成都市总部经济园区市场调查报告
前言
调研的目的是为晋商·财富中心的建筑规划、项目功能定位、目标消费群提供一些切实可行的参考依据。本项目的整体定位是：总部基地和作为企业研发用楼。本次调研的主要内容涉及：宏观经济形势分析、北京市和成都市代表工业园区概览、成都市工业用房及写字楼市场行情、总部经济概念、可借鉴案例分析、项目SWOT分析、引进企业分析等。
第一章宏观经济环境分析
1.1国家总体宏观经济
◆初步核算，2007年全年国内生产总值246619亿元，比上年增长11.4%，加快0.3个百分点，连续五年增速达到或超过10%。分季度看，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%，三季度增长11.5%，四季度增长11.2%。分产业看，第一产业增加值28910亿元，增长3.7%，回落1.3个百分点；第二产业增加值121381亿元，增长13.4%，加快0.4个百分点；第三产业增加值96328亿元，增长11.4%，加快0.6个百分点。
◆2007年全年居民消费价格上涨4.8%，涨幅比上年提高3.3个百分点（12月上涨6.5%），其中，城市上涨4.5%，农村上涨5.4%。食品、居住价格上涨是拉动价格总水平上涨的主要原因。全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比上年提高2.1个百分点。
1.2成都市宏观经济概况
2007年成都市全年实现生产总值（GDP）3450.27亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%。全年第一产业实现增加值96.71亿元，比上年下降5%；第二产业实现增加值3788.22亿元，比上年增长14.9%；第三产业加快发展，全
年第三产业实现增加值3565.34亿元，增长12.9%。第二、第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为50.8%和47.9%。
2007年全年完成全社会固定资产投资1084.66亿元，比上年增长25.8%。第一产业投资5.28亿元，比上年增长26.3%；第二产业投资1010.25亿元，增长25.2%，其中工业投资1001.2亿元，增长25.1%；第三产业投资2069.13亿元，增长26.1%。三次产业的投资比例为0.2:32.7:67.11。
工业
——工业总产值继续上升
全年实现工业增加值1492.89亿元，比上年增长16.1%，其中规模以上工业增加值1427.04亿元，增长19%。在规模以上工业增加值中，轻工业增加值590.14亿元，增长18.8%；重工业增加值936.9亿元，增长19.1%。全年工业总产值达到5017.51亿元，比上年增长20.3%，其中规模以上工业总产值12885.01亿元，增长20.4%。
——企业综合效益改善，利润增长
工业生产产销衔接良好，企业经济效益继续改善。全年规模以上工业企业产品销售率达到99.1%。全年工业企业经济效益综合指数为202.79，比上年提高11.53点。工业企业实现利润首次突破1000亿元，达到1003.48亿元，比上年增长23.6%；实现税金538.23亿元，增长2.9%。其中，国有及国有控股工业企业实现利润583.73亿元，增长22%，占工业利润总额的58.2%；实现税金378.19亿元，增长6.4%，占工业税金总额的70.3%。
——区县经济突出，工业园贡献加大
区县工业多元驱动效应不断增强，工业园区产业能级不断提升。在全市规模以上工业总产值中，区县工业总产值832.86亿元，比上年增长30.6%，高出全市工业平均增幅10.2个百分点。区县工业总产值占全市规模以上工业总产值的比重达到53%，比上年提高4.5个百分点，拉动全市规模以上工业总产值增长15.1个百分点。全年“1+3+9”工业园区完成工业总产值5760.16亿元，比上年增长24.6%，其中九个市级工业园区完成工业总产值995.53亿元，增长15.3%。
1.3龙潭寺区经济总体形式
2007年全年完成生产总值82.8亿元，同比增长21.9%（扣除物价因素，可比增长16.8%）；完成财政收入45.9亿元，同比增长24.2%，其中地方财政收入26.1亿元，同比增长38.4%；完成全社会固定资产投资87.6亿元，同比增长32.1%；
工业经济继续发挥重要作用并保持快速增长。2007年全年完成工业总产值125.3亿元，同比增长23.6%。全区规模以上工业企业完成工业产品销售收入97.1亿元，同比增长32.4％；实现利润总额16.6亿，同比增长29％；利税26亿元，同比增长24.4％。
三产和消费增速加快。2004年全年第三产业增加值达到79.6亿元，可比增长16.6%，社会消费品零售总额98.2亿元，同比增长24.8%。
第二章成都市工业园◇商务区的发展情况
总部经济在我国已经有所发展，但是正式提出“总部经济”的概念是在北京丰台“总部基地”建成之后。国际、国内知名企业在一个国家或城市成立总部可能有多种选择，比较常见的是：在CBD中心商务区租赁或者购买高级写字楼；在工业区内购置土地自建厂房及办公楼。目前我国在城市边缘规划总部基地以吸引企业总部集中入驻的案例较少，而这种形式正日益成为众多行业选择办公环境的首选。
本项目位于成都市城乡接合部——龙潭工业区内〈三环路外侧〉，由于我们的最终目标是在龙潭工业园内建成一座总部基地以吸引国内、外企业总部入驻，因此我们有必要对成都市工业园区的发展情况、工业区工业用房以及中心商务区办公楼的供需情况作一个了解，以便我们分析所处的竞争环境和确定将来的客户群。
2.1成都市工业园概况
2.1.1主要经济园区分布
城市发展促使了成都市工业地产的兴起，为此，成都市市政府为了促使城乡一体化建设而对全市的工业布局进行了规划，市政府在成都市的范围内规划21个工业发展区，为了改变以前的工业园由政府包揽的单一格局，政府将采用企业办工业园区的方式来发展。
青羊工业区、天府软件园、西部鞋都、龙腾工业城、裳都·中国西部服装
产业等等一系列针对企业客户的工业地产项目相继推出。
2.1.2各大工业园主导产业特色
2.1.3各工业区发展趋势
2.2成都市工业地产发展动态
从本质上讲，本项目是介于工业用房和写字楼之间的一种产品，它具有类似工业用房的低廉价格优势，也具有写字楼集中办公的功能，同时还具有二者不可比拟的环境优势。但是作为一种全新的产品形式，其被人认知和接受可能需要一定的时间。为了研究项目的竞争环境，我们从本项目特点出发，主要研究成都市工业房地产和写字楼的发展动态，以寻找本项目的优势以及市场中存在的机会。
2.2.1工业项目供需概况
在政府的规范下，已经呈现向三环路外郊区集中的趋势，其中南延线、西沿线和武侯大道沿线最为集中，并逐步形成各自的产业特征。交通、区位、物流、通讯、金融服务等工业配套逐步完善，高新技术山业发展环境已经成熟。
2.2.2工业物业租售情况
目前成都市工业类地产项目售价的总体市场均价为4612元/㎡/。而租金最高平均水平为29.625元/㎡/月，市场最低租金水平为23.375元/㎡/月，综合平均指数为26.5元/㎡/月。
2.3成都市写字楼动态
2.3.1成都市写字楼目前状态
◆成都市内写字楼使用的满意程度调查
成都市目前在对1000多家入驻乙级写字楼的机构和345家入驻甲级写字楼的机构中调查中，竟然有超过70%的机构对其现在使用的写字楼感到不满：
交通：走路开车都不方便。41.2%的被调查公司对所在写字楼的交通不满。其中，不满意的因素主要有：受单行道限制（占81.05%）；地处市中心，交通
拥挤，绿化面积小（占5.13%）；修路不便，借道行驶（占5.13%）；公共汽车乘坐不方便（占2.56%）；二环路口交通不方便（占2.56%）。
电梯：太少太慢。对写字楼配备电梯的调查结果满意度仅为30.6%，主要原因是：速度太慢（占53.42%）；电梯量少，拥挤（占47.26%）和质量品质太差，经常坏（占7.53%）。而根据统计，目前成都写字楼的一部电梯要服务8000平方米左右的建筑面积，按每家公司占用建筑面积为200平方米计算，每40家单位才拥有一部电梯，在上下班人流量高峰期，电梯的拥挤程度可想而知。
通讯设备：终端少，故障多。对于写字楼IT通讯设备，差不多6成的公司对于没有宽带、自己接线、拨号上网、电话线不够用不满意；认为长城宽带常出故障，终端少占19.4%。而一些修建较早的写字楼的网线改造工程就更令物管头痛。
空调：制冷制暖不到位。37.98%的公司对写字楼空调配备不满。其原因有：没有中央空调，自装空调又没有预留位置；空调制冷制暖都不到位；空气质量不好等。一场非典，使人们对健康有了更深刻的理解，写字楼作为上班族们最主要的活动场所，其采光、通风、健康、生态环境的被关注程度就更甚于其它类型的物业。然而给中央空调配备新风系统的写字楼在成都非常少，几乎所有的甲级和乙级写字楼使用的中央空调都是传统中央空调，制冷和制热效果不好不说，各单位还不能自由地调控室内温度，非常不方便。可想而知，今后的商务办公物业无论开发理念，还是产品设计都会有更大的突破。
