城市开发与旧城改造

城市开发与旧城改造

——房屋拆迁问题思考

摘要：

当今在社会主义建设和和谐社会构建的我国，房地产业是国家经济的重要支柱，作为推动城市发展的重要动力，在城市开发①中有着举足轻重的作用，城市开发过程中，旧城改造②占有很大一个部分，然而旧城改造中却受困于房屋拆迁③纠纷，这引发的激进行为和民怨对社会的稳定构成了威胁，本文以崂山区麦岛拆迁始末为例，暴露出了众多房屋拆迁纠纷问题，参与其中的政府、开发商以及民众都存在着许多违法和非理性的行为，这是由于利益分配不公导致，从经济学和法学的角度指出其根本原因在于公共利益的标准没有得到落实，虽然在宪法中已经对提到了公共利益并规定了其法律地位，然而对于这个概念的界定和标准仍然没有得到学术界的统一，本文希望通过观察现状、发现问题、发掘原因、解决问题这几个过程，表达自己的认识和看法，提出的几点建议能够为正在努力解决房屋拆迁纠纷的人们有所启发，为了切实保证公共利益，各方都需要作出努力，要尽快立法确定公共利益的法律解释，要大胆借鉴外国成功的经验，要考虑赔偿款的时间价值，保护拆迁居民的未来利益，要公平公开拆迁过程、要提高政府的工作效率和法律监管，严厉打击违法行为，只有切实保证公共利益，困扰我们的拆迁纠纷才能慢慢化解。关于解决房屋拆迁问题的讨论仍在继续，但是，拆迁难将会在未来十几年内伴随我国的社会主义化进程持续阵痛，作为关注民生，保护人权的我国政府来说，解决好这个难题才是真正做到为民谋福。由此提出自己的建议。

关键字：麦岛拆迁旧城改造公共利益

Abstract

In today's socialist construction and the construction of harmonious society in China, the real estate industry is the national important sector of the economy, as a tool to promote the development of cities in the urban development, important power plays a vital role in the process of development, city, urban renewal holds a large a part, and yet in the old city reconstruction is trapped in house dismantlement disputes, the cause of radical behavior and complaints to the stability of the society, this paper a threat to laoshan wheat island as an example, the full story revealed many house dismantlement dissension, in the government, developers and the people there are many illegal and irrational behavior, this is because the unfair distribution of benefits cause, from the Angle of economics and law pointed out that the basic reason is that the public interests of the standard not implemented, though the constitution have to mention the public interests and stipulates the legal status, yet for the definition of the standard and still do not have the unity of the academic circles, in order to really ensure the public interest, and all parties need to make efforts to determine the legislation as soon as possible, the public interests of the legal interpretation, want bold foreign successful experience for reference, want to consider the time value of properly, protect the interests of the future of the residents, fair and open the process, to improve the working efficiency of the government and the law to crack down on the illegal behavior, supervision, only in this way, the dispute to disturb us dissipates. To solve the problems about the house dismantlement discussion continues, but, the difficult in the next ten years will be accompanied by the process of our country socialism continued pains, and as more concern to people the protection of human rights in China, the government to solve the problem, it is the true blessing for the people. The paper puts forward some Suggestions.

Key word: Maidao demolition reconstruction Public interest

目录

摘要： (1)

Abstract (2)

第一章：引言 (4)

第二章：正文 (5)

一、拆迁难——麦岛拆迁 (5)

二、拆迁难的问题 (7)

(一)、暗箱操作 (7)

（二）、违法失误 (7)

（三）、行为盲目 (7)

（四）、道德缺失 (7)

（五）、补偿价格有名无实 (7)

三、拆迁难的原因——公共利益未明确 (8)

（一）、公共利益的内涵 (8)

（二）、公共利益的特征 (8)

（三）、公共利益的界定 (9)

四、我的看法与建议 (10)

（一）、借鉴外国的经验 (10)

