城市规划相关知识城市经济学第3章

第三章城市土地市场与城市空间结构

重点：城市土地市场的空间价格与空间均衡理论及其渊源、竞标租金与价格空间

变化、替代效应与土地利用强度、城市空间规模与城市蔓延、城市土地制度与空间

规划、城市住房市场与住房政策

难点：竞标租金与价格空间变化、替代效应与土地利用强度

前言

（一）城市经济学的理论渊源

1.城市经济学的核心理论——城市土地市场的空间价格与空间均衡理论（城市空

间分析的基础），基于土地是城市中最核心的资源。

2.理论渊源——德国农业经济学家冯·杜能的农业区位理论（1826 年，《孤立国

同农业和国民经济的关系》）

（1）杜能的农业区位论说明围绕着一个中心城市，农业生产的分布呈现同心圆

的状况，由内向外生产的集约度（单位土地面积上投入的资本和劳动的数量）递减，表现为不同的农作物和不同的生产方式由内向外有规律的空间分布。

（2）集约度递减的原因在于存在两种替代关系：一是交通成本与地租的替代关系，距离中心城市越远，交通运输的成本越高，导致生产者能够支付的地租越低。二是随

着地租的下降，生产者又会用土地来替代资本和劳动，从而导致了生产集约度的下降。

（二）城市经济学对杜能理论的继承和发展

1.城市经济学对杜能理论的继承表现在其理论采用了杜能的单中心模型，即讨论

围绕着一个给定的中心，经济活动如何分布；而作用于经济活动空间分布的机制又

沿用了杜能提出的两种替代关系。

2.城市经济学对杜能理论的发展

（1）研究生产用地的同时着重研究了居住用地的空间选择和区位决定

（2）在居住用地的分析中又讨论了住户的居住面积在空间中的变化

第一节竞标租金与价格空间变化

（一）土地市场的竞标租金

1.竞标租金厂商对单位面积土地的投标价格，它与土地的区位（单中心城市）相关，在生产成本和利润不变的情况下，运输成本越高，厂商能够支付的土地租金就越低，“竞标租金”越低。

2.基本分析

（1）假设城市的中心是商品市场（单中心模型），所有的厂商都要把产品运到市中心去销售。那么在距市中心越远的区位上，运输成本越高，竞标租金就越低，表现为一条下行的线，其斜率由单位距离的交通成本所决定。

（2）城市中有众多的厂商，每个厂商生产的产品是不同的，他们的生产成本不同，运输成本也不同，对同一区位的土地的竞标租金就也不同。表现为多条不同的竞标租金线。图中的A、B、C、D 代表四个不同的厂商，各自有一条竞标租金线。根据“价高者得”的原则，每一块的土地都分配给出价最高的厂商来使用，A 厂商得到O - d1 的土地，B厂商得到d1-d2 的土地，C 厂商得到d2- d3 的土地，D 厂商得到d3- d4 的土地。市场中的实际地租随距离而变

化的曲线，就是各厂商竞标租金的外缘线，称为市场租金梯度线，即地价曲线，从

城市中心向外呈下降的趋势。

（二）住房市场的竞标租金

1.在城市中的每一个区位上，住房都被出租给出价最高的住户来居住。

2.住户的出价与其收入、消费偏好和通勤成本有关。

3.单中心模型假设城市中心区是唯一的就业中心，所有的居民都到中心去上班，居住地距中心越远，上班的交通费用就越大，可用于支付房租的收入就越少，竞标租金就越低，居民的竞标租金线也表现为从中心向外下行的线。

4.城市中有众多的居民，每个人的收入不同，消费偏好不同，竞标租金线的位置也不同，即在同一区位上能够支付的租金不同。市场就把每一个区位上的住房都分

配给出价最高的居民来使用，在所有竞标租金线的外缘形成了市场的房租梯度曲线，也呈一条由中心向外下降的曲线。

例题：按照城市经济学原理，居民对住房的竞标租金与下列哪项因素无关( )

