地铁站点的商业开发模式探讨

摘要

随着城市化进程的逐步加快，城市轨道交通系统的建设在很大程度上缓解了城市交通拥堵问题。但是绝大多数城市地铁均处于亏损状态，需要政府补贴才能维持正常运营工作。地铁站点商业开发则是解决当前国内外城市地铁盈利问题的关键。本文通过对国内外各大城市轨道交通系统运营现状的调查分析以及对国际城市地铁商业开发模式的学习研究，深入探讨地铁站点商业开发三大主流模式以及如何应用于国内城市地铁的开发，并针对我国城市轨道交通系统建设提出一些可行性较强的商业开发原则和建议。

关键词：地铁站点；商业开发；盈利

Abstract

With the gradually accelerating process of urbanization, the construction of urban rail transit system to a large extent ease the urban traffic congestion problems. However, the vast majority of urban subways at a loss, you need government subsidies to maintain normal operations. The subway stations in the commercial development is the key to solve the profitability problem of the current domestic and international city subway. In this paper, a survey on major domestic and urban rail transit system operation status analysis and the international urban underground commercial development of learning, the depth of the subway stations in the commercial development of three major patterns, and how to apply to the development of the domestic city subway, and for China's urban rail transit system construction feasibility strong business development principles and recommendations.

Keywords：Subway stations ; commercial development ; profit

1 国内外城市地铁发展及盈利情况 (1)

1.1 国外城市地铁发展及盈利情况 (1)

1.1.1 法国巴黎 (1)

1.1.2 日本东京 (1)

1.1.3 新加坡 (1)

1.2 国内城市地铁发展及盈利情况 (2)

1.2.1 香港 (2)

1.2.2 北京 (2)

1.2.3 上海 (2)

2 国际城市地铁商业开发的主要模式 (2)

2.1 结合地铁口和地下停车场的综合开发模式 (3)

2.2 与地铁相连的地下商业空间开发模式 (4)

2.3 多功能立体开发模式 (5)

3 影响地铁站点商业开发的因素分析 (6)

3.1 商业规划 (6)

3.2 商业开发 (6)

3.3 商业建设 (7)

4 地铁站点商业开发原则及建议 (7)

4.1 地铁站点的商业开发原则 (7)

4.1.1 与地铁规划和城市区域规划相一致原则 (7)

4.1.2 与区域商业结构调整相结合原则 (8)

4.1.3 以实现区域商业发展的整合为原则 (8)

4.1.4 与地铁盈利及投资者利益的相结合的原则 (8)

4.1.5 保护环境与提高人民生活质量相结合原则 (8)

4.2 地铁站点商业开发的建议 (9)

4.2.1 专业化、特色化开发地铁站点商业 (9)

4.2.2 在商业环境较好的地铁站点适当开发大型商场 (9)

4.2.3 合理开发地铁站点地面商业 (9)

4.2.4 适度开发利用地铁站点有限的地下商业资源 (10)

4.2.5 制定引导和鼓励地铁站点商业发展的政策方针 (10)

4.2.6 制定必要的地铁站点商业发展限制措施 (10)

5 杭州地铁一号线站点商业开发模式研究 (11)

5.1 杭州地铁一号线建设概况 (11)

5.2 合理开发特色化地铁站点商业 (11)

5.2.1 地下商场开发 (11)

5.2.2 公共区商铺开发 (12)

5.2.3 特色化商业区域规划 (12)

5.3 独特的地铁上盖综合体发展模式 (14)

5.4 政策引导地铁站点商业发展的良性循环运作 (15)

6 结论 (16)

地铁运营安全管理要点

地铁运营安全管理要点近年来，各大城市都加大地铁建设以解决日益紧张的交通压力。随着地铁网络化运营，客流的急剧增加，地铁运营的安全显得尤为重要。地铁运营的根本任务就是将旅客安全及时地运送到目的地。地铁运营的目的、性质和特点，决定了地铁运营必须把安全生产摆在首要位置。从系统论的观点出发，与运营安全有关的因素可以划分为四类：人、机器、环境及管理。以管理作为控制、协调手段，协调人、机器、环境之间的相互关系，并通过反馈作用将系统状态的信息反馈给管理系统，从而改进安全管理方法，最终得到更为安全的系统。运营的安全管理是指管理者按照安全生产的客观规律，对运输系统的人、财、物、信息等资源进行危险控制的一切活动。该定义包括五个方面的含义： 1. 运营安全管理的目的是消灭和减少运营事故及其损失。 2. 运营安全管理的主体是城市轨道交通系统的各级管理人员。 3. 运营安全管理的对象是人（基层作业人员）、财（安全技术措施经费等）、物（运输基础设备和运输安全技术设备等）、信息（安全信息）等。

4. 运营安全管理的方式是计划、组织、指挥、协调和控制。 5. 运营安全管理的本质是充分发挥人的积极性和创造性，调动一切积极因素，促使各种矛盾向有利于运营安全方面转化。安全系统管理的基本内容可包括:总体管理、重点管理及事后管理一、总体安全管理在运营管理工作中，一切服务于安全生产的各管理部门，为确保运输安全所做的工作都应纳入总体安全管理的范畴。包括：安全组织、安全法规、安全技术、安全教育、安全信息、安全资金等。运营安全总体管理 1.安全组织管理是安全管理的实施主体，负责安全的组织领导、协调平衡、监督检查工作，使安全管理体制有效地正常运转，保证安全目标的实现。 2.安全法规管理任务是严格遵循国家有关轨道运营安全的法律、法规等条文规定，对各种运输规章制度和作业标准进行研究、制定、修改、完善、贯彻和落实，使运营安全管理工作做到有法可

商业地产管理运营模式

商业地产管理运营模式一、商业地产成功的因素及要求 1、功能：最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能； 2、地段：商业地产对地段的要求更高。 3、客户：商业地产的客户包括经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅的。 4、资金要求：大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持。 5、物业要求：商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。 6、销售模式：商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点,商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。而且每种销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。 7、专业性：商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。 8、投资回报形式：销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。二、商业地产的价值链

