成都新都区项目尽调报告16.10.26

成都音乐小镇商业街项目可行性研究报告

中铁德闳（天津）投资管理有限公司日期：2016年10月18日

目录

项目背景 (2)

第一部分基金情况介绍 (3)

一、基金产品介绍 (3)

二、基金管理人介绍 (4)

第二部分项目基本情况 (8)

一、宗地位置及四至 (8)

二、地块现状及交地条件 (9)

三、用地性质与规划指标 (12)

第三部分房地产市场分析 (13)

一、当前整体经济形势及房地产市场分析 (13)

二、新都区整体情况分析 (14)

三、新都区商业用地市场情况分析 (15)

四、新都区商业房地产市场情况分析 (16)

五、项目周边现状 (17)

第四部分项目整体规划及定位 (18)

一、初步规划设计思路 (18)

二、项目整体定位 (19)

三、项目SWOT分析 (20)

第五部分项目开发及收入测算 (21)

一、开发策略和进度 (21)

二、项目开发成本测算 (21)

三、项目销售计划 (22)

四、项目损益情况 (23)

五、公司现金流预测 (23)

第六部分回购方情况介绍 (26)

一、川侠公司简介 (26)

二、川发展资产公司简介 (26)

三、四川发展公司简介 (27)

四、侠客岛公司简介 (27)

第七部分风险分析及防范 (29)

第八部分结论 (30)

项目背景

川侠公司【四川发展（控股）有限责任公司下属全资企业与成都侠客岛企业管理有限公司等共同出资成立的公司】欲在成都市新都区开发建设音乐产业园，考虑到其创新创业定位符合国家政策方针及区域未来发展方向，新都区政府给予支持并出台相应优惠政策，鼓励川侠公司在新都区拿地并开发建设音乐产业园。

川侠公司已对位于四川音乐学院对面的101亩商业用地进行深入调研，拟通过挂牌方式取得土地并进行开发。由川侠公司与侠客岛等共同设立音侠公司，项目分两期开发，其中，一期为成都音乐小镇商业街项目，占地51亩；二期为音乐产业园项目，占地50亩，由川侠公司自筹资金专项订制开发。

现川侠公司及侠客岛等欲与我司合作共同开发成都音乐小镇商业街项目，由我司发起设立“成都音乐小镇股权投资中心（有限合伙）”，基金以“股权+债权”的方式向音侠公司提供资金支持，基金的债权部分以项目的销售收入作为还款来源到期收回，基金的股权部分由川侠公司及侠客岛等原股东溢价回购。

第一部分基金情况介绍

一、基金产品介绍

1.基金要素表

2.有限合伙情况简介

基于成都音乐小镇商业街项目总投资额和项目公司资金使用的时间需求，睿商汇信拟发起设立两个有限合伙企业，以“股权+债权”方式向项目公司提供资金支持。总金额为2.3亿元，其中第一个有限合伙企业募资金额为1亿元，预计2016年12月中旬成立；第二个有限合伙企业募资金额为1.3亿元，预计2017年3月成立。两个有限合伙企业的资金运用方式为：部分资金用于收购项目公司股权，合计持有项目公司70%股权，剩余资金以股东借款方式借给项目公司，股东借款利率为15%/年，按季收息并按年向LP分配收益。

本次只开展第一个有限合伙企业的资金募集，第一个有限合伙企业名称拟定为：成都音乐

小镇股权投资中心（有限合伙），GP为：深圳前海睿商汇信投资管理有限公司，LP为：中铁德闳—成都音乐小镇私募股权投资基金。资金运用方式为：部分资金用于持有项目公司47%股权，剩余资金向项目公司发放股东借款。退出方式为：债权部分到期一次性还本，股权部分由原股东溢价回购。

3.项目整体交易结构图

二、基金管理人介绍

1.中铁德闳情况简介

中铁德闳（天津）投资管理有限公司成立于2011年3月8日，注册资本：1000万，法定代表人：刘争春，主营范围为：投资管理，资产管理。是一家具有中国中铁背景的基金管理公司，作为中国私募股权投资领域中的一员，公司运用成熟的资本组织形式、专业化的投资理念和方法，管理私人或机构投资者的资金及媒介资源，对资源勘探、基础设施建设及房地产、一带一路等相关领域进行投资。公司管理规模超过20亿元人民币，控制资产150亿元，同时公司也结合自身渠道和相关资源，为中国中铁和中铁资源提供大量金融和投资咨询服务。

