国外一些养老地产的商业模式

人口老龄化是一个全球性话题。联合国老龄化议题的导言中写道："世界正处于一个独特的、不可逆转的进程，人口结构的转型将导致老龄人口增加。由于生育率的下降，从2007年至2050年，60岁及以上人口比例预计将增加一倍，他们的实际人数将增长三倍，到2050年将达到20亿。在大多数国家，超过80岁的人数很可能翻两番至400万。"

如何让老者们在退休后实现老有所依，且"依"得安心、放心?纵观全球养老地产市场，根据参与主体分类，主要有政府主导型、市场化开发型以及政府和开发商合作开发型，其中美国的养老地产经营时间较长，也是市场化程度最高的，大部分的养老机构属私立性质，政府通常只向退休者提供最基本的养老需求，因此也更具借鉴意义。

据美国统计局数据显示，到2030年，当婴儿潮一代悉数年满65岁时，全美人口的20％，即超过7000万人口将不小于65岁。对于养老地产行业来说，这无疑是个商机。

据《每日经济新闻》记者了解，美国养老地产的发展方向是差异化养老社区，太阳城模式和持续护理退休社区模式(以下简称CCRC)是目前的主流，前者一般以出售为主，部分出租;后者则主要采取出租的方式，向长者提供日常协助或医疗护理。近年来，在金融市场日渐成熟的背景下，还出现了第三种模式——由金融机构(通常为REITs，房地产信托投资基金)参与投资，通过出租或委托经营回收成本。

养老地产需要新建大量和老年人有关的建筑及配套设施，是典型的重资产行业，维护费用、折旧摊销等成本较高;聘用大量专业护理人员，服务方面的支出也十分庞大。总的来看，美国养老地产行业成本很高，传统开发商想要从中赚钱并非易事。

模式

卖养老概念地产太阳城项目仅接收健康老者

太阳城模式的开创者是地产开发商德尔·韦布(DelWebb)公司，上个世纪60年代，其以"太阳城"(SunCityCenter)命名，在亚利桑那州阳光明媚的凤凰城建立

了第一个太阳城项目，并直接带动了美国养老社区的建设。

这类地产项目主要针对年龄在55~70岁的活跃健康老人，除住宅外，还提供康乐会所和户外运动设施。目前全美有十多个太阳城项目，分布于亚利桑那州、加利福尼亚州等。

太阳城模式本质上属于住宅开发性质，由地产开发商主导，通过销售养老概念住宅，开发商得以收回投资并产生盈利。

太阳城选址通常位于郊区，占地大、容积率低，精装修标准，拎包即可入住，附近一般配有专为社区服务的商业中心。考虑到老年人收入水平，太阳城项目房价往往相对便宜，如"苹果谷太阳城"位于洛杉矶东北方向120公里左右，房价仅为洛杉矶市内的约三分之一，对老年购房群体构成了极大的吸引力。

由于项目面向的是身体康健的老者，因此社区内没有专门提供医疗、护理等配套服务，主要依赖社区所在城镇提供的大市政配套。但社区为活跃长者们提供了多样的设施，如高尔夫球场、娱乐中心以及教育培训等。在医疗护理方面，允许第三方提供的家政、保健等服务。

太阳城平均规模在23000户左右，入住率可达90.95％，住宅类型多样，以独栋和双拼为主，还有多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等。据2013年的一项统计显示，太阳城的常住居民达20多万人。

典型公司

德尔·韦布：开发周期长毛利率低于20％

德尔·韦布公司(DelWebb)是美国活跃长者之家(ActiveAdultCommunities)的领导者，以开发太阳城闻名。目前，德尔·韦布旗下活跃长者社区超过55个。

2001年，德尔·韦布被帕尔迪集团(NYSE：PHM)收购，后者按照收入计算是全美最大的住宅建筑商。

《每日经济新闻》记者查阅历史资料了解到，在被收购前，德尔·韦布市值为2.81亿美元(截至2000年6月30日)，历史平均股价为17.52美元，受帕尔迪收购消息拉动，德尔·韦布股价曾冲至38.69美元，也刷新了历史最高价位。

帕尔迪2013财年年报披露，通常情况下，公司在拿地24~36个月后完成销售，但旗下的德尔·韦布活跃长者地产开发等大型项目除外，因为这类社区的建设往往耗时更长。

帕尔迪下属的三个子品牌为专注首次置业需求的CentexHomes，针对改善性购需求的PulteHomes以及锁定活跃长者的德尔·韦布，截至2013财年末，这3个品牌销售分别占集团总销售额的25％、46％以及29％。一般来说，德尔·韦布的社区比首次置业和改善型社区占地面积更大。

记者查询彭博数据端获悉，1993~2001年，德尔·韦布的平均毛利率为19.2％，平均净利润率约为3％。截至2001年6月(被收购前)，德尔·韦布的净资产收益率(ROE)为18.2％，这一水平在当时全美社区开发商中排第六位。

由于涉足养老地产项目的开发和出售，以及配套设施的营建，德尔·韦布是典型的重资产公司，作为太阳城模式的代表企业，其多年来都是微利经营。在被大型建筑商帕尔迪收购后，结合两家公司各自的优势以及开发经验，德尔·韦布得以继续主导着美国高质量老年住宅社区的开发。

模式

运营商主导CCRC模式82％为非盈利性组织所有

在美国，另一种主流养老地产模式为持续护理退休社区(ContinueCareofRetirementCommunity，以下简称CCRC)，由运营商主导，主打精细化管理服务。这一模式已有100多年历史，经过长期发展，CCRC进一步发展成为一种复合型养老社区。

CCRC模式的理念是，在复合型社区中满足老人对健康管理、护理和医疗等不同生理年龄阶段的基本养老需求，令老人不需要搬家就可以在CCRC社区中完成人生三分之一的幸福旅程，这也是一种提升客户粘性的有效做法。

全美目前共有近2000处CCRC，其中约82％为非盈利性组织所有，有相当一部分是从传统养老院转型而来。

CCRC主要服务三类老人，一类是自理型老人，年龄介于55~65岁之间，在社区中有独立住所。社区为这部分老年人提供便捷的社区服务，如餐饮、清洁、医疗保健及紧急救护等。同时，为满足老年人精神生活的需求，社区会组织各种形式的活动，如老年大学、兴趣协会等。

第二类是介助型老人，主要服务对象为需要他人照料的老人。这类老人除了可以得到社区服务外，还有类似饮食、穿衣、洗浴等日常生活护理。为了丰富介助老人的生活，一些社区也会在老人身体可接受范围内，提供各类活动。