现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主体双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部），在此模式下，开发商也是投资商，排在运营链的最前面，而小业主也是投资者，排在开发商之后。但未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。三、租售模式模式一：只售不租特点描述：只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。优势分析：开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。劣势分析：由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统一的经营管理，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。因此，该模式下客户对未来的商业的价值预期容易产生悲观情绪，不利于销售的顺利进展，最终可能导致整体商业地产开发的失败。匹配项目：只售不租的商业地产开发模式，一般局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往引起经营管理失控。模式二：只租不售特点描述：这种模式由开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。在具体的操作方式上，租赁模式又可分为整体出租、分层或分片出租、零散出租等形式。优势分析：如果经营得好的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，使整个物业能长期稳定地成为一个品牌，开发商由此享受物业升值所带来的持续稳定租金收益。劣势分析：只租不售的开发模式对于发展商的资金实力要求非常高，资金压力较大，同时面临经营风险；缺乏商业经营能力的发展商采取只租不售模式，往往会遇到两难的境况：如果将物业大宗租赁给大商家，虽然经营收益稳定，经营风险降低，但是随着商战的升级，大商家所支付的租金回报较低；如果采取散租模式，虽然能提高预期的租金收益，但由于自身经营能力弱，往往导致商场经营失败。匹配项目：目前的商业地产只租不售的模式更多地体现在购物中心的开发上，在购物中心遭遇“一卖就

国内外手机电视运营模式解析

国内外手机电视运营模式解析 Newly compiled on November 23, 2020

国内外手机电视运营模式解析殷俊李默妮手机电视是继报纸、杂志、广播、电视和互联网之后的第六媒体，蕴藏着巨大的商机。随着3G时代的到来，使得高速优质的数据传输和多媒体承载等增值业务的发展和推广成为可能。而手机电视业务作为3G时代的重要应用，其商业化的运营备受关注。本文首先剖析国外手机电视的商业化运营模式，进而对我国手机电视商业化运营模式进行探讨。随着通信行业3G革命的推进和3G技术在全球市场的逐步成熟，推进了移动数字多媒体广播(手机电视)的商业化运营。手机电视是指利用操作系统和视频功能的智能手机观看电视，简单的理解就是“在手机上看电视”，从业务功能上看，手机电视业务本身就是移动通信产业与广电传媒行业相互融合的结果[1]。诺基亚和Vodafone进行的试验表明，在德国有80％的用户对手机电视感兴趣；在芬兰、英国、西班牙等国，用户对手机电视的认同度也分别达到58％、83％和70％。Yankee公司估计，到2008年美国手机电视用户将超过1000万[2]。由此可见，手机电视业务蕴藏着巨大的商机。研究国外手机电视业务的商业化运营模式，并探索出符合我国国情的手机电视业务的商业化模式，具有重大的现实意义。国外手机电视商业化运营模式运营商正在发展新的技术和标准使数字电视广播节目能在手机上播放[3]。在美国、韩国及西欧一些国家，手机电视业务的发展势头迅猛。据Yankee公司数据，2005年，美国的手机电视用户达到130万户，2008 年则有望突破千万。韩国的 SK电信公司于2004年3月发射了专用卫星，向移动电话、手持通信设备或车载设备发射电视节目，

简论深圳地铁PPP投融资模式应用研究

简论深圳地铁PPP投融资模式应用研究 [论文摘要]PPP投融资模式可以拓宽资金来源，吸引民间资本参与，发挥各行业的专长，实现优势互补，共同参与地铁建设和运营，减轻政府轨道交通建设投资负担和风险。PPP投融资模式在国外和国内一些城市已得到了成功应用。深圳地铁6号线采用PPP项目融资方式，投融资风险可控，其实施将对提高深圳地铁建设及运营效率具有重要意义。 [论文关键词]地铁融资模式PPP模式深圳地铁建设一直重视采用多种投融资方式，一期工程建设时采用了传统的政府投融资模式，投资金额约70%由市财政拨款解决，其余约30%的资金由商业银行贷款解决；二期5号线采用了BT模式，4号线采用BOT模式建设。对于三期及后期线路建设，深圳市政府积极研究如何进一步突破传统的投融资方式，以解决地铁建设资金不足，加快地铁建设，提高项目投资收益和偿债能力问题。采用PPP模式，引入战略投资伙伴方式建设和经营城市轨道交通，拓宽融资渠道，减轻政府财政负担，成为一个不错的选择。一、PPP投融资模式介绍 PPP模式即Public—Private—Partnership的字母缩写，通常译为“公共私营合作制”。PPP模式诞生于20世纪90年代初，英国政府推出的PFI（Private Finance Initiative）计划。是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目，或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。政府和私营部门在合作的同时，共享利益，又共担风险。政府可以利用最少的资源，为社会提供更多的服务；私营部门在与政府“这棵大树”合作中可以得到较好的经济利益。同时，合作各方各自承担自己有优势方面的伴生风险。二、PPP模式在国外地铁的应用 PPP模式在伦敦地铁应用较早。伦敦地铁由国营地铁公司拥有并运营，由于长期的投资不足导致地铁系统产生许多不稳定因素，英国政府计划以PPP的方式对整个地铁系统进行升级改造。经过4年多的论证和试行，分别正式于2002年12月和2003年4月签约，伦敦地铁公司将地铁系统的维护和基础设施供给工作以30年特许经营权的方式转给了三个基础设施公司（分别为SSL、BCV和JNP 公司），运营和票务依然由伦敦地铁公司控制。政府通过对经营环境的评估和公司经营状况的审核，每年为地铁公司补助10-11亿英镑。此次改革既解决了长期困扰伦敦地铁的投入问题，也解决了企业经营的激励和效率问题。三、PPP模式在北京地铁中的应用

