租赁如何税收筹划
租赁如何税收筹划
【09/16/2002信息】企业进行税收筹划，可分为两种方式：一是围绕税种类别进行，如增值税、消费税、营业税、企业所得税筹划等；二是围绕经营活动的不同方式进行，如企业融资、证券投资、财产信托筹划等。在实践中，企业一般将两种筹划方式融合在一起，围绕不同的投资决策与不同的经营活动方式，对涉及的有关税种尤其是主体税种进行税收筹划，并选择最有利的经营活动方式，实现企业税收负担最小化，使企业获取最大的利益。
租赁作为一种特殊的筹资方式，是指出租人以收取租金为条件，将其资产出租给
承租人使用的一种信用业务，主要用于设备和其他真实资产的融资。租赁可分为两种
形式：1．经营性租赁(也称服务租赁)，即传统的设备租赁，由出租企业购进设备、
工具等，供用户选择使用，出租企业一般收取较高的租金。2．融资性租赁(也称金融
租赁)，在现代市场经济中运用日益广泛，是融通资金与融通物资相结合的特殊类型
的筹资方式。出租企业对承租企业以提供类似信贷资金的方式，按承租企业所要求的
规格、型号、性能等条件提供设备，以改善承租企业的生产能力和财务状况。融资租
赁具有以下特点①出租人在租赁期满时将资产的所有权转移给承租人；②承租人有优
先承购权；③租赁期间不短于租赁资产有效经济寿命的75％；④最低租赁偿付款的现
值不低于租赁资产公平时价的90％。
租赁对出租人和承租人都可以带来利益。对承租人来说，一是承租人只需按期支
付租金便可得到所需设备使用权，不必为长期拥有机器设备先垫支资金，避免因短期
资金集中支付给企业资金平稳周转造成冲击，以及资金被占用或经营不当时承担风险；
二是承租企业支付的租金可以从成本中扣除，具有抵税效应。对出租人来说，由于其
拥有较为充裕的资金，从事租赁业务可以获得租金收入，实现资本的增值。此外，当
出租人与承租人同属一个企业集团时，在不违反税法规定的前提下，通过租赁可队直
接、公开地将资产从一个企业租给另一企业，实现利润、费用等转移，最终达到整个
集团税负减轻的目的。
因此，租赁的税收筹划不单是承租企业要考虑的，对出租方来说也存在着因租赁
方式不同，税收负担差异的比较、选择，并通过税收筹划实现节税的问题。下面从承
租方和出租方两个万面进行分析。
一、承租企业的税收筹划
1．融资租赁和贷款购置两种方式选择
例如，某企业因生产需要增设一条流水线，价值200万元，每年可增加利润80万
元，残值10万元。该企业有两种选择方案，一是向固定资产租赁公司融资租赁，年
租金40万元，租赁期6年；一是向银行贷款，期限6年，年利率为10％，分期付息一次
还本。设备折旧情况相同，在此可不予考虑。(货币时间价值PVIF10％．6＝0．565：PVIFA1O％．5＝3．791：PVIFAl0％．6＝4．355)。
租赁银行贷款
第1-6年第1-5年第6年
息税前利润80 80 90
租金／利息40 20 20
税前利润40 60 70
所得税(33％) 13．2 19．8 23．1
税后利润26．8 40．2 46．9
从上表可知，通过融资租赁，其税后利润的现值和为26．8×4．355＝116．71
万元；向银行贷款，其税后利润的现值和为40．2×3．791十46．9×0．565
＝178．90万元。表面上看，后者的现值要大于前者，但实际上后者因为第6年要支付200万元的贷款，所以银行贷款的现值应为65．9万元(178．9-200×0．565)。相比之下，企业采用融资租赁方式更合算。
2．集团内部通过租赁进行税收筹划
例如，甲企业(出租方)和乙企业(承租方)属同一利润集团，乙企业处于税收优惠
地区(时期)，所得税率为15％，甲企业所得税税率为33％。甲企业将年赢利100万元的生产设备(价值300万元)以租赁形式转给乙企业，并按照有关规定(租金水平符合公
开市场原则)，收取足够低的租金(如40万元)。这样，甲企业就将60万元利润转移到
乙企业，享受15％的所得税优惠，使集团税负减少了60×(33％-15％)＝10．8万元，从而提升了集团利润率。如果甲、乙企业适用的税率差别越大，租金越低，从甲企业
转移乙企业的利润越多，税负降低的幅度就越大，整个集团利润率增加的幅度就越大，税收筹划的效果就越好。
此外，在集团内子公司之间税率相同的情况下，通过租赁也可以达到减轻税负的
目的。如某集团有甲、乙两公司，甲公司有乙公司所需的生产设备，有两个方案可供
选择其一是以出售的形式把设备转售给乙公司，其二是以每年收取一定租金的形式将
设备租给乙公司，两公司的所得税率均为33％。采取租赁的方式，可使甲公司因设备出售在当年一次性实现的收益，通过租金形式分摊到多个纳税年度，从而降低了当年
集团整体税负，获得递延纳税的好处。
二、出租企业的税收筹划
现行税法规定，对经中国人民银行批准经营融资租赁业务单位(一般指金融保险业)所从事融资租赁业务，无论租赁物是否转让给承租方，均按有关规定征收营业税，不征收增值税。其他单位从事融资租赁业务，租赁的货物所有权转让给承租方的，征
收增值税，不征营业税；租赁的货物和所有权未转让给承秘方的，征收营业税，不征
收增值税。这样就存在着不同性质租赁企业以及不同租赁方式之间的税负比较问题。
根据财政部、国家税务总局《关于转发<国务院关于调整金融保险业税收政策有关问
题的通知>的通知》(财税字1997)]045号)规定：纳税人经营融资租赁业务，以其向承
租者收取的全部价款和价外费用(包括残值)减去出租方承担的出租货物的实际成本后
的余额为营业额。因此，同样缴纳营业税，金融保险业的计税依据是收益额，其他租
赁业的计税依据是流转额。虽然金融保险业租赁税率(2002年为6％，2003年及以后为5％)比服务业租赁的税率(5％)高，但由于计税依据不同，一笔租赁业务究竟是归属
于金融保险业征税，还是归属于服务业征税，会造成税负的较大差别。因此，企业从
事租赁业务事先必须充分考虑和筹划。
例如，某金融服务公司同一家化工企业签订一项租赁业务合同，由该金融公司出
资200万元购买化工企业急需的一条流水线，化工企业应向金融服务公司支付220万元的租金，残值10万元。在缴纳营业税时，该金融服务公司按照金融保险业将收益额30 万元以6％的税率计算缴纳营业税1．8万元。但经税务机构检查发现，该金融服务企业不是经中国人民银行批准从事融资租赁业务的单位，应按照服务业租赁征税，即将
