土地审批制度、程序及基本要求
土地审批制度、程序及基本要求
一、土地管理基本知识
1、土地制度及土地权利体系：
土地公有制:所有者、使用者、行使权力者、城乡二元体制
2、土地利用总体规划体系
（1）五级规划体系
全国土地利用总体规划
省级(自治区、直辖市）土地利用总体规划
地市级土地利用总体规划
县级土地利用总体规划
乡镇级土地利用总体规划
（2）规划的分级审批
国务院批准：全国的总规；省、自治区、直辖市的总规；省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划
省级批准：除上述范围外的
市级批准：乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准
3、土地利用计划管理
土地利用年度计划，是指国家对计划年度内新增建设用地量、土
地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。
年度计划的审批程序与权限与规划审批相同。
4、现行耕地保护制度体系
（1）土地用途管制制度
国家实行土地用途管制制度
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地问题，对耕地实行特殊保护
三个基本方面：
实现用途管制的基础是分类确定土地用途
实现用途管制的依据是土地利用总体规划
实现土地用途管制的关键是农用地转用和土地征收审批
（2）基本农田保护制度
《土地管理法》第三十四条规定“国家实行基本农田保护制度”
主要可概括为以下规定：
划定基本农田保护区：五类耕地、80%以上、落实到地块和农户 严禁占用基本农田
五类耕地：
a)经批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地
b)有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的
中、低产田
c)蔬菜生产基地
d)农业科研、教学试验田
e)国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地
（3）耕地占补平衡制度
《土地管理法》第三十一条规定，国家实行占用耕地补偿制度，落实占补平衡制度中主要采取以下措施：
明确责任，落实耕地占补平衡的法定义务
建立建设项目补充耕地与土地开发整理项目挂钩制度
建立补充耕地储备制度，逐步做到先补后占
测算等别折算系数，确保数量、
质量不降低 （4）土地开发整理复垦的有关政策
“在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，开发未利用土地
”，“国家鼓励土地整理”，“因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦”
二、审批制度
建设用地审批管理的内涵:
建设用地审批管理是指法律授权的机关依据法律授予的职权，对建设项目用地的申请、审查、批准以及与之相关的各个环节所实施的行政管理。其主要任务是：保护耕地与为经济建设服务；保护土地所有者和土地使用者的合法权益；严格审查建设项目用地；采取有力措施，确保实现耕地占补平衡；规范建设用地审批管理工作。 审批制度主要包括：
1、建设项目用地预审
2、农地转用审批
3、土地征收审批
4、土地供应审批
农用地转用审批 用途管制的核心
1、概念：农用地、依法、依规、划转建设用地
2、批准权限： 国务院
省、自治区、直辖市人民政府 设区的市、自治州人民政府审 1、农用地转用审批权限
国务院的审批权限
（1）国务院批准的建设项目和省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程及大型基础设施建设占用土地。(单独选址)
（2）在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在100万人以上的城市建设用
地规模范围内，为实施该土地利用总体规划，按照土地利用年度计划申请城市分批次建设占用土地。(城市批次)
省级人民政府的审批权
除国务院审批权限以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，需报省、自治区、直辖市人民政府审批。
设区的市、自治州人民政府审批权
如果乡镇土地利用总体规划已由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准，则该乡镇所在地的镇区及所属村庄、集镇的建设用地规模范围内的农用地转用，可以由设区的市、自治州人民政府批准。
2、土地征收审批权限
国务院
省、自治区、直辖市人民政府
国务院的审批权限
（1）基本农田
（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的
（3）其他土地超过70公顷的
省级人民政府的审批权限
征收除国务院审批权限以外土地的，由省级人民政府批准
（1）低于35公顷面积的耕地（不包括基本农田）
（2）低于70公顷面积的其他土地
注：其他土地是指耕地（含基本农田）以外的土地。
包括除耕地以外的农用地（包括园地、林地、牧草地等）、
建设用地和未利用土地等
3、土地供应审批权限
县级(含)以上人民政府
建设项目用地报批程序（单独选址的）
1.建设项目用地预审
2.用地单位提出用地申请
3.市（县）拟定一书四方案
4.逐级报至有审批权一级政府审批
5.批后实施（2－4为组件报批过程）
三、预审
建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查1、法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》第五十二条
《建设项目用地预审管理办法》(国土资源部令第42号)
《中华人民共和国土地管理法实施条例》
各省建设项目用地预审管理实施办法
2、预审原则：
符合土地利用总体规划保护耕地，特别是基本农田
合理集约利用土地
符合国家供地政策
3、分级预审
需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该级人民政府的国土资源管理部门预审 需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。
4、预审程序
A、申请：
需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出预审申请；
需核准的建设项目在项目申请报告核准前，由建设单位提出用地预审申请；
需备案的建设项目在办理备案手续后，由建设单位提出用地预审申请。
B、受理：
应当由国土资源部预审的建设项目，通常委托项目所在地的省级国土资源管理部门受理，但建设项目占用规划确定的城市建
设用地范围内土地的，委托市级国土资源管理部门受理。受理后，提出初审意见，转报国土资源部。
涉密军事项目和国务院批准的特殊建设项目用地，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。
应当由国土资源部负责预审的输电线塔基、钻探井位、通讯基站等小面积零星分散建设项目用地，由省级国土资源管理部门预审，并报国土资源部备案。
申请预审应当提交下列材料：(已批准项目建议书的审批类项目、需备案的建设项目)
建设项目用地预审申请表（国土资源部统一制定的）
建设项目用地单位申请预审的报告（内容包括拟建项目的基本情况、拟选址占地情况、拟用地面积确定的依据和适用建设用地指标情况、补充耕地初步方案、征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况等）
＊项目建议书批复文件或者项目备案批准文件
＊单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告
＊单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料
标注项目用地范围的乡级以上土地利用总体规划图及相关图件
市、县国土部门列入年度计划的承诺（陕西省）
建设单位不开工承诺（陕西省）
（直接审批可行性研究报告的审批类建设项目与需核准的建设项目，申请用地预审的不提交＊项材料。但项目单位应当在用地预审完成后，申请用地审批前，依据相关法律法规的规定，办理地质灾害危险性评估与矿产资源压覆情况证明等手续）受国土资源部委托初审的，在转报用地预审申请时，应当提供下列材料：
对申报材料作出的初步审查意见
标注项目用地范围的县级以上土地利用总体规划图及相关图件
