关于房地产市场的调控与土地市场管理的思考

【摘要】我国的房地产市场自从实行房改政策以来，国家一直坚持对房地产市场进行监管和调控，并陆续出台了一系列的宏观调控政策和法规。但在实行房地产市场调控的十几年，虽然取得了一定成就，但是房价上涨过快、投资过热等问题一直比较严重，其中土地市场管理是最重要的影响因素，这不得不引起我们对房地产市场调控和土地市场管理的思考。

【关键词】房地产市场；宏观调控；土地市场管理；市场监管一、土地市场管理对房地产调控的影响

我国实施房地产调控政策以来，一直都伴随着土地市场管理制度的变革与调整，这是因为土地政策始终都是影响房地产市场价格以及走向的最关键因素，对房地产市场调控的影响主要体现在供求关系、供给结构以及房产价格等方面，并在一定程度上决定了房地产市场的走向。

1、影响供求关系

在房地产市场上，土地始终是房地产发展最重要的生产要素，无论是土地供应的总量，还是土地供应的布局，都会对房地产市场整体或局部的供求关系产生十分明显的影响。例如，国家或地方政府通过对土地规划的调整，能够对房地产市场上的土地供应量进行控制，可以实现对房地产市场供应量和投资量的调节，进而对影响到房地产市场的供求关系。同时，政府还可以通过对土地供应节奏的调整，影响供求关系中新增房地产的供应速度和上市节奏。

房地产经营管理工作的经典案例

房地产经营管理工作的认房地产经营是从是房地产业的人房地产项目进行的经济营建，主要表现了房地产企业与房地产市场的经济关系，而房地产管理是房地产企业内部的资源，方案进行人性化，科学化，经济化的优化操作和操作和整合，其实，房地产开发已经贯穿房地产的经营与管理中，或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程，通过合理有效的房地产经营与管理达到房地产企业利润最大化，风险最小化资源郑和最优化，最终实现社会责任化。我本人从事地产经营管理10年，几年来总结了一些经营管理经验，总体来房地产经营管理工作水平的高低是决定企业经济效益的一个重要因数素，同时也是企业综合素质和核心竞争能力的具体体现，近几年，企业经过市场经济的洗礼，在房地产经营管理思想、理念及管理方式、方法、手段等方面都有了较大进步，但与现代企业管理要求还有一定距离，现就房地产经营管理工作，谈几点粗浅认识。理论上的认识： 1、房地产经营管理是房地产的高层领导人在现代市场经营观念的指导下，为构建和维持长久的竞争优势，通过对外部环境和内部条件的全面估量和分析，从企业发展全局出发而作出长时期的总体性和谋化和行动钢领。 2、房地产经营管理战略的作用因人而异。通常在项目管理中除了项目的资金措施之外，人们关心项目的市场前景，尤其是短期经济效益。但要获取这一经济或者保证这一目标实现，

就必须有强大的项目管理班子或者项目操作主体。从众多的事例分析中，同样的项目、同样的资金，如果由不同的人操作，结果有时完全不一样。这一规律同样适用房地产经营管理战略的实施，从系统工程的角度来说，更复杂，也就是说要求更高。房地产经营管理战略的作用因人而异是个带普遍意义的问题，经营管理战略作用的基础一个是企业战略本人，另一个则主要是企业领导实施企业经营管理战略的控制能力。从这层意义上说，提高企业领导战略实施控制能力是一项带普遍性的十分重要的工作。 3、房地产经营管理战略作用的发挥大对外依赖于行业及市场的准确预测和把握房地产经营管理战略的目的就是企业在未来发展的途径上如何适应市场，将企业所具有的资质如何配置，并形成和加强自身的独特的核心竞争力，实现预期目标。从这一目的来看，首先就必须解决好企业所在行业的发展阶段、发展周期、发展空间等，进行正确预测产品市场，分析产品市场走向、产品发展趋势、市场竞争程度、忠诚度、客户的需求爱好以及区域、国家的宏观经济发展等。真正做好行业及市场的准确预测，就能较清晰地看清楚未来市场及产品发展趋势，为企业发展指明方向，企业经营战略才有了坚实的基础，因此经营管理战略作用发挥对外依赖于行业及市场的准确预测和把握。 4、房地产经营管理作用的发挥内依赖企业全体员工深刻理解和共同努力，房地产经营管理战略作用的发挥，不仅仅是由一个部门的力量起作用，更多地依赖于参与企业经营管理战略的全体

