房地产创新模式研究
中图分类
学校代码：10055号：
UDC：密级：公开
硕士专业学位论文
房地产公司商业模式创新研究
------以A房地产公司为例
论文作者陈冰指导教师张永强教授申请学位 EMBA 培养单位商学院
学科专业研究方向
答辩委员会主席评阅人
南开大学研究生院
二○一三年九月
摘要
随着我国金融、土地、调控、税收等政策调整，政府对房地产行业的约束增强，市场竞争也逐步加剧以，房地产企业优胜劣汰的进程加速，整个行业的兼并重组、整合也不断发生。房地产企业的经营需要根据政策、行业、市场的变化而创新，面对新的形势和新的发展趋势，房地产企业应选择什么样的发展战略来实现基业长青？笔者认为房地产企业应该在从“商业模式”方面不断创新，通过的打造新的商业模式来应对未来的各种挑战。
为阐述好房地产企业商业模式创新问题，本文首先对商业模式的相关理论进行了分析，明确了房地产企业商业模式研究的理论依据和原则。在此基础上，论述了房地产企业商业模式的内涵与要素，并对房地产企业商业模式的创新的途径进行分析。本文根据一般商业模式的基本要素，建立了具体的适合于中国房地产公司的商业模式分析框架，即相互关联的五大核心要素:核心能力、价值链定位、产业联动链、业务模式、和盈利模式。根据该五大核心要素的分析框架，本文分析了A公司这个有代表性企业的商业模式，并结合当前房地产业面临的环境变化、海外房地产企业发展经验和自身发展的现实，总结了房地产企业商业模式创新的要素体系和保障体系,帮助希望打造新商业模式的企业提供有效的借鉴.
关键词：房地产；商业模式；创新
ABSTRACT
Real estate market is one of the fastest developing markets in China since 1990s.After several years development, real-estate developing companies have now become one of the influencing industries of China
national economy. With the development of this industry, and tighten regulation by government, real-eatate developing companyies are now faing difficult and important transition, and in search for lasting path for development. As an important aspect of strategy management ,Business Model is the new and creative solving angle to that puzzle.
The concept of Business Model originated from western IT economy,and is now becoming more and more popular in economy in china .How to use this method?Firstly,we rest on theories of companies in western economics, and settle several principles for Business Model pratice in real-estate.Upon five core elements of real-estate companies Business model,this article focuses on the changing from recent Business Model to the future Business Model,and the reason for the change.So this article consists of four chapters.Chapter one introduces some theories of companies in western economics and several principles for Business Model practice in real-estate.On the improves the concept and defines the analyzing frame of five core elements of real-estata companies Business Model.
Key Word: Real Estate;Business Model
目录
第一章绪论
第一节研究背景
第二节研究意义和研究方法
一、研究的目的和意义
二、研究思路与内容
三、研究方法
第二章商业模式的理论基础
第一节商业模式的内涵
一、商业模式的定义
二、房地产企业商业模式
第二节交易费用与企业能力
一、交易费用理论
二、企业能力理论
第三章房地产企业商业模式的要素体系第一节房地产行业特性与商业模式种类
一、房地产业的特性
第二节房地产企业商业模式的要素体系
一、核心能力
二、价值链定位
三、产业联动链
四、业务模式
五、盈利模式
第四章房地产公司商业模式的创新
第一节商业模式创新的环境分析
一、宏观环境的变革
二、国外房地产企业的商业模式
第二节商业模式创新的途径
一、核心能力创新
二、价值链定位创新
三、产业链联动创新
四、业务模式创新
五、盈利模式创新
第五章 A公司的商业模式创新案例分析
第一节 A公司商业模式创新体系
一、A公司情况介绍
二、A公司新旧商业模式对比
三、A公司商业模式创新前后的经营比较
四、A公司商业模式成功原因分析
第二节商业模式创新的实施保障
一、加强需求分析和战略布局
二、提升资本运作能力
三、加强队伍建设和绩效考核
四、积极塑造品牌、加强创新能力
五、提高管理和运营效率
第六章结论
参考文献
第一章绪论
第一节研究背景
政策、土地和资金、人口、市场竞争等几个因素都是决定房地产业最重要因素,这些因素都越来越制约房地产企业。国家密集发布了严厉的宏观调控政策，使得房地产企业开发的风险提高，房地产企业之间的竞争加剧，如何通过战略布
局、管理运营模式、融资方式、营销策划等各种创新来迎接挑战，这就需要企业在商业模式方面不断转型创新。土地价格上涨、人口红利缺失、宏观调控加紧、资金短缺等多种因素极大的制约着房地产企业的发展，原来的商业模式已经远远不能适应新的变化，笔者在此背景下开展商业模式创新研究，希望为房地产企业转型发展提供借鉴。
1、地价高涨、竞争加剧
土地资源在我国始终是稀缺的，由于国家垄断土地，很多地方发展基础设施、产业发展光靠财政收入远远不够，而要依靠卖地获得资金，土地财政也成了税收之外最大的政府收入来源，地价不断上升的趋势将难以改变。其他行业的企业看到房地产行业这些年的高速发展，也纷纷进入房地产行业。随着市场竞争加剧，加上调控、金融、土地、税收等相关的法律政策的规制，房地产企业优胜劣汰的进程加速。
2、人口因素影响突出
目前的中国城市化率己经达到52%,城市化率在未来会处于加速的阶段,城镇购房26一50岁适龄人口在2014年到2025年间会形成了一个高峰。①房地产企业面对城市化和人口变化,需要在制定商业模式时未雨绸缪。
3、调控效果越来越差
从房地产行业市场化以来到2013年,政府连续出台了各种政策对房地产市场①翁南道.房地产经济学,北京,商务出版社.2008.
进行调控,政策的手段从传统的金融、税收到增加保障性住房等,甚至一些城市还出台了限购、限价政策。不过一波又一波严厉的房地产调控至今没有控制住房价。市场与政府博弈的历史结果是房价总是创新高，总体而言，楼价下跌是暂时的,上涨是大趋势。
4、融资难度加大
政府在最近出台的新政实施在金融信贷、财政税收和土地政策上都指向地产开发商的资金链。国家统计局最新发布的房地产数据显示,地产开发商贷款和按揭贷款增速总体放缓。当国务院颁布新国八条后,受人瞩目的房产税、限购令也正式落地,这些试点城市的成交量、价格出现跌落现象,所以地产开发商最主要的资金回笼渠道受到非常明显的影响。受到上述因素的影响，房地产企业简单依靠拿地、开发、销售的模式已经越来越难获得高利润了，以往粗放式经营业难以再维系下去，房地产企业非常有必要通过商业模式创新来应对外部环境和内部经营的多重挑战。
第二节研究意义和研究方法
一、研究的目的和意义
面对不断升级的调控政策和愈加激烈的市场竞争，房地产企业不断转型创新已成为自身发展的重要动力。房地产企业的发展需要根据政策、土地供应、人口数量、市场竞争的变化顺势而为，企业要对原有的商业模式需要进行创新才能实现基业长青。笔者希望本文能对未来房地产企业的商业模式转型提供参考。笔者希望通过研究商业模式理论和房地产企业的实践，为房地产企业实现良性的可持续性发展提供借鉴。