商业地产运营的几种模式

商业地产运营的几种模式 1.运营参与者商业地产资产运营以开发商和资产所有者为龙头，主要参与方有物业管理者和资产运营者。前者为商业环境营造提供基础性工作，后者负责招引商家、出租和销售房屋。两者关系密切，不可分割。商业地产资产运营应该从项目立项时开始，贯穿房屋的整个生命周期，根据环境的不断变化和物业制定合适的方式。 2.运营模式（1）订单是商业地产运营模式意思事先确定商业物业的使用者（租赁经营者），一般是商业集团公司或者连锁经营企业，由后者根据自己的需要提出规划设计要求，开发商则优先满足，然后开发商建设推广，除租赁给商业主力店的部分外，其余物业对外销售，销售收入用于补充开发建设资金。（2）资产改良与重定位模式某些物业因周边环境变化导致外观形象和内在环境不协调。例如，由于道路拓宽、周边房屋拆迁和环境质量改善，物业所在区域变成中心区，建筑成了城市形象标志。若物业外观仍保持原貌，不但政府要干预，而且物业价值也被严重低估。最佳解决措施是对物业进行重定位和改造。例如，物业原是普通办公楼，应提高定位档次，向中高端客户靠拢，据此重新设计、改造，全面改善物业质量，提高租金。这类物业被有些资产运营商称为价值被低估的物业，只要增少许投资，价值就能得到极大提升。（3）资产功能重定位模式功能重新定位是一新的功能用途替代原来的功能。新功能把物业潜在的价值发掘出来，原来的丑小鸭摇身一变成为白天鹅，价值倍增。功能重新定位的主要原因是商业物业寿命周期长，在其生命周期内，因环境变化、消费时尚变迁、物业相邻关系变化等原因，物业的原始功能也要随之变化才能符合价值变化规律，不应从一而终。例如，沿街商铺最初功能是卖杂货和日用品，当马路拓宽，对面建起高楼大厦，商铺功能可能变成高级时装店或者快餐店。因为这种改变能够提高房屋的租金。目前，资产重新定位模式比较成功的例子有：（1）上海新天地模式：把处在旧城中心的石窟门建筑（居住功能）改造成商业街（商业功能），物业价值得到极大提升。实践中，住宅功能转变为商业或者办公用途都能是价值提升。

分析全球速卖通运作商业模式

速卖通的运作商业模式从2009年8月6日起，阿里巴巴小额外贸批发及零售平台全球速卖通正式进入试运行阶段，该平台目前依附于阿里巴巴国际站，为阿里巴巴国际站的一部分，目前只向已付费的中国供应商会员开放。速卖通是阿里系列的平台产品，整个页面操作中英文版简单整洁，适合初级卖家上手。另外，阿里巴巴一直有非常好的社区和客户培训体系，可以快速入门。全球速卖通是阿里巴巴帮助中小企业接触终端批发零售商，小批量多批次快速销售，拓展利润空间而全力打造的融合订单、支付、物流于一体的外贸在线交易平台。此平台适合体积较小，附加值较高的产品，比如首饰、数码产品、电脑硬件、手机及配件、服饰、化妆品、工艺品、体育与旅游用品等相关产品。速卖通的特点是价格比较敏感，低价策略比较明显，这也跟阿里巴巴导入淘宝卖家客户策略有关，很多人现在做速卖通的策略就类似于前几年的淘宝店铺。速卖通的侧重点在新兴市场，特别是俄罗斯和巴西。对于俄罗斯市场，截至2015年底，每月登录全球速卖通服务器的俄罗斯人近1600万，现在的注册更加火爆。速卖通作为阿里巴巴未来国际化的重要战略产品，已成为全球最活跃的跨境电商平台之一，并依靠阿里巴巴庞大的会员基础，成为目前全球产品品类最丰富的平台之一。速卖通秉承淘宝战法以“价格为王”，平台准入门槛低，平台佣金也较ebay和亚马逊较低些，这就导致很多创业者涌入，同质化竞争相对比较激烈些，很多卖家通过低价格才能有优势(其中不乏用技巧获取高额利润的卖家)，另外速卖通会有惊喜：来自阿里巴巴的小额批发订单，假使单一品类的产品供应链非常全，非常有竞争优势，做速卖通很快就可以成功，要是打价格战，其他小卖家必死无疑。把产品不停地传上去，把价格调低，厉害的卖家直接找工厂拿出厂价或者用清库存的打法，对于其他中间商来说就是致命的打击，根本让人无路可走。有没品牌无所谓，只要有价格优势就可以。 1）全球速卖通平台提供的产品是什么? 全球速卖通平台是为中国供应商(生产厂、国际贸易公司)和国际中小采购商提供在线交易服务的互联网平台。通过使用全球速卖通平台的服务，国际采购商能够直接采购到最低价格的中国制造的全线产品，并享受到安全、快捷(如同B2C交易方式)的贸易过程。通过全球速卖通平台的服务，中国供应商能够直接把产品在平台上进行出售。 2）全球速卖通平台的目标客户都是谁? 全球速卖通平台上的“目标客户”主要是两类人，一类是买家，一类是卖家。这两类人群中，全球速卖通平台只向卖家收费。 3）全球速卖通平台的买家是谁? 买家主要是包含两类人群，线上的是在诸如EBAY、https://www.360docs.net/doc/788019695.html,等平台上的零售商;线下的主要是一些实体店中的中小零售商。 4）全球速卖通平台的卖家是谁? 全球速卖通平台平台上的主要卖家为https://www.360docs.net/doc/788019695.html,平台上现有的中国供应商会员。此类卖家主要由外贸生产型企业、外贸公司、外贸SOHO一族组成，这类人群同时也很有可能是EBay 、https://www.360docs.net/doc/788019695.html,、https://www.360docs.net/doc/788019695.html,以及淘宝等各类C2C平台上做生意的卖家。这几类卖家中，主要以中小型的外贸公司以及外贸SOHO一族为主，一些有实力的外贸生产型企业参与的比例较小。 5）全球速卖通平台如何拓展买家? 全球速卖通平台因目前只是https://www.360docs.net/doc/788019695.html,的一个子频道，故其买家主要来源为https://www.360docs.net/doc/788019695.html,。另外，还靠搜索引擎优化、付费搜索引擎推广、网站联盟、许可电子邮件营销等方式把海外买家吸引到全球速卖通平台平台上。 6）全球速卖通平台如何拓展卖家?

