执行
?负责对业主、租户的日常服务与联系，并进行走访，每季度一次意见征询活动；
?收集租户租赁资料，编制租赁清册，记录动态情况；
?建立租户档案，拟订档案管理办法。
7.2 礼仪商务服务
7.2.1 范围
“上海科技馆”商务中心所涉及的各项服务、礼仪会务接待。
7.2.2 内容及标准
7.2.2.1商务中心服务
[内容]
?负责“上海科技馆”所有信件、报刊、杂志等收发工作；
?接待外来客户的各类文件的打印、复印、传真等工作；
?负责客户机、船、车票的订购工作；
?负责客户其他特约、代办服务。
[标准]
?服务宗旨：快捷、优质、规范、高效；
?服务标准：凡推出的服务项目。保证服务质量，对每一项服
务实行投诉反馈制度，质量标准以相关行业的服
务要求为准。
?服务满意率达95%。
7.2.2.2礼仪会务接待服务
[内容]
?负责来访客人的登记、接待服务。
?根据”上海科技馆”有关部门的要求，布置、安排、落实服
务人员做好服务接待工作。
?检查整个大楼的各类设施，发现问题及时报修。
?电梯迎候客人的询问、引导工作。
?负责大楼经营场所的票务接待工作。
?提供茶水服务。
?电话转接工作。
[标准]
?服务人员上岗须做到精神饱满、淡妆上岗、仪表、仪容端庄
大方且面带微笑，姿势端正，双手自然摆放，与工作无关的
物品一律放在抽斗内，统一着装，服装整洁。
?迎送客时要求面带微笑，礼貌用语，举止大方，手、语并用。
?根据”上海科技馆”有关部门发出的《会议接待通知单》要
求做好各项服务准备工作，如有特殊要求，按要求执行。
?提前半小时检查大楼内的空调、照明、电器等各类设施，发
现问题及时通知设备管理人员排除故障。
?遇来访、询问客人须面带微笑，问清客人姓名与单位，然后
再与大楼有关部门联系，并要求客人填写来访登记，同时引
导客人去休息室接待区等候。
?接听电话并进行转接，要求服务人员见信号灯亮时必须使用
普通话且礼貌地称：“您好，请讲”，根据客人要求迅速、正
确为其转接电话，在无人接听的情况下或电话占线时，应婉
转地说：“对不起，电话无人接听，请问可否等会儿再打来？”
商业地产业态与物业管理在其中的价值、要求和服务内容
商业地产业态与物业管理在其中的价值、要求和服务内容 商业地产业态与物业管理在其中的价值、要求和服务内容 荐 168 钱虹原创 关键字：钱虹商业地产业态与物业管理在其中的价值要求和服务内容商业地产概念起始于2002年的北京金源时代购物中心（shopping mall），并在近几年被极大推广，并将之前存在已久的一些商业业态也纳入其中。随着商业地产的不断涌现，它们之间的竞争日趋激烈，其中的商业物业管理价值和地位也逐渐凸显出来。 一、商业地产的概念和业态 商业地产，即作为商业用途的地产，广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，以办公为主要用途的地产也属商业地产范畴。商业地产的业态多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电
影院）、写字楼和住宅的底层商铺等。 二、物业管理在商业地产中的角色定位和价值 物业管理（简称PM），是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的卫生和秩序活动。它作为一种不动产管理模式起源于19世 纪60年代的英国，自19世纪80年代引入我国之后，已被住宅物业领域广泛接受，在商业地产（商业物业）也存在类似的物业管理，但商业物业管理应有别于住宅物业管理。 商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的行为 活动，从事商业物业管理的公司，除了要有对房地产的丰富的知识和管理经验之外，还需要有很强的商业运作和管理的经验。既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务，又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用，维护和扩大市场的影响力，吸引消费者的驻足。目前已经存在提供这服务的物业管理公司，如：世邦魏理仕公司（全球最大的综合服务公司，第一家进入财富100强的物业公司）、 赛特商业管理公司等。相比住宅物业，商业物业治理面对的客户关系更加复杂，让开发商获得更好投资回报，让承租户(投资者和经营者)获得营业利润，使消费者获得良好的购物、服务这三方面的共赢，才是商业物业治理的主旨和定位。 万达集团《万达月刊》上的一篇文章这样写道：我们搞商业
万科物业管理服务方案说明
物业项目服务方案策划 姓名： 学号： 专业
金隅万科城物业管理服务方案 基本信息 物业类型：住宅,普通住宅建筑类别：板楼所在区域：昌平昌平县城楼盘地址：八达岭高速13B出口向东800米容积率：2.90 绿化率：30% 物业费：2.40元/平方米·月车位信息：1：0.5 物业公司：北京万科物业有限公司开发商：北京金隅万科房地产开发有限公司占地面积：199877平方米建筑面积：615418平方米 楼盘介绍 金隅万科城由北京金隅万科房地产开发有限公司开发建设，是由北京金隅嘉业房地产开发有限公司和北京万科企业有限公司在昌平联手打造的大型社区。金隅万科城项目位于北京市昌平城区内，原北京第二毛纺厂位置。项目所处区域包括的市政道路有八达岭高速、永安路、创新路、南环路、振兴路等，交通条件良好。从北京市区通往项目的公交车有345、345快、919快、919支3、925区、919支1、919区等，345快每隔1分钟发车一班，高速直达。昌平城区内有491、492、21、376路等直达本项目，21路从城铁龙泽站直达本项目。项目处于昌平城区内的繁华地块，紧邻商业中心，区域发展成熟、配套非常完善。项目遵循新都市主义原则设计，倡导社区与自然的融合渗透，营造充满阳光和绿色的现代社区。