（二）、考虑时间价值补偿价格 (11)

（三）、建立拆迁补偿安置协议公示制度 (11)

（四）、完善拆迁征收听证机制 (12)

（五）、提高政府办事效率，加强法制建设和新法的完善 (12)

第三章：结束语 (12)

注释： (12)

参考文献： (13)

选题背景：

随着城市化进程的不断加快，城市中心地位的确立、功能的转换和增强、以及国家对新区建设尤其是开发区用地的严格控制，旧城改造已逐渐回到与新区开发并举的地位，确定房地产开发的原则应当是：坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。但是，在实际操作中，却出现了很多问题，尤其是房屋拆迁非常突出。随意搭建违章建筑、钉子户、强制拆迁、集体上访等现象层出不穷，近年来，我国房屋拆迁纠纷呈现明显的上涨趋势，在城市开发这个大背景下，少数服从多数，个人利益服从集体利益这些普遍的原则无法得到相应，到底是房屋拆迁自身存在问题，还是周遭环境使然，需要透过现象，挖掘本质的原因。

我选择这个切入点进行论述，是因为房屋拆迁这个问题的有效、合理、快速的解决有着严峻的现实紧迫性，现在的中国环境，物价飞涨，通货膨胀日益严重困扰百姓的生活，而房价持续高涨与房屋拆迁补偿的差距越拉越大，整个社会都充满着不满和不公的怨声，各种拆迁问题和冲突不断并渐渐上涨。在社会主义和谐社会建设过程中，中国经济重要支柱之一的房地产开发建设，因为房屋拆迁纠纷受到了很大的阻力。拆迁问题已经上升为一个涉及民生、影响国家稳定的难题。本人亲身经历了几次拆迁冲突，深深地感触到拆迁问题如果不赶快解决，一定会对中国的未来和百姓的幸福带来灾难，但是这个问题非常复杂，从政府城市规划到房地产公司的开发再到房屋拆迁以及之后的安置，牵扯到多方的利益分配，需要从多方面来看待问题、分析问题，甚至牵涉到中国社会结构的隐患，如何解决其中的利益分配达到共赢，找到解决办法，有着重要的现实意义与研究价值。

一、拆迁难——麦岛拆迁

我的故乡山东崂山，房屋拆迁一直是个“老大难”，自俞正声提出东部开发的战略目标、杜世成大张旗鼓的推进开发以来，崂山的房地飞涨，地价1997年5000元/亩，到2011年200万元/亩，房价1997年2000元/平方米，到2011年11794元/平方米，平均涨幅500%④，崂山变富裕了，村民也有钱了。但是，因为房屋拆迁去市政府上访的情形变得越来越多。房屋拆迁问题开始凸现。

麦岛片区是崂山四大片区之一，也是拆迁进度最慢的片区，麦岛片区是指青岛市区与崂山区交界区域的大麦岛、徐家麦岛、王家麦岛三个村庄，位于进出市区的咽喉地带，依山傍海，拥有得天独厚的区位资源优势。麦岛片区由60%的当地村民、35%的外来打工者、5%的无户籍无产权证的居民组成⑤。拆迁工作2001年启动，其间一波三折。

麦岛区片有历史遗留问题，1993年建立青岛大学时占地2200亩，青岛污水处理厂120亩地，由政府国有土地利用从麦岛区征用，但是，这之后的十年，政府由于工作失误没有对麦岛的宅基地进行审批，麦岛土地虽为国家用地，却实为集体土地，麦岛居民没地建房只能违章加盖二层、三层来居住。

2001年，由于起先得知了政府的麦岛拆迁的规划，麦岛片区一部分人提前加盖了许多违章建筑“圈地”期望能够多得补偿，加上历史遗留违章多层和居民对旧村拆迁补偿心理预期过高，导致改造成本居高不下，致使未果。由于土地为国家用地不予补偿也使得村民心生不满。

