半岛商住小区建设半岛商住楼开发项目可行性研究报告

半岛商住小区建设项目可行性研究报告

目录

第一章总论 (6)

1.1项目简介 (6)

1.2项目建设年限 (6)

1.3项目建设内容及规模 (7)

1.4项目建设投资及来源 (7)

1.5项目建设财务指标 (7)

1.6环境保护控制性指标 (8)

1.7能源资源利用指标： (8)

1.8项目土地转用控制性指标 (8)

1.9项目建设单位概况 (9)

1.10项目建设依据 (9)

1.11可行性研究依据 (10)

1.12可行性研究范围 (10)

1.13结论 (10)

第二章项目背景 (12)

2.1项目区域自然资源背景 (12)

2.2项目区域经济背景 (13)

2.3社会发展背景 (18)

2.4项目业主背景 (20)

2.5房地产开发背景 (21)

第三章市场分析 (26)

3.1市场预测 (26)

3.2价格弹性系数 (27)

3.3项目SWOT分析 (28)

3.4营销战略 (32)

第四章项目选址及建设条件 (33)

4.1项目选址 (33)

4.2建设条件 (33)

4.3土地征用情况 (37)

第五章建设规模及建筑设计 (37)

5.1建设规模 (37)

5.2 建筑设计 (37)

第六章公用辅助工程 (45)

6.1 给排水设计 (45)

6.2强弱电设计 (46)

6.3电梯安装 (49)

6.4暖通设计 (49)

6.5防雷设计 (51)

6.6消防 (52)

6.7防震抗震 (53)

6.8天然气 (55)

第七章节能 (57)

7.1 设计依据 (58)

7.2 设计原则 (58)

7.3 资源利用分析 (59)

7.4能耗分析 (59)

7.5 节能措施 (60)

第八章环境保护与水土保持 (62)

8.1编制依据 (62)

8.2主要污染源分析 (63)

8.3环境保护措施 (64)

8.4水土保持措施 (66)

第九章劳动保护与安全卫生 (67)

9.1设计依据 (67)

9.2劳动保护措施 (68)

9.3安全生产 (68)

9.4卫生 (70)

第十章组织管理、招标及实施进度 (70)

10.1项目组织管理 (70)

10.2招标管理 (72)

10.3 工程实施进度 (74)

10.4项目物业管理办法 (77)

第十一章投资估算与资金筹措 (78)

11.1投资估算 (78)

11.2融资主体与投资产权结构 (81)

11.3资本金筹措 (83)

11.4债务资金筹措 (83)

第十二章财务分析 (85)

12.1营销收入 (85)

12.2总成本费用 (86)

12.3盈利能力分析 (87)

12.4主要财务指标 (87)

12.5不确定性分析 (87)

12.6财务评价结论 (90)

第十三章经济影响及社会评价 (90)

13.1经济影响评价 (90)

13.2社会影响分析 (91)

13.3项目与所在地互适性分析 (91)

13.4社会风险分析 (92)

第十四章结论和建议 (93)