在规划上充分利用场地的限高要求，通过现代的规划理念和手法来构建高规格的理想化人居空间，将成为地标性的建筑综合体，树立起昌平的城市新形象。杜绝雷同、标准化的社区环境，创造丰富动人的生活场景，个性化空间，为客户量身定做现代化的宜居社区。项目一期建筑主要以高层住宅为主，结合多层住宅围合成层次丰富的院落空间。各院落之间设立了围墙和绿篱，对近距离的视线进行遮挡，既提高了居住环境的私密性，又避免了简单重复中形成的单调气氛。 周边配套设施 中小学：昌平区六街小学、昌平区三街小学、昌盛园小学、昌平区城关小学；昌平区第一中学、昌平区第二中学、昌平区第五中学、昌平实验中学大学：中国政法大学、石油大学、北京化工大学等多所名牌院校综合商场：新世纪商城、世纪联华超市、阳光百货、国泰商厦等银行：中国银行，农业银行，建设银行，工商银行等医院：昌平区中医医院、昌平区区医院、昌平区妇幼保健院。 楼层状况 一期共有7栋住宅楼，共计1548户。分别为：1-1#楼28层，1-2#楼9层，1-3#楼28层，1-4#楼28层，1-5#楼28层，1-6#楼22层，1-7#楼21层。其中1-1#、1-3#、1-4#、1-5#各为3个单元，1-6#、1-7#各为2个单元。 1.4项目特点
物业公司服务开发公司的工作内容及收费管理办法
物业公司服务开发公司的工作内容及收费管理办法 总则 在路劲地产集团内部，开发公司和物业公司相互支持、相互配合，从不同的角度服务于集团的总体目标。 物业公司通过提升物业服务品质、提高业主满意度、打造物业服务品牌，为集团“用心筑造品质生活”的品牌理念做出贡献。 开发公司对于物业公司提供的服务支付合理的费用，并在项目整体预算和年度预算中充分考虑。本办法界定集团内部物业公司服务开发公司的工作内容及收费管理办法，没有界定清楚的由物业公司与开发公司协商解决，协商不一致的由集团裁定。各开发公司依实际需要以合同形式约定物业公司应提供的服务及双方应结算的费用。 本办法适用于路劲地产集团管理范围内的所有开发公司和物业公司。 服务内容 设计的前期介入顾问咨询：优化项目的设计，减少房屋交付后设计缺陷、降低物业运营成本，从而提升客户的满意度。主要优化方向： 安全类一一周界防范、出入口设计、安防设备、消防设备、道路交通标识等； 工程类一一科技系统及其配套、电梯、配电、给排水、消防、智能化、道路交通设施、健 身设施、照明、车库、雨水回收利用系统、建筑物等； 景观类一一硬质景观（水景配置、园林小品、景观灯具、景观建筑物）、绿化活动健身场所、绿化设施、道路等； 泳池、会所类一一设施配置及选型、客流线路设计、安全防护措施、卫生要求、污染防控、经营策略、产权归属建议等。 协助开展前期物业管理服务招标：配合开发公司进行前期物业招标工作。主要工作包括： 物价核准或物业费超标准收费申报； 系统运行费用的申报或备案；编制招标文件、公告等；意向投标单位的选择及报名组织； 编写前期物业服务合同、临时管理公约、物业服务协议并签订前期物业服务合同；中标物业单位的备案。 营销现场的服务：通过现场的服务与管理，为客户提供一个安全、温馨、舒适的营销现场环境，支持地产销售和服务。主要服务内容： 客户接待一一包括门童、吧台、科技人居馆、系统体验间等接待服务，以及涉及物业服务内容的现场咨询； 综合维修一一销售中心、科技人居馆、系统体验间区域的设施设备日常维修保养； 秩序维护一一销售中心及样板、区域内停车场管理、外围巡逻、夜间值守、消防安防设施 日常管理、礼仪形象岗、突发事件的应急处理； 清洁及环境消杀一一日常保洁、专项保洁、科技人居馆、系统体验间物品看护、环境消杀服务；绿化维护一一外围绿化养护、定期草花补植、绿化病虫害控制；大型营销企划活动的现场配合包括现场保洁服务、客户接待服务、现场秩序维护服务等。 开发公司办公区域的物业服务，主要服务内容： 综合设备设施维修服务一一办公区域内设施设备日常维修保养和日常的水电维护；秩序维护服务——办公区域内停车场管理、巡逻、夜间值守、消防安防设施日常管理、礼仪形象岗、突发事件的应急处理；清洁及环境消杀服务——日常保洁、专项保洁、环境消杀服务；绿化维护服务——外围绿化养护、定期草花补植、绿化病虫害控制。 项目交付前的协助房屋交验工作：交付前组织物业工程验房人员，协助开发公司逐套对所交付房屋
物业管理公司运营管理方案(草案)98162
物业管理公司全面运营管理方案 （草案） 物业管理有限公司 2017年6月18日
【目录】 一、组织加构的设定 二、物业公司的工作职能 三、物业公司发展方向确定 四、物业的公司收支分析 五、住宅项目经营管理方案 六、物业管理公司盈利模式的确定
前言 优质的物业管理是吸引客户的法宝，是经营者创造收益的源泉；而良好的经营效益又为物业管理提供了资金支持，以经营引导管理、以管理促进经营，二者相互依托，相互促进。 商品住宅楼是随着经济的高速发展，为满足高品质、舒适、便捷的居住环境需要而产生的一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化、人性化的管理服务,从而建立一个让业主享受到舒适、便捷、宜居的生活环境，使物业实现保值增值。 一、组织加构的设定 暂以原有架构运营，视运营情况对岗位，职能，责任逐步调整，以免出现不稳定的状况。 二、工作职能建立 1．制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。 2．财务预算：控制物业公司的整体的运营成本费用，拟定物业费及其他综合性收入和全面支出预算。 3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。 4．协调工作：协调各项目之间的关系，由各项目协调好入驻业户公共关系。 5．业主管理：制定管理相关规定及程序，协助业主办理入住、过户手续，督促业主服从各项管理制度。 6．监管工作：监管各项目运营情况，定期各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握项目经营情况，改善工作流程。 7．业主服务：巡视物业公司员工提供之业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持物业公司之信誉及形象。 8．营销工作：配合制定全年营销计划，执行各项营销活动，参与营销推广