二、研究思路与内容
本文首先对商业模式的相关理论进行了分析，明确了房地产企业商业模式研究的理论依据和原则。在此基础上，论述了房地产企业商业模式的内涵与要素，并对房地产企业商业模式的创新的途径进行分析。本文根据商业模式的基本要素，建立了具体的适合于中国房地产公司的商业模式分析框架，即相互关联的五大核心要素:核心能力、价值链定位、产业联动链、业务模式、和盈利模式。根据该五大核心要素的分析框架，本文分析了A公司这个有代表性企业的商业模式，阐述了A公司商业模式创新的特点和创新给A公司经营业绩带来可喜的变化，并结合当前房地产业面临的环境变化、海外房地产企业发展经验和自身发展的现实，总结了房地产企业商业模式创新的要素体系,最后还提出五项措施以确保房地产企业商业模式创新取得良好的实践效果。
三、研究方法
本文采用理论分析、比较研究、统计分析、案例分析法,对房地产企业商业模式的理论基础、要素体系、现行的模式进行了研究，并通过展开对A公司案例研究,分析其新旧商业模式及其经营变化情况。笔者希望通过以上研究方法来做好房地产商业模式创新的课题。
第二章商业模式的理论基础
第一节商业模式的内涵
一、商业模式的定义
国内外学术界目前对商业模式有很多观点。哈佛商学院将商业模式定义为
“企业赢利所需采用的核心业务决策与平衡”。美国学者约翰逊的《商业模式创新白皮书》中指出任何一个商业模式都是一个由客户价值、企业资源和能力、盈利方式构成的三维立体模式。按照学界通用观点认为：商业模式是指一个组织在何时(when)、何地(where)、为何(why)、如何(how)和多大程度(how much)地为谁(who)提供什么样(what)的产品和服务(即7“w”)，并开发资源以持续这种努力的组合。②
国内学者魏炜、朱武祥两位教授提出认为商业模式是利益相关者的交易结构。魏朱商业模式模型包括6个要素：定位、业务系统、盈利模式、关键资源能力、现金流结构与企业价值。如果用交易价值、交易成本和交易风险这三把标尺来看，实际上是从不同的侧面解释了“利益相关者的交易结构”。六要素简略阐述如下：业务系统是内外部利益相关者作为行为主体形成的“网络拓扑结构+交易角色+治理关系”；定位是企业为满足利益相关者需求而与其交易的方式；赢利模式指“赢利来源+计价方式（数量、时间、价值）”；现金流结构要体现轻资产的现金流结构设计，比如充值卡（预收款+高质量服务=提高客户满意度+释放现金流压力）；企业价值是商业模式的落脚点=股票市值；关键资源能力是改进效率的重点（业绩的差异）。③魏朱商业模式6个要素如下图。
笔者认为商业模式本质上是客户价值实现与创造的逻辑。它的内涵可以描述为：以客户价值最大化为目标，把能使企业运行的各要素整合起来，形成一个完整的、内部化的、或利益相关的、具有核心竞争力的运行系统，同时使系统达成
②原磊. 国外商业模式理论研究评介[J]. 外国经济与管理. 2007(10)
③魏炜、朱武祥,发现商业模式,机械工业出版社,2009
持续赢利目标的完整解决方案。商业模式是由各种要素组成的企业经营体系，各个要素的彼此关联、互相配合，对房地产企业的发展起到至关重要的作用。
二、房地产企业商业模式
笔者认为房地产企业商业模式是指房地产企业为实现企业价值最大化，把能使企业运行的各要素整合起来，形成一个完整的、内部化的、或利益相关的、高效率的、具有核心竞争力的运行系统。目前国内的房地产企业的常见的商业模式有住宅开发并销售、商业地产模式、房地产服务模式三种。住宅开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上,按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设，建设完成后,开发商对其进行销售,收入归开发商所有。商业地产模式通常指用于各种批发零售、餐饮、娱乐、休闲等经营用途的房地产形式、通过出租或出售来获得收入。房地产服务指专业服务机构提供规划、设计、销售、物业管理、投资顾问等服务，获得服务收入。
第二节交易费用与企业能力理论
企业的产生与发展都是基于一定的社会实际和理论基础的，不同的理论对企业的行为以及成长是不尽相同的，因此对企业如何选取商业模式也就有不同的认识。笔者认为房地产企业的商业模式与交易费用理论和企业能力理论有密切的关系，建立商业模式的基础在于外部的交易费用和内部的经营能力。
一、交易费用理论
交易费用理论认为企业本质上是一种与市场对应存在的契约组织，它存在的意义在于其内部交易相对企业外部 (即市场)行为活动是节约交易费用的，有效率
的。④它的成长主要体现在边界或规模的萎缩和扩张上，企业的边界或规模由交易费用来决定，企业内耗费的交易费用低于在市场上交易费用时，企业的边界则得以扩展，直到两者的交易费用相等为止。企业行为特征是同质的，企业的成长是外生性的。具有这样的行为特征和成长性质，交易费用理论下的企业主要的能动性行为就是:在纵向连续的生产过程的产业链 (包括价值链和产业联动链)中，根据相对的市场交易费用的情况选取某些环节组合生产。鉴于纵向产业链的定位是商业模式的选取的主要环节，我们可以这样认为:交易费用理论下的企业是根据市场形势的变动，即外部市场上交易费用的变化 (对比内部契约耗费的交易费用而言)，来选取商业模式的。
二、企业能力理论
生产性企业的内生性成长的理论企业能力理论认为，企业是一个历史的不断成长和演化的有机体。企业在成企业战略理论长中所积累的核心能力是在可通过公开市场获取的竞争性要素(包括人力资本和非人力资本)的基础上经过擅变而成的一种企业组织资本和社会资本的结合物，这个结合物却是非竞争性的，是完全不能在公开市场上获得的。这种有价值的、异质的、完全不能仿制的、难以替代和不可交易的核心能力是企业存在和成长的关键。企业正是通过其特有的核心能力的积累及由此所决定的竞争行为或战略来成长，来获得持续的竞争优势和超额利润的。因此，在企业能力理论看来，由于核心能力的异质性，企业是异质的;由于内在核心能力在企业运行中的关键作用，企业的成长是内生性的。与交易费用理论相比，企业能力理论更注重企业的生产性内涵。它把企业所需的生产要素
④原磊. 国外商业模式理论研究评介[J]. 外国经济与管理. 2007(10)
划分为两类:竞争性要素和非竞争性要素，并通过这一划分解释企业异质性及其与企业竞争优势的内在联系。它强调企业整合要素资源的生产过程是有创造性的、复杂的企业的产生发展不是源于交易的契约组织的形成过程，而是存在非竞争性要素和不可交易因素的。
与交易费用理论企业观的高度经济学抽象不同，企业能力理论更能贴近企业的现实，对实际情况也更有解释力。它认为交易费用不是解释企业存在及其规模扩张的唯一决定变量;由于外部环境的变化对所有企业都是同质的，各个企业的分化、兴衰和发展，尤其是具有竞争优势的企业最终要依赖于组织内的特定资源和能力。因此，在战略管理方面，企业能力理论得出的结论就是:作为内生性成长的。交易费用理论和企业能力理论的理论抽象程度是不同的，对事实描述的侧重点也不同。对企业—这个集生产与交易于一身的统一体，由于固守新古典经济学分析范式，交易费用理论抽象掉了其生产特性，主要从交易特性的角度研究了企业的性质、存在和成长的原因。而企业能力理论主要根植于现实，提出了以企业为根本，以企业本身为立足点的企业观和战略管理理论。
结合两者从不同角度的见解，笔者认为，对于企业这样一个集生产性与交易性、内生性与外生性的复杂组织，战略管理应遵循的原则应是内外兼顾的。即在不确定的市场环境中有快速的反应和适应能力，能够抓住市场变化带来的机会，或从相应的调整来应对外界环境带来的挑战;同时关注自我经营，以自身的能力为基准来决定任何的调整和变化。这是企业取得差异性竞争优势的主要原因。商业模式的定位是企业战略管理的重要方面。企业战略管理的内外统一性，是房地产企业恰当定位其商业模式的原则和理论依据。
第三章房地产企业商业模式要素体系
第一节房地产行业特征
从产业顺序的角度看，房地产企业可分为房地产开发企业、中介服务企业和物业管理企业等。房地产企业是指房地产开发和经营的企业，他们是在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的经济组织。一个完整的房地产开发过程，一般包括:市场调查、可行性研究、获取土地使用权、规划设计、选择施工企业、施工建设、市场推广,房地产开发企业在其中的角色是投资者或者说是业主。房地产业是一国国民经济的重要行业。与其他行业相比，房地产业具有许多特殊性质: 第一，依赖性。房地产是在土地上建设的商品，是基于土地利用所引申出来的商品的代名词。而土地总是稀缺的，这使得土地作为房地产开发业最重要的资源的地位更为突出。而土地的不可移动决定了房地产商品的固定性，这使得其供给和需求的相互适应只能局限在一定的市场区域。由于这点，某一地区房地产业的发展与当地经济的发展关系十分密切。
