呼和浩特市房地产市场调研报告

呼和浩特市房地产市场分析

组别：第四组

成员：陈志鹏

班级：10公关

日期：2012·12·15

目录

一、呼市主要经济指标分析 (1)

二、城市规划 (3)

三、房地产现状及供给状况 (4)

四、经营情况及供需状况 (8)

五、房地产运行市场分析 (9)

六、国家政策的影响 (10)

七、消费者调查分析 (11)

八、市场未来走势 (13)

一、呼市主要经济指标分析：

改革开放以来，呼和浩特在各个领域都取得了较大成绩。特别是伴随着国家实施西部大开发战略的脚步，呼和浩特的社会和经济发展步入了快车道，取得了前所未有的成绩，综合实力显著增强。截止2005年底，首府地区生产总值完成704亿元（这是根据全国经济普查后，国家统计局规定的新的国民经济核算办法，经初步核算的数据），发展速度连续5年在全国省会城市中保持第一。经济总量在全国5个少数民族城市中位居第一。与“九五”期末相比，前移了2个位次；在西部12个省会城市中居第4位，前移了3个位次；在全国27个省会城市中居第18位，前移了4个位次。人均生产总值按常住人口计算，由2000年的8480元提高到31000元，年均增长33％。财政收入达到81.6亿元，超“十五”调整计划36亿元的1.2倍，年均增长31.7％，五年实现了翻两番。

2006年是内蒙迎接自治区成立60周年的各项工作的关键之年。今年呼市经济社会发展的主要预期目标是：地区生产总值达到900亿元，增长25%；固定资产投资达到600亿元，增长43%；引进区内外资金400亿元，增长45%；城镇居民人均可支配收入达到14200元，增长17%；居民消费价格涨幅控制在3%以内；城镇登记失业率控制在4.2%以内；人口自然增长率控制在8‰以内。

历年人均可支配收入对比表：

单位：元

历年固定资产投资对比表：

单位：亿元

（以上数据均来自呼和浩特

市统计年鉴）

结论：

从上述的统计数据我们可以看出，近年来呼市的经济发展迅速，各项经济指标均平稳快速增长，经济增长速度在全国名列前茅。这一方面反映出呼市的改革取得了巨大成果，同时也反映出呼市的发展基数较低，与东南沿海城市相比呼市的经济水平依然较为落后。

这种发展状况为房地产业的发展提供了良好地契机。首先，城市发展扩容、改造需要大量的固定资产投资，政府会大量引入资金，并给予更多的优惠政策，房地产投资自然会得到政府的鼓励。其次，由于近年呼市经济快速发展，市民的生活水平得到了大幅的提高，人均可支配收入不断增加，人们会对现有的老房、民房的居住条件感到不满，向往改善自己的住房条件，这为房地产业的发展提供了巨大的市场。再次，呼市是较为落后的西部城市，房地产业起步晚，房地产开发的成本较低，但是据统计呼市居民的可支配收入在全国已排在中等

行列，这为房地产开发商提供了巨大的利润空间。综上所述，呼市的房地产业在未来会有很大的发展空间，目前正处在发展的初期有利于入市。

二、城市规划：

为迎接自治区成立60周年，确保到2007年实现“大变化”，呼市规划了一批重点工程，简称“44331”工程，是指“四区、四个中心、三带、三园”和一批中高档住宅小区的工程总称。“四区”指商业核心区、行政中心区、蒙元文化特色景观区和历史文化特色区。“四个中心”指体育中心、会展中心、文化艺术中心、现代物流中心。“三带”指二环路特色景观带、环城水系景观带、城市绿色带。“三园”指蒙古风情园、南湖湿地公园、野生动物园。打造成吉思汗大街、通道南路、大南街、东影路4条档次高、民族特色浓郁的景观街道，以及观音庙、大召、五塔寺、大东街等8个文化景点；

目前包括内蒙古博物馆（乌兰恰特大剧院）、体育馆、体育场、国际会展中心、成吉思汗大街特色景观区等均已开工建设，游乐园建设基本完工。市政基础设施和公用设施建设步伐加快，引黄入呼、集中供热、天然气入呼、二环路、地下管网改造等一批重点工程的组织实施，使呼和浩特市基础设施建设有了很大改观，城市的承载能力和可持续发展能力得到较大提高。新市区开发建设有较大进展，中山西路商业街改造取得明显成效，中央商务区标志性项目已经启动。