科技馆项目可行性研究报告
第一章总论 1.1项目概述 1.1.1项目名称：XX市科技馆建设项目 1.1.2建设规模：总占地面积7000平方米 1.1.3建筑面积：总建筑面积5000平方米 1.1.4投资估算：总投资2377.37万元 1.1.5拟建设地点：XX市铁西区文化综合体内 1.1.6建设单位：XX市科学技术协会 1.1.7项目负责人：XXX（科协主席） 1.1.8项目性质：新建 1.1.9项目建设期：1年 1.2项目提出的背景及依据 1.2.1项目背景 科学技术是第一生产力，是推动经济社会发展的决定性因素。当今世界，全球范围的科技革命和创新浪潮汹涌澎湃，科技成果转化和产业更新换代的周期越来越短，科技与经济、文化的一体化趋势越来越明显，综合实力的竞争越来越表现为科技的竞争，谁拥有了先进的科学技术，谁占领了科技创新的前沿，谁就掌握了未来发展的主动权。 二十一世纪科学技术迅猛发展，世界各国的综合实力越来越体现在科技和教育水平的不断发展，取决于国民科技文化素质的迅速提高。科学思想、科学精神越来越广泛和深刻地影响着人们的世界观与人生观，一个跻身于世界先进民族之林，在激烈的国际竞争中立于不败之地的国家或民族，不仅要在科学技术发展中拥有优势，更要下大力气提高全体国民的科技素质，增强公众对现代科学技术的理解、掌握和运用能力。因此，加强科学
技术普及教育，提高全民族，尤其是青少年的科技素质，已成为持续增强国家创新能力和竞争力的基础性工程。 1.2.2项目提出的依据 （1）《中华人民共和国科学技术普及法》 （2）《XXX省科学技术普及条例》 （3）《XXX省科学技术发展第十二个五年规划》 （4）《XXX省中长期（2006～2020年）科学技术发展规划》纲要 （5）中国科协、发展改革委、科技部、财政部、建设部关于下发《关于加强科技馆等科普设施建设的若干意见》的通知及《关于加强科技馆等科普设施建设的若干意见》 （6）《科技馆建设标准》（中国科协、发改委、科技部） （7）《XX市社会经济发展规划纲要》 （8）《XX市科技发展中长期规划》 （9）XX市科协提供的部分资料及委托书 1.3项目建设的必要性和可行性 1.3.1必要性 （1）是建设创新型国家和强化实施科技兴新的要求 《中共中央国务院关于实施科技发展规划纲要、增强自主创新能力的决定》和《国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006～2020年）》提出：今后15年，我国科学技术发展，必须坚持“自主创新、重点跨越、支撑发展、引领未来”的方针。要把提高自主创新能力作为国家战略，贯彻到现代化建设的各个方面，贯彻到各个产业、行业和XX市，大幅度提高国家竞争力。要坚持“有所为、有所不为”，集中力量在一些重点领域、关键环节取得突破。要针对经济与社会发展中的重大科学问题和技术瓶颈，加强基础性研究和关键技术开发，在能源、资源、
小区物业管理服务方案
XX小区物业管理方案 第一章前言 “×××”小区位于－－,与xxx近在咫尺。小区总建筑面积xx 万多平方米,由小高层低密度住宅、特色点式楼与纯版式小高层组成。小区内设有超市以及商办服务区等;商铺面积×㎡;地下停车场×㎡;地上停车场×㎡;车库×个。房屋配套设施齐全:暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进,设有电视监控,周界防范,电子巡更,背景音乐,远程抄表系统等,让您感到方便、舒适、安全。 高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值,从而确保小区保值、增值。××××公司就是具有物业管理三级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神就是“XX物业,勇争第一”。 我公司将利用我们“天时、地利、人与”的得天独厚的管理优势,以及公司先进的管理模式,丰富的管理经验,专业化的管理队伍,使×××小区更增魅力,更上档次。通过全方位的服务,提高小区的知名度,使×××真正达到增值保值的目的,为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨就是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标:以公司经营为主
导,寓管理于服务之中,为业户推出完善的管理服务,为企业打造物业品牌。 第二章物业管理要点 ◆运用持续发展的战略,确保物业的保值与增值; ◆人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁,增进了解与信任,以诚信为本提高管理服务的信誉; ◆结合物业实际情况,导入切合实际的管理理念,以高效率的管理降低成本,全心全意为业户服务; ◆采用PDCA循环整改的方法,不断提高物业管理水平; 管理处采用的管理体制就是:企业化、专业化、一体化。管理思想就是:安全第一,不断满足业户日益增长的对服务的需求,打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。在实际服务管理中,公司将抓住以下三个重点: 1、完善服务、诚信待人。 物业管理就是以服务为主的行业,为此我们将在今后的服务工作中,充分体现我们的服务宗旨与追求目标,奉行“以人为本,业户至上”的原则与服务周到的服务理念,为业户提供全方位、高品质的优质服务,并将日常服务紧密融合于管理之中,与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求,在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活与工