2003年政府签成功与80%的村民签订了协议，但是当给予补偿时，由于政府缺乏经验先签了协议再进行了房地产开发，导致村民所要的户型数量过于单一无法建房，政府不得不对图纸进行了重大修改，导致了麦岛居民的强烈不满，村民于是联合抵制拆迁，第一波大规模上访开始。麦岛的拆迁户，坚决要求政府有书面的“关于崂山区政府因私改图纸，重建拆迁房的具体方案，”要求落实到重建房的图纸，具体位置，户型，重建楼的具体层数，因政府的失误给拆迁户造成的损失该怎样补偿，重新签订协议，且得经过拆迁户的同意。因为赔款额过大难以支付，政府拆迁办公室组织工作小组给每户做工作（一直谈到凌晨，没有得到结果就不走），奋战一年半多和大部分村民签赔偿协议，房地产X公司因为急于上工

请来了麦岛的“大哥”孙某出面给剩下的30户村民做工作，沟通3个月，最后只剩下9家钉子户。

2005年8月31日，久拖未决的麦岛片旧村改造拆迁告捷。2620户拆迁居民，有2611户在公告拆迁期限内与麦岛片旧村改造指挥部签订房屋拆迁补偿协议。8月31日上午9时，各类执法人员以及施工人员共500余人，六台大型挖掘机、四辆货车一起出动，政府以无证违法居住的声明执行强制拆迁，共拆除了9处钉子户。钉子户中其中一人是东北来青的外来户黄某。 1992年从东北搬至青岛居住，户口落在徐家麦岛村，依据有关法规，本不具备在大麦岛村申请建设宅基地的条件，但拆迁时，有关部门当时考虑到黄某房屋建设的事实，决定对其房屋按照一层238㎡进行拆迁安置，对其二、三层及地下室按照260元／㎡标准进行补偿，黄某也同意按照上述意见进行补偿，签订了《拆迁补偿协议书》，并挑选了3套77㎡安置房屋，领取了50余万的补偿费、过渡费等。但后来，黄某将该房屋20多房间出租，并将年近90岁的父亲一并搬回该房屋强住，虽然黄某有违章不合法的地方，但是在强制拆除时，其父亲站在房子下面阻止施工人员进入后被砸伤，再次引起了围观者的不满。拆迁工作在此终于进入下一阶段，在这五年里，政府与村民的协议补偿、赔偿和历史遗留房的补偿合计8000元/平方米⑥。

但是麦岛的纠纷仍然没有终止，首先是教育设施，2005年在麦岛片拆迁改造过程中，拆除了原麦岛小学。当时有关领导承诺，在拆迁工作结束后，由开发商先建学校。然而到了2009年，开发商所开发的房屋已经开盘销售，麦岛片居民安置房屋的建设也已经接近尾声，但小学的建设仍未动工。然后是安置问题，根据2005年与居民所签订的拆迁协议，回迁期为30个月，到了2010年初，第一批安置房才建完，超期13个月，根据拆迁协议的约定，应按时向居民支付超期过渡费⑦，但支付时间不及时。最后安置房的质量，当村民搬进去才发现：一栋13层高的楼，没有消防设施，没有高压水箱，起先设计的大面积南向窗变成了西向窗，漏水断电也经常发生，俨然又是新的“筒子楼”。种种不满激发的上访事件数不胜数，每个村都挑选出了几个代表，要求崂山区政府给个说法，拿出个措施来，而崂山区政府一拖再拖。区政府不行就去市政府，市政府说等消息，会给一个说法。2010年12月11日，麦岛派出所，派出了民警，把三个村的所有村民代表带到了麦岛派出所。随后，三个麦岛村的老百姓来到了麦岛派出所，统一喊口号，要求放人。至到晚上9点多才把所有的村民代表逐一放了出来。麦岛片区对政府的抵