第二，产业价值链宽泛。房地产行业不仅生产周期长，而且涉及行政、法律、设计施工、金融、管理、经纪代理等各行业和部门，是一个专业性跨度很大、涉及领域很广泛的综合型产业。⑤
第三，资本属性。由于房地产资源的有限性，房地产开发投入量十分巨大。从土地购置 (或租入)、土地开发 (通常包括动迁安置、七通一平，到地上结构建筑，再到后期广告等具体销售工作的展开，生产周期长，占用资金多，是典型的
⑤李德深,谢小平. 房地产业的核心竞争力[J]. 中国中小企业. 2005(07)
资金密集型产业。
第四，产业联动能力强。由于房地产是一种综合性的复杂商品，房地产业与国民经济的许多行业都有着密切的关系，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电、广告、金融等上下游产业。据统计，我国每年钢材的两成、水泥的七成、木材的四成、玻璃的七成和塑料制品的两成都用于房地产开发建设中。因此，房地产业的发展能促进这些产业的发展，其比例达到1:7，即每 100元的房地产销售能带动相关产业700元的销售。⑥也正因如此，我国GDP中大约有12.%是由房地产业创造的，对国民经济的贡献率很高。
第二节房地产企业商业模式的要素
笔者认为房地产企业的商业模式有的五个核心要素，即企业的核心能力、价值链定位、产业联动链、业务模式、盈利模式。这五个要素组成了房地产企业商业模式体系。
一、核心能力
根据企业能力理论，企业的核心能力是在其长期的生产经营活动中积累而成的，具有完全异质性的独特资源。它对企业的竞争优势起关键作用，使其经营和决策的根本。
首先，我们可以综合房地产企业的共性，找出对房地产企业来说至关重要的战略资源和能力。本文认为它们是:土地、资金、经营能力。土地过去一直被认
⑥牛凤瑞.中国房地产发展报告.[M]北京社会科学文献出版社，2009
为是房地产企业实力的象征，土地资产的不可再生性、增值性和可持续性使其成为毋庸置疑的战略性资源，因此土地储备、获取和整合土地的能力是企业的重要能力之一。
房地产业 (特别是房地产开发)是一个典型的资本密集型产业，具有投资规模大、期限长、资金周转慢的特点。自有资金在一定程度上确定了房地产开发的规模和抗风险能力，对房地产企业而言，资金也是竞争对手难以模仿、不可替代的战略性资源，资本运作能力、融资能力、财务平衡以及现金流管理能力因此也成为企业的重要能力之一。⑦
房地产企业的经营能力体现在三个方面，即以知识为基础的技术能力、组织管理能力以及市场活动能力。技术能力包括研发能力、创新能力及应用能力;组织管理能力包括整合和配置资源，组织和协调关系，激励、领导和控制的能力等;市场活动能力是指洞察机会和交易获利能力，包括获取信息的能力、发现机会的能力、谈判能力和营销能力。战略资源和核心能力是企业成功的关键。以上三者是房地产企业最为重要的战略资源和能力，是每个企业应该具备的，但不同企业侧重点会有所不同，这表现了不同企业不同的核心能力，也是其竞争力优势的体现。
二、价值链定位
这里的“价值链”的概念可以参照哈佛大学商学院教授迈克尔·波特对此的定义，即“每一个企业都是在设计、生产、销售、发送和辅助其产品的过程中
⑦闫寒. 房地产企业融资渠道思考[J]. 合作经济与科技. 2011
进行种种活动的集合体。所有这些活动可以用一个价值链来表明。”⑧对于房地产业，这个行业综合程度很高的产业，我们可以把其运作过程划分为五个阶段，即土地开发阶段、决策拿地阶段、规划设计阶段、项目施工阶段和销售服务阶段。同时，房地产业价值链的各环节相应包括:土地开发、市场研究、投资决策、土地获取、市场定位、产品策划、规划设计、招标投标、施工组织、进度质量成本、营销经营、物业管理/出租。
在本阶段，我国房地产企业的产业价值链定位笼统、单一，大部分都采取雷同的、大而全但不专业、不精细的价值链模式。一方面，房地产开发企业的价值链定位比较单一表现在大多数都采取的是所谓香港模式，即开发企业的经营范围廊括了房地产开发的整个价值链，从买地、建造、卖/租房到物业管理都由开发企业完成。具体对应房地产业价值链的各个环节来说，除了土地开发不一定参与(这须视具体地块的生熟程度而定，且不在一般开发企业的掌控范围内)以外，房地产企业一般要完成从市场研究、投资决策、土地获取、市场定位、产品策划、规划设计，到招标投标、施工组织、进度质量成本、营销管理、物业管理/出租的整个流程。国内房地产企业采取的这种全面开发的价值链定位模式有两个特点:
一是房地产企业参与所有价值链环节，并不意味着只有它在独力运作。它需要在不同的环节寻找相应的合作机构，如在规划设计环节与设计院、在施工组织环节与工程单位合作等。这是因为房地产开发过程中的很多环节具有很高的专业度，因此这个时期的初始成长阶段的开发企业出于运作成本等方面的考虑，往往
⑧迈克尔·波特.竞争战略,北京:华夏出版社,1997.
是选择与相应专业机构的合作.
二是开发企业大多不会在这整个价值链的每个环节都精耕细作，也不是每个环节都花费成本与专业机构合作，房地产专业化进程缓慢，没有完整的科学决策机制，经营管理上带有一定盲目性.这是因为旺盛的市场环境、不成熟的消费者、未完善的行业规范等没有对企业构成外在压力，企业也往往依赖经验和感觉等粗放的方式进行判断和管理，缺乏科学决策。具体来说，大多数开发企业在产品设计和规划设计环节和施工组织环节会选择与设计院、施工单位合作，而在投资决策、土地获取、市场定位等环节一般依据本企业少数人的经验和感觉做出决策，在营销推广、销售/出租、物业管理环节采取在企业内部组建相应团队开展业务(也有部分公司在这些环节与专业营销代理或经营和物业管理机构合作)，而市场研究、进度质量成本监测等环节几乎省略。也就是说企业对硬性需要尽量满足，对软性需要能省则省。房地产企业统一选择该价值链模式的原因，主要是在一定的制度和市场环境下这种定位能减少成本支出和收益分摊、使得利润最大化。
三、产业联动链
企业与市场之间的界限日益模糊，两者的中间地带出现并存在着多种常见的经济组织形式，如战略联盟、固定伙伴关系的业务外包制、特许经销制等。房地产企业是集房地产开发、经营、管理和服务等职能为一体的综合性企业，对上下游产业宽泛且强大的影响力，有必要在在房地产价值链分析的基础上，进一步对房地产的产业联动进行分析，从房地产行业出发进行产业延伸，寻找产业的嫁接和联动发展机会，形成有效的商业联盟即合作关系网络。这种联盟可以是长期的，如战略联盟;也可以是有时限的、局部的，如合同外包。可以延伸联动的上下游产业有:建筑业、建材装修业、广告及中介业、金融服务业、家电家具业、社会
服务业、旅游业等。另外，可以纳入企业商业联盟的合作网络的还可能是某些专业机构 (最典型的如销售代理机构)，它们的业务处在房地产产业价值链上，但不包含在某些房地产开发企业的价值配置即价值链集合中。这时它们与房地产开发企业之间就可以采取商业联盟的方式。⑨房地产业与其他产业的联动主要是在房地产企业与某些专业机构(业务活动处于房地产业价值链上但又不在开发企业经营范围之内的)之间的合作，如设计公司、施工单位，甚至销售代理公司、物业管理公司、广告公司等。
四、业务模式
业务模式指向消费者提供的价值，包括产品和服务。房地产产品方面，按业态可分为住宅物业、商业物业、商用物业三类;按价值提供方式，可分为销售方式和租赁方式。按照目标群体的不同，还可以进一步细分。服务包括在销售过程中的隐性服务、售后服务和物业管理。
业务模式包含产品和服务两方面的内容。我国该阶段的房地产企业的业务模式特征是，产品以住宅物业为主，产品定位粗放且多样，一般没有固定的目标客户群体，客户服务意识淡薄服务问题上。
一是物业管理方面:与价值链定位相呼应，大部分的房地产企业在开发并销售/出租物业后也进行物业管理 (以开发公司的名义或另组建物业管理公司)，在物业的特殊性要求有较高的专业度时要考虑与专业物业管理公司合作。
二是售后服务以及生产和提高产品过程中的服务，由于该时期市场环境的特⑨孙开友，战略联盟:住房企业发展的必然趋势，中央财经大学学报，2008
点，房地产企业在这方面的服务意识还很淡薄。在业务模式的产品问题上，该时期的房地产企业大致可以分为两类:以开发住宅物业为主的，和开发商业、商用物业的，且前者居多。这与时代和市场背景，以及相应的制度支持有关，特别是银行贷款和预售政策对住宅物业的支持，给相关企业相应的发展机遇。而商业地产等的开发需要多方面的融资，获得长期资金的支持。主要开发住宅的房地产企业的住宅产品一般较多样化，即包含了不同的住宅类型，兼顾了不同的消费群体，并且有时也开发非住宅物业。
五、盈利模式
盈利模式包含成本结构和收入模式。成本结构主要描述企业成本支付在哪些环节，各个环节的成本费用以何种形式和比例分配。房地产企业的成本结构模式与其价值链定位和产业联动链是相对应的。⑩确定了企业运作包含哪些价值链环节、和其他哪些产业的企业有联动合作关系，也就基本上确定了企业成本结构的主要方面，而且还可以细化。
收入模式主要描述企业从哪里获得收入，获得收入的形式有哪几种，这些收入以何种形式和比例在产业链中分配，企业是否对这种分配有话语权。企业的收入来源和配置与其产业价值链是相对应的。