第三类是介护型老人，针对的是生活完全无法自理的老人，在介护型社区，老人24小时都处于专业护士的监护之下。介护型老人年龄一般在80岁以上，同时居住在特殊的单元里。

CCRC模式对管理和护理人员水平要求较高，员工人数众多，服务提供者和入住老人的比例一般为1:1。为了集中为老人提供全方位服务，并进一步降低看护成本，CCRC项目通常位于郊区，以多层为主，布局紧凑，密度相对太阳城更高。

和太阳城靠出售地产获利不同，CCRC只提供地产租赁权和服务享受权，通过收取房屋租赁费和服务费赚钱。其中，服务费包括一次性的入门费、定期的房屋租赁费及特殊服务费等。根据房间大小，入门费从20万美元到100万美元不等，年费或月费则视所需护理的程度而定，针对健康活跃长者，每月需要支付3000美元，半护理老人4000美元/月，全护理老人则是5000~6000美元/月。特殊服务费则取决于个体所需的额外护理服务。

CCRC模式具有支付入门费的会员制特点，这恰恰也是这种模式的突出风险之一，假如遭遇不诚信的企业，或因企业经营不善等导致项目现金流出现严重问题时，老人预先缴纳的入门费就极有可能"打水漂"。因此，CCRC模式必须由具备市场认可、具有优秀品牌的公司进行管理和开发。

典型公司

布鲁克代尔：人力、折旧成本沉重业绩连年亏损

布鲁克代尔老年关怀公司(NYSE：BKD)是全美最大的养老地产运营商，负责老年人退休后护理、医疗、起居等，以入门费、租赁为主要收入来源。据美国老年住宅协会(以下简称ASHA)2013年报告，布鲁克代尔已连续五年蝉联规模最大的养老地产运营商头衔，该公司同时也是美国第三大养老地产开发商，这决定了布鲁克代尔既是轻资产公司，也有重资产运作模式。

截至今年3月31日，布鲁克代尔在美国36个州拥有647个社区，运营着超过550个老年生活社区和退休社区，每天有超过32000名服务人员向逾52000位入住老者提供护理。公司2014年一季报披露，公司旗下供出售的社区有226个，用于租赁的329个，仅提供管理服务的有92个社区。

不过，布鲁克代尔的经营状况并不好，自2005年登陆纽交所以来，其长期

处于亏损状态，截至2013年末，公司净资产收益率为-0.7％。记者梳理了公司2007年来的核心财务指标，并通过计算发现，7年来公司毛利率和净利率平均值分别为37.93％和-5.56％。

尽管连年亏损，但布鲁克代尔在二级市场上的股价表现并不差。自2009年3月触及2.5美元的历史最低点以来，公司股价一路震荡上行，最新报34.95美元，5年多来累计涨幅约达13倍，市值约60亿美元。对此，一位对美国养老地产业颇有研究的业内人士向《每日经济新闻》记者表示，"主要是因为大家对它的模式比较认可。作为CCRC模式的龙头企业，二级市场愿意给予公司一个高估值。至于其净利润为负，则是因为人力、折旧等运营成本高企。"

以2013财年年报为例，布鲁克代尔运营成本中最大的一项为人工成本，占比66％，这和公司本身以提供护理服务为主业，需要大量人力密切相关。此外，费用的核心组成部分为租金和折旧摊销费用，各占11％。

布鲁克代尔虽然常年亏损，其营收却稳定增长。自2007年以来，公司营收同比增幅分别为4.8％、4.9％、12.72％、7.78％、12.64％以及4.5％;公司经营活动现金净流入也逐年上升，2008年~2013年依次为1.37亿、2.37亿、2.28亿、2.68亿、2.91亿和3.66亿美元。

在今年2月的公告中，布鲁克代尔宣布将与Emeritus合并，后者是行业第二大运营商，合并后的公司将成为美国最大的养老地产运营商，布鲁克代尔占新公司73.1％的股份，据悉，合并事项已于今年7月完成。

模式

金融机构完成前期投资净出租模式为主流

据ASHA2013年报告，截至2013年6月1日，在全美规模最大的五大老年住宅开发商中，有两家是房地产投资信托公司(以下简称REITs)。金融机构参与养老地产的优势在于，其为地产项目提供了资金来源，可有效解决资金占用较长的问题，并为开发商提供了更好的退出机制。

REITs是美国养老地产的主流投资商。大多数养老或医疗地产类的REITs公司成立于上世纪70~80年代，大型REITs公司拥有的物业数量可达600多处，其中，80％~90％的物业是自有的，其余物业则是通过与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台持有。这类REITs总资产规模可达百亿美元以上，但员工却只有

一两百人，属于典型的资本密集型企业。

REITs最常见的投资方式有两种，一种是净出租模式，另一种是委托经营模式。在净出租模式下，REITs公司将养老物业出租给运营商，每年收取固定租金费用，而直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等一切由运营商承担。在这种模式下，REITs的毛利润率很高，租金收益可达50％以上，而且几乎不承担任何经营风险;与之相对，作为租户的运营商则获取全部经营收入及剔除租金费用、运营成本后的剩余收益，并承担绝大部分经营风险。

在委托经营模式下，REITs公司将旗下物业托管给运营商，运营商每年收取相当于经营收入5％~6％作为管理费，但不承担经营亏损的风险，也不获取剩余收益，所有的经营收入都归REITs所有，经营成本也由REITs公司负担，相应的，REITs获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。

对比可知，在净出租模式下，REITs的风险更低、收益更稳定，因此，为降低资金成本，REITs的大部分物业采用净出租方式运营，只有少数物业采用委托经营模式运营。

正是依靠赚取租金收入以及部分经营所得，REITs获得了源源不断的稳定收益，也由此成为了养老地产市场上有力的长期投资人。

典型公司

HCP：轻资产运营平均毛利率高达56％

HCPInc.(NYSE：HCP)就是在这一模式下运作成功的案例之一。HCP公司是美国一家服务于医疗保健领域的房地产投资信托公司，在美国纽交所上市，也是标普500指数成分股，目前公司总市值为198亿美元。旗下地产包括老年人住宅、生命科学地产、诊所、医院及专业护理院。

2013年期末，HCP旗下共有444个养老地产项目，运营成本为9560.3万美元，公司获得的租赁收入为6.03亿美元，入住和服务费用为1.46亿美元，扣除折旧摊销等，2013年公司来自养老地产的净营收约为5.94亿美元，同比增长24％。

