我国商品房价格过高的原因分析及对策

我国商品房价格过高的原因分析及对策

1. 我国商品房价格过高的市场现状

1.1 从全国情况来看

当前，我国商品房的价格，正如中国当前的经济一样，狂飙突进。大多数的普通家庭都可能或多或少感受到高房价带来的影响。根据国家统计年鉴每年公布的数据，经过一些计算，我们便可发现近些年商品房的价格部分数据。

我们发现商品房前几年销售价格涨幅维持在10%上下（可能与统计部门本身的所谓价格指数有出入，统计部门的价格指数还参照了物业指数和租赁指数，此处只比较销售价格），从我们的只管感受中我们认为，当前的房价比2008年的时候要高，而且是高得多。所以，我们可以这样说，我国的商品房价格在1998年取消福利分房以后，一直处于不正常的增速（超越人均可支配收入的增长速度），只是在政府政策严厉的2008年出现短暂平稳的状态。此处需要说明的是，这里并没有出现像一线城市等地的动辄过万的数据，这是因为这里统计的是全国的平均价格。

1.2 从部分大中城市来看

根据国家统计局统计年鉴每年公布的大中城市的平均房屋销售价格，我们可以很明显的看到，许多城市的商品房价格持续了多年的增长势头，即使在国家政策的持续压力之下，也并没有哪个城市的商品房价格出现明显的下降趋势，所出现的只是一小部分楼盘在特殊时期的营销层面的价格激励政策，而不是整体性的价格普降。

按照中国人的消费习惯肯定是多年积攒的成果，每年的增加额对总数的影响不是很大，而且房价的涨幅似乎比收入增长要快，这两倍的差距可以说一直在夸大，几乎不存在赶上的可能性。

以年均收入说明。国家统计局的2010年统计年鉴中2009年我国城镇居民人均收入17174.7元，一套住房以90平方米计算是收入的接近20倍之多，如果以三口之家收入2.5倍的收入计算，也超过8倍。根据1996年，联合国人居中心的调查数据认为，一套住房价格在人均年收入3—5倍是合理的，我国的现状告诉我们，可以说，绝大多数普通家庭在当前情况下是负担不起房价的。

2. 我国商品房价格过高的原因分析

2.1 住房消费需求量大是住房价格快速上涨的基本原因

城市居民更换新房。目前我国一些大中城市居民的平均收入已经大大提高, 加上金融政策的配合, 购买住房已经不是一件困难的事情, 因此许多原本有住房的家庭会选择购买第二套住房或者更换更为舒适的住房。

城市新增人口需要住房。我国目前正处于城市化的发展时期, 因城市化而导致的城市人口增长是巨大的。随着城市化的发展, 对住房的需求也急剧增大。

城市拆迁迫使部分居民购买房屋。我国许多城市旧城改造的速度非常快。在对旧城的拆迁中,许多居民失去住宅。这些失去住宅的居民也会购买住房。

2.2 垄断性市场结构的操纵

从需求和供给两方面分析房价上涨是价格分析的一般套路。也即，某种商品价格上涨，要么是需求增加，要么是供给减少，要么是需求和供给都增加，但供给不如需求增加的多。总之，是供不应求。依照市场结构的划分标准，我国房地产业是一个典型的寡头垄断市场，这种市场结构的重要特征是厂商行为相互影响并可能形成“合谋”。房地产的高空置率和高价格表明，“合谋”格局已经形成，以高空置率换取高房价，相互形成默契。不仅如此，房地产业与地方政府利益的一致性也使地方政府默许甚至参与了这一“合谋”格局。如果已更现实的眼光来审视这个行业，它几乎就是垄断性的，对土地资源的控制和政府部门对开发权的特许是形成垄断的重要条件。