附表：

1：XX半岛商住楼开发项目总成本费用

2：XX半岛商住楼开发项目开发建设成本费用计算

3：XX半岛商住楼开发项目投资总计划表

4：XX半岛商住楼开发建设投资计划

5：XX半岛商住楼分期投资计划

6：XX半岛商住楼投资分类表

7：XX半岛商住楼筹资计划

8：XX半岛商住楼借（贷）款明细表

9：XX半岛商住楼还款付息表

10：XX半岛商住楼损益表

11：XX半岛商住楼全投资现金流量

12：XX半岛商住楼资本金现金流量

13：XX半岛商住楼资本来源与应用表

14：XX半岛商住楼资产负债表

15：XX半岛商住楼损益表（投资分类）

附件：

1、企业营业执照。

2、组织机构代码证。

3、税务登记证。

4、XX县人民政府与华龙置业有限公司关于华龙半岛综合开发建设项目协议书。

5、规划选址意见书。

6、地地预审意见的函。

XX半岛商住楼开发项目

可行性研究报告

第一章总论

1.1项目简介

1.1.1项目名称：XX半岛商住小区建设项目。

1.1.2项目地点：

1.1.3项目业主：XX置业有限公司。

企业性质：其他有限公司。

法人代表：

电话：

组织机构代码：

工商登记代码：

注册资本：人民币2380万元

税务登记代码：

股本构成：XX村置业有限公司出资2142万元，出资比例90%；XX置业有限公司法人代表XX出资238万元，出资比例10%。

1.2项目建设年限

本项目基本建设期为2年（2012年5月—2014年4月）。

1.3项目建设内容及规模

拟建商住楼八栋，每栋27层，其主要经济技术指标如下：

1、项目规划用地面积21603.1㎡，建筑占地面积为12421㎡，总建筑面积150681.1㎡，其中：地上建筑面积129078㎡，地下建筑面积21603.1㎡。

2、商业建筑面积18978㎡，居住建筑面积110100㎡。

3、停车位600个，其中：地上停车位100个，地下停车位500个。

4、居住户数800户。

5、建筑高度：83m。

6、建筑密度：57.4%；容积率：5.97；

7、绿地率25%。

1.4项目建设投资及来源

项目总投资30700.45万元，其中：开发建设成本费用29895.22万元，固定资产投资4349.7万元，经营成本805.23万元。

资金来源：企业自筹8040万元，申请银行贷款10009万元，预售款12651.45万元。

1.5项目建设财务指标

主要财务指标表

销售收入53682

总成本35717

所得税前净现金流量28059

所得税5745.4

土地增值税805

净现金流量22314

财务内部收益率58.30

累计财务净现值（i=15%）17891

投资回收期(含建设期1年)0.6

税后利润17236

税后全投资利润率56.14%

资产负债率93.61%

1.6环境保护控制性指标

1、水土流失防治面积：21603.1平方米，生活废水排放239616吨。

2、大气污染控制指标：二氧化硫无排放、二氧化氮无排放，二氧化碳：31450a/t（呼吸）+480a/t（生活）=31930t/a。

1.7能源资源利用指标：

1、电耗：507.6kW·h/年。

2、水耗：239616m3/年。

3、天然气：119吨/年。

1.8项目土地转用控制性指标

1、征用土地：21603.1平方米。

2、临时占用土地：3300平方米（废弃土石方堆场）。

1.9项目建设单位概况

1、项目业主情况。XX置业有限公司成立于2012年1月，注册资金2380万元人民币，主营酒店管理、房地产开发、装饰装修、建筑材料销售、门诊部及疗养院筹建。目前，公司员工已发展到人，其中大中专以上学历人，工程技术人员人，技术工人人；已投入资金6000多万元，主要用于土地收储、三通一平和华龙半岛前期工作等。

2、企业法人代表情况。公司法人代表XX同志，1967年11月生，文化程度，从事企业经营年，具有丰富的房地产、酒店管理经验。

3、控股股东情况。XX村置业有限公司成立于2007年5月，注册资本为12899万元，主要经营酒店管理、房地产开发、装饰装修、医疗疗养等。XX村在建的五星级酒店位于州城施州大道机场路入口以东，按园林式仿古建筑群建筑风格设计。项目规划用地13万平方米，总建筑面积17万平方米，总投资6亿元，项目建成后，将成为湘、鄂、渝、黔4省市边区最大的集休闲、旅游、度假、购物等功能于一体的活动中心。