从呼市总体规划来看，是要重点发展二环周边区域，扩大城区规模，加大对开发区的建设力度，同时内外兼顾，改造老城区，发挥其历史文化特色。目前多个项目都已经围绕二环线开工建设，整个城市的发展向城区的东南和北部倾斜。

三、呼和浩特市房地产行业发展现状及供给状况

1、房地产开发施工与竣工情况

2010年1-9月房屋施工面积总量1882.58万平方米，与上年同比增长25.78%，其中，新开工面积为472.48万平方米，与上年同比增长72.79%。房屋竣工面积104.66万平方米，与上年同比下降17.07%。其中，商品住宅竣工面积下降14.47%，经济适用房增长100%，环比增长159%，办公楼下降66.41%，商业营业用房下降8.33%，其他下降24.01%。

随着房地产市场升温，到9月新开工面积涨幅较大，同比无论商品房还是住房涨幅均较高。

则大幅增长。

2、商品房供给和销售分析

2010年9月，呼市商品房当前上市面积311.92万平方米，同比增长22.75%，环比增长6.88%。其中，住宅上市面积251.43万平方米，同比增长28.28%，环比增长7.81%。其中批准预售面积218.16万平方米，同比增长9.75%，环比增长5.24%。现售备案面积93.76万平方米，同比增长69.42%，环比增长10.89%。批准住宅预售面积180.73万平方米，同比增长16.95%，环比增长6.31%；现售备案面积70.7万平方米，同比增长70.48%，环比增长11.85%。主要指标与去年同期对比情况如下：

供应充足，目前呼和浩特市商品房市场销售处于上升态势。

3、商品房空置面积情况

2010年1-9月，全市商品房空置面积94.18万平方米（包括待销商品房、滞销商品房、积压商品房），比去年同期下降了52.16%。与上月环比下降22.59%。其中空1-3年以上91.05万平方米，同比下降53%，与上月环比下降24.66%。详

细情况如下表：

销（1－3年）的待销房屋占97%。同时也要看到，环比除别墅持平外，其它上升幅度也较高，特别是其它用房涨幅50%以上。一方面表明供应较充足；另一方面表明房源数量在下降，房屋销售持续升高。其它用房空置较高主要是车库等价格较高，有些楼盘甚至高于住房价格，也应当引起重视。

4、商品房和二手房销售价格及变化趋势

2010年1-9月，不同价位新建住房供求结构特点是：以每平方米售价在3000-4000元之间的住房为主，成交面积和成交套数分别占成交面积和成交套数的33%和34%；其次是2500-3000元之间的，占27%。

呼和浩特市的住房价格状况，另一方面，说明呼和浩特市大多数购房人群能够承受的住房价格。2010年9月商品房销售平均价格，依据市内四区不同地域、不同价位，经算术平均法计算，商品房平均销售价格5223元/平方米。与上年同比增长30.6%，与上月环比增长1.5%。其中商品住宅平均价格3970元/平方米。与上年同比增长29.5%，与上月环比增长1.51%；办公楼平均价格4384元/平方米。与上年同比增长23.9%，与上月环比增长 1.48%；商业营业用房平均价格7314元/平方米。与上年同比增长33.9%，与上月环比增长1.5%。呼和浩特市商品房价处于高位运行，并始终持续增长的趋势。4月份国家房地产宏观调控政策出台，对呼和浩特市的房地产价格影响不大，房价仍然较快增长，同比始终以两位数的速度增长。

5、二手房交易情况

2010年1-9月，存量房成交套数6116套，与上年同比增长35.46%与上月环比增长15.46%；成交面积56.4万平方米，与上年同比增长43.26%，与上月环比增长18.24%；成交额171687.74万元，与上年同比增长82.28%，与上月环比增长20.5%。二手房成交套数5580套，与上年同比增长33.72%，与上月环比增长

15.82%；成交面积46.9万平方米，与上年同比增长36.18%，与上月环比增长

16.09%；成交金额127690.71万元，与上年同比增长70.14%，与上月环比增长16.98%。呼和浩特市二级市场从成交面积、成交金额及成交套数同比环比均呈增长态势，且增幅较高。具体二手房交易详情见下表：

