房地产开发企业收入确认规定
财税法规关于房地产开发企业
收入确认的规定
★会计法规关于房地产企业收入的确认原则：
(1)商品房已经移交；
(2)已将发票或结算账单提交买方；
(3)履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；
(4)成本能够可靠地计量。
在收到预售房款或签订商品房买卖合同时不应确认收入实现，因为这种情况下主要风险和报酬不一定已经转移；如在产权过户后才确认收入实现，则会造成推迟确认收入，不符合实质重于形式原则。
★税收法规关于房地产企业收入的确认原则：
根据国税发（2006）31号文件《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》规定，房地产企业开发产品销售收入应按以下规定确认：
1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现；
2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现，付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；
3、采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
4、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品
清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。
收入确认原则
企业所得税－收入确认原则 居民企业：①依法在中国境内成立的企业； ②依照外国法律成立在实际管理机构在中国境内的企业； 非居民企业：①依照外国法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设有机构、场所的企业； ②在中国境内无机构、场所，有来源来中国境内所得的企业；【登记注册地标准及实际管理机构所在地标准】 个人独资企业、合伙企业不是企业所得税的纳税人。 （一）一般收入的确认 销售货物收入确认的一般规定——企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：①商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；②企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；③收入的金额能够可靠地计量；④已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。
（二）特殊收入的确认
（三）处置资产收入的确认
1．成本，是指企业在生产经营活动中发生的销售成本、销货成本、业务支出以及其他耗费，即企业销售商品（产品、材料、下脚料、废料、废旧物资等）、提供劳务、转让固定资产、无形资产（包括技术转让）的成本。企业外销货物的成本要包括不得免征和抵扣的增值税。 2．费用，可扣除的费用，是指企业在生产产品及提供劳务等过程中发生的销售费用、管理费用和财务费用，已计入成本的有关费用除外。 3．税金
4．损失：①损失的范围：生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失；②按损失净额扣除：企业发生的损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。③企业已经作为损失处理的资产，在以后纳税年度又全部收回或者部分收回时，应当计入当期收入。 5．其他支出
工程施工企业会计分录
工程施工企业会计分录 1、建造合同结果可以可靠估计的会计分录 （1）建造过程中发生的成本归集计入工程施工—合同成本科目：借：工程施工—合同成本 贷：原材料、应付职工薪酬、机械作业等科目 （2）登记已结算的合同价款：工程结算 借：应收账款等 贷：工程结算 （3）实际收到的合同价款 借：银行存款 贷：应收账款等 （4）确认收入和费用 借：主营业务成本 工程施工—合同毛利 贷：主营业务收入 当期确认的合同收入=合同总收入*完工进度-以前会计期间累计已确认的收入 当期确认的合同费用=预计总成本*完工进度-以前会计期间累计已确认的费用 当期确认的合同毛利=（合同总收入-预计总成本）*完工进度-以前会计期间累计已确认的毛利 完工进度的确认：
1，累计实际发生（不包括与未来活动相关的合同成本以及分包工程的工作量完成之前预付给分包单位的款项）的合同成本占合同预计总成本的比例 2，已经完成的合同工作量占合同预计总完工量的比例 3，实际测量的完工进度 （5）合同预计损失 如果合同预计总成本超过合同预计总收入，则形成合同预计损失，应提取损失准备，并确认当期费用。合同完工时，将已计提的损失准备冲减合同费用。 合同预计损失=（合同预计总收入-合同预计总成本）*（1-完工百分比） （6）工程完工 借：工程结算 贷：工程施工—合同毛利 工程施工—合同成本 （7）未工程完工时，工程施工余额大于工程结算余额，其差额在资产负债表存货项目反映；工程施工余额小于工程结算余额，其差额在资产负债表预收账款项目反映。 2、结果不能可靠估计的建造合同 （1）合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认。合同成本再其发生的当期确认为合同费用； （2）合同成本不可能回收的，应在发生时确认为合同费用，不确认
房地产企业销售收入确认原则及核算