流转额220万元以5％的税率计算缴纳营业税11万元。因此，该金融服务公司必须补缴营业税9．2万元。
融资租赁企业税收筹划
龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/6211292582.html, 融资租赁企业税收筹划 作者：何振杰 来源：《全国流通经济》2018年第33期 摘要：融资租赁企业作为我国五大金融业务形式之一，对于我国众多中小企业的发展具有极其重要的作用。融资租赁公司借助于税收政策的变化，积极进行税收筹劃，在合理合规合矩的前提下实现企业纳税的减负，减轻公司运营负担，有益于提高资金运转率，提升公司经济效益。 关键词：纳税筹划；融资租赁企业 中图分类号：F125文献识别码：A文章编号：2096-3157（2018）33 -0101-02 一、融资租赁及其税收筹划概述 融资租赁行业在我国起步较晚，最初发展较为缓慢，但随着其制度的成熟，其已然成为我国金融业务形式之一。融资租赁行业简单来说作为一个中介机构，根据承租人的要求，从租赁标的物出售处购入承租人所需物资，并按照分期收取款项的方式将其出租给承租人，出租方从中赚取差价的行业。此行业的出现对于众多中小企业的发展具有较为重要的影响，在一定程度上解决了中小型企业资金不足，产业结构无法调整的状况。融资租赁行业近些年发展速度如此之快，得益于我国2012年开始所试点的“营改增”政策，使得融资租赁企业的税负得到一定程度的减轻，融资租赁行业恰是营改增政策试点的第一批行业。在新的纳税政策实施后，一方面，融资租赁企业可以根据自身发展状况进行纳税筹划，以期在合法合规合理的状态下最大化的减少纳税金额，减轻企业的纳税负担，提升企业资金流转稳定性，减少纳税对于企业的运转影响。另一方面，纳税政策的实施同时规范了融资租赁行业的纳税行规，保证了纳税的公平公正性。 二、融资租赁企业税收现状分析 1.短期内税收负担较重 为了降低重复纳税率，减轻企业纳税负担，提升其经济效益，国家特推行新的纳税政策即营改增。但对于融资企业来说，短期内其税收负担并没有因此而减轻。在对纳税公司进行分类时，包括一般规模和普通纳税类，在政策改革的短期内融资租赁公司的税收率由5%左右上升到17%，税率得到明显的提高，增加了企业的税务支出，使得融资租赁行业的发展受到了较大的冲击。另外，虽然国家对于税收进行营改增的政策调整，没有取消即征即退的优惠政策，但对其却有一定的冲击力，使得无法进行及时有效的落实。一方面，按照现行税负的计算方法，即征即退的优惠政策无法在企业中得到落实，大多数的企业无法得到退税的优惠。另一方面，即征即退体现了立刻也就是及时的意思，表示的是时间上的优势。对于融资租赁企业来说，时
浅论承包经营与租赁经营的税收筹划
浅论承包经营与租赁经营的税收筹划◆严渊航天通信控股集团股份有限公司【摘要】近年来纳税筹划问题成为了理论研究的热点，专家们按照不同税种或者企业注册登记、筹资、投资、生产经营和利润分配等环节总结了一系列纳税筹划方法。本文采用实际案例充分认识这一问题将有利于企业决策和降低企业税务风险。【关键词】纳税筹划租赁经营承包经营增资一、引言税收筹划又称节税，是指纳税人在既定的税法和税制框架内，从多种纳税方案中进行事前选择和规划，使自身税负得以减轻或延缓的一种活动。税收筹划是市场经济的必然产物，是国家允许的合理合法行为。在当今市场经济条件下，企业作为独立的经济主体，将追求自身经济利益以实现股东财富最大化作为其最重要的目标。企业通过纳税筹划减少纳税支出，通过合理的税收筹划，在企业生产经营、利润分配等环节中尽可能地减轻税负或延缓纳税，以实现企业价值的最大化，是企业增强盈利能力的重要手段之一。二、企业承包经营与租赁经营的概念及纳税方面的差异我国现行的承包经营与租赁经营的规范定义，见之于国务院1988 年 2 月27 日发布的《全民所有制工业企业承包经营责任制暂行条例》和1988 年6 月5 日发布的《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》。 承包经营与租赁经营二者之间有着明显的差异: 承包经营是一种以责任制为核心的企业经营管理制度; 企业( 或单位，下同) 本身没有根本性的改变，是原有企业经营的继续，只是明确了经营责任的主体是承包人。所以企业的名称不变，公章印鉴不变，企业原有的账簿、票据仍可继续使用。 租赁经营是一种以交纳租金为前提的资产经营方式; 承租人是在全新的条件下( 清理企业的债权债务和亏损、重新确定企业的经营方向等) 从事经营的。租赁经营不管是否还使用原来企业的公章印鉴，承租前后则是两个完全不同的经济实体或法人单位。 三、综合纳税筹划方案设计范例甲乙公司处于同一地区，甲公司( 简称甲方) ，主要经营业务为羊毛的洗涤; 乙公司( 简称乙方) ，主要经营羊毛加工业务，甲公司业务在产业链中为乙公司上游企业。由于羊毛洗涤环保要求高，属限制发展行业，其现有的环保资质在当地已不再新批，而乙公司由于业务扩展，业务量受制于羊毛的洗涤，为了解决业务发展的瓶颈，乙公司拟加强与甲公司的合作。现甲乙公司就甲方拥有的洗毛企业所需的场地、设备、排污等资源的经营达成合作协议草案。 基本条件: 甲方同意以厂地、设备、排污资质等资源与乙方合作，甲方每年从此项业务中获得的收益不少于500 万。为了风险共担，甲乙双方共同投资2000 万新购设备用于经营，其中甲方出资400 万，乙方出资1600 万。合作经营方案必须坚持减少税务支出，符合财税等法律法规。合作经营方案必须实现甲乙双方价值最大化。根据以上甲乙双方的条件，为了规避相关财税风险，更好地发挥资产的经营效益，以实现企业价值的最大化，经过细致分析，我们设计了三个不同的纳税方案。 方案一: 合作构想: 鉴于甲方拥有洗毛企业所需的场地、设备、排污等资源，乙方以新购设备出资1600 万对甲方进行增资，占有甲方60% 以上的股份，从而达到使用甲方所拥有的场地、设备及排污资源。合作存在的问题: 甲方开价过高，乙方难以接受。如果增资成功，就会给乙方增加一家下级单位，但乙方控股股东
税务-租赁如何税收筹划 精品