关于如何做好房地产项目管理的看法

浅谈做好房地产项目管理的策略房地产项目开发是一个投入资金大、整合资源多、开发投资回报风险大的投资开发过程。项目开发根本目标是适合市场的项目，实现销售赢利。房地产项目开发包括资源整合、投资分析、土地决策、价值研判、营销主题、规划设计、建筑施工、市场推广、物业管理这十个方面。按照建设程序，房地产项目分为六个阶段：项目建议书可行性研究阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工实竣工验收及保修阶段。属于施工实施阶段的前期工作有：建议书和可行性研究的决策阶段；确定设计方案设计、技术设计、施工图设计等设计阶段；规划、监等报建阶段；勘察、监理、施工、采购招标等施段。销售策划工作随同项目开发进度展开。如何做好房地产项目管理，达到效益多、进度好、投资省的效果呢？本文结合开封福兴家园的一个商业住宅项目的管理体验，谈谈几点看法。健全项目部，做好项目开发安排选拔一位精通项目开发工作的、具有管理能力的人担任项目经理，并选派投资、设计、合约、营销、采购、工程等作为项目管理成员，共同组成一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部。明确项目部成员的责、权、利，做好任务分工、工作流程、将各项工作落到实处。公司各相关部门要配合好项目管理工作。项目部要做好项目开发计划安排。编制和落实项目发展售策划等网络计划。首先要做好前期工作，开发适合市场销售的房地产项目前期工作决定了90%以上的成本，它对项目的投资、进度、质量、销售影响很大。前期工作中，项目定位至关重要。项目定位将决定楼房的价格预期。因此，在前期工作中，营销策划部作了详细客观的市场调研，认为该项目为于开封新老城区结合部，既有较完善的基础设施，又有便利的交通条件，且周边上也教育设施较为齐全，该项目的开发定位为除部分拆迁回楼安置外，主要给市内企业家、金领人士、公务员等高收入阶层提供售价每平米2500元至3000元的二至四房住宅户型，同时建设部分汽车车位、商铺对外租售。在设计上，为方案的更合理化，邀请四家知名设计单位进行设计投标，且在中标的基础上进行进一步优化。将沿街地上两层设计为商铺，且层高较大，便于空间有效利用，地下一层设计成设备房及地下车库，地上三层及以上为三栋塔式住宅。外立面采用塑钢窗、玻璃阳台栏杆和外墙砖装饰。整个设计风格新颖、时尚。施工招标阶段采用了土建安装工程总包、其他专业工程独立分包的方式，都是由专业施工单位承包工程。既降低了造价，又确保了质量和进度。其次，要控制好施工实施、竣工验收及保修阶段。施工实施阶段是一个投入大量资金、施工工期长、形成工程实体质量的阶段。竣工验收阶段是进行工程质量的全面检查验收。工程保修阶段是交付使用后提供质量保修服务。再次，要做好销售策划工作。项目销售具有很大的风险，是需要精心策划的。只有销售得好，开发的商业住宅楼才算是被市场认可，项目的赢利目标才能够实现。进度控制进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划，控制好关键工作和关键路线，提前或按期实现节点工期目标。首先，要了解完成项目各阶段工作所需的时间，制订项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作

房地产市场信息管理

市场信息管理（一）、市场调查制度及时了解市场动态、竞争对手的相关情况、消费者的需求，将有利于公司及时制定、调整相关策略，同时可提高销售人员的业务水平，特制定本制度。 1.本制度所称市场调查是指我部门自行组织的调查，调查人员为销售部的全体成员，并由专人管理。 2.市场调查应连续进行，每月成果作阶段性汇总，并在每季度集中安排一次全面调查并向公司汇报成果。 3.市场调查的内容： 1）整个市场：不同层次、区域的重点楼盘的定位、价格、开发量、销售情况、特点； 2）竞争对手：楼盘地点、特色、价格、开发量、销售情况、营销思路、营销手段、广告及推广情况、工程进度等； 3）消费者市场：客户的职业、职务、区域分布、购买意向、关注重点； 4）专题调查：购买能力、购买心理、客户情况； 4.市场调查的方法、途径 1）由部门统一安排，轮流进行采盘，每月每人采盘次数不得少于2次，不得少于8个楼盘，调查记录次日前必须提交给销售主管。 2）由部门安排专门人员进行媒体(含网络)信息收集，并及时填写媒体信息表，见附件九。 3）每次房展会均由部门安排专人前往参加或观摩，并写总结材料。 5.各业务人员市调结束后应及时将资料汇总、交流。 6.市调资料专人维护，部门人员可调阅、学习。 7.市调资料一律不得外传，未经管理人员同意，不得擅自考贝。附件22：

个案调查表调查方式：□电话□现场□网络填表时间：年月日填表须知：1.每次市调完须及时、准确填写。 2.在市调第二日前须上交。 3.对竞争对手设法对以上问题作全面了解，并在综合评价栏内填写以下内容：售楼处装修、销售接待、服务质量、销售材料及其它特色内容。

房地产市场的调查报告-总结报告模板

房地产市场的调查报告一、我区房地产市场发展现状今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点： 1、房产投资保持较高增速我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：%、%、%、%、倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售40套，总面积万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了%和%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积万平方米，与3月份相比均下降了%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。 3、房产平均价格持续走高虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在分别同比上涨%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调

房地产市场整治工作方案

房地产市场整治工作方案为了进一步加强县房地产市场的管理，规范房地产市场秩序，促进我县房地产市场健康平稳运行，根据省市有关文件精神，结合我县当前实际，现制定我县房地产市场专项整治工作实施方案。坚持以“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，按照实事求是、务求实效的原则，全面清理房地产开发建设、经营、销售、物业管理等方面的违法、违规现象，按照边检查、边整改的原则，进一步树立企业诚信、规范的良好形象，保护广大干部群众的切实利益，推动我县房地产开发业持续、快速、健康发展。这次房地产市场专项整治工作要紧紧围绕开发建设、商品房预销售、房地产中介、房地产权属登记、物业管理等环节，重点解决挂靠资质、土地审批、报建程序不规范、方案不合理、违规开工施工、违规预售商品房、物业管理随意性大等问题。通过集中整治，达到纠正房地产开发企业的违规行为，规范房地产市场、稳定商品房价格的目的。强化审查管理，完善准入机制按照《城市房地产管理办法》、《城市房地产开