属于《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案、规划修改对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要
5、预审内容
建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件
建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定
建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行
征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况
属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、规划修改对规划实施
影响评估报告等是否符合法律、法规的规定
6、其他规定
国土资源管理部门应当自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能
出具预审意见的，经负责预审的国土资源管理部门负责人批准，可以延长十日
预审意见是有关部门审批项目可行性研究报告、核准项目申请报告的必备文件
建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调
整的，应当重新申请预审
未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告；不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供
地手续。预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大
变化的，不再重复审查
四、组卷报批程序与要件
1、单独选址项目
（1）省级批准的单独选址项目——程序
向市、县政府提出用地申请
市、县国土资源管理部门拟定“一书四方案”，经同级人民政府审核同意后，报上级国土资源管理部门审查
有关国土资源管理部门收到上报的材料后，报经同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将材料及时送该级国土资源管理部门
有批准权的国土资源管理部门会审，报同级人民政府批准
单独选址项目用地组卷报批程序
（2）省级批准的单独选址项目——要件
文字材料
（1）市、县国土资源部门经市、县政府同意的建设用地请示文件
（2）国土资源管理部门的用地审查意见
（3）建设用地申请表
（4）建设用地项目建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案
（5）建设拟征（占）土地分类面积汇总表（用地涉及两个以上县市提供）
（6）建设拟征（占）土地权属情况汇总表（表中“土地证号”栏内可填写土地登记卡号）
（7）建设项目用地预审批复
（8）建设项目批准、核准或备案文件
（9）建设项目初步设计批准文件或其他设计批准文件
（10）市县人民政府关于建设项目征地补偿费用标准合法性、安置途径可行性及履行法定征地程序的说明
（11）被征地农民社保落实的证明
（12）是否压覆矿产资源的有关材料（涉及压覆矿产资源的，提供省级以上国土资源主管部门出具的审批文件及压覆登记书）（13）是否位于地质灾害易发区的有关材料
（14）其它有关说明
图件材料
（1）建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图
（2）拟占用土地的1：1万标准分幅土地利用现状图
（3）补充耕地位置图（在1：1万标准分幅土地利用现状图上标注）
（4）建设项目总平面布置图或线型工程平面图
其他材料
（1）委托国土资源部门补充耕地的，附具耕地开垦费缴纳证明；已完成补充耕地的，附具补充耕地验收文件
（3）涉及规划局部调整，附具土地利用总体规划局部调整方案
（4）建设用地规模超过有关指标规定的，附具国土资源部门
关于项目用地超标的说明
（5）以有偿使用方式供地的，要附具草签的国有土地出让合同及有关市县人民政府关于新增建设用地土地有偿使用费准备情况的说明
（6）涉及占用林地的，提供林业主管部门出具的林地审核同意书建设单位有关资质证明
（3）国务院批准的单独选址项目
《关于改进报国务院批准单独选址建设项目用地审查报批工作的通知》国土资发…2009?8号 2009年3月1日起实施改革要点：
?提前介入：报国务院批准用地的建设项目批准（核准）后的初步设计阶段，市、县国土资源管理部门要提前介入，主
动了解项目涉及用地有关情况，落实建设项目用地预审意见，
开展用地报批的准备工作
?优化程序：在建设用地报批前，市、县国土资源管理部门就征地位置、面积以及补偿标准、安置途径等拟订征收土地
方案，按照规定履行征地报批前告知、确认、听证程序，确认
方案有关内容。征收批准后，进行公告、登记等实施
?分段呈报：线性工程往往因为涉及多个市、县，原则上以省为单位一次报批，但先行完成用地组件报批工作的，也可
以地（市）为单位分段呈报国务院批准用地。
?简化材料：由现行的35件减少到10件，减少约70%
?深化论证：切实做好实地踏勘和专家论证工作审查责任：市、县做好基础性工作，省级进行实质性审查，部是进行合规性复核
调动省级国土资源管理部门工作的积极性，使中央部门从繁琐的审批事务中解脱出来，用于宏观政策制定和用地批后监管。
市、县国土资源管理部门：受理申请、组织报件，审查申请用地条件，核实权属、地类和面积，编报“一书四方案”，履行告知、确认和听证程序等；向上级国土资源管理部门报告上述内
容的审查情况；对申报材料内容的真实性负责。
省级国土资源管理部门：审查用地是否落实预审意见、符合土地利用总体规划、纳入土地利用计划，涉及规划调整是否符合有关规定；是否确权登记、地类和面积是否准确；是否符合国家供地政策、用地总面积符合土地使用标准和节约集约要求；是否落实征地补偿安置和被征地农民社会保障措施，是否落实耕地占补平衡和补划基本农田；审查是否按规定办理压覆矿产资源审批、地质灾害危险性评估备案和土地复垦方案评审；对存在未批先用等违法用地行为的，审查是否已进行依法查处，是否追究有关责任人的行政或法律责任等。省级国土资源管理部门就上述内容形成报部的审查报告，说明审查依据，提出审查意见，对审查内容和意见的真实性、合法合规性负责。
国土资源部：对省级国土资源管理部门的审查内容和意见进行复核性审查，对用地是否符合法律法规和有关规定提出结论性意见，必要时依据有关规定进行实地核实。对符合要求的项目用地，在一个月内完成用地审查。
报国务院批准单独选址建设项目用地报批材料目录
建设项目控制工期的单体工程先行用地报批材料目录
1.省级国土资源管理部门请示文件（含单体工程名称、位置、
用地规模和耕地面积，省级项目单体工程是否占用基本农田等情况）；
2.建设项目用地预审批复文件；
3.建设项目批准（核准）文件；
4.建设项目初步设计批准文件或国家有关部门确认工程建设
的文件；
5.市、县国土资源管理部门对申请先行用地的征地补偿标准
和安置途径有关情况说明（附建设单位拨付征地补偿费用的凭证、被征地村组和群众对征地补偿标准和安置途径的意见、动工前将征地补偿费发放到被征地村组和群众的承诺）；
6.申请先行用地的工程位置示意图（附电子版）。
2、城市批次用地---程序
（1）省级批准城市批次项目
市、县政府提出用地申请
市、县国土资源管理部门拟定“一书三方案”，经同级人民政府审核同意后，报省级国土资源管理部门审批
审级国土资源管理部门会审，报同级人民政府批准
未按规定缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，不予批准
（2）国务院批准城市批次项目
3、城市批次用地---要件（文字材料和图件材料）
文字材料
城市分批次建设用地的报批主体是市、县人民政府，具体由市、县国土资源管理部门组织报批材料。
报国务院批准的城市建设用地，省级人民政府向国务院呈报城市建设用地请示时，需提交以下材料。
1、省级人民政府关于**年度城市建设用地请示文件；
2、省级国土资源管理部门对**市**年度建设用地审查意见；
3、**省**年度国务院批准建设用地城市农用地转用和土地征
收方案申报汇总表；
4、**市**年度农用地转用和土地征收方案表；
5、标注申请用地位置的1比1万标准分幅土地利用现状图；
6、标注申请用地位置的土地利用总体规划确定的中心城市建
设用地范围控制图；
7、上一年度城市农用地转用和土地征收方案的实施情况说
明。
附件：**城市人民政府关于农用地转用和土地征收方案的编制说明；
当地出台的关于征地补偿安置及被征地农民就业和社会保障等有关规定或办法，耕地占补平衡的有关规定或办法。
报国务院批准的城市建设用地，城市人民政府向省级人民政府申报农用地转用和土地征收实施方案时，需提交以下材料：