租赁如何税收筹划 【09/16/20XX信息】企业进行税收筹划，可分为两种方式：一是围绕税种类别进行，如增值税、消费税、营业税、企业所得税筹划等；二是围绕经营活动的不同方式进行，如企业融资、证券投资、财产信托筹划等。在实践中，企业一般将两种筹划方式融合在一起，围绕不同的投资决策与不同的经营活动方式，对涉及的有关税种尤其是主体税种进行税收筹划，并选择最有利的经营活动方式，实现企业税收负担最小化，使企业获取最大的利益。 租赁作为一种特殊的筹资方式，是指出租人以收取租金为条件，将其资产出租给 承租人使用的一种信用业务，主要用于设备和其他真实资产的融资。租赁可分为两种 形式：1．经营性租赁(也称服务租赁)，即传统的设备租赁，由出租企业购进设备、 工具等，供用户选择使用，出租企业一般收取较高的租金。2．融资性租赁(也称金融 租赁)，在现代市场经济中运用日益广泛，是融通资金与融通物资相结合的特殊类型 的筹资方式。出租企业对承租企业以提供类似信贷资金的方式，按承租企业所要求的
规格、型号、性能等条件提供设备，以改善承租企业的生产能力和财务状况。融资租 赁具有以下特点①出租人在租赁期满时将资产的所有权转移给承租人；②承租人有优 先承购权；③租赁期间不短于租赁资产有效经济寿命的75％；④最低租赁偿付款的现 值不低于租赁资产公平时价的90％。 租赁对出租人和承租人都可以带来利益。对承租人来说，一是承租人只需按期支 付租金便可得到所需设备使用权，不必为长期拥有机器设备先垫支资金，避免因短期 资金集中支付给企业资金平稳周转造成冲击，以及资金被占用或经营不当时承担风险； 二是承租企业支付的租金可以从成本中扣除，具有抵税效应。对出租人来说，由于其 拥有较为充裕的资金，从事租赁业务可以获得租金收入，实现资本的增值。此外，当 出租人与承租人同属一个企业集团时，在不违反税法规定的前提下，通过租赁可队直 接、公开地将资产从一个企业租给另一企业，实现利润、费用等转移，最终达到整个 集团税负减轻的目的。
现代服务业如何从税率的视角进行税收筹划(下)
现代服务业如何从税率的视角进行税收筹划（下） 现代服务业如何从税率的视角进行税收筹划（下） 利用税率差异的筹划 利用税率差异进行筹划主要通过以下几种方式： （一）利用货物运输代理服务6%低税率的筹划 货物运输代理服务，是指接受货物收货人、发货人的委托，以委托人的名义或者以自己的名义，在不直接提供货物运输劳务情况下，为委托人办理货物运输及相关业务手续的业务活动。营改增以后，交通运输业适用11%税率，物流辅助服务适用6%税率，两者有5个百分点的税率差异。因为货物运输代理服务税负低，从事交通运输业的企业可单独成立代理公司，将非核心业务采用代理的方式提供服务，降低增值税税负。 （二）通过物业服务转移部分不动产租赁收入的筹划 目前，出现专門从事房屋租赁的公司，既出租房屋也负责为出租房屋提供物业管理服务。由于物业服务收费按6%的税率缴纳增值税，相较于11%的不动产租赁税率明显更低。因此，可以利用物业管理合同降低税负，即出租人提高物业服务的收费，降低房屋租赁的价格以达到少交税的目的。 （三）通过仓储业务代替租赁业务的筹划 仓储业务属于物流本文由收集整理辅助业务，适用6%的增值税税率，明显低于不动产租赁11%的增值税税率。但在一般计税方法下，纳税人还需就预收款按3%的预征率纳税。需要注意的是，这个业务
转化是有前提条件的，即承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品，且出租人在仓储合同下必须承担货物的保管责任，发生损失要承担赔偿责任，这也将给企业带来一定的经营风险。 （四）利用租赁税率与房产税税率差异的筹划 根据我国目前的租赁情况来看，很多企业租赁的同时连房屋内部的设备（如机器、家具等）一同租赁，例如将车间、厂房、宾馆、门面房等房产一同租赁，设备房屋一同租赁的现象更为普遍。考虑到房产税的存在，对企业出租房屋需从租计征，按12%的税率缴纳房产税。若租赁合同中将设备和房屋租金共同计入，相当于房屋内的设备也缴纳了房产税。根据我国税法规定，对租赁房屋的内部附属设施并没有要求征收房产税，因此，房产租赁企业在出租时要将设备和厂房分开租，写入两份合同，这样可以减少应纳税额，从而达到降低税负的目的。 （五）利用技术研发与技术培训的筹划 营改增之前，单位和个人（包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外国企业和外籍个人）从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。技术培训按照“文化体育业”征收3%的营业税。营改增后，包括研发服务、技术转让服务和技术咨询服务在内的现代服务业按照6%的税率征收增值税。根据这一政策改变，可以通过“定向开发”模式与“卖软件产品”模式的选择进行税收筹划。“定向开发”则明确划为技术研发的范畴，合同约定
租赁如何税收筹划
租赁如何税收筹划
租赁如何税收筹划 【09/16/2002信息】企业进行税收筹划，可分为两种方式：一是围绕税种类别进行，如增值税、消费税、营业税、企业所得税筹划等；二是围绕经营活动的不同方式进行，如企业融资、证券投资、财产信托筹划等。在实践中，企业一般将两种筹划方式融合在一起，围绕不同的投资决策与不同的经营活动方式，对涉及的有关税种尤其是主体税种进行税收筹划，并选择最有利的经营活动方式，实现企业税收负担最小化，使企业获取最大的利益。 租赁作为一种特殊的筹资方式，是指出租人以收取租金为条件，将其资产出租给 承租人使用的一种信用业务，主要用于设备和其他真实资产的融资。租赁可分为两种 形式：1．经营性租赁(也称服务租赁)，即传统的设备租赁，由出租企业购进设备、 工具等，供用户选择使用，出租企业一般收取较高的租金。2．融资性租赁(也称金融 租赁)，在现代市场经济中运用日益广泛，是融通资金与融通物资相结合的特殊类型 的筹资方式。出租企业对承租企业以提供类似信贷资金的方式，按承租企业所要求的