如何选择城市轨道交通项目投融资模式

如何选择城市轨道交通项目投融资模式：A模式、B模式、 C模式和D模式？并举例说明深圳地铁建设一直重视采用多种投融资方式，一期工程建设时采用了传统的政府投融资模式，投资金额约70%由市财政拨款解决,其余约30%的资金由商业银行贷款解决;二期5号线采用了BT模式，4号线采用BOT模式建设。对于三期及后期线路建设，深圳市政府积极研究如何进一步突破传统的投融资方式，以解决地铁建设资金不足,加快地铁建设，提高项目投资收益和偿债能力问题。采用PPP模式，引入战略投资伙伴方式建设和经营城市轨道交通，拓宽融资渠道，减轻政府财政负担，成为一一个不错的选择。一、PPP投融资模式介绍 PPP模式即Public-Private-P artnership的字母缩写，通常译为“公共私营合作制”。PPP 模式诞生于20世纪90年代初，英国政府推出的PFI(Private Finance Initiative)计划。是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目，或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成- -种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。政府和私营部门在合作的同时，共享利益，又共担风.险。政府可以利用最少的资源，为社会提供更多的服务;私营部门在与政府“这棵大树”合作中可以得到较

好的经济利益。同时，合作各方各自承担自己有优势方面的伴生风险。二、PPP模式在国外地铁的应用 PPP模式在伦敦地铁应用较早。伦敦地铁由国营地铁公司拥有并运营，由于长期的投资不足导致地铁系统产生许多不稳定因素，英国政府计划以PPP的方式对整个地铁系统进行升级改造。经过4年多的论证和试行，分别正式于2002年12月和2003年4月签约，伦敦地铁公司将地铁系统的维护和基础设施供给工作以30年特许经营权的方式转给了三个基础设施公司(分别为SSL. BCV和JNP公司)，[1]运营和.票务依然由伦敦地铁公司控制。政府通过对经营环境的评估和公司经营状况的审核,每年为地铁公司补助10-11亿英镑。此次改革既解决了长期困扰伦敦地铁的投入问题，也解决了企业经营的激质和效系问题。三、PPP 模式在北京地铁中的应用 2005年2月7日,北京市基础设施投资有限公司(以下简称基础:设施公司)与香港地铁公司、北京首都创业集团有限公司(以下简称首创集团)达成协议，合作成立公私合营公司(以下简称PPP公司)，特许经营列车及机电设备的投资建设和北京地铁4号线的运营，成为国内首例以PPP模式运作的地铁项目。同日，这三方与北京市政府草签了项目《特许经营协议》。在持股的三家企业中，香港地铁公司在香港地铁建设与运营方面积累了30多年的经验，是世界上少数具有盈利能力的地铁公司。基础

商业公司管理系统运营模式解析汇报

商业公司运营模式报告目前，称得上“模式”的商业地产路径大致有两种：一种是不断缩短产业半径做减法，一种则是不断加长半径做加法。美国排名前几名的商业地产公司均是专业化运营的减法模式，如西蒙地产，波士顿地产等公司。在公司资产达到一定规模后放缓扩张脚步将经营的重点转移到品牌的维护。但国内的商业地产环境并不成熟，产业链条关键环节缺失，在开发过程完成后，既没有成熟的专业投资者进入，也很难找到专业的商业管理公司接管，这就导致大多数的商业地产企业都承担着“开发商+运营商”的双重角色。面对现实状况，我们公司也只能选择延长产业半径的加法模式。目前万达的集团策略也是不断加长产业半径做加法，延伸发展商业地产产业链，其核心就在于提高现有商业项目的投资回报率，同时培养新的利润增长点。 2012年开始后的中国房地产领域，商业地产可持续发展和增值的优势逐渐凸显，商业地产投资价值日益显现，众多的开发商因势纷纷转向，加快在商业地产上的发展，商业地产开发量、投资、租金、售价已经开始全面提升，加上商业地产投资回报率高及回笼资金流较为稳定，商业地产已成为投资者眼中的“香馍馍”，市场各路资金纷纷涌入，发展商业地产，进军商业地产开发已成狂澜之势。随着城市化和经济发展水平的不断提高，各类消费品销售额的高速增长，促使商业地产进入快速发展阶段，尤其近10年，商业地产已经进入到一个全新发展的阶段，根据中国投资咨询网的结论：2012年以来，商

业地产的发展整体依然完好，市场逐步步入理性化阶段。中国商业地产表现出高速增长的态势。商业地产投资开发需求旺盛，销售价格与租赁价格持续上涨、大型购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，传统下的商业物业已经很难满足新型商业对硬件和软件的需求，这意味着房地产给出了巨大的新业态市场空白，商业地产将朝着融合传统流通业与地产业特征的模式发展，也会让更多的地产企业根据这个趋势调整开发模式。从长期发展趋势来看，中国经济持续稳定增长势必影响商业地产的潜在需求，房地产市场需求的巨大潜力，都预示着商业地产具有良好的发展前景。在这样的发展前景下，市场上比较成熟的商业地产公司都是通过成立自己商业管理公司来进行商业地产的专业运营。如：万达商业管理公司、红星美凯龙商业管理有限公司、广州市海伦堡商业管理有限公司、昆明市场上俊发地产成立的云南华俊商业管理有限公司等。通过商业公司的专业运作，有助于商业物业价值的提升，有助于商业项目的成功复制，有助于降低地产开发商的运营风险，平衡产业结构。在此前提下，商业管理公司的成立成为**建设产业多元化发展的必然选择。在此背景下，商业公司的运营模式值得我们深究。下面我们就商业公司的运营模式做如下解析：一、运营的本质： 1、用不动产运营城市：作为云南省省属投资控股公司，目前为止未有不动产运营的先例。结合实际情况，**中心在市场销售部