《每日经济新闻》记者查阅公司历史财报数据并计算得出，公司最近六年平均毛利率高达56％，净利率也处于较高水平，为28.75％。截至2013财年末，公司净资产收益率为9.4％，在同类REITs中居第五位。

中国养老地产的现状及发展模式

中国养老地产的现状及发展模式袁霞徐霞南京工业大学土木学院南京211816 摘要摘要：：养老地产是房地产市场的新领域，下一个房地产经济增长点，但是从总体上来讲我国养老地产行业还处在探索阶段，处于零散的发展状态。本文主要是对养老地产的现状进行了分析，探讨我国养老地产的发展模式。关键词：养老地产；探索阶段；商业模式一、我国养老地产现状 1、老龄化社会的步入我国1999年开始步入老龄化社会。目前中国是全世界老年人口最多的国家，人口老龄化将伴随整个21世纪始终。按照联合国标准，一个国家的老年人占人口总数10%时便正式步入老龄化社会。根据第六次全国人口普查数据，60岁及以上人口约为1.78亿人，占13.26%，其中65岁及以上人口约为1.19亿人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。 2、养老地产的特点养老地产是老龄化时代到来所形成的特有的概念，它结合养老这一社会主体和地产的商业概念所形成的，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的验身。养老地产和传统的住宅地产有很大的不同，养老地产是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。这个居住建筑是指老年人长期生活的，能得到经济供养、生活照料、精神慰藉三个基本内容的居住场所，它包括:老年住宅，老年公寓、老年社区、养老院、托老所等，也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。 3、现有机构的不足相关数据显示，预计到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50～70张水平相差甚远。2010年，我国养老市场需求近1万亿元，

养老社区商业模式

泰康人寿首推国内养老社区商业模式 1912年，美籍经济学家熊彼特在其专著《经济发展概论》中首推“创新”概念。他从市场角度出发，指出创新是指把一种新的生产要素和生产条件的“新结合”引入生产体系，包括下列几种情况：引入一种新产品，引入一种新的生产方法，开辟一个新的市场等。熊彼特的创新概念包含范围甚广，诸如技术性变化的创新和非技术性变化的组织创新。 “创新”概念从萌芽到丰富，再到成为大小企业的“招牌”，走过将近100年。人们回归本源，用最简单的表述可归纳为：一是全新的领域或全新的产品;二是在既有的领域或产品线上做颠覆性的改进。作为中国企业家论坛创始人之一，泰康人寿董事长兼首席执行官陈东升，多年一直活跃于中国经济、金融、企业及学界。关于创新，他首先是个践行者，1993年。陈东升创办了中国第一家具有国际概念的嘉德国际拍卖行。而对于“创新”一词的理解，他更是有一个颠覆式的定义：“创新就是率先模仿”可以说，如今的泰康人寿就是当年率先模仿的硕果。当然，随着“硕果”的长大、成熟，陈东升又把他的目光从“率先模仿”回归到创新的本质。 2009年，泰康人寿在国内首倡和实施的养老社区项目获批。作为泰康人寿未来发展的持续动力之一，陈东升率领的泰康人寿将在保险业界如何做出示范性的领跑？他对“率先模仿”和“自主创新”的理解又是怎样？近日，《高端对话》与这位企业掌舵人进行了深入交流对话。人口老龄化给寿险市场带来发展新空间《高端对话》全球最具影响力的财经杂志之一《财富》（中文版）发布了2011年度中国最具影响力商业领袖50人榜，你再次入选。《财富》杂志的评价是，被誉为充满人文关怀的企业家陈东升继续展现其多面手的特点，开始进军养老社区的建设，靠近“从摇篮到天堂”的理想。 “现代养老社区”是国内保险业的一个创新模式，对多数国人而言，还是一个新鲜的概念。你们最初是怎样考虑的？对这一市场有何预测与把握？陈东升前不久公布的第六次全国人口普查显示，中国60岁及以上人口已占13.26℅，比2000年上升近3个百分点。中国老龄办副主任吴玉韶介绍时说，“十二五”期间人口老龄化将呈现三个新特征：一是老龄化进一步加速。到2015年，中国60岁以上老年人口将达2.16亿，约占人口的16.7℅，年均净增老年人口800多万。二是老龄化进一步加速。到2015年，80岁以上的高龄老人将达2400万，约占老年人口的11.1℅。三是空巢化进一步加速，部分大城市达70℅，老年人照料问题日益突出。可以说，人口老龄化加速是当今世界共同面临的新课题，对于“未富先老”的中国，养老问题更加严峻。一位专门从事养老服务业的专家说，这个行业的困难和复杂程度，超过其他任何服务业。一是困难来自于法律环境的缺失。托老所、养老院、老年公寓，这些不同名称后面代表的是什么内容，应该按什么样的规范来建，服务标准怎样，人员如何配备，一系列的规范都设有，从业人员只能凭感觉在做。二是困难来自于政策的扶持力度不够。或者说有了政策也难以落实。三是养老行业最难之处在于它涉及到政府管理部门之多超过其他所有服务业，最基本服务的是保证老人的衣食住行，涉及到房地产业、医疗卫生和人保等部门。四是养老业资金投入大，回报周期长，最好由专业接近且有实力的大公司参与。养老过去是一个社会福利行业。今天，中国养老的产业化刚刚起步，有一个庞大的市场。我曾经考虑能不能效仿携程的做法。携程最初是中国旅游业的代订机票、酒店的公司，后来在美国拉斯达克上市，自己投资了如家连锁酒店，带动了国内经济型酒店的勃兴。我也想把各地的养老院、福利院托管起来，做连锁。这是最初的想法，但接着走下来，思想