规格、型号、性能等条件提供设备，以改善承租企业的生产能力和财务状况。融资租 赁具有以下特点①出租人在租赁期满时将资产的所有权转移给承租人；②承租人有优 先承购权；③租赁期间不短于租赁资产有效经济寿命的75％；④最低租赁偿付款的现 值不低于租赁资产公平时价的90％。 租赁对出租人和承租人都可以带来利益。对承租人来说，一是承租人只需按期支 付租金便可得到所需设备使用权，不必为长期拥有机器设备先垫支资金，避免因短期 资金集中支付给企业资金平稳周转造成冲击，以及资金被占用或经营不当时承担风险； 二是承租企业支付的租金可以从成本中扣除，具有抵税效应。对出租人来说，由于其 拥有较为充裕的资金，从事租赁业务可以获得租金收入，实现资本的增值。此外，当 出租人与承租人同属一个企业集团时，在不违反税法规定的前提下，通过租赁可队直 接、公开地将资产从一个企业租给另一企业，实现利润、费用等转移，最终达到整个 集团税负减轻的目的。
房屋出租的税收筹划方案
房屋出租的税收筹划方案 要点提示： 1、正确划分房屋与非房屋的出租价值，非房屋的租金部分不需交纳房产税。 2、单纯为存放货物的房屋租赁，可改为仓储保管收入； 3、利用物业合同规避房产税； 4、低价出租给关联公司，再由关联公司市价出租，可规避所有权12%和出租1.2%的房产 税； 2011-10-26 11:54读者上传【大中小】【打印】【我要纠错】 在我国房地产市场蓬勃发展的同时，房屋租赁市场也特别活跃。对于房产租赁中涉及的房产税问题，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，自用房屋的房产税是依据房产原值计算缴纳的，税率只有1.2%，而房屋出租的房产税是依据房屋租金计算缴纳，税率是12%。出租房屋的房产税税率是自用房屋的10倍，而且12%的房产税税率相对于营业税5%的税率也是明显偏高的。因此，部分房屋出租人对于房屋出租过程中，如何合理进行税收筹划避税也是特别关注。这里我们简单介绍一下目前房屋出租过程中房产税税收筹划的主要方法，以及相关的筹划风险。 一、正确划分房屋和非房屋租赁的价款根据相关规定，房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气灌等，不属于房产。 筹划要点：出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，而达到少缴房产税的目的。比如，出租人既出租房屋也出租场地，既出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。 筹划风险：主要纳税人是实事求是地进行价款划分，是正当的税收筹划行为，不存在风险。但是，出租人可能从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款以达少缴房产税的目的。对此，部分地方税务机关已经联合物价、房产部门根据地段出台的房屋最低租金计税价格，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，必须按照地税机关的足底租金计税价格缴纳房产税。 二、出租变仓储房屋出租这是指在约定的时间内将房屋转让他人使用的业务。仓储是指利用仓库、货场或其他场所代客储放、保管货物的业务。房屋出租由出租人按租金缴纳房产税。而仓储由保管人按房产原值缴纳房产税。 筹划要点：在房产税从价计征的税负明显低于从租计征的情况下，出租人可以变房屋出租为仓储保管合同，而达到少缴房产税的目的。当然，这个筹划是有前提条件的，即承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品，如果不是这个目的，一般是不能按这个思路进行筹划的。 筹划风险：该筹划从税务角度是不存在风险的，但从出租变仓储就为出租人带来了新的经营风险，即出租人在仓储合同下必须承担货物的保管责任，发生损失要承担赔偿责任。因此，一般承租人拟储存的货物
租赁如何税收筹划
租赁如何税收筹划 【09/16/2002信息】企业进行税收筹划，可分为两种方式：一是围绕税种类别进行，如增值税、消费税、营业税、企业所得税筹划等；二是围绕经营活动的不同方式进行，如企业融资、证券投资、财产信托筹划等。在实践中，企业一般将两种筹划方式融合在一起，围绕不同的投资决策与不同的经营活动方式，对涉及的有关税种尤其是主体税种进行税收筹划，并选择最有利的经营活动方式，实现企业税收负担最小化，使企业获取最大的利益。 租赁作为一种特殊的筹资方式，是指出租人以收取租金为条件，将其资产出租给 承租人使用的一种信用业务，主要用于设备和其他真实资产的融资。租赁可分为两种 形式：1．经营性租赁(也称服务租赁)，即传统的设备租赁，由出租企业购进设备、 工具等，供用户选择使用，出租企业一般收取较高的租金。2．融资性租赁(也称金融 租赁)，在现代市场经济中运用日益广泛，是融通资金与融通物资相结合的特殊类型 的筹资方式。出租企业对承租企业以提供类似信贷资金的方式，按承租企业所要求的
规格、型号、性能等条件提供设备，以改善承租企业的生产能力和财务状况。融资租 赁具有以下特点①出租人在租赁期满时将资产的所有权转移给承租人；②承租人有优 先承购权；③租赁期间不短于租赁资产有效经济寿命的75％；④最低租赁偿付款的现 值不低于租赁资产公平时价的90％。 租赁对出租人和承租人都可以带来利益。对承租人来说，一是承租人只需按期支 付租金便可得到所需设备使用权，不必为长期拥有机器设备先垫支资金，避免因短期 资金集中支付给企业资金平稳周转造成冲击，以及资金被占用或经营不当时承担风险； 二是承租企业支付的租金可以从成本中扣除，具有抵税效应。对出租人来说，由于其 拥有较为充裕的资金，从事租赁业务可以获得租金收入，实现资本的增值。此外，当 出租人与承租人同属一个企业集团时，在不违反税法规定的前提下，通过租赁可队直 接、公开地将资产从一个企业租给另一企业，实现利润、费用等转移，最终达到整个 集团税负减轻的目的。
房屋出租的税收筹划的主要方法及风险