第四章房地产公司商业模式的创新
第一节商业模式创新的环境分析
⑩房地产业典型盈利模式及关键成功因素研究，张浩文，东南大学硕士论文，2 006
商业地产的四种盈利模式
一、四种赢利模式运作商业地产项目，第一位工作就是从四种基本赢利模式中进行优化组合。第一种基本赢利模式是通过销售直接出让产权，快速回收资金。如山东淄博王府井广场，发展商将项目全部销售，在项目开盘当天销售就超过80%以上，回笼资金逾二亿元。第二种基本赢利模式是只租不售，如广西北海和安商港。这种模式对发展商的资金要求高，但也有很多的利处：1. 2. 能为公司带来稳定的资金流，而且经营良好的物业如果再出售，价格更理想。产权先掌握在开发商手里，可抵押再贷款，还可坐待物业增值，甚至可将商业物业投入资本运作。 第三种基本赢利模式是不租不售，开发商自己做商业经营，或以物业为股本，成立专业商业经营公司，与知名商家合作或合伙经营，赚取商业经营利润。第四种基本赢利模式是分割产权商铺进行出售，然后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经营和管理。好处是可以收回部分投资，而且能掌握经营权。四种基本模式进行合理搭配，将组合成为多种赢利模式，而且每种模式在整体物业中所在的比例又有许多变数，每一种选择都将为发展商带来不同的资金回笼，也意味着不同的市场风险。如大连海昌名城（总建筑面积八万平方），沈阳五洲商业广场（总建筑面积二十万平方）就同时选择前三种模式，既租又售同时又与主力商家合作，多种方式的共同采用保证商场销售、招商、经营三赢，令开发商有效兼顾眼前利益和长远利益。选择赢利模式需要把握以下几点：一是做好市场研究，不要盲目跟风；商业项目烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还
是开发商市场定位不准；二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定赢利方式的选择；三是需要运作商业地产的人才团队，不能以住宅开发的习惯性思维搞商业地产；四是投资回报的期望值要设定合理，切勿贪婪； 200612 P. 1 商业地产赢利模式研究商业地产赢利模式研究 五是要有后备方案，能够在市场变化时有相应的应变措施。总之，在商业地产项目具体操作之前，对各种赢利模式进行深度思考和可行性研究对比，绝对非常重要。 “四赢三统一” 二、四赢三统一”概念商业地产，尤其是规模相对较大的商业地产，其牵涉到的利益面相对住宅等传统地产项目而言更为广泛，其中包括：开发商，业主，经营商家，目标消费群等最基本的四个方面，仅仅一个“双赢”远远不能够满足各利益主体的要求，而必须向着“四赢”的目标挺进，才能够更好的促进商业地产自身的发展，为了达到这一目标，“三统一”——统一招商，统一销售，统一管理将逐渐成为商业地产在未来实际操作过程中的基本操作模式。四赢的具体内容包括： 1.发展商通过租售结合实现自身效益的最大化；2.业主通过所投资的商业物业的增值和租金回报取得投资收益； 3.商家通过入场经营取得经营利润； 4.消费者在消费中得到体验和一定的满足；以上几点构成了商业地产中最基本的四赢格局。这四个方面即相互独立又有一定的内在联系，任何一个想要真正取得成功的商业地产项目都必须满足这一基本格局的要求。为达到这一目
万达商业地产基本模式分析
万达商业地产基本模式分析 万达商业地产基本模式是将二楼及以上楼层出租（或其它合作方式）给世界500强商业服务企业，如沃尔玛、欧倍德、华纳时代等，再将一楼规划成外街铺和内街铺，并对外出售。这种模式在中国商业地产发展初期确是一个影响极大创新，其最明显优点是：在商铺营销中，通过宣传战略伙伴——世界500强企业，使商铺投资者对商铺回报有极高预期，从而，开发商能顺利高价出售商铺；在招商过程中，许多中小品牌经营者很希望跟随这些商业巨头赚钱，招商工作相对容易；在营运中，中小店可以利用与商业巨头消费群交叉原理，充分利用其消费群，为其提供互补性商品和服务。但是，对于超大型购物中心（一般超过10万平方米），由于商业规划不足，导致出现人气冷热两种不同场面，商业巨头生意兴隆，而一楼商铺经营不太理想。商铺业主最终要设法继续缴纳银行按揭款，开发商也只能付出一定代价，以减少双方冲突进一步加剧。 其实，商业地产出现这种问题是很正常，事物发展不总是一帆风顺。笔者相信万达将会研究出新版、适应我国国情又一创新模式。笔者也为万达模式升级提出几点建议： 第一，主力店设为多层式，而不设为单层式，避免一层纯为零散小店现象。可将二、三楼主力店周边营业面积设计成商铺出售，充足利用主力店每一楼层顾客群。当主力店为百货业态时，这种设计特别有效。 第二，对出售商铺应提供品类规划、招商等增值服务，并由管理公司对其经营进行约束，使之朝有利于整体经营管理方向进行。具体办法是与业主签订一个委托管理协议书，这项管理不仅仅是物业管理，还有品类调整、招商控制、营运管理、市场推广等多项内容。 第三，在主力店招商时，可大胆引入竞租制度，使主力店招商充足竞争，开发商可在世界500强中选择更合适合作伙伴。与这类商业巨头合作都要付出巨大代价，如能合理运用谈判技巧，可以选择到能使整个购物中心客流组织更趋合理主力店。 第四，要重视商业人才引进工作。开发商往往拥有大量开发、营销等人才，但缺少市场上奇缺商业专才。万达具备良好工作环境，只要综合集团和行业特点，制订合理薪金待遇，相信可以吸引更多商业高手加盟。
中国房地产商业创新模式[116859]
中国房地产商业创新模式[116859] 创造流行300多年“土地是财富之母”精典段子的威廉·配第爵士,通过对英国经济的实证研究,揭示了支配产业结构变迁的深层原因,就是资本总是倾向于向获利多的产业转移, 告诉人们驱动商业模式变迁的动力是资本逐利的本质,提出了产业分析的“配第——克拉克经济法则”。 以先哲的智慧解剖房地产业,可以帮助我们理解近几年房地产屡创发财奇迹、不断制造富翁的深层原因,可以揭开覆盖在房地产商业模式变迁背后的那只无形之手。这几年在支撑房地产发展的诸多市场要素中,百姓们争相讨论房价,经济学家面红耳赤地争论房地产泡沫,政府接二连三颁布调控措施,可以说无论是“国八条”、“地产新政”、“人民币升值”, 还是社会舆论对房地产业的质疑,不仅改变了投资者的收益预期、消费者购房的价格预期,而且改变了政府对房地产发展的支持理念和支持方式。沿袭多年的房地产商业模式的发展环境和生存土壤的巨大变化,使房地产企业不得不直面全新的行业政策、经济、需求的巨大挑战。一些聪明的房地产商埋头苦练内功,寻求新的商业模式撬动各种开发资源,继续演绎财富增长的传奇故事。 房地产企业选择何种商业模式,决定了其对经济周期的抗跌性,决定了其能否持续发展。在房地产业兴起初期,单纯的混合开发模式和百货公司模式占主导地位,开发商利用大量银行资金买地、挖坑、盖房、卖房,然后再开始新一轮循环。他们之所以能够生存、发展,依靠的不是产品和服务质量,而是土地制度的不完善以及消费者的不成熟。他们占用建设单位的资金,让工程公司垫资修建;他们通过预售占用一部分客房的资金,他们在税费上减、免、拖。还有一些开发商自己缺乏开发资金,就千方百计构建关系链,靠关系拿土地,靠关系银行拿钱,他们依靠这种不成熟的赢利模式、不规范的市场运作办法很快地完成了资本积累,为企业进一步发展赢得了时间和物质基础。但这种开发模式在住房短缺、市场不完善的条件下,最差的房子、最差的物业管理也有市场需求。但房地产市场发展环境今非昔比,这种模式现在已经暴露出诸多弊端,不仅投资结构不合理,而且潜藏着巨大的信贷风险。 从产业的发展规律来看, 企业商业模式的创新已经取代了产品创新,成为投资者选择投资对象的重要原因。商业模式的确定是纲,是企业发展的根本,是一切经营活动的重心,其他一切要素都是为其提供支持和服务的。现在房地产业政策的不断调整、市场状况的不断变化,要求企业的商业模式也要不断改革、与时俱进。尤其是金融紧缩和土地严控,大多数房地产企业失去了“钱袋”和“粮票”,传统的“卖烧饼”的开发模式已难以为继。改造公司的商业模式、确定企业的战略定位、采用与市场相适应的商业模式,已成为企业能否生存发展的命脉。为此,本刊通过大量采访和调研,推出万通、华侨城、顺驰、万科、华远、SOHO中国、万达集团改造传统房地产商业模式的探索路径、创新模式,以期为房地产商业新模式的形成抛砖引玉,为房地产业的健康持续发展建言献策。 感谢您的阅读！
商业地产发展九个模式
