W商业地产轻资产运营模式及其绩效研究

由于城市化进程的加快,人口大量涌入城市,带动了房地产业的发展,而对房地产的投资,也使房价始终居高不下。虽然房地产业目前尚还能发展,但由于大量的库存、激烈的竞争和日趋理性的消费,房地产业已经进入转折点。改革开放以来,我国房地产业始终采用的是以重资产运营为主的"香港模式",这样的运营模

式使资金链条对企业来说尤其重要,然而,由于银行贷款难度越来越大,回款周期较长,企业想在市场中获得更多的市场份额、快速扩大规模,仅仅依靠原有的模式已经达不到目标了。面对来自市场和自身的双重压力,许多地产企业开始着手转型,而轻资产运营模式作为在房地产行业刚新兴的一种商业模式,正在逐渐走入

房地产企业的视野,成为企业转型的一种选择,同时也为企业建立持续性竞争优势、实现可持续发展提供方向。

将商业地产中的巨头W商业地产作为案例分析的主体,介绍了 W商业地产的转型方案以及转型的原因,探索W商业地产实施这种轻资产运营模式的可行性,

并将轻资产运营模式和财务绩效评价相结合,对轻资产运营模式进行评价。采用的研究方法主要是文献资料法、定量分析法、规范分析与案例结合法。首先以W 的财务报表为依托,从财务报表中提取往年数据,利用这些数据,对轻资产模式下财务数据进行分析,得出轻资产会对企业的财务报表带来哪些影响;其次引入经

济增加值评价体系,通过转型前后经济增加值的比较,充分评价实施轻资产运营

模式对商业地产经济状况可能带来的影响;最后比较非财务指标,力求从宏观层

面对W的整体进行把控。利用分析得到的结果,积极探索轻资产运营模式是否可以优化原有的重资产运营模式,为商业地产盈利模式的改变提供可供选择的方向。

轻资产运作的市场调查

关于轻资产运作的市场调查一、商业地产轻资产模式类型： 1.长期租赁型: 把旧的资产进行改造装修，提高增值服务，主要根据差价和增值服务收费来实现盈利。 2.资金持有型: 资产由基金持有，通过改造装修进行租赁管理，盈利模式是资产增值和基金管理费。 3.联合开发型：资产方与资金方合作成为资金公司，通过资源整合，运营机构发挥经营管理增值的能力。盈利模式主要是股权经营、资产运营和运营管理费。 4.品牌输出型：通过品牌化的输出实现增值，盈利模式是收取品牌管理费。

二、各商业地产商轻资产合作模式 1.大悦城地产合作项目：天津和平大悦城收益来源： ◆管理费，与投资方新加坡政府投资公司（GIC）共享租金收益和净收入（NOI）分成 ◆超过租金预算部分获取超额奖励 ◆自有产品线（如5号车库、良食局等）输出获得营业收益 ◆未来退出时可获得资产增值收益分享在合作模式上，大悦城地产主要以管理输出、商业策划、运营等形式全程参与商业项目的前期开发和后期的运营管理，盈利模式主要有品牌管理费、运营管理费，包括退出期的奖励，同时20%股权投资的收益。 2.万达商业合作项目：北京槐房万达广场、大连甘井子万达广场收益来源： ◆万达负责规划设计、建设、招商、运营、商业信息化管理，所产生的租金收益万达与投资方按三七比例分成万达主要以“代建+品牌输出管理”的方式，开启轻资产模式

3.凯德合作项目：长沙湘江财富金融中心收益来源：输出品牌及管理，收取服务费 ◆以输出管理和品牌的形式参与项目的资产规划、开业筹备、商业运营和资产管理 ◆签署服务合同，期限为15年，分为两个阶段（开业前后）收取服务费对于合作模式，凯德较为灵活，从未开业项目的资产规划、开业筹备、商场管理、资产管理到已开业项目进行管理和资产升级均可。 4.红星商业合作项目：唐山爱琴海购物公园收益来源： ◆全方位“介入管理”，收取管理费。成立独立的商业管理公司，在项目土地阶段介入，对前期地块的选址评估、挂牌条件的商谈、规划设计、业态、招商、建造、后期运营都由商业管理公司来完成 ◆股权合作、整租承诺或是提点分成等

“轻资产”运营模式的考虑

“轻资产”运营需要考虑哪些问题？ 1.如何在你擅长的领域实现行业领先的运营能力 “轻资产”运营首先需要挖掘自身擅长的领域，通过加强管理机制、成本控制、运营效率等方面的管理，实现在行业内领先的运营能力。 2.如何通过创新机制形成稳定的专业团队 “轻资产”运营，稳定的专业团队是必需的，其核心在于“人和”，是采用创新型的合伙人机制模式还是通过股权分享等多方面的创新机制来实现是值得考虑的。 3.明确自身的服务组合 “轻资产”运营首先需要挖掘自身擅长的领域，通过加强管理机制、成本控制、运营效率等方面的管理，实现在行业内领先的运营能力。 4.如何选择创新型的合作模式在运作过程当中，不同的合作模式也意味着管理模式的不同，在整个合作过程中既要考虑到投资方的风险控制和收益要求，同时还要不影响合作过程中的运营效果。案例解析一、万科：“小股操盘”轻资产运营模式 “小股操盘”操盘模式企业在合作项目中不再续投，但项目仍由万科团队操盘，使用万科的品牌和产品体系，共享其信用资源和采购资源，通过输出管理和品牌获取管理费用和股权收益，实现以小股投资撬动大额收益的目标。