公司股权结构如下：

中国中铁股份有限公司是集勘察设计、施工安装、工业制造、房地产开发、资源矿产、金融投资和其他业务于一体的特大型企业集团，总部设在中国北京。作为全球最大建筑工程承包商之一，中国中铁连续11年进入世界企业500强，2016年在《财富》世界500强企业排名第57位，在中国企业500强中列第7位。

中国中铁拥有一百多年的历史源流。1950年3月为中国铁道部工程总局和设计总局，后变更为铁道部基本建设总局。1989年7月，铁道部撤销基本建设总局，组建中国铁路工程总公司。2000年9月，与铁道部实行政企分开，整体移交中央大型企业工作委员会管理。2003

年4月归属国务院国资委管理。2007年9月12日，中国铁路工程总公司独家发起设立中国中铁股份有限公司，并于2007年12月3日和12月7日，分别在上海证券交易所和香港联合交易所上市。

成功案例：

1）2012年，中铁德闳与民生银行发起设立国内首支矿产资源风险勘探基金，规模为3亿元，借助中铁资源集团在矿产勘探、开发等专业技术及项目资源方面的领先地位，结合国内外金融资源，以基金形式进行投资。基金已顺利退出，

2）2013年，中铁德闳与全国企业500强、国内房地产排名第26的首创置业和招商银行发起设立房地产股权投资基金，基金第一期10亿元专项投资于北京房山区“新悦都”项目。项目总建筑面积90389平方米，容积率1.93，以刚需住宅为主。基金已顺利退出，实现年化收益率31.6%/年。

3）2015年，中铁德闳旗下关联企业成功投资了“黄山市城市道路PPP项目”，该项目获得财政部PPP示范项目，基金规模10亿元，期限10年。

2.睿商汇信情况简介

深圳前海睿商汇信投资管理有限公司成立于2015年9月21日，注册资本：1000万元，法定代表人：张玉良，经营范围：受托管理股权投资基金，受托资产管理、投资管理，股权投资，创业投资。公司于2016 年 1 月14 日取得私募投资基金管理人；私募投资基金管理人登记证书编号：P1030058 ；在证券投资基金业协会首支产品备案时间：2016年5月27日，产品备案编码：SJ8936。

公司股权结构如下：

公司内部组织架构如下：

第二部分项目基本情况

一、宗地位置及四至

3.地理位置与区位关系

项目位于四川省成都市新都区新政务中心和川音板块的核心区域，大方位为成都市北偏东，距离天府广场直线距离19公里，距新都区政府直线距离2.2公里，项目东侧紧邻地铁3号线、高铁站及新都客运站，西侧距新都区主干道蓉都大道约300米，蓉都大道可直达成都市中心，北侧紧邻四川音乐学院新都校区，为一个长约1.5公里，宽约40-50米的两面临街，一二期总占地面积约101亩的商业地块，区位优势非常明显。

4.用地范围与四至

宗地东至绕城大道东一段，南至其他项目用地, 西至规划道路，北至学院路东段。

项目二期

项目一期

二、地块现状及交地条件

1.宗地现状

宗地大部分地块已打围，围墙将宗地分割成几个小地块，部分地块作为社区活动场地、部分暂为停车使用，基本上达到场平建设条件。

从地块条件看，所有地块长边均临学院东路，且呈规则矩形，非常适合打造成为一整条商业街。

2.交通状况

宗地周边道路交通体系已非常成熟，周边有：成渝环线高速、成都绕城高速、蓉都大道、

蜀龙大道、新都大道、学院路东段等。

地块东侧距离规划中的交通枢纽（三站合一：地铁3号线、高铁站、客运站）约300米，交通出行十分方便。

3.现状生活配套

教育配套：宗地北侧紧邻四川音乐学院新都校区，半径1.5公里之内还有西南石油大学、成都医学院新都校区、四川省人民医院护士学校新都校区、成都市新都区职业技术学校、新都四中、桂湖小学、香城小学、蒙特棱利幼儿园等，教育资源丰厚。

居住环境：附近住宅小区众多，有叠香庄园、翰香府、英伦世家、翠蝶湾、东郡湖景湾、邻和苑、汉嘉国际社区、芙蓉名城、聚贤雅丽园、桂景花城、博海城等住宅楼盘，周围居住氛围好，人口聚集度高。