商业地产发展九个模式 产权酒店只管投资 很多开发商看到商业地产是一块“肥肉”,都竞相介入,但又不愿和商铺正面较量,于是另辟蹊径,在风景区或城市繁华地段修建类似于酒店的房子卖给购房者(即投资者),再由专门的管理公司或有品牌的酒店管理公司来进行统一管理、经营。 点评:投资者只管投资,当跷脚老板,到时候分钱。安逸是安逸,但回报或折旧率如何实现是关键。 分时度假居住投资两相宜 又有一些开发商认为,产权酒店模式呆板,不灵活。于是费尽心机想出了一种新的模式———分时度假,投资者买下酒店或类似于酒店的房子以后,可以选定一年之中一定时间自己居住,同时还可以到其他城市相互联姻的开发商开发的酒店居住而不需付费用,其余时间由管理公司按酒店的模式进行统一管理和经营,购房者不参与管理和经营,只得到固定的有一定年限的折旧率。 点评:这种模式有二大好处:一,房子是按套数卖,在面积上不会被欺骗;二,经营方式灵活,自用投资两相宜。但值得关注的是固定的回报式折旧率最终如何兑现,特别是经营不善时。所以选择景点应是关键,游人多的地方好经营。 认购建筑面积挖掘中小客户 这种模式在欧美一些发达地区非常盛行,成都目前只有万国熊猫城在执行这种模式,有业内人士指出,这种模式必将是商业地产未来的发展趋势。认购建筑面积具体的操作方法是,地产商把位于黄金地带的商场或写字楼,划成几大区域,每个区域再划成若干份,每个购房者可购买其中的一份或几份,所有购房者共同拥有这个区域的产权,每个人可执有共有产权证。 点评:这种模式有二大特点:一,一般都是价格昂贵的商场或写字楼由于面积大、价格贵才用这种模式;二,本钱少的中小投资者也可以购买,实际上是产权证券化的前奏。 银行担保保障回报 一些商业地产项目都作出了不得低于8%的投资回报承诺,针对这种现象,一些开发商推出了银行担保模式,给投资者吃了定心丸,这种模式即使后期经营不善,达不到这个最低标准就由银行来为购房者付清。 点评:值得提醒的是银行的投资担保一般只有几年期限,几年以后呢?谁承担责任。毕竟购买物业寻求回报是较长期的投资行为。 投资保障招揽顾客 投资本身就是风险和收益并行,收益又是一个未来的不确定的预期值,谁敢对这个预期值做出承诺?而在电讯广场、世都大厦,开发商都给出了不少于8%的投资回报承诺。开发商表示,在一定期限内,如果低于这个最低标准将由他们自掏腰包补上。 点评:这种模式确实能给投资者一定的信心,但如果达不到这个标准开发商能否兑现还得让时间去检验。 产权商场两权分离 所有权与经营权相分离的房地产商铺投资形式,在蓉城悄然走俏。商铺业主出于投资目的,将产权商铺通过发展商和第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营,商铺业主获得定期的投资回报。 点评:这种模式主要避免了以前一些开发商把商铺卖完以后一拍屁股走人的毛病。再加上统一经营和管理,避免了以前一些商场各自为政的现象,对品牌经营确实大有裨益。 商企联姻巨头摇旗
房地产区域开发与运营的三种模式
房地产区域开发与运营的三种模式 前言： 大多数人理解的“就地产看地产”，实际上地产行业最缺乏对产业的理解。产业是一门学科，房地产从属于产业之一。实际上，人们看待一个区域时，是在地产这个产业范围内进行思考，地产范畴内有交易和买卖两种形式。以土地为例，当要解决2平方公里的土地问题时，单靠交易的方式就容易出现“鬼城”、“空城”等现象。 这类问题的产生是由于其本身规模靠单一的房地产买卖的简单模式已经无法驱动。由此延伸了一种概念，如果要对2平方公里以上规模尺度的土地进行区域开发，就需要伴随对其他产业的思考与探索。产业、人、建筑三位一体，息息相关。人凭借产业，与他人及建筑发生联系。不同的人对尺度的把握不同，对于规划需要设立一个尺度，对于区域开发应该界定一个尺度，不至于因为人的关系影响了规划及区域开发。区域开发是一种整体开发，正如埃及人造船问题中小船和大船的关系，把一个大型的项目切成小项目，把这些大问题以大化小，把它简单化。比如，开始就解决30平方公里的问题很无序，那就将30平方公里化为6个5平方公里来思考，其间只需把握6个5平方公里之间的关系，理顺之后再考虑30平方公里的问题，会简单很多。 此外，我们所谓的“创新”其实并不是真正的创新，我们只存在重组原来的结构，几十年前，就有人提到解构主义，强调对于传统的颠覆，并在这种基础上进行创造和整合，而当下IPHONE便是一款具有浓郁的充满解构主义色彩的技术革新之作。它的出现为“创新”做了新的阐释。 我们对于区域运营的模式其实一直在进行思考和整合，这些整合其实在很大程度上就是对于地产区域运营模式的一种解构，一种深入浅出的探讨。
下面我简单介绍一下主要三种区域运营的模式。 一、“用卖房子的方法卖地”的区域运营模式 新江湾模式，尺度在2到5平方公里，对产业依托性较弱，如果土地靠近城市的距离近，城市化波及到土地时，其对产业的依托性更弱。针对这种模式不应将其复杂化，可以采取用卖房子的方法来卖地，就能简便很多。这是一种简单的原理，新江湾模式需要样板统计，从而需要配套销售，立即辅助配套产品，从而发掘其未来发展趋势，将土地未来的规划展现给开发商。此种模式适合于未来城市化可以波及到的，对产业依托性比较弱的土地，这种模式的衍生形式之一就是一二级联动。 当一家企业去做一个区域开发，这个区域如果在其看来短期内无法实现城市化，那么单枪匹马是很有挑战性的。所谓众人拾柴火焰高，如果该企业寻求合作伙伴，项目整体就能做起来了。当然，一级开发，整体开发，区域开发，带来的收益颇微，风险也较高，技术环节存在各种问题，毕竟土地方面的收入是一个盲点。通过合作为一个区域造势来做二级开发，即用卖房子的方法卖地，便能实现众人拾柴火焰高的效果。当一个企业用卖房子的方法卖地，吸引一些地产商来购买土地，同时自行开发，这时候地厂商就是整个地产开发环节中的一个入口，可以做到自行开发、自行销售，也就是用卖房子的方法卖地的成功之处。目前的房地产，包括土地开发区域，其开发都是建立在假设的基础上，即笔者一直提到的“用卖房子的方法卖地”这种方式仅适用于短期内，比如三到五年内城市化可以波及到的土地，特点在于其投入是可控并循序渐进的，通过众人来加速整个区域的开发速度。
关于商业地产盈利模式分析
关于商业地产盈利模式分析 商业项目选择最佳赢利以及营销模式类型分析 商业地产投资开发赢利模式具有多样性选择，我甄选出4种最多见的模式： 1、只售不租，出让产权，很快收回投资。 2、只租不售。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。 纵观国内的商业地产盈利变现模式，不外乎三大类：整体持有、分割出售、资本运作。这三种盈利变现模式各有利弊，适用于不同类型的商业物业和开发商。 整体持有 商业物业最理想的盈利模式是长期持有，这符合商业地产的自身规律，一般来讲，商业物业是越老越值钱，不像住宅、写字楼那样会随着物业老化而贬值。商业物业的大部分价值是通过后期运营管理实现的，用通俗的话讲，商业是养出来的，所谓养商无非就是指业主以比较低廉的租金来吸引好的商家，并帮助商家能更快保本、盈利，只有帮助这些好的商家、好的品牌尽快实现保本、盈利，才能让他们有信心留下来，进而不断吸引消费者前来消费，商业的人气才越来越旺，其对商家的吸引力也就越大，所以我们一般看到新的商业物业的初始租金都比较低，度过几年的养商期后，商业物业的租金才开始大幅上涨，商业物业的价值也就越来越大，长期持有通常是商业物业价值最大化的盈利方式。目前的市场上，商业物业长期持有能够获得的投资回报在10% -12% 之间，当然一些好地段、运营良好的商业物业可以远超过这一指标。 另外，以前开发商的住宅项目一个接一个，每年都有不错的收益，在住宅项目拿地成本越来越高，好的住宅项目越来越难拿，房地产开发商就会出现项目断档的情况，这会造成开发商每年的收益波动率很严重，如果开发商是上市公司，尤其是土地储备不足的开发商，其每年的报表会比较难看，而商业物业的稳定租金回报将是开发商稳定收益波动的良好补充，对这些开发商来讲，长期持有商业物业是个良好的选择。 商业物业的资金投入大，回收期长，决定了能够持有商业物业的开发商必须具有很强的资金实力，在资金允许的情况下，建议开发商长期持有商业物业，从项目价值最大化的出发点考虑，这种盈利模式是一种最理想的方式，但这种方式不太适合于目前的大多数商业地产开发商，毕竟有着强大资金实力的开发商太少。 对国内的房地产开发商来讲，资金如土地一样是开发商渴求的资源，在长期持有的情况下，配合经营期融资可以解决部分资金变现问题。其一是开发成熟、经营状况良好的物业，可以向银行申请商业物业经营贷款，2005年10月农行推出了《经营性物业抵押贷款管理办法》，允许以商业设施租金作抵押发放长达十年的贷款，其它银行也陆续推出此类服务，这将为把银行的短期开发贷转化为长期的经营贷款提供了可能。世纪金源集团以其金源购物中心、华远地产以其盈都大厦商业物业，均向银行获得了7-10年不等的商业抵押贷款。 另外，具备一定规模、并且质地不错的商业物业还可以通过CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）的方式来融资，CMBS 类似于住宅MBS，只是支撑的资产不同而已。万达在发行REITS上市受阻的情况下，通过发行总价值1.45亿美元的CMBS 产品来取得融资，这是国内此类融资方式的首例，其本质是将银行的短期贷款转化为机构投资者的中长期债权，其融资成本应该要比银行同期贷款高。 开发商持有优质商业物业资产，既能获得长期收益，亦能通过银行经营贷款/CMBS融资获得新的开发资金，对开发商来讲是个不错的选择，但这种方式存在的缺点是对物业质地要求较高，其投资回报率至少要高出银行、或CMBS融资成本，开发商还必须与当地银行或CMBS市场有良好的关系。
