物业管理行业所涉及的税种及计算方式
深圳市物业管理公司所涉及的税种及核算方法
后附说明：
一、房产税
1.房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。
2.对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
3.新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央调设备；旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。
4. 由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
物业管理的税率知多少
物业管理的税率知多少 物业管理费构成 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 一、营业税 物业管理的管理费收入以及相关的业务收入营业税的税率均为5%。 《中华人民共和国营业税暂行条例》第九条规定：“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”根据这一规定，物业管理的管理费收入应在发出收款通知时作为收入。 物业管理所收取的按金根据1999年1月20日省地税局粤地税函[1998]225号《关于纳税人提供应税劳务向对方收取的押金应按规定征收营业税的批复》规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。押金属于…其他各种性质的价外收费?范围。因此，纳税人发生营业税应税行为向对方收取的押金，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计征营业税。若发生退还押金，可允许从当期计税营业额中予以扣除。” 物业管理代收的水电费等各种代收费用，1998年12月15日国家税务总局国税发[1998]217号《关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》明确：“对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。”
物业管理费增值税征收方式
物业管理费增值税征收方式 物业管理费是指由业主按照一定比例交纳的，用于覆盖物业管理服 务费、维修基金等费用的资金。而增值税是指对商品和劳务的附加税，由销售者收取，并纳入国家财政。物业管理费作为一种劳务，其增值 税征收方式是一个热点、争议的问题。本文将讨论物业管理费的增值 税征收方式及影响因素，并探索合理的解决方案。 一、传统增值税征收方式 目前，大部分地区对于物业管理费的增值税征收采用的是传统的方式，即将每月或每季度缴纳的费用按照一定比例加上增值税进行计算。例如，在某地区物业管理费的税率为5%，若某业主每月物业管理费为1000元，则增值税为1000元×5%=50元。业主每月需缴纳的费用为1050元。 传统增值税征收方式的优点是简单明确，易于实施。但也存在一些 问题。首先，该方式缺乏差异化，无法根据不同的物业管理服务，确 定不同的税率，并不能充分体现物业管理服务的价值。其次，该方式 把物业管理费整体归入增值税征收体系，对业主而言，增大了负担， 可能会影响其对物业管理服务的需求。 二、差额征税方式 差额征税方式又称抵扣制度，是相对于传统增值税征收方式的一种 改革方案。在这种方式下，物业管理公司可以根据自身所面临的成本，抵扣相应的增值税。简单来说，当物业管理费的增值税税额与物业管
理公司支出的增值税税额相等时，物业管理公司不再需要缴纳增值税，从而减轻了税负。 差额征税方式的优点在于能够根据不同的物业管理服务，设置不同 的增值税税率。这样做可以更好地反映物业管理服务的价值，并在一 定程度上调动物业管理公司的积极性，提高服务质量。同时，对业主 而言，差额征税方式可以有效降低物业管理费的价格，提升其居住环 境和居住体验。 然而，差额征税方式的实施也存在一些问题。首先，该方式需要物 业管理公司提供详细的增值税抵扣材料，加大了其行政负担。其次， 差额征税方式依赖于物业管理公司的自律，存在一定的监管难度。如 果物业管理公司在抵扣过程中存在违规行为，将导致国家税收损失。 三、适度调整税率 针对物业管理费的增值税征收方式，适度调整税率也是一种可行的 解决方案。根据不同地区的物业市场情况和经济发展水平，可以适度 降低物业管理费的增值税税率，减轻业主的经济负担。这样不仅可以 提升业主的满意度，也能激发物业管理公司的创新和发展。 值得注意的是，适度调整税率要综合考虑多个因素，如地区发展水平、物业管理市场的竞争程度、居民收入水平等。只有在合理的前提 下进行税率调整，才能实现税收和社会效益的平衡。 总结起来，物业管理费增值税的征收方式是一个较为复杂的问题。 需要根据地区实际情况，结合税收政策和物业管理市场的发展，采取
