地产集团公司操盘全过程

地产公司操盘全过程

第一篇前言

地产公司操盘全过程比较复杂，运行时间长，操作过程多，要求从业人员业务能力强。介绍地产操盘比较麻烦，我想还是分专业来介绍比较方便。操盘时需要各专业共同操作的内容我特别介绍。介绍的内容主要来源于自己对工作内容的理解，供你们今后的工作中借鉴。这个题目出的太大了。

我在大学学的是工业与民用建筑结构专业，毕业后从事建筑行业二十五年。毕业初期在施工企业工作过四年半，担任过放线员、工长和工程科科长，后在设计单位工作四年零九个月，从事建筑和结构两个专业的设计和概算编制工作。以后的十四年都从事甲方的工程管理工作，做过前后期手续、工程技术和施工生产管理工作，一直担任现场总指挥、总工程师、生产副经理和开发公司总经理职务。对地产行业有了一定了解。

我从三十岁开始带团队，看到一些与我一起工作的年轻管理人员很有抱负、工作用心，责任心强，很有管理天赋。我也喜欢讲我的经验和教训与他们，希望在个自的成长过程中少走弯路，快速的成才，这也是我给大家讲《地产公司操盘全过程》的初衷。希望能在今后的工作中对你们有所帮助，更希望你们今后在地产界能成为叱咤风云的人物。

房地产行业是通过投资房屋建设，再通过销售或出租来获取利润的行业。行业的特点是：专业性强，涉及专业多，投资额大，周期长、风险大、生产过程复杂，需要各专业大协作，并且受国家政策影响性强。

地产行业涉及专业类别多，专业性强，一般情况从事人员就业地产多年都没有机会跨岗位工作。对地产公司的其他岗位工作内容不了解，更不容易知道地产是如何操盘的。

地产行业是中国的支柱产业，也是我们所学的专业，更是各行业中个人收入高的行业，我想我们中的大多数同事今后都不会改行。大家要想不被淘汰，最好的方法就是通过再学习把自己培养成为具有很强的综合能力的人才，成为公司离不开的员工。

正规地产公司的主要业务科室组成，一般的地产公司会根据业务的需要，成立工程部、预算部、开发部、销售部和财务部这五大业务科室。

成名的地产公司一般在几个方向的能力都很强，即融资能力、社会网络、工程管理、策划销售和成本控制五个方面。另外品牌和社会信誉度也要好。——华锐地产在以上几个方面还是比较强的，我认为华锐地产还是比较好的地产公司。

第二篇买地的过程

开发公司获取利益的第一步就是得到土地的开发权，一块待开发的土地不能再生，不能复制。土地的好坏将基本决定开发项目的成败，成本和利益的大小。所以确定购买土地是非常重要的事情。李嘉诚先生说过“地段、地段、还是地段。”地段是决定地产价值的第一要素，地段的好坏意味着生活的便利和房产的价值。

