控规指标调整专题论证

《三门县城C片区01单元控制性详细规划》C01-0406地块控制性指标

调整专题论证

项目名称：三门县城C01-0406地块控制性指标调整专题论证

控规名称：三门县城C片区01单元控制性详细规划

调整范围：C01-0406地块

编制单位：北京龙安华诚建筑设计有限公司

项目名称：三门县城C01-0406地块控制性指标调整专题论证投资主体：新场村委会

论证单位：北京龙安华诚建筑设计有限公司

资质等级：城市规划乙级

[京]城规编第（082041）乙级

项目负责人：黄丛敏所长

方案组成员：

吴 黎

常书欢

胡成飞

目录

一、背景

1.1、研究背景

1.2、新场村概况

1.3、原控规基本情况

1.4、调整的必要性

1.5、调整的依据

二、现状概况

2.1、区位

2.2、用地规模

2.3、现状建设条件

2.4、周边发展条件

2.5、相关规划衔接

三、开发容量推算

3.1、地块上限容积率推算3.2、新场村意向性开发容量四、可行性分析

4.1、地块性质解读

4.2、技术可行性分析4.3、城市空间形态研究

4.4、空间环境分析

五、研究结证

六、调整图则

七、实施建议

7.1 目标定位

7.2 发展方向

7.3 内容组成

7.4 环境特征

7.5 建筑形式

八、意向性方案

一、背景

1.1、研究背景

随着沿海城市的进一步开放建设，三门县海游镇在新城开发这一股热潮中突飞猛进，现有的空间已难以满足城市发展需要，建设用地规模的扩大成为了必然，也促成了《三门县城C片区01单元控制性详细规划》（以下简称“控规”）的编制。该控规经浙江省城乡规划设计研究院编制，三门县人民政府以三政函【2011】39号文批复实施。

海游镇新场村是省级小康示范村，为了迎接省级文明卫生县城的复审，按照建设文化大省的要求，创建示范文明城市，同时为加快村文化基础建设，丰富群众精神文化生活，重视维护群众文化权益，新场村致力解决群众“文化温饱”的问题，拟建新场村文化中心综合楼项目。该项目选址在C01单元控规确定的位置，村委在综合研究地块的区位后，考虑原有开发强度并不能建设出“高品位、高层次”的文化中心综合楼，因此向三门县人民政府申请《关于要求调整海游镇新场村文化中心综合楼部分经济技术指标的请示》，并得到了县政府的批转，三门县规划局做出相应的意见回复，确定原有控制地块是符合规划要求的，如确需调整地块容积率、建筑密度、建筑高度等相关指标，则应按照《城乡规划法》和《浙江省城乡规划条例》有关规定调整该地块的控制性详细规划，并详细介绍了调整程序。