1.10项目建设依据

1、XX县XX镇城市发展总体规划。

2、XX武陵山区少数民族经济社会发展扶贫攻坚实施规划。

3、XX县人民政府与华龙置业有限公司关于华龙半岛综合开发建设项目协议书。

1.11可行性研究依据

1、国家发展计划委员会办公厅关于出版《投资项目可行性研究报告编制指南（试用版）的通知》（计办投资[2002]15号）；

2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

3、建设部《房地产开发项目经济评价方法》；

4、XX半岛商住楼开发可行性研究报告编制协议书；

5、XX县国士资源局国有土地使用权出让成交确认书；

6、XX半岛规划设计方案。

1.12可行性研究范围

1、项目建设的背景；

2、住宅市场分析及营销战略；

3、建设条件；

4、建设规模及方案设计；

5、投资估算与资金筹措；

6、效益评价。

1.13结论

1、符合产业发展规划。按照XX武陵山少数民族经济社会发展

片区扶贫攻坚（实施）规划，2015年，地区生产总值达到50亿元，5年平均增长15%；地方一般预算收入2.5亿元，平均增长15%；社会消费品零售总额21亿元，平均增长15%。到2020年，地区生产总值保持9.8%的增速，达到80亿元，三次产业结构由2010年的28.2:38.7:33.1调整为18:41:41，今后10年，第三产业的超常发展是XX经济持续发展的关键。

2、符合城镇发展规划。县城XX镇作为中心主城镇，按照“山水园林、民族风情、幸福宜居”城的发展定位，到2020年，城区形成面积达到12.6平方米公里，人口达到7万人。本项目在城市规划的范围内，增加住宅888套，可以增加城市人口2496人，可以拉动城镇化率增加3.6个百分点。

3、促进国民收入增长。本项目建成后，实现销售收入48047.4万元，提供国家税收4352.95万元，企业利润16051.56万元，有利于企业不断发展壮大。

4、环境指标影响轻微。本项目水土流失防治面积21603.1平方米，属于建设过程中的暂时性流失；生活废水排放239616吨、二氧化碳排放量31930t/a，属于换位性质排放，不增加排放总量。

第二章项目背景

2.1项目区域自然资源背景

1、地理位置。XX县位于湖北省西南部，恩施土家族、苗族自治州的东南角，地处东径109°45′至110°38′，北纬29°38′至30°14′之间。东毗湖南省石门县，南邻湖南省桑植县，西接湖北省来凤县、宣恩县，北抵湖北省巴东县、建始县，东北与湖北省五峰县相连，西北与湖北省恩施市接壤。县城距省会武汉市603公里，距自治州首府恩施市176公里。境内东西长85公里，南北宽67公里，版图面积2872平方公里。

2、地形地质。XX县地处中国地形第二级阶梯云贵高原东部的延伸部分，是武陵山脉石门支脉上的一个山区县，境内地形地貌具有典型的山地特征。境内地质结构较为简单，地形复杂，地貌千姿百态。山高谷峡，切割深，高差大，海拔最低的铁炉乡—江口194米，最高的下坪乡—牛池2096.3米，平均海拔1147米，平均切割深784米，平均地面坡度24.1度。在全县土地总面积中，海拔800米以下的低山，占17.6%；海拔800-1200米的二高山，占42.8%；1200米以上的高山，占39.6%。

3、水文概况。县境内溪河遍布，流域面积大。年平均径流深1223毫米，径流总量35.3亿立方米，每平方公里径流量为122.3万立方米，四季分配不均。据XX县水文站实测溇水河洪枯比为2333﹕1。最大径流深高达1980毫米，最小径流深只有656毫米。

4、气候概况。XX属中亚热带大陆性季风湿润气候。春季天气复杂多变，阴晴不定；夏季多雨湿热；秋季凉爽；冬季较为干燥寒冷。从低山到高山依次表现出低热中暖高湿寒的气候特点，垂直差异十分明显。平均年降雨量1734.9㎜，蒸发量1028.5㎜，无霜期296天，平均温度15.8℃，日照时数1216.4h，≥10℃的积温4892℃，干旱日数87天。

5、土壤概况。境内土壤呈典型地带性分布和地域性分布，土壤类型复杂，种类众多，地带性土壤垂直分布规律明显，微域土壤千变万化，星罗棋布，点辍于各个生物气候带中，且多数土壤深厚肥沃，酸碱度适中，质地良好，适宜多种林木生长。共有10个土类，23个亚类，65个土属，169个土种。其中林业用地土壤8个土类，16个亚类，29个土属，87个土种，在8个林业用地土类中，分布最广的是红壤、黄壤、黄棕壤、棕壤4个地带性土类。