一、评价一块地好坏的方法

如果员工有机会参与选地的工作，我们要从投资成本大小，方便销售和易于建设等几个方面分析土地的好与坏。可以从下边几个方面分析：

1、道路、交通是否成熟和便捷，以方便出行为原则。

2、周边1公里范围内是否有好的中小学校，较大的商场和医院，以方便生

活。——塔湾地块较好

3、周围的城市配套设施是否齐全够用。（煤气、给水、下水、电力、热力、

通讯等）因该项内容对工程造价、工程实施难易以及无法完善的配套对销售的影响。——于洪城市配套待完善

4、朝向城市中心方向是否有大型桥梁、铁路、河流的间隔。如有影响程度

多大。——于洪地块有桥梁和铁路

5、地块的形状是否有利与规划。方型地比较好，南北要有深度，400米以上

好，东西要有宽度，不小于260米为好。

6、地块周边道路最好正南北方向为宜，有夹角不易超过15度。——塔湾南

偏东19度，于洪南偏西38度

7、地块内是否有回填深度深的坑。如原河道，取砂坑、砖厂取土坑或垃圾

坑，该项要做地基土特殊处理，增加投资。购地前要看地形土。

——于洪地块有此问题

8、小区要保证有一面邻城市重要道路网，要能规划自己小区的门面。——

橙色时光没有门面

9、要看该地块规划部门给出的控规中的容积率，计算出投资成本分析表，

计算利润额。

10、查看地块南侧是否已有高层遮挡，北侧是否有可利用城市空地。——桃

源和塔湾北侧都有空地

11、地上和地下是否有城市管网、电网需要动迁增加投资。

——塔湾有地下给水线，于洪有大量的电网待动迁

12、周边是否有影响环境的工厂和大型锅炉房等。

二、开发商找地的渠道

1、开发商找地的途径：（1）通过朋友介绍信息；（2）通过土地储备交易中心公告。

2、待开发土地的特点有三种：

（1）旧城住宅或商业区改造。这种土地一般由市、区或街道等政府行政部门组织，通过土地交易中心挂牌公告。动迁工作可以由政府也可由开发公司来完成——塔湾欣城属于这种；

（2）通过企业搬迁改造。这种土地需与企业谈判搬迁补偿意向后，去土地

交易中心挂牌公告——铁西区的土地属于这种；

（3）城市发展需要占用农村用地。这种土地需与村或乡谈判补偿意向后，去土地交易中心挂牌公告，同时还需办理土地使用性质变更手续，国家对此项控制严格——桃源欣城属于这种。

三、土地交易的过程

1、与原土地使用者谈定动迁补偿意向书或对动迁区域进行动迁费用调查统计，做好开发投资成本测算；

2、在土地交易中心挂牌。开发商先签《履约保证书》，并交纳履约保证金，交易过程是多家开发商共同参与举牌拍卖竞价得到的，并签定《挂牌交易成交确认书》。

3、开发商在买土地前，要做根据该地块的规划条件做项目可行性研究报告书，做好经济投资分析。

如：一块占地10万m2的土地，土地出让金为8,000万元，动迁补偿12,000万元，建筑容积率为1.5，测算投资成本？

表2.1 投资成本分析表

如果周遍地区商品房单价在3,300~3,500元/ m2左右，开发商就可以操作这块地了。

在各大中型城市的土地储备中心，对城市每个地块都有土地出让金费用的价格大表，象字典一样，可以查出任何地块的出让金的参考价格。

一般地块出让时，开发商用规划部门给出的规划条件测算成本单价，开发商测算出的结果零利润或负利润。故导致大部分开发商在实际操盘时去想其它办法或做一些违规行为。

沈阳市内一般土地出让价格范围在占地地价500~7,000/ m2左右。决定地价的高低主要由地理位置和规划条件中的容积率大小决定。

（楼面地价=占地地价÷容积率）

4、出让国有土地使用权的公告内容包括：

土地坐落位置、宗地四至范围、土地出让面积、建筑退线距离、容积率、建筑密度、绿地率、限制高度、建设周期、出让年限、履约保证金额度、建设内容、起拍价、规划用途、规划面积、拆建比和土地供地状况等有关信息和建设要求。

第三篇开发项目的审批过程开发项目的审批过程是指由开发部办理从开发商取得土地至施工开始所要办理的全部手续、批文的过程。这个过程比较复杂，需要规划、设计、动迁和资金等方面的配合。

一、经营性房地产开发项目审批程序

整个开发项目的审批过程有一个完整的程序流程，全过程需要耗时六个月左右。流程如下：

1、开发商购买地形图，申请规划局办理《选址意见书》，内容包括规划条件、测绘红线图、控规图，需时15天。同时做好《环境影响评价报告》；

2、房产局依据《选址意见书》在15天内完成项目经济测算和动迁摸底工作；

3、开发商通过拍卖挂牌文件规定交清首付地价款后，取得《中标通知书》和《履约保证书》；

4、开发商持《中标通知书》去规划局办理《建设用地规划许可证》并与政府签定《国有土地使用权出让合同》；

5、开发商在领取《中标通知书》后30天内筹集动迁资金，并提出拆迁安置方案。同时完成详规方案的设计图报规划局批准；

大型项目详规方案一般要求开发商提供三个以上的规划设计方案，以及单体几个立面效果图报规划局审批同意后再报市长审定。一般都要进行多次修改后才能批复。详规批复后，办理《用地批复》和《建设工程规划许可证》；

6、开发商持《中标通知书》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权出让合同》以及拆迁安置方案、拆迁资金证明到房产局拆迁办办理《房屋拆迁许可证》，开发商此时可以实施拆迁工作了；