A.收入

B.利率

C.消费偏好

D.交通成

本答案：

B

解析: 使用土地的厂商的出价与运输成本有关，运输成本越高，厂商能够支村的

土地租金就越低，即“竞标租金越低”。而住户的出价与其收入、消费偏好和通

勤成本有关。

第二节替代效应与土地利用强度

（一）土地利用强度从中心区向外递减的理论解释（基于单中心模型）

1.居民消费组成：每天通勤的交通费用、住房费用、其他所有消费品（包括

了衣食和日用品）的费用

（1）交通费用：与居住地到就业中心（假设为城市中心区）的距离相关，

距离越远，费用越高

（2）住房费用：是单位面积房租与住房面积的乘积，房租与距离成反方向变化，距离越远，房租越低。

（3）其他所有消费品的支出：等于每一种消费品的价格乘以消费量的加和，为了分析的简便，一般假设其有一个综合价格，且与区位无关。

2.住房与其他消费品的替代（消费者按照效用最大化决策）

（1）消费者把有限的收入在私两种商品之间进行分配的实质是把商品的边际效用转化成货币的边际效用。前者是消费一单位商品带来的效用，后者是花费一单位货币购买的商品带来的效用。货币的边际效用是与价格相关，价格越高，单位货币买到的量就越少，效用越低。如果商品的价格下降，货币的边际效用就会上升，表现在曲线图上是边际效用曲线的上移。

（2）假设在区位d0，某消费者的收入减去通勤费用后剩下Y0，用于住房和其他消费品支出；在d0 的房价之下，住房的边际效用曲线为MU；收入的分配如图中Y'点；如果在比区位d0 更远一点d1，通勤费用会上升，收入减去通勤费用

后剩下的是Y1，也在住房和其他消费品间分配，d1 点的房租比较低，使住房的边际效用曲线上移到MU'，效用最大化的收入分配左移到Y"，即这个消费者会购买更多的住房，同时减少其他生活品的购买量。

（3）住房和其他消费品间的替代，意味着从中心区向外，居民的住房面积是上升的。

3.资本和土地的替代

资本和土地的替代导致了资本密度（单位土地上投入的资本量）下降，从景观上看就是建筑的高度越来越低。

4.地租与交通成本的替代

（二）替代关系结论及其对城市规划的重要意义

1.结论：从中心区向外，单个居民（或家庭）的住房面积会增加，而单位土地上的住房面积（即资本密度）会下降，人口密度（单位土地面积上的人口）下降，资本与人口两种密度的下降意味着土地利用强度的下降。

2 对城市规划的重要意义

（1）城市中心区是地价最高的地区，也应是土地利用强度最大的地区；若对

中心区的容积率加以严格控制，将导致土地利用效率的巨大损失。所以中心区的容

积率在规划中应该尽量给以最大的弹性，或者就交由市场来决定。

（2）交通条件决定了土地价格，进而决定土地利用强度，所以交通是引导城

市土地利用的最有效手段。对于规划中要开发的地区，只要把相应的交通线路和设

施规划建设好，市场的力量就会把土地开发利用起来。而对于规划中要保护的地区，如果规划了便捷的交通，保护的目的就很难实现了。因为交通费用的下降会导致土

地利用强度的上升，市场的力量将与规划展开顽强的博弈，以实现最大化的利润和效用。所以，在规划中为要保护的地区设置

一道以高交通成本建造的保护墙，是实现保护规划的重要手段。

例题：下列哪项替代关系不是人口密度从城市中心区向外递减的决定因素（）

A. 地租与交通成本的替代

B .资本与土地的替代

C .住房与其他消费品的替代

D. 收入与住房面积的

替代答案：D

解析: 在城市土地市场与城市空间结构中，存在三种替代关系，分别是：地租与

交通成本的替代、资本与土地的替代和住房与其他消费品的替代。这三种替代模式

决定了人口密度从城市中心区向外递减。

第三节城市空间规模与城市蔓延

（一）市场在不同土地使用用途间的分配

1.城市中有每种经济活动能支付的地价是不同的（竞标租金曲线差异）。

（1）商务活动需要大量进行面对面的交易，对区位的可达性要求很高，愿

意支付最高的租金以获得最大的便捷度，它的竞标租金曲线最陡峭。

（2）居民为了节省每天上下班的交通成本，愿意靠近中心区居住，但能够支付的地租不如商务用地，其竞标租金曲线比较平缓一些。

（3）工业企业要把产品运到市中心去销售，趋向于中心区位，但不像商务用地和居住用地那样迫切，竞标租金曲线的斜率更平缓些。工业生产由于需要从城市外部运进原材料和向外输出产品，在区位选择上要考虑尽量靠近城市的对外交通出口，在以铁路运输为主的时代，由于车站大多位于市中心，与中心区市场一起形成对工业企业的吸引力，工业用地的投标租金曲线会超过居住用地，从而占据中间的一个环带。在现代的高速公路运输时代，由于高速路都位于城市的边缘，中心区对工业的吸引力下降，其投标租金线往往更平缓，把中间的环带让位给居住用地。