受新场村委委托，我院按照相关法律及要求，拟对项目进行控制性指标专题论证。

背景

1.2、新场村概况

新场村位于三门县城海游镇，与县城大湖塘新区相毗邻，是三门县

现在的行政中心边缘地区，交通便捷，地理位置优越。全村250户，906

人。2010年，村集体固定资产4000多万元，村集体经济年收入380万

元，农民人均纯收入突破万元。近年来被评为浙江省全面建设小康示范

村、绿化示范村、民主法治村、村务公开民主管理示范村，台州市生态

示范村、三门县文明新村。

在新农村建设的浪潮中，新场村抢抓城市化迅速推进的契机，从

2002年8月开始着手计划全力开展旧村改造。现拥有5300平方米的村办

公楼、300平方米的老年活动中心、75套老年公寓、二个占地31亩的建

材市场，48套商住楼，42间临街商铺，2700平方米标准厂房。

背景

调整地块

背景

三门县域规划结构示意

研究地块

地块在三门总规位置示意

背景

1.5、调整的依据

本次调整的主要参考依据有：

（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）

（2）《浙江省城乡规划条例》

（3）《台州市控制性详细规划管理规定》

（4）《台州市城乡规划管理技术规定》

（5）《三门县中心城区（海游镇）土地利用总体规划》

（6）《三门县国民经济和社会发展“十二五”规划基本思路》

（7）《三门县域总体规划（2008～2020）》

（8）《三门县城C片区01单元控制性详细规划》

（9）关于《要求调整海游镇新场村文化中心综合楼部分经济技术指标的请示》的意见

（10）其它相关的专项规划、法律法规、标准规范及规划文件等

背景

㎡。

C01-0406

用地概况

现状概况

2.4 周边发展条件

（1） C01管理单元内形成两片集中的居住用地，

以居住组团或居住小区模式建设，以二类多层标准进

行开发，总共居住容量为9135人。居住总用地21.34

公顷, 商住用地面积5.71公顷。为了片区沟通西部山

体生态绿化与新区中心绿地的联系，新建公共绿地

3.89公顷。拓宽交通路（32米）作为城市主干道。

周边建设现状

（2）调整地块东北面为台州亚达聚氨酯有限公

司，大湖塘建材市场，三港建材市场等数家企业，东

南面为锦绣三门居住区。

（3）周边交通已建成主干道湫水大道、梧桐路、

滨海大道，交通路的拓宽工程正在建设中；建成次干

道心湖路、环湖南路。

周边交通状况

现状概况

2.5 相关规划的衔接

门县的政治、经济、文化中心、特色制造基地，休闲娱乐、

本次研究范围

研究地块在三门县总规中位置

现状概况

三、开发容量推算

3.1 地块上限容积率推算

停车位推算上限：根据浙江省工程建设标准《城市建筑工程停车场

（库）设置规划和配建标准》对该类建筑的停车配置要求，以及地块容

许最大化地下开发面积2655m2，取每100㎡建筑面积设置1停车位，推

算出上限可计算指标停车位共计90辆，反推建筑面积为9000m2，因此

上限容积率为2.47。

经济容积率推算：根据住房与城乡建设部标准定额司和权威房地产

经济研究部门公布的数据，房地产开发行业普遍的利润率约为20%，本

研究也将20%作为基准利润率，推算出容积率约为：2.3；除去利润

率，按地价及造价平衡反算，容积率为1.9，即无利率开发。

论证内容

4.2.1 交通影响分析

（1）交通流量影响

研究地块东侧为交通路，道路等级为城市主干道，道路红线宽度为

32米；北侧为规划7米的次干道。将地块内的车流出入口设置

于南面，与三门变电站入口道路共用，沿交通路方向设置成人行出

入口，可将对片区道路交通产生的影响降至最低，可忽略不计。

（2）停车位影响

若容积率由1.5调整到2.1，规划建筑面积为7639.8㎡，根据浙江省工程建设标准《城市建筑工程停车场（库）设置规划和配建标准》及台建规《关于进一步加强台州市区建设工程停车泊位规划管理的通知》的停车位配置要求，每100㎡建筑面积设置1停车位，共计需77个停车位，按照省标中要求地面停车位不少于20%计，即要设置16个停车位，地面能解决；地下需设置61个停车位。根据业主开发意向及实际成本控制考虑，本次开发建设为一层地下车停车库，最大化开发面只为2655m2，按35m2/辆计算，能安置75辆，考虑部分面积用于设置配备用房，也能够满足61辆停车位的要求。

可行性分析4.2 技术可行性分析

地块建筑

金茂大厦

心，金融中心等地标建筑形成呼应，丰富城市

天际线。

可行性分析

4.2.3 环境影响分析

本项目建成后为公共设施，对环境的影响主要为运营中产生的生活污水和垃圾，不会产生废气、噪声等污染，这些废物都能通过城市的污水处理设施和垃圾处理设施集中处理，不会对周围环境产生

影响。

4.2.4 市政基础设施配套条件分析

参照《镇规划标准》、《建筑给水排水设计规范》、《城市给水工程规划规范》、《城市排水工

程规划规范》、《2009全国民用建筑工程设计技术措施-给水排水》等规范，本地块在增加1819.25平方米建筑量的基础上，研究地块内平均日需水量增加约18.2立方米∕日，污水排放量增加约41.6立方