物业企业税务风险全
物业企业税务风险 目录 I-税务特点及相关政策 2-税务风险 3-税务合规 税务特点及相关政策 物业管理服务，是对区域内的物业进行维护管理，也包括代收业主水电费、车辆停放服务、广告位置出租等。 根据财税（2016）36号文件《销售服务、无形资产、不动产注释》，企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。因此，物业管理属于企业管理服务。 -.物业企业税收政策 （一）根据《财政部税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第1号）规定 物业管理业一般纳税人可按照当期可抵扣进项税额加计5%,抵减应纳税额。
（二）《国家税务总局关于物业管瓒员务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号） 提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。 （三）《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第十五条 物业服务企业为业主提供的装修服务，按照〃建筑服务〃缴纳增值税。（四）根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016）36号） 房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金属于不征收增值税项目。 同时，住宅专项维修资金开具发票，应根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）第十条规定：〃企业在境内发生的支出项目不属于应税项目的，对方为单位的，以对方开具的发票以外的其他外部凭证作为税前扣除凭证；对方为个人的，以内部凭证作为税前扣除凭证。〃 O1物业公司取得的物业管理费、停车费、广告费、水电费等收入，如何计算缴纳增值税？
物业管理税收方案
物业管理税收方案 随着城市化进程的加快和房地产市场的快速发展，物业管理在城市经济发展中 扮演着重要角色。然而，与此同时，物业管理所用到的资源、人力和资金也在迅速增加，物业管理成本也在持续攀升，为了维持物业管理的正常运作，税收方案显得尤为重要。 物业管理税的概念 在物业管理行业中，物业管理税是指各类收取物业管理服务费、停车费、物业 租赁费等收费项目，在财政税收管理法规的指导下，所纳税款的义务和纳税方法。物业管理税包括增值税、所得税、印花税等税种。 物业管理税的征收与运用对于维持物业管理公司的发展有着不可或缺的作用， 可以促进城市物业管理行业的快速发展，提高企业生产力和产出效益。 国家政策法规 国家税务总局《关于做好营业税改征增值税工作的通知》，规定自2016年5 月1日起，所有涉及到营业税的产业纳税人，不再缴纳营业税，改为缴纳增值税。而物业管理业的重要增值税政策，就是将物业服务的增值部分分开计算，并按照6%的统一增值税税率征收。 在2019年，国家税务总局又发布《印花税收费管理办法》，规定物业管理方 需要在办理物业租赁、租赁合同签订等事宜时缴纳印花税。 物业管理税的优惠政策 为鼓励物业管理企业发展，国家财政部在税收政策上为其中的中小企业提供了 比较优惠的政策支持。 合乎条件的中小企业：根据国家规定符合中华人民共和国中小企业促进法的企业，可依照小微企业所得税优惠政策的相应规定享受税收优惠。 符合条件的物业企业可以在免征和减征增值税、企业所得税、土地增值税、城 市维护建设税等方面享受到相对应的优惠政策。 实施方法 物业管理在税收方案的实施过程中，需要清楚的界定收费的具体标准和时间， 以及合理规划公司财务预算。
物业管理企业主要涉税