1、××市建设用地请示文件；
2、××市农用地转用和土地征收实施方案表（参考表）；
3、标注申请用地和补充耕地位置的标准分幅土地利用现状
图；
4、建设拟征（占）地土地权属情况汇总表；
5、建设用地勘测定界技术报告和勘测定界图；
6、其他有关资料（由省、自治区、直辖市确定）。
报省级人民政府批准的城市分批次建设用地
1、市（县）国土部门经市（县）级人民政府同意的用地请示
文件
2、市级国土资源管理部门建设用地审查情况表
3、建设用地项目呈报材料“一书三方案”（建设用地呈报说
明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案）
4、建设拟征收土地权属证明和土地权属汇总表
5、县级以上人民政府对征地补偿标准合法性、安置途径可行
性及履行征地程序情况的说明
6、陕西省被征地农民社会保障方案审核表或试点地区政府
（管委会）缴纳社保费用的额承诺
7、征收土地预告知书、听证告知书、送达回执单及听证纪要
或放弃听证的证明
8、补充耕地情况说明（含占、补耕地数量和质量情况）、补
充耕地信息确认单
9、城规规划部门出具的申报地块规划用途的说明文件
10、渭河（汉中）流域治理、移民搬迁、重点示范镇建设用
地审核表（涉及该建设类别填写）
11、涉及占用林地的，需附省级（国家级）林业部门的使用
林地审核同意书
12、违法用地处罚决定书以及缴纳罚款的票据、对相关责任
人的处分决定（涉及违法用地的提供）
13、勘测定界报告书（包括勘测定界技术报告书、勘测定界
图、验收意见、勘测定界界址点成果表、勘界单位资质证明）
14、拟征收土地1：1万标准分幅土地利用现状图（标注变更
时间、经办人签字、盖市、县国土资源部门印章）
15、拟征收土地1：1万乡级土地利用总体规划图（标注批准
时间、经办人签字、盖市、县国土资源部门印章）
16、其他有关材料，根据具体情况而定
4、土地征收报批的新要求
征地程序方面提出了“告知、确认、听证”的要求，即“在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地者；对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地者知情、确认的有关材料作为征地
五、省级审查要点
1、审查依据
?《中华人民共和国土地管理法》
?《中华人民共和国土地管理法实施条例》
?各省（市、自治区）土地管理条例
?其它相关法规
应对报国务院批准的报批材料的真实性、合法性和准确负责2、省级审查意见（报告）内容
（1）工程情况
?项目批准机关（可研和初设）
?工程设计标准
?总额投资
?申请用地总面积
?功能分区
（2）农用地、未利用地转用方案
?是否符合规划、调整规划的说明
?占用基本农田的理由
?哪一年度的土地利用计划
?农转用面积（分别写明国有和集体所有的耕地、建设用地和未利用地的面积）
?占用林地的，是否有林地审核意见书
?省批农转用、国务院批征收的，注明农转用批准机关、时间和文号。
（3）补充耕地方案
?已经完成的，注明省级土地部门验收时间、文号、结论
?计划完成的，写明对应的土地开发整理项目名称、设计新增耕地面积、补充耕地地点和面积、责任单位、资金落实情况、计划完成时间
?省批农转用、国务院批征收的，注明农转用批准机关、时间和文号，占补平衡落实情况
（4）征收土地方案
?征地的范围：乡（镇）级权属单位名称、村级权属单位个数?权属状况
?土地补偿费用和安置补助费标准、征地总费用、征地补偿综合标准
?安置农业人口、劳动力数目
?劳动力安置方案、安置具体途径
?方案是否可行
（5）供地方案
?用地指标审核情况
?功能分区具体情况
?供地方式
（6）结论性意见
?是否符合规划、是否纳入计划、补充耕地是否落实、补偿是否合法、劳动力安置是否可行、供地方式是否合理
六、报国务院批准项目审查要点
1、国土资源部参与审查部门
?耕地保护司、规划司、利用司、地籍司、办公厅、执法局、法规司、环境司、储量司等
2、审查范围
?按照土地管理法第四十四条的规定（按项目批准）
?土地管理法第四十五条规定（征收权限）
?土地管理法实施条例第二十四条规定（项目性质）
3、审查原则
?切实保护耕地和基本农田，保障被征地农民合法权益，保证国家设用
?以科学发展观为指导，保护改善生态环境，实现可持续发展?占补平衡
?依法科学规范节约集约用地
?严格务实高效
4、审查依据
?土地管理法及其实施条例、基本农田保护条例、国务院28号文及其配套文件等土地管理法律、法规和有关规定?国务院投资体制改革决定等国家有关产业政策
?《全国土地分类》规程
?项目所在地土地利用总体规划和土地利用年度计划
?行业用地定额指标和技术规范
?建设项目用地预审报告书
5、办理流程
?窗口受理（初审、登录建设用地审批系统）→指定承办人→承办人接受并将有关数据导入系统→组织审查（在审批系统内向有关部门发会审单和分送材料）→各会审单位反馈意见→通知省厅落实有关司局提出的完善意见→汇总意见转发处长签发并转报分管司长→分管部长主持部建设用地会审会审议有关项目→形成建设用地会审会议纪要→打捆上报国务院批准→国务院
批转→办理批文→发送有关省级人民政府和相关部门
6、其他
?退件
?发函建议
七、批后实施
1、补充耕地：
建设项目补充耕地方案经批准下达后，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目，由市、县人民政府国土资源管理部门负责监督落实；在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内，为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，由省、自治区、直辖市人民政府国土资源管理部门负责监督落实。
2、实施征地：
（1）土地征收方案公告
（2）补偿登记
（3）制定征地补偿安置方案
（4）公告征地补偿安置方案
（5）支付各项征地补偿安置费用
（6）清理土地
3、供地
?划拨供地
?有偿供地
划拨供地：
（1）国家机关用地和军事用地
（2）城市基础设施用地和公益事业用地
（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地
（4）法律、行政法规规定的其他用地
有偿供地：划拨供地之外的用地
有偿方式：
?国有土地使用权出让
?国有土地租赁
?国有土地使用权作价出资或入股4、依法办理土地登记
项目征用土地报批程序 流程
项目征用土地报批程序在报批过程中办理项目立项、规划、计划报批报建手续，土地交易手续；办理土地报批手续及市政报批手续，办理项目开工审批；负责办理一级开发征地、规划等手续；办理二级土地、规划前期等手续；建立、维系与国土、规划、建设、计划与发展等政府主管部门的关系，熟练运用当地政策申报各项征地手续是报批的关键。 一、项目征用土地报批程序基本路线图： 勘测定界→调整用地规划→用地预审→立项→制作报件上报→用地招拍挂工作→办理用地手续、供地 共七个程序。 二、具体操作步骤如下： (一)勘测定界(到市国土资源信息中心办理) 用地单位请市国土资源信息中心进行勘测定界，确定用地范围及面积。 (二)调整规划(到县国土局办理) 对于已确定用地范围的用地项目由国土局进行用地规划审核，对不符合用地规划的用地项目按要求进行用地规划的调整。 (三)用地预审(到市国土局土地利用科办理) 用地单位须提供下列材料：
1、用地预审申请表; 2、预审的申请报告(内容包括拟建设项目用地基本情况、拟选址情况、拟用地规模和拟用地类型、补充耕地基本方案); 3、勘测定界技术报告书。 4、用地规划调整报告。 5、项目可行性研究报告。 6、标注用地范围的土地利用总体规划图; 7、企业营业执照或法人单位代码证; 8、法人委托书。 (四)立项(到省、市发改委或县计划局办理) 用地项目属于省级立项项目到省发改委立项、市级立项项目到市发改委立项、县级立项项目到县计划局立项。用地单位须提供下列资料： 1、土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。 2、建设项目选址意见书。 3、建设项目总平面布置图。 4、用地单位出具环评报告、矿产压覆报告、水保方案、地质灾害评估报告及城建、旅游、交通等相关部门对项目用地的审核文件。 (五)、制作用地报件上报省政府审批(到县国土局、市国土局办理) 土地统征中心对已完成勘测定界、调整规划以及立项工作的用地项目进行审核，由所在乡镇、政府牵头召开被征地集体村民听证会，做好征地工作;国土部门落实补充耕地方案，并根据实际情况安排用地报批批次，协助用地单位制作用地报件报市国土资源局审核;用地单位足额缴纳相关费用后，由市局将报件报省国土资源厅审批。 (六)、获得批准项目用地的招拍挂工作(到县国土局统征中心办理) 获得省国土资源厅批准的项目用地，项目用地单位须向省厅足额缴纳新增建设用地有偿使用费，然后由县国土局统征中心按程序对获批用地进行招拍挂工作。