对商业地产的认识和理解
对商业地产的认识和理解 一、对商业地产概念的认识和理解 商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。 一、对商业地产模式的认知 第一类“沃尔玛”模式。 这种模式比较典型的是业内所谓大腕“万达”模式，这种模式在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样，沃尔玛是全球最大的连锁商店，万科作为住宅代表性企业，走的也是这个模式，这是第一类。 第二类百货公司模式 谈到百货公司模式，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，一般在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过来开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模式，这是第二类。 第三类是精品店的模式。 这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式”，它这种模式主要干什么呢?主要在少数高端的市场进行精品店的经营，假如卖的劳斯莱斯，可能一天就卖三辆，但是精品店的总营业额和利润是最高的，所以是走高端路线。 二、对商业地产模式的认知
第一种是“只租不售”。 这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢?是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资;第二次经济评估会是我们讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。 第二种是“出售”。 这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少;即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼;二难是，自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了解决自身的困境，不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。 第三种“租售结合”。 这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租;另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用我信它为“拖”，这个“拖”实际上当的好，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢?大多数是迫于资金的
国内四大房地产网站商业模式运营模式分析
国内四大房地产网站商业模式、运营模式分析 ——基于网站用户的视角 一、商业模式探析 1、搜房网： 版块设置：交易网、租赁网、拍卖网、教育网、家居网、金融网、商用物业网、产业服务网、搜房社区； 首页/出售房源/地图搜房/租房/小区房价/经纪人/别墅/个人房源/商铺/写字楼/估价/房贷/求购/资讯 结果栏：十万火急，新推房源，个人房源 论坛：小区论坛/地方总论坛 提供服务： 网站基本服务：地图找房、小区房价、举报系统、手机搜房、用户习惯记录、经纪人邮箱服务、估价系统、对比系统、发送房源到手机、搜房一号通、搜房帮。 购房工具包括：二手房交易流程，贷款计算器，二手房买卖合同，税费计算器，估价系统，对比系统，地图搜索，发送信息到手机等等个性化工具，基本上满足了用户在搜索过程中需要的需求。 移动客户端：搜房的手机软件版本齐全，适用范围广，出来查找房产信息，还可以定位等服务。
2、新浪乐居 版块设置：新浪房产、新浪家居、新浪地产；新盘、新闻、论坛、微博、装修 提供服务： 网站基本服务：看房团、楼市信息、相关咨询、答疑解惑。 移动客户端：集信息平台、工具平台、数据平台和交易平台等功能于一体，提供消费者全方位的服务的“口袋乐居”、帮助房产经纪人进行二手房房源管理的“口袋经纪人”、提供装修服务的“口袋家居-装修钱管家” 3、易居购房网 版块设置：竞拍馆；团购馆；品牌馆；易居网盟 提供服务：易居购房网是国内综合型专业房地产在线交易门户，提供多元化一体式网上售楼解决方案。为房地产行业提供线上线下互动交易、房产营销解决方案等服务，同时满足中国互联网用户的购房需求。针对互联网普通用户主要提供的服务有：楼盘咨询、价值评估；个性化置业顾问提供；定制化看房线路推荐；看房行程预定，全程陪同；独家购房优惠。 4、安居客 版块设置：新房、二手房、租房、写字楼、商铺 提供服务：为用户提供最佳找房服务，也为开发商、中介公司、经纪
商业地产项目的经营模式创新
商业地产项目的经营模式创新 近几年，全国整体房地产开发投资增速由于经济、政策、预期等一系列因素影响，整体来说处于回落态势，但是商业地产的发展发展却出乎很多人意料的持续增长。尽管如此，商业地产也有过剩的问题，同质化竞争的趋势愈发明显。同时，全民电商时代的到来，使传统综合型商场陷入举步维艰的境况。另外，经济增速持续放缓等因素对商业地产营运的冲击也日益显现。激烈的市场竞争，对如何维护和提升“品牌”价值提出了很大的考验。如何去进行经营模式的选择，怎样冲出重围，是商业地产运营商殚精竭虑思考的问题。本文通过商业地产运营商在消费体验创新、数据技术创新、管理服务创新、市场营销创新、商业文化创新等方面的探讨，来进行商业地产创新经营模式的研究，以期为商业地产项目走出经营困局提供一些有价值的参考。 标签：商业地产；经营模式；创新 统计显示，2015年1-4月，中国房地产开发类总投资23669亿元，同比名义增长6.0%，增速比1-3月回落2.5个百分点。但其中，办公楼和商业营业用房的增长速度达到13.6%和13.9%。可以看出，全国整体房地产开发投资增速由于经济、政策、预期等一系列因素影响，整体来说处于回落态势，但是商业地产的发展发展却出乎很多人意料的持续增长。尽管如此，商业地产也有过剩的问题，同质化竞争的趋势愈发明显。根据统计机构统计数据显示，2015年底，主要城市商业地产综合体存量面积达到3.6亿平方米，数量达到1000个；2016年以后可能将突破4.3亿平方米，数量1200个。与此同时，电商发展也为实体商业带来了严峻的挑战，全民电商时代的到来，使传统综合型商场陷入举步维艰的境况。另外，经济增速放缓等因素对商业物业营运的冲击也日益显现。在激烈的市场竞争背后，对如何维护和提升“品牌”价值提出了很大的考验。商业地产的转型和差异化运营势在必行，如何去进行经营模式的选择，怎样冲出重围，是商业地产运营商殚精竭虑思考的问题，以下通过数据技术、消费体验、市场营销、商业文化、管理服务创新方式来探索商业地产创新经营模式之道。 一、消费体验创新 体验式商业地产的兴起，源于当前线上消费线下体验商业运营模式的兴起。在这一趋势下，商业项目在业态组合发展上出现了新的潮流，原先零售类业态从70%—80%到下降至30%-40%，体验式业态诸如儿童教育、餐饮、娱乐、等休闲业态却蓬勃兴起。某些商业地产项目还会在主题性上有侧重，提升人文、艺术、生态、环境等氛围，从而使得项目更加顺应社会发展的潮流，以形态升级与业态品牌的多元化、体验化和新鲜化来吸引消费者，吸引更多更广的客户群。例如以万达为首的商业地产项目经营的诸如游乐广场、动漫人物、主题摄影、早期教育、生日派对、亲子餐厅、职业体验等功能区，鉴于这些儿童游乐体验活动非常符合广大家长的生活方式及消费心态，所以有效提升了商场的人流量和经营业绩。同样是主题运营，“儿童”之外还有“女性”、“饮食”主题等等。最近两三年，保龄球馆、高尔夫球馆、艺术展览、医疗诊所等也开始成为购物中心新宠儿。尤其是文
万科商业运营模式及借鉴.介绍
万科商业运营模式及借鉴 2013年11月27日，万科首个购物中心——位于北京昌平区的金隅万科广场正式对外试营业。这是万科组建商用地产管理部后的第一个项目。万科进军商业地产的消息有两点启示，一是最大的住宅房产企业决定拓展新业务，说明持续的住宅调控使得住宅房产市场前景不再明朗；二是万科虽然初次尝试商业地产，但其资本雄厚、品牌有优势，将进一步整合商业地产市场。对市投资中心来说，一个住宅房产巨头如何运营商业地产，是值得持续跟进和学习的。 万科商业模式总结及借鉴： 一、万科商业地产运营模式 1.万科商业的成立 从2009年开始立项研究到今年1月成立商用地产管理部，再到首个购物中心试营业，万科筹备了4年之久，可谓做足了准备。万科在商业地产上并不着急，只做对的、好的、需要的，万科副总裁毛大庆形容为“开着车换轮子”，在不放弃现有销售额、销售规模的前提下，同时开展新的业务。万科计划在北京以每年一个的频率推出商业地产项目，深圳、上海、苏州和沈阳等地也会陆续推出。 2.万科商业的定位 万科商业为找准切入点，走细分化市场，避开了竞争激烈和投资较大的城市综合体，而是专注于与社区
