旧城区商业街开发模式探讨

旧城商业街开发的模式探讨

1 研究的目的与意义

传统商业街由于其独特的地位,它的改造与再开发成为城市空间内部调整的一个举足轻重的热点,国内外有很多着名的实例:国外通过恢复与重建传统商业活动中心而形成的富有传统特色的步行商业街,如德国慕尼黑的商业步行街区、美国旧金山的渔人码头等(PIER 39),往往作为城市复兴的成功标志[1]:国内也有北京的王府井、琉璃厂、上海的南京路以及南京夫子庙等改造项目。

1.2 旧城商业街发展现状与面临问题

1.2.1 现有布局状况与交通问题

世界各大城市的多种类型商业街,均反映出传统区位理论与现代布局理论的撞击、蚕食与结合:由于传统商业街几乎都位于城市的几何中心,因此商业街往往同时担负着城市干道的职责,因此造成了现在商业流与人流混为一体的特定格局,加上传统商业街原有线形的空间,使商业设施营业场所腹地过于狭窄,迫使大量顾客拥挤在商业中心的交通干线上;再者,很多城市旧城商业街一般形成于车马交通时代,街道宽度远不能满足现代都市大规模的交通流量要求,因此容易造成人车混杂拥挤堵塞。而由于传统商业街交通便捷性的降低,使购物者望而却步。但是,如果为解决交通问题简单加以拓宽,一则破坏原有亲切的街道尺度,再则将造成较大规模的拆迁,使开发成本剧增。因此一些城市将商业街改造成为步行街,既可以改变人车混杂的交通危险性,另外为在商业街中增加绿化、小广场、小品等设施以创造良好外部环境提供了场地,但这依赖于在区域的范围内调整交通结构。

1.2.2 购物环境

对于商业建筑而言,客源是最重要的,现代都市生活对于购物环境的要求越来越高,在国外有的大型商场设计为公园式购物环境[3],使顾客在购物过程中享受到旅游的乐趣。一般来讲,商业街存在购物环境品质低劣、基础设施老化严重、辅助设施严重不足等方面缺点,不能满足现代人需要的安全、舒适、便捷、多样化、参与式的购物环境要求。

1.2.3 经营方式与竞争方面问题

纵观商业街发展的内外部环境,传统商业街一方面要面临多个新兴商业街的竟争压力,即与新兴商业街争夺顾客的隐性压力;另一方面传统商业街又将面对———购物中心、超级市场的显性挑战。尤其是后者,在经营与运作模式方面,相比较新兴零售业态的超市、商场等,传统商业街存在运作模式单一、规模小等方面的问题[4],从而也导致在效益、成本、货源、以及产品宣传环境改善的投资等方面都处于劣势,而因为处于城市中心地带,高昂的租金以及其它各种费用使得小本经营的商业铺面,包括很多着名的老字号不堪重负,这样,一方面传统商业街远未能达到现代都市不同层次顾客多样化需求,因此对客源市场有着严重的影响,导致营业额的减少,更加使商业街无力改变自身的运营环境,只有任由其恶性循环,最终导致商业街的衰败,但从另外一方面而言,这种商业模式对保持城市多样性方面具有不可估量的价值[5],无论是从蕴涵的文化价值还是商业价值来看,任其衰败都是非常不明智的。综上所述,旧城商业街的改造,无论从城市还是自身角度都势在必行。

2 国内外发展动态

旧城商业街改造的成败不仅担负着自身经济、社会环境状况改善,还要带动旧城区复兴的重任,从另一方面而言,由于涉及面太广,不确定因素太多,人们认识到旧城商业街开发的复杂性与艰巨性,因此迫切需要对国内外已有的实例进行总结分析,为今后相关项目提供指导与借鉴作用。

从国内外商业街改造的情况来看,可分为不同的类型,例如从改造的范围来讲分为(街区)整体改造与(街道自身)局部改造两种;从改造的力度可分为全部拆建、局部拆建与以环境改造为主的三种模式;从开发主要参与者来看有政府主导;政府与开发商合作开发;政府、开发商、市民共同参与等模式。

2.1国外(西方为主)

西方发达国家在商业街改造方面积累了丰富的经验[7-10],例如大多从街区甚至城市的角度,来整体考虑商业街区的改造与开发问题,另外市民阶层能够在参与开发中发挥一定的作用,也体现出其成熟性,因此这样的案例通常能取得较好的经济、社会效益。

欧洲的许多城市有将历史保护区作为步行商业街区规划设计的。德国慕尼黑的步行区就是商业街与历史保护区的结合,以市政厅所在的玛利亚广场为中心,向周围地区辐射。西班牙城市巴塞罗那将中世纪形成的历史街区开发为一大片步行街区,形成了丰富多彩的城市空间(

图1)。在北美,由于气候条件,发展了室内购物中心,20世纪80年代,北美的城市更新计划的特点就是室内外空间、公共与私有空间相结合,形成容许部分车辆通行的步行商业街区。

2.2国内

由于地区间发展很不平衡,各城市的旧城商业街面临问题、规划决策者的专业素养也有很大差别等原因,比较西方普遍采用比较成熟的模式而言,国内城市之间旧城商业步行街的再开发改造水平参差不齐,下面想重点就以改造的力度来划分的不同改造模式来探讨国内旧城商业街改造存在的问题(如表1)。