物业管理服务主要内容
全方位专业化的顾问服务：物业承接查验、新楼盘交房验房、物业服务水平提升、物业设施设备管理提升等。 公司以中物协师资库专业的技术培训老师为依托，联合知名物业公司实战派的总经理、大学校园的专业教授，形成了鼎国物业培训中心自己师资库。在物业行政机关的的政策指导下，中心专业服务于物业企业内部的培训，专业技术岗位的培训等等。中心致力于：提升物业公司的实力，协助规范物业公司的管理！顾问服务的主要内容: 物业顾问内容具有全方位的性质，其工作面涵盖物业管理的所有领域，主要包括： 1、派员长期驻守委托方工作。公司委派具有丰富管理经验和工作技能的员工以双方约定的方式驻守委托方，出任委托方的顾问，全面参与委托所管物业的各项管理服务工作。 2、引进本公司的物业管理制度:全面引进本公司的管理理念和各项物业管理制度。 3、实行前期介入的管理制度:视委托方所接管物业的具体情况，于建筑期间实行前期介入,对工程设计、功能规划等从物业管理角度提出建设性指导意见。 4、协助开展物业服务、检查和入住工作 5、协助委托方与开发商做好接管验收管理工作，分清双方的权利、义务、责任和费用关系，签订委托管理合同。 6、协助公司行政架构整组:协助委托方进行行政架构的整改，合理安排各类管理人员的编制，削减冗员,达到精简高效之目的。 7、推行人员培训和形象设计计划:协助招聘各类专业管理人员,制定各级员工培训计划，实施各类员工的专业培训，对员工的工作实绩实行多方面考核。 8、推行专业管理质量标准 9、协助委托方建立IS09002物业管理质量体系，并进行实际的运作指导。 10、编制小区公约及住户手册:根据国家和政府的有关法律法规，协助制订公共契约、业主手册及其它各种管理手册。 11、编订业委会组织章程根:据法律法规要求，协助制定《业主管理委员会章程》，协助组建业主管理委员会，加强与各业主的联系. 13、提出加强工作效率的方案:以提高工作效率为目的，协助制定各项规章制度和各类员工工作守则，明确各岗位的责职，制定各顶工作万案。
南县科技馆运营方案
单县科技馆运营管理方案 一、绪论 科技馆是由公共财政投资建设的非营利性公益事业项目,是为广大人民群众,特别是广大青少年提供科普教育的公共基础设施。要使科技馆在开放运营后具有永恒的生命力,就必须具有长久吸引公众的魅力。而要形成这种魅力,就要靠运营管理来不断适应形势的变化,满足公众新的需求。 二、项目概况 单县科技馆总占地面积为6519.82平方米，总建筑面积为24523.63平方米，地下一层，地上四层，其中地下面积为6428.6平方米，地上面积为18095.03平方米。地下一层为单层停车库，停车位为44辆。地上一至三层为科技馆主要展览区域，地上四层为办公区域、餐厅、多功能厅、设计研究室及会议接待。三、运营思路 （一）、建立业务管理系统 在科技馆的管理系统中,业务管理是主体部分。为了进行分类管理,现将科技馆的业务划分为基本职能业务,配套业务,延伸拓展业务三大等类型,分别根据不同业务类型的运行特点进行相应的管理。 1、基本职能业务管理系统 科技馆的基本职能业务是开展科普展览教育活动,包括展品设计和研发,展品维护和更新,展览场馆服务(辅导讲解系统,咨询系统,突发事件应急管理系统),公共教育等内容.对于基本职能业务,采用两种不同的管理模式. (1)外置型管理模式.对于专业性较强的展品设计和研发,展品维护和更新两类核心业务,可采用外置型管理模式.但为了提升管理效能,科技馆不采用全部外包的
模式,而采取有限外包的方式,即只将具有创新和开发难度的业务外包.在外包业务中,科技馆通过招标选择长期合作或短期服务的专业机构,根据科技馆的创新和发展的要求,开展展品设计和研发,展品维护和更新两类业务.在外置型管理模式中,科技馆相应的管理职能主要就是组织项目招标,选择合作机构,进行项目监控,不用具体涉及展品设计和研发,展品维护和更新这两类业务的内部管理. (2)内置型管理模式.对于展览场馆服务(售票系统,辅导讲解系统,咨询系统,突发事件应急管理系统)等核心业务,因为其具有程序化,制度化,标准化管理的特点,较容易进行内部控制和管理.成立相应的展览场馆管理部门,制定相应的管理制度,采用标准的服务规X,由科技馆全过程进行管理.相应的管理职能包括确立部门职责,搞好部门协调,实行岗位责任制,进行员工管理,监控服务流程,收集反馈意见,进行评估改进等. 2、配套业务管理系统 科技馆除了基本职能业务外,还开展餐饮服务,购物服务,娱乐服务,休闲观光服务,清洁服务,保安服务,停车服务等配套业务,以满足游客不同特点,不同层次的消费需求和保证科技馆的正常运作.对于配套业务,采取外置型管理模式,通过分类招投标选择优选资质较好,成本较低,贡献较大的业务承揽企业.对于清洁卫生,保安服务,停车服务,水电管理,物业维护等,选择物业管理公司,委托其进行物业管理;对于餐饮服务,购物服务,娱乐服务,休闲观光服务等,引进具有品牌优势或相应资质的经营者进行经营.在外置型管理模式下,科技馆对配套业务的管理职能主要就是组织相关项目招标,选择合作企业和机构,进行运营的质量监控等,不用具体涉及到配套业务的具体管理.这种方式具有三大优点:一是利用竞争性手段降低配套业务的运营成本;二是利用外置型模式固定配套业务的运营成本;三是利用专业
商业物业管理服务方案98034
山东大厦 物 业 管 理 方 案 （草案） 第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划