联系更紧密的生活广场系列与邻里家系列。万科将现有商业项目分为三条产品线：万科广场系列、生活中心系列和邻里家系列。万科广场系列定位为区域型购物中心，生活中心系列主要针对集中型社区商业，而邻里家则是对社区商业街的归纳。 因而，万科商业的选址思路是新城区、卫星城、大型社区聚集处，而非城市核心区。以万科第一个商业项目为例，金隅万科广场位于北京昌平城区，总体量为14万平方米。RET睿意德相关负责人预测，试营业当天开业率将达到80%，年底正式营业时将达到90%以上。 3.万科商业运营团队 万科从成立商用地产管理部至今，地产团队已经超过一百人，万科未来几年在北京会以每年一个的频率推出商业地产项目，主要定位于新城区，包括昌平、房山、大兴、延庆等郊区县，此外，深圳、上海、苏州和沈阳等地也会陆续推出万科商业地产项目。 4.万科商业投资及运作方式 万科选择的是总部模式加一线公司孵化模式，例如金隅万科广场就是金隅公司作为一线公司与万科进行合作开发运营。金隅万科广场由万科自持出租经营，项目目前已投资9亿元，万科副总裁毛大庆预计7年收回成本，这在商业地产领域属于中上水平。按照万科此前的内部测算，该项目持有周期8年，按地区保守租金测算，可以实现净资产收益率12%，经营性杠杆下内部收益率（IRR）为15%，项目总投资回报率达到111%。 未来，万科的投资主要方向为“城市配套供应商”，包括医院、学校、博物馆、公园、商场、公屋等。2013年9月4日，万科以53.99亿元拿下深圳留仙洞地块，同时首次公开涉足产业地产的缘由；10月31日，万科召开BOT项目前海企业公馆推介会，该项目预计2014年6月竣工；此外，位于深圳宝安区的万科儿童医院也计划在2014年春节前后动工。目前北京万科至少拥有四个商业地产项目，总面积超过50万平方米，近两年万科还将进入城市综合体的运营行列。位于大兴CBD核心区的一个项目包含酒店、商城、写字楼等多种业态。此外，万科还准备做一些社区金融，例如POS机、多功能服务机等，2013年万科入股微商银行，成为最大股东。 二、对市投资中心发展商业的建议 1.挖掘自身优势，专注社区商业 社区商业是国内商业发展的蓝海和热点方向，万科亦选择从社区商业服务入手商业地产。市投资中心商业项目的优势是依托既有的公租房人群，有一定的消费人群支撑。既有项目如东郊农场、门头沟铅丝厂、高米店等，周边只有一些小摊贩，未形成完整的社区商业配套业态，这对市投资中心来说是机遇。通过引进标准化、品牌化的优质商家，完善社区配套商业服务，繁荣公租房社区商业，提升市投资中心商业价值。 2.积极探索合作开发模式，积累经验 合作开发，共担风险，这是金隅万科广场的开发策略。整体租赁的模式，风险虽然都转嫁到商业管理公司，但收益也有所降低，且都项目的掌控能力有所下降。未来，市投资中心随着商业运营中心的成立，人员结构区域完善，可以探索与其他公司共同开发的模式，优势互补，实现共赢。
房地产公司的商业模式概述
房地产公司的商业模式 中城房网轮值主席、万通集团董事局主席冯仑：近期以来，业界各种各样的研讨会关注的不外乎三个层面的问题，第一是行业问题，即市场趋势，行业进展；第二是项目问题，产品性能，科技进步；在这两者之外，还有一层即公司问题。公司治理经营渐成大伙儿关注的重点，你那个公司如何能办得不仅今天赚钞票，而且能够持久进展，比较好地保持竞争力。我们通过一段时刻的考虑和研究，提出了房地产公司的商业模式，分成了几种类型，每一种类型我们会提出一些案例和一些典型的公司。 开发公司模式 １、房屋开发模式 该模式又分三种类型。 第一种类型为沃尔玛模式。比较典型的是万科模式，在不同城区的郊区大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，体制上采取一个总部强势操纵，有打算地在郊区连锁开店，该模式经济增长特不快，万科今年营业额可能能够超过４０亿元，会打破近五年来一个地产公司年销售额最高不超过３０亿如此一个纪录。 第二种类型为百货公司模式。现在的华润置地是那个模式，即在同一个地域，各种产品同时做，产品多样化，像一个百货公司高中低档什么产品都有，商户、写字楼、住宅、酒店、公寓。这种百货公司模式比较多的见于过去城建系统转制过来的开发公司和国内专门多综合性的大型国营开发公司。
第三种类型为精品店模式。这是万通地产致力追求的模式，只在少数高端市场进行精品店经营，我可能卖的车是劳斯莱斯，一天卖不出几辆，然而每一辆的价格高，因此营业额较高。万通今年销售额会超过２０亿元，要紧集中于高端产品。 ２、土地开发模式 一种是陆家嘴模式，即一个整体公司以经营土地为主，通过规划，成片出让，同时与开发结合，要紧是综合金融、贸易、商业等业态。陆家嘴每年的营业额实际上专门少，但利润专门高，要紧是土地出让的收益特不大。 一种是天津开发区模式，即工业土地的开发模式，由于经营的土地要紧是工业区，都市机能较差，因此工业区土地价值的增值幅度和它收益情况比陆家嘴要差得多，但该模式也是国内惟一一个，甚至是要紧的一个靠土地经营的工业区赚钞票的一个企业。 ３、混合开发模式 混合开发的模式又分成两种。一种是纵向重叠的混合开发模式，即现在传统的开发公司采取的模式，从拿地一直到物业治理纵向重叠起来，所有环节你自己都要做，如此功能上就不够专业化，公司内部治理上又互相重叠。在广东，甚至有相当多的企业还有自己的设计院、建材公司、施工建设公司。 另外一种，是交叉混合开发模式，典型案例是珠江和合生创展，该模式使拿土地和开发房子、建房子有适当的划分。珠江大片的拿地，然而合生创展几乎不自己拿地，只做房屋。如此交叉起来，同时又是一个老总，在北京、上海和广东有大量的开发，
CMBS：商业地产融资创新方式
CMBS：商业地产融资创新方式 CMBS:商业地产融资创新方式,金融/投资, 何宇明约3607字 商业地产是典型的资金高度密集型行业，其开发投资规模大、周期长、价值昂贵等特点使得需要的资金量巨大，因此融资就成了开发商最关心的问题。目前，我国地产融资的途径比较单一，最传统的方法是自有资金加银行贷款。随着国家货币政策从稳健转向适度从紧，银行体系紧缩银根，以及对开发商贷款和按揭贷款加大监管力度，如何有效地拓宽融资渠道已经成为地产金融业内外普遍关注的问题，CMBS逐渐进入大家的视野。 CMBS，即商业抵押担保证券，是一种商业证券化融资方式，它将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行。CMBS的价格通常根据评级机构的评级来确定，投资银行在参考评级以后，确定最后发行价格，并向投资者发行。CMBS的销售收入将返给地产的原始拥有者，用于偿还贷款本息，盈余则作为公司的运营资本。运营良好的物业，例如酒店、出租公寓、写字楼、商业零售项目和工业地产都适合做CMBS的资产，因为它们都是能产生稳定现金流的有形不动产。CMBS在全球的不动产金融市场发展迅速，所占份额逐年扩大。作为新兴的不动产融资工具，CMBS具有发行价格低、流动性强、释放商业不动产价值等优点。我国目前的商业不动产正处于快速扩张期，市场对资金量的需求巨大，CMBS无疑是商业地产企业所期盼的，同时对金融机构来说，CMBS将成为其分散风险的有效工具。 一、CMBS在美国的发展 CMBS最早出现于1983年。美国Fidelity Mutua1人寿保险公司将价值6，000万美元的商业地产抵押贷款，以证券的方式出售给另外三家人寿保险公司，这一交
商业地产3种销售模式有哪些
商业地产3种销售模式有哪些？ 概念解释： “分割出售”作为商业地产开发经营的一种模式，是将商业产权大商场分割成一块块小面积商铺出售给买者。开发商一般不涉及商业项目后期经营管理，往往为日后的经营种下了“不治之症”，不仅损害了投资者的利益，带来较大的投资风险，还会损害开发商的形象，对城市社会经济的发展造成不利影响。目前，大商场的产权分割已基本被禁止。 优点： 商业地产3种销售模式有哪些？ 1、“分割出售” 快速回笼资金、减轻开发公司财务压力，有利于开发商资金运作。 缺点： 单纯的“分割出售”使业主产权多元化，难以实行统一经营。 商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了它的整体性。 难以引进主力店、品牌店，最后成为街头“大排档”的结局，实际回报与预期收益相差甚远。 小业主购买后，开业日期不统一，商业规划缺乏整体性，导致商场经营杂乱，容易出现经营惨淡的局面。 2、“售后返租” 概念解释： 不同于“分割出售”模式，开发商将商铺出售后，提出统一返租、统一招商经营、统一管理，这就是所谓的“售后返租”模式。售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红。