二手住房2723元/平方米，同比增长24.97%，环比增长0.78%。二手房成交面积和套数、成交额和平均价格4月之后均呈增长趋势，特别是二手住房涨幅均较大。从价格上看，比商品房价格增长快，6月之后增速开始慢于商品房价格。主要一是2010年呼和浩特市新房价格较高，带动了二手房价格；二是呼和浩特市二手房基本在市区较好地段，所以价格涨幅也较高。

6、销售价格指数情况

根据发展改革委员会、国家统计局数据显示，到2010年9月，全国70个大中城市房屋销售价格指数同比增长109.1%，比上月高出0.2个百分点。呼和浩

特市房屋销售价格同比指数为108.7%，比全国70个大中城市平均水平低0.4个百分点，环比100.3%，比全国70个大中城市平均水平低0.2个百分点。按由高到低排序，在全国70个大中城市中分别位居16位和48位。其中，新建住房销售价格指数同比增长109.8%，比全国指数低1.5个百分点，环比100.2%，比全国指数低0.3个百分点。按由高到低排序，在全国70个大中城市中分别位居20位和52位；二手住房销售价格指数同比为102.9%，比全国指数低3.3个百分点，环比100.2%，比全国指数低0.3个百分点。

四、呼和浩特房地产开发企业经营情况及供需状况

1、2008-2010年9月房地产企业投资完成情况

2010年1-9月全市房地产完成开发投资997726万元，与上年同期相比增长40.16%。其中，商品房住宅建设投资额695700万元，同比下降9.4%，商业营业用房投资167400万元，同比增长6.02%；办公楼投资39700万元，同比下降1.74%；其他投资97200万元，同比增长5.13%。按用途分房地产投资状况如下表：

房地产开发投资情况表

从投资构成看，商品住房和办公楼完成占完成投资的比重较去年有所下降，

加6.02%和5.13%。因今年呼市临街改造和一些商铺的竣工等，加之去年以来住宅楼基本都配置车库，因而使商业营业用房和其他用房涨幅较高。

2、土地购置开发情况

2010年1—9月份，完成土地开发面积1142880万平方米，同比增长了123.85%；土地购置面积为1026190万平方米同比增长110.61%；待开发土地面积1816752万平方米，同比增长3.6%。本年土地成交价款109306万元，同比增长240.73%。今年前三季度无论土地购置、完成开发土地及成交价同比均呈大幅上涨，特别是成交价涨幅240以上，表明土地价格涨幅较大。同时也表明随着房地产市场的持续升温，房价没有出现下降，而是上涨。2008年到2010年9月呼

和浩特市土地购置开发情况如下表：

2010年1-9月，房地产开发到位资金（包括上年结转资金）为1，769，941万元，与完成投资的比例为1.77：1。资金来源中有自有资金和定金及预售款占比较多，分别占全部资金的25.34%和24.18%。银行贷款增长幅度较高，但是占全部资金来源比重略有下降。自筹资金和其它资金涨幅也较高，主要是自有资金和定金涨幅较高的结果。具体情况如下表：

位良好。今年房地产市场的飙升，银行贷款增幅较高，一定程度上助推了房价的攀升。

五、房地产运行市场分析

“房价收入比”是世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标，是

指家庭所居房屋的价格和这个家庭年收入之比。比如，2009年某家庭的房价是30万元，他们该年的收入是６万元，房价正好为年收入的５倍，他们的房价收入比就是5:1。以我市2010年9月人均收入2万元，每个家庭按3口人，住宅销售价格为3970元/平方米，以90平米住房计算，房屋价格35.73万元，房价收入比就是6:1。同比增长一倍。房价的涨幅远远超过收入的涨幅，导致大量贷款的增加。

2008年以来在国家不断加强房地产市场调控政策的作用下，促使购房者的预期在发生变化，2008年4月购房者开始呈上升势头，到09年12月份商品住房实际销售面积114.55万平方米，10503套，同比增长32.06%，到2010年9月商品住房实际销售面积125.9万平方米，11881套。同比增87.64%。