发经营管理条例》和企业登记管理的有关规定，加强对房地产开发企业和房地产中介服务机构的审核登记，把好市场主体准入关。对不符合条件的，一律不予登记。对未取得营业执照或虽有营业执照但超范围从事房地产经营活动的要严肃查处。严格规划审批，完善服务功能住建部门对开发企业报批的开发项目规划设计方案初审后，组织国土、房产、环保等相关部门和单位对照土地出让合同的内容，对开发项目规划设计方案进行会审，不符合要求的，责令改正，不改正的不予办理规划审批手续。非因基础设施建设，严禁对已预售的商品房项目的建筑容积率、户型、结构、环境整体布局作变更审批。并做好房地产开发项目的房屋建筑、基础设施等工程施工图设计文件的审查管理工作，切实完善住宅小区服务功能。加大质量监督，确保工程质量规划站、质监站、房管站在规划设计、勘察设计、施工许可、招标投标、材料准用、建设监理、市场监管、质量评定、项目验收等各个环节上要层层严把质量关，各司其职，各负其责，违反有关规定的，要追究相关人员的责任。质监站应突出抓好项目开发建设过程中的工程质量管理，按照国家有关法律法规，加

浅谈房地产项目的风险管理

浅谈房地产项目的风险管理 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020

浅谈房地产项目的风险管理摘要：房地产项目的实施过程存在着很多风险，正确地对待、评价、处理过程风险，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理，全过程、全方位地的控制，加强对风险的管理，是保证项目目的、项目目标实现的关键。关键词：房地产项目管理一、引言以2004年8月31日为分水岭，我国的房地产业进入了一个新的发展时期，随着国家经济大环境的变化，围绕着行业是否有“泡沫”，业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬，结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉控制措施的“协议转让”，迎来了中国人民银行121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调，迎来了一系列规范建设行为，提高行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化，风险因素不断增多，风险存在于整个项目开发过程，使中小房地产企业更是处于极为艰难的处境。因此，加强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。二、房地产开发项目的风险分析风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要表现在以下几个方面：1、项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。

房地产市场人员的年终工作总结

【最新】房地产市场人员的年终工作总结 __年是房地产市场注定不平凡的一年,而我也是在这不平凡的一年里进入这个不平凡的行业.越是在这样艰难的市场环境下,越是能锻炼我们的业务力.从一个对房地产一无所知的门外人,到一个专业的置业顾问,在这一年多的时间里,收获颇多,非常感谢公司的每一位同仁.组长和领导. 工作在销售一线,感触最深的就是:保持一颗良好的心态很重要.良好的心态是一个销售人员应该具备的最基本的素质吧,良好的心态也包括很多方面. 1.控制情绪 2.__年,在争做最大的零售支行的目标指引下,更多的中间业务需要大力推广开,如手机银行,基金,网银,信用卡等,这就要求银行客户经理具备足够的业务知识与技能,我需要加强专业知识的储备积累和进一步提高营销技巧.今天的__行欣欣向荣,作为__行的一员,我感到无比自豪,在新的一年工作中,我将更加勤奋地工作,刻苦学习,努力提高各方面的业务素质技能,适应农商行的发展需要,踏实进取,克服不足,把工作推上新的台阶. 我们每天工作在销售一线,面对形形色色的人和物,要学会控制好自己的情绪,不能将生活中的情绪带到工作中,以一颗平稳的心态去面对工作和生活. 2.宽容

人与人之间总免不了有这样或那样的矛盾事之间,同事.朋友之间也难免有争吵.有纠葛.只要不是大的原则问题,应该与人为善,宽大为怀,学会宽以待人. 行政人事部监察及跟进各部门的培训情况,及时对各部门的培训情况进行笔试或实践考核,并将考核成绩存入档案(其中个别员工在培新过程中由于工作原因中途离开,故没有考核成绩),各部门培训场次及考核成绩如下: 紧紧围绕机场集团公司团委及机场党支部的工作计划,制定好全年的工作计划,做到分工明确,责任落实. 3.上进心和企图心上进心,也是进取心,就是主动去做应该做的事情.要成为一个具备进取心的人,必须克服拖延的习惯,把它从你的个性中除掉.企图心,当欲望产生的时候,就会产生企图心;如何将企图心用好,必须好好的学习. 统计数据真实可靠性,更多要依靠基层统计工作.这就要求我们加强统计基础工作建设,统计基础工作将是一项长期重要的政府工作.我们基层统计人员素质参差不齐,在实际统计工作过程中,造成各别数据矢准矢真,影响统计数据的整体质量.结合统计基础工作检查工作,我加强对统计基本单位统计人员的业务指导,抓好源头数据质量.一方面,我利用一切可能的机会,向统计人员指导统计基础工作.在报表制度.指标解释.软件应用.档案管理等多方面做了指导工作,让统计人员知道自己工作的性质.目的和内容,认清统计工作的任务,掌握统计工作的方向和方法.二方面,加强对统计基础工作的检查力度,夯实统计基础工作,真正做到

房地产经营与管理

题目 1 我国土地使用权划拨方式有拍卖、招标两种。选择一项：对错土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。正确的答案是“错”。题目 2 房地产过度开的成因主要有：开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。选择一项：对错正确的答案是“对”。题目 3 对于城市规划范围内的土地，应当从土地出让合同约定的动工之日起两年内建设，超过两年的，政府可以无偿收回。选择一项：对错正确的答案是“对”。题目 4 我国的土地制度建立在公有制基础之上，采取国家所有制的形式。选择一项：对错正确的答案是“错”。题目 5 房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为？选择一项： A.欠租户发生率 B.陈欠租金收缴率 C.租金收缴计划完成率