3 三种不同改造模式的比较

以改造的力度来划分的三种模式在国内城市都有相应的实例:由于北京、上海、长沙三个城市在经济、社会、地域等方面的差异,孤立地比较商业步行街改造的成功与否,意义不大,而应该立足各自案例在城市中的地位与作用以及自身特点进行具体分析。

3.1区域背景与自身特点的影响

例如从区域背景来看,各城市情况各不相同,上海对于旧城区的整体改造由于采用内部调整与对外扩张相结合的策略;而长沙与北京主要立足于原有城市结构基础上的内部调整;从商业街自身问题来看,上海因为其区位优势而拥有广大的客源市场,可以确保传统商业街上商铺(特别是老字号)能够在市中心高昂的费用要求下生存,而持续有效的城市空间结构调整使南京路步行街的交通问题在区域内得到调整,加上南京路本身就是具有“两高”(高成本、高消费)特点的商业街,因此只存在改善环境的问题;而长沙案例中的店铺就没这么幸运,由于城市整体消费水平以及外来客源人数的限制,传统店铺在面对大型连锁店、超市、商场的竞争中,本来就难以维持,因此在环境、交通、经营方式等方面都需要改变;北京虽然在区位上与上海相似,也拥有足够的客源市场,但由于在城市空间结构以及商业街运作模式存在一些问题[7],需要解决的问题与长沙相似;从建成时间以及开发模式来看,北京上海几乎是同一时间,长沙稍晚。

3.2 改造模式的选择

从各案例采用的模式来看,主要是从时间、区位、现在面临问题等方面出发,也反映了各自在经济社会等方面的特点:首先,上海与北京案例基本还是以政府开发为主,而长沙则是由政府对前期的投入与开发商后期建设相结合的模式。一方面可以看出开发模式在市场化运作程度在时间上的差别,另一方面,主要也是由于原有商业街经济状况决定的,上海不用考虑这个问

题,因此只要从环境角度入手,北京由于除环境以外还存在交通等其它问题,因此进行拓宽街道等局部调整,而长沙主要从经济角度,解决传统商业街经营方式存在的问题,采取了“拆除重建”以及收回土地重新分配给开发商的极端模式。

3.3 改造的效果比较

对于旧城商业街改造效果的评估,主要针对上述那些通过改造能够起作用的因素进行量化分析。改造的效果首先要解决商业街面临的实质性问题,由于三者情况不同,因此很难就单项作出比较,但从商业街可持续发展的角度,由于传统商业街与其他商业机构与设施相比较主要是在传统文化上具有优势,因此改造的重点就是要维护传统文化的特色,因此可以将对传统文化的“保护性开发”成功与否作为评价商业街的一个主要原则。

“保护性开发”包涵即保护与开发两个层面的意思:保护是指保留原街道亲切宜人的空间尺度以及骑楼等有价值的建筑等;开发是指在设计建筑与环境的外部特征中运用传统的文化符号,以体现与传统的沟通与交流,而达到使顾客产生共鸣的目的,近年对于商业街的改造中,逐渐开始摆脱具象模仿如大屋顶等传统建筑局部特征的初级手法,转而用更抽象的方法追求对于传统文化的神似,例如在上海南京路的改造中[8],在对景观环境改造和设计中,以深红色花岗岩铺筑的设施带———“金带”作为步行街的骨架贯穿始终,并且在步行街的中部开辟了一片绿地和“世纪广场”,称之为“金坪”等,体现了上海南京路作为商业金融城市中心的文化特点;而北京王府井与长沙黄兴路主要在建筑的立面改造还有环境设施上下功夫,力图体现现代与传统的交融。

传统商业街的“保护性开发”还包括一个容易让人忽略的特征:传统商业街得以存在的内涵保护,如对传统老字号商铺的保留,但无论是局部改造还是拆除重建,拆迁费用在总成本中占据很重要地位,这样投资者为收回成本,容易产生“三高”(拆迁开发的高成本、出租、售门面的高价格、商品的高消费)等问题,而使很多传统老字号商铺被排除在改造后商业街以外,从而使传统商业街完成“老瓶装新酒”的转变,就象长沙黄兴路商业步行街那样[9]。这种拆除重建的做法,由于其中涉及到传统文化的形式与内容,以及对顾客、市民产生的表层与潜在的心理影响等社会问题,尤其是从长远来看,给商业街带来了哪些方面的影响等方面存在着很多的不确定因素,也引起了很多争议:例如支持者认为,既然商业街是城市发展到一定阶段的产物,那么随着服务对象的改变,在功能与结构上也应该相应变化,对于商业街的经营者也应该遵循优胜劣汰的市场竞争法则;而反对者则主要从社会伦理的角度,即商业街改造服务对象的层次和范围问题提出疑义,商业街的改造是否应该将原来经营者(老字号)以及相关消费阶层的利益排除在外?这其中还关涉到开发的另一个层面,即开发的参与范围与开发利益的分配问题,目前来看,如何改变政府与开发商在开发中权利分配的垄断地位,而更有利于推动社会公平等方面也值得进一步探讨与研究的问题。