（4）在三条竟标租金曲线相交的点上，决定了城市土地资源的分配方案。靠近中心的土地0-d1，商务活动的出价最高，就分配给商务活动来使用；d1- d2 的土地，居住出价最高，就被开发成居住用地；d2-d3 的土地，工业的出价高于前两者，就被工业占用。如果这个城市在各个方向上的交通条件都一样，就形成同心圆状的空间结构。是土地利用效率最高的空间结构，在每一个区位上土地都得到了最高的收益。

（二）市场在城市用地和农业用地间的分配

城市中各种土地用途竞标租金曲线的外缘线，构成了城市地租梯度曲线（见图5-3-7 中的A 线）。农业也有它的竞标租金曲线B，因为农业用地单位面积上的收益远远低于城市用地，所以能支付的地租也远远低于城市用地，使得农业用地的竞标租金曲线相当平缓，理论分析中常常把它划成一条水平的线。

在d0 点的左边，城市地租高于农业地租，土地就被开发成城市建设用地；在d0 点的右边，农业地租高于城市地租，土地就保持为农业使用。城市地租曲线与农业地租曲线的交点

d0 就是城市的空间边界，边界以内的土地面积就是城市的空

间规模。

（三）城市空间扩展

1.由城市的人口增长和经济的发展带来的城市空间扩展。

（1）如果城市的人口增长，每一个新增的人口都需要有地方住，就会形成对居住用地的新的需求，使得居住用地总需求增长，当居住用地需求上升时，在城市中每一个区位上土地价格都上升了，城市地租曲线发生了平行的上移（图5.3.7 中的C 线）。而上移必然带来与农业地租曲线交点的外移，即是城市边界外移，城市空间规模扩大。

（2）在城市经济发展过程中，新的投资会发生，新的企业会建立起来，从而形成对城市生产用地的新需求，带来城市空间规模的扩大。这里就给出了城市人口规模、经济规模和空间规模之间的相互关系。

（3）城市空间的扩展，往往发生在高速的城市化和工业化过程中，大量的农

村人口流入城市，大量的新工业建立起来，带来了城市用地需求的大量增加，城市边界就不断向外扩展。相反的情况，如果城市人口规模下降，城市经济规模萎缩，将导致居住用地和生产用地需求下降，从而需求曲线下移，均衡价格下降，进而是空间规模的收缩，一般发生在矿业城市在资源开采完了之后，矿场关闭，人口流出，城市走向衰亡。

2.由交通成本下降和城市居民收入上升带来的城市空间扩展

（1）城市交通的改善带来的交通成本下降，每一种经济活动的竞标租金曲线斜率都会变小，从而引起城市地租曲线斜率的变小，即曲线更平缓了。从图5-3-7 中的D 线可以看到，相对于原来的地租曲线（A 线），靠近市中心的地租下降了，外围的地租上升了，从而使城市用地的竞标能力在边缘地区超过了农业用地，导致了城市边界扩展，空间规模扩大。

（2）城市居民收入的上升，会消费更多的商品，也会选择更大的住房，导致了接近中心区房价的下降和外围地区房价的上升，即价格曲线发生了扭转，变得更平缓了，房价的变化又导致了相应的地价曲线发生同样的变化，结果就是城市边界的外移和城市空间规模的扩大。地租曲线斜率变化导致的城市空间扩展，就是郊区化的现象，也称为城市蔓延，多发生在西方的大城市中，尤其是美国。美国在第二次世界大战后经济高速发展，收入水平普遍提高，私家车普及化，花园洋房成为中产阶级的典型住宅，导致了高度的郊区化，即城市大规

模向外蔓延，成为后来城市增长管理(Urban Growth management)及城市精明增长(Smart

growth)等理念提出的起因。

例题：根据城市经济学原理，下列哪项变化不会带来城市边界的扩展？（）

A.城市人口增加

B.居民收入上升

C.农业地租上升

D.交通成本下

降答案：C

解析：有两种情况可以导致城市空间规模的扩展。第一种情况的发生是由城市的人口增长和经济的发展带来的。第二种城市空间扩展情况的发生，包括城市交通的改善带来的交通成本下降和是城市居民收入的上升。

第四节城市土地制度与空间规划

（一）市场形成和运转需要具备三个条件（通过制度实现）

1.明晰的产权

2.完善的规则

3.监督机制

（二）土地产权制度（一个国家土地制度的首要内容是对土地产权的规定）

1.中国土地所有权有两种，城市土地归国家所有，农村土地由农民集体所有。

2.土地所有权其实是一个多项权利的集合体，其中重要的权利包括占有权、使用权、收益权和处置权，把使用权分离出来，加上部分的收益权和处置权，就可以进入市场交易，就是城市土地市场中土地使用权的出让和转让。