房地产企业销售收入确认原则及核算 随着我国经济健康、快速发展，人口城市化进程不断加快，我国房地产开发业得到了迅猛发展，并有效推动了相关产业的发展和经济总量的增加。不论是前段时间房地产市场异常火热的情形，还是在当前国家对房地产市场进行整顿的形势下，房地产开发企业在应对来自政策、市场、资金等诸多问题的同时，都不可避免地在会计核算中遇到新的问题。买过商品房或关心房地产市场的人都了解，对于市场普遍看好的商品房，作为开发商的房地产开发企业就处于主动的卖方市场。在卖方市场下，即使开发商提出诸如房款全额预缴订购尚在建设中的商品房等苛刻的条件，买主也会接受。在这种情形下企业销售形势非常好，随之带来的却是对企业当期的销售收入、成本的确认、纳税的计算等一系列新问题。本文就此问题进行探讨。 一、问题的提出 新会计制度对收入的确认，更体现了实质重于形式的会计确认原则，使会计信息更具可靠性，因此也更合理，但同时也更多地融入了对会计人员职业判断的要求。由于房地产的销售不同于一般商品的销售，其销售过程一般要经历订立销售合同、房屋的竣工验收、收款、开具销售发票、交付钥匙、办理产权转移等程序。而且在实际业务中，还可能会出现多种流程情况，财务人员在判定收入实现的四项条件上不易掌握。如对怎样才算企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方就可能出现不同的理解，是要求企业将所有的销售业务过程全部走完还是在某些关键程序完成时就确认销售收入的实现。由于会计人员的政策水平、业务能力、职业经验以及对所在行业的相关知识的掌握程度存在差异，对同一事项也会形成不同的判断，不同的职业判断则会导致不同的结果，主观随意性较大。为了防止企业随意提前或推迟商品房销售收入实现，随意调节企业经营业绩，需要对房地产这种特殊商品的销售实现问题进行探讨。 针对上述问题，正解理解房地产开发企业销售收入确认原则、会计处理方法及有关税收政策，对提高房地产会计信息质量及保证税收的及时足额入库起着至关重要的作用。 二、会计制度中房地产行业收入确认原则
收入确认原则(会计与税法区别)
国家税务总局近日发布了《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）（以下简称《通知》），明确了《中华人民共和国企业所得税法》及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》关于确认企业所得税收入的若干问题，缩小了与《企业会计准则第14号—收入》（以下简称《企业会计准则》）的差异。在会计实务中如何认识并正确处理两者的关系，是一个非常现实的问题。 一、《通知》与《企业会计准则》对收入确认的规定 （一）收入的确认原则 《通知》规定，除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵守权责发生制原则和实质重于形式原则。在新会计准则中，权责发生制原则是会计确认、计量、报告的基础，实质重于形式是会计信息质量要求的基本特征之一。 （二）销售收入的确认条件 《通知》规定，企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。而《企业会计准则》规定的销售收入确认条件中还包括“相关的经济利益很可能流入企业”。 （三）销售收入的确认时间 《通知》明确符合收入确认条件，采取下列商品销售方式的，应按以下规定确认收入实现时间：销售商品采用托收承付方式的，在办妥托收手续时确认收入；销售商品采取预收款方式的，在发出商品时确认收入；销售商品需要安装和检验的，在购买方接受商品以及安装和检验完毕时确认收入。如果安装程序比较简单，可在发出商品时确认收入；销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销清单时确认收入。 《通知》还明确了售后回购、以旧换新、商业折扣、现金折扣、销售折让和退回的所得税处理，与新《企业会计准则》规定基本一致。其中，《通知》规定，采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。《企业会计准则》中对于售后回购的通常处理方式是：采用售后回购方式销售商品的，不应确认收入，回购价格大于原售价的差额，应在回购期间按期计提利息，计入财务费用。只在有确凿证据表明满足收入确认条件时，才对销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。 有关销售折让和退回的确认时间，《通知》规定，企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入；而在《企业会计准则》中，企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回属于资产负债表日后事项的，应当按照有关资产负债表日后事项的相关规定进行会计处理。
建筑施工企业收入、成本的确认
建筑施工企业按“潜规则”确认收入风险大 建筑施工企业如果不能准确确认营业收入和营业成本将面临较大的涉税风险。其中的工程施工环节，是确认营业收入和营业成本的关键环节。本文从工程完工进度入手，谈一谈如何防范建筑施工企业的相关涉税风险。 企业所得税法实施条例第二十三条规定，企业受托加工制造大型机械设备、船舶、飞机等，以及从事建筑、安装、装配工程业务或者提供劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。而《企业会计准则第14号——收入》规定，提供劳务进度能够可靠估计的，应当采用完工百分比法确认提供劳务收入。根据上述规定，对建筑施工企业确定收入的实现应按完工进度或完成的工作量确认。而在采用完工百分比法确认收入时，收入和成本应按以下公式计算： 当期提供劳务收入=提供劳务收入总额×完工进度-以前会计期间累计已确认的劳务收入。 当期劳务成本=提供劳务估计总成本×完工进度-以前会计期间累计年度已确认的劳务成本。 可是在日常会计及涉税处理实务中，建筑施工企业更多的是以与发包方的结算金额来确认收入。这种“实际结算法”不符合会计制度与税法的规定，但却得到了社会的默认而被大量采纳，成为会计核算中的“潜规则”，表面原因是施工企业工程款回收问题所致，实质上是社会诚信程度下降的体现。合同所约定的工程款与实际结算的工程款往往不符，加之其他各种因素，如施工企业垫资施工，工程完工后发包方不及时结算或结算后又不付款等，结果是纳税人在按会计制度或税法的规定确认收入后却无力支付税款。“实际结算法”一旦被税务机关发现，建筑施工企业将承担补税、罚款和滞纳金的后果。 那么，建筑施工企业如何防范工程施工环节涉税风险呢? 首先，当建筑施工企业收到预收工程款时，要计提缴纳营业税及附加。其次，工程开工后，要登记发生的成本。再次，年底要按照完工进度确认收入和毛利。例如某路桥工程有限公司系一家具有二级施工资质的施工企业，于2010年1月与客户签订了一项总额为5000万元的公路施工承包合同。3月已全面开工，计划在2011年9月完工，预计该工程的总成本为4500万元，2月根据合同预收工程款300万元已如期到账，2010年合同约定发包方的付款日期分别是7月30日1500万元、11月30日1200万元。假设至2010年末工程实际发生成本2700万元，采用完工百分比法进行核算，该公司2010年财税处理如下(单位：万元，下同)： (1)收到预收工程款：