从开发范围造成的效果来看,由于上海南京路商业街改造作为城市整体开发中的一个有机部分,开发效果比较理想;北京王府井商业街在区位优势与上海相似,号称北京的“金街”,但由于北京本身商业设施过剩、商业街所在位置交通等问题仍然存在,开业不久就陷入冷清之中;而长沙黄兴南路步行街的改造也不容乐观,由于只涉及到街道“一层皮”的改造,而没有将与其相连的街区考虑在内,虽然环境以及城市公共空间上相比较原来有了一定的改善,在目前也一定程度上满足市民要求,但根据马斯洛人心理需求的“五层次原则”,可以预见,随着人民生活水平与文化素质的进一步提高,仅仅商业街的“一层皮”改造,在城市空间规模以及多样化需求等方面,很难满足一个城市几百万人口对城市中心区的需求,从经济效益来说,昂贵的地价和租金、不菲的物业管理费、居高的成本势必使商品零售价水涨船高,再加上含金量模糊的名贵品牌,都可能让顾客望而却步,势必影响客源市场;另一方面,与焕然一新的商业街具有很大反差的是,商业街后面衰败的旧城区得不到及时的改造,经济、社会、环境等问题仍然存在,商业

步行街对旧城区的发展没有发挥应有的作用。

4 复合开发模式的提出

从前面的分析看出,长沙模式由于存在的问题,加之选择以追求经济效益为主的开发策略等方面原因,导致商业街开发“开发有余、保护不足”、“局部有余、整体不足”、“形式有余、内容不足”的局面。而相对于北京上海而言,长沙所面临的问题在中国的城市中似乎更具有普遍性:在经济能力与客源市场有限,又无法回避自身种种问题以及与商业街紧密相关的旧城衰败等城市问题的情况下,怎样实现旧城商业街的改造?从可持续发展的角度来看,商业街改造的社会效益与经济效益同等重要,因此本文更加倾向于保护与开发、形式与内容、局部与整体并重的“复合型”开发与改造模式[10]。在这里,复合开发应该注意以下几点:开发的范围、开发的步骤、改造的力度、改造的模式。

4.1 开发范围

由国内外旧城商业街改造开发的成功经验来看,旧城商业街改造从范围来看:应该在城市空间整体开发的角度上,从原有建筑环境的保护,开发,重组与外部新建, 扩张引入新的活力两方面同时展开,但是应该看到,各地旧城商业街的衰退程度不同,开发的目的有所区别,地域性差异较大,因此那些模式是否适用于国内城市,还需要对旧城商业街改造调整作进一步的研究。对大多数欠发达中小城市,由于在建设资金方面的限制,更应该偏重商业街内部空间环境结构的调整与转型。

4.2 开发步骤、改造力度与模式探讨

在很多城市人财物力有限的情况下, 对于旧城商业街而言,只能采取分步走的策略,首先使旧城商业街改造成为该区域经济的推动点,将周边的旧城区用地分二期、三期开发。在这里,改造的力度就显得格外重要了,合适的改造力度可保证开发步骤的可持续发展,因此在开发模式上,改变政府统的“过多过死”的局面,还要避免孤注一掷的“三高”开发的出现,而是从客源市场购买力入手、降低成本,低造价地解决,走多种营销手段相结合的多样化开发思路[11],例如采取遵循政府、开发商(小范围)重点项目+小规模改造相结合的开发模式,以便充分利用全社会的智慧与资源,良性带动旧城商业街区的整体开发;从社会经济效益而言,改造要遵循保护与开发并重的原则,主要包括以下几个方面:保护优秀的历史建筑与景观风貌;挖掘历史文化内涵,创造高品质的空间景象;开辟公共活动空间,促进城市更新[12]。最终旧城商业街的目标是向“多形式、多攻能、多空间、多结构以及立体、科学、系统”的方向发展[13]以达到良好的社会与经济效益。

5 小结

旧城商业街在现有布局状况与交通问题、购物环境、经营方式等方面存在着种种问题,而且由于具有的优势,旧城商业步行街的改造成为都市复兴计划的一个重要部分,针对目前国内外旧城商业街的发展及其面临问题,从区域背景与自身特点的影响、改造模式、改造效果等方面比较国内旧城商业街不同的开发模式,并探索适宜旧城商业街改造的方法与建议。

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详解特色商业街5大开发模式及12个成功案例-GOOD

详解：特色商业街5大开发模式及12个成功案例2015-02-06 18:27 本文从三里屯village、世贸天阶、蓝色港湾、上海新天地、南京1912、成都锦里、天津鼓楼文化街、南锣鼓巷、798艺术区、美国City Walk、天津音乐主题商业街、日本秋叶原动漫商业街12大知名案例全面分析特色商业街的开发模式与成功因素。一、时尚+商业 1、三里屯village 定位：集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间。艺术建筑：建筑本身就是一件艺术品，独立品牌大楼，以三维建筑去宣示品牌形象。不规则的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用，以及相对独立而又互相连接的多层空间设计，使得建筑整体本身就是一件艺术品。 (趋势：世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。)

业态：业态丰富，南区偏重年轻时尚，北区定位更高端，多为国际一线品牌。南区业态定位：南区更偏重年轻时尚，中高端为主。领域广泛：业态涉及时装/配饰、美容、家居、电子产品、书店、餐厅、影院和艺术文化，经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域，如香港知名大型儿童教育品牌WiseKids，也是三里屯Village的特色之一，同时也是进入北京的首家店。配比：业态比餐饮等。北区业态定位更高端，瞄准国际一线品牌。品牌旗舰店装修风格前卫、时尚。

