养老产业的各种模式

养老产业的各种模式

养老产业的投资、开发、运营和盈利模式是非常重要的。在投资阶段，投资商应该根据自身资金量、风险偏好和监管要求选择适合自己的投资模式。以下是五种常见的投资模式：

1.全资自筹模式：指大型公司利用自有资金或通过其他途

径融资，进行养老地产投资开发。这种模式具有最大的可控性，可以完全按照预先规划的目标实施，但是投资量过大，风险难以控制。

2.合作投资模式：指投资商与其他机构合作共同开发养老

地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。合作方式可以是业务上的合作，也可以是股权方面的合作。这种模式可以利用各自的优势，但是双方存在利益博弈，在决策与管理上也难免沟通不畅。

3.REITs模式：指投资者将资金汇集到___处，并得到其

发行的收益凭证作为证明，___利用专业投资技能进行经营。

这种模式可以带来稳定的收益，但是投资方向集中于特定类型的房地产项目。

4.并购模式：指投资商通过并购方式获取养老地产项目，

可以快速扩大规模。但是并购需要注意风险控制和资源整合。

5.上市模式：指将养老地产项目上市，可以获得更多的资

金和资源支持，但是需要遵守上市公司的规章制度和监管要求。

除了投资模式，养老产业还有开发、运营和盈利模式。在开发阶段，可以采用自主开发、委托开发、联合开发等多种开发模式。在运营阶段，可以采用自营运营、委托运营、特许经营等多种运营模式。在盈利阶段，可以采用销售收益、租赁收益、服务收益等多种盈利模式。

总之，养老产业的投资、开发、运营和盈利模式需要根据实际情况进行选择和调整，以最大化收益并控制风险。

包括住宅、医疗、康复、文化、娱乐等设施，为老年人提供全方位的养老服务。

模式2：在普通社区中配建养老组团，将一定比例的住宅

用于养老服务，为老年人提供相对独立的居住环境和服务。

模式3：在普通社区中建设养老公寓，为老年人提供简单

的居住环境和基本的养老服务。

模式4：在社区内建设养老中心，为老年人提供医疗、康复、文化、娱乐等服务。

这些模式的特点是与社区共建，可充分利用社区资源，满足老年人的多样化需求，同时也有利于社区的发展和建设。

第二类：与医疗机构合作建设

养老地产与医疗机构合作建设，是另一种常见的开发模式。这种模式主要是将养老地产与医疗机构的优势相结合，为老年人提供全方位的医疗、康复、养老服务。具体来讲，可分为以下3种模式：

模式1：与医院合作建设养老院，为老年人提供医疗、康复、养老服务。

模式2：与康复中心合作建设养老院，为老年人提供康复、养老服务。

模式3：与社区卫生服务中心合作建设养老院，为老年人

提供基本的医疗、康复、养老服务。

这些模式的特点是充分利用医疗机构的资源和专业优势，为老年人提供全方位的服务，同时也有利于医疗机构的发展和建设。

第三类：与旅游地产合作建设

养老地产与旅游地产合作建设，是一种新兴的开发模式。这种模式主要是将养老地产与旅游地产的优势相结合，为老年人提供养老、旅游、休闲等多种服务。具体来讲，可分为以下

3种模式：

模式1：在旅游地产中建设养老公寓，为老年人提供简单

的居住环境和基本的养老服务。

模式2：在旅游地产中建设度假养老社区，为老年人提供

养老、旅游、休闲等多种服务。

模式3：在旅游地产中建设养老度假村，为老年人提供全

方位的养老、旅游、休闲等服务。

这些模式的特点是充分利用旅游地产的资源和优势，为老年人提供多种服务，同时也有利于旅游地产的发展和建设。

综合型养老社区是一种为老年人提供多种居住类型的社区，包括养老住宅、养老公寓、养老设施等。除了居住建筑，社区还应该提供老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大

学等各类配套设施。这种社区的开发主体可以是民营企业或政府投资。

在规划设计综合型养老社区时，应考虑老人不断老化的因素。老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如，老人健康自理时可以居住在一般的养老住宅中，而需要较为全面的护理时可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。

由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。

一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其

他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。开发时应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多；另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。

以广东惠州某项目为例，其总用地面积约2万亩，总建筑面积720万平方米，开发商从中划出150亩地进行养老社区建设，计划建设约18万平方米的养老住宅产品。从规划布局来看，养老社区靠近整体项目的中心商业服务设施布置，方便老人到达和使用。养老住宅楼栋在规划布局时形成多个小型居住组团，分别针对自理老人和半自理老人，其中半护理组团靠近医院和康复中心，并设置连廊连接，以满足老人就近医疗的需求。