物管：不尽人意。尽管被调查公司中，仅有21.4%对写字楼的物管感到不满，但其中透露出来的问题也值得注意。写字楼卫生条件差、物管保安素质差、物管费用高、进出人员杂等使大多数入驻公司不满意。
车位：数量少，费用高。对写字楼目前车位的感觉满意的公司仅有19.47%，不满意和非常不满意的占去了一大半。其中，76.32%的公司认为车位太少太拥挤，出入不方便。目前成都的甲级写字楼一般配备停车位200-350个左右，平均每200-300平米仅有一个停车位。这不仅不能满足公司内部人员对车位的需求，来客要停车就更加不方便。
周边配套：就餐购物不方便。租或购买写字楼的单位，对写字楼周边配套设施十分看重。然而，仍然有27%的公司认为，所处写字楼周边配套令人不满。如：员工就餐不方便，（占69.7%）；购物不方便（占9.08%）等。大多的成都甲级写字楼都有自己的餐饮部，为客户提供工作快餐，而乙级写字楼中午员工的就餐问题就非常突出。
层高：给人压抑感。成都甲级写字楼的楼层净高通常在2.4米左右表示满意或非常满意的仅占30.7%，房间窗户少、层高低、有压抑感是主要问题。
◆目标消费市场的需求心理分析
A、选择办公地点的重要影响因素：
是否符合公司发展及形象的要求；
商务办公物业的租金和售价；
进出办公地点的交通顺畅、方便；
商务办公物业所处的位置，是否是商业繁华地段；
商务和办公配套是否完善及方便程度；
办公环境的舒适性、健康性（如就餐是否方便，通风、采光条件是否良好等）。
商务办公物业消费群体的需求倾向：
实力机构多选择档次较高、物管较完善的办公物业，并且重视周边及物业办公环境；成都国际化程度的加深，外资驻蓉机构尤其喜好规划合理，交通便利，企事业单位密集的区域，以提升公司企业形象；
纯办公物业仍然是需求的主体；
跨国大企业倾向于整层购买，中小企业则看好适用（100-300平方米）的办公空间；
对产品的需求特征越来越集中在配套、管理、价位等方面。
职业投资人，尤其看重未来城市发展规划，选择有巨大投资升值潜力的地段。
2.3.2成都写字楼供应
1999年以前成都市甲级写字楼处于供过于求的状态，1996-1998年期间，甲级写字楼供给严重过剩。1998-2001年供应量则出现了持续下滑的趋势，由1998年的近50万平方米跌落到2001年的20万平方米，其后供应量有一定程度的上升，但是与快速增加需求相比，供应量还是显得不足。
案列
第三章总部经济概论
3.1什么是总部经济
总部经济是指某些区域因为某些特有的条件，吸引跨国公司或者大型企业的总部在本地聚集，将生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区，从而形成合理的价值链分工的经济活动的统称。地方性总部经济也称“亚总部经济”。由相对于全国性总部而言的地方性二级经济组织构成，是中外经济、技术和贸易交流与合作，城乡经济结合的重要枢纽和平台。
3.2 企业入驻总部基地所关注的因素
任何一个地区在设立总部基地的时候都必须要考虑自身的条件，是不是有发展总部经济的可能性，那些因素是企业入住总部基地所考虑的条件，只有具有或者创造出这些条件才能吸引企业总部的进入。
◆政治环境
总部作为一家公司的核心机构，领导着整个企业，决定了企业的走向，聚集
了企业的优秀管理人才和大量资金及重要的研发机构，这些都使得总部成为极其敏感的部门，所以政府能给入驻企业带来稳定的发展环境将决定企业的直接入驻。
◆基础设施条件
总部作为公司设在企业制造基地外的重要决策和管理部门，目的是为了减少决策和管理过程中存在的不确定的因素，需要掌握大量的国内外经济、政治形势及其变化趋势，且与公司总部和地区内子公司保持沟通。这些信息的充分性和及时性对企业的决策至关重要，因此，地区信息化的水平以及城市化的进程也是公司总部选址考虑的重点。同时，地区总部的业务活动，需要一系列与人员流动与业务交流相关的基础设施作保障，因而对国际航空港、高速公路网、国际饭店设施、国际会议展览中心等设施有较高要求。
◆区位条件
地区总部的主要使命是管理域内子公司，为其提供经营支援服务，并协调和调整相互间关系，因此地区总部在选址时格外重视地区的中心性。即要求所选地区尽可能是：
（1）地理位置的中心――物理的距离中心
（2）交通中心――时间的距离中心
（3）经济中心
（4）职能中心――一体化区域超国家机构的集中地
（5）子公司分布的中心等等。
此外，地区市场的规模及潜力也是决定公司设立总部的重要因素。
◆政策与制度环境
东道地区对入住公司营运的相关政策和法规直接关系到其职能能否快速有效实施。因而东道主的相关法律体系与政策环境及政府公共服务水平便成了公司总部十分关心的问题。其具体内容包括以下几个方面：较低的市场准入壁垒；宽松的外汇进出限制；自由灵活的资金调度；便利的人员出入境、货物进出口；一定的税收优惠；完善的法律、司法体系；高效率的政府服务等。
◆现代服务业集聚水平
公司各项业务的顺利开展需要现代服务业的支持。现代服务业的集聚可以使
公司享受外部经济效应。因此，公司总部总是倾向于建立在中心城市的中心商务区（CBD）。这样，区域内的金融、证券、保险业、房地产业、广告业、市场调查、会计、法律事务以及信息服务业的发育状况等为企业所关注。
◆人力资源条件
总部的核心职能是促进公司各项经营资源之间的整合与创新，总部是一个企业的最高机构，使企业的灵魂和决策核心，这必然要求总部拥有最出色的经营管理人才。因此，所选城市必须要有大量符合现代市场竞争要求的高素质人才供应。
3.3成都市发展总部经济的可能性
成都市处在全国改革开发的大环境之下，享受着国家给与的各项优惠政策，总部经济的发展是大城市发展到一定阶段的必然产物，而成都市已经具备了发展总部经济的必备条件。
优越的地理位置
优越的政策、完善的制度、高效的政府
成都市政府办事效率高，行为规范，执行政策富有创造性和灵活性，政府战略和管理形象好，企业形象和管理效益也较好，企业管理竞争力比较强。管理技术和水平较高，产品和服务质量很好，经济效益也较好，企业激励和约束机制需要进一步完善。
市民讲究信誉，交往操守好；重商价值取向明显，精明务实；勤劳创业，善于创新，竞争意识强。成都市的制度竞争力比较强，其中产权保护制度和地方法制建设完善程度完善，市场发育比较充分，政府审批和管制比较好。
完善的基础设施
市内基本基础设施、信息技术基础设施、基础设施成本指数都表现很好，对外基本基础设施完善，，城市环境质量、环境舒适度和自然环境优美度都比较好，尤其是城市建筑景观优美，拥有许多著名的风格各异的标志性建筑、商业街、广场。
丰富的人力资源
一方面，成都市拥有众多著名高校，每年为成都市的经济发展输出大批优秀人才；另一方面，成都市作为全国的经济发展最快区域之一，吸引了全国各地众多优秀人才。
制造业的发展和现代服务业的升级
2007年成都市全年实现生产总值（GDP）3450.27亿元，比上年增长13.6%。
二、三产业增加值占全市生产总值的比重分别为50.8%和47.9%，这些都为总部经济的发展做好了准备。
广阔的市场
2007年成都实现人均GDP达到55306元，人均可支配收入也达到了16683元，全年完成社会消费品零售总额2454.61亿元，这样广阔的市场，一定是众多企业竞相争夺的宝地。
第四章可比项目分析
4.1 北京总部基地
4.1.1 总部基地概述
图13：总部基地示意图
总部基地以建造科技新区作为改造产业与研发环境的总目标，并已成为北京总部经济的核心空间载体。自2003年入驻丰台区之后，总部基地的建设和发展带动并支撑了周边其他产业的发展，推动了周边地产的增值，为南城发展成为多功能区域奠定了产业链基础。在总部基地所形成一个多元文化交织的、崇尚创新的经济平台，各种先进的社会文化、商业文化、企业文化、金融文化等在这里碰撞融合；入驻的企业可以在营销、金融、信息、人才、技术、服务等等方面，优势互补，互通有无；企业总部的聚集将使得现代经济的信息化沟通加速；企业家们的集聚，也使得每个企业的文化在互动过程中，取长补短，互相影响，从而推
进社会的文明和文化的进步，同时带动企业自身的发展。
4.1.2 详细介绍
总部基地位于北京西南四环的丰台区中关村丰台园二期基地内。是作为中关村开园以来单体面积最大的中外合资项目，2003年北京市政府69项重点工程，北京市60大重点外资工程之一。
1）经济技术指标
?总占地面积：65公顷；
?总建筑面积：120万平方米；
?每栋面积1200至6000平米的总部楼500余座；
?独体独栋、独立产权、独立冠名；
?建设周期：3年
?总面积约40000平方米五星级酒店
?面积约40000平方米商业配套设施；
?共千余套每套面积约30平方米的总部小公寓；
?几十个面积200至500平方米的风味餐厅；
?大型地上、地下停车场。各庭院至少有两个机动出入口，形成庭院内交通环路；地上、地下停车场形成便利、快捷的停车系统，大大超过每万
平方米60个车位的国家标准；
?绿化比率：占总面积约50%；
?总投资额：约45亿人民币；