2.3 房屋建筑成本不断升高推动房价上涨

在市场机制下, 住房价格的确定除供求关系之外, 还取决于房屋的建造成本。在我国城市商品住房的开发中, 房屋的建筑成本不断攀升。成本上涨最突出的表现是地价持续大幅上涨和各类建筑材料及人工费用的上涨。统计数据显示,地价作为商品房开发的重要成本,通常占整个开发成本的40%-60%，部分地区更高。2006年以来土地拍卖竞争激烈,地价不断创新高。与此同时,新出让土地价格及房价的较大幅度上涨,带动存量土地上在建项目的房价高走。新拍土地价格上涨后,周边楼盘价格随即提高,推动房价不断上扬。

2.4 投资性购房增长过快

从投资性需求来看，近几年，股票、期货、基金等投资项目风险较大，投资收益缺乏保障，再加上银行存款长期利率较低；而这几年中，房产价格却一涨再涨，大幅增值，从而导致住房投资需求旺盛，甚至部分普通市民也把积蓄用于购

置房屋，以保值增值。民间资本缺乏适当投资途径，大量进入房地产市场，导致对住房的需求虚高。

2.5 房地产融资模式和预售制度

1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》在法律上确立了商品房预售制度。该法第四十四条规定：商品房预售条件之一为投资开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。商品房预售制度关键是按揭贷款。房地产开发项目工程达到形象进度后，开发企业拿到了预售许可证，就启动了购房者的银行按揭贷款程序，开发企业通过预售回笼资金，继续开发建设该商品房开发项目。开发商绝大多数商品房预售项目，都是在利用个人按揭的资金滚动开发。预售可提前回笼大笔资金，为什么在房子没建好的时候就吸引消费者先付钱呢，就是要让消费者认为房子“奇货可居”、房价会不断上涨，在这两种情况下，消费者才愿意先付钱。而开发商在该楼盘项目尚未建设完工就可拿到大笔预售资金,且不用担心商品房售不出去，又可利用该笔资金继续开发下一个楼盘。因此就造成了这样一种现象：开发商从不担心新房售不出去，更不担心涨价会影响商品房的出售，而只存在购房者买不到房，哪怕价格成倍上涨仍有消费者排队预订购房，从而导致了房价的水涨船高，价格一路飞涨。

2.6 房地产开发商开发、销售手段促使房价升高

由于土地资源的稀缺和价格的上涨，导致开发商在开发商品房和销售的过程中采取一些手段来推高房价，以获取最大利润。开发商采取的手段主要有：一是推迟开发进度，囤积土地；二是建设高档房屋以获取更高的利润。许多城市目前开发的房屋都是大面积、高档次的。广州市2008年批准预售的每套商品房面积100平方米以上的占51%和66%各种信息，人为制造供求紧张的现象。

2.7 经济高速增长、消费能力提高

近几年我国经济高速增长，据统计局公布的数据，无论是GDP还是CPI数据都大幅上升，超出了历史水平。居民生活水平不断提高、购买能力相应提升，心理承受能力也相对提高，从而导致房产价格走高。物价上涨、工资上涨、存款利率提高等原因使得人们的消费水平也不断提高，同时认识也在提高，各地的房价都在上涨，多方面的信息使得人们能坦然面对房价的提高。再加上可以通过银行按揭贷款的方式购房，只要能拿出首付的钱就能住进新房，自己的收入又足以支付每月的按揭款，不会造成太大的心理负担和心理压力。另外，老百姓有买涨不

买跌的心理，看到自己当初想买结果没有买的房子涨价了，心里就后悔。这是引起房价不断上涨的内在动力。

2.8 不合理财政体制和错误理念的激励

除了市场供给、开发成本和开发商手段等影响价格的因素外，相关制度、政策和错误的发展理念也助长了房价上涨。

从财税体制看，我国财权与事权不对称的地方财政体制使地方政府普遍财政吃紧，地方财政收入很大一块来自国有土地出让金。政府提高土地出让金增加了房地产开发的成本，直接抬高了住房价格。住房价格上涨一方面推动了土地价格上涨，另一方面增加了房产开发商的利润，为地方财政培育了更多、更大的税收来源。因此，渴望增加财政收入的地方政府与开发商其实是一个利益共同体，地方政府有很大的激励助推房价。