“小股操盘”的优势万科可以通过建设管理能力以及品牌的输出赚钱。简单地说，通过小股操盘的项目，万科可向其他股东收取一定的管理费，或要求获得高于股权比例的超额分配权。模式适用企业项目方：自身区域优势明显配套设施较好发展潜力大合作方：当地中小企业具有土地、资金资源缺乏开发能力二、龙湖：“引入基金”轻资产运营模式

案例1 重庆观音桥龙湖新壹街 2014年7月，龙湖与渣打银行牵头的基金等海外机构投资人签订了协议，共同开发红旗河沟综合商业项目，龙湖拥有51%权益，其中，渣打银行前头的基金计划投资7.56亿元，取得该项目28%的权益，而余下的21%权益由另外一家海外基金投资5.67亿元持有。案例2 苏州时代天街 2015年1月12日，龙湖地产有限公司联合加拿大养老基金投资公司宣布，已于2014年12月23日共同成立合资公司，加拿大养老基金投资公司承诺投资约2.34亿加元（约人民币12.5亿元），用于发展苏州时代天街项目。

产业园区资本运作方式和园区运营模式

产业园区资本运作方式和园区运营模式目录第一部分概况篇一、我国产业园区的常见资本运作模式二、产业园区通过资本运作进行的可持续发展第二部分经验篇长沙国家生物产业基地：互助担保基金 2、苏州工业园：发挥国有资本优势吴川：加大投资重在引民资耒阳：加强政银企沟通怀化工业园区：完善园银合作互动模式破解后发展地区工业园区建设资金瓶颈义乌第三代创意产业园区运营：“灵狮模式” 深圳文博宫文化创意产业园：高端化、精品化、国际化上海市工业园发展商务区发展态势和趋势第三部分制度篇杭州市信息服务业特色产业园认定与管理办法（试行）武汉国家生物产业基地区域生物产业园区认定管理办法天津新技术产业园区鼓励投融资发展暂行办法德阳高新技术产业园区政府投融资平台融资管理暂行办法第四部分理论篇我国生物医药产业园区运营模式的思考

第一部分概况篇经向有关部门的多位专家咨询，目前我国关于各类产业园区的行业管理是多头管理的模式，没有形成一个明确统一的行业监管部门。在国家层面，产业园区的综合监管和指导由国家发改委来承担。各专门的产业园区分别由不同的行业主管部门来负责政策指导、资格认定、日常监管和产业扶持。目前，医药生物类产业园区主要由卫生部、国家药监局和国家中医药管理局来负责行业管理；高科技产业园区主要由科技部来负责行业管理，钢铁等工业生产型产业园区主要由工业与信息化部来负责行业管理；文化创意类产业园区主要由文化部来负责行业管理；物流产业园区主要由商务部来负责行业管理。根据产业园区的实际运作经验和各地发展情况，产业园区的资本运作和园区运营主要有以下一些方式。一、我国产业园区的常见资本运作模式产业园是世界各国发展地方产业行之有效的重要措施，也是全国发展地方经济最有力的战略。实践证明在我国经济转型阶段，产业园区这种形式有效地提高了行政效率、创造了局部的良好基础设施条件、聚集了科技和产业的资源，迅速促进了经济发展和城市化的进程。目前近年来产业园区的资本运作已经走上了成熟和多元化的道路，总的来说有如下模式： 1.政府主导园区开发模式目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。其特点是由一地或几个地方政府主导出资开发，如靖江开发区。 2.工业地产商模式指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开利润。如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商，北京固安产业园。 3.主体企业引导模式指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区。 4.综合运作模式指对上述的园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。如北京大兴国家新媒体产业基地。 5.私人业主开发模式目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上

房地产轻资产运营模式分析

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/737395710.html, 房地产轻资产运营模式分析作者：康瑞文吴霞刘景范维胡越来源：《中国房地产业·中旬》2018年第01期摘要：房地产企业随着全球经济化，城市化的推进，房地产企业面临着许许多多的问题，房屋空置，楼盘亏损，企业资金困难，房屋销售困难，对于这些问题，房地产创新管理体系，改变原有的管理内容，从原本的以重资产为主的运营模式转化成以轻资产为主的运营模式，这样能够促进资源的有效利用和资金的循环利用，不断促进资源的有效利用，提高房地产企业的品牌，能够提高企业的运作形式，促进资源环境的密切结合。这样不断促进房地产的发展，实现地产资源的管理和利用。关键词：轻资产运营；资源循环利用；企业合作 1、房地产轻资产运营模式的内容房地产是目前发展的重要产业，但是房地产的建设和开发需要大量的工程建设，需要周边服务的大型工程，具有一定的困难和问题，面对房地产企业建设需要的大量资金，技术，经验，工程预测都可以进行资源的有效利用。房地产企业的轻资产管理模式就是将产品制造和零售分销业务外包，自身则集中于设计开发和市场推广等业务，"轻资产运营"模式可以降低公司资本投入，特别是生产领域内大量固定资产投入，以此提高资本回报率。运用最小的成本获取最大的利益的一种运营方式，这种运营模式，可以减少房地产产业的压力，形成资源和资金的有效利用，形成资源循环利用管理的体系。房地产企业轻资产运营是一种以价值为驱动的资本战略，以人力资源管理为纽带，通过建立良好的管理系统平台，促进企业的生存和发展。这样的运营方式可以打破原来的房地产重资产的运营局限，促进资金的互相补充，互相利用，能够不断促进房地产企业的相互合作，解决因为资金周转不行的问题，解决大型工程建设的难度，提高技术，提高经验。 2、房地产轻资产运营模式的优势房地产企业的转型升级，从重工业的运营模式向轻工业的运营模式转变，能够促进资源的有效利用和循环发展的同时，还能够改变原来的企业结构和相关产业的变化，促进经济结构功能的调整，对于房地产轻资产运营模式具有这些优势： 2.1降低生产成本，用最小的成本获取最大的利润房地产企业将一些重资产环节如技术含量较低的产品、零部件的生产转移给更有成本优势的公司生产，这样不仅节约了大量的基建、设备投资，而且节约了大量的人工费用，极大地降