中国养老地产盈利模式

中国养老地产盈利模式中国是目前世界上老年人口最多、增长最快的国家。全国老龄委办公室预计，到2025年，老年人口总数将达到3亿，到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。社会老龄化结构的加剧，对“适老化”住区和养老住区的需求集中爆发，使得“银发经济”拥有了庞大的市场。人口老龄化的加剧和养老服务需求的日益增长，正将养老产业带进前所未有的历史机遇期。随着今年相关政策逐一落地，养老也成为地产行业的重要概念。国内首只养老地产基金日前，国内首只养老地产基金——兴业养老基金正式成立，该基金拟在全国新建300个养老地产项目，未来将采取租赁型养老模式而非出售。目前该基金的首个项目已经在黑龙江省肇源县启动，第二个项目正在广东惠州酝酿中。据悉，兴业养老基金是中国老龄事业发展基金会的二级机构，兴业养老基金管理委员会主任由中国老龄事业发展基金会理事长李宝库担任，这是我国成立的第一只着力于养老地产的基金。消息人士表示，该基金将向社会募集资金，并在全国新建300个养老地产项目。目前，基金已经完成注册，正在着手做肇源县项目。受益于项目的“民生”性质，未来该基金的养老地产将能获得国开行60%到65%的贷款，剩下30%至35%为自筹，等项目具备成熟的运作模式后有望向社会募集。另外，项目还能享受包括土地、税收等诸多方面的优惠政策。其实，各路资本中，已经有房地产企业和保险公司借政策东风高调扩张养老地产。据不完全统计，截至目前，全国已有超过20余家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产，如万科、保利、绿城、远洋等，有的还专门成立了“养老地产事业部”或“养老产业专业管理公司”，平安、泰康、新华等保险企业也纷纷涉足养老地产领域，以期延长保险产业链。随着首只养老地产基金成立，搏实资本认为此举正式预告了养老地产的爆发式增长，基金的亮点在于它是第一只专门聚焦养老地产的基金，与其他机构不同，基金部分资金公开募集，代表着社会上大部分人都愿意做养老这件事。

15种养老地产开发模式分析

[转] 转载：15种养老地产开发模式分析2013-11-8 11:58阅读(4)转载自默默走下去?赞(664) ?评论 ?转载(4340) ?分享(2334) ?复制地址 ?收藏夹按钮收藏 ?更多已经是第一篇 | 下一篇：2013-11-2 我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开

发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明，我们将这15种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。第一类：与社区共同建设在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4种模式：模式1：专门建设综合型养老社区综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还

会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。

养老服务商业模式设计资料

养老服务商业模式设计养老服务是一片布满暗礁的“蓝海”。要想享受“老年人口”的红利，需要精妙的商业模式和小心翼翼的应对策略。人口老龄化，是中国当前和未来的一项基本国情。规模庞大且快速增长的老年人口，以及缺口巨大的养老服务需求都预示着养老服务产业进入了重要历史机遇期。但厉兵秣马者众，敢于尝鲜者寡。目前，社会资本主要集中于以养老社区开发运营为主的养老地产。活跃的投资机构主要包括房地产企业、保险企业，以及民营养老服务机构。养老产业是片蓝海，处处充满着机遇，也时时伴随着风险。要想享受养老服务市场带来的机遇，必须建立行之有效的商业模式。解析要素，设计模式商业模式设计不仅需要缓解和规避产业的系统风险，更要为企业带来持续的经济收益和竞争优势。商业模式是特定业务为顾客、企业创造与传递价值的系统呈现。在考虑外部产业环境因素条件下（如产业政策、市场规模等），养老服务产业的商业模式设计应该聚焦于价值主张、关键资源、业务平台和盈利模式四大关键要素。开发价值主张有力而聚焦的价值主张是商业模式的基石，它包含确定目标顾客、凝炼价值诉求，以及开发产品/服务组合，可以形象地表述为“找对人、说对话、做对事”。确定目标顾客产业中的目标顾客，可以依据需求层次与生活自理能力分为四类典型目标客户群。低端自理型老人群体，是绝大多数政府和社会福利性质养老院所面对的目标顾客，它们在最低成本约束下提供基本养老服务，如老人床位、基础看护、娱乐等生活设施与服务。低端介护型老人群体成为中小规模民营养老服务机构的主要服务对象，是以灵活服务、个性需求为特点的中低端养老服务产业的“长尾市场”。高端自理型和高端介护型两类群体，一般具有较高文化水平和购买能力，几乎没有家庭负担（如照看孙辈、资助子女等），因而有比较广泛的兴趣爱好和社交圈子，在生活和消费理念上更能够接受新式观念。他们应是行业重点关注对象。凝炼价值诉求价值诉求反映企业为顾客提供产品或服务所包含的核心利益，超越产品或服务形态本身。以产权销售为内核的养老地产项目，对目标顾客而言，不仅意味着拥有独立、舒适的居

养老地产的15种开发模式分析

我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15 种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明，远景设计院将这15 种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。第一类：与社区共同建设在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4 种模式：模式1：专门建设综合型养老社区综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中; 当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。模式2：新建大型社区的同时开发养老组团一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多; 另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。以广东惠州某项目为例，其总用地面积约2 万亩，总建筑面积720万平方米，开发

养老创新商业模式

创新商业模式，进军养老地产——养老地产商业模式解构 2010年12月25日，美国挚信资本宣布投资亲和源一亿元人民币，这是国内养老产业迄今为止获得的最大的一笔投资。3天后，亲和源又与万科集团在北京钓鱼台国宾馆签约，万科正式宣布全面进军养老地产，其养老项目将委托亲和源管理。另外，首创、保利、华润等品牌地产大鳄先后专门成立养老产业研究团队；泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养老产业项目。品牌房企、寿险机构纷纷进军养老地产，是在深度调控风暴下进行商业模式创新，还是养老地产的春天即将到来？一、养老产业与养老地产的概念我们所指的养老产业，并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一些人群的需求而出现的新兴产业；是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合；是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和高赢利性。而养老地产，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。复合地产是传统房地产业与其他产业在功能组合与产品形态上渗透和互动，它是一种泛地产，通过资源整合创造出更大的居住价值与商业价值。比如“地产+教育”就成了教育地产，以碧桂园为代表；“地产+运动” 就成了体育地产，以奥园为代表；“地产+文化创意产业” 就成了文化创意地产，以北京798、上海田子坊、杭州之江文化创意园为代表……而“地产+养老产业”也就成了养老地产，以北京东方太阳城、上海亲和源为代表。复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的延伸。二、养老地产的商业模式一般来说，市场化投资的养老地产的商业模式具有以下几个特征： 1、土地获取方式：出让；