D. 租金收缴率正确答案是：租金收缴率题目6 其中在一定程在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是？选择一项： A. 招标出让 B. 投标出让 C. 拍卖出让 D. 协议出让正确答案是：协议出让题目7 房地产经营风险管理的程序：识别风险、衡量风险、风险管理对策、风险管理实施和评估选择一项：对错正确的答案是“对”。题目 8 房地产业在我国国民经济中有着重要的地位和作用，它是国民经济的什么产业？选择一项： A.支柱产业 B.第一产业 C.朝阳产业 D.新兴产业正确答案是：支柱产业题目 9 按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为小区开发和成片集中开发选择一项：对错按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为土地开发和房屋建设

浅析房地产开发项目管理论文

目录目录··2 摘要··3 引言··4 第一章项目管理的研究··5 第二章项目管理有别于一些传统的企业管理方法··8 2.1项目管理学科独有的特性··8 2.2项目管理与一般企业管理的区别··9 2.3其它企业管理知识在项目管理领域的支持··11 第三章企业项目化管理及其影响··12 3.1企业项目化管理的背景··12 3.2企业项目化管理的定义··12 3.3项目化管理的运作程序··13 3.4项目化管理对企业管理的影响··14 第四章国企业项目管理现状调查及分析··17 4.1调查报告··14 4.2调查结果及对比··14 4.3调查对比表格··14

4.4结果分析··15 第五章房地产开发工程项目管理现状概述··17 5.1项目风险管理薄弱·17 5.2项目成本管理问题··17 5.3调查对比表格··17 第六章房地产开发工程项目管理优化措施··17 6.1加强房地产开发项目风险管理·17 6.2全面完善项目成本管理··18 6.3项目质量管理·19 关于发展项目管理的建议··20 参考文献··21 摘要：项目管理是二十世纪50年代末期发展起来的一种计划管理方法，自60年代以来，项目管理在航空、航天、医学、化工、制造、财务、法律等领域得到了广泛的应用，并且围还在不断地拓展。时至今日，项目管理技术已经在众多领域发挥着不可或缺的作用。项目管理是使人们用优化的方法完成任务的有效工具，作为新兴的管理学科中成长性最快的一个分支，是一种科学的管理方式，已经更加广泛地应用到企业管理之中。本文介绍了项目管理的基本概念及主要任务，以及项目管理有别于一些传统的企业管理方法的新技术和新发展，针对当前房地产开发工程项目管理现状，结合项目管理技术和原则探讨了房地产开发全方面的项目管理改造和全过程精细化管理优化措施，从而提高企业的管理效率，提高竞争力。

房地产市场调查总结

房地产市场调查总结近年来，随着中国经济的快速增长，柳州这座本身具有的人文内涵及工业基础的城市，房地产市场迅猛发展，具体表现在：新注册的房地产开发企业迅速增加、房地产开发项目迅速增长、积压多年的烂尾楼盘盘活复工、二手房交易量较往年成倍增长、房产价格一路上扬、房地产中介代理机构应时增多且成交量增长。但是在房地产市场的沸腾之中，也同时显现了诸多矛盾与纠纷。二手房交易中，中介公司和委托方、买受方的纠纷不断涌现，与交易配套的银行按揭业务在给银行带来商机的同时，也带来了更多的商业风险，使得银行采取更审慎的态度对待二手房按揭业务，未能完全形成二手房市场的良性互动。针对房地产市场的上述现象，在市范围内通过走访等方式对二手房交易市场进行调查，分别对二手房交易的参与者、管理者进行调查，深入了解我市二手房市场的现状，目的在于为构建具有我市特点的和谐的二手房交易市场提出有益的法律意见和建议。根据我们的调查，参考同类大中城市调研成果，我市的二手房交易，与其他城市一样，80-90%是通过置业中介公司进行交易的。但置业中介公司的交易方式因法律、法规和政策的缺失，导致交易模式的五花八门，加之置业中介公司的从业人员素质参差不齐，交易中的不规范行为时有发生，以致同一单二手房交易，因由不同的置业中介公司和由不同的从业人员操作，与交易各方发生的关系、结果大不相同，从而与交易各方产生一些较为突出的矛盾，严重影响了二手房交易市场的健康发展。置业中介公司与买受人的突出矛盾，具体表现在：第一，中介收费标准不统一，收费种类繁多，是置业中介公司与买受人最为突出的矛盾。在我们的调查中，根据市消委会公布的数据，在二手房交易的投诉中，关于中介收费的投诉为数最多，略占整个二手房交易投诉的20%左右。具体表现在收费标准不统一，中介公司对收取的中介费用名称不统一，有的叫“中介费”，有的叫“佣金”，有的叫“咨询服务费”，有的叫“经纪费用”等等，名目繁多杂乱。第二，“跳单”、“飞单”、“吃差价”等交易恶习的客观存在，引发了置业中介公司与其他交易主体的大量的矛盾。第三，交易中，中介公司利用代收代付、挪用、侵占买受人的购房资金，是中介公司与买受人的又一突出矛盾。第四，中介公司利用格式合同或格式条款，预设陷阱，损害买受人的权益，也是二手房交易中较为突出的矛盾。第五，中介公司为了成就交易，承诺代办过户，但片面夸大中介方的作用，但实际上在办理过户的时间、保护产权转移的安全性等方面都不尽人意，引发买受方的强烈不满，造成矛盾。通过调查分析，造成上述现象有其客观基础：第一，置业中介公司盲目追求高额利润，有法不依，是产生上述现象的主要原因；第二，现行法律、法规和政