房屋出租的税收筹划的主要方法及风险 在我国房地产市场蓬勃发展的同时，房屋租赁市场也特别活跃。对于房产租赁中涉及的房产税问题，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，自用房屋的房产税是依据房产原值计算缴纳的，税率只有1.2%，而房屋出租的房产税是依据房屋租金计算缴纳，税率是12%。出租房屋的房产税税率是自用房屋的10倍，而且12%的房产税税率相对于营业税5%的税率也是明显偏高的。因此，部分房屋出租人对于房屋出租过程中，如何合理进行税收筹划避税也是特别关注。这里我们简单介绍一下目前房屋出租过程中房产税税收筹划的主要方法，以及相关的筹划风险。 一、正确划分房屋和非房屋租赁的价款根据相关规定，房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气灌等，不属于房产。 筹划要点：出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，而达到少缴房产税的目的。比如，出租人既出租房屋也出租场地，既出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。 筹划风险：主要纳税人是实事求是地进行价款划分，是正当的税收筹划行为，不存在风险。但是，出租人可能从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款以达少缴房产税的目的。对此，部分地方税务机关已经联合物价、房产部门根据地段出台的房屋最低租金计税价格，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，必须按照地税机关的足底租金计税价格缴纳房产税。 二、出租变仓储房屋出租这是指在约定的时间内将房屋转让他人使用的业务。仓储是指利用仓库、货场或其他场所代客储放、保管货物的业务。房屋出租由出租人按租金缴纳房产税。而仓储由保管人按房产原值缴纳房产税。 筹划要点：在房产税从价计征的税负明显低于从租计征的情况下，出租人可以变房屋出租为仓储保管合同，而达到少缴房产税的目的。当然，这个筹划是有前提条件的，即承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品，如果不是这个目的，一般是不能按这个思路进行筹划的。 筹划风险：该筹划从税务角度是不存在风险的，但从出租变仓储就为出租人带来了新的经营风险，即出租人在仓储合同下必须承担货物的保管责任，发生损失要承担赔偿责任。因此，一般承租人拟储存的货物属于易保管且价值较低的情况下，该筹划才可
房屋出租的纳税筹划
房屋出租的纳税筹划
房屋出租的纳税筹划 企业将闲置的房屋对外出租，现已成为一种普遍的投资方式。房屋出租业务主要应纳营业税和房产税。具体规定为：按租金收入的5％计算 缴纳营业税；按租金收入的12％计算缴纳房产税。可见，房产税与营业税的计税依据都是租金收入，有一定的重复性。因此，可以对企业房屋出租业务进行综合筹划，以减轻纳税人的税负。 一、合理分解租金收入 企业将房屋对外出租收取的租金直接关系到应缴纳的营业税、房产税，租金收入高则承担的税负重：企业应尽量降低租金收入，或者将租金收入以其他收入形式表现，这样就能有效地减轻企业税负。 例1：某企业是增值税一般纳税人。该企业1999年将位于市区的房屋一幢出租给某商贸公司，租金为每年150万元，租期为5年，租金中包含简单家具、空调的使用费以及电话费、水电费。该企业当年购家具、空调等15万元(不含税价，下同)用于该出租房．预计使用年限为5年。另外，当年为出租房支付电话费6万元、水费4万元(不含税价)、电费6万元(不含税价)。 根据《增值税暂行条例》的规定，购进固定资产的进项税额不得抵扣；用于非应税项目的购进货物的进项税额也不得抵扣。因此该企业当年购置家具、空调等开支的15万元不得抵扣进项税额，购置家具、空调等的购进成本为17．55万元(15+15×17％)；家具、空调等年均使用成
本为3．5l万元(17．55÷5)；水电费为11．54万元(4+4x13％+6+6×17％)。 根据《营业税暂行条例》及《房产税暂行条例》的规定，该企业房屋租赁行为应纳营业税=150×5％=7．5(万元)，应纳房产税=150×12％=18(万元)，应纳城市维护建设税和教育费附加=7．5×（7％+3％)=0.75(万元)。 假定房屋年使用成本为c，则该企业当年房屋出租成本为房屋年使用成本、固定资产使用成本、水电费、电话费以及应纳营业税、房产税、城市维护建设税和教育费附加之和：房屋出租成本=c+3.51+11.54+6+7.5+18+0.75=C+47．3(万元)，房屋出租业务税前收益=150-C-47.3=102.7-C(万元)。 纳税筹划：该企业与商贸公司分别签订房屋租赁合同、转售家具空调合同、电话费水电费代理合同，并对以上业务分别核算。家具、空调按分期付款方式，以20万元的价格转卖给商贸公司．商贸公司每年付款4万元，分5年全部付清，电话费、水电费由商贸公司自行承担，但由该企业代为缴纳，并按电话费、水电费的50％收取服务费。当年商贸公司承担电话费6万元，该企业向商贸公司收取电话服务费3万元。当年商贸公司承担水费4.52万元(4+4×13％)，该企业向商贸公司收取水费代理服务费2.26万元。当年商贸公司承担电费7．02万元(6+ 6×17％)，该企业向商贸公司收取电费代理服务费3．5l万元。以上项目收取费用后，为保证租赁方和承租方双方的利益，房屋租赁价格按前述150万元扣除以上费用后收取，以使承租方总支出不变。 房屋租赁价格=150-4-(6+3)一(4.52+2.26一(7.02+3.51)= 119．69(万元)。
融资租赁行业税收筹划