触愈发强烈，2011年5月6日进行换届选举，村民打伤了不少机关干部，由此可见不满之深。

二、拆迁难的问题

(一)、暗箱操作

暗箱操作，也就是腐败违法行为，近几年房地产升值巨大，由于市场化机制的缺失和民主化监督的虚置导致房地产领域权钱交易滋生其间，政府主导而信息封闭使得暗箱操作的现象越来越多。对于利益最大者来说，政府拆迁压地价，卖地抬地价，差值收益非常大，这是政府利益。房地产商为了拍地和房产局人情关系，某些村民为了安置房和补偿和房产局来往密切，这是个人利益。拆迁暗箱不仅会直接损害百姓的合法权益，也会引发暴力拆迁、激化社会矛盾。

（二）、违法失误

违法，指的是没有按照既定流程和法律执行，房地产领域的司法不健全，没有一个通用的司法程序来规范参与拆迁的各方的操作和行为，签协议时没有统一的指标，不按照协议进行补偿或安置、暴力拆迁，缺乏基础设施，言而无信。

失误，因自身原因出现差错导致他人损失。工作不力造成历史遗留问题，经验不足签署错误的条款，自身资金问题导致无法如期建成，工作怠慢导致回迁安置缓慢，百姓受损

（三）、行为盲目

这几年对贪官的爆料和物价的飞涨，民怨已有，这时候，一旦发生不公平的行为，如果牵扯到自身利益，势必集合在一起抵制或反抗，做出冲动的举措，而不会去分析一下事情的真伪，群众易被不怀好意的人操控。

（四）、道德缺失

作为村民，听到拆迁提前加盖违章建筑等待高额补偿金，补偿金不足就变成钉子户不走。

作为政府，和被拆迁人签完协议，对房地产开发公司的工程质量监督不足，给被拆迁人补偿后对其的安置管理不足。

作为开发商，只关注商品房部分而轻视安置房，随意对图纸进行改变。（五）、补偿价格有名无实

政府对拆迁人进行补偿时按照现时房价对拆迁当事人进行补偿，但是，当若干年之后，改造完成时，平均房价已经上涨很多，此时被拆迁人手中的补偿款根

本无法支付原生活地的房价，而资金的时间成本产生的利润绝大部分被开发商获得，驱赶原住民，造成社会不满

三、拆迁难的原因——公共利益未明确

（一）、公共利益的内涵

公共利益，从字面上理解，可称之为公共的利益，简称公益。公共利益是与私人利益相对的概念。公共利益与私人利益之间一般表现为此长彼消的关系，公共利益的实现通常以减损私人利益作为成本，或者说以限制或者剥夺某种公民权利作为代价。因此，宪法通常规定只有立法机关通过立法的方式来界定公共利益才具有合法性和正当性。行政机关作为法律实施主体，只能依据现行有效的法律规定来限制或者剥夺公民权利，通过实施法律的方式来实现法定的公共利益目标。例如：我国宪法经过十届人大二次会议修改后，在第十条明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”在第十三条第三款又一次明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”这就在强调要充分保障公共利益的同时，正式确立了公共利益应当依法界定的基本原则，并进一步确认了兼顾公共利益与私人利益的宪法精神。

（二）、公共利益的特征

城市拆迁中的公共利益可界定为“一定的城市区域范围内不特定大多数社会成员生存与发展的根本福祉、并为确保城市拆迁进程和谐运转所必需的整体利益”，并应该具备下列性质或特征：

1、公共利益的主观性、代表性和广泛性。由于对每个具体的个体利益的判断是个体性的、主观的，因此，从个体利益中提取出的一个所有个体都愿意接受的相同利益是很难的，从这个意义上说，公共利益具有一定的主观性。但是在从个体利益中提取公共利益的时候，必须坚持一定的合法性，确保每个个体都有充分表达自己利益诉求的机会，所以，公共利益也应该是公众最具代表性和广泛性的利益。