品牌—特色体验接连不断的创意、艺术、展示、活动使得三里屯village成为北京时尚潮流地标。

2、世贸天阶京城时尚旅游新地标。定位——定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”，将为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，将集6星级Night Club异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标。

开发运营商业街必须考虑的因素

开发运营商业街必须考虑的因素 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8

开发运营商业街必须考虑的因素目前，在全国各地兴起了一股建设商业街的热潮，这股热潮有点类似于上世纪末在许多城市兴起的建设城市广场的热潮，有愈演愈烈之势，已引起了政府和业内专家的重视。一、运营商业街应考虑的因素由于建设城市广场大多是政府行为，因此，建成后一般不会留下太多的后遗症，而商业街则不一样，由于它涉及方方面面的问题非常多，不像住宅那样比较单一，所以在具体运营过程中必须综合考虑多种因素，如：一，商业街的建设是在政府推动下的市场行为，开发商必须考虑它的赢利模式在哪里二，该城市的人口规模、消费能力和消费水平决定了其能否支撑起大规模商业街的消费三，项目是销售还是长期经营如果是销售，谁能有能力消化如果是经营，开发商是否有能力管理或经营出租是否有资金作为长期保证四，对综合性商业街经营业态和服务业种如何组合设计各种业态的配比比例如何…… 有人说，既然打算开发大型商业街，以上问题肯定考虑了。其实不然，在我们周围，反例比比皆是：30多万平方米规模的北京大都市，目前已经销售的至今仍然没有招商成功，几乎所有的单体建筑都是空空荡荡，成为名副其实的鬼街；投资十几亿改造的王府井商业街营业面积从9万平方米增加到30多万平方米，平均日客流量只是从以前的15~20万，增加到现在的35万…… 二、现代商业街的发展方向什么是商业街商业街就是服务业多种业种、零售业多种业态的有机组合体，能满足人们购物、餐饮、文化、娱乐、旅游、观光等多种需求。目前的商业街，有一些是由政府规划的，但更多的是由于历史因素、经过多年的优胜劣汰、自然集聚而形成的，如北京的王府井商业街、上海的南京路、苏州的观前街等。中国目前商业街的发展，购物功能下降，餐饮、休闲、娱乐、旅游等功能上升已经是一个不争的事实。上海南京路改造，购物面积已经从90%以上调整

特色商业街5大开发模式(文化时尚历史艺术主题)及12个成功案例详解

核心提示：本文从三里屯village、世贸天阶、蓝色港湾、上海新天地、南京1912、成都锦里、天津鼓楼文化街、南锣鼓巷、798艺术区、美国City Walk、天津音乐主题商业街、日本秋叶原动漫商业街12大知名案例全面分析特色商业街的开发模式与成功因素。一、时尚+商业 1、三里屯village 定位：集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间。艺术建筑：建筑本身就是一件艺术品，独立品牌大楼，以三维建筑去宣示品牌形象。不规则的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用，以及相对独立而又互相连接的多层空间设计，使得建筑整体本身就是一件艺术品。（趋势：世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。）业态：业态丰富，南区偏重年轻时尚，北区定位更高端，多为国际一线品牌。南区业态定位：南区更偏重年轻时尚，中高端为主。领域广泛：业态涉及时装/配饰、美容、家居、电子产品、书店、餐厅、影院和艺术文化，经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域，如香港知名大型儿童教育品牌WiseKids，也是三里屯Village的特色之一，同时也是进入北京的首家店。配比：业态比餐饮等。

北区业态定位更高端，瞄准国际一线品牌。品牌旗舰店装修风格前卫、时尚。品牌—特色体验接连不断的创意、艺术、展示、活动使得三里屯village成为北京时尚潮流地标。 2、世贸天阶京城时尚旅游新地标。定位——定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”，将为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，将集6星级Night Club异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标。品牌——世贸天阶汇集了世界各地时尚特色品牌，其中包括很多北京首家店铺及旗舰店：o西班牙时尚品牌ZARA北京第一家旗舰店； o MissSixty/Energy 北京旗舰店； o FUBU北京唯一店； o直营概念店Adidas Heritage；

特色商业街5大开发模式

不规则的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用，以及相对独立而又互相连接的多层空间设计，使得建筑整体本身就是一件艺术品。（趋势：世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。）业态：业态丰富，南区偏重年轻时尚，北区定位更高端，多为国际一线品牌。南区业态定位：南区更偏重年轻时尚，中高端为主。领域广泛：业态涉及时装/配饰、美容、家居、电子产品、书店、餐厅、影院和艺术文化，经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域，如香港知名大型儿童教育品牌WiseKids，也是三里屯

Village的特色之一，同时也是进入北京的首家店。配比：业态比餐饮等。北区业态定位更高端，瞄准国际一线品牌。品牌旗舰店装修风格前卫、时尚。品牌—特色体验接连不断的创意、艺术、展示、活动使得三里屯village成为北京时尚潮流地标。 2、世贸天阶京城时尚旅游新地标。定位——定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”，将为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务

商业街运行管理

商业街物业管理方案商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 1.0商铺物业管理理念商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个商铺促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一的收银等 1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。