物业管理企业主要涉税 随着城市化进程的不断推进，物业管理企业在社会生活中的地位逐渐重要起来。物业管理企业通过对房产的维护和管理，为居民提供了良好的居住环境和高品质的服务。然而，在物业管理企业的日常运营中，税收问题也是一项不可忽视的重要内容。本文将探讨物业管理企业主要涉及的税收情况及其应对策略。 一、房地产税 房地产税是物业管理企业最重要的税收之一。根据《中华人民共和国房地产税法》，物业管理企业需要按照规定向政府缴纳房地产税。房地产税的计算方式通常是基于不动产的估价和税率进行的。物业管理企业需要准确估算物业的价值，并按照规定税率进行缴纳。 物业管理企业可以通过合理的财务管理和税务筹划来降低房地产税的支付额度。合理调整不动产的估价，合理利用税收优惠政策，可以有效降低企业的税负，提高盈利水平。 二、增值税 增值税是物业管理企业另一个重要的税收项目。物业管理企业通常需要向居民收取物业管理费用，并且需要缴纳增值税。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》，物业管理企业需要按照规定的税率和计算方式计算并缴纳增值税。
在缴纳增值税方面，物业管理企业可以采取一些策略以减少税负。例如，合理利用免税政策，选择适用较低税率的项目，合理设置增值税纳税期限等。这些策略可以帮助企业降低税负，提高盈利能力。 三、企业所得税 企业所得税是任何企业都需要面对的税收项目，物业管理企业也不例外。根据《中华人民共和国企业所得税法》，物业管理企业需要按照规定纳税，企业所得税的计算方式是将企业的税前利润按照规定的税率计算。 物业管理企业在缴纳企业所得税方面，可以通过合理的财务管理和税务筹划来降低税负。例如，合理调整收入和支出的时间，合理利用税收优惠政策等。这些策略可以帮助企业降低税负，提高盈利能力。 四、土地使用税 土地使用税是物业管理企业需要缴纳的另一项税收。根据《中华人民共和国土地使用税法》，物业管理企业需要按照规定向政府缴纳土地使用税。土地使用税的计算方式通常是基于土地的面积和税率进行的。 物业管理企业在缴纳土地使用税方面，可以通过合理的土地使用计划和土地使用方式来降低税负。减少土地使用面积或优化土地使用方案，都可以有效降低企业的税负。 总结起来，物业管理企业在日常运营中需要面对多项税收问题。合理的财务管理和税务筹划是降低税负，提高盈利能力的关键所在。物
物业管理企业税收规划方案
物业管理企业税收规划方案 一、历史回顾 随着国家经济不断发展，物业管理企业在社会中的地位也越来越重要。物业管理企业除了对建筑物进行管理外，还承担了社区服务和维护等重要职责。在这一过程中，物业管理企业面临的诸多问题之一就是税收问题。因此，如何合理规划物业管理企业的税收问题，为企业节约成本，提高效益，是每一个物业管理企业都需要面对的重要课题。 从2008年开始，国家陆续出台了一系列相关政策，旨在完善税制，优化税收环境，对物业管理企业的税收政策也做出了一系列的调整。这些政策对物业管理企业的税收问题产生了积极的影响。然而，随着国家经济不断发展和税收政策不断调整，物业管理企业在税收方面的问题也愈加复杂。因此，制定科学合理的税收规划方案，对于物业管理企业至关重要。 二、税收规划的现状 目前，物业管理企业面临的税收问题主要包括增值税、企业所得税和房产税等。同时，物业管理企业还要为员工缴纳社会保险、住房公积金以及其他相关税费。因此，如何合理规划税收，降低税收成本，提高利润水平，是每一个物业管理企业都需要认真思考的问题。 在现今税收政策下，物业管理企业应抓住税收优惠政策，合理规划税收，减少税收成本，以提高企业的竞争力和盈利能力。一方面，企业应根据自身的实际情况采取有效措施，尽量减少税收支出。另一方面，企业也应合理运用税收优惠与减免政策，争取尽可能多的税收支持。此外，企业还应加强与税务机关的沟通，及时了解税收政策的变化, 以适应税收的相关改变。 三、税收规划的目标 基于现实情况和国家政策，制定科学合理的税收规划方案，应以企业利益最大化为宗旨。具体而言，物业管理企业应朝着以下目标努力： 1. 减少税收成本：通过合理规划税收，尽量减少税收支出。 2. 运用税收优惠政策：争取尽可能多的税收支持，以提高企业利润水平。 3. 遵循税收法规：严格遵守税收法规，避免违规操作。 4. 与税务机关良好沟通：加强与税务机关的沟通，了解税收政策的变化，及时调整税收规划。 4. 合理配置资源：通过科学合理的税收规划，实现资源的最优配置。 四、税收规划的方案
营改增后物业公司各类收费税率一览表