关于房地产的工商管理论文

关于房地产的工商管理论文房地产经济管理摘要：随着我国房地产市场的放开，房地产市场过热。发展速度过快;房价高居不下普通百姓压力大;房地产交易现在已成为关系国计民生的重要力量。本文就国内房地产经济管理提出了自己的观点。关键词：房地产;经济;现状; 我国房地产价格指数在2008年出现短暂下跌过后，即再次上涨。2010年中央出重拳遏制房地产价格上涨，到目前为止，虽然销售量有所萎缩，但价格依然保持坚挺。在几十年的发展历程中.房地产业快速崛起并成为我经济产业体系的重要组成部。房地产业的迅速发展在改善民众居住条件提高生活水平。促进其他产业的带动发展，提高地方财政收入、实现全面建设小康社会和促进国民经济发展等方面起到积极作用。在我国，因其特殊的国情背景，房地产业发展问题不仅仅只是简单的经济问题，同时承担着难以推卸的社会责任。引导房地产业的持续稳定健康发展是直接关系国计民生的大事。近几年。针对房地产市场中存在的各种问题，超过了以往任何一个时期。然而从目前我国房地产市场的运行情况来看。收效甚微，房地产市场发展中一些深层次的根本性问题仍未得到彻底解决和纠正，房价增长的势头仍未得到抑制，甚至于出现政府越管问题越升级的现象。可见虽然我国房地产业的发展前景是光明的，但在具体实践我国房地产经济管理仍存在许多问题和难点，实现我国房地产市场健康持续发展的道路充满艰辛。一、房地产经济管理的现状国内的房地产企业单位一般都在一定程度建立了企业的经济管理制度，在基本业务管理方面算是有章可循，但依然有相当一部分企业对经济管理存在许多误解，这就使得企业经济管理相对薄弱，经济业务的随意性变大，同时缺乏有效的监督机制，导致企业在这方面比较混乱。首先是会计基础工作薄弱，致使会计信息失真秩序混

浅谈房地产项目管理存在问题及研究对策

本科毕业设计（论文）开题报告论文题目浅谈房地产项目管理存在问题及研究对策一、研究的意义 1.国内研究概况随着我国经济的持续、快速发展，我国建设部与国家计委、经贸委意欲尽快出台关于进一步推行工程总承包与工程项目管理的指导意见》和（（工程项目管理（服务）办法，以制定工程总承包与项目管理（服务）的实施细则，规范其基本做法，进一步促进其科学化、规范化和法制化，从而指导我国工程总承包与工程项目管理工作的开展，提高项目管理水平，与国际惯例接轨。项目经理（PM）在我国已成为新世纪黄金职业，项目管理师职业资格认证工作已开始试点。作为当今时代商海先锋，掌握着我国经济腾飞脉动的特殊群体，项目管理知识的学习迫在眉睫。今天，我国的项目经理角色群体的服务目标已经被赋予全球视角。 2.国外研究概况工程项目管理学科经过近半个世纪的发展，目前，西方发达国家已经在工程项目管理方面形成了比较完善的科学体系。美国、加拿大的柏克德（BECHTEL）、凯洛格（KBR）、福斯特威勒（ROsTER WHEELER）、鲁姆斯（ABB LUMMUS）、浮卢（FLOUR）、兰万灵（SNC LAVALIN）等六家国际大型工程公司的工程项目管理进行研究，这些国外企业的比较先进的工程项目管理形式主要是项目管理承包。此外，还有项目管理组（PMT）和施工管理（CM）等。PMC是指项目管理承包商代表业主对工程项目进行全过程、全方位的项目管理，包括进行工程的整体规划、项目定义、工程招标、选择E、P、C承包商，并对设计、采购、施工过程进行全面管理，一般不直接参与项目的设计、采购、施工和试运行等阶段的具体工作。PMC的费用一般按“工时费用+利润+奖励”的方式计取。PMC 是业主机构的延伸，就从定义阶段到投产全过程的总体规划和计划的执行，对业主负责，与业主的目标和利益保持一致。为实现21世纪我国的新发展，强化我国的产业竞争力，就必须分析和研究当前国内外工程项目管理科学体系发展的现状，尤其是近年来国际上比较先进的工程公司，为了适应项目建设大型化、一体化以及项目大规模融资和分散项目风险的需要，推出了一些成熟的项目管理方式。

