(完整版)物业工程部工作手册
武汉『长岛』物业服务中心工程部工作手册
世邦魏理仕武汉分公司
谨呈
二零一一年六月
目录
有线电视接收系统管理制度 (3)
电梯系统管理制度 (4)
交接班制度 (5)
汇报制度 (6)
设备机房门禁管理制度 (8)
工程部夜间值班管理规定 (9)
供配电管理制度 (10)
供水管理制度 (11)
配电室管理制度 (12)
水泵房管理制度 (13)
工具管理制度 (14)
污水排放管理制度 (15)
钥匙管理制度 (16)
二次供水管理规程 (17)
水池水箱清洗规程 (19)
泵房设备保养规程 (21)
泵房设备安全操作规程 (23)
电梯安全操作规程 (25)
电梯定期巡视规程 (27)
弱电系统维护流程 (29)
油漆工操作流程 (31)
箱式变压器保养规程 (32)
高压配电操作规程 (34)
火灾报警系统维保规程 (36)
土建操作规程 (37)
电视接收系统巡视记录表 (38)
高低压开关操作记录表 (39)
高低压巡视记录表 (40)
设备保养记录表 (41)
景观巡视记录表 (43)
事故记录表 (44)
设备台账 (46)
设备维修记录表 (47)
生活泵房巡视表 (49)
水池、水箱清洗记录表 (51)
外来人员进出机房登记表 (52)
污水泵房巡视表 (53)
消防泵房巡视记录表 (54)
应急记录表 (55)
值班记录表 (56)
有线电视接收系统管理制度
1. 目的
确保小区有线电视的接收符合国家相关标准。
2. 适用范围
小区有线电视。
3. 职责
3.1 工程部主管负责本规程的编制和修改及对有线电视设施设备的监督检查。
3.2 工程部领班负责对有线电视设施设备的组织实施并监督检查。
3.3 设备维修工应严格执行本规程。
4. 内容
4.1 管理人员应具备较高的政治素质和业务水平，切实落实管理规定和规章制度，积极
配合有线传输部门的工作。
4.2 不定期对有线电视放大器及馈电电源进行巡视检查。
4.3 设备维修工应主动巡视检查有关设备运行情况，消除设备隐患，保证设备正常运行。
4.4 设备维修工定期查验设备、维护保养，保证系统运行完好，并做相关记录。
4.5 迅速准确排除故障，因条件不具备不能及时排除时，应立即上报不得延误。
4.6 清洁机房，保持机房卫生整洁。机房重地非机房工作人员不经上级批准不得入内。
4.7 爱护各项设备器材、正确使用，防止丢失和损坏。
4.8 严禁吸烟和擅自携带易燃易爆品进入机房。
4.9 不定期检查高频头接口是否完好，防雨是否完好。
4.10 不定期检查光纤电缆是否遭到破坏，连接头是否牢固。
4.11 若巡视时发现设备损坏，或线路故障时，维修工应做好事故记录，并向上级领导汇报。
电梯系统管理制度
1. 目的
确保电梯设备正常有效的运行。
2. 适用范围
物业服务中心电梯维修工。
3．职责
3．1电梯维修工负责小区电梯设备的日常运行巡视，及电梯维保服务质量监督。
3．2机电领班负责小区电梯设备的日常管理。
3．3工程部主管负责组织小区电梯外包合同的评审。
4. 内容
4. 1电梯维修工需每两天巡视一遍小区内电梯的运行情况，并做相关记录。
4．2电梯设备的安装、大修、更新等，必须由获得国家技术监督局资质的单位进行，取得合格证后方可投入运行。
4．3 电梯操作人员必须持证上岗。
4．4 电梯的保养维护工作必须由有资质的电梯专业公司承担。
4．5 电梯机房需清洁整齐、无杂物，符合安全及消防要求，无关人员禁止进入。
4.6 电梯出现故障困人时，应执行《应急预案》，及时解救出被困人员，做好突发事故记录
表。
交接班制度
1. 目的
确保工程部工作有序运行。