开发运营商业街必须考虑的因素

关于地下商业街的问题及浅谈

关于地下商业街的问题及浅谈引言：合理利用城市地下空间，发展地下商业是都市商业成熟的标志。尤其是在土地资源日趋紧缺的中国的大城市，科学、有序、理性、有效地发展地下商业，是一个国际化的趋势。从空间发展战略来看，发展地下商业是增加城市商业成熟度的一个重要因素，是形成“立体商业”的重要一环。也是实现商业地产整合城市景观和空间资源的需求。立体商业的概念将是国内商业发展的必然趋势。目录：地下商业街的发展趋势地下商业街所面临的问题地下商业街成功的因素地下商业街开发的模式创新一.发展趋势 1：呈现集购物街、餐饮街、休闲街、娱乐街、体验街于一体的“五街合一”的趋势；现在的商业街，已经远远突破了传统意义上只是买东西卖东西的概念。 2：呈现以商业、旅游、文化于一体的商旅文项目，成功的商业项目除了满足人们消费需要外，还已经成为一种生活方式、成为生活态度、一种享受，成为一种时尚。 3：呈现出以建筑形态街区化、空中、地上、地下立体化，经营业态多样化于一体的综合化趋势。从某种意义上讲，现在没有出现新的商业形态，只有商业概念的组合，最后达到一定的效果，不管叫什么名称，不管什么业态，我

们要把握住其内涵和素材。 4：呈现出集名街、名店、名品为一体的品牌化趋势，现在各地不仅仅是在做一条街，而是做品牌化商业街。总结：中国的地下商业街这几年逐步变热的发展趋势，其主要原因：一是人防工程的需要、平战结合的使用设施；二是地面上资源短缺，成为必然无奈的选择；三是很多城市交通恶化，需要从地上商业街过渡到地下商业街。二.所面临的问题 1：高成本。地下商业街的开发成本高于地上的两三倍，再加上一些设施，风、水、汽、耗能要按照不低于地上的标准来计算，成本要比地上高许多，因此所谓说地不要钱或少花钱，开发商只有在无偿使用或少量支付地价的情况才有可能实行低成本开发。 2：高难度。主要体现两个方面。第一方面经营的难度，目前从全国看失败的地下商业街成为了死街，或藏污纳垢的地方。另一个难题是法律难度，开发地下商业街有没有产权，商户因没有产权，就不会购买，开发商要对投资者负责。但是，现在的地下商业街正面临这新的转型期，尤其在产权等方面，还有以下的转型: 1,地下商业街正从政府投资的人防工程兼做地下商业街，向开发商主动进行商业化开发、兼有人防功能的趋势转型。 2,从被动利用地下人防工程进行商业化利用，转向主动开发城市核心地段的地下空间，有目的的发展特色地下商业。 3，开发商都超前把握地下交通发展的机遇，提前占据地铁通道，开发与之配套的地下商业设施。这是一个可喜的转型。尤其需要理性而审慎地进行规划建设，实现科学开发，有效利用，赢得更好的经济效益、社会效益和环境效益. 具体问题分析部分：一、地下商业街兴旺与萧条的地上业态背景分析。地上、地下业态的错位整合。地下商业街的繁荣与否，制约因素很多。其中致命的因素是与地上空间环境的整合关系。 1，是地上空间的业态直接影响地下商业街的经营业绩； 2，地上客流主体的需求心态直接关系地下商业的业态。 3，交通环境直接关系到地下商业的经营状况。坦率的讲，几乎所有的人，包括经营者、消费者对地下有偏见，引导消费者改为喜欢地下商业街的购物习惯是一个极大的难题。目前看地下商业街的主要消费群体是打工者和中、低消费者。大凡经营业绩好的地下商业街，都是与地上商业业态整合较好的特色商业。