房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析
房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析 一、基本原则从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件： 1.房屋竣工并验收合格（说明商品是合格的）； 2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）； 3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）； 4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。 在一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以实践中房地产开发企业商品房销售收入的确认时间多为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。二、特殊问题 1.风险和报酬尚未转移
在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常企业应确认销售收入。但以下属于风险和报酬尚未转移的情况：①卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工。在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。②房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入。 2.签订预售合同或正式合同时不能确认收入 签订预售合同时，房屋往往并未建成，面积没有最后确定，商品所有权上的主要风险和报酬未能转移给购买人。即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认。 订立正式合同时，虽然法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可
房地产企业税收分析
房地产企业税收分析 一：房地产行业涉税及避税概述 （一）房地产企业涉及税种较多，其中营业税、所得税、土地增值税对企业的现金流出量产生较大影响。 1、在销售环节营业税政策：预售房产时，应按预收款的5%缴纳营业税及城建税、教育附加税费。 2、企业所得税政策：有两种方式缴纳所得税 （1）查账征收方式：其中，销售未完工开发产品的销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。（即预售房产时缴纳所得税的办法）。（开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。） (2) 核定征收方式：石家庄的房地产企业按预收款的13%缴纳所得税。 分析：根据贵单位的情况，初步判断应采用查账征收方式较为有利。 目前房地产企业在利用税收政策进行合理、合法进行税收筹划时，首先判断开发项目是否存在若干可筹划前提或特殊状况方可进行，否则硬性筹划得不偿失，致使企业存在重大纳税风险。例如，销售精装房时，通过分解销售收入达到减税的目的。但该筹划限制条件较多，需针对具体情况谨慎使用。 （二）房地产开发企业偷逃应税收入通常采用的手段： 1、化整为零，肢解收入或者将收入挂往来帐。 2、收取价款，不作收入；开具发票，不作收入，甚至在检查中隐匿部
分发票存根，逃避追查。采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税；预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。 3、不按规定开具发票，以收款收据、白条代替发票，收取价款不作收入；发票、收款收据混开，少计部分收入；如：开具“大头小尾”发票等以达到偷逃税款目的。 4、不合理定价，减少收入。采取各种方式降低售房金额，减少收入，如采取降低售房价格，加大其他规费的方法，调节收入。 5、变通权责发生制，分期收款，应作而不作收入。如：房地产企业分期收款销售房产时，在实际收到价款才作收入，延迟反映或不反映收入。 6、其他业务收入部分或全部不入帐。房地产开发企业除主营业务以外如售后服务、材料物资销售业务、房产出租业务，这些业务零星、金额不大，企业往往不如实入帐、计算缴纳税款。 7、代收代垫款项，入帐不上税，或者不入帐。 8、在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。不按合同约定时间确认收入，拖延缴纳企业所得税。 9、由于资金紧张，在年度内随意调整税款申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清，甚至少报税款或逃避纳税。 10、将更名、拖交房款押金、罚息收入、没收违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的
建筑施工企业如何确认收入和结转主营业务成本