7、开发商组织施工图设计，并将施工图报建委审图中心审查。同时报消防局、人防办、环保局和卫生局等部门的审批，并同时交纳大配套费；

8、开发商组织施工和监理单位，并通过建委招标办公开招标后，办理《中标通知书》，并与施工和监理单位签定合同；

9、开发商去市质监站办理工程质量委托监督手续；

10、开发商持有《选址意见书》、《建设工程规划许可证》、《施工图审查意见书》、工程施工《中标通知书》、《工程质量委托监督手续》、《施工合同》等资料到建委办理《建设工程施工许可证》。此时工程开工合法。正常需用时25天；

11、开发商持《国有土地使用权出让合同》、《用地批复》向土地交易中心交纳全部地价款后开具《地价交清通知单》。规划局根据《地价交清通知单》5天

内核发《国有土地使用证》。

至此工程施工用的所有手续齐全。

二、商品房销售手续

房产局根据开发商提供的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑施工许可证》以及商品房测绘面积表、地名审批手续等相关资料。在工程施工有一定的进度形象后（两层以上）到现场实测后，核发《商品房预售许可证》。

以上五证是开发商销售和建设必备的，至此销售手续完成。

以上手续是前期手续工作的主要部分，在其间还有很多相关的次要手续需要同时办理，这里就不一一介绍。另本人已多年没有做这项工作，而且不是在沈阳作这项工作的。这项工作也会因政府的要求随时在调整而不同。故可能与实际操作有差别。

第四篇动迁过程

动迁过程十分麻烦，动迁补偿费用数额巨大，一般能占总投资的30%左右，现在开发商买地多半为净地了，但动迁工作也是开发商工作的一个重要环节，所以在这里也给大家讲讲。

一、动迁的政策规定

动迁工作国有条例规定，各地方政府也有相应的管理实施办法。

国家的有国务院[2001]305号令关于《城市房屋拆迁管理条例》沈阳市有《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》，其中主要规定内容基本一致，主要内容有：

1、拆迁管理

（1）拆建房屋的单位必须取得《房屋拆迁许可证》方可实施拆迁工作，而且开发上必须委托有拆迁工程资格的施工企业实施拆迁。

（2）开发商申请《房屋拆迁许可证》时，必须向政府拆迁管理部门提交

下列资料：

a、建设项目比准文件

b、建设用地规划许可证

c、国有土地使用权比准文件

d、拆迁计划和拆迁方案

e、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明，（大连市规定商业银行专业帐户）

（3）拆迁双方就补偿方式和补偿金额等签定补偿安置协议，达不成协议可申请房屋拆迁管理部门裁决或依法申请人民法院强制拆迁。

2、拆迁补偿与安置

（1）拆迁补偿可实行货币或房屋产权调换两种方式。

（2）违章建筑和超过批准期限的临建不予补偿。

（3）货币补偿的标准可执行政府有关知道价格。

（4）拆迁设有抵押权的房屋，要依据国家有关担保的法律执行。

（5）拆迁非住宅房屋造成停产、停业，应当给予适当补偿。

3、大连市货币补偿的方式（沈阳市的不大清楚）

（1）拆迁面积以房产证建筑面积为准。

（2）补偿价格标准：特一类区3800元/m2，二类区3200元/m2，三类区2500元/m2，四类区1800元/m2。

（3）原拆迁面积每户不足建筑面积，应增加面积给予货币补偿，标准为：一类不足30 m2按30 m2计算，二类不足35 m2按35 m2计算，三类不足40 m2按40 m2计算，四类不足45 m2按45 m2计算。增加的面积部分的单价按（2）条单价的70%的价格计算。

（4）拆迁公有租赁房屋时，住宅类20%支付给被拆迁人，80%支付给承租人，非住宅类30%支付给被拆迁人，70%支付给承租人。

关于动迁工作，政策性很强，各地政府的拆迁管理办法细则规定很细，如有的同志今后遇到动迁工作时要认真学习有关文件，认真执行。切记在执行强迁时，不要触犯法律，给公司和自己带来麻烦。