从住房供给方面，商品房施工面积、新开工面积与去年同期相比有所增长，无论批准预售商品房与商品住宅面积增长幅度均较大。这其中有随机备案的因素，也有房地产市场火爆的因素。全市空置一年以上的商品房面积由2009年的947006平方米下降到2010年9月的495476平方米；商品房现售面积由2009年全年的114.55万平方米增加到2010年9月前九个月的125.9万平方米；商品住宅平均售价由2009年的3312元/平方米增加到2010年9月的3970元/平方米。一方面说明上市商品房在增加，住宅市场供应仍然充裕。但另一方面也存在不正常因素，应该引起各方高度重视，那就是住房价格提高和销量增加对贷款的需求也大大增加，银行贷款2009年9月为78111万元，2010年9月猛增到241293万元，同比增长208.91%。风险系数提高，应该引起我行的高度重视。应当看出，呼市城镇人口人均收入还处于低水平状态，房价的上涨，势必造成按揭贷款每月应还款额的增加，给购房者造成一定的还款压力，从而使银行贷款产生风险。

六、国家宏观调控政策对呼市房地产业的影响

一个城市的房价是由供求关系决定的。而国家今年的宏观调控的重心是为了打击炒房囤地、维护市场健康。所以，在呼和浩特这个仍以自住刚性需求为主导的城市，其楼市走势不会受到宏观政策太大的影响。

从前面的分析可以看出，呼和浩特市的楼市基本未受调控政策影响，成交依然火爆。本轮调控更多是针对房价上涨过快的一线城市，对房地产仍处于发展阶段、房价还有上涨空间的二三线城市便成为投资者的新目标。如呼市的万达广场和团结小区改造等大项目，能引领和带动房地产的走势。有些地段相对好的项目尚处前期推广阶段，开盘日期和开盘价都未确定的情况下，已经出现咨询的人群。南二环周边已经涨到5000元/平方米以上，尽管这个价格超出了很多人的预期，但房源仍吸引了众多潜在买家。价格5000元以上的品质项目越来越多。首付提至三成的政策对购房者也不会有太大的影响，三套及以上房贷暂停的政策短期内可能会对交易量产生影响，但100平方米以下住房增加，相对不高的总价很难从根本上改变购房者的心态。我行积极落实中央调控政策，严格按照人民银行的规定执行房贷标准，进一步控制房贷风险。如果以后银行不控制房贷规模，势必助推呼和浩特市的房价持续升高。

近期国家出台了一系列调控政策，各地也在出台相关配套政策，对房价过快上涨的城市产生了深刻的影响，国家的宏观调控政策对开发商和购房者释放一个信号，就是使房地产业健康发展，购房者理性投资，严打炒房囤地捂盘惜售行为。房地产市场蓬勃发展包括两方面原因，一方面是投资者看好某城市的发展潜力，另一方面是城市购房者刚性需求旺盛，这两方面良性结合会促使房地产市场健康

运转。

实际上呼和浩特房地产市场上的购房刚性需求是仍然存在的，投资性需求也不少。一是首府城市，城市化进程加快，拥有各种垄断资源；二是城市人口增加，住房需求增长；三是周边盟市、旗县投资和投机需求因素；四是地方政府GDP 增长因素。受国家宏观调控影响，虽然目前的观望情绪会延缓购房者的购房计划，但长期来看呼市住房的市场潜力很大，如果地方政府能够加以适当合理的引导，对于呼和浩特房地产市场的健康发展是非常有利的。

七、消费者调查分析

本次消费者调查采用分区分行业的调查方式，一共对40名呼市市民进行了详细调查，下面我们对所调查的项目和获得的数据进行分析。

1、调查对象

这次调查，80%以上的受调查人是本科学历，他们大多数工作收入较低，有的是跟父母住在一起，有的是和同事合租。他们打算在未来2年或三年买房子。预计大小在100平以上，至于价格期望，50%以上的人认为3000-4000/平是可以接受的。