报告审核制度
报告审核制度标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]
报告审核制度 土地估价报告审核实际上是对土地估价师已完成的土地估价报告进行检查并提出评判意见的行为或过程。土地估价报告审核可以分为外部审核和内部审核两类。外部审核是指由土地行政主管部门、行业协会或客户组织人员对已向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的质量评判性审核。内部审核是指土地估价机构组织内部人员对本机构已完成但尚未向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的审查、核对，并提出具体的修改意见，以不断完善报告内容，提高报告质量。内部审核已成为不断提高土地估价师执业水平和提高土地估价报告质量的最佳途径之一。本文主要探讨如何开展土地估价报告内部审核工作，根据笔者的工作经验，试从审核准则、分级审核制度两个方面做初步探讨。 一、审核准则 1、合法性准则。合法性准则，实际上是从法律法规和现行政策的角度，评判一项估价活动和一份土地估价报告是否合法的重要依据。合法性准则在审核报告时主要应用于以下几个方面：产权审核，估价对象的产权应以土地权属证书或有关部门出具的证明为合法依据；土地利用条件审核，应以城市规划、土地途管制等为合法依据；权益处分审核，应以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据；估价结果审核，应以符合当地土地市场行情或符合当地政府有关土地价格政策规定为合法依据。此外，为保证委托方身份的合法性，也要审核委托方是否具有符合有关规定的合法身份；同时，对报告中是否正确表述估价目的、估价时点、估价作
业时间和土地价报告应用的有效期等内容，也要进行审核。在实务工作中，一旦发现产权资料不全，或者产权证记载内容与实际情况不符，应要求土地估价师进一步做好调查核实工作。如宗地抵押贷款评估，必须掌握其权利人和委托人的关系，以及当地政府土地主管部门书面出具的土地他项权利状况信息等情况。 2、合理性准则。合理性准则主要是指，在独立、客观、公正地进行估价活动的基础上，得出合理的估价结果。土地估价工作属于社会中介服务，不同于一般的商业服务，绝对不能以“顾客满意度”作为衡量服务质量的唯一标准。一份土地估价报告，通常应同时满足以下三个方面的要求：一是满足委托方和相关当事人用于估价目的的要求；二是满足估价机构保持和增加业务量，以及估价机构质量管理和风险防范的要求；三是符合土地市场规律，与土地市场信息的对称。在一般情况下，估价结果的价值定义均指土地公开市场价值。因此，根据合理性准则审核估价报告，主要是依赖审核人员对类似宗地在估价时点的公开市场价值的正确把握，以及对技术报告中有关土地价格影响因素分析、估价方法选用、估价测算过程和估价结果确定等项内容的认真审查。同时，还需要考虑估价过程中是否存在不恰当的人为干扰因素。 3、合规性准则。合规性准则主要是指，估价报告从形式到内容都应该符合《城镇土地估价规程》和国家现行有关标准、规范的规定，符合行业的其他要求。合规性准则，实际上是从行业自律的角度，评判估价报告专业服务水准高低的重要依据。根据合规性准则审核估价报告，其重点主要是：报告格式应符合《城镇土地估
城市郊区土地改革条例
城市郊区土地改革条例 （一九五○年十一月十日政务院第五十八次政务会议通过，一九五○年十一月二十一日公布） 第一条为适应城市建设与工商业发展的需要及城市郊区农业生产的特殊情况，根据中华人民共和国土地改革法第三十五条，特制定本条例。 第二条凡适用本条例以进行郊区土地改革的大城市及决定建设的大工业区，由各大行政区人民政府（军政委员会）决定后公布之。华北五省所属者由省人民政府决定后公布之。 凡适用本条例以进行土地改革的城市郊区范围，由市人民政府根据情况划定，呈报大行政区人民政府（军政委员会）批准后决定之。华北五省所属者由省人民政府批准后决定之。 第三条地主在城市郊区的土地、耕畜、农具、多余的粮食及其在农村中多余的房屋，照土地改革法第二条规定予以没收。地主的其他财产不予没收。 第四条祠堂、庙宇、寺院、教堂、学校和团体在城市郊区的农业土地和荒地，照土地改革法第三条规定予以征收。 第五条工商业家在城市郊区的农业土地和荒地及原由农民居住的房屋，照土地改革法第四条规定予以征收。但其在郊区的其他财产和合法经营，如私人住宅、厂齐、仓库以及在农村中有利于生产的投资等，应加保护，不得侵犯。 第六条革命军人、烈士家属、工人、职员、自由职业者、小贩以及因从事其他职业或因缺乏劳动力而在城市郊区出租的小量农业土地，照土地改革法第五条规定处理。 第七条富农在城市郊区的农业土地，照土地改革法第六条规定处理。 第八条中农（包括富裕中农在内）、贫农、雇农在城市郊区的土地及其他财产，均予保护不动。 第九条城市郊区所有没收和征收得来的农业上地，一律归国家所有，由市人民政府管理，连同国家在郊区所有的其他可分的农业土地，交由乡农民协会按照土地改革法第十一条及十二条规定的原则，统一地、公平合理地分配给无地少地的农民耕种使用。所有没收得来的农具、耕畜、粮食等生产资料，由乡农民协会接收，统一地、公平合理地分配给缺乏这些生产资料的贫苦农民所有，以解决农民生产资金的困难。所有没收得来的房屋，除大建筑及风景区的别墅等不适合于农民居住的房屋应留作公用外，其余均应分配给农民所有，以解决贫苦农民住房缺乏的困难。
征用土地及其审批程序审批稿
征用土地及其审批程序 YKK standardization office【 YKK5AB- YKK08- YKK2C- YKK18】
1、征用土地的概念，征用土地是指国家为了公共利益的需要将属农民集体的土地由有权批准机关批准转征为国有土地，属于强制性征地行为。 2、新的征地审批制度主要体现在以下四个方面。（1）上收了征地审批权新法规定：征地审批只有国务院和省一级人民政府，地、市、县无权批准征用，省级人民政府的征地审批权也从耕地1000亩限制到525亩，其他土地由2000亩限制到1050亩。 （2）提高了征地的补偿标准 土地补偿费从原来的4—6倍提高到6—10倍；安置补助费从原来的2—4倍提高到4—6倍，二项之和从20倍提高到30倍。（3）确立了较为完整的征地审批程序。征用土地报批流程示意图。 征地批准—公告征用土地方案—征地补偿登记—拟定征地补偿安置方案—公告征地补偿安置方案—实施。 （4）增强了征地行为的透明度。 征地批准后的征地补偿登记、二次公告、征地补偿安置方案征求意见，征地费用收支状况公告等，都体现了征地行为的公开化和社会监督作用。 3、报省政府批准征用土地审批程序
（1）预报预审 ①单独选址的建设单位向项目批准机关的同级人民政府国土资源行政主管部门提出预审申请； ②指定乡镇政府为实施规划由市、县人民政府国土资源行政主管部门向省国土资源厅提出预审申请； ③其他村镇为实施规划，向市、州人民政府国土资源行政主管部门提出预审； ④受理机关对建设项目的有关事项进行审查，出具预审报告。 （2）申请用地 ①单独选址的建设单位应当同时向省国土资源厅和项目所在市、县国土资源局提出用地申请； ②为实施规划分批次使用土地的，由所在地市、县国土资源局向省国土资源厅提出用地申请；③申请内容为：项目名称、项目批准机关、批准文件、拟用地地点、面积及地类、生产及投资规模、用地安排等。 （3）组织现场踏勘①国土资源行政主管部门在接到申请后，组织现场踏勘；②交通、涌源等国家重点工程以及占地公顷以上的，由省国土资源厅组织人员踏勘。 （4）委托统征，下达测量通知书 根据现场踏勘意见，由国土资源行政主管部门统征牵头单位；
土地审批制度程序及基本要求精编版
土地审批制度程序及基 本要求精编版 MQS system office room 【MQS16H-TTMS2A-MQSS8Q8-MQSH16898】
土地审批制度、程序及基本要求 一、土地管理基本知识 1、土地制度及土地权利体系： 土地公有制:所有者、使用者、行使权力者、城乡二元体制 土地权利体系： 2、土地利用总体规划体系 （1）五级规划体系 全国土地利用总体规划 省级(自治区、直辖市）土地利用总体规划 地市级土地利用总体规划 县级土地利用总体规划 乡镇级土地利用总体规划 （2）规划的分级审批 治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划 省级批准：除上述范围外的 市级批准：乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准 3、土地利用计划管理 土地利用年度计划，是指国家对计划年度内新增建设用地量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。 年度计划的审批程序与权限与规划审批相同。 4、现行耕地保护制度体系 （1）土地用途管制制度 国家实行土地用途管制制度 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地问题，对耕地实行特殊保护 三个基本方面： 所有权 使用权 他项权利 国家所有 集体所有 国有土地使用权 农地承包经营权 集体建设用地使用权 土 地 权 利 体 系