商业地产轻重资产发展模式

商业地产轻重资产发展模式浅析

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商业地产轻重资产发展模式浅析正略钧策管理咨询不管是主动转型还是被动选择，近两年来越来越多的住宅地产商或者下游零售商进入到商业地产领域，商业地产群雄逐鹿，竞争日趋激烈。虽然许多企业纷纷进军商业地产，但多数企业尚处在战略摸索阶段，尚未形成清晰的商业地产发展模式。借鉴国外商业地产的发展历程，结合国内商业地产的发展状况，从资本运营角度我们可把商业地产的发展模式分为两种——重资产和轻资产，重资产更依赖于大量的自有资本投入，轻资产则以资本运作和商业运营能力获取全价值链的收益。重资产发展模式无论是万达的“现金流滚资产”，还是中粮的“大悦城模式”，国内多数的商业地产商的发展模式是重资产模式，他们以大量的自有资本投入支持商业物业持有，实际持股占项目的50%以上，通过控股的方式来控制项目。重资产发展的瓶颈在自有资金的多少，而如何突破资金瓶颈，是重资产发展的关键所在。 “租售并举”无疑是解决重资产发展资金瓶颈的有效之路，万达、宝龙的“现金流滚资产”通过项目可售物业获取的大量资金来支持商业持有的发展，有效缓解了资金压力。同样作为香港租售并举的典型，恒隆地产以住宅销售补贴商业持有，在顺周期扩张持有商业物业，逆周期投资开发住宅，等待行业转好时出售套利，其“租售并举”模式的成功来自于雄厚的资金实力和稳健的财务策略。但我们不得不面对的是“租售并举”模式的重资产发展需要一个较长的周期，新鸿基从以开发物业为主转型到开发和商业持有并重用了十几年的时间。前世之事后事之师，对于重资产发展的商业地产商上来说，以下几点值得借鉴： 1.租售并举可有效的缓解资金压力：万达、宝龙、恒隆等均采取租售并举的模式，通过销售补贴持有，有效缓自有解资金压力； 2.行业上升周期是扩张商业物业的较好时机：在上升周期购买扩张是较为稳妥的经营思路，从恒隆和新鸿基的案例也可以看到这一点；

商业模式100个案例

一、轻资产运营【案例八十一】铜锣湾超限站【基本概况】截至2005年，国内各地上马的MALL多达百余家，但运营商们往往都局限于一隅。被手头的几个项目"深度套牢"。而唯有铜锣湾"快马轻刀"，在以旋风般的速度进行着全国性布局。铜锣湾的奥秘在于它独特的商业模式选择。 MALL是一个专业而复杂的系统。除了房产开发，还涉及到定位、招商、功能区规划、系统管理、业主品位筛选等各方面的整体融合，跨足36个行业，其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。国外运营商运作MALL，总是一板一眼，先从买地开始，设计、规划、施工、招商，一个项目少说也要5年。最近几年. 随着商业地产概念的炙手可热，国内许多实力雄厚的房地产开发商也纷纷涉足MALL ，基本上就是照搬了国外的模式。这种标准模式看起来理所当然。但弱点是致命的：一是投资太大，一个MALL动辄投资十几亿甚至几十亿元；二是周期太长，实现盈亏平衡至少要5年，要收回全部投资就得十几年甚至几十年。要让MALL在全国连锁，没有比尔，盖茨的钱袋和愚公移山的耐心，谁都投不起，谁也等不及。"所有的开发都要我做，做一个就头破血流了，我这一辈子能做成三个就不错了。"铜锣湾总裁陈智决定给这个行业换种"玩法"----每个城市都不缺在建和建好的商业地产。而合理规划、快速招商，最终为MALL带来人气和客流的专业能力才最稀缺。很快开发商们发现，坐在谈判桌对面的陈智尽管资本实力不如自己，却比自己还"牛"。"商业地产要求独立一栋或度身定做。首层必须高过5. 8米，给人以通透感；层高不要超过3层，逛起来方便；而且要有足够共享空间、景点……否则免谈合作"。同时，他们也发现陈智是如此不可拒绝---把MALL交给铜锣湾规划和招商，5个月就可以搞定，而自己做却要足足2年，光是时间成本就价值几个亿，还不要说铜锣湾带来的人气效应对房价地价的提升。因此对陈智提出的在强弱电设备、装修、品牌推广和租金方面给予优惠和支持的要求，开发商往往把算盘简单一拨便爽快答应下来。就这样，陈智找到了一种轻资产经营、低成本扩张的模式，这也几乎是MALL在中国实现快速扩张唯一可行的路径。在这种模式下，投资额大大降低，同行运作一个MALL的资金，陈智运作5个都不止，原本需要10多年的投资回收期现在被缩短到了平均18个月，而铜锣湾在华侨城和广东阳江的投资，更是不足一年就全部收回。找准了方向，铜锣湾越走越快，越走越顺，公司对MALL的规划、设计、创新能力越来越强，供应商资源越来越丰富，遍布全国各地；根据市场需求变化调整货品种类所需要的时间越来越短，