2、公共利益的优越性、独立性和强制性。公共利益作为个体利益的抽象综合，具有相对独立性，同时与个体利益、集团利益或者其他利益相比，也具有一定的优越性。当其他任何个人利益或集团利益同合理的公共利益相抵触时，都应该无条件地服从公共利益。基于这一点，公共利益的维护和实现有时要借助公共权力

来保障，因此，公共利益还具有一定的强制性。公共利益的优越性和强制性的特点，也使个别集团或者公权部门有打着“公共利益”名义追逐个人、集团或部门利益的潜在危险。

3、公共利益的社会共享性。既然公共利益是共同利益，既然它影响着共同体所有成员或绝大多数成员，那么它就应该具有社会共享性。这可以从两个层面来理解：一是所谓社会性，即它是不特定的、部分人的利益；二是所谓共享性既是指“共有性”，也是指“共同受益性”。尽管有些人可能不会直接的受益，但也不能改变公共利益的这种共享性、共有性。

（三）、公共利益的界定

公共利益虽然已经成为一个法律概念，在实际的拆迁问题中，清晰地界定公共利益是非常具有现实意义的，具体有以下几点：

1、保护人权的需要。2004年我国宪法的第四次修改的最大亮点是人权入宪。在受到宪法和法律保护的人权中，以财产权为例，，其作为公民的社会经济权利，长期被轻视、极易受到公权力损害的一类基本权利。虽然此次《修正案》第二十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”由于公共利益概念的模糊性，使得公共权力犹如达摩克利斯之剑时时威胁着公民的财产权。因此，只有法律上进一步对公共利益做出明确的界定才能最终有效地保护公民的财产权这一基本人权。

2、建立法治政府的需要。少数地方政府及其公务员以公共利益为由强行限制公民权利乃至剥夺公民权利，这是政府在行使公共权力过程中的政治思维模式，而非法律思维方式。要建立有限政府、法治政府，就应当明确公共利益的边界，应当把以公共利益为由行使公权力纳入舆论监督、社会监督等民主监督的视野之中，这一方面需要加强对公权力行使过程的违宪审查、司法审查、上级监督、专门监督等国家权力性监督。另外，还应当完善相应的责任机制。否则，如果行使公权力后而没有限度，则任何公权力掌控者都会滥用权力。当某个公权力掌控者以公共利益为由限制或损害了公民的基本权利，，之后通过监督机制判定所谓公共利益之理由不成立，则应严格追究且能够追究其责任，包括法律责任、政治责任、道义责任、社会责任，使其付出相应代价。这是建设责任政府、法治政府的要求，也是最有威慑力和普遍适用、自动适用的控权机制与判断标准。

3、发展社会主义市场经济的需要。革开放至今已经二十多年，我国社会正在

经历重要的转型期，这样一种市场经济体制下。市场作为资源配置的主要方式必然要求一个有限的政府提供保障。当然，市场也有其副作用，如具有滞后性、盲目性，有时会市场失灵、产生不正当竞争等等，这就决定了政府必须管理重要的公共利益，如基础建设、消防安全、食品卫生、社会保障等等。但目前困扰中国社会的一个难题是：受几千年中国传统的集体主义至上思想的影响，公众对公共利益的认识有着泛化、绝对化、神秘化的倾向。因此，为使人民改交沿袭已久的观念，打破思维定式，走出盲从的误区，公共利益有重新界定的必要。

4、限制公权力滥用的需要。公共权力具有膨胀性，不加以限制就会不断扩张。正如盂德斯鸠所说：“一切有权力的人都容易滥用权力，这是万古不易的一条经验。”“权力导致腐败，绝对的权力绝对导致腐败”。正如前文所述，在现有法律体制下，对公共利益的解释实际上已成为行政机关自由裁量的权利，根本不容他人插手。失去监督的公共利益代表者就会异化从而不代表公共利益，而公共权力得到监督的前提就是必须要有一个明晰的概念。