“大数据”的7种商业化模式

大数据”的七种商业化模式移动互联网时代，大数据爆发后带来大量流量，运营商将经营重心从话务量转向流量。然而一方面面临着数据流的附加值被互联网公司赚走，沦为管道化的尴尬；另一方面运营商无差异的“管道”运营正在导致运营商间的价格竞争，降低盈利能力；而为了促进用户使用数据业务而推出的一系列包含较高流量的套餐，再加上QQ等应用长期“空挂”在线，低效流量占据“管道”的大量资源，出现了客户感知低、收入流量增长不平衡的局面。但从另一个角度看，大流量中包含的海量数据，也是产业链上其他环节望尘莫及的。如果能再加上高效的信息分析能力，将帮助运营商在日益激烈的市场竞争中准确决策，深度挖掘数据的价值，提高流量经营的质量。运营商手中拥有着庞大数据。除了常规的年龄、品牌、资费、入网渠道，终端的IMEI、MAC、终端品牌、终端类型等基础信息外，互联网、移动互联网、物联网、云计算的兴起以及移动智能终端的快速普及，运营商的网络正在被更完整的用户数据。例如何时何地上网、上网的内容偏好、各种应用的驻留时间、手机支付信息等等。

在内部运营中，运营商已经从这些庞大的用户数据中，可以分析出不同用户的行为习惯和消费喜好，并应用于在精细化营销基础上。然而就流量经营而言，就这是远远不够的。就海量数据，提供高附加值的数据分析服务，将数据封装为服务，形成可对外开放、可商业化的核心能力，实现商业模式的创新，才能真正实现流量经营。 1、数据存储空间出租利用存储能力进行运营，满足企业和个人将面临海量信息存储的需求。具体而言，可以分为个人文件存储、针对企业用户两大类。主要是通过易于使用的 API，用户方便地将各种数据对象放在云端，然后再像使用水电一般按用量收费。目前已有多个公司推出相应服务，如亚马逊、网易、诺基亚等等。运营商也推出了相应的服务。前者如中国移动彩云业务；后者如传统的IDC。 2、客户关系管理对中小客户来说，专门的CRM 显然大而贵。飞信充当了不少小商家的初级CRM来使用。比如把老客户加到飞信群里，在

城市轨道交通投融资模式

城市轨道交通投融资模式研究项目背景城市轨道交通具有容量大、速度快、舒适安全、节能环保等优势，能合理利用城市空间，是城市现代化的重要交通工具和基础设施之一。然而轨道交通的建设投入需要巨额建设资金，我国传统、单一的政府财政投资方式在面对如此巨大的轨道交通建设资金需求时，已开始无力承担，同时也限制了我国城市轨道交通的发展。一、我国城市轨道交通项目的投融资模式城市轨道交通建设由以往国家单一投资变为多渠道多元化的建设投资方式。目前国内城市轨道交通项目投融资模式采用以下四种常见模式：（一）政府财政全部出资模式由于城市轨道交通项目正外部效应的存在，轨道交通的社会效益大于经济效益，运营商无法产生赢利，无法吸引社会投资。因此传统体制下的轨道交通投资基本上是由政府无偿投入。如北京地铁1、2号线和天津地铁是计划经济时期修建的，建设资金全部由中央政府承担。（二）政府主导的负债型投融资模式这种方式是由传统的政府直接对项目全额投资转为部分由政府投入，部分向项目提供信用担保，由企业向银行进行债务融资作为项目的建设投入。在我国大多数城市的地铁融资建设中，特别是在地铁建设初期和高速成长时期，这种投融资模式发挥着主要作用。（三）政府主导的BOT市场化投融资模式

BOT是英文 Build - Operate - Transfer的缩写，通常直译为“建设—经营—转让”。所谓 BOT，一般指在涉及公众利益的大型基础设施的建设、经营、移交过程中，由当地政府特许的、由私营的或非政府的财团投资的、以一定期限的经营盈利作为回报的投资模式。（四）政府主导的 PPP市场化投融资模式 PPP是英文“Public Private Partnership”的简称，即公共部门与私人民营机构合作模式，是公共工程项目融资的一种模式。中文直译为“政府民营合作制”，主要指政府部门与民营机构签署合同明确双方的权利和义务，达成伙伴关系，共同完成某些基础设施项目的投资、建设及运营任务。二、多种投融资模式的比较

浅析商业地产的运营管理模式

浅析商业地产的运营管理模式目录一、商业地产的定义二、中国商业地产的发展前景三、商业地产的发展模式四、当下商业地产运营的现状，及中商的全程运营模式一、什么是商业地产商业地产，既是用于商业用途的房地产，是指商业地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。商业地产包括批发零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，并为地产开发企业，投资商带来的未来不确定收益。广义商业地产，是指除居住地产以外的功能建筑集合，比如百货、厂房、写字楼、公寓酒店等具有盈利性质的商业建筑；而狭义上的商业地产，指以零售业为中心表现的各种商业形态，如商业街、便利店、百货、连锁店、shopping mall等。