现代企业的“轻资产” 运营模式及管理方法

现代企业的“轻资产” 运营模式及管理方法在许多人的心目中，企业的经营与运作中有一个重要的环节，那就是对厂房、机器、设备等固定资产和物料的控制。这一环节的重要性，大家都心知肚明。用最通俗的话来讲，这一环节是企业的另外一个财务室，是钱串子。能否对繁琐的固定资产和物料进行科学地管理和运用，实际上是能够最大限度地为企业节约财力的前提。我们驻马店的企业当前大多属于传统的制造行业，生产特点是机械化作业和手工作业相结合，这就更加要求我们注重对这一环节的重视和管理。只有这样，我们才能利用现有资金来进行根本性的运作，来获取更大的利润和价值。为什么我们现在要讲“轻资产”的经营理念，要提倡一些新的管理方法，去力图打碎一些旧的、传统的生产方法呢？这一点与国际、国内经济形势以及我们的行业特点是紧密相连的。总的来说，随着国际经济形势的持续低迷，加之国内越来越深化的宏观调控所导致的原材料成本大幅度上涨现象等综合因素，形成了传统制造业高成本时代的正式到来。针对这种形式，我们该怎么应对？对于传统的制造业来讲，这是一个课题，解决好了，公司就能生存；解决不好，公司就会发展缓慢或者被淘汰。我结合自己的工作和学习实际，给大家交流一下国际上流行的现代企业的“轻资产”运营模式及与之相应的管理理念。这一运营模式在当前的传统制造行业表现得尤为突出，对我们企业今后的发展可以说是至关重要的。大家也许会问，什么叫做“轻资产”啊？想知道这个新兴单词的

意义，我们首先要明白的问题是，资产的轻与重是个相对的概念。就一个企业或一项投资而言，就像我们平时耳熟能详的租厂房、购设备、购原材料一样，往往需要占用大量的资金，属于重资产。重资产企业一般来说有一个经营上的“瓶颈效应”，那就是一旦企业生产能力达到极限，而此时社会的市场需求仍然保持增长态势时，企业如果想继续获得更大的效益、追求更大的收获，则必须增加投资新的生产能力。换言之，要进行再次建设投资，增加资金投入，需要消耗大量的资金和时间尤其是精力，需要经过决策、融资、实施、建设、会审、验收等系列过程。其最大的害处在于如果一旦出现决策犹豫、融资不到位、执行落实不力、建设过程缓慢等现象之一，则企业可能已经丧失获利机会，因为那个时候的市场需求可能早早发生了根本性的变化，也许其他同类企业、同类产品已经满足了这个需求。并且，一旦这个市场需求发生转向，重资产公司不仅形成重复、浪费投资的事实，使企业发展方向出现重大决策性失误，导致经营性赢利增长乏力，而且增加的新设备和新厂房反而会造成大量的折旧，从而更进一步地降低企业的利润，形成后果严重的恶性循环。所谓的“轻资产”，按照当前国际流行的一种通用说法主要是指企业的无形资产，包括企业的阅历经验、规范的流程管理、科学的管理制度、与社会各方面的关系资源、充足的资源获取和整合能力、知名的企业品牌、合理化的人力资源、现代化的企业文化等。从以上这些词组中我们可以清醒地发现，围绕“轻资产”的关键词其实大多是一些比较务“虚”的东西，这些“虚”资产的特点是占用资金少甚至是属于无形资产，但是一旦运作起来便显得轻便灵活，所以才称之为“轻”。给大家举个例子：耐克公司的“耐克”两个字值多少钱？它

产业园管理模式与运营模式

产业园管理模式与运营模式一、管理模式： 1、行政主导型管理模式； 2、公司治理型管理模式； 3、还是混合型管理模式？二、运营模式： 1、以工业厂房出租和销售为主，以土地出让为辅； 2、以代地方政府招商为主，以商业开发为辅； 3、以入园企业进行全方位服务为主，以整体物业管理为辅。三、赢利模式： 1、以厂区建筑物销售提取利润； 2、以厂区建筑物出租收取费用； 3、以土地出让差价赚取利润； 4、以说明入园企业提供平台收取服务费用； 5、以配套设施和配套（商业、住宅）服务收取合理费用；四、建设模式：产业园的建设模式是：“政府推动与管理、企业开发与招商、产业升级、市场运作”。政府推动与管理，就是在政府的指导下，由我企业配合当地政府具体制定符合当地实际的产业园建设方案，并利用双方资源，促进方案实施。企业开发与招商，就是政府不直接介入产业园的具体建设经营，而是由企业帮助招商及投资开发物业，由愿意并有实力和信誉的大型公司，或企业联合体负责规划建设和经营等工作。