营改增后物业公司各类收费税率一览表 营改增后各行各业的税率大概情况网上说了很多,但不够细致,我们最关心的物业行业的更是还没有;所以,我们对物业行业的税率进行了整理,希望能对大家有所帮助;下面我们以一
特别说明： 1、门禁卡销售/安全管理费,属于物业安全服务从属业务,应为混合销售,适用主营业务的6%税率;装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务,属于混合销售,适用6%税率; 2、灭火器租赁,业主可租可不租,非从属业务,不属于混合销售,属于有形动产租赁,适用17%税率;物业公司需调整价格; 3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费,属于提供修理修配修配劳务,适用17%税率;物业公司需调整价格; 4、关于水电代收,我们认为不应交增值税;根据财税〔2016〕36号附件一营业税改征增值税试点实施办法,第三十七条销售额,是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用,但不包括以下项目：二以委托方名义开具发票代委托方收取的款项; 物业公司代收水电费可以满足上述条件： 1物业公司接受水电公司委托收取水电费,法规明确规定不得加价,不属于转售,属于代收; 2物业不向小业主开发票,小业主如需发票,可以请委托方即水电公司开具发票当然,委托方肯定不会开;这条满足上述“以委托方名义开具发票”,只是委托方不愿意开发票而已; 3所收的款项都是给了水电公司,物业公司不截留一分钱,符合上面所说的“代委托方收取的款项”; 但是记得：想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现是委托代收; 5、代收城市生活垃圾处置费,与代收水电费同理; 6、上述“11%或5%”,如果小区在2016年5月1日前交付,则由物业公司自行选择11%还是5%;如果小区在5月1日后交付,则全部按照11%;但对于全体业主共有的,因为没有产权,在税务局申请简易征收较困难甚至无法申请到,还需要等待政策明朗; 7、电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位提供业务,建议将合同修订为“广告代理服务”,这样可以适用现代服务中的广告服务,一般纳税人适用6%税率,小规模纳税人适用3%税率;小规模纳税人则很简单,上述不为0%的需要交税的内容,除了不动产经营租赁服务即电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展和业主、开发商产权车位出租临停外,全部适用3%的征收率;对于不动产经营租赁服务,一律按照5%征收率,无论什么时候取得不动产;
物业管理企业主要涉税
物业管理企业主要涉税 物业管理企业主要涉税 1. 简介 物业管理企业是指专门从事房地产管理、维修和服务的企业组织。在日常运营中，物业管理企业面临着各种税务问题。本文将介绍物业管理企业主要涉税的几个方面，包括企业所得税、增值税、个人所得税和房产税。 2. 企业所得税 2.1 税务登记 物业管理企业在成立之后，需要按照《中华人民共和国企业所得税法》的规定，办理税务登记。税务登记包括申请税务登记证、领取税控机打印任务等。税务登记完成后，企业就具备了纳税人的身份。 2.2 所得税计算 物业管理企业的所得税计算遵循企业所得税法的规定。企业所得税=应纳税所得额×税率 - 速算扣除数。应纳税所得额是指企业的实际利润减去法定扣除项目后的金额。 2.3 税款申报与缴纳
物业管理企业需要按照规定的时间节点进行税款申报与缴纳。税款可以通过银行转账、网上银行等方式完成缴纳。，企业也需要注意及时申报和缴纳滞纳金。 3. 增值税 3.1 增值税的适用范围 物业管理企业通常只对提供服务和销售不动产收取增值税。其中，提供服务的增值税适用税率为3%，销售不动产的增值税适用税率为5%或11%。 3.2 税率确定方式 物业管理企业销售房地产时需要根据当地税务局的规定确定适用税率。税务局会根据不同的房产类型、用途以及销售时间等因素来决定增值税税率。 3.3 增值税发票管理 物业管理企业在开具增值税专用发票时，需要遵循相关的发票管理规定。，企业还需妥善保存好发票，以备税务部门核查。 4. 个人所得税 4.1 物业管理费收入纳税情况