建筑业如何确认收入、结转主营业务成本和税金 一、收款及收入核算 （一）收到预付工程款时 1.预收款没有开具发票 （1）收到款项时 借：银行存款 贷：预收账款 应交税费-待转销项税额（一般计税方式） 应交税费-简易计税（简易计税方式） （2）预交税款时 借：应交税费-预交增值税（一般计税方式） 应交税费-简易计税（简易计税方式） 贷：银行存款 （3）就地缴纳城市维护建设税和教育费附加 依据财税[2016]74号规定，在建筑服务发生地预缴增值税时，以预缴增值税税额为计税依据，并按预缴增值税所在地的城市维护建设税适用税率和教育费附加征收率就地计算缴纳城市维护建设税和教育费附加。 借：应交税费-城建税 -教育附加 -地方教育附加 贷：银行存款 2.预收款开具发票 （1）收到款项时 借：银行存款 贷：预收账款 应交税费-应交增值税（销项税额）（一般计税方式） 应交税费-简易计税（简易计税方式） （2）预交税款时 借：应交税费-预交增值税（一般计税方式）
应交税费-简易计税（简易计税方式） 贷：银行存款 （3）就地缴纳城市维护建设税和教育费附加 借：应交税费-城建税/教育附加/地方教育附加 贷：银行存款 （4）实际缴纳应纳税额时 借：应交税费-未交增值税 应交税费-预交增值税 贷：银行存款 对预交增值税时就地缴纳的和在机构所在地缴纳的城市维护建设税和教育费附加进行账务处理。 借：税金及附加----城建税/教育附加/地方教育附加 贷：应交税费---城建税教育附加/地方教育附加 借：应交税费---城建税教育附加/地方教育附加 贷：银行存款 【收到预收款产生纳税义务，但是否开具发票没有明确规定，建议纳税义务发生时点同时开具增值税发票。】（二）登记已开票结算的合同价款 借：应收账款（分项目） 贷：工程结算（分项目） 应交税金--增值税/销项税【或应交税金--增值税/待转销项税】 （三）登记实际收到的合同价款 借：银行存款 贷：应收账款（分项目） 二、成本的核算 （一）登记日常发生的施工合同成本（通过工程施工--合同成本来归集所有实际发生的成本费用，登记价税分离后的不含税成本或按规定不能抵扣的进项税额） 借：工程施工---合同成本（分项目分明细费用设置） 应交税费--增值税/进项税【依据购置原材料等的票据进项税记录】 贷：原材料/应付职工薪酬/机械作业/分包成本/间接费用/银行存款等 （二）计算确认当期（可能当月、当季、当年末3个时点存在）工程合同收入、合同成本和合同毛利结转分录： 借：工程施工----合同毛利【为主营业务收入与主业业务成本的差额】
房地产收入确认原则
房地产收入确认原则 《企业会计准则》对于商品销售收入的确认，规定了相关原则：销售商品收入同时满 足下列条件的，才能予以确认： 1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方； 2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对售出的商品实施控制； 3、收入的金额能够可靠的计量； 4、相关的经济利益能够流入企业； 5、相关已发生或将发生的成本能够可靠计量。 针对上述收入确认原则，《准则指南》及《讲解》进一步解释：企业已将商品所有权 上的主要风险和报酬转移给购货方，是指与商品所有权有关的主要风险和报酬的同时转移。与商品所有权有关的风险，是指商品可能发生减值或毁损等形成的损失；与商品所有权有 关的报酬，是指商品价值增值或通过使用商品等产生的经济利益。判断企业是否已将商品 所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，应当关注交易的实质，并结合所有权凭证的转 移进行判断。如果与商品所有权有关的任何损失均不需要销货方承担,与商品所有权有关的 任何经济利益也不归销货方所有,就意味着商品所有权上的主要风险和报酬转移给了购货方。某些情况下，转移商品所有权凭证或交付实物后,商品所有权上的主要风险和报酬随之转移,企业只保留商品所有权上的次要风险和报酬,如交款提货方式销售商品、视同买断方式委托代 销商品等。在这种情形下,应当视同商品所有权上的所有风险和报酬已经转移给购货方。 由于准则仅对收入确认的条件进行了原则性规定，未具体针对某一行业某一类型销售 方式下收入确认条件，给企业在实践中一定的判断空间。 我们从房地产开发企业产品状态及销售模式两个方面结合竣工验收等综合因素来讨论：销售模式主要有：一次性付款、分期付款、按揭等三种；产品状态有：期房、现房。组合 成下列六种类型的销售： 一次性付款、分期付款、按揭等基本涉及收入金额计量及经济利益是否能够流入问题；根据《城市商品房预售管理办法（2004年）》关于房屋销售的相关规定，其涉及期房、现 房状态销售问题，对于期房销售根据企业与购房者签订的销售合同可以判断：未来房价的 波动风险与报酬由购房者承担，其涉及的系房屋价格变化的问题，亦即与所有权有关的主
企业确认销售收入的条件
企业确认销售收入的条件 房地产企业确认销售收入的条件有哪些？ 【解答】 《企业会计准则第14号——收入》规定，销售商品的收入只有在符合以下全部条件的情况下才能予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； （2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制； （3）与交易相关的经济利益能够流入企业； （4）相关的收入和成本能够可靠地计量。 在实务工作中，有的认为，在收到预售房款或签字正式销售合同后便可确认收入实现。 我们认为，这种情况不符合上述标准第一条的规定，不应确认。否则有提前确认收入之嫌。 也有的认为，只有产权过户方能确认收入实现。我们认为，产权过户涉及多个政府部门，是仅具法律形式意义的收入实现，与真实情况也有出入，有推迟确认收入之嫌，不符合实质重于形式原则。正确、真实确认房地产企业的收入实现，应具备以下四项具体条件： （1）工程已经竣工并验收合格；