医疗配套：周围有新都区中医医院、新都区妇幼保健院、新都人民医院新院区、成都宝康医院、成都医学院第一附属医院、新都桂湖医院等，医疗配套设施完善。

4.大市政配套

地块周边大市政配套十分完善。道路、供水、雨污水排放、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性供电和临时施工用电、燃气设施齐全。

三、用地性质与规划指标

项目用地性质为纯商业用地，一二期总占地面积约101亩，建设用地面积约67333平方米，总建筑面积约130000平方米，计容面积约120000平方米，地下建筑面积约10000平方米，容积率为1.8。根据从规划主管部门了解的最新信息，地块内限高18米，建筑密度为60%。

项目一期占地51亩，建设用地面积约34000平方米，建筑面积约61199平方米。

第三部分房地产市场分析

一、当前整体经济形势及房地产市场分析

当前，国家经济发展步入“新常态”，房地产行业市场化水平越来越高，行业细分更加明显，竞争日趋激烈。

1、国家中长期宏观形势将保持政治清明、经济繁荣

国家宏观经济将长期保持健康稳定发展，增速有所放缓，经济发展步入“新常态”。国家新一届领导人反腐倡廉、简政放权，同时深化改革，对经济发展方式和结构进行调整，都是为了实现我国长期发展的政治清明和经济繁荣。

2、货币被动超发必然带动生产要素及资产价格上涨

央行被动发行货币将直接导致钢筋、水泥、木材、人工等生产要素价格的上涨，最终导致房地产等资产价格被动上涨。货币的超发使得房地产成为一个天然的投资避风港。同时，利率市场化的推行势必改变商业银行经营策略，未来优质房企取得低成本贷款更加容易，房地产行业格局将进一步洗牌，行业内的整合将会明显加剧。

3、目前房地产市场处于高速发展期向稳定发展期的主动调整阶段

中国房地产市场尚处于高速发展期向稳定发展期过渡阶段，潜在需求仍非常旺盛，当前的形势是国家政策带动市场进行主动调整，房地产市场未来会有大量的并购发生，且房地产开发商向轻资产公司转型，专业的房地产基金联合有实力开发商组成联合体会越来越多，房地产证券化也会逐步落地，产业与金融结合会越来越紧密，金融产品的创新亦会越来越广泛。房地产行业结构化调整将导致细分领域的专业开发和运营团队的产生以及相应项目的投资机会。

4、应把握土地获取时机获取核心城市的优质地块

中国房地产市场尚处于高速发展期向稳定发展期过渡阶段，潜在住宅和商业需求仍比较旺盛。结合目前国家宏观经济形势及房地产未来的发展趋势，首先应坚定房地产长期发展信心，其次要抓住目前房地产结构调整期的机会获取优质项目，尤其是一线城市或二线城市地理位置优越、获取价格较低且未来增值空间较大的商业地产项目，此类项目会随着利率继续下降，人口向大城市聚集未来会产生长期稳定的现金流，有较高的回报率。

二、新都区整体情况分析

1、项目所在区域概况

新都区地处东径103°54′02″～104°16′54″，北纬30°40′40″～30°57′58″，区域面积497平方公里，其中32.6平方公里为都市区，辖13个镇（街道）、255个村（社区），人口120余万，是成都市八大新型卫星城之一。东南与成都市青白江区、龙泉驿区、成华区、金牛区接壤，西连郫县、北邻彭州市、广汉市，距成都市中心16公里。新都区同时被定位为成都市城北副中心，承担成都市机械、IT、电子、食品、生物制药、旅游和物流基地的功能。新都镇(现新都街道办事处)、新繁镇均为四川省历史文化名城。

根据四川省优先发展成都"一个特大城市，绵阳一个大城市，德阳等10个中等城市"的平原都市群发展战略，新都区处于中国西部最具活力的成都平原经济圈的核心地带，是四川省委、省政府确定的"成(都)-德(阳)-绵(阳)"高新技术产业带的桥头堡，在四川省经济大盘上占据着极其重要的位置。