由此可见，商业地产项目的真正价值就是为开发商、投资商、运营管理带来利润，比如：长期源源不断的现金流。其价值构成，包括两部分：第一、房产有形的建筑价值；第二、通过商业经营产生的无形价值，这才是商业地产的根本价值所在。二、商业地产的发展前景目前就国内来看，在过去一直灿烂发展的住宅地产身边，商业地产依然是小角色，2007年才开始全国性活跃。据统计，从2003年到2009年的7年中，全国购物中心商业建筑面积对社会消费品零售总额的贡献占比已从最早的0.3%上升到超过1%，增幅超过了3倍，显现了出商业地产对国民经济发展起到的巨大拉动作用。因此商业地产成为拉动内需，促进国民经济发展的重要增长点之一。从2015年结束不久的第二季度，中国商业地产指数（CCI）：141.2比第一季度137.6增加了3.6点，环比上涨2.6%，同比上涨8.6%，整体保持稳定上升态势。如下图所示：从《经济观察报》刊登的数据分析，我国的房地产投资收益率高达30%左右，而发达国家一般在8%以下，美国是7%，日本是4%。商业地产的发展形式和阶段也体现了整体社会市场活跃性，对社会的进步、财富的增加起着重要的作用。随着国家宏观发展，城镇化的进程，给商业地产行业带来了千载难逢的好机遇。

亚马逊中国商业模式及经营策略分析

目录一、亚马逊中国简介 (2) 1.1、亚马逊中国的主要发展阶段 (3) 二、商业模式分析 (6) 2.1、提供的产品及服务 (6) 2.2、目标客户分析 (6) 2.3、业务流程的描述 (7) 2.4、物流的描述 (7) 2.5、主要盈利模式 (7) 2.6、经营成本分析 (8) 三、经营策略分析 (8) 3.1、组织结构 (8) 3.2、公司发展战略 (10) 3.3、市场营销策略 (10) 四、发展建议 (13)

亚马逊中国商业模式及经营策略分析一、亚马逊中国简介亚马逊公司是美国最大的一家网络电子商务公司，位于华盛顿州的西雅图。是网络上最早开始经营电子商务的公司之一，亚马逊是在1995年7月16日由杰夫?贝佐斯（Jeff Bezos）成立的，一开始只经营网络的书籍销售业务，现在则扩及了范围相当广的其他产品，包括了DVD、音乐光碟、电脑、软件、电视游戏、电子产品、衣服、家具等等。亚马逊中国是全球最大的电子商务公司亚马逊在中国的网站。亚马逊中国，原名卓越亚马逊，是一家B2C电子商务网站，前身为卓越网，卓越网，成立于2000年5月，总部位于北京。作为中国电子商务领袖，卓越亚马逊为消费者提供包括书籍、音乐、音像、软件、数码3C、家电、玩具、家居、个人护理、化妆美容、钟表、珠宝首饰、鞋靴、箱包、体育健康用品、食品、母婴产品及办公用品等27大类、超过150万类的产品以供选择，提供免运费的服务，并致力为中国网民提供“天天低价、正品保证”卓越体验。2004年8月19日亚马逊公司宣布以7500万美元收购雷军和陈年创办的卓越网，将卓越网收归为亚马逊中国全资子公司，使亚马逊全球领先的网上零售专长与卓越网深厚的中国市场经验相结合，进一步提升了客户体验，并促进了中国电子商务的成长。2007年将其中国子公司改名为卓越亚马逊。2011年10月27日亚马逊正式宣布将他在中国的子公司“卓

(完整版)地铁安全管理办法2

安全生产管理办法安全生产管理办法

第一章总则第一条为贯彻落实《中华人民共和国安全生产法》、中华人民共和国国务院493号令《生产安全事故报告和调查处理条例》、《建设工程安全生产管理条例》和广东省广州市有关安全生产管理的规定，强化项目施工安全生产管理，防范事故发生，确保工程优质、高效、安全地进行，根据本项目的实际情况，特制定本办法。第二条以国家“安全第一，预防为主”的安全生产方针为指导，坚持“管生产必须管安全”、“谁主管谁负责”的原则，明确各级领导、各职能部门和各类人员在生产活动中应负的安全责任，增强各级管理人员安全责任心，做到安全管理纵向到底，横向到边；专管成线，群管成网；责任明确、协调配合、共同努力，把安全生产工作落到实处，把安全工作作为永恒主题，常抓不懈。第三条充分发动群众，依靠科技进步，实行科学管理。加强全员安全教育，提高职工安全技术素质和预测预防事故的能力，创造良好的安全生产环境和秩序。第二章安全生产管理方针与目标第四条本项目安全生产管理方针是：以人为本、预控风险、确保安全生产。第五条安全生产管理目标是：杜绝亡人事故，年重伤率控制在0.05％以下，年轻伤率控制在2％以下，创建广州市安全生产样板工地。第六条项目部与分部、分部与施工队逐级签订安全包保责任状，分

级管理，分级对安全生产负责，严格管理，一抓到底，实现企业安全生产管理水平的整体提高。第三章安全生产领导管理机构第七条项目部成立安全生产领导小组，领导小组负责整个项目安全生产统一管理和监督，定期或不定期的对施工现场进行检查和指导，组织安全教育，审核安全生产管理办法、安全生产施工组织设计和应急救援预案及专项预案等，完善安全生产保证体系。第八条各分部也要成立相应的管理组织，负责本部所承担工程范围内安全生产管理，组织安全教育和宣传，负责编制安全生产施工组织设计、应急救援预案、专项施工方案和临时用电、用水等方案和措施，并报项目部审批、备案，直接负责施工现场安全生产施工组织设计、方案、措施的实施和落实。第九条项目部设立安全监察部，配备专职安全员，各分部也要配备不少于3名专职安全员、每个班组一名兼职安全员。安全生产领导小组组长：孙福军副组长：徐亮孙国良袁兰荣林超辉王作组员：张智杜恩利康洪信刘学雷于风祥高祖龙李建学庞慧明王海黄旭东防火领导小组组长：孙国良