?配套：全宿制双语幼儿园；健身中心；国际医疗诊所、全科医师；信贷；
银行；邮政；超市；餐饮；娱乐等。
2）总部基地购买优势
表4：总部基地与其他经济区比较
4.2成都市青羊工业总部基地
4.2.1：青羊工业集中发展区
发展区战地面积3015亩，总投资达到89.6亿元，目前销售均价为5000元/㎡，项目位于日月大道以北，成飞大道以西，温江机场以东，成飞公司以南，紧邻饶城高速，距双流机场仅12分钟车程，青羊区区级机关、行政单位以及火车西站物流商务区近在咫尺，区位优势毋庸质疑。
◆产业定位
青羊区集中发展区定位新型都市精品工业园区，根据区位优势和产业基础，重点发展航空产品、电子电器、软件开发、精密机械等产业和工业企业总部走新型工业化道路，发展新型工业经济。
◆功能分区
工业总部基地：占地大约933亩，以科技研发、高新技术为主的成长型企业机群地；
精密加工区：占地面积1618亩，以高技术含量、高附加值的电子信息、机械精密加工
4.2.2：青羊工业总部基地
◆总部经济与总部基地
◆运做模式
青羊工业总部基地打破了以往有政府主导工业园区开发的传统格局，创造
性的提出了“政府企业合作”、市场化运做的崭新模式：以政府为支撑，
以企业为主体，以创新为理念，以市场为导向，亲历打造工业总部基地。
“六个统一”原则
统一规划，统一建设
统一投资，统一招商
统一经营，统一管理
4.2.3：产品
◆设计理念
项目强调个性、尊贵的建筑风格，总部基地以全景独栋大楼为建筑主体，以园林、空间、人文构筑立体生态景观，为企业打造全新定义的工作空间。
◆风格特色
青羊工业总部基地领创独栋进程，呈现为企业独特气质量身设计的专署工作区域。在气度统一的规划下，抽象的线条、简约的外立面与无视障碍设计、独栋式空间格局、层层退台式景观，无不阐释了一场从视觉到精神的现代工作空间革命。
◆建筑产品
青羊工业总部基地A区、B区建筑面积约9000m、共22栋总部大楼已经全部开发建设完毕，并已成功实现100%的招商，招商入驻企业近50家。工业总部C区、D区已经完成规划设计并投入开发建设，预计2008年全部呈现。
◆生态景观
1：全景生态
在景观营造方面，青羊工业总部基地注重环境的生态内涵，着力体现人与自然高度统一、和谐共生的规划设计精神和环境艺术宗旨。
2：生态体系
◇空间生态
◇园林生态
◇人文生态
◆配套
1：基础供给
水、电、气、通讯
2：交通配套
航空、铁路、公路、海关、物流公司等等交通手段。
3：内部配套
商务会所、员工餐厅、阳光健身中心、风情街、综合运动馆，可提供从工作、商务到生活、休闲、娱乐、购物的全方位配套，为企业解决后顾之犹，全面降低企业成本。
4：入驻企业员工集中配套区
为入驻企业员工提供便利的生活、购物、休闲、娱乐等等服务。
4.2.4服务
1常规服务体系
青羊工业总部基地引进国际先进专业物业管理理念，结合传统物业管理模式，经过不断探索和实践，创新地提出了“无忧经营企业管家”服务模式，成就了独特的管理风格，并培养出了一支专业化、高素质、高效率、严纪律的物业管理队伍。在全面贯彻ISO9001质量管理体系的前提下，可为入区企业
提供从常规服务到特约服务、个性服务的全面服务，解除企业经营管理的后顾之忧。
2：PTS系统服务计划内容
在软性服务方面，青羊工业总部基地秉承创造全新的、一流的、国际化的入区企业服务水平的理念，独创了PTS服务运营平台，为企业提供包括贸易、信息、金融、科技、软件、人才、咨询、财会、法律、文化等诸多方面的延伸服务。这些机构围绕“企业总部们”开展专项服务，同时也相互进行服务，形成以总部的高端需求为中心的复合型市场关系，这是一个多重的“环型产业圈”，而不是传统意义直线型的“产业链”。
4.2.5价值
核心价值一：化重为轻的运营成本
入驻企业享受诸多青羊区招商引资税收优惠政策，可大幅减轻企业税收负担；入驻企业可以直接享受完善的总部配套、企业员工配套，避免二次投入，大力节省企业运营成本。
核心价值二：无忧经营的服务
支持专为企业量身订制“管家式”物管服务，并独创“PTS非核心竞争力”服务体系，为企业提供从基本需求到投融资、企业管理、战略规划等特色服务，全面降低企业管理投入。
核心价值三：精英聚落的马太效应
精英企业云集，呈矩阵式聚合，可充分实现信息互动、优势互补与资源共享，让企业在强强竞合中体验财富升级。
核心价值四：厚积薄发的增值潜力
开创西部总部经济之先河，将作为传统费用中心的企业总部变为利润增值中心，为企业带来快速升值的潜力空
第五章项目SWOT分析
5.1 优势
◆龙潭寺位于三环路外侧，地理位置好，有距离市中心较近的区位优势。
◆优惠的招商引资政策，透明高效的政府运作。
◆相对低廉的商务运作成本
◆工业园工业用地储备量较大，为入驻企业就近建立生产厂提供了便利。
◆项目体量相对其他项目较小，有灵活运作的优势。
5.2劣势
◆工业区的产业聚集效应尚未完全体现，工业区在国内的知名度不高。
◆项目周边的配套设施不够完善
5.3机会
◆广阔的市场空间以及巨大的发展潜力将吸引越来越多的企业投资，而成都将作为总部基地理想之地。
◆成都市市区中心昂贵的商务运行成本使越来越多的企业寻找郊区办公的可能性。
◆为了谋求企业的进一步发展，总部迁移可能是其扩大知名度、获取更多信息和资源的重要途径。
◆随着成都市成为新的特区，将带动物流业、产品加工业、进出口贸易等相关行业的发展，同时也增大了相关企业入驻的可能性。
5.4威胁
◆四川有116个工业园，成都有21个工业园，这对本项目形成了巨大的竞争压力。
◆企业从决定迁移总部、选择迁入城市、选择最终办公地址往往需要经过长时间的调查论证和上报审批，所以项目的销售周期可能较长，将面临资金回笼速度慢的问题
◆房地产市场受国家宏观调控影响处于观望调整期，投资者及普通购房群体纷纷看淡后市，这可能影响到本项目的定价和去化
第六章晋商·财富中心可能入驻的企业
6.1选择龙潭经济园区的动因
◆高成本驱逐制造业
由于成都市地价不断攀升，多数企业为了高昂的商务成本，因此众多企业纷纷将厂房和研发中心迁至郊区。
◆运输优势成为吸引企业入驻的重要因素。
◆利用各种资源谋求企业进一步发展
一般而言，企业会选择具有交通、信息、高级人才、科研成果、服务等多种
资源优势的城市成为其地区总部中心，因为这为企业进一步发展提供了物质上的保障。
◆产业集聚效应
总部经济园区为产业集聚提供了可能性。产业集聚效应体现在：第一，造成最有力的分工协作，形成服务业的专门化和规模化，公共设施共同使用，降低企业的生产成本，缩短生产周期，提高劳动生产率；第二，由于企业集中在同一空间，多种交换对象在同一空间重叠，产生多方位效益；第三，由于企业集中，资金、技术、人才等各种生产要素能够发挥最大效用，要素的流动过程加快，对经济资源产生强烈的吸引力。
◆品牌提升效应
将获得更多与国内、国际知名企业合作的机会，也将提高其企业知名度和美誉度。
6.2可能入驻的企业
我们分别从企业来源区域、行业及企业所有制性质几个角度来看可能入驻龙潭总部经济园区的企业。
6.2.1、跨国公司
加入世界贸易组织以来，外商对华投资持续增长。目前，在华经营的外商投资企业超过25万家，全球最大的500家跨国公司中已有450家在华投资，其中在华设立地区总部的超过百家。
6.2.2、国内企业
由于本项目体量较小，无法和青羊工业园的规模相比较，主要针对的是国内中小型企业客户作为研发办公用楼。
从大类上来分，我们把可能入驻的企业按所有制性质分为国有企业和非国有企业。
国有企业搬迁总部可能面临地方政府的行政干预、数额庞大的职工安置费用以及国有企业内部机制改革困难重重等一系列问题，因此从目前来看它们发展总部经济的可能性比较小，所以我们将来引进的企业考虑以非国有企业为主。
非国有企业又可分为内资企业和外资企业，前面我们已经提到：按目前成都市的发展速度以及来自于市区甲级写字楼的激烈竞争，大部分体量必须依靠内资
的非国有性质的企业消化，而这类企业又以发展迅速、体制灵活的民营企业为主。
综述：我们从理论上分析了可能入驻龙潭总部经济园区的企业特征，这为我们的定位提供了实证层面的支持依据，为项目提供准确的定位，以便项目定准目标客户，快速销售，资金快速回笼，实现本公司房地产项目的开门红。
成都年度住宅市场分析报告
成都年度住宅市场分析报告
中原一周楼市统计 一：本周楼市 1、土地公告、成交信息 主城区与郊区暂无土地公告及成交信息。 2、春节前后两周，主城区暂无新增预售商品住宅推出图1 主城区商品住宅供应概况
（数据来源:成都市房管局） 3、主城区商品住宅成交情况 3.1 两周以来主城区商品住宅成交量萎缩下行 2月8日-2月21日，主城区商品住宅分别成交1034套和236套；成交面积分别为9.59万平方米和2.16万平方米，成交套数环比减少43.8%和77.4%；成交面积分别环比下降43%和77.5%。 受到春节假期的影响，两周以来主城区商品住宅成交量呈明显下降趋势，春节后，成交量将恢复到节前水平。 图2 主城区商品住宅成交概况