（2）具有经购买方认可的结算通知书； （3）履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得； （4）成本能够可靠地计量。 房地产企业（建造承包商）在什么情况下可采用完工百分比法确定收入实现？《企业会计制度》第95条规定，固定造价合同符合下列四个条件可采用完工百分比法确认收入： （1）合同总收入能够可靠地计量； （2）与合同相关的经济利益能够流入企业； （3）在资产负债表日后合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定； （4）为完成合同已经发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量，以便实际合同成本能够与以前的预计成本相比较。 中国证监会发行部也曾明确，除代建房产可使用完工百分比法确认销售收入实现外，房地产企业收入不能根据完工百分比法来确认。代建房产实际上要求有建造合同。归纳起来，其条件有： （1）有建造合同，并且合同不可撤销的； （2）买方累计付款超过销售价格的一定比例（一般为50%）；
建筑施工企业收入确认及结算方式探讨
龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/7a2106027.html, 建筑施工企业收入确认及结算方式探讨 作者：袁榕梅 来源：《财讯》2018年第26期 建筑施工企业工程收入确认的准确性关系到财务核算的准确性，关系到企业的正常生产运行，也为领导做出决策提供经济依据。实际工作中施工企业由于存在施工工作周期较长和劳务工作跨年度等问题，就容易导致企业在收入确认中存在一些问题。因此，选择合适的收入确认方法对加强企业管理具有重要的意义。 建筑施工企业一揽子工程总承包 完工百分比法收入确认 工程总承包业务，是企业接受业主委托，按照合同约定对工程项目的设计、采购、施工、试运行、竣工验收等实行全过程的或若干阶段的承包。承包企业负责对工程项目的进度、费用、质量、安全等进行管理和控制，并完成合同规定的项目目标。 《建造合同》准则中工程收入的确认方法概述 建造合同，是指为建造一项或数项在设计、技术、功能、最终用途等方面密切相关的资产而订立的合同。通常情况下，建造施工期间较长，建造合同的开工日期与完工日期分属于不同的会计年度。由于利润不是平均分布在不同的施工区间，若收入、成本、利润的确认在时间上不可分割，利润核算只是简单地在合同完成时进行，则很难反映企业每一个会计年度经营情况和潜在获利能力。这样，如何将合同收入与合同成本进行配比，分配计入实施工程的各个会计年度，就成为一个非常重要的问题。 采用完工百分比法核算收入和成本的条件及方法 公司签订的施工合同一般是固定造价合同，合同总收入能够可靠的计量，与合同相关的经济利益很可能流人企业；公司建立了完善的财务核算体系和财务管理制度，实际发生的合同成本能够清楚的区分和可靠地计量；公司参加项目招标时都要编制施工预算，如涉及合同变更，必须取得双方认可；在项目施工过程中根据合同规定按照施工进度与建设单位结算工程进度款，合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠的确定。公司根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例確定完工百分比并相应确认合同收入和合同费用。对于当期未完成的建造合同，同时，按照合同预计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认的合同成本后的金额，确认为当期合同成本。 一揽子工程总承包合同收入的确认
收入确认的原则和时点
收入确认的原则和时点 一般收入确认 收入的范围和项目收入确认的具体规定 1.销售货物收入（1）销售商品采用托收承付方式的，在办妥托收手续时确认收入 （2）销售商品采取预收款方式的，在发出商品时确认收入（3）销售商品需要安装和检验的，在购买方接受商品以及安装和检验完毕时确认收入。如果安装程序比较简单，可在发出商品时确认收入 （4）销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销清单时确认收入 2.提供劳务收入（1）安装费。应根据安装完工进度确认收入。安装工作是商品销售附带条件的，安装费在确认商品销售实现时确认收入（2）宣传媒介的收费。在相关的广告或商业行为出现于公众面前时确认收入。广告的制作费根据制作广告的完工进度确认收入 （3）软件费。为特定客户开发软件的收费，应根据开发的完工进度确认收入 （4）服务费。包含在商品售价内可区分的服务费，在提供服务的期间分期确认收入 （5）艺术表演、招待宴会和其他特殊活动的收费。在相关活动发生时确认收入。收费涉及几项活动的，预收的款项应合理分配给每项活动，分别确认收入 （6）会员费。 会籍会员费+其他单项商品服务费方式——即时确认 会籍会员费+免费或低价商品服务费方式——收益期内分期确认 （7）特许权费。属于提供设备和其他有形资产的特许权费，在交付资产或转移资产所有权时确认收入，属于提供初始及后续服务的特许权费，在提供服务时确认收入 （8）劳务费。长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入 3.转让财产收入是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等取得的收入 企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现 4.股息、红利等权除另有规定外，按照被投资方作出利润分配决定的日期确认
建筑企业如何在增值税、所得税、会计准则上确认销售收入的案例总结