二、动迁工作的步骤流程

1、建设单位申请领取房屋拆迁许可证。

2、房屋拆迁管理部分颁发房屋拆迁许可证。

3、房屋拆迁管理部门发布拆迁公告。

4、拆迁人书面通知拆迁范围内的房屋所有权人，并介绍拆迁补偿方式和补偿金额。

5、拆迁人与被拆迁人以及承担人签定拆迁补偿安置协议等事项。

6、如达不成协议，进行裁决或法院强制拆迁程序。

三、动迁费用的测算方法（按大包方式计算）

实测，大连市内一块占地8000 m2的二类动迁地。

首先统计和分类：住宅（公房、私房）；非住宅；临建（住宅、公建）。

1、拆迁面积

总拆迁面积：18514.41 m2

住宅（336户）：16535 m2（公房13515.32 m2，275户；私房3020 m2，61户）

非住宅：1251.98 m2

临建：727.11 m2（住宅40 m2；临时公建687.11 m2）

2、住宅安置补偿费

13515.32 m2×3200元/ m2×80%+3020 m2×3200元/ m2=4426.32万元

3、不足35 m2的补贴面积费

606 m2×3200元/m2×70%=135.74万元

4、非住宅安置补偿费

1251.98 m2×5500元/m2=688.59万元

5、临建安置补偿费

40500元+687.11 m2×500元/ m2=38.41万元

6、公产产权补偿费

（1）交给房产局：

住宅：10101.84 m2×3200元/ m2×20%=646.523万元

非住宅：1251.98 m2×3200元/ m2×30%=120.19万元

（2）交给中山房管处

（6433.48 m2-3020 m2）×3200元/ m2×20%=218.46万元

7、搬迁进度奖：336户×5000元/户=168万元

8、拆迁搬家补助费：336户×1800元/户=60.48万元

9、电话、有线电视迁移费：336户×270元/户=9.07万元

10、煤气气源费：336户×3000元/户=100.8万元

11、锅炉房动迁费：

（1）拆迁安置补偿费：653 m2×5500元/ m2=359.15万元（2）锅炉等设备补偿费：50万元

（3）人员工资、劳保、医保等补助费：15万元

（4）拆除、运输各种设备费：20万元

小计：444.15万元

12、委托拆迁费：18514.41 m2×25元/ m2=46.29万元

13、排渣费：18514.41 m2×45元/ m2=83.31万元

14、三断费：5万元

15、占道费：7561 m2×0.8元/ m2·日×60日=36.29万元

总合计7120.1万元

四、动迁的操作内容

1、首先要组织做动迁范围的动迁摸底统计工作，组织拆迁公司和街道以及开发商自己都要做动迁户补偿的统计工作。

（1）把拆迁房屋的性质区分好：

注：临建面积也要统计在案。

（2）根据房屋的性质一户不漏地统计建筑面积上帐（要看房证和户口本），并且根据地区分类统计，小于标准面积的补差；

（3）计算补偿费用，为动迁和准备资金做依据。

2、制定详细和有效的动迁方案计划。

3、做好动迁需要办理的手续工作和资金准备工作。

4、选好拆迁施工队伍，包括价格、资格和能力。

5、做好与动迁户的谈判和签定合同以及支付动迁费的工作。

6、组织好停水、停电、停气工作，管理好三表的回收工作和费用的登记工作。

7、组织好拆迁公司及时拆除建筑物以及排渣场平。

8、做好强迁的准备工作。

第五篇设计过程

设计过程大至分几个阶段。即规划设计、方案设计、勘察设计、施工图设计、配套专业总土设计，配套各专业施工图设计和景观道路设计这几个阶段。

如何安排好这几个阶段的设计工作是对开发商的各专业技术水平和综合能力的一种考验。这个过程的是否顺利将决定工程施工阶段和以后的其他阶段是否顺利和成本控制的关键，故这个阶段的工作十分重要。所以要引起大家重视。

担任开发商技术管理的负责人要有良好的与领导和设计院的沟通能力，良好地组织能力，良好的设计功底，并掌握施工各专业工艺的能力以及决策能力。一、规划阶段

根据规划局给出的规划条件，先确定项目的定位方向，组织几家有相应能力的规划设计单位做好数个规划设计方案，并组织有关专家和领导对图纸进行充分的研讨，最终确定方案，绘制规划设计图纸报规划局审批通过。