（数据来源：成都市房管局） 3.2各行政区成交量不同程度下降 2月8日-2月14日，各行政区中成交量最高的为成华区，成交商品住宅257套，成交面积为2.28万平方米；跌幅较小的行政区为锦江区与武侯区，两个行政区成交量紧随成华区之后，成交套数分别为220套和190套，成交面积分别为1.82万平方米和1.56万平方米。成交量较为靠后的高新区、金牛区和青羊区成交套数分别为151套、150套和66套，成交面积分别为1.89万平方米、1.4万平方米和0.63万平方米。 图3 2月8日-2月14日各行政区商品住宅成交概况
（数据来源：成都市房管局） 2月15日-21日，由于其中5天都为国家法定节假日，全市成交量继续下降，各行政区均只有数十套商品住宅成交。成交量最少的成华区和青羊区，分别成交商品住宅18套和13套；成交量最高的锦江区和武侯区，也分别仅有61套和60套商品住宅成交。 图4 2月15日-2月21日各行政区商品住宅成交概况 （数据来源：成都市房管局） 表1 两周来各行政区成交量环比涨跌概况
成都农产品中心批发市场调查报告
成都农产品中心批发市场调查报告 聚和国际 A、资料法内容整理 成都聚合国际的区位优势 成都聚和国际位于龙泉驿区同安镇 （1）交通方面：公路四通八达———聚和国际的交易主要都是靠公路运输来完成的。紧靠成渝高速，厦蓉高速等高速公路，而且附近有通往成都市区的绕城高速，为蔬菜运往川内，城区等都提供了便利的交通条件，辐射面广。 （2）经济方面：以龙泉为经济腹地——龙泉农业经济发达。土壤肥沃，地势平坦，有广阔的农田、果林。为聚合蔬菜瓜果的提供稳定的供应。 （3）政策的支持 聚和是成都市重点农产品批发市场，成都市政府对于农产品批发市场的帮扶政策，为农产品提供更多的便利，对于农产品销售、供应提供政策上的便利。聚和是成都市重点农产品批发市场。 （4）资金的支持 聚和成为成都市在农产品销售方面的重点帮扶政策，政府为其提供了资金上的有力支持。 B、观察法分享 走进聚和就能感受到忙碌的气息，大型的货车进进出出，往来不息。行走路线：大门—办公楼—仓库—配送中心—交易中心 一、总体概括——主营业务 1、交易平台 聚和国际是成都乃至四川省的一级蔬果交易市场，现在的是主要业务是为蔬菜交易提供交易市场。 交易流程：来至全国各地的蔬菜来到交易中心，在聚和进行配货，将配好的货物送到各个地区。聚和实际就是提供一个农产品的销售交易的平台，在聚和中有700多个摊位，摊位主利用自己的人脉以及信息，吸引来至全国各地的菜源。在聚和摊位上来，至各地的买家在摊位上进行交易。
2、仓储业务 a、普通仓储业务。提供农产品的仓储业务； b、冷库业务。为那些需要保鲜的农产品提供冷藏仓库的服务。 C、仓库信息化管理系统的支持。 二、重点介绍——聚合个别功能区概述 （1）、仓库：提供给需要存放的或保鲜的农产品，拥有空调仓库，农产品需要什么样的温度就可以给予怎样的温度。仓库的管理是由第三方物流的广州夏晖物流有限公司来负责管理，仓库的管理实现了管理信息化，更具专业化。 （2）、配送中心：聚和的配送中心仍然是一个中介机构，只是为从各地来的车辆提供一个集散的区域，在这里雇佣聚和自身的摩托车，将菜品从交易中心运往配送中心，然后装车，运往各个地区。这里并没有信息化的管理，而仍然还是人工的搬运。 （3）、交易中心：聚和有700多个摊位，每个摊位都有卡车到位，运来蔬菜的销售者在这将蔬菜销售掉，一般蔬菜都是单一的蔬菜品种，批量的销售给各种消费者。摊主将这个摊位租给销售者，从中收取租金，而聚和则每年收取摊主的管理费用。 (4)信息发布中心：聚和还充当一个信息发布的角色，菜品的价格、菜品的销售情况、以及摊位的使用情况。聚和的信息部和市场部是发布信息的主要部门。在网站上并没有聚和发布的信息，他信息主要是通过摊位主的散发到各个销售者和购买者的。 C、访谈法内容分享 v 聚合国际行政部 被访者：聚和行政主管赵先生 人数：1人 访谈收获： （1）功能定位：聚合国际实际就是一个中介机构，有点类似于第四方物流。 （2）信息化程度：拥有仓储管理信息系统，IC卡系统，还有蔬菜检验系统，技术性较强，信息化高。 （3）发展方向：未来有很大的发展空间，将建立农产品期货交易市场。 （4）收入状况：聚和年交易额达70亿元，一个摊位年收入达100多万元。
成都蛟龙港简介
成都蛟龙港简介 成都蛟龙工业港自2000年成立以来，在四川成都建成了两个园区，即蛟龙港青羊园区和蛟龙港双流园区。蛟龙港推进产业结构创新，推动产业“优二进三”，2010年取得了又好又快发展。截止2010年12月，园区总投资达56亿元，引进入驻企业1000多家，国地两税突破3亿元，常驻人口达10万人。工业港的协调发展，解决了一大批失地农民和待业青年的就业问题，增加了农民的收入，拓宽了农民的就业渠道，推进了城乡一体化的进程，解决了“三农”，让农民真正成为了市民，让农村真正成为了城镇，让农业真正成为了工业，推进了“三个集中”，建立了以工促农、以城带乡长效机制；遵循市场经济规律，联动推进工业化、城镇化得到了社会的广泛肯定。 财富有限，创新无限！创新是蛟龙港前进永恒不变的动力。自信的蛟龙人相信“只有不懈地谋求新发展、开拓新境界，才能创造新的更大辉煌。”蛟龙团队制定了“五年规划”、“八大工程”、“三大指标”。 未来三至五年时间，成都蛟龙工业港双流园区将打造成为一个年产值1000亿元，国地两税突破30亿元，解决20万人以上就业的资源节约型、环境友好型、统筹兼顾城乡经济发展的和谐园区。在其它地区目前还在着力打造粗放型工业经济之时，我港为了培植新税源、新的经济增长点和节能减排，推进
产业结构创新，推动产业“优二进三”，已转向为集约化发展低碳经济，助力“世界现代田园城市”建设，大力开发“工业总部经济”蛟龙国际四大板块，变平面发展为立体发展，向空间求发展，向楼宇要效益。我港启动深度开发低碳经济工作，工业总部经济主要包括4大板块，即①创意中心板块、②研发中心板块、③设计中心板块、④集中办公板块。将投资100亿元建成约60幢高标准写字楼，总建筑面积将达约200万平方米，预计每100平方米将实现税收15万元以上，年税收将达到30亿元以上。四大板块建成后，引进入驻企业将达到3000—5000家；将引进和聚集10万人以上的CEO、总裁、职业经理人、工程师、IT技术类型的高级管理技术人才扎根成都，扎根蛟龙，有效实现人才资源向人才资本的转化。众多创新智力人才智慧的聚集、碰撞，将迸发出更耀眼的火花，有力推进社会的进步和经济的发展。而蛟龙工业港双流园区创意中心板块、研发中心板块、设计中心板块、集中办公板块组成的四大板块将是成都的—个注重发展质量和效益，带动力强、联系紧密的经济圈，真正实现经济低碳高增长，实现可持续发展，铸就成都“世界现代田园城市”高端产业支撑点。 我们有理由相信，在各级部门的领导下，工业港将以实事求是，发展才是硬道理为指导方针，努力建设蛟龙工业港各园区，为成都的工业发展作出更大的贡献。
成都写字楼市场调查报告
一、宏观环境分析 1.经济环境 2011年宏观经济发展良好，GDP稳定增长，1-4季度地区生产总值累计21026.68亿元，同比增长15%。第三产业总值累计7015.29亿元，其中房地产业累计620.62亿元，同比增长5.7%。 2011年1-4季度居民消费价格总指数累计105.3%，成都经济正处于一个较高速度的发展阶段。城镇居民人均可支配收入累计17899元，同比增长15.8%，人均消费支出累计13696元，同比增长13.1%。 2.区域环境 成都是西部大开发的龙头城市，是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，随着西部大开发的进程和发展，成都城市地位将进一步提升，成都在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商。加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。 2012年1月，市场进入冷清阶段。写字楼市场新增供应2.35万平方米，环比下降94.54%，同比下降83.38%。销售市场方面，市场待售项目增多，市场压力不断加大，写字楼供需均出现大幅回落，成交面积大幅下降，市场表现冷清；租赁市场方面保持着平稳的发展趋势，租金稳步增长，成都优质写字楼平均资金109.91元/平方米，环比上涨0.61%，成都优质写字楼空置率16.24%，环比下降2.05%，空置率持续下降。 2012年1月写字楼销售价格11762元/平方米，环比上涨6.55%，其中甲级写字楼销售价格18764元/平方米，环比下降3.03%，乙级写字楼销售价格11833/平方米，环比上涨2.34%。 二、微观环境分析 1、项目地理位置、用地周边环境、交通条件 人南延线的商业群自天府广场起至刚纳入成渝经济区规划的天府新区止，其云集的甲级写字楼，五星级酒店和入驻的世界500强企业、区域性总部企业等现代商务的发达和总部企业充分展现了人民南路内涵和活力。被誉为成都写字楼市场的风向标。 项目位于人民南路四段，位于成都市武侯区人民南路四段，周边绿化较好，人民南路四段两侧有绿化带。区域繁华程度:周边多以住宅、商业用房为主，有航空花园、名仕公馆、曼哈顿、锦官新城、锦绣花园等住宅小区。已达到了“六通”，基础设施完备，能满足人们日常居住生活。附近的餐饮有繁华居,乐山风味,阿杰蛇王庄,澳门豆捞,兴泉餐饮店。周边有屈臣氏(沸城店),家乐福(紫竹北街),好又多(亚太店),惠润超市,好又多(玉林店)，购物方便。 项目所在区域有红旗连锁超市、中国银行、中国农业银行、彩虹双语幼稚园、成都第五十中学、成都师范银都小学、四川省第二人民医院第二门诊部等生活配套设施分布四周，生活配套设施较为完善。交通便利，有11路、99路、33路、49路、51路、502A路、304路、85路、501路、307路、79路、49路等公交和地铁一号线倪家桥站。 距成都双流国际机场仅20余公里，通过机场高速路12分钟即可抵达。处于繁华市区而闹中有静，项目周边没有污染源，周边环境优越，视野开阔。结论：项目的位置适合建设高档写字楼。