物业管理企业从业人员的物业管理费收入需要按照个人所得税 法的规定纳税。个人所得税根据收入金额以及税率表来确定纳税额度。 4.2 个税申报与缴纳 物业管理企业需要按照规定的时间节点，将个人所得税进行申 报与缴纳。企业需向税务部门报送个人所得税汇总报表，按期将纳 税款缴纳至指定的银行账户。 5. 房产税 5.1 房产税的适用情况 物业管理企业在拥有房地产资产的情况下，需要按照《中华人 民共和国房产税法》的规定纳税。房产税适用于物业管理企业持有 的不动产。 5.2 税率和计税方式 房产税的税率和计税方式由地方政府根据当地实际情况来确定。不同城市和地区的房产税税率和计税方式可能存在差异。 6. 物业管理企业在日常经营中，面临着多个税务问题，包括企业 所得税、增值税、个人所得税和房产税。企业需要按照相关法规进 行税务登记、计算纳税金额、申报与缴纳税款等操作。合理遵守税
物业管理企业税务申报指南
物业管理企业税务申报指南 一、引言 近年来，随着房地产市场的持续发展，物业管理企业成为一个重要 的行业。然而，对于许多物业管理企业来说，税务申报是一个相对复 杂且容易出错的过程。为了帮助物业管理企业正确进行税务申报，本 文将提供一份物业管理企业税务申报指南，包括如何准备所需文件、 了解适用税法和规定以及注意事项等。 二、准备所需文件 1. 纳税人资格认定证明：物业管理企业在税务申报过程中需要提供 纳税人资格认定证明，以证明其合法成立并具备纳税人资格。 2. 财务报表：物业管理企业需要准备齐全的财务报表，包括资产负 债表、利润表和现金流量表等，以反映企业的经营状况和财务状况。 3. 税务登记证件：物业管理企业需要提供相关税务登记证件，如税 务登记证、企业营业执照等，以证明企业已按规定完成税务登记手续。 4. 合同及发票：物业管理企业在申报税款时，需提供相关租赁合同、服务合同和相关发票等，以证明企业的发生额和相应的税额。 三、了解适用税法和规定 1. 增值税：物业管理企业在租赁服务或其他相关服务中可能涉及增 值税的申报。需了解增值税法规的适用范围，确定是否需要申报增值税。
2. 企业所得税：物业管理企业在经营过程中产生的收入可能需要缴纳企业所得税。需了解企业所得税的适用税率、税务申报期限以及允许的税前扣除项目等。 3. 教育费附加和地方教育费附加：在申报企业所得税时，物业管理企业需要注意是否需要缴纳教育费附加和地方教育费附加，以及相应的税率和缴纳期限等。 4. 印花税：物业管理企业在签订租赁合同等相关业务活动中可能触发印花税的征收。需了解印花税的征收范围、税率以及申报方式等。 四、注意事项 1. 税务申报期限：物业管理企业需要按照税务部门规定的申报期限及时完成税务申报。逾期申报可能导致滞纳金的产生。 2. 税务申报表格：物业管理企业应选择正确的税务申报表格进行填报。不同税种可能对应不同的申报表格，需仔细辨别。 3. 定期税务核查：物业管理企业应在申报税务后关注税务部门的核查通知。如接到核查通知，需积极配合税务部门进行税务核查工作，并提供相关证明材料。 4. 充分利用税收优惠政策：物业管理企业应了解并合理利用适用的税收优惠政策，以减轻税负并提高企业竞争力。 五、结论
物业公司车位管理费税率分析
物业收取的车位费用营改增适用税率及相关纳税人身份的探讨 小事项可能也存大分歧。营改增大文、财税[2016]36号文附件一的附件《销售服务、无形资产、不动产》，对车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用税率为11%。连财以为，不能简单地认为凡与停车相关的服务，均适用不动产租赁服务；且同一收费事项在不同经营模式下，其纳税人、税率、计税方式也可能不同，现就相关事项作如下探讨。 一、关于收取的车位相关费用适用销售服务税目分析 从常规情况来看，车辆找一个停放的地方，然后按时向收费人交费，确实是租用了不动产的使用权，按不动产租赁服务征税可以理解；但是对于特殊情形，尚需具体分析。 （一)物管公司向小区业主按月收取的车位管理费 业主通过一次性支付几十年的车位使用权，其不动产权利已经属于业主.物业管理公司所收费用并非不动产的租赁费，不过是小车的管理服务费,应适用现代服务——商务辅助服务——物业管理，执行6％的增值税率. （二）地面公用部位的停车费，也需区分不同情形 1、如果是向外来车辆收取的临时停车费，一般按不动产租赁适用11%的税率可以理解（代业主收取）； 2、如果是向小区业主按月收取的固定停车费用,又需要区分如下两种情形:
(1）业委会已授权物业公司代收的费用，应按不动产租赁11％的税率计征，相当于是小区内所有业主租给停车的其他个人； （2）业委会并未授权物业公司,物业公司所收的费用，也不过是其服务管理的费用,同样应适用6%的税率。 在选择适用服务及税率时，需要区分实质,不能仅看表象，只要是停车费用、全部都视为无形资产出租。因为没有做看护服务的人反过来向不动产权利人收取租金的道理. 二、关于停车不同经营收费模式下的纳税人及适用税率分析 上述(二）1和（二）2（1)两种情形，在实际操作时，也有两种经营模式： 1、包工制：由物管公司收取停车费用，且由物管公司开具发票.这种情形，纳税人为物业管理公司，所收费应按不动产租赁服务11%税率执行; 2、类似酬金制：如果物业公司仅是代小区业委会收取租金，资金直接入业委会账户，并以小区业主名义开具发票，那么纳税人是小区业主、非物管公司。 但小区业主属于增值税纳税人中的其他个人还是其他单位，也值得探讨。 小区业主是由小区内的房屋所有权人的总称，他们都是自然人身份,有共有财产,但不具有法人资格，也未经民政部门登记.如果将其作为其他个人，根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23
物业管理企业营业税金及附加的会计核算
物业管理企业营业税金及附加的会计核算物业管理是一个新兴行业，按照物业档次和服务标准实行有偿服务。物业管理公司在从事物业管理和其他经营活动中取得的各项服务性和经营性收入，称为营业收入，分为主营业务收入和其他业务收入两部分。 主营业务收入包括物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入，其中以物业管理收入为主，主要包括：为房屋业主和使用人提供公共卫生清洗、公用设施的维修保养和保安、绿化而收取的公共性服务费；为房屋业主和使用人代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费、房屋自用部位和自用设备修缮等而收取的公众代办性服务费；为满足房屋业主和使用人的特殊需要，为其提供的增值服务，诸如家电维修、室内装裱、代办购物、购买充值卡、配送和分销桶装水、订送牛奶，甚至是旅游服务、加油卡、百货公司消费储值卡、社区电信储值卡推广等特约服务费。 确认营业收入实现的原则和结算方式 按照财政部发布的《物业管理企业财务管理规定》中关于“企业应当在劳务已经提供、同时收讫价款或者取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现”的原则规定，企业无论采取哪种服务和结算方式，都应以此为基础确认营业收入的实现，方能正确计算征收物业管理公司应缴纳的营业税金及附加。 确认营业收入的实现应当区分下列几种情况： 采取交款服务的方式，服务费收讫，发票账单已交给居民，确认营业收入。
采取定期预收服务费的方式，应在物业管理公司已提供某一阶段服务（一般以月度为结算期）后作为营业收入的实现，此时，服务费已收取，服务已提供。 采取分期收款方式，按提供物业管理服务合同约定的收款日期作为营业收入的实现。在这种方式下，服务已提供，服务费要按合同到期日收款；只有到了合同收款日，物业管理公司才取得收取这部分服务费的权利，确认营业收入的实现。出租房租金收入，应按合同（租约）规定的付租日期和金额，确定租金收入的实现。如果合同（租约）规定的收款日期已到，承租方未付租金的，仍应视为租金收入实现。 采取托收承付结算方式，应在劳务已提供，或商品已发出，并已将发票账单提交银行办妥托收手续后，作为营业收入的实现。 物业大修收入则应经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。 凡物业管理公司与业主委员会，或者物业产权人、使用人双方签订付款合同（协议）的，应当根据合同（协议）所规定的付款日期确认为营业收入的实现。 物业管理营业税金及附加的计征范围 鉴于物业管理服务本身就是一种商品，而物业管理费便是物业管理服务的“价格”，因此，物业管理公司和业主应当以价值为基础，遵循合理、公开，收费与服务水平相适应的原则，采用物业服务包干制或物业服务酬金制等形式约定和收取物业管理费，并以上述经确认的服务性业务收入额为征税对象和计税依据，向
物业管理企业主要涉税