米∕日。根据《城市电力网规划设计导则》、《城镇燃气设计规范》等规范规定，增加的容量对片区

的电气设施不会产生很大的影响，地区的市政供给能保持在一个的较高水平。

（1 ）给水系统

按《2009全国民用建筑工程设计技术措施-给水排水》中单位公共设施用地用水量指标的规定，结合海游镇区的实际生活习惯，确定单位面积综合用水指标按10L/m2.d计，增加日用水量为：

Q＝1819.25×10＝18.2立方米∕日

原控规周边地块建筑主要以多层为主，给水系统设计为低压制，结合三门县城的城南水厂供水压

力进行综合分析，本次控规调整增加用水量原设计能够满足需求，可不做调整。

可行性分析

（2 ）排水系统

根据原控规中，第三十三条给水排水工程人均排水指标按照人均给水指标的90%计，确定新增

城市污水为16.4立方米/日，则每天增加污水量为：

Q＝18.2×90%＝16.4立方米∕日

目前规划区内的管网大部分在建，污水纳入污水处理厂统一处理，达标后排海游港。考虑到项目

的用水量和污水量增加的不大，对管网的影响较小，能满足原控规设计要求。

（3）电力电信规划

按控规调整电力规划，调整后增加1819.25平方米建筑量，根据《城市电力规划规范》对公共建

筑用电负荷指标的要求，结合海游镇实际情况和规划要求，公建负荷按90W∕㎡计，增加电力负荷16.37千瓦，增加量不大。在原规划中在C01-0407地块设置了变电站，经调查变压站的容量能满足调

整后的要求。

（4）通信规划

根据原控规中，通信规划依托本区组织通信网络，本次调整电信增加量不大，原规划电信设施能

满足设计要求。

如前述，控规的配套设施规划已具备较强的弹性，对于市政基础设施更是以各市政专项规划为

依据进行落实和细化，故不需要对该部分内容进行修改。

可行性分析

4.2.5 效益分析

周边的项目有很多也已建成或在建，主要以居住为主，兼容部分商业，保留部分工业。综合来看，该项目的容积率的提高对于周边的其他业主或已实施项目将会带来更大的经济效益和社会效应，

具体表现在以下几个方面：

一是使项目的可实施性加强，完善了周边的公共配套设施；

二是提升了地块品质，吸引周边人流，聚集人气，融合邻里关系；

三是丰富了周边居民的日常生活，本地人民的认知感和安全感；

四是增加就业岗位。

4.3 城市空间形态研究

4.3.1周边自然条件

地块地势平坦，用地规整。地块北部为一类工业用地，对居住和公共环境基本无干扰和污染，西

面变电站建成并在使用中，区域基本设施较完善，但建设品质不高。在控规图则中，地块东邻城市主

干道交通路，片区交通便利。

4.3.1 规划地块空间形态

若容积率调整到2.1，建筑密度按照调整到42%，建筑高度也由原控规的18米相应的提高至30米，

建筑的拔高，将使得区域的品质形象得到提升，特别是位于交叉口位置所在，可以形成小区域标志性

建筑，形成错落有致的城市空间形态。

可行性分析

在实现容积率提高的过程中，其整体设计满足按照原控规及相关上层次规划的规定的几点原则: （1）保证建筑物与周边环境的协调性，建筑物的造型及材料的使用上要突出自然景观的特色，做

到与环境有机共生。

（2）保证建筑物空间的开敞性，为观赏自然景观提供良好的视线走廊。

（3）加强片区内的绿化建设，增强绿化覆盖率，力争片区环境最优化。

　（4）景观设计应从整体出发，处理好空间的收放关系。

4.4 空间环境分析

通风与采光

　地块内面积较小，为单栋建筑，内部不存在有采光问题，通风方向也较好。对外的采光影响主要为

北面与西侧用地，距离北面距离约有20米，同时北面用地规划中确定为工业用地，因此，在采光上也

将不影响。西侧用地为三门变电的生活办公区，与现状建筑侧向间距21米，因此，也将不受到影响。

可行性分析