创新商业模式,进军养老地产——养老地产商业模式解构

2010年12月25日，美国挚信资本宣布投资亲和源一亿元人民币，这是国内养老产业迄今为止获得的最大的一笔投资。3天后，亲和源又与万科集团在北京钓鱼台国宾馆签约，万科正式宣布全面进军养老地产，其养老项目将委托亲和源管理。另外，首创、保利、华润等品牌地产大鳄先后专门成立养老产业研究团队；泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养老产业项目。品牌房企、寿险机构纷纷进军养老地产，是在深度调控风暴下进行商业模式创新，还是养老地产的春天即将到来？一、养老产业与养老地产的概念我们所指的养老产业，并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一些人群的需求而出现的新兴产业；是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合；是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和高赢利性。而养老地产，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。复合地产是传统房地产业与其他产业在功能组合与产品形态上渗透和互动，它是一种泛地产，通过资源整合创造出更大的居住价值与商业价值。比如“地产+教育”就成了教育地产，以碧桂园为代表；“地产+运动” 就成了体育地产，以奥园为代表；“地产+文化创意产业” 就成了文化创意地产，以北京798、上海田子坊、杭州之江文化创意园为代表……而“地产+ 养老产业”也就成了养老地产，以北京东方太阳城、上海亲和源为代表。复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的延伸。二、养老地产的商业模式一般来说，市场化投资的养老地产的商业模式具有以下几个特征： 1、土地获取方式：出让； 2、房屋销售模式：第一种，购买产权，可以老人自住，也可以委托社区经营；第二种，居住权——不锁定房型，不受产权限制，会员可根据意愿和身体机能的变化、自由选择居住地、房间大小、半护理公寓、护理院…… 3、营销模式：会员制——案例：亲和源。入住该社区的老人一次性交会费，通过合同拥有房子的使用权（没有买卖权），这些老人可以通过合同实现房屋使用权的转让、继承。但入住后每年还要缴纳3万元至7万元的年费，并支付公用事业费和享受各项服务的费用。目前亲和源的会员卡有A、B两种，其中A卡是永久卡，入会费约需75万元左右，但年费不定，最高7万元。而B卡是终身卡（在老人去世之后即注销），入会费不定，依照大、中、小户

REITs在我国养老地产建设中的运作模式研究_马智利

根据调查统计，73%的人考虑年老后住进养老地产，未来我国养老住宅的需求量将增大。本文将引进房地产投资信托基金（REITs ）融资模式用于养老地产，探索其在养老地产中具体的融资模式，以期通过研究解决养老地产发展中资金短缺的问题。一、养老地产（一）养老地产概念养老地产是“养老+地产”的一种开发模式———复合地产。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。一个完善的养老地产项目应该包含以下功能：（1）居住功能，注重空间的无障碍设计，方便老人的进出，满足入住老人基本的生活居住需要。（2）服务功能，保障老人享受周到细致的服务，各种紧急情况下的应急处理等。（3）商业功能，满足基本的购物、日常采购等需求。（4）医疗护理功能，24小时为入住老人进行保健、医疗、理疗、康复的全面护理。（5）生活休闲和文化娱乐功能，提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公共空间；提供老人增进友谊、交流的空间；提供老人追求进步、提升自我的空间；提供老人渴望年轻，享受童真的空间。（二）养老地产商业模式目前国内养老地产的商业模式主要有三种：（1）销售模式，开发商只要完成产品开发，销售完即可。这种方式投资回报期较短，投资风险小，对于开发商资本要求相对较低。本质上与住宅地产相同，但在风险上更大，而且对养老地产衍生价值挖掘不够，无法获得物业经营带来的增值收入和溢价收入。同时，没有开发商的介入，无法保证养老服务的质量，无法控制入住人员结构。（2）持有模式，开发商没有对物业出售，而是将其持有，采用出租模式。对于开发商而言，持有模式最大的问题是投入成本高，回收周期长，这要求开发商具有雄厚的资本实力。同时，持有模式收回成本并盈利依靠的是增值服务，要求开发商具备持续的运营管理能力。（3）销售加持有模式，开发商通过开发住宅和相关配套设施，并将其按一定比例进行出售和持有。在一定程度上可以缓解资金压力，还可以让入住老人不用为后期配套服务的运营等方面担心。作为养老地产，其重点和盈利点是养老，而非地产。养老地产开发模式并不像传统住宅那样可以一售了之，短期套利开发行为在养老地产领域是不可持续的。持有模式和销售加持有模式才是可持续发展模式。它们能保障后期配套服务的质量，挖掘养老地产的衍生价值，使其利润最大化。但是随之而来的是资金问题，在此我们需要解决融资问题，是发展养老地产的关键所在。（三）养老地产传统融资模式我国融资渠道虽然较多，但是养老地产融资路径依然狭窄。养老地产前期投入大，回报周期长，不仅有资金风险，同时还有经营风险。目前主要的资金来源是银行贷款、民间融资、保险资金。据统计分析，我国ＲＥＩＴｓ在我国养老地产建设中的运作模式研究* 马智利1 王熊2 （1.重庆大学建设管理与房地产学院，重庆400045； 2.重庆大学公共管理学院，重庆 400044） *本文系中央高校基本科研业务费科研专项“我国养老地产项目融资模式比选和构建研究”（CDJSK12030006）项目阶段成果。作者简介：马智利（1963-），男，山东菏泽人，重庆大学建设管理与房地产学院，教授，研究方向：房地产经营管理。王熊（1989-），男，四川安岳人，重庆大学公共管理学院，硕士研究生，研究方向：养老地产，公租房。摘要：我国正步入老龄化社会，养老地产将成为未来地产行业的发展重点，而融资问题成为制约其发展的主要因素。本文通过研究REITs 融资，结合养老地产特点，提出适合养老地产发展的REITs 融资模式，以此来适度解决资金缺口问题，对推动我国养老地产的发展具有一定的现实意义。关键词：养老地产；REITs ；融资中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009－3540（2013）09－0034－000 3

养老服务商业模式设计的九大关键要素

养老服务商业模式设计的九大关键要素 1.解析要素，设计模式商业模式设计不仅需要缓解和规避产业的系统风险，更要为企业带来持续的经济收益和竞争优势。商业模式是特定业务为顾客、企业创造与传递价值的系统呈现。在考虑外部产业环境因素条件下（如产业政策、市场规模等），养老服务产业的商业模式设计应该聚焦于价值主张、关键资源、业务平台和盈利模式四大关键要素。 2.开发价值主张有力而聚焦的价值主张是商业模式的基石，它包含确定目标顾客、凝炼价值诉求，以及开发产品/服务组合，可以形象地表述为“找对人、说对话、做对事”。 3.确定目标顾客产业中的目标顾客，可以依据需求层次与生活自理能力分为四类典型目标客户群。低端自理型老人群体，是绝大多数政府和社会福利性质养老院所面对的目标顾客，它们在最低成本约束下提供基本养老服务，如老人床位、基础看护、娱乐等生活设施与服务。低端介护型老人群体成为中小规模民营养老服务机构的主要服务对象，是以灵活服务、个性需求为特点的中低端养老服务产业的“长尾市场”。高端自理型和高端介护型两类群体，一般具有较高文化水平和购买能力，几乎没有家庭负担（如照看孙辈、资助子女等），因而有比较广泛的兴趣爱好和社交圈子，在生活和消费理念上更能够接受新式观念。他们应是行业重点关注对象。 4.凝炼价值诉求价值诉求反映企业为顾客提供产品或服务所包含的核心利益，超越产品或服务形态本身。