产业园管理模式与运营模式调查一、管理模式 1、产业园管理模式属于行政主导型管理模式，公司治理型管理模式，还是混合型管理模式？ 2、产业园招商经验如何？ 3、产业园规划经验如何？ 4、产业园物业管理经验如何？ 5、土地开发经验如何？ 6、项目招标经验如何？二、运营赢利模式 1、产业园怎样赢利？（1）产业园的土地政策（土地来源、征收、出让价格、收费、土地使用税费、土地增值）（2）产业园的税收分成政策（3）产业园的招商政策（4）政府有哪些补贴？（5）土地使用费减免、税收减免（6）土地使用租金（7）写字楼和厂房使用租金（8）配套设施使用费（9）产业园提供哪些增值服务？产业发展服务：通过有偿提供融资性服务、咨询服务、培训服务、网络通讯服务、物流服务、人力资源、服务业外包等获取收入。

轻资产模式

轻资产主要是最少的站用自己的资金，以达到利润最大化．如某些服装品牌只负责设计，品牌管理，以及营销渠道，将物流，生产外报给其他公司做．由于他不用自己出钱建厂，不需要占用自己太多的资金，这种就是轻资产 “轻资产模式”适合怎么样的公司？轻资产”战略的核心思想在于以杠杆原理充分利用各种外界资源，减少自身投入，集中自身资源于产业链利润最高的阶段，以提高企业的盈利能力。一、“轻资产模式“适合“重知识”运用的公司，轻资产企业的一种独特经营方式，其范围不仅包括品牌专利，亦包括市场基础资产中强调的知识资产、客户关系、渠道和网络，以及其他相关文献所探讨的无形资产，如技术研发能力、产品营销能力、供应链、人力资源、管理制度等，智力资本带来的知识产权优势是无法预测的，强调知识资本的价值创造力。二、适合“低财务投入”，“小规模”的公司，以轻资产模式运营的企业，通常都不进行重大的固定资产投资，或只投入少量的专有性固定资产，通过外包或租赁形式，杠杆利用其他企业的资源进行生产，自己则专注于研发、营销和终端渠道销售等高附加值环节。这种轻资产运营模式本质上是企业强大的资源配置、整合能力以及快速应对市场变化能力，在现金流分布格局中，公司往往具有较高的无息占款且拥有更多的经营现金流。三、适合“强调现金为王”的公司，企业稳定运营是以充足的现金流为基础的，现金流量越大，抵抗风险的能力也就越强，财务风险就越小。所以对于轻资产企业来说，在关注产品技术创新和营销渠道建立的同时，更要重点关注现金流结构，这是轻资产模式的核心（汤谷良、张茹，2012）。同样在选择股利分配战略时，轻资产公司的首选是低现金股利分配，在这种分配方式下，公司发展所需的资金需求主要依靠利润留存的现金，不需要依赖间接融资，从而降低了企业的运营风险。四、适合推行生产外包战略的公司，生产外包可以使得较少的资源投入在短时间内获得更多的便利，这是对轻资产运营最为直接贡献，企业可以将主要精力专注于核心业务，通过杠杆性来实现成长战略。可口可乐公司世界各地选择了瓶装商进行合作，这些瓶装商都具有严格质量控制系统和管理体系，可口可乐授权其瓶装业务，通过这种合作模式不仅取得了对厂商的控制权，品牌影响力也迅速建立，市场占有率迅速扩大。五、适合聚焦供应链管理的公司，供应链管理是指在保证合理的客户服务水准的情况下，通过将制造商、供应商、仓储中心、物流配送体系进行有效整合而将整个供应链系统的成本降到最低的过程。企业通过整合供应链系统上下游之间关系，改善和整合供应链中的信息流、物流、资金流，最大限度地提高系统运行效率，同时有效降低运营企业成本，以获取企业的核心竞争力。 2、“轻资产模式”面临哪些主要挑战？企业经营战略由“重”到“轻”转型，需要具备多方面的条件，会遇到方方面面的挑战。一方面，轻资产需要有发达的资本市场做后盾，因为没有资产抵押，轻资产企业一般难以获得银行贷款，不得不降低对间接融资的依赖，寻找新的融资渠道。企业研发、广告需要流动资本等投入，这些都依赖资本市场的支持和发展，为之提供投融资平台。轻资产运营模式因其自有的特性在现今的经