建筑企业如何在增值税、所得税、会计准则上确认销售收入的案例总结 江洲 / 导读：案例解析建筑业营业收入的财税处理 案例： 案例1：建筑企业8月签订一个合同，工程造价约1亿，施工期间预计为2 016年9月至2017年7月，付款约定：按月末确认进度的80%付款，12月底形象收入为4000万元。 案例2：建筑企业8月签订一个合同，工程造价约1亿，施工期间预计为2 016年9月至2017年7月，付款约定：待建筑物结构封顶后支付总造价的80%款项，12月底形象收入为4000万元，结构封顶预计在2017年4月。 案例3：建筑企业8月签订一个合同，工程造价约1亿，施工期间预计为2 016年9月至2017年7月，付款约定：按月末确认进度的80%付款，12月底由于建议方原因未实际施工，但施工方临建设施已部分搭建、人员已部分进场。经双方协定支付预付款1000万元。 案例4：建筑企业8月签订一个合同，工程造价约1亿，施工期间预计为2 016年9月至2017年7月，付款约定：按月末确认进度的80%付款，12月底形象收入为4000万元，但由于建设方企业的原因，预计不能收回成本。 案例5：建筑企业8月签订一个合同，工程造价约1亿，施工期间预计为2 016年9月至2017年7月，付款约定：按月末确认进度的80%付款，12月底形象收入为4000万元，但对方要求开票金额为6000万。
注：以上金额均为不含收入。 以上在增值税收入、企业所得税、会计准则上如何处理，在账面上又如何反映？ 如何处理： 一、增值税收入确认的有关规定： 1、营改增36号文件中在关建筑企业增值税纳税义务的规定： “（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 （二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。” 2、个人认为，其实以上并不是36号文件新产生的增值税销售收入确认条件，而是在未实施营改增之前，针对大型设备和应税服务增值税确认条件“转化”或是“平移”。理由是：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第50号令）第三十八条规定：“条例第十九条第一款第（一）项
新收入准则的五步确认法
新收入准则的五步确认法 01 新收入准则的概况 收入准则变化时间轴 — 新准则执行时间 对于条件具备、有意愿和有能力提前执行新收入准则的企业，允许其提前执行本准则。 执行本准则的企业，不再执行2006年2月15日印发的《企业会计准则第14号——收入》和《企业会计准则第15号——建造合同》，以及2006年10月30日印发的《〈企业会计准则第14号——收入〉应用指南》
~ （PS：本文中提到的本准则、新准则，指的都是2017年7月19日颁布的企业会计准则第 14 号——收入） 新收入准则主要修订的内容 新模型五步法 。 新旧收入准则对比
02 进一步认识新收入准则的“五步法” 一说收入，一定是以合同为前提，如果合同有法律约束力，约束了权利约束了义务，才谈收入。有权利的一方出现一个新的科目：合同资产，有义务的一方出现一个新的科目：合同负债。以后就不用“预收账款”、不用“递延收益”（以前老准则有奖励积分时用“递延收益”，现在不让用了）。对于合同资产的出现，还可以用“应收账款”，二者的相同点：二者都是一种收款权；区别：应收账款是一种无条件的收款权，“欠债还钱，天经地义”，不是今天给就是明天给；而合同资产是有条件的收款权，我给你做了某件事儿之后才有权收你的钱。 ）
第一步:识别与客户订立的合同 1. 收入确认原则：企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。 【履约义务：履约义务就是承诺。】 【取得商品控制权：指的是客户可以使用该商品或者是从中获得几乎全部的经济利益，比如说客户可以把商品卖了换钱，这就算是可以从商品获得几乎全部的经济利益，也包括有能力阻止其他方主导该商品的使用并从中获得经济利益。】 2. 收入确认的前提条件：需要同时满足以下5个条件，什么时候同时满足什么时候确认为收入。 ( 1) 合同各方已批准并承诺履行该合同义务——合同各方都“签字画押”了 2) 该合同明确了合同各方与所转让的商品（或提供的服务）相关的权利和义务——明确了权利和义务 判断是否具有法律的约束 举个例子：如果合同一方可以有权单方面终止没有履行完的合同，并且条款中 也没有约定补偿或赔偿，只是约定了如果需要单方面终止，提前5天告知对方，这种就视为该合同不存在。 3) 该合同有明确的与所转让的商品相关的支付条款--多少钱怎么付合同都说好了 ： 4) 该合同具有商业实质 什么叫具有商业实质
企业所得税中销售货物收入的确认及其政策依据
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企业所得税中销售货物收入的确认及其政策依据 【标 签】企业所得税 【业务主题】企业所得税 【来 源】 按照企业所得税法的规定，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。其中包括销售货物收入；提供劳务收入；转让财产收入；股息、红利等权益性投资收益；利息收入：租金收入；特许权使用费收入；接受捐赠收入；其他收入。以下我们一起来学习销售货物收入的确认及其政策依据。 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十四条规定，企业所得税法第六条第（一）项所称销售货物收入，是指企业销售商品、产品、原材料、包装物、低值易耗品以及其他存货取得的收入。 一、一般销售收入的确认 除企业所得税法及其实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。 企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现： 1．商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方； 2．企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制； 3．收入的金额能够可靠地计量； 4．已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。