实现用途管制的基础是分类确定土地用途 实现用途管制的依据是土地利用总体规划 实现土地用途管制的关键是农用地转用和土地征收审批 （2）基本农田保护制度 《土地管理法》第三十四条规定“国家实行基本农田保护制度” 主要可概括为以下规定： 划定基本农田保护区：五类耕地、80%以上、落实到地块和农户 严禁占用基本农田 五类耕地： a) 经批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地 b) 有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的 中、低产田 c) 蔬菜生产基地 d) 农业科研、教学试验田 e) 国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地 （3）耕地占补平衡制度 《土地管理法》第三十一条规定，国家实行占用耕地补偿制度，落实占补平衡制度中主要采取以下措施： 明确责任，落实耕地占补平衡的法定义务 建立建设项目补充耕地与土地开发整理项目挂钩制度 建立补充耕地储备制度，逐步做到先补后占 抓好补充耕地资金的落实 测算等别折算系数，确保数量、 质量不降低 （4）土地开发整理复垦的有关政策 “在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，开发未利用土地”，“国家鼓励土地整理”，“因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦” 二、审批制度 建设用地审批管理的内涵: 单独选址的，用地单位负责补充 城市批次的，市、县、乡政府负责补充 村庄集镇分批次建设的,集体经济组织负责 接收耕地开垦费的单位负责
香港土地审批制度概况.doc
香港土地审批制度概况- 香港是一个高度城市化的地区，也是世界上人口最为稠密的地区之一。香港全境的土地面积为1107平方米，约有80%的地区属于丘陵山地，主要建成区位于维多利亚港狭长的南北面。由于可供发展的土地严重缺乏，同时又是英殖民地的延续，具有明显的中央集权特征，香港形成了细致﹑严密的特点。本文从法定方式的﹑非法定方式的土地审批﹑农地和特别保护区等三方面对香港土地审批制度做一简单介绍。 一﹑法定方式的土地审批 法定方式的土地审批以《城市规划条例》﹑法定图则等文件为依据，对审批事项﹑审批权限﹑审批程序都作了具体的规定，法定方式的土地审批严密而细致。 (一)审批事项 香港城市规划委员会(简称城规会)根据《城市规划条例》制订分区计划大纲图和发展审批地区图(法定因则)。分区计划大纲图明确规划分区内的拟议土地用途(包括住宅、商业、工业、游憩用地、政府/团体/社区用途、绿化地带、保护区、综合发展区、
乡村式发展、露天存货或其它指定用途)和主要道路系统。发展审批地区图显示概括的土地用途地带，目的是在拟备更详细的分区计划大纲图之前，为新界乡郊地区提供中期规划管制和发展指引。法定图则均附有注释，列出分区内通常准许的用途，以及其它须取得规划委员会许可的用途。根据《城市规划条例》，下百三种情况需审批; 1.修订规划图则 根据《城市规划条例》第12A条提出。撤销任何核准图的全部或部分;或将任何核准图发还规划委员会，以新的图则取代或对其作出修订。 2.修订通常准许的用途 根据《城市规划条例》第16A条提出。延长临时用途(或发展)的规划许可，或者延长履行规划许可附带条件的期限。 3.申请须取得规划委员会许可的用途
深圳市各类土地审批程序和其他规定和土地审批
深圳市各类土地审批程序和其他规定和土地审批 2-１一般规定?2－1－1、国有土地使用权出让的方式及适用范围 (一）国有土地使用权出让的方式 １.协议出让; 2.招标出让； 3.拍卖出让;?⒋挂牌出让。?(二)协议出让土地使用权的适用范围 协议方式出让土地使用权仅限于以下范围：?⒈工业用地(特区内限高新技术项目用地)。 ⒉市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地。?⒊市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地。?⒋军事用地。?经市政府批准，下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权，但必须按公告的市场价格出让,并将出让情况予以公示: ⒈属特区急需或特别鼓励发展的项目用地。 ⒉市政府以土地入股合作的项目用地。 （三）除法律法规规定的情形外,下列经营性项目用地应采用招标、拍卖方式出让： 1.居住用地?(1)独栋住宅、别墅用地;?（2)多层住宅用地； (3)中高层住宅用地; (4)商业、住宅混合用地;?（5）办公、公寓混合用地。 ２. 商业用地 (１）饮食业用地;?(２)商业、办公混合用地; (3)百货批发零售业用地； (4)生活用品批发零售业用地；?(５)生产资料批发零售业用地；?(６)企业经营的市场用地;?(7）度假及娱乐用地; (8)办公用地。?3. 加油、加气站用地?4.土地管理部门认为适宜采用招标、拍卖方式出让的其他项目用地。?上述项目用地，按规定委托市土地房产交易中心分期分批采用招标或拍卖方式出让。 ?2-1-2、土地使用权出让合同书 (一)内容 １.双方当事人的姓名或名称、地址；?2.用地的方案号、宗地号、土地面积;?3．土地使用年期及起止时间; 4.土地用途及性质;? 5.地价款的数额、币种、交付方式及时间； 6.规划、市政设计要点；? 7.项目竣工提交验收时间；? 8.市政配套建设义务;? 9.使用相邻土地和道路的限制; 1０.建设附属、附加设施的项目及义务； 11.违约责任; １2.当事人认为必要的其他条款。 (二）土地年期?1．居住用地七十年；?2.工业用地五十年; 3.教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
土地审批规章制度、程序及基本要求
土地审批制度、程序及基本要求 一、土地管理基本知识 1、土地制度及土地权利体系： ?土地公有制:所有者、使用者、行使权力者、城乡二元体制? 2、土地利用总体规划体系 （1）五级规划体系 ?全国土地利用总体规划 ?省级(自治区、直辖市）土地利用总体规划 ?地市级土地利用总体规划 ?县级土地利用总体规划 ?乡镇级土地利用总体规划 （2）规划的分级审批 ?国务院批准：全国的总规；省、自治区、直辖市的总规；省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划 ?省级批准：除上述范围外的 ?市级批准：乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准 3、土地利用计划管理 土地利用年度计划，是指国家对计划年度内新增建设用地量、土
地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。 年度计划的审批程序与权限与规划审批相同。 4、现行耕地保护制度体系 （1）土地用途管制制度 ?国家实行土地用途管制制度 ?国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地问题，对耕地实行特殊保护 三个基本方面： ?实现用途管制的基础是分类确定土地用途 ?实现用途管制的依据是土地利用总体规划 ?实现土地用途管制的关键是农用地转用和土地征收审批（2）基本农田保护制度 《土地管理法》第三十四条规定“国家实行基本农田保护制度” 主要可概括为以下规定： ?划定基本农田保护区：五类耕地、80%以上、落实到地块和农户 ?严禁占用基本农田 五类耕地： a)经批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地 b)有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的 中、低产田 c)蔬菜生产基地 d)农业科研、教学试验田 e)国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地 （3）耕地占补平衡制度 《土地管理法》第三十一条规定，国家实行占用耕地补偿制度，落实占补平衡制度中主要采取以下措施： ?明确责任，落实耕地占补平衡的法定义务