轻资产商业模式简析

轻资产运营模式简析一、轻资产运营模式介绍 “轻资产运营”是国际著名管理顾问公司麦肯锡特别推崇的战略,以轻资产模式扩张,与以自有资本经营相比,可以获得更强的盈利能力.更快的速度与更持续的增长力。首先要明白的是，资产的轻重是个相对的概念，就一个企业或一项投资而言，我们平时耳熟能详的厂房、设备、原材料等，往往需要占用大量的资金，属于重资产。所谓轻资产，主要是企业的无形资产，包括企业的经验、规范的流程管理、治理制度、与各方面的关系资源、资源获取和整合能力、企业的品牌、人力资源、企业文化等。因此轻资产的核心应该是“虚”的东西，这些“虚”资产占用的资金少，显得轻便灵活，所以“轻”。从财务报表来看，一般固定资产与总资产或者销售收入之比非常低的公司属于轻资产，但是轻资产公司运营一般通过两种方式：一是将重资产业务外包或转让出去。二是收购其它企业的一部分股权，本企业输出品牌，输出管理，利用自己有限的资金，盘活被收购企业的重资产。可以看出，轻资产公司的核心理念是用最少的资金(或者最轻的资产)去撬动最大的资源，赚取最多的利润。要实现这个目的，企业的客户资源、治理制度、管理流程等轻资产，必然要取代生产线等重资产，成为企业获利的主角。轻资产运营是一种以价值为驱动的资本战略，是网络时代与知识经济时代企业战略的新结构。轻资产运营必须根据知识管理的内容和要求，以人力资源管理为纽带，通过建立良好的管理系统平台，促进企业的生存和发展。运营特点：资产规模--倾向于小；资产质量--倾向于精；资产重量--倾向于轻；资产形态--倾向于软（无形）；资产投入--倾向于少；资产价值：静态或分散时--小，动态或整合时--大。

产业园区运营模式

产业园区运营模式、存在的问题及改进方法（完整版）产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。 1984年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。然而，产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别。一、政府部门在对园区进行不同定位的同时，园区也会产生五种不同的运营模式第一种模式：政府运营模式。这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。第二种模式：投资运营模式。投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理

念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。第三种模式：服务运营模式。随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。第四种模式：土地盈利模式。随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。第五种模式是产业运营模式。一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模

YG地产集团轻资产运营模式研究

YG地产集团轻资产运营模式研究进入21世纪后,我国的房地产行业开始了一轮迅猛的发展,被人们称为“黄金十年”。不但其自身对我国经济增长的贡献量极大,还拉动了上下游多个行业的发展,对我国的国民经济发展起到了重要的推动作用。而随着房价的无理性上涨,房地产行业在经历了一波疯狂之后,给社会带来的弊端也逐渐显现。为了改善这种情况,阻止房地产的上涨势头,我国政府采取了多项宏观调控政策,房地产行业景气度开始下降。一直以来,房地产采用的是“借钱—拿地—开发—销售”的一条龙重资产商业模式,但随着国家信贷政策的收紧,这种开发模式受到了极大的冲击,土地持有成本在逐渐攀升,成为房地产企业发展的最大阻碍。加之限购政策带来的销量下降,企业资金回笼速度变慢,更加重了房地产企业的资金压力,呈现出明显的流动性不足的现象,资金链随时可能断裂。由于我国房地产企业面临着巨大的现金流压力、融资压力、税收政策压力、土地成本压力和行业竞争压力,传统的重资产运营模式已经不足以支撑其继续生存发展下去,实施轻资产运营或成必然。但也不是说所有的房地产企业都适合轻资产的运营模式。本文研究分析的轻资产运营的适用条件和集中常用模式的特征及利弊,会发现轻资产运营的过程也是一个不断变化和需要进行不断优化的过程,每个企业在尝试轻资产运营之前都要量力而行,否则将得不偿失。本文在对YG地产集团的轻资产运营模式进行模型设计和构建时,考虑到该模型构建的五大原则,分别为市场导向原则、系统性原则、创新性原则、低成本高效率原则、专业性原则,在这些原则的指导下并结合朱魏模型的启示,构建出YG地产集团的轻资产运营模型。该模型的最终目标是帮助企业实现其目标,主要包括五个模块:合理精准定位、关键资源与能力、独特的业务系统、适合YG地产集团发展的轻资产运营路径、完善企业的现金流结构,这五大方面关系紧密,共同构成了 YG地产集团轻资产运营模型的前提和关键环节。通过对构建的轻资产运营模型的切实实施,发现系统的进行轻资产运营有助于企业精准营销,同时降低资金压力和后续的销售压力,在盈利能力、抗风险能力和可持续发展能力上都有巨大的贡献。本文通过对YG地产集团轻资产运营模式的研究,构建属于YG地产集团的轻资产运营模型,希望可以为广大推行轻资产运营模式的房地产企业提供一个可借

W商业地产轻资产运营模式及其绩效研究

W商业地产轻资产运营模式及其绩效研究由于城市化进程的加快,人口大量涌入城市,带动了房地产业的发展,而对房地产的投资,也使房价始终居高不下。虽然房地产业目前尚还能发展,但由于大量的库存、激烈的竞争和日趋理性的消费,房地产业已经进入转折点。改革开放以来,我国房地产业始终采用的是以重资产运营为主的"香港模式",这样的运营模式使资金链条对企业来说尤其重要,然而,由于银行贷款难度越来越大,回款周期较长,企业想在市场中获得更多的市场份额、快速扩大规模,仅仅依靠原有的模式已经达不到目标了。面对来自市场和自身的双重压力,许多地产企业开始着手转型,而轻资产运营模式作为在房地产行业刚新兴的一种商业模式,正在逐渐走入房地产企业的视野,成为企业转型的一种选择,同时也为企业建立持续性竞争优势、实现可持续发展提供方向。将商业地产中的巨头W商业地产作为案例分析的主体,介绍了 W商业地产的转型方案以及转型的原因,探索W商业地产实施这种轻资产运营模式的可行性, 并将轻资产运营模式和财务绩效评价相结合,对轻资产运营模式进行评价。采用的研究方法主要是文献资料法、定量分析法、规范分析与案例结合法。首先以W 的财务报表为依托,从财务报表中提取往年数据,利用这些数据,对轻资产模式下财务数据进行分析,得出轻资产会对企业的财务报表带来哪些影响;其次引入经济增加值评价体系,通过转型前后经济增加值的比较,充分评价实施轻资产运营模式对商业地产经济状况可能带来的影响;最后比较非财务指标,力求从宏观层面对W的整体进行把控。利用分析得到的结果,积极探索轻资产运营模式是否可以优化原有的重资产运营模式,为商业地产盈利模式的改变提供可供选择的方向。