第一节项目整体分析 一、项目特点分析 “山东大厦”由山东省人民政府驻重庆办事处牵头，重庆山东商会组织企业自筹资金建设。项目总投资30亿元土地面积约79亩，建筑体量近30万方。地块靠近渝北鳄鱼馆附近农业园立交旁，距离江北机场、龙头寺火车站仅8公里，距离寸滩保税区仅4公里，交通方便，地理位置优越。 该项目由重庆丰腾物业管理有限公司实施物业管理和服务，我公司拥有重庆市二级物业管理资质，现管理各类物业300余万方。通过了IS09000质量体系认证和标准化服务体系认证，是一家专业的市场化物业管公司，有专业的团队、一流的管理、先进的服务理念、和紧跟时代潮流的线上线下服务平台。 二、 “山东大厦”位于渝北石盘河商务区。之前整个区域被称为渝北农业开发园区，单从名字上看，定位比较模糊。2013年，区域正式升级为“石盘河商务区”。 整个区域是渝北区“一线两圈三片”经济战略布局的几何中心。据了解，预计未来该区域将聚集50万人口，逐步形成商业、教育、文化等为一体的都市核心区。 三、客户群体分析 山东大厦以重庆山东商会为依托，服务大重庆范围内的山东人民和企业，针对性强，客户资源和有脉资源稳定且实力强大，同时在社会和行业上都具有一定的影响力。 四、商业物业管理理念
商业是有计划的经营聚集,对商业进行“统一管理,分散经营”是商业区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商业必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商业是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商业对消费者和经营者间的交易提供场所，商业的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1. 商业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商业销售合同中都应该约定承置业人必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商业管理公司的管理地位。 1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如： 承置业人的经营业态是受到整个商业的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定； 承置业人的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理； 为整个商业促销承担的义务； 承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； 投保范围事宜； 是否统一的收银等 1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。
科技馆管理制度
××中学 科技馆管理制度 1、科技馆是学生开展科普活动，学习科技知识，提高动手动脑能力的活动场所，由学校科技馆管理员负责管理，管理员对科技馆的工作全面负责。 2、定期安排科技活动小组进行活动，所有活动要有计划、有记录、有小结。科技馆每周开放1次，校内外学生、群众均可进入科技馆参观。 3、科技活动时所需要的活动工具、固定资产要进行登记，学生作品、活动材料摆放整齐、排列有序。活动中要爱护室内公物，正确使用各种器具和仪器，活动结束时，要将物品整理放齐，所用器具放回原位。 4、珍惜和爱护科技活动成果，如小制作、小创作、小发明等，不随意动成果陈列橱内的物件。 5、爱护公物，严格执行公物损坏赔偿制度。勤俭节约，及时检修受损能修复的仪器。科技馆内的设备不得私自外借，如因工作需要确需外借，须经主管领导签字批准，管理员做好记录，及时索还。建立帐目登记册，使用情况记录册和损坏报告登记册，做到物帐相符。 6、活动结束后要及时关锁门窗，切断电源。并做好“防火、防盗”等各方面的工作。 7、科技馆内要保持清洁，定期为科技馆进行彻底清扫。 ××中学 科技馆活动守则 1、遵守我校科技馆的各项制度，尊重管理员的管理。 2、不准私自挪动仪器设备，更不得私自把仪器设备带出科技馆。
3、如因违反操作规程致使设备损坏的按规定酌情赔偿。 4、不准穿背心，拖鞋进入活动室。 5、保持室内安静、整洁、讲究卫生，不准在室内吃零食。 6、活动完毕，要及时清理活动台面，将所用工具整理后放回原处。 8、注意安全，不准使用电炉、加热器等设备。 9、离开科普馆时，所有设备关机，关好门、窗及电源开关。 ××中学 科技馆管理员岗位职责 科技馆管理员为科技馆管理责任人，其岗位职责如下： 1、科技馆管理员必须遵守科技馆各项规章制度。 2、熟悉各展品的操作步骤、科学知识及延伸、注意事项、故障 排除与维修方法。 3、熟悉所有仪器、设备的有关理论实验方法、注意事项，能熟练指导学生进行动手操作，处理学生操作中遇到的各种疑难问题。 4、活动前教师要认真做好预试验，要求学生做好预习，熟悉实 验原理，步骤。 5、要求学生对所用到的器材按规定使用，不得乱拿乱放。 6、要求学生安全用火，用电，做到节水、节电、节约药品及一 切消耗品等。 7、科技馆对校外人员开放时，要提前培训要展品解说员，向前来参观人员进行解说，帮助参观人员操作仪器，防止仪器损坏。 8、活动完毕要及时组织学生打扫卫生，保养仪器，填写科技课 活动记录。 9、做好实验品的重复利用，垃圾的处理及回收工作。
某物业公司管理服务方案
一品山海物业管理服务方案
目录 公司简介· 社区项目概况· 顾客群特点及需求分析·· 物业管理服务模式· 实施高品位物业管理的目标与整体策划·管理架构和服务人员配置方案 日常物业管理的内容和方案 社区· 物业管理费测算·