改革开放以来中国土地制度演变及未来趋势
改革开放以来中国土地制度演变及未来趋势 中国实行土地制度改革主要经历两轮高潮。一个出现在上世纪五十年代初期，是以农村土地权属改革和城市土地收归国有的改革为主要内容，其手段是进行土地的没收、征收和分配。另一个出现在上世纪七十年代末期，以农村土地联产责任制和城市征收合资企业土地使用费为主要内容，其手段是土地使用权的下放和有偿使用。 一、改革开放以前的土地制度演变 新中国成立以后的第一部宪法规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”形成了旧的国有土地使用制度的主要特征，一是行政划拨，二是土地无偿使用，三是无限期使用，四是不准转让。其实质就是土地资源的计划配置制度，属于计划经济体制。 这种土地使用制度在当时的历史条件下曾经发挥过积极的作用，但随着农村人民公社的建立和城市经济和人口规模的扩大，这种土地制度的弊病日益显现。主要问题是不利于土地资源的合理配置和高效使用，大量的土地资源出现浪费和资产价值的流失；另一方面大量的单位又无法获得土地资源，对城市的经济社会发展、功能分布和合理布局形成体制障碍；企业成本失准，难以准确衡量经济效益；城市的房地产业无法进入良性循环，连简单再生产也无法维持。 二、改革开放以后的土地制度演变 过时的土地制度严重制约了中国大陆的经济发展，导致文革结束不久中国实行了对内改革对外开放的发展战略。而土地制度改革又成为大陆改革开放的先声和贯穿整个过程的主要内容。从那时开始对土地使用制度的
改革，主要是在不改变国家对土地的所用权的前提下，变无偿使用为有偿使用，变无限期使用为有限期使用，变无流动使用为流动使用，沿着土地市场化的道路摸索前进。 1.开始向中外合资经营企业收取土地使用费 1979年颁布的《中外合资经营企业法》首开国有土地有偿使用之先河，以法律的形式首次打破大陆延续了将近30年的国有土地无偿使用制度。该法规定：“中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权，如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向中国政府缴纳使用费。” 在那以后，为了解决城市基础设施建设资金长期短缺问题，1982年深圳按城市内不同等级的土地向土地使用者收取不同标准的使用费。1984年广州和抚顺部分土地（经济技术开发区、新建项目、涉外项目）进行了按土地等级开征土地使用费的试点工作。1986年上海对三资企业使用的土地收取土地使用费。这些尝试虽然对旧的土地使用制度触动不大，但却是城市土地使用制度改革的重要步骤。 2.对城市经营性土地实行使用权有偿转让 1987年深圳在大陆率先试行土地使用有偿出让，出让了一块五千多平方米的土地使用权，限期50年，揭开了国有土地使用制度改革的序幕。当年12月深圳市又用公开拍卖的形式转让国有土地使用权。1987年上海市政府颁布了《上海市土地使用权有偿转让办法》，用地方法规的形式确保土地有偿转让的规范化实施。 上述举措使国有土地使用制度改革从理论探索阶段走向实践探索阶
土地管理制度
我国农村土地制度改革分析摘要：土地是民生之本，是农业活动最基本的生产资料，建立完善的农村土地制度对促进社会和谐具有重大的现实意义。当前，农村土地问题是“三农”问题之症结所在。为此，对农村土地制度的规范和完善，既是中国农村乃至整个国民经济实现可持续发展的保证，也是当前农村经济和社会稳定发展亟待解决的重大课题。本文根据当前我国农村经济和社会的现实情况，对农村土地制度存在的现有问题做出详细的分析，并提出了农村土地制度改革和创新的基本思路。 关键词：农村土地制度改革与创新土地改革模式土地制度缺陷 一、土地制度国内外相关理论综述 土地制度的概述： 西方新制度经济学是我们进行土地制度创新研究的主要理论依据，而至于什么是土地制度，学者们存在不同的看法，尤其是国内外理论界存在着明显的分歧。简单来说，存在以下五种代表观点： 1、土地制度是一定社会经济制度下一个国家与社会因人们利用土地而产生的人地关系以及其中人与人关系的一种法定的结合形式，即由国家社会定制的人们共同遵守的土地利用法制规范与政策。 2、土地制度是一定经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系，它反映着因利用土地而发生的人与人、人与地之间的社会经济关系。 3、土地制度是由土地所有制、土地使用制度、土地流转制度和土地管理制度及其他要素构成的社会经济制度。 4、土地制度有广义与侠义之分，广义的土地制度包括有关土地问题的一切制度，侠
义的土地制度主要指土地所有、使用与政府管理三大制度。 5、土地制度包括两个基本制度，一是土地的所有制度，而是地权制度即土地产权制度。 上述的五种专家学者的观点反映出其不同的视角和思维，前四种属于广义的土地制度，后一种是侠义的土地制度。从发展的观点来讲，土地制度作为社会经济关系的总和，其形成与发展的根本动力在于社会生产力的进步与人地关系的演进，因此从本质上讲，农村土地制度是一个动态的概念，其内涵也不是一成不变的。 综合以上的学者观点，结合我国的具体国情，将我国农村土地制度概括为以下几点：一是农村土地产权制度；二是农村土地经营制度；三是农村流转与配置制度；四是农村土地收益制度等。 二、我国农村土地管理制度存在的主要问题和缺陷 我国农村现行的土地制度, 是20世纪80年代初形成的。从城乡统筹发展的要求看, 农村土地产权制度存在的问题主要是产权不明晰、承包期不稳定、宅基地产权不清等。同时 由于土地要素配置时间长、效率低、交易成本过高, 造成土地闲置、浪费和稀缺并存。现行农村土地制度的缺陷主要体现在以下几个方面。 （一）集体土地产权主体不清晰 中国农村土地归农民集体所有，这在《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《农业法》等重要法律中都有明确的规定。但是，“集体”是哪一级，在法律规定中则较为含糊。例如，在《宪法》中被笼统界定为集体所有，在《民法通则》中被界定为乡(镇)、村两级，而在《农业法)和《土地管理法》中则指乡(镇)、村或村内农业集体经济组织。为此，在集体所有制下，“谁”真正拥有土地，实际上是不明晰的。所有权的虚设造成产权模糊，“责、权、利”不清，法律赋予农民的权益，由于实现形式的模糊不清而得不到落实和保证，但农民却要承
农村土地征用的程序看过来!
农村土地征用的程序看过来！ 第一步农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。 第二步确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。 第三步用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。 第四步用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用; 第五步用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。 第六步国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。 第七步由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。 第八步国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地。 第九步被征用单位交出土地后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者签订国有土地有偿使用合同(出让供地)或向土地使用者核发划拨决定书(划拨供地)。用地单位按约定缴纳出让费用。 第十步签订出让合同并按约定缴纳费用后，用地单位才真正获得该土地的使用权，用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。 第十一步如用地单位欲转让该土地使用权，必须符合国家关于已出让土地转让的规定和《国有土地使用权出让合同》的约定。转让国有土地使用权时，不得改变规定的
城市土地制度