融资租赁行业税收筹划 税收筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策法规的导向，事前选择税收利益最大化的纳税方案处理自 己的生产、经营和投资、理财活动的一种企业筹划行为。通过税收 筹划可以降低了纳税成本，节省了费用开支，同时提高市场法人主 体的资本收益率，规范纳税人的纳税行为做到合法合理。 融资租赁又称设备租赁，是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁，资产的所有权最终可以转移，也 可以不转移。融资租赁是企业融资工具的创新，为企业由于资金短 缺运营提供了很好的融资途径。融资租赁对于承租方而言不仅可以 按照自有固定资产全额计提折旧，而且可以通过租金的平稳支付减 少企业利润、减轻税收负担。所以越来越成为企业纳税筹划战略中 的一种备受青睐的方式，在集团企业与非集团企业中得到广泛运用。 例如：一集团内部的甲企业某项生产线价值150万元，未出租前，该设备每年生产产品和利润为18万元，所得税率33%，则年应纳所 得税税额为5.94万元(18*33%)。现将该生产线出租给同一集团的乙 企业(假设乙企业适用所得税税率为27%)，每年租金11.25万元(该 租金水平与出租给第三者的水平相一致，符合独立核算原则)，那么 甲企业将生产线出租后租金收入应纳营业税为0.5625万元 (11.25*5%);而乙企业承租后，假设分摊率为10%，那么在生产利润 率不变的情况下由于租金支出可以减少利润，则该年利润额为 15.75万元(18-11.25*20%)，乙企业年应纳税所得额4.2525万元(15.75*27%).因此，租赁后，该企业集团的总体税负从5.94万元降 为4.815万元(0.5625+4.2525)，减轻税负达1.125万元。 如果两企业适用的所得税税率差别较大，那么利润转移的越多，税负降低的幅度就越大。与此同时，租金越高，可以在承租方的税 前利润中抵扣的也就越多，即使出租方缴纳的营业税也相应增加， 但营业税税率远远低于所得税税率，整个集团总体净利润增加的幅
房产租赁税收筹划
辉:企业房产租赁巧作纳税安排 (2013-03-19 13:09:55) 分类： 企业房产租赁巧作纳税安排 来源：中国税务报作者：程辉时间：2013年3月18日房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。虽然房产税是小税种，在纳税人的税负构成中所占比例很小，但仍有筹划的空间。如房产税暂行条例规定了一些减免税条款，符合条件的企业可加以利用。比如，按规定，在房屋大修停用期间，可以免征房产税，前提是纳税人向税务机关提出申请，而有的纳税人由于疏忽没有申请，导致房产修理期间仍然缴纳了房产税。本文通过案例，就企业如何进行房产税筹划进行分析。 设备和厂房分开租 企业租赁大都涉及房屋租赁，例如出租车间、厂房、宾馆、门面房等，根据规定，要按租金收入的12%缴纳房产税。但往往企业出租的不仅是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具、附属用品等，税法对这些设施并不征收房产税。如果把这些设施与房屋不加区别地同时写在一张租赁合同里，这些设施也要缴纳房产税，从而增加了企业的税负。 例如，某大型生产企业A公司要把下属一家开工不足的工厂出租给一家民营企业B，双方谈定厂房连同设备1年的租金是200万元，并据此签订了租赁合同。内容大致是：甲方A同意将厂房连同设备
租给乙方B，乙方B支付厂房和设备租金1年200万元。合同签订后，乙方B先付一半的租金，年底再付另一半租金。 如果没有筹划，按照这份合同，甲方要缴纳税款如下：缴纳房产税：200×12％＝24（万元）；缴纳营业税：200×5％＝10（万元），两项合计34万元。也就是说，依据这个合同，机器设备也缴纳了12%的房产税。如果将一个租赁合同改变为两个租赁合同，即厂房出租合同与设备出租合同，规定甲方以每年100万元的租金出租厂房，每年100万元的租金出租设备。两项租金合计仍为200万元，但因设备出租不涉及12％的房产税，纳税总额因合同内容的改变而发生改变。甲方A出租厂房缴纳房产税：100×12％＝12（万元），依据200万元和5％的税率缴纳10万元营业税不变；设备出租不涉及房产税，即节约了12万元。甲方A纳税总额从34万元减少到22万元，税负下降了35.29％（12÷34）。 以房产出资，不如租入房产 目前，许多公司在创立初期，因为人员少，业务量不多，为节省费用，加之对税收规定不熟悉，只顾以最方便、最快的方式把工商执照办下来，直到纳税时才发现问题。比如，几个人办一个公司，约定有的股东以现金出资，有的股东以实物包括设备、房产出资，公司很快办起来了，到纳税时股东才发现，接受房产出资还不如租入房产使用。原因就是房产成了公司的房产后，需要缴纳房产税。如果是租赁，既不需要缴纳房产税，租金又可以在税前扣除。
融资租赁税收筹划案例分析
融资租赁税收筹划案例分析 融资租赁是指具有融资性质和所有权转移特点的设备租赁业务。即：出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入设备租赁给承租人，合同期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按残值购入设备，以拥有设备的所有权。税法对租赁期满承租人是否拥有设备的所有权对融资租赁方式进行了划分，并以此作为征收增值税和营业税的依据。 《中华人民共和国企业会计准则——租赁》规定，在融资租赁下，承租人通常应当将租赁开始日租赁资产原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，并将两者的差额作为未确认融资费用。这一规定，与国际会计准则是完全一致的，但与我国现行会计制度相比则有较大改进，其实质在于引入了现值概念。在承租人付给出租人的租金中，既包括本金，也包括利息。从精确核算角度讲，支付的本金应减少负债，而支付的利息应按一定的方法确认为费用。但是，考虑到我国实际情况，租赁准则作了特别规定，即，如果租赁资产占企业资产总额的比例不大，承租人在租赁开始日仍可按最低租赁付款额记录租入资产和长期应付款。这是因为，租赁业务对一般企业而言毕竟属于特殊业务，出于方便企业核算考虑，多给企业一种选择。这与相关的国际会计准则的要求不完全相同。 《国家税务总局关于融资租赁业务征收流转税问题的通知》国税函（2000）514号规定，对经中国人民银行批准经营融资租赁业务的单位所从事的融资租赁业务，无论租赁的货物的所有权是否转让给承租方，均按《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定征收营业税，不征收增值税。其他单位从事融资租赁业务，租赁的货物的所有权转让给承租方，征收增值税，不征营业税；租赁的货物的所有权未转让给承租方，征收营业税，不征收增值税。通过比较，我们不难发现，融资租赁方式不同，其税收负担也各不相同。这就给经营融资租赁业务的企业进行纳税筹划提供了契机。