5、实现宪政的需要宪法对公民权利的保障，除了具体规定公民应当享有的权利和自由之外，最重要的就是通过对国家公权力的规范和制约、限制来实现的。从公法的角度来看，在立法上对公共利益规定不明、对公共权力的限制不力，将直接导致在行政执法没有依据，在救济上缺乏判断标准。这样一来，公共利益被持续“搭便车”将造成更为严重的灾难性后果。也难以通过司法监督与救济实现权利保护。在具体的案例中，只有对法律中的“公共利益”做出明确界定，确定公共利益的本质，才能正确地判断行政行为的合法性，有效地实现司法审查和监督的价值，避免其被无限扩大和滥用，才能保护相对人合法权益，维护宪法作为根本大法的权威和尊严，才能树立全社会对宪法和法律的尊重和信心。

四、我的看法与建议

（一）、借鉴外国的经验

美国：公私利益兼顾司法的严谨，使得美国地方政府在动用拆迁特权问题上非常谨慎，而民众也会更多地考虑到公共利益。在美国，各个行业都有一个“公平市场价格”——市场形成的、大家承认的、相对公平的价格。房地产行业也有这样的一个价格，作为补偿拆迁户的标准之一。私人开发商如果想在一块土地上搞开发，就需要事先购买这片土地，包括这里住户的房产。实现这一目标的前提是，开发商必须给予拆迁者一个合理的补偿。补偿的标准双方以公平市场价格为

基准进行协商，协商不能解决的，要么放弃，要么“法庭上见”。

相对来说，政府征地的情况就比较复杂，因为这涉及公众利益与个人利益孰轻孰重的问题。美国法律规定：政府无权征收个人土地和财产，除非给予合理的赔偿。这里“合理赔偿”的标准，也是以公平市场价格为参考。

韩国：依法处理一草一木韩国有很多关于土地征用与房屋建设的法律，对土地征用补偿有着非常详尽的规定。如果某公司想购买并拆迁某住户的私有房屋建大楼，要经过一场漫长的谈判。首先，要由双方认可的中介认证机构对土地价格做出基本评估，以此为基础，双方开始讨价还价，内容涉及房屋、草坪、树木、围墙、石阶、狗屋等等，甚至如果房主在院子里先垫过一层沙子然后又铺了地砖，这沙子与地砖都要分别计入补偿费之内。这样，私营企业拆迁开发住宅，要么提供的补偿金足以令住户满意，要么就是谈判失败放弃项目，发生纠纷的机会很少。

（二）、考虑时间价值补偿价格

中国房地产的变化非常快，价格起伏巨大，政府和被拆迁居民签订了协议，以现在标准价格补偿，但是几年后，当原地区房地产开发结束后，此时的房价已经随着时间飞速上涨了，拆迁者手中的补偿款根本无法支付，也就是说，经过一次房屋拆迁改造，原住民将无法回到原地继续居住而不得不选择更加偏房价相对低的地方居住，这显然会对拆迁者的生活环境带来巨大的不可改变的影响，此举关乎民生，易引发不满。而这中间的利益绝大部分由开发商获得，因此，在协议补偿时，应当对该区域未来X（回迁期）年后的房价进行合理预测求证，寻求第三方作为估测未来价格的参考依据，政府对被拆迁者给予现在时点房价标准的补偿，由开发商支付未来价格的超出额。

（三）、建立拆迁补偿安置协议公示制度

将项目批文、拆迁期限、拆迁程序、政策依据、补偿标准、补偿安置方式、拆迁实施单位和评估机构、估价初评结果、政策补助情况等情况详细公示。拆迁人和评估机构应当配合拆迁实施单位做好公示工作，并及时提供相关公示资料。拆迁实施单位应当在拆迁现场设立举报箱，接受群众监督和投诉。对群众投诉多、不按规范执业以及不按要求进行公示的拆迁实施单位，取消其参与评先创优的资格；对具有不按照整改要求进行整改等严重情形的，取消其参与拆迁招投标的资格。