3.城市土地是国有的，土地一级市场中的卖方是城市政府，城市政府代表国家把土地使用权有偿出让给企业或开发公司，土地一级市场是典型的完全垄断市场。由于掌控着一级市场的土地供给，城市政府具有调控城市空间发展的能力。

4.在一级市场中获得了土地使用权的企业，可以自己使用土地，也可以依照使用权转让合同的规定再次进行使用权转让，进入土地的二级市场。在二级市场当中，卖方是土地的使用者，买方也是土地的使用者，二级市场是土地使用者之间的使用权交易市场。在一级市场中获得土地使用权的还有房地产开发公司，他们得到土地之后并不是为了自己使用，而是将其开发成住房或商业用房，然后再卖给使用者，开发商和使用者之间的交易市场，称为房地产二级市场。三级房地产市场是使用者和使用者之间的市场，买卖的是旧房，即二手房市场。

5.土地市场中出售使用权的年限规定：居住用地70 年，工商业用地50 年。

到年限后或政府将土地收回，或再续签土地使用权转让协议，居住用地也可能自动

续期（相关办法正在制定中）。

6.根据中国现行的土地制度，农村集体所有的土地不能进入市场，不管是所

有权还是使用权，都不能进行交易。城市政府可以在城市建设需要土地的时候，把

农村集体所有的土地征为国有，然后再将其使用权在一级市场中有偿出让。

（三）土地用途管制制度

1.在中国的土地管理制度中，权属管理是基础，用途管理是核心。

2.国家进行土地用途管制的重要手段是空间规划，即土地利用总体规划和城

乡规划。政府通过土地利用总体规划和城乡规划对全部土地的使用用途进行规定，并通过用地审批制度

保障其落实。

（1）按照国家土地管理法的规定，土地利用总体规划有从全国到省、市、县、乡五个层次，覆盖了全部国土。规划的核心是对各项农业用地和建设用地做出安排，根本的目的是保护耕地。

（2）城乡规划法规定了设市城市和建制镇的建成区及未来发展区必须要进行总体规划和详细规划，总体规划的核心内容是发展布局、功能分区和用地布局，是建设用地的用途规划。

（3）不论是土地利用总体规划还是城市规划，核心都是对土地使用用途的分配方案，城市的土地资源在规划师的手中进行了第一次分配。使用用途的分配完成了之后，土地才交由市场进行第二次分配，第二次分配是把各种用途的土地分配给具体的使用者。

3.通过规划，政府要达到三个目的：一是保护社会的整体利益和长远利益。二是安排社会基础设施和公用设施的用地。三是要减小市场的外部效应。通过土地用途管制制度，政府可以平衡个体与整体、短期与长期以及个体与个体之间的利益关系。

例题：中国城市土地市场建设在下列哪项权利的基础之

上( )

A .土地所有权

B. 土地使用权

C .租赁

权D .抵

押权答

案：A

解析: 市场的形成和运作需要具备三个条件：明晰的产权、完善的规则和监督机制。一个国家土地制度的首要内容就是对土地产权的规定。

第五节城市住房市场与住房政策

（一）城市住房市场的特性

1.住房的价格差异

（1）影响住房价格最主要的外在条件

①区位，即住房与其他一些设施的空间关系，如距就业地点、公交车站、学校、医院、购物中心的距离等。区位条件会造成房价围绕着某些地点向外递减，就像单

中心的理论模型中证明的围绕着就业中心房价向外递减一样，围绕着轨道交通车站、重点学校、大型购物中心等也会出现房价的空间递减，是交通成本的不同使然。

②环境质量，即住房周围的大气质量、水体质量、噪声状况、公共卫生及自然景观等。环境质量对房价的影响主要是外部性问题，围绕着具有正的外部效应的地点，如公园绿地，房价会向外递减；而在一些具有负的外部性的地点周围，如垃圾处理厂、高速公路沿线等，会出现房价的向外递增。