其次，错误的发展理念也纵容了房价上涨。很多地方政府为攀比竞争而全力追求GDP 增长，以“经营城市”为口号大兴土木。

2.9 收入分配与社会结构的迅速变化

社会学家已经敏锐地指出，失衡的房市背后是一个失衡的社会，部分大城市畸形的房地产市场是失衡社会中资源迅速向这些城市积聚的过程。以收入分配衡量，改革以来，我国收入分配状况已经发生了根本变化，社会财富迅速向少数人集中。中国社科院收入分配课题组估算，2005年全国的基尼系数达到0.454，当前为0.48；世界银行的统计数据显示，2007年我国基尼系数超过0.465，2008年逼近0.47。我国收入差距已经超过国际公认的警戒线（基尼系数为0.4），这已成为不争的事实。财富集中势必引导市场化的住房供应结构向大户型和高端产品倾斜，因为富有家庭要买好房子和大房子。这也恰好符合开发商的利润追求，因为大户型和高档房的利润率高于普通住房。这样，市场就把一般家庭的普通低档房需求挡在了门外。财富集中也助长了房地产投资和投机需求，抬高了住房价格。可见，房价的持续过高上涨反映了收入分配状况的恶化，没有一个良好的以中等收入者为主体的社会结构，形成一个健康的房地产市场是困难的。

3. 针对我国商品房价格过高的对策

3.1 坚定调控立场，明确调控目标

房地产行业的兴旺可以带动水泥、钢材、装修材料等行业的发展，并提供许多就业机会。对于地方政府而言，房地产行业的兴旺更是意味着可以收取大量的

土地转让金和大量的税费。正是上述利益的存在导致我国中央政府在房地产调控政策制定上的摇摆不定和一些地方政府执行上的敷衍了事。2009年，国务院再一次表达了对住房价格调整的决心，新政策出台后，开发商不再观望，而是积极寻找对策，这正是中央表明调控决心的效应。同时，应当明确住房价格调整的目标：对于房价收入比不高的小城镇，是以稳定房价，控制过快上涨为主；而对于房价收入比过高的大中城市，目标应当定位于让住房价格在稳定的基础上适度下降。

3.2 降低由市场渠道供应商品住房的需求

商品住房价格上涨过快的主要原因是对住房的需求量过大。因此调控措施应当围绕需求方面来制定，主要应当采取下列措施：

大力发展经济适用房和廉租房, 大大减少通过市场渠道供应商品房的需求；促进房屋租赁市场的发展；控制城市拆迁进度；引导居民树立合理的住房消费观念。

3.3 扩展民间资本的投资途径

在住房价格上涨的浪潮中，一些民间资本参与住房的倒卖、炒作对住房价格的上涨也起到了一些推波助澜的作用。我认为，限制民间资本炒房的主要途径应当是为大量的民间资本开辟新的投资途径。目前制约民间资本投资的原因主要有：一是缺乏带动经济发展的龙头行业；二是社会保障制度不健全，人们投资有后顾之忧；三是市场准入的限制太多，许多行业不准民营资本进入；四是融资渠道狭窄，限制了民间资本的融资能力。针对以上原因，政府应当积极采取措施，激活民间资本在其他领域的投资。具体措施有：调整民间资本的市场准入政策，进一步放宽投资领域，拓宽投资渠道。

3.4 加强对外资进入我国房地产市场的管理

应当看到, 部分外资进入我国房地产市场主要目的是看准人民币升值和住房价格上涨，企图短线牟利。这种短线投入的资金，对我国房地产行业的发展有害无利。针对这一情况，国务院应组织外汇管理等有关部门，制定相应的对策。我们应当采取引导的方式，限制外资参与短线炒作, 促使其参与我国房地产行业的长期开发。