物业管理企业主要涉税一、税务登记 1-1 税务登记基本概念 1-2 税务登记的种类和程序 1-3 税务登记所需材料及注意事项 二、企业所得税 2-1 企业所得税的范围和税基 2-2 企业所得税的税率和征收方式 2-3 企业所得税的申报和缴纳 2-4 企业所得税的优惠政策和条件 2-5 企业所得税相关的合规事项和注意事项三、增值税 3-1 增值税的基本原理和应税项目 3-2 增值税的计税方法和税率 3-3 增值税的申报和缴纳 3-4 增值税的退税和免税政策
3-5 增值税相关的合规事项和注意事项四、印花税 4-1 印花税的范围和征收对象 4-2 印花税的税率和计税依据 4-3 印花税的申报和缴纳 4-4 印花税相关的合规事项和注意事项五、土地增值税 5-1 土地增值税的对象和计税依据 5-2 土地增值税的税率和征收方式 5-3 土地增值税的申报和缴纳 5-4 土地增值税相关的合规事项和注意事项六、个人所得税 6-1 个人所得税的范围和税基 6-2 个人所得税的税率和分类 6-3 个人所得税的申报和缴纳 6-4 个人所得税的减免和退税政策 6-5 个人所得税相关的合规事项和注意事项
七、其他税收事项 7-1 财产税 7-2 城市维护建设税 7-3 教育费附加 7-4 土地使用税 7-5 环境保护税 7-6 资源税 附件： 1-企业所得税申报表 2-增值税发票样本 3-印花税纳税申报表 4-土地增值税纳税申报表 5-个人所得税申报表 注释： 1-税务登记：指企业依法在税务机关进行的登记手续，以便纳 税和享受相关税收政策。 2-企业所得税：指企业根据法定税率对其利润进行纳税的税种。
酬金制物业项目所得税纳税
酬金制物业项目所得税纳税 （1）酬金制下，代管的物业服务费确认为主营业务收入。从会计记 账角度出发，收入是指企业在日常活动中形成的会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。这里的营业收入是指企业从 事物管和其他经营活动所取得的各项收入。实行物业服务酬金制，真正意 义上的物管企业经营收入主要是服务合同中约定的酬金部分。就服务费的 性质而言，在酬金制下物管企业收取的服务费属于“代管”性质，并非物 管企业的收入，不应计入物管企业的营业收入。但在物业管理实践中，税 务部门要求物业服务费的收取必须由物业企业开具由地方税务局统一监制 的服务业专用发票。为避免政策风险，许多采用酬金制收取服务费的物管 企业不得不把物业服务费计入企业的营业收入。 例1：2007年12月末，某某物业管理企业当期向业主收取代管服务 费30万元。账务处理如下： 借：银行存款现金30万 贷：主营业务收入--物业管理收入30万 物业管理企业受托进行物业管理，严格按合同约定提供服务，每笔支 出账目分明，但由于现行税法的规定，不得不将收取的服务费计入营业收入，这与会计原理中收入的内涵不符。 （2）成本、费用核算。①营业税的会计处理。税法规定物业管理企 业经营施工生产以外的其他业务所取得的收入，按规定应交营业税。会计 处理通过“营业税金及附加”和“应交税费--应交营业税”科目核算。 例2：接上例，计算并交纳当期营业税，该企业营业税率5%.账务处 理如下：
应纳税额=主营业务总额某5%=300000某5%=15000（元） 计提应交税金 借：营业税金及附加15000 贷：应交税费--应交营业税15000 实际缴纳 借：应交税费--应交营业税15000 贷：银行存款15000 这是一个长期困扰物管财务人员的问题。除佣金外，其余的属于业主 暂交的资金属于广大业主所有，并非物管企业的收入，但这部分钱同样也 要缴税。既然是在酬金制下，营业税理应由业主承担，这样也加大了业主 的负担。希望国家有关主管部门尽快解决物管企业财务人员在会计核算时 所遇到的障碍，从根本上解决物业管理法规、税务法规和会计法规的矛盾。 物业管理企业代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视收视费、维修基金、房租的行为，属于代收代付业务，不计征营 业税。但从事此类代理业务向委托方收取的手续费按服务业中代理业类5%的税率计征营业税。 经营成果核算，缴纳所得税。①计提和缴纳所得税，区分业主和管理 企业各自承担部分。会计期间结束，物管企业进行财务成果核算，所有的 收支项目转至“本年利润”科目归集，计缴所得税。酬金制下，物管企业 本年利润中的服务费结余部分计缴的企业所得税，税金由业主负担。其企 业所得税的计算和会计处理如下：