一、公司简介 珠海经济特区H发物业管理公司成立于一九八五年，是珠海市最早成立的物业管理公司之一。公司为集体所有制企业，注册资本五百万元，二OO三年获得全国物业管理一级资质。 公司坚持“全心全意为客户服务”的企业宗旨，贯彻“不懈追求完美，永远真诚服务”的质量方针，以客户为中心，为客户提供全方位优质物业管理服务，在吸取国内外先进物业管理经验的基础上，积极探索有自身特色的物业管理新模式、新途径、新方法，建立和完善服务质量管理体系，于二OO二年通过ISO9001：2000质量管理体系国际认证，并于二OO三年获得全国物业管理企业一级资质。 公司现管理的主要物业有珠海拱北口岸联检大楼、H发新城、鸿景花园、美景山庄、珠海特区报业大厦、中国建设银行珠海市分行及各营业网点、珠海市中级人民法院审判综合楼、嘉园、九洲花园、中山H发生态园等三十多个项目，物业类型包括住宅区、写字楼、工业厂区、政府物业等，目前管理物业总建筑面积三百多万平方米，拥有员工一千多人，是珠海市规模最大、实力最强的物业管理企业之一。 为了进一步提高公司经营水平和物业管理服务水平，本公司在全面实施ISO9001:2000质量管理体系的基础上，导入CI企业形象系统工程，建立、运行并不断改进质量管理体系。公司的质量方针是“不懈追求完美，永远真诚服务”；公司的质量目标是“成为国内物业管理的知名企业，坚持“社会化、专业化、市场化”的企业发展方向，为顾客提供优质可靠的物业管理
物业管理服务评价
前言 WI/FW-000 综合服务是指除房屋土建管理和房屋设备、设施管理之外的各项服务与管理工作，包括公共服务中的环境卫生管理、绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理和专项服务、特约服务等。 客户是指公司所服务的对象，包括组织和个人； 开发商作为特殊的客户，单列《前期管理手册》加以阐述。 服务的评价 WI/FW-009 A/0 1/5 一、通过有效的监测和评价，对体系运行和服务过程进行监控和测量，以评价体系运行和服务过程是否满足相应的要求。 二、因体系运行和服务实现的过程是相关关联实现的。对服务评价的分类为： 1、按照评价的主体可分为内部检查和外部评价两类。 2、按照评价的内容可分为管理检查和服务评价两类。 三、内部检查 内部检查是由公司自行组织开展的监督、测量活动。按检查的时间频度可分为日检、巡查、月检、季检和年度评比。 日检：日常检查，每天都进行的检查。 1、管理层检查管理处日常运作情况，内容包括安全、环境、设备、维修等全方位的检查。 检查人应对不合格的现象登记在日检表，对不合格情况的填写要求注明关闭情况说明或跟踪情况。 2、日检分为管理处主任的全面检查，专业主管负责的专业检查，操作人员的工作巡查三个层次。 3、根据检查的实际情况确定日检表的使用。 1）对轻微不合格且在半小时内能够关闭的，不填写。如某处有一小堆垃圾等；
2）对因客观原因造成的经常性出现的问题，在能够即时消项的情况下，不予填写。如道路上有烟头、枯叶等。 3）对因工作人员的责任缺陷，必须填写在日检表上。如交班无故不正常，维修人员工作期间私自外出等。 巡查：岗位巡查，月内不定期的检查。 1、相关人员按时按公司规定对运作情况进行检查、监测、分析及整改。 2、巡查由管理处具有一定职位或特殊岗位的人员进行。巡查的方式包括检查和监测两种。巡查出现的问题必须记录，且责任应落实到人，彻底解决。以记录为证。 3、执行人员填写各类检测记录。 1）夜间查岗。每月管理处随机抽查不少于4次，但在台风、暴雨等异常情况下，管理处必须进行夜间查岗。管理处管理层负责夜间查岗，并在各岗位值班记录上填写检查情况，由检查人员与被检查人员双方签字认可。 服务的评价WI/FW-009 A/0 2/5 2）仓库月检。管理处主任每月负责检查仓库。对仓库的盘点、摆放等进行检查，对应公司给出的检查标准，检查记录在日检表中反应即可，正常与否都应填写。 3）水电监测。管理处按时对水电指标进行统计，并对照计划指标进行分析，财务部收集数据后，每半年上报品质管理部一次。 4）设备巡查。对电梯机房、设备房等巡查应按公司规定进行，并填写相关记录。 5）品质管理部和相关管理处按文件规定对各种资源消耗和废弃物控制进行监测，如废气、噪音、照度、固体废弃物等。 楼检：月检和季检皆称为楼检，品质部每月对管理处进行一次不定期的管理状态检查；每季度进行一次物业状态的检查。 1、物业状态检查和管理状态检查既独立又相互关联，物业状态检查是为了真实反映物业各项设施当前所处的状态，如果其中的缺陷在管理状态检查中有相
前期物业管理服务方案
前期物业管理服务方案 一、物业管理接管验收方案 物业验收、接管前的工作 1) 成立验收、接管小组： 由××物业管理有限公司在接管物业竣工前组织、经营、管理、工程、保安和清洁等部门有关人员前往现场，对验收、接管工作中所涉及问题等进行考察。在此基础上，提交公司董事会或总经理办公会议讨论确认，并制定验收、接管工作方案，在公司领导下成立接管验收小组。 2) 有关专业人员提前进驻小区： 提前派出工程技术专业人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与机电设备的安装调试，了解整个物业内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造原理、性能，熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向等，为下一步实物验收、资料移交等工作做准备。 物业验收、接管中的工作 1) 组成联合交接小组，商定交接注意事项和交接日期： 管理处验收、接管小组主动与开发商和承建单位联系，协商物业交接问题，及时将协商情况汇报给总公司。由开发商、承建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期。 2) 印制验收、接管工作表格： 物业公司对所接收的建筑物、设备设施，要分别列项印制验收记录表格。主要有：物业接管验收移交工程资料清单，公用机电设备验收单，公用建筑、小型设施验收单，公用机电设备验收单，室外给排水验收单，绿化验收单，单元建筑接管验收记录表，单元室内电气设施接管验收记录，单元室内给排水接管验收记录表等。 3) 全面验收、交接：