2. 适用范围
物业服务中心工程部。
3. 职责
3.1 工程部主管负责本制度的制定，并报物业服务中心经理审核批准。
3.2 工程部值班人员应严格执行本制度。
4. 内容
4.1 交班人员应详细填写各项记录，并做好值班室环境卫生工作，遇有操作或工作任务时，
应主动为下班做好准备工作。
4.2 交班人员应将下列情况作详尽介绍
4.2.1 所管辖的设备运行方式变更、修试情况、设备缺陷、事故处理、上级通知及其它有关
注意事项。
4.2.2 工具、备品备件、钥匙等是否齐全完整。
4.2.3 接班人员应认真听取交班内容，核对各项工作内容；交接完毕，双方应在记录簿上签
名。
4.3 下列情况不得交接班
4.3.1上班运行情况未交代清楚。
4.3.2接班人未到或未经工程部主管同意指定合适的替班人。
4.3.3设备故障影响运行或造成事故时。
4.3.4交接班时，如发生事故或异常情况，须立即停止交接班。原则上应由交班人员负责处
理，接班人员主动协助，当事故处理完毕时，再继续办理交接班手续。
汇报制度
1. 目的
明确各岗位的权限。
2. 适用范围
物业服务中心工程部。
3．职责
3．1工程部主管负责本制度的制定并报物业服务中心审核批准及本制度的监管。3．2工程部员工严格执行本制度相关内容。
4. 内容
4．1下列情况必须报告领班：
4.1.1主要设备非正常操作的开停。
4.1.2主要设备除正常操作外的调整。
4.1.3设备发生故障或停机检修。
4.1.4零部件改造、代换或加工修理。
4.1.5运行人员短时间暂离岗位。
4.1.6维修人员工作去向。
4.1.7对外班组联系。
4．2下列情况必须报告领班及工程主管：
4.2.1重点设备除正常操作外的调整。
4.2.2采用新的运行方式。
4.2.3主要设备发生故障或停机检修。
4.2.4系统故障及检修。
4.2.5重要零部件改造、代换或加工修理。
4.2.6加班、换班、补休、病假。
4.2.7外协联系。
4.3下列情况必须报告工程主管。
4.3.1重点设备发生故障或停机检修。
4.3.2影响正常工作的设备故障或施工。
4.3.4重点设备的主要零、部件改换。
4.3.5系统及主要设备技术改造或移位安装。
4.3.6系统及设备的增改工程及外协施工。
4.3.7领班及以上人员岗位调整及班组的重大组织结构调整。
4.3.8工程领班病、事假、补休、换班。
4.4正常情况下，应逐级上报，不得越级上报。
设备机房门禁管理制度
1. 目的
确保设备机房门禁的安全运行。
2. 适用范围
工程部所有员工。
3．职责
3．1工程部主管负责本制度的批准及监管。
3．2工程部所有人员必须严格遵守本制度的相关内容。
4. 内容
4.1 外部人员因工作需要进入机房时，应按本单位内有关规定办理相关手续，进入时值班人
员应验明身份、证件填写《外来人员进出机房登记表》后方可入内，进入设备区时值班人员要随同进入进行安全监督。
4.2 允许进入机房的人员要严格执行机房内各项规定，不准携带易燃、易爆物品进入，不得
随意触摸电器运行设备，要服从值班员的工作指挥。
4.3 机房内不准堆放各种杂物，值班人员要按时清扫，保持室内卫生，保证环境卫生及安全
消防通道畅通。
4.4 提高警惕，备齐消防材料，有安全防火制度，防止坏人破坏事故和电器火灾事故发生。
工程部夜间值班管理规定
1. 目的
保证小区夜间突发事故处理及时性。
2. 适用范围
物业服务中心工程部值班人员。
3．职责
3．1工程部主管负责本制度的编制报物业服务中心经理审核批准并负责本制度的监管。3．2工程部值班人员应严格执行本制度。
4. 内容