万达商业地产创新“轻资产”模式

万达商业地产创新“轻资产”模式 2014 年，万达商业地产创新了！为了长远发展，经过年多研发，推出了一种专门设计的“轻资产万达广场模式”。这是一个怎样的模式？万达为何要这样做？此举对万达乃至整个的商业地产、房地产市场产生怎样的影响？你可以猜猜，万达下一步怎么玩？ 2014 年1 月初，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4 家机构拟投资240 亿元人民币，建设约20 余座万达广场。这标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动，万达商业地产将走上“轻重并举”的发展道路，开创全新的商业模式。过去万达商业地产创新的城市综合体模式取得巨大成功，发展规模和速度在中国遥遥领先，已经成为世界行业领袖，引来众多企业学习和竞相模仿。城市综合体模式中商业地产的投资、建设、管理全部由万达自己完成，通过房地产销售收入现金流来投资万达广场，被称为“重资产模式” 万达商业地产为了长远发展，经过一年多研发，推出了一种构专项基金投资，万达负责设计、建设、招商、运营，使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统。这种投资项目资产全归投资方，所获得的租金净收益，万达与投资方按一定比例分成。万达的轻资产模式没有任何房地产销售，彻底去房地产化，成为一种准金融投资行为。对投资者而言，除了获得现金回报外，还可享受投资资产的全部增

值收益。专门设计的“轻资产万达广场模式” 。即万达广场由合作机轻资产模式的推出对于万达意义重大。首先，轻资产模式丰富了万达的商业模式，未来万达商业地产将“轻重并举”，保障长期稳定发展。二是，轻资产模式企业收入来源于租金分成，不需通过房地产销售获得现金流，可使企业收入不受房地产市场波动影响，变得更加安全。三是，实行轻资产模式，万达不需投一分钱，但每年获得的收益相当可观，高于行业平均水平，可减少资金压力，降低企业负债，大幅提升净利润率和净资产收益率。四是，轻资产模式市场需求旺盛，正契合了中国经济发展以依靠内需及消费为主的新发展模式，有利于企业迅速扩大规模，提高市场占有率。轻资产模式的推出标志着万达商业地产已进入用企业品牌、商业资源、专业水准赚钱的阶段。据悉，万达还与多家海内外大型投行、保险公司和基金洽谈，上半年有望签约更多轻资产万达广场投资协议。刚刚赴港上市的万达商业地产股价一反此前平稳态势，呈现高开高走，截至收盘时收于每股49.05 港元，股价大涨5.14%，创出上市以来最大单日涨幅。诱使公司股价大涨的原因，是当日高盛、汇丰、花旗和德意志等多家国际投行发布看多报告，各家投行均在报告中纷纷给出“增持”和“买入”评级，这其中，高盛给出的最高目标价为73.8 港元/股，而德意志、汇丰和花旗等投行给出的目标价位分别为65 港元、66港元和68 港元。高盛在报告中认为，万达商业地产专注于创新产品、优化租户组合、建立O2O 平台等举措，将使其区别于其他地产商，

轻资产运营策略案例

轻资产运营策略案例目录案例一：光明集团轻资产运营策略分析 (1) 案例二：安踏：从模仿到超越的机会 (4) 案例三：香港利丰的轻资产经营 (8) 案例一：光明集团轻资产运营策略分析一、轻资产运营简介著名战略学家迈克尔·波特教授在其价值链分析模型中强调，产业链的不同阶段增值空间存在很大差异，维持上下游竞争优势对构建企业核心竞争力意义重大。台湾宏碁集团董事长施振荣先生结合自己多年从业经验和波特教授的价值链分析模型指出，在PC产业链乃至整个制造业，上游的研究开发与下游的销售服务工序附加值较高，而中间的组装工序属于劳动密集型工序，由于标准化作业的采用和竞争的加剧，利润空间最小，因而整个PC产业制造工序流程的附加值线条就形成一个两头高、中间低的4型曲线，看上去就像微笑的嘴唇，施先生称之为“微笑曲线”。微笑曲线理论和价值链分析模型说明了这样一个事实：在知识经济时代，资本、技术、智力等企业资产流动越加频繁，企业逐渐趋向“无界’经济，企业间分工合作也更加紧密，企业向各自优势领域集中资源，行业重组不断深化。企业间的关系已经不再局限于交易双方平常意义上的贸易关系或者以出资方式联系起来的系列关系，更多的是包含虚拟生产、虚拟共生、战略联盟等形态在内的多样化关系，这直接催生出一种崭新的经营模式——轻资产运营模式。所谓轻资产，是相对于占用大量资金的重资产而言的，包括企业的经验、规范的流程管理、企业品牌、客户关系、人力资源等，与设备、厂房、原材料等相比，上述资产占用资金较少，显得轻便灵活，所以称为轻资产。而轻资产运营可以理解为：在资源有限的条件下，杠杆利用他人资源，以最低的投入，实现股东价值最大化的战略管理。轻资产运营的核心思想在于以杠杆原理充分利用各种外界资源，减少自身投入，集中自身资源于产业链利润最高的阶段，以提高企业的赢利能力。轻资产运营模式与传统竞争理论重大区别在于：传统竞争理论是以低成本或差别化获取市场份额和数量增长为竞争根本，而轻资产运营模式是以客户和利润作为中心来思考竞争策略，最关心的是客户的价值观、产业链的高利润阶段和杠杆利用他人资源，实现股东价值最大化；以轻资产模式扩展，与自我缓慢积累相比，可以获得更强的赢利能力和更快的发展速度。二、光明乳业公司的轻资产运营策略