论城市土地资源管理的现状和对策研究

论城市土地资源管理的现状和对策研究随着社会的不断进步和发展，土地作为不可再生的重要资源越来越被人们所关注。如何充分利用城市土地资源，将有限的资源发挥出最大的经济效益，提高城市的承载能力，是城市发展中急需解决的主要问题。所以，我们有必要在今后的工作中，以土地管理现状为基础，采取良好手段来处理各方面工作内容。基于此，文章就城市土地资源管理的现状和对策进行简要的分析，希望可以提供一个有效的借鉴。标签：城市土地资源管理；现状；对策【文献标识码】A 1、土地资源管理的内涵和意义 1.1土地资源管理的内涵作为农业中不可或缺的部分就是土地，经济发展是人们安定生活的基本保障，国家的经济发展也是国家根基所在，为做好土地资源管理，就要实现土地可持续化发展。在有关管理部门的研究下，新型土地资源管理不仅要结合社会经济来看，还需要根据自身的发展做出改变，应放远眼光，纵观全球，开拓创新，寻找与发达国家之间的差距，才能更好的改进方案。在发达国家来看，他们对土地资源的管理是注重生活品质，有效改善生活品质，对现有的土地资源管理目的主要是要突出土地的环保效果，而对发展中国家而言，由于发展经济水平有限，在土地资源管理开发上是以提高经济效益为主要目的，为了达到资源分配维持生态平衡，就要利用土地资源管理方面做到公平原则。 1.2土地资源管理的意义土地资源管理的意义就是要让土地进行科学可持续发展，要合理控制人类自身发展给土地带来的负担。为解决这一主要问题，避免土地资源与人类经济发展矛盾，有关政府部门意识到这一问题，将近几年来土地资源管理进行调整，合理管理土地资源，在土地管理上投入精力，加强引导梳理，追求土地资源管理合理化，构建土地资源与经济发展的和谐关系。 2、城市土地资源管理的现状 2.1城市定位不准确，缺乏合理的科学规划如今各类城市正处于飞速建设发展阶段，由于经济体制问题，土地资源在短期内还无法适应市场经济的需求。在原有经济体制的条件下又根据城市发展制定出了一套适应经济体制的城市规划内容，与市场经济体制自身内在要求出现了不一致的现象，由于城市实际发展的速度与城市规划内容严重不符，造成了城市定

房地产市场调查总结分析

房地产市场调查总结分析（一）浅水湾项目概况：小区地处中华路与金城路交叉口，总占地20多亩，总建筑面积33333㎡，绿化率为35%，由4栋多层、2栋小高层、1栋高层建筑组成，共计住宅290多套。户型面积范围在80-140㎡，该项目08年5月份动工，目前处于公开排号认筹阶段，初步定价1700-2050元∕㎡，现在交5万可以优惠2%，正式开盘可同时享受其它优惠。销售推广：该项目由郑州智本行代理，以“平价也能住豪宅”为推销主题，主要宣传媒介有大型户外广告牌、围墙广告、宣传单页。大型户外广告牌位于炎黄广场北部楼宇顶部，周边竞争楼盘广告分布较集中，该广告牌位置居中，效果较明显；围墙广告在该项目工地，制作精良、主题鲜明；宣传单页风格典雅，较能吸引顾客注意力。售楼部位于广场附近，人气旺盛，但销售现场气氛冷清，配合较少。优势： 1）产品多样化，满足不同层次人的需求； 2）双气入户，24小时供热水，太阳能路灯，智能化楼宇对讲； 3）价格较低； 4）配套较完善，周边学校较多。 5）户型设计较为新颖、合理，错层设计较吸引客户，有中央广场。劣势： 1）小区规模较小，档次低，仅20多亩地； 2）地理位置偏远，交通不便利； 3）开发商开发第一个楼盘，实力较弱； 4）紧邻火车道，噪音大，且不安全； 5）周边无居民区，大环境差，安全系数低。付款政策：可分期、按揭、一次性付款，优惠政策暂未定。（二）金城逸品项目概况：小区位于金城路与溱水路交叉口，占地20多亩，共7栋楼，1-5号楼为多层带电梯，6-7号楼为3层（一层是车库，2-3层是小户型），1号楼有临街商铺。总建筑面积为2万平方米，规划为200多套，有57-85㎡两房，114-140㎡三房，主力户型为三室两厅两卫，占50%。08年5月份开工，地基已打好。小区绿化率38%，有楼顶花园，小区内部有观景长廊，小区物业以后由开发商自己做。销售推广：该项目由上海智恒代理，推广主题为“用品质代言全城新生活”，宣传媒介有户外广告、围墙广告、宣传单页，户外广告位于其售楼部上方，该区人流量较大，客户关注度较高；宣传单页以红色为基调，与售楼部整体基调相符，内容较全面，主题鲜明；售楼部位于炎黄广场西南角，客流量大，并且现场销售人员热情，销售气氛热烈浓厚，但是团队配合较少。优势： 1）价格较低，周边配套较齐全； 2）双气直接入户；

20xx年房地产管理工作总结

20xx年房地产管理工作总结 20xx年房地产管理工作总结今年以来，我县房地产管理工作以改善民生为立足点，不断推进住房保障工作;以房屋征收为以强化房地产市场管理为关键点，促进全县房地产业健康发展;以小区综合治理为切入点，致力全县小区管理。一、关注民生，多措并举，住房保障水平稳步提升我县通过不断完善住房保障制度，实施发放租赁补贴和实物配租相结合的保障方式，逐年扩大保障范围，切实解决了逐年扩大保障范围，切实解决了一大批城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工、在城镇稳定就业的务工人员的住房困难问题，同时，积极推进城市棚户区和“城中村”改造，逐步改善了城镇居民的居住环境。一是住房租赁补贴发放完成任务。通过发放住房租赁补贴、市场化租房的方式改善其住房条件。累计完成租赁补贴发放xx户，累计发放租赁补贴资金xx万元，受益人口xx人。二是保障性住房项目建设进展顺利。今年，市政府下达我县保障性住房建设任务xx套，我县实际开工建设保障性住房xx套。保障性住房今年有两个项目开工分别是：老城区D区改造项目xx套，国泰路安置项目xx套，货币化安置xx套;10月20日，我县在xx大戏院公开摇号，分配670套公租房(廉租房)。二、房屋征收工作开创新局面。 1、房屋征收工作顺利推进近年来，按照县政府坚持“稳中求快、以快为主”的工作总基调，紧我局协助城关镇、市容局加大依法治乱、严厉打击违法建设工作力度，严格控违拆违，确保违法建房“零增长”。目前县五大片区征收指挥部共征收房屋xx户，征收面积约xx万平方米，拆除违法建设xx万平方米。建设安置区xx个，建设安置房xx万套，面积xx万平方米。