四川省成都市地产商铺市场分析报告
四川省成都市地产商铺市 场分析报告 This manuscript was revised by the office on December 10, 2020.
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图表目录 注：销售市场新增供应以取得预售证为统计标准，租赁市场新增供应以项目实际交付使用为统计标准。
一. 市场环境分析 1. 宏观经济环境 1.1 GDP保持高速增长 2010年，成都市国民生产总值为5500亿元（预计），同比增长16%，第三产业增加值2700亿元，同比增长13%，占全市国民生产总值的48.1%。经济的强势增长以及第三产业的快速发展为商业市场繁荣提供了有力的支撑。 图 1：成都市GDP增长情况（2004-2010年） 数据来源：成都市统计局 1.2 社会零售商品销售总额持续走高 2010年1-11月，成都市实现社会消费品零售总额2179.72亿元，其中，批发零售业实现销售额1888.28亿元，同比增长18%，占社会消费品零售总额比重为86.63%。餐饮住宿业实现销售额291.44亿元，增长较快。受到经济强劲增长的影响，居民消费者水平提高，商品市场持续繁荣。 图 2：成都市社会消费品零售情况（2004-2010年11月） 数据来源：成都市统计局 1.3 居民购买力不断增强 2010年成都市城市居民人均可支配收入达18659元(预计)，位于西部城市之首，可支配收入逐年提高，购买力不断增强。与此同时，人均消费性支出为14264元（预计），占可支配收入的76.4%，居民消费意愿较为强烈，商业市场发展具有较好的基础。 图 3：成都市居民人均收入与消费支出情况（2004-2010年） 数据来源：成都市统计局 1.4 商铺开发建设放缓 2009年商铺施工面积516.36万平方米，同比上升5.1%。大量的商业项目处于修建过程中，未来商铺供应量充足。新开工面积84.19万平方米，同比减少 21.4%，由于受到金融危机的影响，开发商纷纷放缓开发节奏，推迟或暂停开发
成都房地产市场年度研究报告
006年成都房地产市场年度研究报告 之宏观环境篇 目录 一、房地产市场宏观环境分析3 1.全市房地产市场宏观开发情况3 2.成都市全年商品房宏观市场情况4 二、国家宏观政策5 1.《房地产抵押估价指导意见》5 2.《关于制止违规集资合作建房的通知》6 三、市政发展动态7 1.地铁1号线一期2007年5月完成建设7 2.物业大鳄世邦魏理仕登陆成都8 3.公务员掀起“南迁潮”9 四、土地市场政策10 1.《国有土地使用权出让合同补充协议》10 2.四川省国土资源厅用地“新政”11 3.成都市国土局将拍卖240余亩住宅及商业用地13 4.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》14 五、二手房市场政策15 1.税务部门将加强房产税收经管15 2.工行开办二手房直客式贷款房龄5年内不需评估16
3.《国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知》16 4.成都二手房买卖突然升温强征个税引发新抛售潮17 六、针对开发商的政策18 1.第七届中国西部国际博览会圆满闭幕18 2.建设部“限外”新政即将发布19 3.成都顶级写字楼市场论坛召开20 七、针对消费者的政策21 1.光大银行房贷固定利率锁定提前还款将收违约金21 2.《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》22 3.5月15日起，经济房建设将实行订单制23 4.中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率24 5.公积金制度政策性推行六大方面的创新25 八、热点政策分析26 1.《关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见（试行）》26 2.《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》27
重庆成都物流市场调研报告
重庆、成都物流市场调研情况报告 ◆成都物流市场 调研区域：成都市新都区，主要集中于物流大道、货运大道周边 调研类型：仓储、货运、停车场及配套 主要市场：1、货运综合类有传化公路港、七七货运市场、海都货运市场、凯立客货运市场、升峰货运市场、八达远野货 运市场、安仕吉货运市场、佳吉货运市场 2、仓储类：DHL仓库、中国物流成都分公司 市场分布简图： 货运物流物流
各类市场简介： 一、传化公路港 1、地理位置：位于成都市北部的新都物流中心，东靠成德大件路，南至毗河，西临货运大道，北通物流大道；距离新都收费站（G5京昆出口）15公里、大件收费站3公里 2、占地1150亩，分为信息交易中心；零担货运中心；停车、住宿、餐饮及配套中心； 3、其中，信息交易中心共四层，其中一层分为A、B、C、D、E五个区，E区为新增区域，分信息档和单间两种，信息档面积为1平米，配有电视屏，单价1000元/月/档，主要集中在信息交易大厅正中心；单间面积为4平米，设有两个信息档，分别配有电视屏，单价2000元/月/间，A、B、C、D区主要以单间为主，面积约为12平米，一般设有3个信息档，单价3000元/月/间，一层共计信息中心共计645家信息档加单间；二层至三层布局相同，每层共分A、B、C、D四个区域，每层共计260家办公室，面积约为20平米，租金2500元/月/间，其中多为第三方物流租用，一层设有信息部；传化鼓励信息部人员使用物流qq软件，一方面信息部人员通过软件上传货源信息至各自档口上的电视屏，另一方面通过传化平台方便司机在信息大厅查询货源信息； 4、零担货运中心，共有三个出入口大门，450家商铺，每间35平米，每间共两层，一楼做货运，二楼住宿或办公，价格45元/平米/月，站台库，站台高度为1米左右，排与排之间的道路宽度约为20米，线
成都市发展总部经济的探索和启示
大力发展总部经济践行科学发展观 ——成都市发展总部经济的探索和启示 长信联经济发展研究院李霞潘方勇 总部经济作为一种新的经济模式，能够充分利用中心城市战略资源优势，规避常规资源成本上升和环境污染等压力，促进并带动服务业发展，实现城市产业结构升级与经济转型，成为推动中心城市新一轮经济发展的新引擎。经过多年的发展，特别是实施西部大开发以来，成都凭借科教、人才、信息等在中西部地区具有得天独厚的优势条件，吸引了包括跨国公司地区总部、研发中心、国内大企业集团总部等聚集蓉城，据北京社科院总部经济研究中心的最新研究成果《2008—2009年：中国总部经济发展报告》，在全国35个主要城市中，成都总部经济发展综合能力位居全国第八，在中西部地区中排名第一。回顾这些年成都总部经济发展的实践可以发现，总部经济在成都产业结构升级和城市功能提升中发挥了重要作用，有效促进了经济发展范式从外延型向内涵型转变、从资源型向效益型转变，成为成都践行科学发展观的最佳注解。 发展模式多样化 总结近些年成都总部经济发展历程可以发现，成都企业总部发展模式主要有外地企业迁入总部、本土企业扩张形成总部、跨国公司拓展设立总部和国家战略布局促成总部四大类，不论哪一种模式，其着眼点均在于推进资源的跨区域配置，从而实现资源利用效率的最大化。 一是跨国公司拓展设立总部。成都作为国务院确立的西南地区的“三中心两枢纽”，总部经济发展条件在中西部地区具有较强的比较优势，为跨国公司及国内大型企业集团拓展业务或更好地整合资源，进而在成都设立全国性总