房屋出租的税收筹划方略
房屋出租的税收筹划 在我国房地产市场蓬勃发展的同时，房屋租赁市场也特别活跃。对于房产租赁中涉及的房产税问题，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，自用房屋的房产税是依据房产原值计算缴纳的，税率只有1.2%，而房屋出租的房产税是依据房屋租金计算缴纳，税率是12%。出租房屋的房产税税率是自用房屋的10倍，而且12%的房产税税率相对于营业税5%的税率也是明显偏高的。因此，部分房屋出租人对于房屋出租过程中，如何合理进行税收筹划避税也是特别关注。这里我们简单介绍一下目前房屋出租过程中房产税税收筹划的主要方法，以及相关的筹划风险。 一、正确划分房屋和非房屋租赁的价款 根据相关规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气灌等，不属于房产。 筹划要点：出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，而达到少缴房产税的目的。比如，出租人既出租房屋也出租场地，既出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。 筹划风险：主要纳税人是实事求是地进行价款划分，是正当的税收筹划行为，不存在风险。但是，出租人可能从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款以达少缴房产税的目的。对此，部分地方税务机关已经联合物价、房产部门根据地段出台的房屋最低租金计税价格，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，必须按照地税机关的足底租金计税价格缴纳房产税。 二、出租变仓储 房屋出租这是指在约定的时间内将房屋转让他人使用的业务。仓储是指利用仓库、货场或其他场所代客储放、保管货物的业务。房屋出租由出租人按租金缴纳房产税。而仓储由保管人按房产原值缴纳房产税。 筹划要点：在房产税从价计征的税负明显低于从租计征的情况下，出租人可以变房屋出租为仓储保管合同，而达到少缴房产税的目的。当然，这个筹划是有前提条件的，即承租人
企业出租房产如何进行税筹划分析
企业出租房产如何进行税筹划分析 企业出租房产如何进行税筹划分析 房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。虽然房产税是小税种，在纳税人的税负构成中所占比例很小，但仍有筹划的空间。如房产税暂行条例规定了一些减免税条款，符合条件的企业可加以利用。比如，按规定，在房屋大修停用期间，可以免征房产税，前提是纳税人向税务机关提出申请，而有的纳税人由于疏忽没有申请，导致房产修理期间仍然缴纳了房产税。本文通过案例，就企业如何进行房产税筹划进行分析。 设备和厂房分开租 企业租赁大都涉及房屋租赁，例如出租车间、厂房、宾馆、门面房等，根据规定，要按租金收入的12%缴纳房产税。但往往企业出租的不仅是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具、附属用品等，税法对这些设施并不征收房产税。如果把这些设施与房屋不加区别地同时写在一张租赁合同里，这些设施也要缴纳房产税，从而增加了企业的税负。 例如，某大型生产企业A公司要把下属一家开工不足的工厂出租给一家民营企业B，双方谈定厂房连同设备1年的
租金是200万元，并据此签订了租赁合同。内容大致是：甲方A同意将厂房连同设备租给乙方B，乙方B支付厂房和设备租金1年200万元。合同签订后，乙方B先付一半的租金，年底再付另一半租金。 如果没有筹划，按照这份合同，甲方要缴纳税款如下：缴纳房产税：200×12%=24(万元);缴纳营业税：200×5%=10(万元)，两项合计34万元。也就是说，依据这个合同，机器设备也缴纳了12%的房产税。如果将一个租赁合同改变为两个租赁合同，即厂房出租合同与设备出租合同，规定甲方以每年100万元的租金出租厂房，每年100万元的租金出租设备。两项租金合计仍为200万元，但因设备出租不涉及12%的房产税，纳税总额因合同内容的改变而发生改变。甲方A出租厂房缴纳房产税：100×12%=12(万元)，依据200万元和5%的税率缴纳10万元营业税不变;设备出租不涉及房产税，即节约了12万元。甲方A纳税总额从34万元减少到22万元，税负下降了%(12÷34)。 以房产出资，不如租入房产 目前，许多公司在创立初期，因为人员少，业务量不多，为节省费用，加之对税收规定不熟悉，只顾以最方便、最快的方式把工商执照办下来，直到纳税时才发现问题。比如，几个人办一个公司，约定有的股东以现金出资，有的股东以实物包括设备、房产出资，公司很快办起来了，到纳税时股
企业融资如何进行税收筹划
企业融资如何进行税收筹划 由以上三种方案可以看出，在息税前利润和贷款利率不变的条件下，随着企业负债比例的提高，权益资本的收益率在不断增加。通过比较不同资本结构带来的权益资本收益率的不同，选择所要采取的融资组合，实现股东收益最大化。我们可以选择方案C作为该公司投资该项目的融资方案。 当然，实际进行税收筹划时，所涉及的各种因素要复杂得多，下面我们进行详细分析。 融资决策与税收筹划 融资作为一项相对独立的企业活动，主要借助于因资本结构变动产生的杠杆作用对经营收益产生影响。资本结构是企业长期债务资本与权益资本之间的构成关系。企业在融资过程中应当考虑以下几个总是：融资活动对于企业资本结构的影响；资本结构的变动对于税收成本和企业利润的影响；融资方式的选择在优化资本结构和减轻税负方面对于企业和所有者税后利润最大化的影响。在市场经济体制下，企业的融资渠道主要包括从金融机构借款、从非金融机构借款、发行债券、发行股票、融资租赁、企业自我积累和企业内部集资等。不同融资方式的税收待遇及其所造成的税收负担的不同为税收筹划提供了空间。 企业的融资渠道大致可以分为负债和资本金两大类，这两类融资方式的税收待遇是不同的。《企业所得税暂行条例》第六条规定：“纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。”《外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第二十一条规定：“企业发生与生产、经营有关的合理的借款利息，应当提供借款付息的证明文件，经当地税务机关审核同意后，准予列支。合理的借款利息，是指按不高于一般商业贷款利率计算的利息。”因此，企业通过负债的方式融资，负债的成本——借款利息可以在税前扣除，从而减轻了企业的税收负担。而另据税法规定，企业通过增加资本金的方式进行融资所支付的股息或者红利是不能在税前扣除的，因此，仅从节税