浅谈房地产项目管理

浅谈房地产项目管理发表时间：2016-03-31T13:50:22.217Z 来源：《基层建设》2015年21期供稿作者：郝兴栋 [导读] 中国海洋大学房地产项目管理的水平高低决定了房地产开发项目成败，也关系着房地产开发企业的发展前景。中国海洋大学山东省 266000 摘要：随着政府对房地产市场的宏观调控，房地产行业的竞争变得日益激烈，房地产企业要在激烈的市场竞争中实现可持续发展，就必须必须抓好质量管理、成本管理、风险管理和合同管理，只有这样才能提高企业的经济效益。本文对房地产项目中的质量管理、成本控制、风险控制和合同控制问题进行了简要的阐述，希望对相关工作人员能够有所帮助。关键词：房地产项目；项目管理引言在房地产项目中，质量、成本、风险、合同是企业比较关注的重点。尤其是质量和成本，两者之间有着一定联系，可以说质量是核心控制因素，成本管理则是为了企业服务。房地产企业只有抓好质量管理和成本管理的同时，再注重合同和风险管理，才能使房地产企业的经济利益和社会利益达到最大化。一、房地产项目管理的概念房地产项目管理是其工程项目管理中一项重要的内容，项目开发管理者在工程建筑和使用中，通过全方面的管理方法和程序，其目的就是将房地产开发系统中的理论计划等加以实现，因此在房地产项目的开发中，需要对其开发项目相关的要素进行优化配置。在房地产项目管理中，其管理核心就是成本控制，针对房地产项目的核心进行控制，即是对项目施工、组织管理等系统化的管理。成本控制管理包含多个内容，比如成本的优化配置，效益最大化等，开发商在发展中追求的目标很大程度上要由成本控制来决定。成本控制贯穿在房地产项目开发中的每一个环节，随着工程的进程会发生动态的变化，在发展计划的制定时，需要结合企业的发展特点进行计划，分析项目的可实现性，在规划时要包含项目施工中的人力、物力、财力规划，以及发展中的软硬件准备等。在项目的实施中，需要对设计图纸进行审核，进入施工，并且在施工后进行整体项目的验收，从而完成项目管理。二、项目的质量管理 1、明确质量目标项目开发的质量管理目标要与项目的自身特点结合。质量目标的设置不能过高也不能过低。质量目标过高，企业的投资成本将会上升，企业的综合绩效将会降低；目标过低，会对项目造成一定伤害，从而导致企业在市场竞争中失去竞争力。在确定质量目标成本时需要对投入费用和获取的收益进行分析，在开发过程中要树立全寿命周期概念，在项目开发过程中适当坚守非一致性成本，增加一致性成本，降低事故发生的几率。 2、质量保证在项目开发过程中，通过质量计划，增加项目最终用户以及投资人对项目质量的信心。例如，在招标前讲明项目进度、成本控制、质量目标以及相应的招标条件，对施工组织和质量计划进行严格审查，加强对进场构件和材料的监督工作。 3、项目施工过程中的质量控制施工过程控制，就是将工程施工过程和阶段性结果进行科学比较，找出工作中出现的偏差；通过合同说明与半成品和成品进行详细对比，找出偏差所在；利用施工作业和施工方案与实际工程建设顺序进行对比，找出偏差所在；对整个施工过程中的质量控制可以通过普查、抽查等方式完成，依据阶段作业的结果，判断工程的建设是依据原施工标准继续作业，还是进行修改。施工过程中，可以通过现场负责人管理责任制，对各级技术管理的权限进行合理划分，从而使每名工作人员都各司其事。在施工过程中，要通过旁站监理对施工承包人的各种施工方法和施工程序进行控制。旁站监督包含的内容有：检查施工中使用的设备、材料、工程开工报告单、操作工艺以及施工方法等，如果发现违规行为，要及时发出警告，并做出现场指令，确保工程质量。三、房地产项目成本管理 1、提高成本管理意识房地产项目的成本管理需要全员参加，因此要想改进房地产项目成本控制手段，就必须全面提高成本控制意识，不能单纯地提高某个部门或某个人的成本控制意识，房地产项目成本控制也不是某一个部门或某一个人的责任，而是房地产企业中涉及到的每一个人的责任，这也是全面成本控制的核心。全面控制并非仅对成本进行控制和管理，而是项目管理中涉及到的多个方面的工作都要围绕成本管理开展，从项目投标到工程竣工整个环节都要加强对成本的控制。 2、优化设计方案房地产项目设计水平对成本控制有着重要作用。因此，在房地产项目开发过程中要对设计方案进行优化，在设计阶段强化成本控制。在项目建设方案的设计上应当尽量挑选优秀的设计单位，对先进的技术进行合理应用，使项目成本能够得到合理控制，确保投资能够获得到期望的经济效益。对房地产项目设计的选择应当通过多种方案相互对比的形式选出满足需求的方案。 3、通过创新技术和信息化管理控制成本房地产项目投资过程中需要技术手段作保证。依据大量的施工经验不难看出，在建筑施工中材料所占的费用比例高居不下，对成本有直接影响。科技的发展使房地产项目在施工过程中需要不断地对技术进行提高，增加对新材料、新工艺、新方法的应用，通过对新技术的应用，可以适当的缩短工期，降低工程成本。四、房地产项目的风险管理 1、树立风险价值理念首先，房地产作为特别性很强的行业，管理层先要意识到加大风险管理的必须性，提高自身的风险防御认识，对项目的开发过程中有可能碰到的各类风险清晰的认识，力求在进行任何决定的时候都具备风险价值认识，时事警惕风险，并且认真做好决定前的分析工作，选