验收时须有开发商、承建单位和物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的项目，注明存在的问题，提交地盘和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收，物业公司将接收清单交管理处保存。开发商、承建单位把小区的各项资料（包括产权资料，技术资料，政府验收合格证明，水、电、气供应合同等）全数移交管理处，双方注意做好移交工作的相关登记、签字手续。 物业验收、接管后的工作： 1) 已接收项目的管理： 管理处从接收签字起，即组织人力对建筑物和机电设备进行保护，防止被盗和破坏，同时，组织人员对已接收项目进行清洁和环境整理。认真清点、检查、复核室内和小区的各种设施设备及有关物品，发现问题及时登记、反映、整改。 2）入伙时业主及物业使用人收楼验收： 管理处与开发商在入伙接待处联合办公，实行一条龙服务。先由开发商为业主及物业使用人办清购楼手续，再由管理处收取入伙费用，并安排专人陪同业主及物业使用人视察房屋、验收设施设备，办好交接手续、交付钥匙，对业主及物业使用人提出的房屋质量方面的问题，逐项记录在《接管验收记录》四联单上（承建商、缇香名苑管理处、业主及物业使用人、开发商各一份），并负责与承建商联系，限期修好，保证业主及物业使用人按时入住。 3）归档小区各种资料： 建筑施工图纸、隐蔽工程资料、各种交工验收证书复印件、各种设备使用说明书、合格证书复印件等。 4）拟定小区设施中不完善方面的改进计划，并与有关方面联系实施。 各项工作执行企业的质量方针和目标，以及ISO9000质量管理体系标准，为物业使用人创造安全、清洁、优美、舒适、方便的生活环境。
物业综合服务管理规范
物业综合服务管理规范 1 范围 本标准规范了综合服务管理的工作制度、机构设置、人员配备、工具配备、固定资产配备以及内务管理规范等要求。 2 本标准适用于物业服务企业提供的综合服务活动。 3 术语和定义 下列术语和定义适用于本规范： 3.1 综合服务管理 指除房屋建筑主体管理和房屋设备、设施管理之外的各项服务与管理工作，包括综合服务中的接待管理、投诉管理、综合信息与档案资料管理以及会务服务管理。 3.2 接待 指客户服务人员对客户来访、投诉、建议过程中的作业程序和礼仪规范。 3.3 投诉 指因物业服务企业未能履行或未能完全履行物业服务合同中约定说引起业主的意见。 会务服务 指物业服务组织在物业服务范围内利用物业本身硬件资源为业主和物业使用人提供保证会议顺利有序开展的配套服务。 4 综合服务 4.1 基本要求 物业服务企业应建立综合服务管理制度、工作规程等，对综合服务活动进行有效管理，达到物业服务合同约定的综合服务工作内容和目标。 4.2 工作制度 4.2.1 综合服务工作职责 4.2.1.1 物业服务企业负责物业管理区域的接待、值守、综合信息和档案资料管理、业主投诉处理、以及其他综合服务。
4.2.1.2 遵守法律法规，遵守企业的各项规章制度。 4.2.1.3 提供优质服务，建立良好的客户关系。 4.2.1.4 建立和执行安全保密制度，不泄露客户的信息和资料。 4.2.2 接待来访、投诉制度 4.2.2.1 物业服务人员在遇到客户来访、投诉时，应给予热情接待，面带微笑，主动询问。 4.2.2.2 对客户来访、投诉中涉及的事项，物业服务人员应及时记录，于当日进行核查，并将结果和处理建议汇报给部门负责人，由其决定处理办法和责任部门。 4.2.2.3 责任部门在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务。在处理完毕后应将结果回复业主和管理处负责人，做到事事有着落，件件有回音。 4.2.2.4 全体管理人员要认真负责做好本职工作，为业主提供满意管理、服务，减少业主的投诉、批评，将业主不满消解在投诉之前。 4.2.3 安全保密制度 4.2.3.1 严守通信机密，在任何情况下不泄露客户的任何资料。 4.2.3.2 严格遵守企业纪律，（防火、防毒、防泄漏、防盗、防事故）做好安全工作。4.2.3.3 严禁带非工作人员进入监控室、档案室，凡外部人员因公进入监控室、档案室，须经上级批准，并履行登记手续。 4.2.3.4 严禁在办公区域使用明火，因工作确需动用明火，应由企业保卫部门同意后采取必要安全措施，方可动用。 4.2.3.5 加强对安全、保密工作的领导，坚持定期检查（电源、插座、明火隐患，文件控制执行）消防器材专人保管，发现问题及时解决。 4.2.3.6 保管好工作必需物品，在办公桌内放钱物及贵重物品，丢失者责任自负。 4.2.3.7 办公区域严禁使用自购的电热设备煮饭、热水。 4.2.4 请示报告制度 遇到下列问题应及时请示报告： 4.2.4.1 发现重大差错、事故、严重违反纪律问题。 4.2.4.2 危及通信设备、人身安全问题。 4.2.4.3 超出本职范围以外需解决的问题。 4.2.4.4 请示报告应逐级进行，遇有紧急情况可越级进行，但事后应向上级汇报。 4.2.4.5 请示报告要及时、准确，并根据情况提出处理意见，对上级指示要详细记载，认真执行，如有不同意见可提出建议，当上级坚持原意应先执行，然后按组织原则向上反映。 4.2.5 会议制度 4.2. 5.1 部门会议每月定时召开，会议内容通报月工作任务完成情况，根据质检检查情况奖优罚劣。由各岗位汇报当月工作，并指出工作中现存在的问题。业务培训及疑难问题解答。通报下月工作计划及工作目标。 4.2. 5.2 管理层例会，由各部门负责人参加，各部门负责人就服务、安全、作风、培训、考勤等本周工作内容，通报业务处理情况，并针对特殊疑难问题的解决进行案例分析，并总结出统一的答复口径，传达至每位工作人员。 4.2. 5.3 正常工作日期间，无特殊情况，各部门人员需准时参加部门早会，由部门负责人主持，安排每日岗位工作情况。