规划设计中要考虑的问题：

1、项目定位是否准确，是否有利于销售。

2、各专业施工时是否可行和顺利。

3、对成本控制是否有利。

4、是否最优化地利用了土地资源。

5、对周边环境是否做到了充分考虑，特别是旧有建筑物。

6、对分期投资施工的项目是否考虑到位，已避免施工和使用的相互影响。

7、对今后的业主使用和物业管理提供了便捷。

8、在规划设计中要着重容积率的大小，哪怕0.01的容积率也要争取，对桃源项目0.01的容积率意味着增加建筑面积2000平方米公司就会实现净利润360万元。

9、在规划中要充分考虑机动车和人行路的各种因素。

附：讲解华锐?桃源欣城规划的指导思想（附图一：桃源欣城规划总图）。

（1）道路的考虑。（2）朝向的考虑。（3）小高层位置的考虑。（4）设备机房位置的考虑。（5）外网施工的考虑。（6）广场绿化地考虑（7）小区大门位置的考虑。（8）楼盘定位的考虑。（9）分期施工的考虑。（10）物业管理的考虑。（11）对成本控制的考虑。

该阶段设计需耗时2个月左右。

二、方案设计阶段

根据批准的规划图纸和开发商的市场定位，并且地产策划确定的户型比率以及商业面积数量。做好单户型方案和立面效果图，充分研究通过后，装进规划单体楼内。整个过程需要反复讨论，定位准确是关键。

方案设计阶段要考虑的问题：

1、各面积户型比率是否迎合销售市场。

2、户型比率是否有利利润最大化。

3、户型设计要考虑各专业的设计和施工是否能满足所有规范要求和施工的可行性。

4、方案设计时要考虑房产局面积测绘有关要求。

5、方案设计时要考虑销售工作和物业管理等有关问题。故确定前要与有关部门商定。

6、方案设计对下一步的施工图影响很大，要充分考虑各专业设计的问题。

7、方案设计的每一个决定都要考虑投资成本的问题，用成本投资来指导方案设计。

8、在方案设计时要重视对户型设计，要注意哪些空间被浪费了，要做到每一寸面积都有用途。

9、要确定施工图设计单位。

该阶段设计需耗时1个月左右。

三、勘察设计阶段（详勘设计）

根据确定施工总平面图（建筑位置和层数必须要确定不变）要求，安排有资格的勘察设计单位布置钻孔位置图，开发商同时要提供地形图（带有高程点）。

合格的地基报告书必须有建委批准签字。

钻孔布置原则，对于地下持力层分部比较均匀的土质为节省投资，多层区域可以方格网式布置30×30m左右。

检查地基报告要注意持力层深度，低耐力大小，地下水位深度，另外是否有软弱下卧层和粉砂流砂层等不力土质。以此来确定建筑物基础形式（工程地质报告的结论，意见和建议）。

如果采用水源热泵供暖方式的工程，还要要求地质报告给出地下水水温，水质评价、水量评价、允许开采水量、供送水方案和污染情况等报告，为下一步采取何种采暖方式提供依据。

此阶段设计需耗时15天左右。

四、施工图设计阶段

1、施工图设计前必须准备好资料：

（1）规划部门批准，甲方认可的总平面图；

（2）详勘地质报告书；

（3）甲方认可的方案设计平面和立面效果图；

（4）红线坐标电子版地形图；

（5）四周道路高程和坐标图以及下水管网标高图；

（6）甲方设计委托说明书；

（7）所有建筑物室内正负零统计表。

2、应该确定的设计内容

（1）.对于多层或高层建筑结构要明确结构形式，（是砖混、框架、短肢剪力墙、框剪或框支剪力墙等）；

（2）确定建筑物基础形式（条形基础、人工挖孔桩、静压桩、螺旋桩、独立柱、

箱式基础或是否有地下室等）；

（3）外墙体厚度和采用保温的形式；

（4）选用各种材料的要求；

（5）电梯的品牌和土建井道尺寸图；

（6）其它专业大型设备的尺寸和重量等资料；

（7）商业项目要求提供活荷载分布图和层高要求图；

（8）门窗洞口尺寸要求；

（9）地面、外墙、防水等选用材料的种类；

（10）供暖方式（散热器或地热）；

（11）其它有特殊要求的事宜；

（12）要求设计院出图满足规范设计深度要求；

（13）根据下水管网综合考虑的所有建筑物的室内正负零数据；

（14）不要忘记消火栓系统的高位水箱设计。

此阶段设计需耗时40天左右。

五、配套专业总平面图设计阶段

配套专业总平面图设计一般由市规划设计院总图室设计。

总平面图内容包括：给水、消防水、污水、雨水、电力、弱电、煤气、供暖等配套专业管网的走向、线位和线间距以及换热站、煤气调压站、给水泵房、消防泵房、变电所、箱变、弱电机房、消防中心等设备控制的位置（附图二：桃源欣城配套专业总平面图）。