6、森林植被。XX地处鄂西山区，地形地貌高低起伏，微域气候及土壤种类多样，植物资料丰富多彩，种类繁多，共有171种，645属，1264种。全县林业用地344.98亩，人均占有林业用地15.8亩，全县活立木蓄积448.34万立方米，人均蓄积20.5立方米，植被覆盖率82.97％，为XX林业建设及生态环境建设奠定了重要物质基础。

2.2项目区域经济背景

1、经济概况

（1）经济结构。2010年，实现县城生产总值26.26亿元，“十一

五”期间平均增长14.9%。其中，第一产业7.3亿元，平均增长9.2%；第二产业10.32亿元，平均增长19.5%（其中工业8.5亿元，平均增长15.2%）；第三产业8.6亿元，平均增长15.5%；三次产业结构比由2005年的31.8：36.8：31.4调整到2010年的27.9：39.3：32.8。县域经济呈现节约、清洁、低碳、循环发展的良性态势。

XX经济结构一览表

科目单位2005 2006 2007 2008 2009 2010 县域生产总值万元124378 142070 156420 181600 215000 262600

第一产业万元39596 46460 49290 55900 64000 73260

第二产业万元45768 49403 57650 64700 81000 103200

其中：工业万元41222 43880 51370 54700 71000 85000

第三产业万元39014 46207 49480 61100 70400 86140

（2）农业产业化水平。2010年实现农业总产值11亿元，农人均5376元；粮食总产达到9.3万吨，农人均达到490公斤；牲猪出栏23万头，农人均1.2头，农业内部形成了茶叶、烟叶、箬叶、蔬菜、畜牧等5大为农民提供现金收入过亿元的产业。茶叶面积17.8万为亩，产量1.51万吨，为农民提供现金收入1.52亿元；烟叶面积8万亩，产量1.01万吨，为农民提供现金收入1.35亿元；箬叶采摘面积30万亩，产量1.1万吨，为农民提供现金收入1.12亿；商品疏菜面积6.3万亩，产量12万吨，为农民提供现金收入0.96亿元；出售商品猪9.6万头，为农民提供现金收入1.1亿元。

——绿色食品。以山野菜、高山蔬菜、茶叶、酿酒等绿色食品加

工业产值达到6.25亿元，占农产品加工业比重为80%，其中薇菜产量500吨，居全国第一；茶叶产能1.2万吨，列全省前茅。以箬叶、厚朴叶等为原料的绿色包装加工业产值达到1.3亿元，占农产品加工业比重为21%，其中箬叶产能1.1万吨，成为全国绿色包装第一县。

——市场主体。全县农产品加工企业180多家，总资产5亿元，总产能6亿元。规模以上加工企业22家，总资产4.8亿元,从业人员3300人,2008年实现产值4.3亿元。其中产值过亿元的企业一家（长友公司），5000万至1亿元的企业1家（白果茶厂），1000至5000万元14家，500至1000万元的企业5家。被列入国家级农业产业化龙头企业1 家，列入省级农业产业化龙头企3家，列入州级农业产业化龙头企业4家；产业化龙头企业拥有资产总额近3.5亿元,占全县规模以上农产品加工企业总资产比重为70%,2009年实现销售收入3.7亿元,占规模以上农产品加工企业销售收入比重为59%。截至2010年底，全县农产品商标注册108件，占全县注册商标的57.75%。在注册商标总数中，实际使用的商标有83件，使用率为44.38%，实际使用农产品商标73件，占实际使用注册商标的87.9%，在农产品商标中，农产品加工品牌注册商标有37件。其中荣获省著名商标的有湖北长友现代农业股份有限公司“长友”商标、XX县翠泉茶业有限公司“翠泉”商标、XX县骑龙茶业有限公司“骑龙”商标、XX县白果茶厂“白果”商标。获州知名商标的有八峰药化股份有限公司“八峰”商标和“土王宫”商标、XX县金阳特色农产品有限公司“鑫丰”商标、湖北省XX县葛仙米开发有限公司“葛仙米”商标。有14家