3.5 构建住房梯级供应的体系

一个成熟、健康的房地产市场，应当是能够提供高档、中档、低档的商品住房和价格适当的出租房屋，让居民根据自己的消费能力各取所需。2008年建设部等部委出台的文件中明确了要加大普通住宅的供应，兴建经济适用房和廉租房。对于高档住房，目前政策主要是停止、限制审批高档住房的建设用地和项目审批。兴建适当数量的别墅、大套型住房和高档住宅对于我国房地产行业的发展和适应市场需求来讲是必需的。首先，一些地段适合兴建高档住宅而不适合兴建普通住宅。由于地段的不同，土地的转让价格会有很大的差别。对于一些利用价值高的地段土地转让金必然较其他地段要高。如果在这些地段只能兴建普通住宅，显然是行不通的。其次，市场对高档住宅有一定的需求。对于社会上一部分高收入阶层，应当给与他们一个释放收入的市场。这既可以拉动消费，增加税收，开发商也可以赢利。最后，过于限制甚至停止高档住宅用地的供应，在市场需求强劲的情况下，同样会导致对高档住宅的炒作。根据上述分析，在住房调控政策中，我认为，不应当用一刀切的简单方式停止别墅类住房建设用地的供应和限制大套型住宅的建设用地的供应，而应当是明确供应别墅类用地和大套型住宅用地的比例，按照市场价格转让土地，让开发商自担风险，根据对市场的预测去开发。

3.6 我国针对商品房价格过高的最新调控政策

2010年4月17日国务院下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（下称“国十条”）。综合2004年至今的所有房地产调控政策可以看到，此次调控，政府已尽其所能。除了尚未出台的房产税，目前能够动用的一切手段都已经被用到了极限。“国十条”的特点是精准打击，针对住宅市场重点打击已经出现高房价的区域，而不是对房地产市场的全面打击，它的核心在于抑制炒房和投机的不合理住房需求，增加住房有效供给。

3.6.1 对于地方政府，稳定房价不力将问责

新政策首次将地方政府责任放在了《通知》的醒目位置，要求稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，工作不力的要追责。房价调控已从中央性举动变成了地方政府责任，比如要求房价上涨过快的地方可以暂停三套房房贷，并且叫停非本地居民房贷等。

此外，这次的政策中还有一些缺口未直接规定，如将采取限定购房套数等“临时性措施”的权力赋予了地方政府。

3.6.2 加快建设住房信息系统

值得注意的是，“国十条”要求住建部加快个人住房信息系统的建设。这意味着，个人跨区域购房行为将得到有效监控。可视为对异地炒房不予贷款的补充，个人跨区域的购房信息将得到有效监管与披露。

3.6.3 高房价地区三套房停贷

此前金融机构对房贷所做出的最严厉规定，就是二套房贷首付40%及利率提高至1.1倍。“国十条”将90平方米以上的首套房贷首付比例严控在30%以上，二套房首付比例更达到50%以上。同时，要求对商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，根据风险状况，第三套及以上住房贷款暂停发放。针对开发商，对存在土地闲置及炒地行为的，不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

结论

总之，造成我国商品房价格过高的因素是多方面的，包括我国房地产市场供求失衡，商品房开发建设成本增加，投资性购房增长过快，不合理财政体制、金融政策以及传统文化、非理性预期等。要解决我国商品房价格过高的问题，需要调整中央和地方的税收和其他收入的分配问题；降低由市场渠道供应商品住房的需求；扩展民间资本的投资途径，放松金融的管制及扩大百姓可以投资和理财的领域，缓解房地产业的需求压力，加强对外资进入我国房地产市场的管理；构建住房梯级供应的体系。只有以上措施多管齐下加上社会各方的努力，我国商品房价格才能逐渐趋于一个合理的价格范围。