4．1工程部负责部门值班人员的安排，实行12小时值班制（时间为当日17：30至次日8：30）；
4．2 值班人员必须坚守岗位，及时处理夜间突发事故，发现重大问题时应立即报告值班经理并做好夜间值班记录。
4．3工程部人员在休息时间，有义务保持公司与之联络的畅通，以便随时听候调遣，参与对突发事件的处理或紧急故障的抢险。
供配电管理制度
1. 目的
确保安全有效供电。
2. 适用范围
小区供配电设施设备。
3. 职责
3.1 工程部主管负责本规程的编制和修改及对供电设施设备的监督检查。
3.2 工程部领班负责对供电设施设备的组织实施并监督检查。
3.3 持国家颁发的有效操作证的维修工应严格执行本规程。
4. 内容
4．1 电气设备投入运行前，应建立健全用电管理机制，根据电气设备的电压等级，用电容量及电气的具体情况配备电气设备运行、检修和维修的专业人员。
4．2 建立电气设备运行、检修和试验制度，作好电气工作人员的安全技术培训，提高运行管理水平，各级领导应对贯彻执行本规程的情况进行检查和监督。
4．3 加强和改善电气设备的运行管理工作，不断提高设备完好率，作好无功功率的补偿工作，降低电能损耗，实现供电系统的安全、合理、经济运行。
4．4 结合季节特点、本小区用电特点及有关要求，组织电气工作人员对电气设备进行安全检查，加强设备缺陷管理，贯彻各项反事故措施。
4．5 编制维修工作计划，应负责建立和完善本单位的电气运行规章制度及技术管理资料，以及和供电部门主管单位的技术业务联系。
4．6 单位选用的电气设备应符合有关国家标准和行业标准要求，凡国家公布的淘汰产品不得选用。
4．7供电部门安装在用户内的计量负控等设备负有监护责任，发现问题应及时报告供电主管部门。
4．8电力系统正常状况下，供到用户的端电压允许的偏差为：
4．9 10KV及以下三相供电的为额定值的正负5%。
4．10 220V单相供电的为额定值的正7%，负10%。
供水管理制度
1. 目的
确保供水设施设备安全运行。
2. 适用范围
小区二次加压泵房管理。
3. 职责
3.1 工程部主管负责本规程的编制和修改及对供水设施设备的监督检查。
3.2 工程部领班负责对泵水设施设备的组织实施并监督检查。
3.3 设备维修工应严格执行本规程。
4. 内容
4．1 不定期对小高层/高层生活消防水箱进行巡视。
4．2 巡视人应按照规定的周期、时间认真做好巡视工作，认真填写记录，发现问题及时处理，当遇有涉及其它专业、部门问题时应及时通知相关专业、部门并报告工程部领导。4．3 禁止在生活水箱内进行任何有污染的活动或施工。严禁在水箱间内使用或存放能产生污染的材料。
4．4 不定期检修溢水管、水箱盖、观察孔、排气管、管道过滤器。
4．5 保证各个水泵阀门处于良好状态。保证水箱间或水泵房地沟、地漏排水通畅。保证水箱间的门锁完好，钥匙由当班人员保管。
4．6不定期检查供水设备，保证小区供水系统正常运行，做好节水减排工作。
4．7不定期对供水设备设施进行保养、维修，延长设备使用寿命。
配电室管理制度
1. 目的
确保配电室设备设施安全运行。
2. 适用范围
辖区中心配电室。
3．职责
3．1工程部主管负责本制度的制定并报物业服务中心审核批准及本制度的监管。
3．2工程部员工严格执行本制度相关内容。
4. 内容
4.1配电室内应干燥、清洁无杂物。
4.2配电室建立24小时运行值班制度，对配电装置及高压室经常进行巡查，做好每日《高低
压巡视记录》；发现问题及时上报机电领班和工程主管。
4.3配电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工
禁止操作。值班员必须做好值班记录，认真执行交接班制度。