旧城区商业街开发模式探讨

旧城区商业街开发模式探讨旧城商业街开发的模式探讨 1 研究的目的与意义传统商业街由于其独特的地位,它的改造与再开发成为城市空间内部调整的一个举足轻重的热点,国内外有很多着名的实例:国外通过恢复与重建传统商业活动中心而形成的富有传统特色的步行商业街,如德国慕尼黑的商业步行街区、美国旧金山的渔人码头等(PIER 39),往往作为城市复兴的成功标志[1]:国内也有北京的王府井、琉璃厂、上海的南京路以及南京夫子庙等改造项目。 1.2 旧城商业街发展现状与面临问题旧城商业街一般处于旧城的中心区,具有悠久的历史人文传统以及交通便利等特点。但目前作为城市历史文明的主要象征之一的旧城商业街,非但不复往日的繁华,更面临衰败的危险。总结商业街的存在与发展[2],取决十多种不变因素和可变因素,这些因素统称为环境因素,主要包括生产力的发展、消费入口的聚集、商业设施的规模与档次、城市基础设施建设的完好程度。而其中有一些客观因素如生产力等问题是很难在短时间发生改变的。因此,本文主要分析与研究旧城商业街在规划布局、经营模式、交通、辅助设施等方面存在的问题。 1.2.1 现有布局状况与交通问题世界各大城市的多种类型商业街,均反映出传统区位理论与现代布局理论的撞击、蚕食与结合:由于传统商业街几乎都位于城市的几何中心,因此商业街往往同时担负着城市干道的职责,因此造成了现在商业流与人流混为一体的特定格局,加上传统商业街原有线形的空间,使商业设施营业场所腹地过于狭窄,迫使大量顾客拥挤在商业中心的交通干线上;再者,很多城市旧城商业街一般形成于车马交通时代,街道宽度远不能满足现代都市大规模的交通流量要求,因此容易造成人车混杂拥挤堵塞。而由于传统商业街交通便捷性的降低,使购物者望而却步。但是,如果为解决交通问题简单加以拓宽,一则破坏原有亲切的街道尺度,再则将造成较大规模的拆迁,使开发成本剧增。因此一些城市将商业街改造成为步行街,既可以改变人车混杂的交通危险性,另外为在商业街中增加绿化、小广场、小品等设施以创造良好外部环境提供了场地,但这依赖于在区域的范围内调整交通结构。 1.2.2 购物环境对于商业建筑而言,客源是最重要的,现代都市生活对于购物环境的要求越来越高,在国外有的大型商场设计为公园式购物环境[3],使顾客在购物过程中享受到旅游的乐趣。一般来讲,商业街存在购物环境品质低劣、基础设施老化严重、辅助设施严重不足等方面缺点,不能满足现代人需要的安全、舒适、便捷、多样化、参与式的购物环境要求。 1.2.3 经营方式与竞争方面问题纵观商业街发展的内外部环境,传统商业街一方面要面临多个新兴商业街的竟争压力,即与新兴商业街争夺顾客的隐性压力;另一方面传统商业街又将面对———购物中心、超级市场的显性挑战。尤其是后者,在经营与运作模式方面,相比较新兴零售业态的超市、商场等,传统商业街存在运作模式单一、规模小等方面的问题[4],从而也导致在效益、成本、货源、以及产品宣传环境改善的投资等方面都处于劣势,而因为处于城市中心地带,高昂的租金以及其它各种费用使得小本经营的商业铺面,包括很多着名的老字号不堪重负,这样,一方面传统商业街远未能达到现代都市不同层次顾客多样化需求,因此对客源市场有着严重的影响,导致营业额的减少,更加使商业街无力改变自身的运营环境,只有任由其恶性循环,最终导致商业街的衰败,但从另外一方面而言,这种商业模式对保持城市多样性方面具有不可估量的价值[5],无论是从蕴涵的文化价值还是商业价值来看,任其衰败都是非常不明智的。综上所述,旧城商业街的改造,无论从城市还是自身角度都势在必行。

旧城区商业街开发模式的探讨

旧城区商业街开发模式的探讨旧城区商业街开发模式的探讨作者：佚名时间：2008-6-20 浏览量：旧城商业街开发的模式探讨研究的目的与意义传统商业街由于其独特的地位,它的改造与再开发成为城市空间内部调整的一个举足轻重的热点,国内外有很多着名的实例:国外通过恢复与重建传统商业活动中心而形成的富有传统特色的步行商业街,如德国慕尼黑的商业步行街区、美国旧金山的渔人码头等,往往作为城市复兴的成功标志[1]:国内也有北京的王府井、琉璃厂、上海的南京路以及南京夫子庙等改造项目。 .2旧城商业街发展现状与面临问题

旧城商业街一般处于旧城的中心区,具有悠久的历史人文传统以及交通便利等特点。但目前作为城市历史文明的主要象征之一的旧城商业街,非但不复往日的繁华,更面临衰败的危险。总结商业街的存在与发展[2],取决十多种不变因素和可变因素,这些因素统称为环境因素,主要包括生产力的发展、消费入口的聚集、商业设施的规模与档次、城市基础设施建设的完好程度。而其中有一些客观因素如生产力等问题是很难在短时间发生改变的。因此,本文主要分析与研究旧城商业街在规划布局、经营模式、交通、辅助设施等方面存在的问题。 .现有布局状况与交通问题世界各大城市的多种类型商业街,均反映出传统区位理论与现代布局理论的撞击、蚕食与结合:由于传统商业街几乎都位于城市的几何中心,因此商业街往往同时担负着城市干道的职责,因此造成了现在商业流与人流混为一体的特定格局,加上传统商业街原有线形的空间,使商业设施营业场所腹地过于狭窄,迫使大量顾客拥挤在商业中心的交通干线上;再

者,很多城市旧城商业街一般形成于车马交通时代,街道宽度远不能满足现代都市大规模的交通流量要求,因此容易造成人车混杂拥挤堵塞。而由于传统商业街交通便捷性的降低,使购物者望而却步。但是,如果为解决交通问题简单加以拓宽,一则破坏原有亲切的街道尺度,再则将造成较大规模的拆迁,使开发成本剧增。因此一些城市将商业街改造成为步行街,既可以改变人车混杂的交通危险性,另外为在商业街中增加绿化、小广场、小品等设施以创造良好外部环境提供了场地,但这依赖于在区域的范围内调整交通结构。 .购物环境对于商业建筑而言,客源是最重要的,现代都市生活对于购物环境的要求越来越高,在国外有的大型商场设计为公园式购物环境[3],使顾客在购物过程中享受到旅游的乐趣。一般来讲,商业街存在购物环境品质低劣、基础设施老化严重、辅助设施严重不足等方面缺点,不能满足现代人需要的安全、舒适、便捷、多样化、参与式的购物环境要求。