调研显示，许多健康的六七十岁老人都会帮助子女照顾下一代，因此他们更愿意与子女住得近一些。为避免由于生活惯差异而产生矛盾，老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此，在普通社区中配建一些养老居住产品，能够满足老人与子女在同一社区就近居住的需求。这种“全龄社区”的居住理念能够较好的符合我国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居

住模式。建议将养老住宅靠近中心商业区布置，建设比例控制在一定范围内。

普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅等。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。设计时应注意根据住户的购买力来控制套型总面积，特别是老年住宅的套型面积不宜过大，建议以50~60平方米的一居室、两居室为主。这样才能满足老人与子女共同购房的诉求。

普通社区中还可以配建养老公寓，其经营方式大致可分为出租或出售两种。养老公寓通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时，建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆(例如救护车)出入近便，另一方面养老公寓底层可设置对外商业或公共设施，兼顾对外经营，同时也便于对养老公寓进行单独管理。

一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。以北京市为例，城六区老年人口总量和比例均高于远郊区县，老龄化程度严重，但城六区的养老床位数量却低于远郊区县，由此可见城区对于养老设施的需求是十分迫切的。这些社区往往年代较久，周边配套设施成熟，具有良好的区位条件，然而社区周边的用地资源比较紧张。若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发模式。开发者可考虑利用零散地块新建，或通过对既有建筑(如旧的诊疗所、宾馆)的改建等方式进行建设。这种开发模式投资相对较少，易于复制和实现连锁经营。建议在成熟社区周边插建多功能老年服务设施，以便老年人能够得到更好的照顾。

小规模多功能老年服务设施是一种综合型设施，服务范围往往辐射周边多个社区，因此具体的功能可以根据周边社区的需求进行确定。除了含有一定的居住功能外，还宜配置老年日托中心、社区医疗站、公共餐厅、小超市等，并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等服务。这类设施的常见功能如图5所示。

养老地产项目可以与其他设施结合共同进行建设，例如与医疗机构、商业设施或其他福利设施设置在一起。这种开发模式能够充分发挥各方资源优势，使养老产品和相关设施实现互惠互利。常见的开发模式有与医疗机构结合、与幼儿园并设等。

与医疗机构结合的“医养结合”模式能够将优质的医疗资源引入养老项目，提升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。同时，一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，提高医疗资源的使用效率，满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求。以日本六甲老年公寓为例，开发企业将老年公寓与建立了合作关系的医疗机构邻近设置在一起，当老人遇到突发疾病时，医疗机构可以做出迅速反应，令入住其中的老年人感到十分安全。

养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。

在日本，老年设施与幼儿园共同设置的情况比较常见。这种设计形式可以是在同一栋建筑内的不同楼层，或是分别设在不同楼栋，共用庭院及室外活动场地。比如，___就在首层设

置了一所幼儿园。老人平日可以与儿童共同开展做手工、唱歌等活动。老人在二层的室外平台休息时，也可以看到儿童在庭院里玩耍、嬉戏。这种设计方式对于消除老年人的孤独感很有帮助。随着我国的人口结构向高龄化、少子化逐渐发展，一些幼儿园或小学在未来很可能出现空置，将这些建筑部分改造为养老设施的情况将会逐渐多起来。

与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能够继续研究、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点，从而促进销售。美国拉萨尔村养老社区就将老年公寓建在一所大学的旁边，老人可以参与大学课程的研究，并利用大学的公共设施。在这里入住的老人都具有高中以上知识水平，他们希望能够获得终身研究的机会，使自己的人生更加充实。因此，养老地产项目的开发不仅在于硬件设施等物质条件的营造，还应从老人的精神和价值需求方

面进行考虑，使老人能够“老有所学”、“老有所为”，实现自我

价值。

养老地产与旅游、商业地产共同开发，也是较为常见的一种形式。养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地。此类项目的用地规模往往较大，各类居住产品、服务设施容易较为分散。因此，在规划设计时，应将养老居住产品相应地集中布置，并注意就近设置配套服务设施，节省服务管理的人力，避免出现交通路线过长、服务不到位或老人出行不便等问题。

一些项目结合风景资源，老年人可能只在某个季节或时段来此居住，或者与家人、同伴前来短暂度假。在设计时应注意创新养老居住产品，例如设计新型的养老公寓，既能适合单人、多人入住，又能满足举家外出度假、老人长期疗养的需求，还可以供老人与多位子女聚会庆祝、老人与多位朋友结伴度假等。同时，养老公寓的居室还可转变为宾馆客房，供公司集体开会、