以产权销售为内核的养老地产项目，对目标顾客而言，不仅意味着拥有独立、舒适的居住条件，可能还包含“老有所居、老有所依”的人生成就，以及可供遗赠子孙的增值资产。以保健疗养为卖点的养老服务项目，其价值诉求重点可能并不在于是否从产权上拥有住所，而是作为尊贵会员所享受的定制化服务。企业应该针对已确定的目标顾客，在深入调研和分析其需求特征的基础上，开发具有吸引力的价值诉求。 5.设计产品/服务组合产品或服务是企业向顾客交付价值的载体，也是顾客购买的核心内容。在养老服务产业，产品或服务都是以组合的形式出现。无论是养老地产，还是地产养老，都表现为“居住环境+生活服务”的硬产品和软服务组合。在硬产品方面，核心要素包括居住小区选址/规模、产品形态（产权销售/会员制/租赁）、居住条件、医疗与娱乐配套设施，以及定价策略等方面；在软服务方面，护理团队服务水平、医疗服务机构规模及服务能力，以及日常起居综合服务品质等是关键因素。不同顾客对产品/服务组合各要素的匹配要求存在差异。例如自理型老人对居住空间私密性、娱乐及理疗设施完备性的关注更多，而介护型老人更关注居住小区的护理水平、医疗服务能力等。 6.整合关键资源关键资源是企业商业模式持续竞争力的来源，它涵盖企业掌握的核心资源与能力。养老产业的参与企业大致可以分为保利、万科、复星等为代表的“房企系”，新华保险、泰康人寿、中国人寿等为代表的“险企系”，以及其他民营养老服务机构。不同的企业类型具备各自的核心资源和能力。对于地产开发商而言，其核心资源在于地产项目开发经验、与地方政府良好合作关系，具备地产项目短期融资、开发与管理、物业服务等方面能力；保险企业则具有寿险产品开发管理、医疗保险

养老机构可持续发展的六大传统商业模式

养老公司可持续发展的六大传统商业模式作者：梁宇亮随着中国人口老龄化的加剧，规模庞大快速增长的老年人口与缺口巨大的养老服务供给之间形成不可调和的矛盾，这将预示着养老服务产业进入重要的历史机遇期。开拓养老的蓝海，享受老者的红利，这就需要设计适应企业发展的商业模式。最佳的商业模式应该满足“商业画布”九个维度的逻辑关系。从本质上来说是三大层面，一是客户层面，包含价值定位、客户关系、客户细分、获客渠道。价值定位即提供的产品和服务；获客渠道即分销的路径；客户细分即目标客户；客户关系即与目标用户建立怎样的关系；二是生态层面，包括核心资源、关键业务和重要伙伴。核心资源和重要伙伴强调能借力怎样的外力；关键业务即在生态支持下提供怎样的业务；三是利润层面，包含成本结构和收入来源。通过商业画布的本质分析，好的商业模式其实要解决三个问题：钱从哪里来（生态层面）、如何获得钱（客户层面），如何持续赚钱（利润层面）。中国养老机构传统的六大商业模式其实就是从不同维度来回答这三个问题。养老机构传统的六大商业模式： 1、月费制商业模式中国大多数的养老机构采取床位月费的模式，一般养老机构的入住率在70%上下，利润率在10%上下，基本上是微利经营。因为出租床位模式盈利的手段有限，只靠每个月的月租很难抹平前期的投资和后期的服务运营费用。目前大多数中小型养老机构都采取这种微利模式，最有效的改变方式是提升床位的“翻传率”，如同餐厅提高“翻台率”一样，可以将养老机构的床位分为三部分：70%是固定护理型床位；30%是流动性自理型床位和会员制收益型床位，以这样的方式来提升床位的“翻传率”，提升养老机构的整合收益。 2、产权销售商业模式对于中国许多养老机构以出租床位的经营方式，出售产权的方式能更好地赢利。这种模式一般是房产型企业开展养老房产所采取的商业模式，一次性产权销售能让养老机构获得巨额的资金，后期的运营可以采取外包和自营方式收费服务费用进行维持。当然产权销售的模式还有采取租售结合模式，一部分产权进行销售，一部分进行出租，这样能满足不同养老客户的需求。 3、售后回租商业模式售后回租模式即向购买养老房产的客户进行反租再出租的模式，这种模式最大的优点是可以覆盖两类养老客户：一类是投资型还未急需养老的客户；二类是有刚需进行养老的客户；这种模式既可以从房产销售中收益，又可以在已出售的房产中再次受益。 4、会员制商业模式如果养老机构不拥有房产的所有权，就很难采取“产权销售”或“售后回租”的模式，但采取“月费制”的模式又很难有足够的资金流来支撑养老机构的发展，

养老产业创新商业模式-1

养老产业创新商业模式目前，中国养老机构的发展远远不能适应老龄化的需要，机构养老服务的总体供求之间呈现严重失衡的状态，严重地制约了机构养老事业的快速发展。截至2014年底，我国60岁以上老年人口已达到2亿人，占总人口的14%，2020年进一步增至2.48亿。老年人对养老机构服务需求大、增长快、要求高与全社会养老机构数量少、质量差、增速慢之间的矛盾日趋尖锐。目前中国每9人中就有1位老人，到2050年，每3―4人中就将有1位老人，养老机构与设施严重匮乏。随著老龄化社会脚步加快的压力，巨大的养老需求日益凸显，政府公办的养老机构仍远远不能满足需求。随著人口老龄化的加快，老人入住老年公寓已渐成一种时尚，这也为民办养老机构发展提供了难得的机遇。然而，部分地区民办开放式住户型老年公寓，由于护理员招聘难度大、资金无法周转等问题，面临著举步维艰的尴尬。低档标准养老院占养老院总数的80%左右。中档占10%左右。这个档次的养老院，目前最受欢迎，高档和豪华的养老院占10%左右。然而随着社会的发展和中国进一步迈入老龄化社会，养老服务需求将急速扩大，并且倾向于中高端、人性化服务；老年护理人员供需缺口和供需平衡进一步拉大，随着养老产业的自身发展和国家宏观政策引导，越来越多的投资人和高级人才进入养老产业，养老产业从业人员将向技能化、专业化、智能化和高收入过渡。其中，老年护理专