开放式商业街的难题

开放式商业街的难题小编说这是一篇为期3天的北京、深圳商业项目考察手记，共考察了两地的7个项目，分别为北京的太古里，银河SOHO、颐提港、悠唐购物中心，和深圳的海岸城购物中心、Cocopark、欢乐海岸。考察的时间有限，但是对各个项目的优缺点了解得比较全面周详。在考察中发现各个项目的大部分特质均符合已知的商业规律，而有些项目也不乏一些新的亮点，大家可以仔细看看。一:北京太古里上图为太古里一期平面图，表面上看是一个中庭广场、许多鱼骨形街道共同串联起整个商业街区体系。但其实，我们从平面图红点位置朝两个方向拍了照片，如下图：可以看出从主入口往中庭广场去的人流不少，而支路内街上的人流极少。其实这条主入口进去后的首条横向内街，基本没有起到任何串联人流的作用，实际作用更类似购物中心里的后勤通道。那么这条内街左边的阿迪达斯、H&M，右边的彪马、HOLLISTER的人流从哪里来呢？其实很简单的道理，阿迪达斯、H&M面对着外面的工体路，彪马、HOLLISTER对着里面的中庭广场，人流自然不用愁。那么除了这条街道外，其他的那些支路内街人流如何呢？一样的情况，空空荡荡，相比广场和主入口，支路内街上的人流量几乎为零，哪怕是

在电扶梯口的位置。所以很清楚地知道，那些鱼骨形街道并没有串联起整个项目的人流动线，真正的人流是内部从主入口进来围绕中庭广场，外部则是工体路及边上的三里屯路等市政道路。所以临广场有生意做，临外街也有生意做，才显得整体人气不错，和鱼骨形商业街毫无关联。另外说明一点，三里屯本来就是餐饮、酒吧、办公等各种人群密集的成熟区域，所以对着市政路都是可以做得出生意的好位置。所以，太古里一期并非商业街典型成功案例，实质上是一个借助外部人流导入的开放式中庭广场的购物中心。其实，我们知道北京太古里并非太古地产设计，而是原有的物业由太古接手，所以其鱼骨形商业街并不是太古的应有水准。2、太古里总体评价远不如外界所说，尤其开放式街区一旦上了二楼就锐减。我们刚刚提到一楼的商家尚可以对着中庭广场和外部市政道路做生意，那二楼又如何？几乎所有二楼通道、连廊都是冷冷清清，一楼的鱼骨内街形同虚设没关系，毕竟还有中庭广场、外部市政路，二楼则只能靠着通道、连廊做生意。事实上从北京的同行朋友处得知：太古里一二层零售业绩相差极大，虽然太古里一再调高租金水平，但其典型的港资购物中心开发模式（自持、高租金、人气一般，开发商不关心商家业绩，依靠自身强大背景实力硬压品牌商，获取高租金）的本质并未改变，一楼品牌商应对高租金尚且难以盈利，二楼零售品牌基本都是亏损严重。当然，太古地产自身

关于国内商业街区保护性开发模式的探讨分析

目录一、概述 (1) 二、范例 (2) 一、无锡南长街 (2) 二、成都宽窄巷子 (3) 三、成都锦里古街 (5) 四、上海新天地 (7) 五、安徽省黄山市屯溪老街 (8) 六、江苏省扬州东关街 (9) 七、浙江省杭州清河坊 (10) 八、江苏省苏州市山塘街 (11) 九、江苏省绍兴王家山书生故里 (12) 十、江苏省宿迁楚街 (12) 三、商业街区改造六大要诀 (12) 1、大部分位居城市中心地段。 (12) 2、承载着浓郁的城市文化，具备功能的多样性。 (13) 3、建筑修旧如旧，保护性创新。 (14) 4、业态内容大幅置换，与时尚潮流贴近。 (14) 5、商业模式设计科学合理。 (15) 6、高手运作，专业团队是核心。 (15)

关于国内商业街区保护性开发模式的探讨分析一、概述商业街区，或者街区式商业，是一个从国外引入的概念。它起源于意大利，流行于英国、法国等欧洲的广大地区。街区式商业的形态以及它引导的生活方式，已经在全球范围内得到广泛的认可。尤其是引入中国后，往往被当作一个城市的形象名片和精神场所。商业街区作为一个舶来品，尤其是当将其放置在中国传统城市肌理之上时，必将带来文化的冲突与重构。因此，商业街区的改造，新的精神磁极、场所核心的树立，也就是对传统肌理的重构，是首要命题。在保护与重构的矛盾下，匹配性的功能转换和嵌入式的空间改造是折中、有效的改造规划手法。按照规模体量的不同，我们将历史文化类商业项目分成三类

二、范例一、无锡南长街南长街历史文化街区全长5.5公里，街区以古运河为轴，占地18.78公顷，由寺、塔、河、街、桥、窑、坊等众多景观组成特色环境，构筑了独具风韵的江南水弄堂。共投入资金70亿元对辖内古运河景区进行保护、修复和整体升级改造，完成清名桥核心区保护性修复总计11.5万平方米，修缮或复建南长街两侧建筑房屋总计500余间，民居建筑面积4.5万平方米，整治跨塘桥至水仙道院段驳岸河道3290米。改造亮点：一：增加不同手工艺品创作工坊，传统小吃店，互动体验馆等多种不同业态，重现繁荣昌盛的工商及运河文化历史。二：入口两侧增加高大梧桐树，加强主入口仪式感，建筑交错的转角增加竹子和芭蕉，营造古街绿意盎然的氛围，沿古运河部分增加垂挂植物和树，丰富河的立面景观。三：在已有的不同类型不同大小的亲水平台和码头，适当增加绿化，景观摆件，统一石制栏杆，宽巷子码头增加景观构筑物。四：在现有景观系统的基础下，增加部分牌楼设计，提升区域的整体形象和场所的到达感。五：在设计新的元素融入整体系统的同时，建议对基地原有材料和构建进行再利用，包括原物移