2、价值理念

现代年轻人的观点有所变化，在被调查者中，大多数人喜欢小高层的现代简约型，认为这样的居所可以安全简单，让人心情舒畅。这种观点的比例在45%以上。

3、月收入

状况

46%

12%3000-4000元4000元以上

从被调查对象的月收入状况来看，呼市2000元以下地低收入人群占绝大多数，达到77%，只有23%的人收入超过2000元/月。

4、获取信息的途径

20%

杂志

5、住宅总价接受范围：

10万元以下60%

13%30-40万元

40-50万元所有被调查对象中没有人愿意接受50万元以上的房价，有60%的人愿意承受总价在10-20万元的住宅，这一价位的楼盘多是低档楼盘。有25%的人能够承受20万元以上的房价，这其中有52%的消费者愿意接受20—30万元之间总价，这一价位恰好是呼中档楼盘的主力总价。

结合个案分析我们通过消费者调查可以得出以下几点结论：

1、呼市市民当前的收入水平相对于呼市房地产平均价格稍显偏低，这是制约当

地房地产业发展的关键因素。所以会出现当地房地产去化率低的现象。

2、当地人希望能够改善自己居住条件，但是品质高的楼盘均价在3100元/平方

米左右，这个价格使他们力不从心，望而却步，并且近一年来呼市的房产价格大幅攀升，使得市民心理反差过大一时间不愿接受过高的价格。

3、当地居民多喜欢购买二房的户型，而高档楼盘多是三房四房的户型，这种供

求矛盾的形势也是影响房地产业去化率的关键因素。

4、呼市居民多偏好于多层和小高层建筑，而市中心地带多是高层建筑，这也是

高档楼盘去化慢的一个重要因素。

5、有很多即将毕业的在校大学生，他们将成为一个庞大的潜力市场，但由于收

入低，工作不稳定，这个市场的可图利益将大大折扣。

6、通过调查，国家房产税的规定将对以后的房地产市场造成影响。

八、呼和浩特房地产市场未来走势

2013年呼和浩特房地产市场的整体趋势将是不容乐观的。最重要的影响因素将主要来自于宏观政策因素的作用：

对于房地产宏观调控政策的未来走势最高决策层的持续性强硬表态将可能在产业、税收、金融政策方面导致新的市场变数并加剧房地产消费者观望情绪的蔓延和扩散。

这一点在短期内对于呼和浩特房地产市场的需求免得影响作用将是巨大且难以估计的。基于这一点判断，2013年呼和浩特房地产市场尤其是住宅类市场的整体低迷将是必然出现的局面；在此因素的作用下2013年呼和浩特房地产市场出现以下局面将是大概率事件：

一、整体投资规模缩减并出现开发类型的消长型异动，具体而言就是商

业、公寓、办公类物业等不受宏观调控政策影响的领域出现投资规模上升，而住宅类物业出现投资规模萎缩。

二、住宅类物业销售面临前所未有的困境，尤其是高端住宅类物业销售

将面临极大的困难；与之相对应的投资类房地产产品或将表现突出。三、热点板块将受追捧，热点区域将可能在有限的需求转化中获得更大

的份额，但优势将不易保持，其他板块在此背景之下或将出现价格下行，直接导致热点板块的优势缩小或丧失，进一步加剧市场观望情绪的蔓延，直接导致有限需求规模的进一步缩减，推动住宅市场进入严冬。

一旦上述情况出现，房地产市场硬着陆的局面将形成，这一局面并非最高决策层和地方政府所希望的结果，对房地产的宏观调控政策将可能出现松动。久策经济认为：即便政策出现松动，国内房地产市场的整体发展态势也将完全不同，其原因如下：

中国经济发展所依赖的投资拉动模式失效已经成为共识，在此背景之下，最高决策层势必着手改善国内实体经济的发展环境；房地产市场对整体经济结构和发展走势的影响将促使最高决策层重新定位房地产的产业地位，房地产产品尤其是住宅类产品的投资品效能将逐渐丧失，最大规模需求产生的市场激励因素一旦失去，住宅类物业将回归其使用价值属性，住宅价格疯涨的局面或将成为历史。基于上述判断：2013年以后的呼和浩特房地产市场将从快速成长期转入平台发展期，价格缓慢上行，需求规模相对稳定将成为市场的主流趋势。从呼和浩特产业结构、经济成长基础、城市发展定位的角度综合判断，呼和浩特未来房地产市场将进入理性发展阶段，由于呼和浩特城市发展的整体走势短期内不会改变，因此，呼和浩特未来房地产市场将回归到由市场规律主导整体走势的局面之下。