地铁商业开发类型及经营策略分析

地铁商业开发类型及经营策略分析摘要：随着全国地铁建设高峰的到来，地铁作为市民出行交通方式越来越来占主导地位。地铁建设投资大，运营成本高，如何充分利用地铁客流进行地铁商业开发，从而弥补地铁运营亏损显得越来越紧迫。本文对地铁商业开发类型进行了分类，重点针对地下空间商业进行了论述，选取典型案例进行了分析，总结分析地下空间商业项目经营策略，对同类项目具有一定的借鉴意义。关键词：地铁商业；零星商业；地下空间商业；经营策略截止2016年末，我国累计30个城市建成投运城市轨道交通线路134条，运营线路长度4153公里，其中地铁占比达80%，2020年地铁规划里程8000多公里，远期设想总规模1.5万公里左右。如此大规模的运营线路将带来巨大的地铁运营客流，如何将地铁客流转化为商业流量，从而产生地铁商业经营收益以弥补地铁运营亏损变得非常紧迫，是摆在每个地铁城市面前的重要课题。一、地铁商业开发类型地铁商业可分为站厅零星商业（含车站商铺、自助银行、自助服务设施）和地下空间商业。（一）站厅零星商业站厅零星商业包括车站商铺、自助银行、自助设备等类型，主要定位为提高地铁配套服务，方便地铁乘客。（二）地下空间商业地铁的地下空间商业又可分为三种类型： A：目的型，即商业设施以枢纽站为核心形成较大商业区，能有效吸引人流前来消费。 B：连通型，枢纽站和其他商业设施通过地铁商业在地下连通。利用地铁价值，在联通通道上做商业。 C：配套型，即枢纽站附属的商业空间，以站厅夹层商业空间、换乘大厅内商业空间为代表。针对换乘人群，做少量配套商业。地下空间商业项目案例（以长沙叮叮MALL项目为例）（一）项目区位长沙叮叮MALL项目位于长沙贺龙体育馆南侧，坐拥长沙最大的文化体育休闲中心，与劳动西路、芙蓉中路交汇处的地铁1号线、3号线换乘站——侯家塘站无缝对接。周边配套完善，大型体育场馆贺龙体育馆以及君逸康年大酒店、金瑞宾馆、天玺大酒店、金源大酒店等星级酒店环绕。摩天一号、嘉盛国际、新世纪大厦、华侨国际等写字楼坐落于此，学校、企事业机关单位、银行等金融机构坐落周边，田汉大剧院、琴岛演艺等文体中心环绕周边。（二）项目规模该项目总占地30亩，总规划建筑面积约4万平方米，共有地下三层，其中负一、二层共2.4万平方米商业，负三层为1.6万平方米的停车场，配备约400个停车位。（三）项目业态 70%的餐饮娱乐与30%的生活时尚，主力铺面面积15-25平方米，由开发单位统一规划、统一招商、统一运营，拥有独立产权。三、经营策略分析（一）注重超前规划，规划决定了项目的价值 1、超前规划地铁沿线的地下空间商业项目的建设及开发具有不可逆转性，地下空间商业项目的前期规划设计处于商业开发价值链的最前端，直接决定商业空间的先天资质和后天价值，为后期

地铁一体化立体化开发模式人行流线组织

地铁一体化立体化开发模式人行流线组织摘要：地铁一体化立体化开发是现代城市发展的新趋势，在这种背景下，地铁与商业、住宅、办公、公共交通等如何衔接，形成步行网络系统，并保证流线的快速与延续，都成为当今城市建设研究中重要课题，这也是该篇论文的主要研究内容。关键词：地铁；立体化开发；一体化；人行流线；人性化设计 1 引言随着城市化进程的加速，地铁与其他公共交通、地铁与住宅、商业、办公等进行一体化立体化开发的模式，已经成为当今地铁空间综合开发的主流方向。三种空间共同构成非常复杂的体系，其衔接部分的动线处理也成为地铁空间综合开发的关键，并直接体现整个空间体系的品质。 2 人行流线组织地铁车站空间从地面向地下和空中发展，使得住宅、商业、办公等各种功能呈立体衔接。此外，一些国外城市通过以地铁为核心的地下流线组织，串联一些重要建筑物，那么人们可以通过地铁交通便捷的到达任何一个重要的公共场所。人行、地铁与多种空间的高效联系，很大程度上依靠地铁站点与公共交通或其他功能空间的联系。这种人行流线组织主要体现在地铁

与商业、地铁与住宅和办公、地铁与公共交通的流线组织之间的连接以及流线网络（图1）。 2.1 地铁与商业的流线组织商业：地铁是作为一体化立体化模式产生的动因，然而组织整个流线的核心空间往往是商业。这正是因为商业通常设置于地铁立体化开发的中间层，且具有较高的开放性。然而，商业服务设施的设置不仅独立存在于某个区域，它是与地铁的流线组织紧密联系，也就是说，点状、带状、立体化商业等共同构成地铁商业一体化系统。商业空间与地铁的联系往往是最紧密的，二者的紧密性通过在暂停层设置出入口直接进入商业，使得商业成为垂直交通，过渡到室外；同时商业也往往作为过渡到办公和住宅的垂直空间。香港利用地铁串联大片的地下商业街区，并通过人行道和一些商业中心相连，形成丰

商业地产的运营模式完整版

商业地产的运营模式集团标准化办公室：[VV986T-J682P28-JP266L8-68PNN]