部、区域性总部和各类职能型总部提供良好条件。目前，来自美、日、德、香港、台湾等发达国家和地区的世界500强企业已有124家在成都设立了分公司或研发中心或分支机构。如花旗银行、渣打银行、香港汇丰银行、加拿大宏利保险等知名金融机构在成都设立区域性总部，全球游戏联盟、法国安盟保险公司更是将中国区总部设在成都，英特尔、摩托罗拉、爱立信、联想、中芯国际、华为、新疆鑫泰投资集团等都已在成都设立研发中心。 二是外地企业迁入总部。成都作为四川省会城市，是四川乃至整个西部地区的经济中心，在总部经济发展环境和条件上具有相当优势。为寻求更好的发展环境，部分外地企业尤其是川内其他地市企业将总部向成都迁移的趋势日益明显。从实际看，成都主要承接泸州、眉山、德阳、攀枝花等地区企业及出于企业战略考虑的其他省市企业的转移。如眉山的通威集团，泸州的四川宝光药业科技开发股份有限公司，攀枝花的攀钢研发总部，上海的家乐福中西区总部，上海的五粮液系列品牌锦上添花酒营销总部，重庆的朝华科技集团股份有限公司总部等均已移师成都。 三是本土企业扩张形成总部。近年来，成都市部分重点企业实施“走出去”战略，抓住机遇积极抢占市场，企业规模不断扩张，成长为跨区域经营的大企业大集团，构成了总部在成都，子公司或生产制造基地不断向市外、省外乃至国外延伸的典型的总部经济形态。如康宏药业集团、地奥集团、新希望集团、成都万贯（集团）置业股份有限公司、四川蓝光实业集团有限公司、成都仁和集团等本土企业总部已经成为成都总部经济的重要组成部分。 四是国家战略布局促成总部。这些总部发展模式又可以分为两类：一是计划经济时代遗留的产物，尤其是三线建设时期搬迁或成立的大型企业集团，如东电集团、中国五冶集团、成飞集团等；二是当前一些国家垄断性行业（企业），
成都海峡两岸科技产业开发园发展概况
成都海峡两岸科技产业开发园发展情况介绍 成都海峡两岸科技产业开发园是1998年经国务院台办和国家科技部正式批准设立的全国四家之一、西部地区唯一的国家级海峡两岸科技产业开发园，是四川省、成都市重要的台商投资聚集区, 是四川省成长型特色产业园区（即“1525”工程）中的500亿元园区之一。 园区位于温江区城市组团西部，规划面积23.2平方公里,按照台湾中兴顾问社、美国麦肯罗技术咨询公司参照台湾新竹工业园设计的国际二类工业区标准设计建设,规划有现代先进制造业基地、电子通信设备制造产业聚集区、生产性服务业聚集区、知识经济区、生活配套区等功能片区。 经过十多年的发展，园区已成为投资创业环境优良、基础设施配套完善、综合经济效益较好的成熟工业园区。形成了“八纵十横”的公路交通网络体系以及完善的水、电、气、讯等基础配套设施，建设开发用地全面实现“八通一平”。有建成道路86公里；自来水厂2座，日供水6万吨；污水处理厂1座，日处理污水12万吨；22OKV变电站1座，110KV专用变电站2座；天然气公司3家，日输气能力25万立方米；污水管网服务面积达100%。同时形成了以中立数据、巅峰软件、品胜电子、中消防、五粮液安吉精密管业等为代表的电子机械产业,以台湾统一、康师傅、青岛啤酒、娃哈哈等为代表的现代食品加工产业,以维奥制药、三精升和、科创药业、百利药业等为代表的生物医药产业,以雷迪波尔、菲芮制衣为代表的总部经济,以成电国
家大学产业园、成都SBI创业街为代表的生产性服务业等产业集群。 截止目前，园区共引进各类项目741个，其中世界500强企业5家，亚洲同行业最大企业10家，中国驰名商标企业22家，中国名牌产品企业28家，高新技术企业26家，投资5亿元以上企业26家，投资上亿元企业逾百家。2009年，园区实现全口径工业总产值323亿元，其中规模以上工业总产值269亿元，完成税收12.8亿元。 目前，园区正按照市委市政府城乡统筹、“四位一体”科学发展总体要求及区委区政府“两个率先”发展目标和“兴三优二”发展战略，以建设“世界现代田园城市示范区”为牵引，加快推进产业转型升级，努力构建科技产业新城。
成都新建住宅小区入住率市场调查报告书
成都新建住宅小区入住率 调查报告 成都市房产经管局 二○○九年五月 目录 第一部分调查简况5 一、调查范围5 二、调查内容5 三、调查时点5 四、闲置住房规范5 五、指标解释5 六、样本说明6 第二部分入住率总体情况8 一、入住率与住房建成年限呈正相关。8 二、中心城区总体入住率为92%，处于合理水平。9 三、入住率与小区到市中心的距离呈负相关，三环路内外入住 率相差较大。10 四、中小套型住房入住率较高，大套型住房入住率较低。11 第三部分入住率区域特征12 一、分环域看，越靠近市中心入住率越高，大套型住房尤为明 显。12
二、分方位看，西北和市中心入住率较高，城东、城西较低。 13 三、市场热点板块入住率不高。14 四、分行政区看，武侯区和金牛区入住率最高，青羊区相对较 低。16 第四部分闲置住房业主特征18 一、闲置住房业主地域来源构成与所有新建住房业主地域来源 构成基本一致，外地业主空房率略高于本地业主。18 二、中心城区业主和省外境外业主拥有的大套型住房空房率高 过小套型，郊区（市）县和本省外地业主则反之。19 三、闲置住房业主年龄构成与所有新建住房业主年龄构成基本 一致，40-50岁业主空房率略高于其他年龄段。20 四、20-40岁业主的小套型住房空房率较高，40-60岁业主的大 套型住房空房率较高。21 1998年以来，随着城镇住房制度改革的深化，居民收入水平的提高，城市化进程的加快，商品住房需求持续增长，我市房地产市场迎来了一轮快速发展时期，并在2007年达到高峰。但2008年的调整告诉我们，市场的发展既得益于不断增长的自住需求的支撑，也有房地产投资属性及保值增值功能带来的投资投机需求和透支未来需求的助推。本次调查，就是旨在从消费角度摸清我市房地产市场的真实自住需求，掌握新建住宅小
四川彭州房地产市场调查报告
彭州房地产市场调研报告 一：彭州概况描述： 1：彭州概况： 彭州位于四川省会成都西北25公里处，是古蜀国的发祥地，素有“天府金盆”、“蜀汉名区”的美誉，且有三千年的文明史，历史悠久，有众多的历史文化遗迹，如镇国寺、正觉寺、龙兴寺、云居院等千年古迹以及三昧水唐宋摩崖造像等。 彭州下辖28个镇，全市幅员面积1419.38平方公里，居成都市区、县、市第二位，北与茂县、汶川县接壤，东邻什邡、广汉市，南与郫县、新都相望，西连都江堰市，是蜀中“膏腴之地”、“英灵秀出之乡”。 彭州市地质、地貌构造较为复杂，主要为山地、丘陵、平原三种地貌，河流众多，气候温和，自然资源丰富，品种繁多，犹以旅游资源为多，从平原到山区，分布着众多的名山胜景，九锋山、丹景山、天台山、白鹿顶、葛仙山、白鹿公园、龙门山国家地质公园、白水河自然保护区等。 2、彭州经济发展现状及特点： 〈1〉：彭州市全市总人口78万，占地面积1420平方公里，其中彭州市区面积9平方公里，人口12万人。 〈2〉经济运行中存在的问题： 〈〈1〉〉：经济发展总体水平较低，经济运行质量不高，工业发展滞后，人均GDP、人均财力在成都市区（市）县中排名靠后。
〈〈2〉〉：企业改革资金缺乏，攻坚难度大。 〈〈3〉〉：城市就业和再就业压力增大，城市困难职工增多。〈〈4〉〉：财政负担重、增收难，干部福利待遇兑现难。〈〈5〉〉：市镇两级历史负债大、包袱重，镇级经济困难问题突出。 〈3〉经济特点： 〈〈1〉〉：成都北郊资源宝库： 彭州有丰富的矿藏、林业、药材、水利和旅游资源。可以说，彭州是成都北郊的“聚宝盆”，也是“天府金盆”。 〈〈2〉〉、绿色工业扩散基地： 在发展绿色环保工业方面，取得了可喜的成绩。目前已有美国、日本、澳大利亚、国际金融投资公司（IFC）、新希望集团等国家和财团投资彭州的绿色工业企业。 〈〈3〉〉：“十五”规划中等城市： 四川省、成都市“十五”规划已明确提出，在2010年将达到20万人，城区面积将达到20平方公里，2020年将达到32万人，城区面积将达到30平方公里 〈〈4〉〉中国西部蔬菜之乡： 〈〈5〉〉都市假日休闲港湾： 彭州人正以“牡丹故乡、避暑胜地、宗教文化、地质奇观”为四大旅游特色，致力于把彭州建设成为成都、重庆等大都市的假日休闲港湾。
成都房地产市场调查分析报告(doc 40页)
成都房地产市场调查分析报告(doc 40页)
成都房地产市场调研分析报告
第一部分成都宏观经济环境 一、城市概况 ?历史文化 成都是四川省省会，是一座有2300多年悠久历史的古城，秦汉以后一直为西南的政治、经济、文化中心，军事重镇。世称“天府”，又有“锦官城”、“锦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等称呼。武侯祠、杜甫草堂等名胜古迹千百年来向人们讲述着成都的重要地位。成都是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。随着西部大开发的推行，成都凭借GDP及科技人员拥有量名列西部城市第一的实力，理所当然地成为西部大开发的战略高地。 ?地理位置和自然资源 成都市位于四川省中部，四川盆地西部，总土地面积12390平方公里，成都市市区包括两部分，一部分是市中区，现为锦江、青羊、金牛、成华、武侯五个行政区及成都高新技术开发区共有土地面积430.16平方公里，是成都市区的主体。另有两个郊区：龙泉驿区和青白江区，有土地面积948.15平方公里。合计成都市区面积1381.31平方公里。全市地势差异显著，西北高，东南低。气候资源独特，年平均气温在16 .4℃左右，晴天少，日照率在24~32%之间；水资源、生物矿产资源、旅游资源、劳动力资源丰富。 ?生活特色 成都气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，适合居住。成都人喜欢饮茶，大街小巷的茶馆、茶楼成为蓉城一景，且茶楼设施、服务俱佳。成都人闲暇舒缓的生活心情与清茶一起飘香。成都被称作“最适合居住的城市”，大部分原因也许就归功于成都的气候、人文及闲适的生活习惯。 ?行政区划 目前，成都市辖8区4市（县级市）8县，即锦江区、青羊区、成华区、金牛区、武侯区、青白江区、龙泉驿区、尚新区，都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市，温江县、郫县、新都县、大邑县、新津县、双流县、金堂县、蒲江县。