（摘自国税函〔2008〕875号《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》第一条） 二、不同销售方式收入的确认 1、托收承付 销售商品采用托收承付方式的，在办妥托收手续时确认收入。 （摘自国税函〔2008〕875号《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》第一条） 2、预收款 销售商品采取预收款方式的，在发出商品时确认收入。 (摘自国税函〔2008〕875号《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》第一条） 3、销售需安装和检验的商品 销售商品需要安装和检验的，在购买方接受商品以及安装和检验完毕时确认收入。如果安装程序比较简单，可在发出商品时确认收入。 （摘自国税函〔2008〕875号《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》第一条） 4、支付手续费方式委托代销 销售商品采用的支付手续费方式委托代销，在收到代销清单时确认收入。 （摘自国税函〔2008〕875号《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通
新会计准则对房开企业收入确认的影响
五步法收入确认模型在房地产企业的应用分析 新收入准则采用了“五步法”收入确认模型来确认和计量收入，即： 第一步，识别与客户订立的合同； 第二步，识别合同中的单项履约义务； 第三步，确定交易价格； 第四步，将交易价格分摊至各单项履约义务； 第五步，履行各单项履约义务时确认收入。 其中，第一步、第二步和第五步主要与收入的确认有关，第三步和第四步主要与收入的计量有关。该模型的核心思想为：企业应当在完成合同中约定的履约义务，即在商品或服务（以下简称“商品”）控制权转移时确认收入。下文主要分析以“五步法”模型来确认房地产企业的收入。 一、“五步法”模型的理论分析 （一）识别与客户订立的合同 收入确认的基础为识别出符合条件的合同，合同是指双方或多方之间订立有法律约束力的权利义务的协议，合同包括书面形式、口头形式以及其他形式（如隐含于商业惯例或企业以往的习惯做法中等）。 企业与客户之间的合同同时满足下列五项条件的，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入：一是，合同各方已批准该合同并承诺将
履行各自义务；二是该合同明确了合同各方与所转让商品相关的权利和义务；三是该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；四是该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额：五是企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。 企业与客户之间的合同，在合同开始日即同时满足上段规定的五项条件的，企业在后续期间无需对其进行重新评估，除非有迹象表明相关事实和情况发生重大变化。例如，企业与客户签订一份合同，在合同开始日，企业认为该合同满足五项条件，但是，在后续期间，客户的信用风险显著升高，企业需要评估其未来向客户转让剩余商品而有权取得的对价是否很可能收回，如不能满足很可能收回的条件，则该合同自此开始停止确认收入，并且只有当后续合同条件再度满足时或者当企业不再负有向客户转让商品的剩余义务，且已向客户收取的对价无需退回时，才能将已收取的对价确认为收入，但是，不应当调整在此之前已经确认的收入。 企业与客户之间的合同，不符合五项条件的，企业应当在后续期间对其进行持续评估，判断其能否满足准则规定的五项条件，如果企业在此之前已经向客户转移了部分商品，当该合同在后续期间满足五项条件时，企业应当将在此之前已经转移的商品所分摊的交易价格确认为收入。
房地产收入的确认应具备哪些条件
房地产收入的确认应具备哪些条件 《企业会计准则第14号——收入》规定，销售商品的收入只有在符合以下全部条件的情况下才能予以确认： (1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方; (2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制; (3)与交易相关的经济利益能够流入企业; (4)相关的收入和成本能够可靠地计量。 在实务工作中，有的认为，在收到预售房款或签字正式销售合同后便可确认收入实现。有的认为，这种情况不符合上述标准第一条的规定，不应确认。否则有提前确认收入之嫌。也有的认为，只有产权过户方能确认收入实现。 但是，产权过户涉及多个政府部门，是仅具法律形式意义的收入实现，与真实情况也有出入，有推迟确认收入之嫌，不符合实质重于形式原则。正确、真实确认房地产企业的收入实现，应具备以下四项具体条件： (1)工程已经竣工并验收合格; (2)具有经购买方认可的结算通知书; (3)履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得; (4)成本能够可靠地计量。 房地产企业(建造承包商)在什么情况下可采用完工百分比法确定收入实现?《企业会计制度》第95条规定，固定造价合同符合下列四个条件可采用完工百分比法确认收入： (1)合同总收入能够可靠地计量; (2)与合同相关的经济利益能够流入企业; (3)在资产负债表日后合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定; (4)为完成合同已经发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量，以便实际合同成本能够与以前的预计成本相比较。 中国证监会发行部也曾明确，除代建房产可使用完工百分比法确认销售收入实现外，房地产企业收入不能根据完工百分比法来确认。代建房产实际上要求有建造合同。归纳起来，其条件有：
新收入准则下建筑行业之账务处理