国内知名产业园运营模式

联东U谷产业园运营模式 2014-03-06道略园区研究最早进入产业园区，抓住政府与企业需求，“先产业，后地产”；专注微笑曲线的两端，只做园区规划与营销，设计可复制的模式，精耕10年，积聚规模优势。房地产行业的商业模式相差不大，大体上都是拿地、建房、卖房。在房产行业火热的时候，造就了万科、万达等有代表性的开发商，它们分别代表了住宅地产、商业地产的模式。联东10年前进入房地产业，选择了一条不一样的路径：做产业园区开发。产业园区是一个必须耐得住寂寞的行业，因为它的投资规模大、投资周期长，我们在这个行业里坚守了十年。我们很庆幸当初在众多选择中，选择了这一条路，在房地产调控、经济低迷的外部环境下，我们还能保持高增长。目前全国有13座产业园在运营，2013年会集中爆发，共有40座产业园投产。不论万科还是万达，不论他们的商业模式设计如何不同，有三点是共通的：第一，述求明晰，也就是要为目标客户解决什么问题是非常清晰的；第二，产品聚焦，这能够让商业模式连续拷贝，可以做到跨区域扩张；第三内部资源可以很好地配合，集中使用。而在这三点上，联东也探索了一些经验，我们用“U模式”来运营产业园区。为“政府+企业”解决后顾之忧我们的目标客户非常清晰，就是政府和企业，这是由产业园区的性质决定的。

在中国，主导产业发展的是政府，因为土地资源在政府手里。地方政府最关心什么问题呢？第一是土地集约利用；第二是税收，辖区内企业能否带来长期稳定的税收；第三是模式问题，产业规划能否把企业高密度集合在一起，产生聚合效应；第四个退出机制，中国的企业生命周期很短，一定要保证产业能够持续流动起来，持续产出；第五是快速见效，因为政府领导是有任期的，希望任期内迅速把事情做出成效。而企业客户有什么需求呢？第一，企业客户选址关心效率和成本，从投产，运营，配套，必须让运营成本降下来。第二，要能够提高品牌形象，在哪里办公就代表是什么档次。第三，要有投资价值，很多企业都购置自己的物业，只要产生购买，就带有投资行为。全方位分析了客户需求后，就形成了我们的价值主张：为入驻企业打造舒适、高效的运营平台，帮助企业提升品牌形象，降低综合运营成本，实现高效率、低成本的发展；为政府打造产业平台，节约利用土地资源，创造更多的税收和就业，协助地区产业集聚和升级，提升区域综合价值。基于此，我们对入驻企业有些硬性要求，比如必须注册在当地，必须在当地交税；在产业园定位上也遵循当地的产业导向原则。最重要的一点是，我们保证财务上达到税收投资的强度，实现跟政府的承诺。否则，短期内圈了地，未来三五年之内也肯定会出现问题。产品思维：先产业，后地产施振荣先生有个著名的微笑曲线理论：在产业链中，附加值更多体现在两端，研发设计和营销，处于中间环节的生产附加值最低。这一理论在产业园区行业同样适用。 2003年，我们从建筑模板领域进入房地产开始了产业园区的摸索，积累了一些经验后，2005年4月，我们成立了北京联东金桥置业有限责任公司，开始建设联东U谷?北京金桥产业园项目。那时候，我们确定了一个思路：围绕微笑曲线的两端，主要做产业链前端的园区规划设计和后端的营销招商，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。产业园区筹备周期非常长，一般做一个产业园需要3~5年的筹备期。这期间，非常重要的功课就是园区定位，产业研究，因为产业园区必须“先产业，后地产”。产业研究是一个系统工程，要结合宏观产业趋势与地方微观产业政策导向来综合分析、研究、论证项目的可行性。我们联东内部有一个专门研究产业的团队，做了大量的产业研究，另外我们还建立了一个强大的外部顾问团，与咨询公司结成战

W商业地产轻资产运营模式及其绩效研究

轻资产运作的市场调查

“轻资产”运营模式的考虑

最新必须了解产业园区运营的5种创新模式.pdf

产业园区资本运作方式和园区运营模式

房地产轻资产运营模式分析

商业地产轻重资产发展模式

最新房地产企业(商业地产)轻资产运营模式案例分析

商业模式100个案例

现代企业的“轻资产” 运营模式及管理方法

产业园管理模式与运营模式

轻资产模式

轻资产商业模式简析

产业园区运营模式

YG地产集团轻资产运营模式研究

W商业地产轻资产运营模式及其绩效研究

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