成都市新都物流中心控制性详细规划评审汇报(案例说明)
成 都 新 都 物 流 园 区
汇 报
北京万友合益高新技术有限公司 2006.08
成都市新都物流中心控制性详细规划 (一)相关理论与实践
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1．相关概念 《中华人民共和国物流术语标准》给物流中心下的定义是：从事物流 活动的场所或组织，应具备符合下列要求：a、主要面向社会服务；b、 物流功能健全；c、完善的信息网络；d、辐射范围大；e、少品种、 大批量；f、存储、吞吐能力强；g、物流业务统一经营、管理。凡从 事大规模、多功能物流活动的场所即可称为物流中心。 2．物流中心的功能 物流中心的主要功能是大规模集结、吞吐货物，因此必须具备运输、 储存、保管、分拣、装卸、搬运、配载、包装、加工、单证处理、 信息传递、结算等主要功能，以及贸易、展示、货运代理、报关检 验、物流方案设计等一系列延伸功能。
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成都市新都物流中心控制性详细规划
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3．物流中心的类型 配送中心型 综合型物流中心 物流中心一般都属于综合型的，但根据其主导功能或主要服务范围 不同，又可以细分为配送中心型和货运枢纽型两种。
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成都市新都物流中心控制性详细规划
物流中心的类型简图
配送中心型
综合 物流 中心
货运枢纽型
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成都市新都物流中心控制性详细规划
4．物流中心的用地规模、构成和布局 ? 从用地规模看，高效率、低库存的现代物流对物流中心用地规模要 求不高，但因具体服务范围、服务产品类型不同，物流中心的规模 和等级序列并无严格统一的标准。 从用地功能与构成看，物流中心是物流企业集中布局的场所，是多 种物流功能的空间载体，是物流业发展规模化、集聚化、专业化在 用地上的反映。物流功能的多样性决定了物流中心用地组成的多样 性，物流中心一般以仓储、运输、加工等用地为主，同时还包括一 定的与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等设施用地。
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成都汽车市场调查报告(附调查问卷)
市场营销论文—— 告 成 都 汽 车 市 场 调 查 报 专业: 车辆工程 班级: 2010级一班 姓名: 张琦 学号: 201010115119
目录 （一）前言-----------------------------------------------------第3页 （二）概述-----------------------------------------------------第3页 （三）正文: 1、引言（成都汽车产业背景）---------------------------第4页 2、调查具体内容及分析-------------------------------------第4-11页 3、图表分析： a、图1调查对象买车和打算近年内买车家庭的比例------第5页 b、表1 不同年龄段对购车的影响所占比例--------------第5页 c、表2家庭人均月收入对买车的影响------------------第6页 d、图2已买车主要用途------------------------------第6页 e、图3将买车主要用途------------------------------第6页 f、图4被调查者对汽车市场信息关注情况--------------第7页 g、表3 性别与对汽车市场的关注情况------------------第7页 h、表4 收入与对汽车市场的关注情况------------------第8页 i、图5了解汽车知识的渠道-----------------------第8页 j、图6 打算购车的受访者选择汽车的主要考虑因素------第9页 k、图7 已经购车者的汽车价格----------------------第10页 l、表5 各个收入群购车时考虑因素比重百分表----------第10页 m、图8 打算购车者的购车价格------------------------第11页（四）调查建议及总结------------------------------------第12页（五）附件（调查表）-----------------------------------第13页
成都市总部经济园区市场调查报告
前言 调研的目的是为晋商·财富中心的建筑规划、项目功能定位、目标消费群提供一些切实可行的参考依据。本项目的整体定位是：总部基地和作为企业研发用楼。本次调研的主要内容涉及：宏观经济形势分析、北京市和成都市代表工业园区概览、成都市工业用房及写字楼市场行情、总部经济概念、可借鉴案例分析、项目SWOT分析、引进企业分析等。 第一章宏观经济环境分析 1.1国家总体宏观经济 ◆初步核算，2007年全年国内生产总值246619亿元，比上年增长11.4%，加快0.3个百分点，连续五年增速达到或超过10%。分季度看，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%，三季度增长11.5%，四季度增长11.2%。分产业看，第一产业增加值28910亿元，增长3.7%，回落1.3个百分点；第二产业增加值121381亿元，增长13.4%，加快0.4个百分点；第三产业增加值96328亿元，增长11.4%，加快0.6个百分点。 ◆2007年全年居民消费价格上涨4.8%，涨幅比上年提高3.3个百分点（12月上涨6.5%），其中，城市上涨4.5%，农村上涨5.4%。食品、居住价格上涨是拉动价格总水平上涨的主要原因。全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比上年提高2.1个百分点。 1.2成都市宏观经济概况 2007年成都市全年实现生产总值（GDP）3450.27亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%。全年第一产业实现增加值96.71亿元，比上年下降5%；第二产业实现增加值3788.22亿元，比上年增长14.9%；第三产业加快发展，全
年第三产业实现增加值3565.34亿元，增长12.9%。第二、第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为50.8%和47.9%。 2007年全年完成全社会固定资产投资1084.66亿元，比上年增长25.8%。第一产业投资5.28亿元，比上年增长26.3%；第二产业投资1010.25亿元，增长25.2%，其中工业投资1001.2亿元，增长25.1%；第三产业投资2069.13亿元，增长26.1%。三次产业的投资比例为0.2:32.7:67.11。 工业 ——工业总产值继续上升 全年实现工业增加值1492.89亿元，比上年增长16.1%，其中规模以上工业增加值1427.04亿元，增长19%。在规模以上工业增加值中，轻工业增加值590.14亿元，增长18.8%；重工业增加值936.9亿元，增长19.1%。全年工业总产值达到5017.51亿元，比上年增长20.3%，其中规模以上工业总产值12885.01亿元，增长20.4%。 ——企业综合效益改善，利润增长 工业生产产销衔接良好，企业经济效益继续改善。全年规模以上工业企业产品销售率达到99.1%。全年工业企业经济效益综合指数为202.79，比上年提高11.53点。工业企业实现利润首次突破1000亿元，达到1003.48亿元，比上年增长23.6%；实现税金538.23亿元，增长2.9%。其中，国有及国有控股工业企业实现利润583.73亿元，增长22%，占工业利润总额的58.2%；实现税金378.19亿元，增长6.4%，占工业税金总额的70.3%。 ——区县经济突出，工业园贡献加大 区县工业多元驱动效应不断增强，工业园区产业能级不断提升。在全市规模以上工业总产值中，区县工业总产值832.86亿元，比上年增长30.6%，高出全市工业平均增幅10.2个百分点。区县工业总产值占全市规模以上工业总产值的比重达到53%，比上年提高4.5个百分点，拉动全市规模以上工业总产值增长15.1个百分点。全年“1+3+9”工业园区完成工业总产值5760.16亿元，比上年增长24.6%，其中九个市级工业园区完成工业总产值995.53亿元，增长15.3%。 1.3龙潭寺区经济总体形式