新收入准则下建筑行业之账务处理 工程施工收入确认 （一）履约进度确认 工程施工合同属于在某一时段内履行的履约义务，企业应当在该段时间内按照履约进度确认收入。 工程施工合同使用投入法基于已发生的成本来计量其履约义务的履约进度。当已发生的成本与履约进度不成比例，企业在采用成本法确定履约进度时需要进行适当调整，通常仅以其已发生的成本为限确认收入。对于施工中尚未安装、使用或耗用的商品(本段的商品不包括服务)或材料成本等，当企业在合同开始日就预期将能够满足下列所有条件时，应在采用成本法确定履约进度时不包括这些成本： （1）该商品或材料不可明确区分，即不构成单项履约义务； （2）客户先取得该商品或材料的控制权，之后才接受与之相关的服务； （3）该商品或材料的成本相对于预计总成本而言是重大的； （4）企业自第三方采购该商品或材料，且未深入参与其设计和制造，对于包含该商品的履约义务而言，企业是主要责任人。施工中尚未安装、使用或耗用的设备或材料成本等，满足条件时需要调整投入法，其结果是企业按设备采购成本的金额确认转让设备所产生的收人（即，零毛利），并将设备的成本排除在履约进度计量之外。 （二）可变对价 工程施工合同对价金额可能因折扣、回扣、退款、抵免、价格折让、激励措施、业绩奖金、罚款、索赔或其他类似项目而改变。此外，企业有权收取的对价金额，将根据一项或多项或有事项的发生有所不同的情况，也属于可变对价的情形。 合同中存在可变对价的，企业应当按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，应当不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。 期望值是一系列可能发生的对价金额的概率加权金额的总和。如果企业拥有大量具有类似特征的合同，则期望值可能是可变对价金额的恰当估计。最可能的金额是一系列可能发生的对价金额中最可能发生的单一金额(即，合同最可能产生的单一结果)。如果合同仅有两个可能的结果（例如，企业能够实现或不能实现业绩奖金目标），则最可能的金额可能是可变对价金额的恰当估计。
新收入准则下收入的确认标准
新收入准则下收入的确认标准 法规政策： 根据财会2017年22号的规定，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。合同开始日，企业应当对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行，然后在履行了各单项履约义务时分别确认收入。 根据企业所得税法、企业所得税法实施条例及国税函xx 年875号的规定，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。 案例说明： 【案例1】金君洋实业有限公司与A企业签订一项购销合同，合同规定，公司为A企业生产并安装两台电梯，合同
价款为600万元，按合同规定，A企业在金君洋公司交付商品前预付价款的30％，其余价款将在金君洋公司将商品运抵A企业并安装检验合格后才予以支付。金君洋公司于2018年12月20日将生产完成的电梯运抵A企业，至2018年12月31日估计已完成电梯安装任务的50％，预计于2019年1月31日全部安装完成。 问：新收入准则下金君洋公司2018年要确认收入吗？现行收入准则下要确认2018年的收入吗？税收下要确认2018年的收入吗？ 案例分析： 新收入准则下：根据控制权是否转移作为收入的确认标准，即是否履行义务，应该在2018年确认电梯的销售收入，同时按照履约进度确认安装的部分收入。 现行收入准则下：根据所有权是否转移作为收入的确认标准，即风险是否转移，不应该在2018年确认任何收入，而是到2019年安装完成并检验合格才能全部确认为电梯的销售收入。 现行税收下：现行税收政策对企业销售收入的确认遵循权责发生制原则和实质重于形式原则，还是根据所有权是否转移作为收入的确认标准，2018年不确认任何收入，而是到2019年安装完成并检验合格才能全部确认为电梯的销售收入。因此，在新收入准则下，会计确认的收入与税法确认的
2019年颁布新收入准则对房地产业的影响
2017年颁布新收入准则对房地产业的影响 摘要：新收入准则的颁布弥补了旧准则内容的缺陷，使企业在实际业务处理上更加规范。本文以房地产业为切入点，讨论了2017年颁布新收入准则对此类企业的影响。首先，文章阐述了新收入准则的主要修订内容；然后讨论了新收入准则对房地产企业影响关键点；最后，基于新收入准则提出了几点有关于房地产企业管理的完善措施，促进房地产企业能够更好地适应新准则，进而提升相关业务处理效率。 关键词：新收入准则；房地产业；影响 2006年我国财政部为了能够规范会计业务处理，颁布了《企业会计准则第14号——收入》和《企业会计准则第15号——建造合同》。新颁布的两项准则的内容与当时国际会计准则存在一定的一致性。但是随着我国市场经济步伐的不断加快，房地产行业的业务模式变化加快。现阶段，2006年的收入准则已经不能够完全满足企业收入业务处理需要，存在着应用解释和核算规范上的缺陷，直接影响了财务信息质量。鉴于此，我国财政部于2017年在旧准则的基础上颁布了新收入准则，这对房地产企业收入相关业务处理产生了一定的影响。 一、新收入准则的主要修订内容 新收入准则修订内容主要表现在构建了统一的收入确认模型，以控制权转移作为收入确认时点的判断标准，明确了合同处理方式，明确某些特定事项的收入确认和计量等四个方面。 （一）构建了统一的收入确认模型 旧收入准则对于一些事项的规定还不够明确，经常出现一些相似业务收入确认方法选择不同的情况。而新收入准则将所有的收入统一纳入一个确认模式，对于一段时间内的确认条件在后续进行判断。相比之下，新收入准则构建了统一的收入确认模型不仅使企业的收入确认方法得到了规范，而且还省去了原先需要选择相应准则的麻烦，促进了房地产企业财务信息可比性的提升。 （二）以控制权转移作为收入确认时点的判断标准 相对于旧收入准则来说，新收入准则以控制权转移作为收入确认时点的判断标准。虽然房地产企业大部分交易事项风险和报酬的转移与控制权的转移时点存在着一致性，但是在某些交易项下可能产生风险和报酬的转移与控制权的转移时点的偏离。新收入准则将收入确认时点进行统一，收入确认时间将变为交货时点确认。 （三）明确了合同处理方式