4．4配电室内禁止乱拉乱接线路，在夏季供电高峰时，应按负荷的需求，有计划的切换变压器。
4．5配电室内应放置有效的电器消防器材，且应设置醒目标志。
4．6配电室内设备及线路重大变更要上报公司领导批准。
4．7配电室除值班人员及工程部相关工作人员外，其它未经批准人员禁止进入。
4．8加强日常维护、检修，保证配电室内公共照明、应急照明、显示灯等设备的完好。4．9主供停电时，值班人员应立即投入备供电源，确保小区电梯等重要设备供电，同时与供电部门取得联系。
4.10配电室内高压部分应有醒目的提醒标识。
4.11系统和设备在运行或检修时，应挂上相应的警示牌，严防误操作。
4.12配电室门锁应确保完好，钥匙由当班人员管理。
4.13配电室内专用工具严禁借出使用，如遇特殊情况，应征得上级主管同意后方可办理外借
手续。
4.14配电室内严禁存放易燃、易爆、腐蚀性、有毒等气、物品。
水泵房管理制度
1．目的
确保泵房设备安全有效运行。
2．适用范围
适用于小区泵房管理。
3．职责
3．1工程部主管负责本制度的制定并报物业服务中心审核批准及本制度的监管。3．2工程部员工严格执行本制度相关内容。
4. 内容
4.1 泵房内设备由工程部机电组负责运行操作、维护保养。
4.2 泵房内禁止堆放易燃、易爆、腐蚀、有毒等危险物品。
4.3 保持泵房内清洁、干燥无其它不相关杂物。
4.4 保持泵房内控制屏（柜）各器件完好有效运行。
4.5 未经工程部领导批准的其它人员禁止进入泵房。
4.6 泵房巡视记录表格，应悬挂于醒目位置。
4.7 应确保泵房内消防设施的完整性。
4.8 定期检修溢流管、水箱盖、观察孔、排气管、管道过滤器。
4.9 保证泵房内各个水泵阀门处于良好状态。
4.10保证水箱间或泵房地沟、地漏排水通畅。
4.11保证水箱观察孔、泵房门锁完好，钥匙应由当班设备维修员保管。
4.12严禁在水箱间内进行任何有污染的活动或施工。
工具管理制度
1．目的
确保维修工具齐全，延长维修工具的使用寿命。
2．适用范围
物业服务中心工程部。
3．职责
3．1工程部主管负责本制度的制定并报物业服务中心审核批准及本制度的监管。
3．2工程部员工严格执行本制度相关内容。
4．内容
4.1 个人工具的配置。
4.1.1水电工基本工具配置：万用表或钳形表，老虎钳、尖嘴钳、梅花起（大，小）、平口
起（大，小）、镊子、卷尺、锤子、扳手（根据维修性质的不同，再分发其它的专用工具，详见个人工具清单）。
4.1.2 泥工基本工具配置：尖嘴钳、梅花起（大，小）、平口起（大，小）、烫板、铲
刀、卷尺（具体配置见个人工具清单）。
4.1.3 油漆工基本工具配置：滚筒、铲子、铁板（具体配置见个人工具清单）。
4.2 工具的管理
4.2.1存放及管理
4.2.1.1一般工具由维修工自己保管，大型工具分类摆放，并做标识，由文员保管。个人使
用工具领用及更换由各组领班及工程部主管签字方可领用。
4.2.1.2大型工具由文员保管，对新购进的工具应建立完整的明细账。由维修人员自行保管
的工具按人建立工具领用明细账。（详见附件02）
4.2.1.3维修人员离开公司应按个人工具清单交还全部工具，如有缺少或损坏不能使用的情
况，按使用年限折旧赔偿。
4.2.1.4 维修人员应爱惜自己的个人工具，如有丢失或因操作不当严重破损不能使用的由维
修工自己赔偿（在使用期限内），在使用期限外的，凭旧工具换新工具。
4.2.1.5办公室仓库管理员随时检查维修工的工具配备情况，并记录于个人清单的检查情况
一栏中。
4.2.1.6 更换下来的旧工具和报废共用工具，每季度由文员与办公室仓库管理员进行交接。
污水排放管理制度