xx科技馆建设方案
株洲市科技馆建设方案 一、总论 随着科教兴国战略的深入实施，一种新型的科普教育教育基地——科学技术馆（简称科技馆）的建设高潮正在我国稳步兴起，省会城市已基本完成建设，不少地级市或在策划、或在实施建馆事宜。 1、科技馆的性质和任务 科技馆是实施科教兴国战略的基础设施之一，是面向公众进行科普宣传教育的重要阵地，是极富吸引力的青少年校外科技活动场所。与此同时，它的作用、影响和魅力必然使之成为精神文明建设的窗口。 科技馆一切工作的出发点和归宿都是为了“育人”。即为了提高公众特别是青少年一代的科学文化素质，培养青少年一代的创新精神。科技馆的教育内容应当紧紧围绕“弘扬科学精神，普及科学知识，传播科学思想和科学方法”。 科技馆通过展览、培训、实验、影视播放、报告讲座等多种形式贯彻教育内容，实现教育目标。其中互动式的常设展览教育是最基本、最主要的教育形式，是科技馆生存发展并充满生机与活力的基础。 常设展览的绝大多数展品吸引和鼓励观众亲自动手参与，在轻松愉快的氛围中，在互动中，启迪思维，激发创新，
充分体现科技馆的教育特征。 科技馆是不以盈利为目的的社会公益性事业单位。即“坚持把社会效益放在首位，社会效益和经济效益相统一”。 2、株洲市科技馆建设的必要性和可能性 《科普法》规定：“省、自治区、直辖市人民政府和其他有条件的地方人民政府，应当将科普场馆、设施建设纳入城乡建设规划和基本建设计划……”中国科协、国家发改委等五部委下达的《关于加强科技馆等科普设施建设的若干意见》要求：“经济条件较好、人口规模较大的地市和县在地方财力许可的范围内可自愿建设以举办展览等科普活动为主要功能的、规模适度并体现当地特色的科技馆。”株洲作为湖南省综合实力排名第二的城市，科普设施和场所十分缺乏，难以满足实施科教兴市和可持续发展战略的需要。利用当年有利条件，加速株洲市科技馆的建设已成为当务之急。 近年来，我市经济和社会发展呈现出欣欣向荣的景象，城市建设出现了可喜的变化，一批适应社会发展、满足公众迫切需求的设施已经建成或正在建设，已成功创建全国卫生城市、全国园林城市、全国交通模范管理城市等，城市品位得到了极大的提升。我市已基本具备了为株洲人民和青少年建设一座高水平科技馆的基本条件。 二、科技馆馆址 株洲职教大学城区域范围内云龙大道与规划五路交汇处。
科技馆展厅运行与管理.doc
科技馆展厅运行与管理- 摘要展览教育是科技馆的核心功能，展厅是科技馆展览教育的阵地，展厅运行与管理是有效组织并利用科技馆人、财、物等各种资源，借助管理手段，实现科技馆展教功能的过程。本文基于具体运行管理的经验，总结和探讨科技馆展厅管理的基本原则，以期对科技馆展教服务能力的提升有所裨益。 关键词展览教育；展品；运行；管理；原则 科技馆进入我国已有30多年的历史，然而其运营管理模式一直较为粗放，尤其是展厅管理，长期以来都是困扰科技馆行业的难题。据不完全统计，2009至2013年期间，我国新建成开放的科技馆有40多个，常设展厅总面积增加30多万平方米，年平均增加面积为6万多平方米。随着科技馆事业的不断发展，展厅面积不断扩大，展厅管理问题逐渐显现，并影响我国科技馆事业的可持续发展。展厅是科技馆展览陈列的物理空间，这个空间内展览展品、观众、馆方工作人员三个因素相互作用，展厅管理是在尊重科技馆参观规律和展览客观条件的基础上，通过对观众和工作人员的科学合理组织，充分利用科技馆的展览展品或其他教育资源，实现和发挥科技馆的教育功能。 2015年3月，中国科协、中宣部、财政部联合下发《关于全国科技馆免费开放的通知》，此后首批90多家科技馆已陆续向公众免费开放，为更多公众走近科学打开方便之门，然而免费开放带来的观众数量增加，对科技馆的接待能力和服务水平也提出了严峻的考验和更高的要求。基于此，本文尝试通过一些实际案例，结合实际工作经验，总结和探讨科技馆展厅运行和管理的基本原则。文章旨在抛砖引玉，期待与科技馆同行们交流经验，从
而提升科技馆展厅管理和展教服务的综合能力。 1 展厅运行管理的基本原则 科技馆展厅运行与管理通常由展览教育部门或展览运维部门负责，国内科技馆有的将展览运行与展览教育分开，有的则合二为一进行管理。无论何种组织模式，展厅运行和管理的内容都应包含两个方面：一是提供必要的服务，确保展览展品的安全稳定运行，保障观众良好的参观秩序和参观环境；二是开展丰富多彩的教育活动，辅导观众更好参与展品、理解展示内容，从而提升展教效果。展厅运行与管理是科技馆的基础工作，在具体工作中应遵守以下几个基本原则。 1.1 切实保障参观安全 安全是观众参观展览的最基本的需求，观众的参观安全是科技馆开展一切管理、服务和教育工作不可逾越的红线，科技馆有责任保障观众的参观安全。 科技馆的展品功能一般通过集机械结构、电气、计算机、多媒体于一体的硬件设备体现出来，观众通过按钮、摇杆、手轮或者其他互动机构参与展品，通常需调动视觉、声觉、触觉、嗅觉等多个感官与展览互动，如“空中自行车”展品，需要观众在悬于高空的钢丝绳上前后骑行自行车，使观众体验和了解物体重心与稳度之间的关系。青少年观众是科技馆的主要观众群，这个群体的特点是活泼好动、拥有强烈的好奇心。由于展品互动性较强，而观众操作随意性又很大，很难预测观众的偶然行为，如低龄观众触摸不该触摸的按钮（如高压展品设置在不易察觉处的急停按钮），或无意中将手放进滑轨缝隙等，因此在展厅运行或教育活动的设计与实施中，必须将安全作为第一考量的原则，避免危险事件的发生。