优点： 解决销售问题，快速回笼资金。 使商业整体经营权得到统一，达到商业聚集效应。 缺点： 现金流量的考验。商业一般需要经过2－3年的整合调整期，这期间，经营情况相对不理想，经营者轮换较为频繁；而开发商每年要向投资者发出固定租金，加上经营团队的管理费，对于开发商来说，这期间的资金压力相当大。 合同到期后面临再次选择的问题。“售后返租”模式虽然解决所有权被分割的缺陷，但当返租合同到期时，将再次面临选择经营方式、经营公司的问题。到时的经营情况未知，风险较大，有可能出现返租期满后小业主自行出租或经营。 案例：XX城 因招商能力不足，经营者经营惨淡而集体停止营业，要求物业公司退还租金。 3、“地产大鳄+商业巨头” 概念解释： “地产大鳄+商业巨头”的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式，这种模式与前几种模式不同，房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些零售企业参与相关的规划工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态商业地产3种销售模式有哪些？1、“分割出售”
欧美商业地产新模式
欧美商业地产新模式——“生活方式中心” （一）“生活方式中心”的商户构成 通过商户构成的数据，你不但可以知道一家商业中心的主要消费群体是哪一类人群，并可以知道它的功能和定位。 ICSC对美国106家现有的“生活方式中心”中的5238家商户进行了统计分析。统计数据表明，女装店在所有类别的店铺中数量是最多的，占总量的12.5%；紧随其后的是占12.2%的餐馆，而运动鞋、童鞋、男鞋、汽车用具和工艺品店的数量最少。 在统计调查的106家“生活方式中心”的5238家商铺中，只有33家百货商场，占总量的0.6%。折扣店则更少，只有21家，占0.4%。最初构想的“生活方式中心”是一个开放式的购物中心，而不包含Mall式的主力店(anchor store)，但到上世纪90年代后期，一些开发商在“生活方式中心”里也引入了百货商场、折扣店或电影院等形式的主力店，形成了一种Mall与“生活方式中心”的混合形式。不过，这种趋势并未持续下去，因为这类店铺并不适合“生活方式中心”。相反，越来越多的零售商开始设法让自己的规模和布局适合“生活方式中心”的格局。 （二）Mall与“生活方式中心”的比较 大多数“生活方式中心”都不包括主力店(anchor stores)，因此比较Mall与“生活方式中心”的商户构成则是以非主力店 (non-anchor stores)为参考，同时比较非主力店的商户构成也更能反映出两者的差异之处。 GAFO商户(CAFO是北美行业分类体系中对家具家装用品店、家电电子产品店、服装、服饰店、运动休闲音像用品店、综合性商店的总称)在“生活方式中心”所占的比例为64.7%。而据ICSC的数据，GAFO商户在Mall非主力店中所占的比例是最大的，约占74.8%，这个差距反映出“生活方式中心”更强调的是餐饮和娱乐部分。 在餐饮方面，Mall采用“大食代”式的快餐广场形式，因为购物者如果能够吃些小吃休息一下，他们就可以在里面停留更长的时间购物；而“生活方式中心”是以餐馆为主，它的目的不是为了让消费者坐下来休息一会儿喘口气，而是为了给消费者提供一个社交的场所，鼓励消费者参与社交生活。餐馆在“生活方式中心”的非主力店中所占的比例为11.3%，而在Mall中只占4.8%，从这个数据就可以看出餐馆在“生活方式中心”中的重要性。 此外，在Mall的非主力店中，家庭服装、女装、女性饰品与女性用品类店铺的数量要高于“生活方式中心”，而其家具与家饰、家庭娱乐与电子类的商户要低于后者，其他的GAFO类商户比例基本相同。 （三）哪个更具商户吸引力 根据近几年的统计数据，一个显著的趋势是零售商们更喜欢选择“生活方式中心”作为他们新店的店址。“真正驱动‘生活方式中心’开发热潮的是消费者对它们的喜爱，这对于零售商来说就是转化为更高的销售额。” Poag & McEwen的总裁Terry McEwen 说。 以Poag & McEwen的“生活方式中心”为例，其每平方英尺的销售额是400美元～500美元，而根据ICSC的数据，Mall的平均销售额是每平方英尺330美元。此外，“生活方式中心”的开放式设计使其共同租用区的费用要低得多，其平均费用是每平方英尺6美元，而Mall为15美元~20美元，导致“生活方式中心”的平均总租用成本为每平方英尺40美元~50美元，而Mall为每平方英尺70美元~80美元，总租用成本的大大降低也构成了对零售商的吸引力。 尽管也有一些零售商在Mall的销售更好一些，但他们仍表示他们利润最好的店是位于“生活方式中心”里的店铺，因为“生活
商业地产管理运营模式
商业地产管理运营模式 一、商业地产成功的因素及要求 1、功能：最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能； 2、地段：商业地产对地段的要求更高。 3、客户：商业地产的客户包括经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅的。 4、资金要求：大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持。 5、物业要求：商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。 6、销售模式：商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点,商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。而且每种销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。 7、专业性：商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。 8、投资回报形式：销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。 二、商业地产的价值链
现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主体双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部），在此模式下，开发商也是投资商，排在运营链的最前面，而小业主也是投资者，排在开发商之后。但未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。 三、租售模式 模式一：只售不租 特点描述：只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。 优势分析：开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。 劣势分析：由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统一的经营管理，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。因此，该模式下客户对未来的商业的价值预期容易产生悲观情绪，不利于销售的顺利进展，最终可能导致整体商业地产开发的失败。 匹配项目：只售不租的商业地产开发模式，一般局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往引起经营管理失控。 模式二：只租不售 特点描述：这种模式由开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。在具体的操作方式上，租赁模式又可分为整体出租、分层或分片出租、零散出租等形式。优势分析：如果经营得好的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，使整个物业能长期稳定地成为一个品牌，开发商由此享受物业升值所带来的持续稳定租金收益。 劣势分析：只租不售的开发模式对于发展商的资金实力要求非常高，资金压力较大，同时面临经营风险；缺乏商业经营能力的发展商采取只租不售模式，往往会遇到两难的境况：如果将物业大宗租赁给大商家，虽然经营收益稳定，经营风险降低，但是随着商战的升级，大商家所支付的租金回报较低；如果采取散租模式，虽然能提高预期的租金收益，但由于自身经营能力弱，往往导致商场经营失败。 匹配项目：目前的商业地产只租不售的模式更多地体现在购物中心的开发上，在购物中心遭遇“一卖就