城市土地使用制度 我国城市土地使用制度改革的性质，属于社会主义土地制度的自我完善与发展。城市土地使用制度改革的目的，绝不是要改变城市土地的国有性质，而是要结合社会主义市场经济发展的需要，消除传统城市土地使用制度的种种弊端，建立起一套既有利于巩固和维护城市土地国有制、又有利于社会经济发展的新型的城市土地使用制度。 1．改革以前的城市土地使用制度新中国刚成立的一段时间内，国家对城市土地曾实行有偿使用，无论是全民所有制用地单位，还是集体所有制用地单位，都必须向国家缴纳租金。但是，由于1954年以后，我国建立了高度集中统一的计划管理模式，国有企业在财政体制上实行了统收统支，所以，土地有偿使用制也相应地被取消。 1954年2月24日，财政习字第15号文件明确规定，“国营企业经市人民政府批准占用的土地，不论是拨给公产或出资购买，均应作为该企业的资产，不必再向政府缴纳租金或使用费；机关、部队、学校经政府批准占用的土地，亦不缴纳租金或使用费”。对此，当时的政务院在其批复中是这样解释的：“国营企业、国家机关、团体、学校、军队使用的国有土地不再征收租金。因为，收取使用费或租金，并非真正增加国家收入，而是不必要地提高企业的生产成本和扩大国家预算，并将增加不少事务手续。”从此，全民所有制单位用地一律采取无偿划拨的方式。尽管集体用地单位和个人用地仍收取使用费，但因数额较低，基本上也是无偿的。直至改革开放以前，我国城市土地的使用基本上沿用这种单一的无偿划拨方式。城市土地的无偿行政划拨是指由用地单位提出用地申请，经县级以上人民政府依法批准，在用地单位缴纳土地补偿费、劳动力安置费等费用之后，将该幅土地无偿交付其使用的行为。这一制度的特征是： （1）划拨手段的行政性。土地的划拨首先必须经县级以上人民政府批准，再由同级土地管理部门负责实施。 （2）使用的无限期性。以划拨方式取得的土地，除法律、法规另有规定外，没有使用期限。 （3）土地使用的无偿性。使用划拨土地的单位既不用缴纳租金，也不承担税赋。 （4）土地使用权的无流动性。土地经划拨使用后，土地的所有权与使用权发生分离，但土地使用权禁止买卖和流转，也就是说，禁止土地使用权的交易行为。 从程序上看，城市土地划拨程序主要包括这样几个环节： （1）申请。用地单位持经批准的设计任务书或初步设计、年度基建计划等有关文件，向拟划拨土地所在的县级以上人民政府土地管理部门提出建设用地申请。 （2）审核。由县级以上人民政府土地管理部门在收到用地申请之后，对建设用地进行审核，划定用地范围，组织商定用地补偿、劳动力安置或者拆迁安置方案。 （3）批准。由县级以上人民政府土地管理部门按规定权限报县级以上人民政府批准。经批准后，由县级以上人民政府发给用地批准书。 （4）划拨。由用地所在的县级以上人民政府土地管理部门根据批准用地文件所确定的用地面积和范围，到实地划拨用地。
中国土地制度的演变
中国土地制度的演变 1、先秦： 西周实行井田制，是奴隶社会的经济基础，是一种土地国有制（实际上是周天子土地私有），它规定：一切土地周王所有；受田诸侯世代享用，不得转让买卖；要向周王交纳贡赋；奴隶在井田上集体耕种。 春秋时期，齐国的“相地而衰征”指根据土地多少和田质好坏征收赋税，鲁国的“初税亩”实行按亩收税，它们不再区分公田、私田，都促使土地由国有制向私有制转化。 战国时秦国的商鞅变法，重农抑商，奖励耕织；废除井田制，以法律形式确立土地私有。 2、秦汉：秦朝开始实行土地私有制，按亩纳税；当时土地兼并严重，农民承担的徭役繁重、赋税沉重。西汉实行编户制度，正式编入政府户籍的百姓（编户齐民）依据资产多少承担赋税、徭役、兵役； 3、隋唐：实行均田制（仅按人口分配国家掌握的土地），它是府兵制和租庸调制的经济基础。隋和唐朝前期实行租庸调制。隋朝农民年满五十，可纳绢代役。唐朝时，“租”指成年男子向官府交谷物，“庸”指纳绢或布代役，“调”指每年缴纳定量的绢或布。 唐朝后期由于土地兼并盛行，均田制无法推行，租庸调制无法维持，国家财政收大为减少，唐德宗时实行两税法，即两种征税标准（资产、田亩）和两个交税时间（夏、秋两季）。其意义在于：税制得到统一，保证国家财政；改变人丁为主，放松人身控制；扩大税源，增加收入，减轻负担；是封建赋税制度的重大改革。缺陷是：土地兼并日益严重；赋税转嫁农民身上；加派许多苛捐杂税。 4、宋元：北宋初在各路设转运使，规定地方赋税大部分转运中央，消除了地方割据的物质基础；中央设三司使管理财政收入。北宋“不抑兼并”，土地兼并严重；王安石变法的理财措施包括：青苗法、募役法（纳钱代役）、方田均税法、农田水利法和市易法。 5、明清：明初，地方设布政司，统管地方民政和财政。明神宗时推行“一条鞭法”：多税合一，折成银两，役银分摊，人田分担。意义：减
项目征用土地报批程序、流程
项目征用土地报批程序、流程 项目征用土地报批程序 在报批过程中办理项目立项、规划、计划报批报建手续～土地交易手续,办理土地报批手续及市政报批手续～办理项目开工审批,负责办理一级开发征地、规划等手续,办理二级土地、规划前期等手续,建立、维系与国土、规划、建设、计划与发展等政府主管部门的关系～熟练运用当地政策申报各项征地手续是报批的关键。 一、项目征用土地报批程序基本路线图: 勘测定界?调整用地规划?用地预审?立项?制作报件上报?用地招拍挂工作?办理用地手续、供地 共七个程序。 二、具体操作步骤如下: (一) 勘测定界(到市国土资源信息中心办理) 用地单位请市国土资源信息中心进行勘测定界～确定用地范围及面积。 (二)调整规划(到县国土局办理) 对于已确定用地范围的用地项目由国土局进行用地规划审核～对不符合用地规划的用地项目按要求进行用地规划的调整。 (三)用地预审(到市国土局土地利用科办理) 用地单位须提供下列材料: 1、用地预审申请表; 2、预审的申请报告(内容包括拟建设项目用地基本情况、拟选址情况、拟用地规模和拟用地类型、补充耕地基本方案); 3、勘测定界技术报告书。 4、用地规划调整报告。 5、项目可行性研究报告。 6、标注用地范围的土地利用总体规划图; 7、企业营业执照或法人单位代码证; 8、法人委托书。 (四)立项(到省、市发改委或县计划局办理)
用地项目属于省级立项项目到省发改委立项、市级立项项目到市发改委立项、县级立项项目到县计划局立项。用地单位须提供下列资料: 1、土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。 2、建设项目选址意见书。 3、建设项目总平面布置图。 4、用地单位出具环评报告、矿产压覆报告、水保方案、地质灾害评估报告及城建、旅游、交通等相关部门对项目用地的审核文件。 (五)、制作用地报件上报省政府审批(到县国土局、市国土局办 理) 土地统征中心对已完成勘测定界、调整规划以及立项工作的用地项目进行审核～由所在乡镇、政府牵头召开被征地集体村民听证会～做好征地工作;国土部门落实补充耕地方案～并根据实际情况安排用地报批批次～协助用地单位制作用地报件报市国土资源局审核;用地单位足额缴纳相关费用后～由市局将报件报省国土资源厅审批。 (六)、获得批准项目用地的招拍挂工作(到县国土局统征中心办理) 获得省国土资源厅批准的项目用地～项目用地单位须向省厅足额缴纳新增建设用地有偿使用费～然后由县国土局统征中心按程序对获批用地进行招拍挂工作。 (七)、办理用地手续、供地 摘牌的用地单位在缴纳完相关税费后～携用地批复、合同等相关资料到县国土局地籍股办理用地手续～正式供地。
土地征收手续流程
前期部手续流程 一、房屋征收手续 国有土地上房屋征收与补偿程序 ↓ ↓ ↓
回迁区土地证办理 一、征地手续流程（集体土地变成国有土地） 1，土地局耕保科提供组卷批次号 2．政府同意旧村改造的批复 3．规划局的选址意见书 4．发改委立项、核准证 5．界定图平面图 6．测绘报告 7．收回旧土地证 8．耕地需报政府申请用地指标 9、组完的征地卷报区土地局，由区土地局报市局市局报省厅批复 审批程序桥西国土局经办人→科长→局长→市局耕保科→主管局长→局长→报政府 二、划拨方案报市政府批复 1、申请 2、省厅征地批复 3、划拨方案 4、征地卷 市局耕保科经办人→主管局长→局长→报政府 三、签订划拨合同 1、申请 2、宗地界址图 3、缴纳征地管理费凭证 4、划拨方案批复文件 5、宗地规划设计条件
6、营业执照（机构代码证）、法人身份证明及委托书等有效证件 审批程序市国土局利用科经办人→科长→主管副局长→局长 四、划拨土地证办理 1、填写地籍调查表包括：区地籍科实际现场测量，四邻及土地勘测单位到场，填写地籍调查法人证明书、指界委托书。 2、填写国有土地权证申请表 3、法人身份证明 4、委托书 5、宗地图 6、土地划拨合同 7、征地管理费缴纳凭证 8、政府关于划拨方案的批复 审批程序市国土局地籍科经办人→科长→主管局长→局长 出让区土地证手续流程 一、网上办理土地出让合同 10个工作日（出让） 1、申请 2、成交确认书 3、招拍挂公告和须知 4、宗地界址图（3份） 5、土地出让价款缴款凭证 6、出让方案批复文件 7、宗地规划设计条件 8、营业执照（机构代码证）、法人身份证明及委托书等有效证件 9、交地协议 10、土地评估报告 11、承诺的开发总额 12、两种用途以上的规划部门确定每中用途的土地面积 13、与房管部门签订的保证性用房协议 审批程序市国土局的利用科经办人→科长→主管局长→局长 二、出让合同上报市政府批复 10个工作日 三、政府批复后办理土地证 10个工作日