③社区特性，即邻里中其他住户的一些特征，如种族、收入、职业、家庭结

构等。

（2）城市规划对各种经济活动和各种公共设施的空间安排会对城市房价的空

间差异造成很大的影响，如何使各项设施的通达性和正的外部性达到最大而负的外

部性小，是规划中应注意的问题。

2.买房与租房

（1）住房是最昂贵的必需品和具有耐久性的商品，两个性质结合起来使得住

房市场分解为两个交易产品不同的市场，即存量市场（一般意义上的房地产市场）和流量市场（房屋

的租赁市场）。一个城市中住房市场以哪一个市场为主，既与其人口结构有关，

也与政府的住房政策有关。人口处于高速增长时期、外来人口和流动人口多的城市，租房市场就比较兴旺；政府如对居民购房给予税收减免或财政支持，就会使

自有住房成为居住的主体，从而买房市场成为主导的市场。任何一个城市都应有

两个市场同时存在，以使不同阶层、不同经济状况的居民都能找到适当的住所。

（2）对于城市规划来说，应当关注的是租房住户和自有房住户对公共服务

和设施不同的需求。一般来说，租房者比较年轻，单身或双人家庭占多数，经济

实力还不强，所以需要方便的公共交通和生活设施，靠近年轻人的娱乐场所和体育

设施等。而自有住房住户一般年龄较大，家庭中会有孩子，所以对教育、文化、医

疗设施需要较多。城市规划中如能根据城市住房的特点以及不同住户在城市中的区

位来配备相应的公共设施，而不是按照统一的标准进行安排，就会提高公共资源

的利用效率。

3.新房与旧房

（1）存量市场可以进一步分为新房市场（二级市场）和旧房市场（三级市场）。在新房市场中，开发商是卖方而使用者是买方；旧房市场则是使用者之间

的市场。两个市场的存在是由住房的耐久性和昂贵性决定的。

（2）两级市场是相互联系、相互影响的。在住房市场中会出现一个“滤下”的过程，即高收入人购买新房，腾出来的旧房卖给中等收入的人，而中等收入的

人腾出的旧房又卖给低收入的人，各个阶层人们的住房就都得到了改善。

（3）我国在住房改革的过程中，二级市场得到了很大的发展，但三级市场

由于制度建设的滞后没有得到良好的发展，难以形成一个有效的“滤下”过程，

造成了二级市场过度拥挤，房价过高，中低收入家庭难以承受，成为一个社会问题。三级市场建设是一个迫切需要解决的问题。

4.私房与公房

——为低收入的居民提供住房帮助是政府社会福利政策中一项重要的内容，

该政策主要有两类，一是基于市场的解决方案，一是完全依靠政府的解决方案。

（1）基于市场的政策方案：包括政府为开发商建造低成本住房提供低息贷款，为中、低收入家庭购房提供无息贷款，或直接给低收入家庭发放住房补贴。使居民在政府的帮助下，能够在市场中解决住房问题。

（2）公屋政策：完全依靠政府的解决方案就是由政府出资来建造房屋，然

后以成本价或低于成本的价格出售或出租给需要帮助的家庭。公屋是政府来建，

需要在城市规划中作出安排，不仅是用地的空间安排，还包括公共服务设施的安排。为中、低收入的家庭提供的住房，要考虑这些家庭的消费特点。比如能够承

受的房价较低，建筑密度就应高一些；没有私家车，就需要方便的公共交通；教

育和医疗都依赖于公共部门，要配备公立学校和公立医院等等。

5.消费与投资

（1）如果把时间因素考虑进来，建筑与土地的价值变化方向相反。建筑越用越旧，也越来越贬值；土地由于其在城市中的总量不变（由城市的边界所圈定），当城市的人口在增长、经济活动规模在扩大时，根据前边给出的原理，城市的地

价会上升。如果地价的上升速度大于房屋的贬值速度，那么房地产的总价值就会上升，意味着房地产可以作为一项投资品，现在购买以便在将来获得较高的投资回报。尤

其是在通货膨胀时期，购买房地产成为一个货币保值增值的有效手段，从而带来市

场中对住房需求的上升。

（2）住房作为投资品时的两种情况

①长期投资，作为养老保险的一部分，年轻时多买一套房，退休后再把房子卖出去，用卖房的钱来养老

②短期投资，买下来后等房价涨到一定程度就卖出去，以获得短期的投资收益。属于典型的投机行为，如果市场中的投机者多了，市场中就会出现泡沫，造成市场的动荡。

（二）我国的住房体制与政策

1.住房体制改革的核心是住房由“实物分配”转为“货币分配”，即住房消费被计入工资，消费者可以拿工资到市场上去自行购买住房。

2.目前中国城市中已形成两大住房供给主渠道，一是市场中的商品房，二是政府提供的社会保障住房。后者又是由两部分构成，用于保障中低收入居民的经济适用房和用于保障低收入居民的廉租房。社会保障住房的建设和分配都由地方政府主导。经济适用房在建设中可获得地价、税收等方面的减免，以降低开发成本；房价也由政府决定，以出售的方式分配给愿意购买的中低收人家庭。廉租房则由政府主持建设后以出租的方式分配给低收入的家庭来居住。

3.我国的城乡规划法已将中低收入居民住房建设列为近期建设规划的重点内容。这部分居民收入较低，无力支付较高的交通费用，规划中应该为其提供良好的公共

交通与就业中心连接，并配备必要的公共服务设施。