业人才的培养将成为养老产业发展的核心和关键，部分高职院校或医学院将单独开设老年护理专业。众所周知，日本早在20世纪七十年代末便进入了老龄化社会，虽然其目前仍然存在好多问题，但好多方面还是值得我们学习的，例如：实施护理保险制度，加强养老护理服务人才的培养，推行“介护考试”制度。由于日本目前养老护理服务人员仍然缺口很大，日本目前已与菲律宾、印尼等国签订协议，将从这些国家引进一些护理人员，但前提是要通过日文的“介护考试”，据说外国人通过率非常低。鉴于养老产业的上述现状和未来发展趋势，从资源整合角度出发，创建一家出国留学培训服务机构，联合中国高职院校、日本介护学院、日本养老机构三者共同为中国养老产业培训高级护理服务专业人才。具体模式和设想如下：

国内外五个最值得借鉴的医养地产开发模式

解读国内外五个最值得借鉴的医养地产开发模式医养地产——养老地产的必经模式医养地产（即“医疗养老地产”）是指养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建设。“医养结合”模式的特点在于能够将优质的医疗资源引入养老项目，为老人提供专门的医疗资源服务，从而提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。医养地产必然成为养老地产开发运营的模式之一。一、全龄社区医养结合的系统配套——杭州万科随园嘉树全龄社区，是指社区里包含了从年轻到老年的整个生命周期。在社会老龄化进程迅速的当今社会，这种居住模式被认为是未来小社区的主要发展方向。取代同一个大房子，居住两代或三代人的模式，万科随园嘉树项目就是拆开原由的模式，子女住一套、老人住一套，相邻而建。万科随园嘉树位于杭州良渚文化村内，占地100亩，规划为8栋多层，338个房间，700多个床位，分为70㎡一居室介护间和85㎡二居室两种产品。另外，项目紧邻随园嘉树小镇医疗体检中心，由浙医一院良渚分诊部与数字医疗卫生研究院组成，是中国首个数字化健康服务示范社区。产品定位健康楼——活力长者自理老人护理楼——全生命周期的连续性照护

配套集约化——小区内部中央集中配套共享大良渚完善配套，借势外部资源解决医疗配套服务统筹化——培育自主服务能力，建立养老服务标准，医疗护理类服务借助社会化资源规划布局：四大亮点 “金十字”：区域的核心位置，老年活动配套中心，可通达各个建筑中心 “无障碍”：设计体现无障碍布局，如风雨连廊、无障碍交通动线等 “双中心”：颐养中心和康复中心位于社区边缘，满足老年人不同需求 “宽间距”超宽楼距（超过国家标准15%-20%），全部为南北通透户型以及超大阳台设计 “全龄社区医养结合的系统配套”模式也属于“大社区+养老组团”的开发模式，万科随园嘉树是万科进军养老地产的一个试点产品。二、传统社区嵌入式医养结合模块——保利·和熹会 “和熹会”的项目规模并不大，但因为有医疗背景的安平公司参与，所以医疗与保健康复养生的比重比一般养老机构要大的多。表面看这块资源好象占用了过多的养老院资源，但该项目背靠120万平米、超2万人的大社区，如果作为社区医疗配套，这个版块今后的使用率应该还是可以提高的。所以该项目属于“背靠社区、医疗+保健+康复+养生”的养老地产模式。

国外一些养老地产的商业模式

国外一些养老地产的商业模式人口老龄化是一个全球性话题。联合国老龄化议题的导言中写道："世界正处于一个独特的、不可逆转的进程，人口结构的转型将导致老龄人口增加。由于生育率的下降，从2007年至2050年，60岁及以上人口比例预计将增加一倍，他们的实际人数将增长三倍，到2050年将达到20亿。在大多数国家，超过80岁的人数很可能翻两番至400万。" 如何让老者们在退休后实现老有所依，且"依"得安心、放心?纵观全球养老地产市场，根据参与主体分类，主要有政府主导型、市场化开发型以及政府和开发商合作开发型，其中美国的养老地产经营时间较长，也是市场化程度最高的，大部分的养老机构属私立性质，政府通常只向退休者提供最基本的养老需求，因此也更具借鉴意义。据美国统计局数据显示，到2030年，当婴儿潮一代悉数年满65岁时，全美人口的20％，即超过7000万人口将不小于65岁。对于养老地产行业来说，这无疑是个商机。据《每日经济新闻》记者了解，美国养老地产的发展方向是差异化养老社区，太阳城模式和持续护理退休社区模式(以下简称CCRC)是目前的主流，前者一般以出售为主，部分出租;后者则主要采取出租的方式，向长者提供日常协助或医疗护理。近年来，在金融市场日渐成熟的背景下，还出现了第三种模式——由金融机构(通常为REITs，房地产信托投资基金)参与投资，通过出租或委托经营回收成本。养老地产需要新建大量和老年人有关的建筑及配套设施，是典型的重资产行业，维护费用、折旧摊销等成本较高;聘用大量专业护理人员，服务方面的支出也十分庞大。总的来看，美国养老地产行业成本很高，传统开发商想要从中赚钱并非易事。模式卖养老概念地产太阳城项目仅接收健康老者太阳城模式的开创者是地产开发商德尔·韦布(DelWebb)公司，上个世纪60年代，其以"太阳城"(SunCityCenter)命名，在亚利桑那州阳光明媚的凤凰城建立