获QS认证，4家获ISO9001：2000质量体系认证，6家企业获绿色食品认证。

——农产品基地。全县经已形成各类农产品基地面积123.3万亩，占全县国土总面积比重达到28%。

茶叶基地:全县茶园形成面积17.8万亩,其中无性系良种茶园面积 6.3万亩。白果民族茶厂木耳山基地获南京瑞士生态市场研究所（IMO）有机茶认证，长友公司、翠泉公司、金阳公司、骑龙公司、龙福公司等5家企业的茶叶基地获中国绿色食品中心认证，白果茶厂和长友公司所属基地获国家出口基地备案。

烟叶基地:全县烟叶总面积8万亩，形成了25个专业村，33个重点村，1645户种植专业户，烤烟专业户户平种植面积达到9.86亩，白肋烟专业户户平种植面积达到3.78亩。专业村、重点村烟叶种植面积占全县烟叶总面积80%，总产量达到14.5万担。全县拥有4万担规模的乡镇1个，3万担乡镇2个，2万担乡镇1个，1万担乡镇3个；全县50—100亩连片区58个，100—500亩连片区41个，500—1000亩连片区8个，1000亩以上连片区7个，连片总面积达3.76万亩，占全县总面积的60%。燕子乡建立了5000亩高规格烤烟科技示范园，五里乡形成了40公里烟叶种植长廊，中营乡实现了万亩烤烟大连片。全县共建大棚2058个，其中塑钢大棚448个，竹木中棚1610个，可供移栽面积占总面积的82%。漂浮育苗面积占全县烟叶育苗面积98%，建标准化晾房4640间，农民新购置烟叶机械295台（套），其中，起垄机89台，播种器25台，剪叶机15台,喷雾器163台。

蔬菜基地:全县蔬菜加工原料基地面积6.3万亩（不含薇菜、食用茵等森林蔬菜面积），其中高山蔬菜面积3.5万亩，魔芋面积2.8万亩。

林产品基地:全县林业产业基地总面积95万亩，其中：日本落叶松、杉木为以主的速生丰产用材林基地30万亩；以厚朴、木瓜等木本药材为主的中药材基地23万亩；以板栗、柑橘、核桃、桃、李等为主的干鲜果基地9.8万亩；天然箬叶可采摘面积30万亩，人工栽培面积0.53万亩；香椿等森林食品基地2.5万亩。

畜产品基地:全县畜牧业基地按照公司化、大户化、区域化的模式稳步发展，现已形成1个万头生猪养殖区小区（长新畜牧发展有限公司太平小区），3个3000头生猪养殖小区（XX经济开发区生猪养殖小区、燕子乡启盛牧业生猪养殖小区、燕子乡兴旺牧业养殖小区），10个“150”和100个50头以上生猪规模养殖大户。

——规模以上工业。2010年实现工业总产值23.14亿元，“十一五”期间，平均增长15.2%。其中，规模以上工业企业实现产值22.9亿元，平均增长18.5%。清洁能源工业2.68亿元，占全部工业产值的11.6%；绿色食品工业实现产值11.9亿元，占全部工业产值的51.3%；水泥、木工板等建材工业产值3.2亿元，占全部工业产值的13.8%；药化工业实现产值2.01亿元，占全部工业产值的8.6%；矿产化工工业3.3亿元，占全部工业产值的14.2%。规模企业总数达到64家，以江坪河、淋溪河、核桃湾等绿色能源工程当年完成投资9.8亿，占当年工业固定资投资比重为86%。

2.3社会发展背景

1、行政管辖。7乡2镇1个经济开发区和1个自然保护区。即铁炉、五里、燕子、下坪、邬阳、中营、太平等7个乡，XX、走马等2个建制镇及XX经济开发区、木林子自然保护区，205行政村、4个居民委员会，1364个村民小组。