1. 目的
有效的控制未经处理的污染源流入市政管网，确保污水排放达到国家标准。
2. 适用范围
小区污水管网。
3. 职责
3.1 工程部主管负责本规程的编制和修改及对污水排放设施设备的监督检查。
3.2 工程部领班负责对污水排放设施设备的组织实施并监督检查。
3.3维修工应严格执行本规程。
4. 内容
4.1新建、扩建、改建项目，其排污设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时交付使
用。
4.2排污设施的设计、施工，应由具有相应资质的单位承担。
4.3排污设施建成后，由建设行政主管部门组织验收，经验收合格后方可使用。
4.4向排污设施排污，其水质必须符合国家规定的排放标准。不符合污水排放标准的，
先由排污单位或个人自行处理，经环保部门检测合格后方可排放。严禁向排污设施排放有毒、有害、易燃、易爆或者堵塞管道的物质。
4.5禁止在排污设施安全距离范围内修筑建筑物、构筑物和堆放物品。因城市建设确需
在排污设施安全距离范围内修筑建筑物、构筑物和堆放物品时，须经建设行政主管部门批准，井由建设单位采取保护措施后方可施工。
4.6住宅楼化粪池至住房室内的排污设施由物业管理企业负责，化粪池(不含化粪池)以
外的排污设施由污水处理厂负责。
4.7城市道路上设置的排污设施检查井盖出现破损、位移或者丢失的，维修责任单位应
当在当日修复、正位或者补缺。维修责任单位应定期清理排污设施，确保排污设施畅通。排污设施发生爆裂、堵塞、冒溢的，维修责任单位应及时抢修。
钥匙管理制度
1. 目的
规范钥匙的发放和统一管理。
2. 范围
物业服务中心工程部。
3. 职责
3.1 服务中心文员负责备用钥匙的保管和公用钥匙的发放。
3.2 工程部领班负责钥匙的收集。
3.3 工程部主管负责本制度的编制和修改。
4. 内容
4.1 工程部现有钥匙种类：泵房钥匙、水位观察口钥匙、消防报警中心钥匙、二三级配电箱
（柜）钥匙、高压配电室钥匙、箱式变压器钥匙、工具柜钥匙、电梯专用钥匙、电梯机房钥匙、工具房钥匙、工程部办公室钥匙。
4.2 小区泵房、水位观察口、二三级配电箱（柜）、水表箱为通用钥匙，其它均一设备房一套
钥匙。
4.3 设备房的钥匙一式三把，一把存放于工程部值班室，另两套存放于工程部资料柜，由服
务中心文员统一保管。
4.4 电梯专用钥匙由服务中心文员统一保管，每位电梯维修工发放一套，并做钥匙领用登记，
领用钥匙由领用人自己保管，在离（退职）前应将钥匙返还发放处。
4.5 正常情况下电梯机房、泵房钥匙应存放于工程部值班室，只有在日常巡查时才能从值班
室借出，钥匙借用应遵循随借随还原则。
4.6 工具房钥匙由工程部领班、夜间值班人员各执一把，其余有服务中心文员保管。
4.7 工程部个人工具柜钥匙一柜两把，使用人领用一把，其余由服务中心文员保管。
4.8 高压配电室钥匙由当班人员保管；备用钥匙由服务中心文员保管。
4.9 钥匙的领用记录等同《个人工具领用记录》。
二次供水管理规程
1. 目的
安全管理二次供水设备设施。
2. 适用范围
小区二次加压供水。
3. 职责
3.1 二次供水由指定的机电维修工负责管理。
3.2 工程部主管负责每次清洗后的水质监测，报验工作。
4. 内容
4.1 机电维修工负责水池的管理工作，要求每个水池须结构完整，加盖、加锁，水口干净，
并申办二次供水卫生合格证。
4.2 机电领班每年12月制定下年度不少于两次的水池清洗及消毒计划。
4.3 机电领班于每次水池清洗及消毒计划实施前两天通知小区。
4.4 小区在计划实施24小时出停电告示，通知业主。为确保用户的正常供水，放水工作必