成都居民消费调研年度报告
成都居民消费调查报告
目录 第一部分成都宏观经济环境3 一、城市简况3 二、城市规划4 1. 成都城市发展战略4 2.成都市都市区总体规划4 3.区域定位4 4. 城市发展方向5 5. 城市发展热点区域5 三、宏观经济环境6 1. GDP (6) 2. 固定资产投资6 3. 社会消费7 4. 居民收入7 四、人口状况8 第二部分成都房地产市场状况8 一、政策背景8 二、成都房地产市场总体简况10 1. 房地产开发投资规模日益增大10 2. 外来资金对房地产投资的影响越来越大10 3. 成都房地产市场供求关系趋于平衡11 4. 竞争日渐激烈，市场细分必须更加明确11 三、成都房地产各类型市场简况12 1. 住宅市场12 2. 甲级写字楼市场13 3. 商业市场15 4. 二手房市场（商品房）16 四、2006年上半年成都各片区房地产市场一览(部分在售工程) (17) 1. 城东片区：17 2. 城南片区：19 3. 城西片区：21 4. 城北片区：22 5. 城中片区：23 第三部分成都土地市场状况25 一、2004年-2006年上半年成都主城区土地成交状况25 1. 2004年成都主城区土地交易列表25 2. 2005年成都主城区土地交易列表29 3. 2006年上半年成都主城区土地交易列表31 二、近年成都主城区土地市场比较分析33 第四部分消费者状况35 一、解读成都35 二、生活形态分析35 三、住宅消费特点36 第五部分综合评述38
第一部分成都宏观经济环境 一、城市简况 ?历史文化 成都是四川省省会，是一座有2300多年悠久历史的古城，秦汉以后一直为西南的政治、经济、文化中心，军事重镇。世称“天府”，又有“锦官城”、“锦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等称呼。武侯祠、杜甫草堂等名胜古迹千百年来向人们讲述着成都的重要地位。成都是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。随着西部大开发的推行，成都凭借GDP及科技人员拥有量名列西部城市第一的实力，理所当然地成为西部大开发的战略高地。 ?地理位置和自然资源 成都市位于四川省中部，四川盆地西部，总土地面积12390平方公里，成都市市区包括两部分，一部分是市中区，现为锦江、青羊、金牛、成华、武侯五个行政区及成都高新技术开发区共有土地面积430.16平方公里，是成都市区的主体。另有两个郊区：龙泉驿区和青白江区，有土地面积948.15平方公里。合计成都市区面积1381.31平方公里。全市地势差异显著，西北高，东南低。气候资源独特，年平均气温在16 .4℃左右，晴天少，日照率在24~32%之间；水资源、生物矿产资源、旅游资源、劳动力资源丰富。 ?生活特色 成都气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，适合居住。成都人喜欢饮茶，大街小巷的茶馆、茶楼成为蓉城一景，且茶楼设施、服务俱佳。成都人闲暇舒缓的生活心情与清茶一起飘香。成都被称作“最适合居住的城市”，大部分原因也许就归功于成都的气候、人文及闲适的生活习惯。 ?行政区划 目前，成都市辖8区4市（县级市）8县，即锦江区、青羊区、成华区、金牛区、武侯区、青白江区、龙泉驿区、尚新区，都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市，温江县、郫县、新都县、大邑县、新津县、双流县、金堂县、蒲江县。
成都房地产市场分析报告
成都房地产市场4月分析报告 一、近期出台房地产政策分析 央行决定4月16日起再次上调存款准备金率 紧缩的货币政策目前几乎是压制过热经济的惟一手段，而此次为央行今年第三次上调存款准备金率，显示了央行货币政策从紧的决心和力度。而货币从紧一方面有利于加强银行流动性管理，引导货币合理增长，但货币急剧紧缩毫无疑问将对资金本不充裕、利润率不高的中小企业而言，不贷款将无法生存，以如此之高的利率贷款无异于慢性自杀，而目前的政府扶持、地方政府信用担保等非治本之策，因而作为中小企业而言，在面对央行不断上调存款准备金率情况下，中小企业要想求得长期生存发展，应该打通融资链条才是关键。 国土部拟推出土地调控指标体系 长期以来，国土部门因对各地土地批后、供后的监管缺失、不能对土地全面有效动态的监测和评价，导致“土地闸门看不出来” 土地是人类的生存之本。近年来随着房价的一路攀升，也相应的带动了土地价格的上涨，而一些房地产企业为获获取高额利润而变相囤地、延长开发周期，更有一些开发企业捂盘惜售，坐地等涨。而国土部拟推出土地调控指标体系，将会对土地供应和开发利用情况等实施有效动态的监测和评价，包括土地交易额、数量和面积等，继而也防止一些开发商囤居土地、坐地等涨、捂盘惜售等现象的发生。 另外也可借鉴其它市区一些好的土地管理政策经验，如北京实行的“红黄牌制度的建立，它能有效地督促项目尽快上市交易，形成有效供给，同时也杜绝了企业为谋取更高利益而变相囤地的行为。” 开全国先河，成都进城农民工可申购经济适用房 中国是一个农村人口与城镇人口比例严重失调的国家，每年将会有大量城镇务工农村劳动者涌向城市务工，而据相关部门数字显示，07年在成都城镇务工的农村劳动者近200万人，其中成都市进城务工农村劳动者达96万人，这些进城务工劳动者大多做点小生意收入低，在城市根本买不起房，只能望房兴叹“。而成都市在全国开发先河，对进城务工农村劳动者提供住房保障，这无疑圆了进城务工劳动者多年不敢想的愿望——在城市有一套属于自己的房子，同时还有利于更快地推进城乡统筹、科学发展。 二、08年成都楼市整体分析 1、在宏观调控后的08年，成都商品房成交量较去年同期大幅下降 成都市第一季度成交量比去年同比下降，且幅度非常大。目前已经进入到08年第二个季度了，市场未来将面临什么样严峻形式，可能都需要做一个详细的探讨。 ★我方观点： 房地产业是长期向好的，调控只是为了市场更好的发展。08年来讲，机会大于挑战。在面对复杂
成都工业地产发展分析
成都工业地产发展分析 成都是内陆开放城市和率先建立社会主义市场经济体制的综合配套改革试点城市。1993年，被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。《中国城市发展报告（2003~2004）》成都综合实力大陆排第九位。2007年，被国务院正式批准为全国统筹城乡综合配套改革试验区。2007年地区生产总值为3323.0亿人民币（比上一年增长15.8%，中国城市第12名，工业产值占到GDP的45.2%），工业已逐渐成为成都经济增长的支撑。 一、成都工业发展现状目前共有130余家世界500强企业和数十家中国100强企业在这里投资兴业，有上百家全球研发中心在这里为世界的改变和科技的进步做着贡献，成都已渐渐成为国内最热门的投资城市之一。十月在南京召开的“第四届中国总部经济高层论坛”上,主办方发布了《全国35个主要城市总部经济发展能力评价报告》。评出的总部经济发展能力前十名城市依次为:北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、天津、成都、青岛和武汉。 经过多年发展，成都形成了以电子信息、机械、医药、食品等为主导产业的综合性工业体系，工业已成为成都经济发展的重要支撑力量。但还存在工业发展区域分布不合理，工业开发区数量多、规模小、布点散等问题。成都共有19个区（市）县，2002年就有各类工业开发区116个，其中县乡级工业开发区达87个。此外，各区（市）县还有大大小小的一些工业点。这些工业园区的共同不足就是基础设施配套不成熟，承载能力差，投入产出率低，已不能适应现代工业发展的要求，因此，政府把推进工业集中发展作为成都实现新型工业化的现实路径。 成都工业集中发展区布局，从2004年启动建设调整至今，现有工业集中发展区20个。其中，国家级2个，省级10个，市级8个，基本上是一个区（市）县一个工业集中发展区。到2007年底，20个工业集中发展区的工业实际用地176平方公里。共投入基础设施建设资金 244.17亿元，承载能力不断增强，吸引了大量企业入驻。到2020年，新增工业用地规划总面积将达到240.78平方公里。