厂房租赁合同签署如何进行税收筹划
厂房租赁合同签署如何进行税收筹划 厂房租赁合同签署如何进行税收筹划 企业在生产经营活动中，经常会发生厂房租赁的情况。租赁双方如何做好税收筹划、尽可能地降低税收负担，其中租赁合同的签署很重要。合同签订的好与坏，是否妥当，在某种程度上与企业的税收有很大关系，甚至会因合同中的一些不当约定条款承担税收风险。 包税条款的签署 2016年A公司向B公司出租厂房3年，年租金不含税100万元，A考虑到租金价格制定时未考虑相关税费，于是在合同条款中注明，租赁方该租赁行为应缴纳的税金由B公司承担。 A公司应缴纳的税费为万元。A公司缴纳该部分税费后，转向B收取，根据租赁合同，B公司在租金价款外额外承担该部分不属于自己企业纳税义务的税金。根据企业所得税法第八条规定，“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除”。该税费的税票上注明的纳税人为A 企业，属于与B企业无关的支出，B企业也没有该税费相关的其他的税前扣除凭证，B企业承担的万元的税费因上述合
同条款约定直接导致企业支出无法在税前扣除。 有观点认为，对这样的包税条款，只要在开具发票时作灵活变通就可规避解决，即在开具发票时将不含税的租金转换为含税的金额开具。即A公司将不含税的100万元租金开成万元[100÷]含税租金，A企业向B企业收取租金万元，然后自行缴纳承担该租赁的税金万元，A企业缴纳税款后，(会计学习网http://)剩余不含税的房租为－＝100，与按照不含税房租开具发票时A企业拿到的净房租是一致的；B企业可根据企业A开具的万元的房租发票，全额税前扣除。如此操作，有些人认为A公司收益不损，B企业虽然会因为多支付一点租金价款，但会因此带来税费能税前扣除的抵税较大收益。两者皆大欢喜。 但笔者不赞同上述变通处理，笔者认为合同是经济生活的真实反映，合同决定业务流程，发票的开具应与合同相匹配。开具的发票上记载标的物的金额、数量、单价、品种必须与合同中约定的金额、数量、单价、品种相一致。否则就是一种虚开发票行为，发票管理办法第二十二条规定，任何单位和个人不得有下列虚开发票行为： 为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票。 显然上述变通开具发票的行为是为税法所不允许的。如此开具的发票将涉嫌开具虚假发票不可以在企业所得税税
企业房屋租赁业务的纳税筹划
企业房屋租赁业务的纳税筹划 一、房屋租赁服务方式的类型 1.1房屋租赁业务概念及相关政策规定。根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发[1993]149 号）的规定，租赁业（包括房屋租赁业务），是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。《合同法》明确规定：房屋租赁合同的出租人按约定承担租赁物的维修责任等主要责任。 1.2仓储业务概念及相关政策规定。根据《财政部国家税务总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2011〕111 号）的规定，物流辅助服务，包括航口服务、港口码头服务、代理报关服务、仓储服务、装卸搬运服务等。而仓储服务，是指利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动。《合同法》也明确规定：仓储合同的保管人有接验仓储物，给付仓单、妥善保管仓储物、返还仓储物，并承担保管期间仓储物灭失、毁坏等法律风险。 1.3物业管理业务概念及相关政策规定。物业管理企业根据财政部（财基字[1998]7 号）的规定，接受业主管理委员会或物业产权人，使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。因此，对物业管理企业代有关部门收取的房租，房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应 当征收营业税。
二、案例引入位于东阳市中心的某企业因市场行情的变化，做出战略的调整，将原有50000m2厂房打算对外出租，厂房的原造价为3000 元/m2,按照30年的使用期限进行计提累计折旧。如何在出租的 方式上进行改变而提高效益？最终提出了2个方案： 方案一：将厂房全部提供为房屋租赁服务类型的业务，并与承租方协商一致，按照每月租金15元/m2的价格出租，这样一 年的出租收入=50000X 15X 12=9000000元 方案二：将厂房的30000 m2 对外提供租赁服务，但与承租方协商，承接承租方20000 m2 的仓储服务业务，本公司提供专门的人员和设备进行24 小时全天候的管理和服务。出租的租金为每月租金12元/m2,提供仓储服务业务的收入为每月租金20.5 元/m2。由于提供了专门的人员和设备进行仓储服务，这样每年就发生200000 元的专项固定成本。按照这种模式进行该企业一年的收入=租赁服务收入+仓储服务收入 =30000X 12X 12+20000X 20.5 X 12=9240000 元 三、案例对比分析，正确决策 （1 ）依据税收法律政策的规定，对上述 2 方案进行对比分析，做出正确的决策。 方案一：营业税=9000000X 5%=450000元（出租行业的营业税税率为5% ;城建税=450000X7 %=31500元（位于东阳市中心，即城建税税率为7% ;教育费附加=450000X 3%=13500元；房产税=9000000X 12%=1080000元（从租计征，税率为12% ;相关税费合计