商业地产的运营模式: 1.产权持有（适用于开发商以商业地产为长期经营的资产，资金实力雄厚；拥有优秀经营管理人才）这种模式对于开发商的招商及商业运营能力有一定的要求。区域略显劣势的项目，则更需要在业态定位与规划布局上下足工夫。这种方式可以分为两元和三元两种格局。产权持有的二元格局，以开发商为“产权人+出租人+管理者”，经营者为“承租人”形成。而产权持有的三元格局，以开发商为“产权人+出租人”，专业商业运营公司为“管理者”，经营者为“承租人” 形成。由于商业运营往往不是开发商的强项所在，因此采用三元格局的居多。(其实在市场中，经常可以看到一些项目出现了以下的恶性循环，经营不善、商家退铺、租赁困难、物业经营收益受损、物业自身价值下降。因此，只有资金实力雄厚，拥有优秀经营管理人才的大型房地产企业或投资企业才会采用此种模式。) 2.租售并举:（适用于盈利周期短；资金实力雄厚）这种模式在开发之前，先确定主力目标商家，并以其为龙头，吸引中小商家的进驻，集群效应因此形成。由于通常会选择行业大型品牌为主力目标商家，因此这种方式对于商业地产日后的长期稳定的运营有着很强的保障意义和升值保证。该种方式目前方兴未艾，有着一定的市场前景。(这种模式能够迅速地确立商业地产项目的市场地位，提高人气。通过开发商与品牌商家的订单开发方式，双方的优势得以充分互动，物业升值的速率将是非常快的。) 3.产权出售:（适用于短期内要求回报，资金实力不够，人才缺乏）实际情况中，包括整体销售和小单元出售两种形式。由于这种模式对于开发商最大的好处在于能够快速回笼资金，取得现金流，进行滚动开发。但同时开发商也丧失了获取长期回报的机会。在此种方式中具体体现为四元格局，即开发商为“出售人”、小业主为“买受人”、商业管理公司为“管理人”、租赁户为“经营者/承租人”。但在小单元出售方式中，有时会省略商业管理公司的角色。这样的缺省，往往使得该商业地产缺乏统一经营管理，商业品质由此降低，经营者风险而随之增大。三、三种模式对比优势：产权持有：1、便于统一经营定位和管理，较好地控制商业业态和档次，降低经营风险； 2、物业租金逐年递增，利润源泉稳定； 3、可将物业抵押融资，等待增值。租售并举：1、业态可控，大租户、小业主的结构使项目能维持较高的经常性收益； 2、出售部分物业使回报期缩短。 3、主力店使物业增值快。产权出售：1、短期可有回报。 2、整体出售销售周期较长，客户少；劣势：产权持有：1、专业商业运营公司谈判实力强，有时开发商租金回报不及运营商经营回报； 2、回报期长； 3、初期投入资金压力大。租售并举：1、对主力店招商能力要求极高； 2、回报期长； 3、初期投入资金压力大。产权出售：1、后期可能缺乏统一管理、规划，小业主经营风险高； 2、不享有地产增值的效益。商场促销活动形式：

新形势下地铁运输安全管理理念及主要措施分析(新编版)

新形势下地铁运输安全管理理念及主要措施分析(新编版) Safety work has only a starting point and no end. Only the leadership can really pay attention to it, measures are implemented, and assessments are in place. ( 安全管理 ) 单位：______________________ 姓名：______________________ 日期：______________________ 编号：AQ-SN-0681

新形势下地铁运输安全管理理念及主要措施分析(新编版) 导读：新形势下地铁运输安全管理理念及主要措施分析。负责地铁运输的有关单位一直都对地铁的运输安全问题高度重视,并由此制定了相关的规章制度以及安全防范措施来确保运输安全。查找风险源的操作流程可以自上而下的进行。具体就是上级部门需要明确具体风险源的查找范围和方式,之后再由下而上,从各个分部门到中心,再到公司的安全委员会,管理部门,这中间需要严格把关,层层负责。负责地铁运输的有关单位一直都对地铁的运输安全问题高度重视,并由此制定了相关的规章制度以及安全防范措施来确保运输安全。查找风险源的操作流程可以自上而下的进行。具体就是上级部门需要明确具体风险源的查找范围和方式,之后再由下而上,从各个

分部门到中心,再到公司的安全委员会,管理部门,这中间需要严格把关,层层负责。 1安全运输理念 1.1全力保证安全运输地铁地铁所能够为广大人民群众提供的最为重要的一个服务就是安全运输,所以无论出现什么样的安全事故都会让人们产生高度的警惕性,因此就会失去对于地铁安全运输的信任,更有甚者还会同时引起舆论的抨击以及媒体的高度关注,进而造成一些压力阻碍地铁的正常运营工作,还会有很大的可能影响到地铁的整体形象。所以,有关的部门一定要对地铁的运输安全高度重视,将其一些保证安全运输的措施真正落实,全力保证广大人民群众的安全出行。 1.2安全运输,人人有责地铁全体工作人员是保证安全运输的中坚力量和主体,每一位员工都有责任和义务来保证地铁的运营安全,他们的服务水平和工作态度就能够很好的展示出地铁运营服务的品质。地铁的发展壮大和安全运输密不可分,而地铁的安全运输主要就是依赖着每一位员

地铁站点的商业开发模式探讨

地铁站点的商业开发模式探讨摘要随着城市化进程的逐步加快，城市轨道交通系统的建设在很大程度上缓解了城市交通拥堵问题。但是绝大多数城市地铁均处于亏损状态，需要政府补贴才能维持正常运营工作。地铁站点商业开发则是解决当前国内外城市地铁盈利问题的关键。本文通过对国内外各大城市轨道交通系统运营现状的调查分析以及对国际城市地铁商业开发模式的学习研究，深入探讨地铁站点商业开发三大主流模式以及如何应用于国内城市地铁的开发，并针对我国城市轨道交通系统建设提出一些可行性较强的商业开发原则和建议。关键词：地铁站点；商业开发；盈利

Abstract With the gradually accelerating process of urbanization, the construction of urban rail transit system to a large extent ease the urban traffic congestion problems. However, the vast majority of urban subways at a loss, you need government subsidies to maintain normal operations. The subway stations in the commercial development is the key to solve the profitability problem of the current domestic and international city subway. In this paper, a survey on major domestic and urban rail transit system operation status analysis and the international urban underground commercial development of learning, the depth of the subway stations in the commercial development of three major patterns, and how to apply to the development of the domestic city subway, and for China's urban rail transit system construction feasibility strong business development principles and recommendations. Keywords：Subway stations ; commercial development ; profit