建设用地报批、土地供应程序和方式有关政策概述
建设用地报批、土地供应程序和方式 有关政策概述 土地利用管理处 （2010年3月30日） 一、建设用地审批管理 （一）兵团审批土地的依据、权限 1.自治区人大授权 1999年新?土地管理法?实施后，自治区第九届人民代表大会常务委员会第十次会议修订通过了?新疆维吾尔自治区实施?中华人民共和土地管理法?办法?（以下简称?办法?）中第四条明确了兵团土地管理事权和范围。 第三十四条规定：在兵团系统内建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当在国家批准的兵团团土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内，依照土地利用年度计划按下列规定审批：(一)占用基本农田以外的耕地20公顷以下、其他土地50公顷以下的，由兵团批准； (二)占用基本农田以外的耕地20公顷以上、其他土地50公顷以上，由自治区人民政府批准； 2. 兵、师建设用地审批权限 2000年1月18日印发的?新疆生产建设兵团实施?中华人民共和土地管理法?办法细则的通知?（新兵发…2000?9号，以下简称?细则?）在三十二条、三十六条等条款明确规定了兵
团和师的审批用地权限。 （1）兵团建设用地审批权限 ①师、团土地利用总体规划确定的建设用地范围内，为实施规划而将农用地转为建设用地的，由兵团批准。 ②师、团土地利用总体规划确定的建设用地范围外，建设用地项目确需将农用地转为建设用地的，土地利用总体规划局部调整（修改）方案经原批准机关批准后，由兵团批准。 ③具体建设项目占用土地利用总体规划确定的建设用地范围内国有建设用地的，其中由国务院、兵团审批的能源、交通、水利等基础设施建设项目，由兵团批准。 ④具体建设项目占用土地利用总体规划确定国有未利用地的，师或兵团批准的建设项目和跨师的建设项目，由兵团批准。 以上建设项目占用基本农田以外的耕地20公顷以下、其他土地50公顷以下的，由兵团批准。 （2）师建设用地审批权限 ①兵团分批次已批准的新增建设用地中具体建设项目用地，由师批准。 ②具体建设项目占用土地利用总体规划确定的建设用地范围内的国有建设用地，除兵团批准以外的，由师批准。 ③团场的公共设施、公益事业、道路、水利等设施用地，占用土地利用总体规划确定的国有未利用地的，由师批准。 ④临时用地由师批准
建设用地审批程序
建设用地审批程序 1、征用土地的程序： ①拟定征用土地方案。征用土地方案由拟征用土地所在的地县、市人民政府或其土地行政主管部门拟订。 ②审查报批。征用土地方案拟订后，由县、市人民政府按照《土地管理法》规定的批准权限，经土地行政主管部门审查后，报人民政府批准。 ③征用土地方案公告。征用土地依法定程序批准后，由县级以上人民政府在当地予以公告。 ④制定征地补偿、安置方案。 ⑤公告征地裣安置方案并组织实施。 ⑥清理土地和实施征用土地。 2、城市建设用地的审批程序 在土地利用总体规划确定的城市建设用地区内使用土地的，由市、县人民政府统一规划、统一征用、统一开发，审批程序是：
①由县、市人政府土地行政主管部门根据土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划和现有建设用地的利用情况，拟订城市建设用地统一开发方案，向省级人民政府土地行政主管部门提出申请，其中直辖市城市建设用地统一开发的，向国土资源部申请；涉及农用地转用、征用土地的，应当同时拟订农用地转让、征用土地和占用耕地补偿方案，一并上报。 ②省级以上人民政府土地行政主管部门对农用地转用、征用土地和占用耕地补偿方案及现有建设用地利用情况等进行审查，报同级人民政府批准。 ③农用地转用、征用土地和占用耕地补偿方案经依法批准后，由县、市人民政府土地行政主管部门组织实施。将农用地转用、征用土地和供地方案予以公布，按批准的用途和范围一次或分期实施，并设定各类建设用地的具体用途及供地方式等，按建设项目实行供地。 采用招标、拍卖方式提供土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订招标、拍卖方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订国有土地有偿使用合同。 采用招标、拍卖以外方式提供土地的，由建设单位或者个人向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经审查报市、县人
项目征用土地报批程序、流程
项目征用土地报批程序 在报批过程中办理项目立项、规划、计划报批报建手续，土地交易手续；办理土地报批手续及市政报批手续，办理项目开工审批；负责办理一级开发征地、规划等手续；办理二级土地、规划前期等手续；建立、维系与国土、规划、建设、计划与发展等政府主管部门的关系，熟练运用当地政策申报各项征地手续是报批的关键。 一、项目征用土地报批程序基本路线图： 勘测定界→调整用地规划→用地预审→立项→制作报件上报→用地招拍挂工作→办理用地手续、供地 共七个程序。 二、具体操作步骤如下： (一)勘测定界(到市国土资源信息中心办理) 用地单位请市国土资源信息中心进行勘测定界，确定用地范围及面积。 (二)调整规划(到县国土局办理) 对于已确定用地范围的用地项目由国土局进行用地规划审核，对不符合用地规划的用地项目按要求进行用地规划的调整。
(三)用地预审(到市国土局土地利用科办理) 用地单位须提供下列材料： 1、用地预审申请表; 2、预审的申请报告(内容包括拟建设项目用地基本情况、拟选址情况、拟用地规模和拟用地类型、补充耕地基本方案); 3、勘测定界技术报告书。 4、用地规划调整报告。 5、项目可行性研究报告。 6、标注用地范围的土地利用总体规划图; 7、企业营业执照或法人单位代码证; 8、法人委托书。 (四)立项(到省、市发改委或县计划局办理) 用地项目属于省级立项项目到省发改委立项、市级立项项目到市发改委立项、县级立项项目到县计划局立项。用地单位须提供下列资料： 1、土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。 2、建设项目选址意见书。 3、建设项目总平面布置图。 4、用地单位出具环评报告、矿产压覆报告、水保方案、地质灾害评估报告及城建、旅游、交通等相关部门对项目用地的审核文件。
土地审批程序
一、农用地转用、土地征收建设项目用地预审 (一)、申报材料 1、建设项目用地预审申请报告 2、项目可行性研究报告(指工业建设项目用地) 3、项目用地平面布置图 (二)、办事程序 提出申请——现场踏查——办理项目用地预审手续——区国土资源局初审——上报省国土资源厅审批 (三)、承诺时限 对手续齐全、符合用地条件的，自大厅受理之日起15个工作日内上报吉林省国土资源厅审批 (四)、收费标准 二、单位使用国有土地建设项目用地审批 (一)、申报材料 1、建设项目用地申请(指单位用地) 2、建设用地规划许可证 3、原国有土地使用证 4、房屋产权使用证 5、废弃地鉴定书及现状照片(指占国有废弃地的) 6、国有土地权属证明(有《国有土地使用证》的除外) 7、项目立项批准文件(指单位用地的) 8、身份证复印件(①个人申请用地提供本人身份证复印件;②单位申请用地提供单位法人身份证复印件) 9、用地单位资质证明(指单位用地，包括组织代码证和企业营业执照等。党政机关、事业单位、部队除外)
10、土地评估报告 11、国有土地使用权出让合同(划拨供地除外) 12、项目平面布置图 13、勘测定界报告书及勘测定界报告图(指单位用地) 商业、旅游、房地产开发等经营用地一律实行踏查——办理用地手续——上报初审——例会审查——区政府审批——大厅核发《建设用地批准》 (二)、办事程序 提出申请——领取审批表——现场委托——实地踏查——办理用地手续——上报初审——例会审查——区政府审批——大厅核发《建设用地批准书》 (三)、承诺时限 对手续齐全、符合用地条件的，自受理之日起，单位申请项目用地30个工作日内办理用地审批手续 三、城镇职工占用国有非农用地建房用地审批 (一)、申报材料 1、建设用地规划许可证; 2、原国有土地使用证; 3、房屋产权所有证; 4、废弃地鉴定书及现状照片(指占国有废弃地的); 5、国有土地权属证明(有国有土地使用证的除外); 6、身份证复印件; 7、土地评估报告(划拨供地除外); 8、国有土地使用权出让合同(划拨供地除外); (二)、办事程序 大厅受理申请——领取审批表——现场实地踏查——办理用地手续——上报初审——局例会审查——区政府审批——大厅核发《建设用地批准书》