养老地产五大模式

养老地产五大模式：住宅开发思维下未来如何破？核心提示：根据克尔瑞咨询机构发布的报告，将中国养老社区的模式划分为候鸟式养老模式、活跃型养老模式、农家式养老模式、异地型养老模式和居家养老模式五种类型。面对中国万亿级的养老地产（专题阅读）市场，传统的房地产（专题阅读）企业、险资、甚至实业企业都纷纷投入其中，并且根据各自的特点开发出了各种模式，并不乏引入“金融”“互联网+”等概念元素。住宅开发思维下，养老地产怎么“破”？根据克尔瑞咨询机构发布的报告，将中国养老社区的模式划分为候鸟式养老模式、活跃型养老模式、农家式养老模式、异地型养老模式和居家养老模式五种类型，其中，由于居家养老模式是在传统住宅项目上进行适老化改造升级，对于长期进行住宅开发的开发商来讲，难度最低，最易操作，过往经验也更容易借鉴，从而成为了最先尝试的模式。 1.居家养老模式简单的说，居家养老社区就是在现代住宅小区的开发兴建过程中，置入养老的理念及功能，创造住宅小区养老功能附加值。首先从硬件层面进行适老化升级配置，比如加入老年人的专属步行通道，配备老年人活动室，配备进入社区的医疗机构，同时与相关的老年服务机构合作，为老人提供上门看护与医疗等居家养老服务。这样的模式本质其实还是房地产开发，盈利模式也是通过卖房子获利，只不过由于其增加了适合老年人的配套设施，从而将客群进行了锁定，目标瞄准了有需求的老年人群体。位于杭州的良渚文化村内的万科随园嘉树项目，便是居家养老模式的代表之一。该项目为多层住宅，于2013年5月份开盘，目前售价为16000元/㎡，定位于个性化精装老年公寓，户型分为75㎡两房与110㎡三房两种。万科随园嘉树除了进行售卖之外，也进行租赁，其租金标准为售价的60％，租期15年。有专业人士曾质疑，“万科随园嘉树在开发思路上就是住宅开发+无障碍设计+部分老年医护服务设施.这种开发模式是典型住宅开发商的思维,也就是在做了些表面上适老型的一些改造, 根本没有抓到养老地产开发的本质。” 2.“养老服务+地产开发” 然而，万科并不是唯一一家用住宅开发商思维来做养老地产项目的。 2013年底，保利地产也发布了自己的“保利养老战略”。“以居家为基础，统一服务标准，以社区依托，统一配套标准，以机构为支撑，统一专业标准。”这是保利对自己三位一体养老战略的诠释，并提出了打造养老的全产业链，其中包括成立了保利安平专业介护养老公司。在保利的养老战略中，占据最主要分量的还是对原有社区进行适老化改造，其计划是在五到十年，完成已建社区的适老配套改造，而在新建社区统一适老话设施标准，提供社区居家养老服务。即在社区内增设老人大学、活动中心，康体中心，日间照料中心等基础配套，打通社区与街道卫生、医疗、文体设施等功能衔接，成立互助养老志愿团队，同时以物业服务为平台，提供助餐、助浴，助洁，助急，助医的服务，提供居家网络信息服务，建立长者智能化服务平台等。在盈利模式上，保利提出了“微利模式”，其具体解释为“居家养老通过提供适老化的产品设计和增值服务，收取养老增值服务费。社区养老层面，希望通过老龄公寓的租赁，社区配套服务收费，收费方式采用使用权十年租赁收费制。机构养老通过提供介护服务和生活服务，收取专业服务费。” 目前保利地产在北京、上海、广州、成都、三亚等城市已有六个养老地产项目在建，其中落户于北京保利西山林语的和熹会专业养老机构已于2013年初开始运营。但是，即便嫁接进了和熹会专业养老机构，北京保利西山林语的本质还是一个住宅项目，开发有板楼与别墅等产品，住宅的市场售价为23000元/㎡。 3.2.0版的养老院模式与险资近几年凶猛入围房地产行业相一致，手握庞大的老年人客户资源的险资做起养老地产来，似乎

养老地产的六个经营模式

养老地产的六个经营模式原创于: 2015-01-27 11:34:18 标签：养老地产,养老地产模式中国的老年人口总数2015年将达到总人口数的15%左右。随着中国老龄化不断加速带来的机遇，一些房地产、金融保险等企业纷纷涉足养老地产。从老年人养老模式的变化角度来看，传统的家庭养老方式在现阶段的社会经济形势下难以为继，老年人购买房产、服务等养老产品的消费意愿变得强烈，单独依靠传统的家庭养老来解决大面积的老人照料问题是不可能的。到底什么是养老地产?养老地产的经营模式是怎样的?根据养老方式和盈利方式两个维度，可以将国内的养老地产模式归结为六大经营模式。一、本地出售型社区模式该种模式以老年住宅为整个项目主题和亮点，以面向市场出售的住宅产品为主，注重社区环境的打造和养老配套设置的完善。这种模式的盈利绝大部分甚至全部来源于住宅出售，有极少部分来源于配套产品的经营。北京东方太阳城便是本地出售型社区模式的典型代表。该项目由中国希格玛有限公司开发，位于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔，距离顺义城区10公里，植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好。项目的主要客群来自北京，也包括周边省份老年人，吸引了养老一族、准养老一族和居住在市区的老年人子女，甚至是首都机场工作人员也在此购房。项目以低密度住宅产品为主，全部出售，同时配套完善的设施，从医院、幼儿园到老年会所、超市、餐厅等商业设施齐全，另外其占地较大的高尔夫球场和可供租用的分割成块的农场构成了社区的特色和亮点。要成功的打造这种模式的养老地产，复合的产品形式、完善的养老配套和优美的景观环境必不可少。产品形式方面，通常要打造满足养老及准养老一族、准养老子女等不同客群的产品。养老配套方面，社区通常集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等多种功能于一身，配套完善、设施齐全。景观环境方面，社区通常环境优美，绿化率高，整体环境生态宜居。二、异地出售型社区模式该种模式是养老养生与度假旅游的完美嫁接，是异地养老方式催生出的一种养老住宅产品，一般位于环境和自然资源优良的旅游胜地，利用自然资源，与养老住宅和设施进行融合，以住宅产品出售盈利。由于其特有的资源环境条件，这种模式难以普遍模仿复制。与本地出售型社区模式相比，这种模式同样具有资金回笼快、经营风险小的优点，但同时又具有其他模式不能比拟的地理优势、价格优势和环境优势。由于地域限制，这种模式在具有自然资源及旅游资源优势、环境优良的城市更容易获得成功。而资源环境优良、客群定位明确则构成了这种模式关键成功要素。从前者来看，这类模式打造的养老住宅产品通常位于环境优美、气候适宜、空气清新、物产丰富、生活方便的宜居城市。从后者来看，大多数产品限定了入住居民年龄，既构成了产品占据细分市场、保值增值的关键，又成为“曲高和寡”的门槛。目前，异地出售型社区模式主要出现在海南、大连、青岛等气候、环境宜人的城市或大城市的周边地带。以海南为例，海口岛外购房者的比例约为73%，三亚岛外购房者的比例约为85%，其中，养老型消费者在所有购房者中占到60%左右，购房者则主要来自上海、浙江、江苏、北京等十多个省市。三、租售组合型综合社区模式

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