培训使用。这种适应性强、灵活可变的产品形式有利于开发管理者实现多种经营。

在城市中心区等繁华地段进行商业地产开发时，搭配建设老年公寓，也是一种较为新颖的模式。对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源，而当他们需要护理时，往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。若能在较为繁华的地段建设高端养老公寓，则能满足这些老年人的居住需求。开发者通常会选择较为集约的开发模式，例如将老年公寓与普通住宅共同结合在一栋高层建筑中。设计时需要注意为不同的居住人群配置独立的出入口，以便单独管理。

一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。能够借此机会引入外资，并研究国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式，也是一种可行的模式。

近年来，养老地产的发展引起了开发商、投资者和政府人员的广泛关注，许多人前往国外考察先进的管理模式，并尝试

将其引入国内。然而，我们需要注意将这些模式本土化，因为中国老人的生活惯、经济条件和思维方式与国外老人有很大差别。例如，中国老年人更加重视房间朝向和节能，喜欢南向、阳光和自然通风，重视节约用电，不惯长时间使用空调。因此，在养老项目的规划形式、建筑设计和运营管理模式方面，这些因素都需要考虑进去。

除了常见的几种开发模式之外，市场上还出现了其他形式。其中，一些保险资金已经开始介入养老地产的投资，因为其资金规模较大、回报要求低而周期又长，更适合投资养老地产。另外，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。此外，一些酒店管理公司也具有转向投资养老地产的潜力，因为酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处，旧酒店也可以改造为养老公寓或在酒店中提供养老服务。最后，将旧的国有资产盘活，改造为老年设施也是一种可行的转型方式。

可以将一些国有资产闲置的建筑改造成老年设施，如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些建筑所在区位较好，在城市中的分布相对均匀，比较适合进行改建。随着我国人口结构逐渐向高龄化、少子化发展，幼儿园或

小学很有可能空置下来，将这些建筑部分改造为老年公寓的情况将会逐渐增多。

在开发养老地产时，需要选择便于进行适老化改造的建筑，例如注意建筑的开间尺寸、走廊宽度、门洞大小等能否满足老人居住和轮椅通行的要求。通常采用框架式结构的建筑可改造性较强，内部墙体移位相对灵活，更有利于进行改建。

养老地产的运营模式主要分为三种类型：只建设不运营模式，不建设只运营模式及既建设又运营模式。在美国，养老地产开发采用的是开发商、投资高与运营商互相分离模式。这一模式的核心是开发利润、租金收入、经营管理收益和资产升值收益的分离与投资风险、经营风险、市场风险的分拆。

养老地产的盈利模式有七种：赚土地的钱、赚服务的钱、赚设施的钱、赚人群的钱等。开发商可以在城市远郊低价拿地开发养老养生项目，随着土地价值提升进而获得土地溢价收益。同时，为老年人提供护理和服务，以及配置会所及其他服务设施，可以为开发商带来收益。当一个社区成熟之后，会形成老

年人群的文化、社交集聚的圈层效应，从而有利于提升地产价值。

为老年人提供逆抵押贷款购房服务，即老年人把自己的房产抵押给银行，获得一定的贷款金额，用于购买养老服务或改善生活。开发商作为中介机构，提供服务并从中获取佣金。

优势：老年人可以利用自有房产获得资金，提高生活质量，同时也为开发商带来一定的收益。劣势：需要考虑老年人的偿还能力和房产价值，存在一定的风险。

6、物业管理模式。

以物业管理为主要盈利模式，提供包括物业维修、保洁、安保等服务，同时也可以提供养老服务，如医疗、护理等。开发商将物业管理权出售给专业物业公司，或自行成立物业公司进行管理。

优势：可以通过物业管理服务提高物业的服务质量和客户满意度，同时也可以提供养老服务，增加收益。劣势：需要投入大量的人力、物力和财力进行物业管理，同时也需要考虑物业公司的运营能力和信誉度。

7、养老金融模式。

开发商与金融机构合作，提供养老金融服务，如养老保险、养老基金等。开发商可以从中获取佣金或分成。

优势：可以为老年人提供更全面的养老服务，同时也可以为开发商带来一定的收益。劣势：需要考虑金融机构的信誉度和风险控制能力，同时也需要考虑老年人的风险承受能力和养老需求。

老年人退休后，可以选择从开发商处购买一套老年公寓，并与开发商签定合同。根据合同约定，开发商每月支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世。此时，开发商将返还剩余本金，并将住房收回。

如果项目无法进行产权分割销售，可以采取转让固定年限使用权的盈利模式。这种模式下，买卖不破租赁原则得以保持，同时也有助于资金快速回笼和项目运营。

另一种可行的模式是分散租赁模式。在这种模式下，开发商将房屋分散出租，每个租户支付一定的租金。这种模式可以降低风险，同时也可以增加收益。