总平面图各专业位置和内容要通过各专业人员同意方能出图，要求各专业施工时不能干扰影响过大不利于工期要求。

各专业城市管网进出园区位置总图设计前工程师要调查清楚并落实。

各专业设备控制机房位置确定要合理，要考虑节省投资，方便施工，方便使用，满足规范和地方规定要求，

换热站和给水泵房要选择在尽量在城市主管网附近的小区中心区，尽量考虑在地下设置。

煤气调压站要选择在城市中压管网附近。

变电所和箱变要选择高压进园区方便的位置，并考虑低压供电半径150m范围的位置。

此阶段设计需耗时15天左右。

六、配套各专业施工图设计，设计时需提供总平面图和单体平面图等

1、下水工程施工图

（1）下水工程施工图内容包括：线路位置、坡度、管径大小、方向和与市政管网接口化粪池位置和大小。

要委托专业设计院设计需耗时15天左右。

（2）指导设计时应注意的事宜。

a.调查小区周边市政管网的管径，小区排水量能否满足；标高能否满足，位置是否经济，施工是否麻烦。

b.化粪池位置和出户井位置是否对土建工程影响过大。

c.小区新建工程的室内正负零标高和小区建成后的整体室外标高设计是否与下水标高相适应。

d.下水管网与其它各专业管网之间的关系。

2、给水工程施工图

需要委托市自来水公司设计院设计，需耗时20天左右。

（1）给水工程施工图内容包括：线路位置、管径大小。要有水、消火栓和喷洒三种线路，以及消防泵房和给水泵房室内设计，消防水池和生活水池的设计等。

（2）在条件允许的情况下，尽量做单独的地下水泵房。

（3）水泵房应尽量选在小区中心区位置，以减少大管径线路长度和减少线路长度压损。

（4）水泵房设计时应尽量将电控系统设计到地上，避免水害时伤害电控系统。

（5）室外消火栓系统要保证小于150m间距，并且位置合理。

（6）给水管网和供暖管网尽量近距离并行设计，以减少施工工程量，节省投资，加快施工进度。

3、供暖工程施工图应委托有供热设计资格的设计院。

设计耗时20天左右。设计前先签定挂网合同。

（1）供暖工程施工图内容包括：线路位置、管径大小、各种井池要求，以及换热站室内设计。另外还应包括一次网入小区位置等设计内容。

（2）换热站应尽量选在小区中心区位置，以减少大管径线路长度和减少线路长度压损。

（3）大型社区时，应考虑单独的变电所供换热站使用。

（4）设计时考虑入户阀门井与给水入户阀门井共井，减少工程量和投资。

（5）设计时要合理地设计几个分区控制阀门井，有利于大系统分段控制。

（6）要合理地选择小区道路下的主管线在左或右边，减少主线大管翻身和跨越其它管线的次数。

4、煤气工程施工图，应委托市煤气公司设计院设计，需耗时20天左右。

（1）煤气工程施工图设计内容包括室外线位、管径和调压站设计以及室内煤气工程设计。

（2）注意调压站位置，选择离城市中压管位置近且小区中心区适当位置。尽量减少中压管长度，减少投资。

（3）单体楼平面图设计时应考虑煤气立管位置。

（4）煤气管线设计时要考虑与其它专业线位以及井池的距离。

（5）提供煤气管线入户位置要求资料，避免与其它专业间距过小，影响验收。

5、电力工程施工图，应委托供电局认可的电力设计院设计，需耗时1个月左右。

（1）根据规划总图，布置变压器的位置和数量，或变电所或箱变，同时确定局维变电所和自维变电所的位置和数量。

（2）根据每户4000~6000KV A和低压供电半径150m左右，确定变压器的位置和数量。

（3）自维变电所带的负荷有物业用电（地下室照明、电梯和消防水泵）、大于100KV A的给水泵房和换热站的用电。为了电费计量方便，要求大于100KV A 的用电一定要单设变压器，做高压计量。