（四）、完善拆迁征收听证机制

担心拆迁补偿政策不公平是被拆迁人的主要心态。拆迁听证要定在一个项目建设的初始阶段进行，规划、立项和听证同步进行，保证拆迁当事人的知情权和参与权，增大拆迁核心要素的透明度，即拆迁期限、拆迁程序、补偿标准、补偿安置方式、安置地点、过渡期限等重要内容让矛盾早发生，使得拆迁人实时掌握被拆迁人的思想状态，有针对性的调整拆迁计划和方案的内容，拆迁管理部门提前把关，只有听证过的项目才发放拆迁许可证。减少管理之后产生的矛盾纠纷。（五）、提高政府办事效率，加强法制建设和新法的完善

引进司法程序规范拆迁安置程序，有法可依，加强法律监管，严惩违法行为第三章：结束语

当今在社会主义建设和和谐社会构建的我国，房地产业是国家经济的重要支柱，作为推动城市发展的重要动力，在城市开发中有着举足轻重的作用，然而旧城改造中却受困于房屋拆迁纠纷，这引发的激进行为和民怨对社会的稳定构成了威胁，以崂山区麦岛拆迁始末为例，暴露出了众多房屋拆迁纠纷问题，参与其中的政府、开发商以及民众都存在着许多违法和非理性的行为，这是由于利益分配不公导致，其根本原因在于公共利益的标准没有得到落实，为了切实保证公共利益，各方都需要作出努力，要尽快立法确定公共利益的法律解释，要大胆借鉴外国成功的经验，要考虑时间价值，保护拆迁居民的未来利益，要公平公开拆迁过程、要提高政府的工作效率和法律监管，严厉打击违法行为，只有这样，困扰我们的拆迁纠纷才能慢慢化解。关于解决房屋拆迁问题的讨论仍在继续，但是，拆迁难将会在未来十几年内伴随我国的社会主义化进程持续阵痛，作为关注民生，保护人权的我国政府来说，解决好这个难题才是真正做到为民谋福。

注释：

①城市开发(urban development)是以城市土地利用为核心的一种经济性活动，主要以城市物业(土地和房屋)、城市基础设施(市政公用设施与公共建筑设施)为对象，通过资金和劳动的投入，形成与城市功能相适应的城市物质空间品质，并通

过直接提供服务，或经过交换、分配、消费等环节，实现一定的经济效益、社会利益或环境效益的目标。

②旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。

③房屋拆迁是指拆迁人依法将建筑物拆除，并对被拆除建筑物的使用人予以迁移安置，对被拆除建筑的所有人予以经济补偿的民事法律行为，拆迁一词上升为一个法律概念是从国务院于1991年3月12日颁布的《城市房屋拆迁管理条例》开始，该条例使用了拆迁一词。

④选自青岛信息港房地产历史检索

⑤选自崂山区麦岛街道办事处资料档案 148-2006-20-21

⑥选自青岛市崂山区房地产管理局关于补偿安置责任书 2005

⑦选自青岛市崂山区房地产管理局麦岛拆迁规划 2004

参考文献：

[1]青岛市崂山区房地产管理局麦岛拆迁规划 2004

[2] 青岛市崂山区房地产管理局关于补偿安置责任书 2005

[3] 崂山区麦岛街道办事处资料档案 148-2006-20-21

[4]《拆迁问题中的公共利益探究》作者：彭王平

[5]《对房屋拆迁听证办法的思考》作者：江震

[6]《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》 1991

[7]《中华人民共和国宪法》 2004

[8]《城市经济与城市开发》作者:夏南凯

出版社：中国建筑工业出版社

[9]《拆迁补偿法律政策解读与实用范本典型案例全书》作者:呼鸿漳

出版社:北京市中国法制出版社

[10]《SOCIAL SECURITY IN EUROPE：DEVELOPMENT OR DISMANTLEMENT？》

作者：NIELS PLOUG AND JON KVIST