上海市土地交易市场管理办法2020

上海市土地交易市场管理办法第一条（目的和依据）为规范建设用地使用权交易行为，优化土地资源配置，实现土地高质量利用，促进廉政建设，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等，结合本市实际，制定本办法。第二条（定义和原则）本办法所称的土地交易市场，是指由市政府批准设立的汇集和发布土地交易信息、公开实施土地交易活动、办理土地交易事务的固定场所。本市土地交易，遵循公开、公平、公正的原则，营造统一开放、竞争有序、诚信守法的土地交易市场环境。第三条（管理部门和承办机构）市规划和自然资源局负责组织实施和监督管理土地交易活动。区规划和自然资源局依据本办法的规定，实施相关管理工作。市土地交易事务中心是本市土地交易市场的承办机构，按照本办法的规定，具体实施土地交易活动。

第四条（市土地交易事务中心的职责）市土地交易事务中心履行以下职责：（一）提供土地交易活动专门场所，为土地交易代理、信息咨询等中介机构提供服务场所；（二）汇集、发布本市土地交易信息；（三）接受委托，组织实施土地交易活动；（四）从事与土地交易相关的其他事务。第五条（事务公开）市土地交易事务中心应当将土地交易规则、运作程序、服务内容、工作守则和监督办法等在土地交易市场及相关网站公布，接受社会监督。第六条（评标专家管理）市规划和自然资源局应当建立土地招标的评标专家库。实施建设用地使用权招标活动前，应当在公证处的公证下，随机抽取评标专家。第七条（在土地交易市场进行交易的范围）

下列建设用地使用权交易，应当在土地交易市场进行：（一）国有建设用地使用权和集体经营性建设用地使用权出让、出租；（二）开发区成片开发的国有建设用地使用权分割转让；（三）其他根据法律法规规定在土地交易市场进行建设用地使用权交易的；（四）合同约定在土地交易市场进行建设用地使用权交易的。除前款规定以外的其他建设用地使用权转让，建设用地使用权人可以委托市土地交易事务中心在土地交易市场进行交易。第八条（公开土地交易信息）市土地交易事务中心应当在土地交易市场发布以下信息：（一）国有建设用地使用权和集体经营性建设用地使用权出让、出租的招标拍卖挂牌公告和交易结果公示；（二）开发区成片开发的国有建设用地使用权分割转让的招标拍卖挂牌公告和交易结果公示；（三）其他根据法律法规规定在土地交易市场进行建设用地使用权交易的公告和交易结果公示；

某地区房地产市场管理知识分析

河南省南阳市房地产形势分析报告 2011年

关于报告的说明：本报告的撰写是在考察南阳市城市概况、城市规划、发展现状以及房地产市场行情的基础上确定的，很大程度上依赖于目前房地产市场的供求关系基础，并最终形成对南阳市未来房地产发展的初步预测。目录：第一部分楼市宏观环境扫描 1.1、宏观政策综述 1.2、土地政策方面 1.3、金融政策方面 1.4、其他房地产政策方面 1.5、政策预测 1.6、宏观小结第二部分、南阳市发展环境分析 2.1、城市概述 2.2、人口基础 2.3、城市经济数据 2.4、产业结构 2.5、社会消费品零售总额 2.6、南阳市发展环境小结第三部分、南阳市房地产环境发展及现状分析 3.1、固定资产投资数据 3.2、历年商品房及住宅竣工情况 3.3、2010年南阳市房地产市场情况简析 3.4、2011年南阳市房地产市场情况简析 3.5、南阳市中心城区房地产环境现状分析 3.6、南阳市房地产环境发展现状总结

第一部分楼市宏观环境扫描 1.1、宏观政策综述回顾过去几年，在经历了2005、2007年政策调控下的中国房地产，2010年的楼市显得更具稳定性，从2010年1月10号国务院办公厅发布要求促进房地产市场平稳健康发展开始，一系列的土地、金融、税收等房地产相关调控政策密集出击，特别是以“4.15国十条”为代表的楼市新政，中国楼市似乎风雨再来。然而，市场经历了极其短暂的观望之后，无论是一二线城市还是三四线中小城市，整个房地产市场并没有出现大多人预期的低迷状况，部分大中城市还出现了量价齐涨的态势，让看空客户大跌眼镜。对比2007年的中国楼市一夜暴跌的局面，这在某些方面也说明了中国的楼市正在走向稳定、走向成熟。总结2010年楼市调控，主要呈现在以下几点： 1.2、土地政策方面 ? 强调房地产用地监管开展突击检查（2010.03.10） 2010年3月10号，国土资源部下发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查等，内容重点包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50％”等19条土地调控政策。? 国土部下发闲置土地黑名单（2010.08.02） 2010年8月2号，国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。 ? 闲置土地一年以上禁拿地 2010年9月27号，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。本次通知直接将矛头指向开发商囤地现象，对因企业原因导致土地闲置一年以上的，将取消企业参加土地竞买的资格。 1.3、金融政策方面 ? 上调准备金率强力遏制信贷冲锋 2010年1月12号，中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。