商业街物业管理方案

商铺物业管理方案商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。一．商铺物业管理理念商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。．

2．统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个商铺促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；有助于经营者间的协调和合作。”统一的服务监督3. 商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常

商业街项目开发建议书

商业篇

“黄金有价，商铺无价”。商业物业的价值，体现在它固有的价值（区位价值）和经营产生的附加值，商业物业的价值的波动，主要取决于周边商业格局变化及自身经营结果。我们通过对济南市商业（尤其是社区商业）发展历程及发展趋势、项目周边市场现状、项目同类物业概况进行研究，为本项目商业将来的经营和销售推广寻找确实可行的方向。第一部分商业市场情况一．宏观市场分析（一）商业市场分级 ◆市级商业区：泉城路、泺源大街、经四路、经二路、北园路等商圈零售业为龙头，配套餐饮、娱乐、休闲、文化、康体、金融等综合服务，商圈营业面积超过50万平米，服务面向全市消费者。 ◆区域级商业区：花园路、马鞍山路等

一般营业面积在2万平米以上。以家居、家电、日用百货等为主。满足了1－2公里范围内消费者的日常需求。 ◆社区型商业：易初莲花、世纪莲花、大润发等，以超市为主在人口密度较大的居民生活区域中，满足居民生活需求的综合型商业。面积为5000平米以上，以食品、生活日用品等为核心，配套餐饮等，为周边0.5－1公里范围的消费者提供服务。（二）商业设施功能划分 ◆综合性。区域交通便利，人口密度大，各类型商业设施齐全（餐饮、娱乐、购物、文化等），如泉城广场商业区。消费者涵盖全市各阶层，聚集力很强。 ◆主题性。以某一主题为服务核心，形成规模，辐射整个济南。如经十一路的中华名优小吃一条街、文化东路和西路的体育用品等。 ◆便利性。以中小超市及街区服务设施为主，提供简单生活服务，满足街区内居民的生活需求。（三）商业区分析

1．泉城路商业区泉城路是泉城东西向发展的主轴，有“十字金街”’之地位，是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的准步行商业街。泉城路商业区位于城市中心地带，集中了各类商业形态，客户群范围广泛，以白领为主。无可讳言的是，由于区域规划设计、步行街商业建筑单体与交通组织存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分问题，泉城路现有商业业态分布比较零散，整体形象与品牌效益未能达到最佳，竞争力相对较弱。泉城路已经很大程度的背离了原来的设计理想。人流量也远远没有达到预期数字。 2、经二路商业区（华联商业区）以华联、嘉华为主体构筑的经二路商业街已成为省城西部的一条商业金街，是槐荫区的商业中心。周围近千平方米的区域，已有数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域的小商品批发市场在全省乃至国内都发生业务往来。以百货、购物中心、小商品批发市场为商业核心，包括专业市场、专卖店(以服装、鞋业为主)、风味小吃、特色烧烤等，

特色商业街5大开发模式

特色商业街5大开发模式（文化/时尚/历史/艺术/主题）及12个成功案例详解核心提示：本文从三里屯village、世贸天阶、蓝色港湾、上海新天地、南京1912、成都锦里、天津鼓楼文化街、南锣鼓巷、798艺术区、美国City Walk、天津音乐主题商业街、日本秋叶原动漫商业街12大知名案例全面分析特色商业街的开发模式与成功因素。一、时尚+商业 1、三里屯village 定位：集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间。艺术建筑：建筑本身就是一件艺术品，独立品牌大楼，以三维建筑去宣示品牌形象。不规则的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用，以及相对独立而又互相连接的多层空间设计，使得建筑整体本身就是一件艺术品。（趋势：世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。）业态：业态丰富，南区偏重年轻时尚，北区定位更高端，多为国际一线品牌。南区业态定位：南区更偏重年轻时尚，中高端为主。领域广泛：业态涉及时装/配饰、美容、家居、电子产品、书店、餐厅、影院和艺术文化，经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域，如香港知名大型儿童教育品牌WiseKids，也是三里屯Village的特色之一，同时也是进入北京的首家店。配比：业态比餐饮等。北区业态

定位更高端，瞄准国际一线品牌。品牌旗舰店装修风格前卫、时尚。品牌—特色体验接连不断的创意、艺术、展示、活动使得三里屯village成为北京时尚潮流地标。 2、世贸天阶京城时尚旅游新地标。定位——定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”，将为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，将集6星级Night Club异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标。品牌——世贸天阶汇集了世界各地时尚特色品牌，其中包括很多北京首家店铺及旗舰店：o西班牙时尚品牌ZARA北京第一家旗舰店； o MissSixty/Energy 北京旗舰店； o FUBU北京唯一店； o直营概念店Adidas Heritage； o法国流行品牌promod 北京第一家店； o SJSJ北京第一家店； o美国时尚品牌GUESS北京旗舰店； o美国经典休闲品牌GANT中国旗舰店； o法国品牌Lilith 北京第一家店； o西班牙鞋具皮具品牌Patricia 的北京第一家店； o德国女装品牌MARCCAIN 的北京第一家店；