新都区保持全省县域经济综合实力十强，荣获“中国十大最具投资价值城市”、全省“县域经济发展先进区（市）县”等称号，并获评2015年度中国市辖区综合实力第41名。

2、宏观经济运行情况

（1）地区生产总值及增长

2015年，新都区实现地区生产总值582.8亿元，增长（同比，下同）8.7%；一般公共预算收入47.96亿元，增长8.13%；固定资产投资416亿元；

“十二五”期间，全区地区生产总值年均增长11.5%，比全市平均水平高0.5个百分点，2015年达到582.8亿元，是“十一五”末的1.79倍。轨道交通、能源装备、航空动力、生物医药等先进制造业加快发展，现代物流、科技服务等生产性服务业和健康养老、现代商贸等生活性服务业，以及电子商务等新兴产业快速崛起，都市现代农业“接二连三”向深加工流通及休闲服务领域发展，家具制造、食品、包装等传统行业改造升级，产业园区集约集群发展。三次产业结构由“十一五”末的5.8︰65.3︰28.9调整为4.3︰60.4︰35.3。人均地区生产总值突破1万美元，是“十一五”末的1.6倍。全区一般公共预算收入完成47.96亿元，较“十一

五”末翻一番。

（2）人口、居民收入及消费支出水平

2015年，新都区城镇居民人均可支配收入34358元，增长7.8%；农村居民人均可支配收入19349元，增长9.2%。

城镇居民和农村居民人均可支配收入分别较“十一五”末增长67%、116%，城乡居民收入比从2.29下降到1.77。

三、新都区商业用地市场情况分析

新都区核心区发展已经较为成熟，土地市场商业用地供应越来越少，根据近几年的成交情况来看，核心区的商业用地在300万/亩以上，且政府供地节奏越来越慢，反映出政府对商业用地的规划和定位越来越重视。

四、新都区商业房地产市场情况分析

1、商铺售价情况

（2）商铺租赁价格情况

从上述调查售价上看，各楼盘差异度较高，目前整个区域的商铺租售情况是：川音附近商业售价较高，并且租金较高、转租费较高，出租率满租。

五、项目周边现状

该区域现阶段商业主要由以下几个部分组成：

（1）临街小商铺，如干杂店、小卖部、小餐馆和水果店等；

（2）川音附近商业街，如餐馆、水吧、电玩、KTV、小超市、培训学校等；

（3）靠近东站万和广场附近业态相对多一些，有餐厅、茶楼、会所、KTV、快捷酒店、蔬菜店、保健中心、加油站等；

周边住宅小区较多，人口密集，但商业业态较低端、商业配套及商业开发均有待提高。

第四部分项目整体规划及定位

一、初步规划设计思路

1.整体规划方案

基于项目周边学校环立，地块沿街展示面极其丰富，地块形状规整，特别是依托四川音乐学院新都校区的大量师生资源与川侠公司、侠客岛及基金所拥有的投资资源和校园资源进行整合。

整体规划设计方案如下图所示：

二、项目整体定位

1.项目定位

本项目位于新都区内三所知名高校学区核心商圈，紧临四川音乐学院，紧临新都区交通枢纽站及新都区政务服务中心，距离西南石油大学仅15分钟步行路程。所在位置符合典型的高校经济圈特征，极具商业价值。因此，本项目定位于以服务周边高校人群为基础，兼顾周边居民消费需要。打造一个商业覆盖半径3公里的优质商业综合街项目。

2.产品定位

本项目一期对外销售，二期由大股东订制开发并长期持有，委托侠客岛运营管理，大股东持有部分拟作为孵化器，培育音乐文化产业方面的创新创业。

一期项目着力于打造以服务高校人群为主的业态形式。因此，所打造的建筑形式在满足商业运营和创新创业的基础上，最大限度地包容客户群体购买能力及需求，以流畅、新颖、时尚的设计风格，深度优化业态规划设计、环境、绿化、亮化、数字化、智能化的业态布局，并进一步加强品牌营销和品牌招商工作。在做到较原有业态形式有大幅度提升的基础上，再充分发挥土地价格低的优势，使得项目所开发的商铺具备良好的投资属性和投资价值，在兼顾高品质的同时又不大幅提高销售价格，使该项目成为让客户愿意认购的高性价比商铺。

销售部分建筑面积约61199平方米，地上3层，局部4层，层高4-6米，无地下室。具备餐饮条件，分割面积30-500平方米，公共部分及外立面精装修。