2、人口结构。2010年末，全县总人口22.15万人。其中，城镇人口7.09万人，占32%。乡村人口15.06万人，占68%。以土家族、苗族、白族、蒙古族为主的少数人口13.8万人，占62.3%。

3、道路交通。2010年底，全县公路总里程2132公里，实现交通运输、仓储和邮政业增加值11507万元，占第三产业的13.4%。旅客周转量17261万人公里，货物周转量40100万吨公里，客货周转量41826万吨公里。

4、邮电通信。2010年，完成邮电业务总量3105万元，通电话的行政村205个，固定电话装机29847部，其中农村电话装机17763部，电信、移动基站285处，实现了50户以上自然村广播电视村村通。

5、教育事业。2010年末，各类学校68所。其中，普通中学17所，中等职校1所，小学50所。年末全县在校学生23352人，其中，普通中学在校学生10654人，小学在校学生11104人，在园幼儿3414人。专任教师1602人，其中，中学专任教师661人，小学专任教师824人。

6、医疗卫生。2010年末，拥有卫生机构12个，其中，卫生院9个；拥有病床564张，其中县级医院拥有病床235张，农村卫生院拥有病床329张。卫生技术人员623人，其中，医师256人，注册护士239人。

7、民族文化。XX古称容米、柘溪，有2000多年文明史，末代土王世袭相承800余载，管辖8000多平方公里；土地革命时期，有2.5万人参加革命，近4000人为革命献出了生命，木林子20838公顷原始生态群落结构、董家河“世界坡立谷”地貌保存完整，民俗、红色、生态文化底蕴厚重，文化保护与传承取得积极成果。

（1）文物保护：列入国家级重点文物保护单位的有XX土司遗址、满山红革命烈士纪念园、五里坪革命旧址群，列入国家级非物质文化遗产的有傩愿戏、打溜子、红色革命系列遗物。列入省级非物质文化遗产的柳子戏、满堂春、XX山民歌等。

（2）文化机构：XX作家协会、摄影家协会、乒乓球协会等文化协会组织发展到5个，XX艺术团、老年管乐团、老年艺术团、五里满堂音艺术团、夕阳健身队、长寿健身队、走马官鼎村篮球队等文体团队发展到25个。

（3）文化创作：《退役军犬》、《最后一只白虎》、《远去的诗魂》、《巴国俪歌》等作品分别获得全国少数民族文学创作奖、全国少数民族文学创作骏马奖。

2.4项目业主背景

1、项目业主情况。XX置业有限公司成立于2012年1月，注册资金2380万元人民币，主营酒店管理、房地产开发、装饰装修、建筑材料销售、门诊部及疗养院筹建。目前，公司员工已发展到人，其中大中专以上学历人，工程技术人员人，技术工人人；已投入资金6000多万元，主要用于土地收储、三通一平和华龙半岛前期立项等。

2、企业法人代表情况。公司法人代表XX同志，1967年11月生，文化程度，从事企业经营年，具有丰富的房地产、酒店管理经验。

3、控股股东情况。XX村置业有限公司成立于2007年5月，注册资本为12899万元，主要经营酒店管理、房地产开发、装饰装修、医疗疗养等。XX村在建的五星级酒店位于州城施州大道机场路入口以东，按园林式仿古建筑群建筑风格设计。项目规划用地13万平方米，总建筑面积17万平方米，总投资6亿元，项目建成后，将成为湘、鄂、渝、黔4省市边区最大的集休闲、旅游、度假、购物等功能于一体的活动中心。

XX村置业有限公司隶属于XX集团，为其八大子公司之一。华龙集团是恩施州大型综合性民营企业，董事长龙华阶是第3届全国“十大杰出青年农民”，曾受到胡锦涛同志亲切接见。集团正在开发的房地产项目用地1000亩，建筑面积110万㎡。2011年，公司总资