（4）根据以上原则制定用电方案，将每台变压器所带的楼号或负荷划分出来，书面报供电局，经供电局审批通过。

（5）根据用电方案和规划配套专业总图以及变电所平面图，委托设计院做电力外线和开闭站，变电所和箱变设计。

6、弱电工程施工图，应委托电信局设计院做电话设计和电视设计，需耗时1个月左右。

设计时要考虑电梯通话、消防信号以及门禁监控系统与其同沟同井。

7、小区道路工程施工图，应委托市政设计院设计，需耗时20天左右。

（1）要提供小区规划总图和正负零标高图。

（2）要组织好小区地面雨水流向问题做好竖向设计。

（3）尽量在道路标高设计上没有存水点。

（4）注意小区道路与宅间路、与市政路碰口处的道路标高的关系。

8、景观、绿化工程施工图，应委托景观设计擅长的设计院设计，需耗时2个月左右。

（1）要注意广场和大门等重点位置的设计。

（2）景观设计要贯彻景观和植物相结合原则造景。

（3）景观设计要注意人车分流的道路系统，避免车对人的干扰。

（4）要注意选择的树木适合当地的生长。

（5）坚持以人为本的设计思想。

特别注意以上的各专业施工图设计都要在土建主体封顶前1个月完成。并及时安排好各专业招投标工作。

第六篇策划、资本运作和销售工作

一、策划

开发商的策划功能主要内容有

1、做市场调查，给投资项目做准确的市场定位；

2、做好对公司，公司主要领导人和项目的对外宣传工作，树立企业的品牌。

3、做好项目的包装后，计划进入市场销售前做好广告准备工作，和配合销售活动等计划安排。

4、楼盘策划是在其它楼盘市场调查的基础上，有效地利用自身有限资源，选定自己楼盘的发展方向，采取策略，整理出面临的问题。拥有的条件，发展的方向及定位。须解决的问题，采取的策略，以及如何实施计划等。

5、企业经营新思想的发起工作。

二、资本运作

开发商的资本运作能力的强弱是关系到自身迈多大步，能走多远的大问题，资本运作的好坏关系到项目的顺利和成败。

一般的开发商资金渠道来源有银行贷款，企业借贷，金融融资，投资基金，自己企业内部发展基金，销售回款，各种方式的抵押贷款，与其它企业的联合开发，上市融资。也可用回迁或抵房方式缓解资金流等。

具体的资本运作过程可如下操作：

1、用金融系统借贷的资金来买地和解决部分动迁资金和土地的地上。

2、及时办理好土地证用于抵押贷款来解决动迁和开工资金。

3、及时开盘售房以解决工程的建设资金。

4、工程有一定形象后，做适当的在建工程抵押贷款，支持工程投资。

5、抓好销售回款工作，办好销售许可证保证尽早返还销售按揭贷款直至达到销售和工程投资收支。

三、销售过程

1、销售前的准备工作

（1）参与做好户型和户型比率确定工作，做好同周边楼盘的价格和户型比率的调查工作。

（2）筹建销售处，做好沙盘、模型，人员培训，宣传材料等工作。做好销售统一解说词工作。

（3）做好业户宣传和积累工作为开盘做准备。

（4）配合测绘面积，做好售控表。

（5）配合公司做好销售单价工作。

销售单价的确定原则：首先根据项目的成本测算和利润以及周边楼盘的均价，确定本项目的均价。将单价装在项目中等条件的位置。按照比这位置好的价高，比这位置差的价低的原则。

a)位置好坏价格不同，差1～3％。

b)楼层好坏价格不同，差2～5％。

c)多层，高层价格不同，（原因：分摊系数和物业费不同）差5～8％。

d)景观好坏价格不同，差10％。

e)方便出行价格不同，差2％。

f)噪音不同价格不同，差3％。

g)赠送面积和私家花园价格不同，（根据实际情况）

h)是否是山墙价格不同差，1％。

i)小户型的房型价格的单价也可适当提高5—10%。

2、销售过程