须提前到清洗、消毒水池的前一段时间进行，并记录开始放水时间和结束放水时间。
4.5 二次供水清洗、消毒程序
4.5.1 准备工作服、扫把、尼龙刷、铁铲、消毒药物、照明、水泵、鼓风机、口罩、眼镜等
工具、用具。
4.5.2 安全准备,电源：水池内作业光源要用36V以下安全电压工作照明，最好用手电，应急
灯；三相水泵要装有漏电开关。有些水池长期封闭、无通气孔、空气流通差，可在水箱底部水口处连接鼓风机吹风。在清洗水箱的过程中，消毒人员须带防护眼镜和口罩，如在水箱内感到身体不适，产生头晕、眼睛酸痛、心闷、气紧，要马上离开水池，用清水冲洗眼睛，呼吸新鲜空气即可恢复。
4.5.3 除杂物和清洗:先用铁铲铲出池内泥砂及各种沉积物，然后用扫把或尼龙刷从水池的顶
部、四周墙壁、水池底部，依次反复刷洗，刷洗完毕用清水整体冲洗，排出污水。4.5.4 消毒:用水溶液进行消毒，用扫把或尼龙刷依次反复刷洗消毒，并将水池盖好，封闭半
小时后排出消毒水。水池注入适量自来水，用清水将上述位置反复清洗，清洗出消毒药水。
4.5.5 注水:在清洗工作彻底完成后，开闸向水池注水，达到标定的水位高度，并加盖加锁。
4.5.6 取样送检:水样抽取及送检工作由机电部主管安排机电人员完成。水样抽取地点应从
底层水池和顶层水箱各抽样一支。在抽水样的当天应由机电部主管安排机电人员将水样送至卫生防疫站受检，并负责取回《卫生检测结果报告单》交物业服务中心文件管理员存档。若《卫生检测结果报告单》结果不合格时，应由物业服务中心经理安排重新清洗和消毒水池，必要时请卫生防疫部门派人监督全过程，直至检测合格为止。4.5.7 记录和报告
4.5.7.1 由机电组人员负责记录清洗、消毒水池的全过程，并经机电领班审核，工程部主管
签字后，交文件管理员存档。
4.5.7.1卫生防疫站的《卫生检测结果报告单》原件存档，复印件由服务中心文员保留一份
备查。
水池水箱清洗规程
1. 目的
保证二次供水水质达到国家要求。
2. 适用范围
小区二次供水水池（箱）。
3．职责
3．1 工程部主管负责组织人员对小区二次供水水池（箱）的实施清洗。
3．2 工程部水质清洗专业人员执行实施清洗。
4. 内容
4.1 清洗工作由取得合格证的专业人员执行，清洗人员要有健康合格证。
4.2 每年对水池（箱）清洗一次，若遇特殊需要可增加清洗次数。清洗工作完成后，自来水
公司取水样化验，水质达到国家卫生饮用水的标准后取证。
4.3 清洗前的准备工作
4.3.1清洗人员应准备好所需的相关工具和消毒工具、消毒药物。
4.3.2根据清洗时间安排，由工程部主管报物业服务中心经理审批停水时间和范围。清洗前两
天通知客服中心停水时间和范围，以便客服中心告知业户做好贮水准备。
4.4 清洗程序
4.4.1关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，排空水池、水箱中的水。
4.4.2让泄水阀门处于开启位置，用鼓风机对着水池、水箱口吹风2小时以上，以便空气流通，
排除水池、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气。
4.4.3清洗负责人招集清洗人员及检修人员讲解清洗程序、安全措施、技术要求以及安全注意
事项。
4.4.4把燃着的蜡烛放入池底，如不熄灭说明水池内不缺氧。
4.4.5安装36V行灯供水池、水箱内照明用。
4.4.6清洗和检修人员进入池内工作。
4.4.7清洗人员刷洗六面体水池（箱）横、竖各三遍，检修人员对水池（箱）的管道
及浮球、水位控制器进行维修。
4.4.8清洗完毕后排尽水池（箱）中的污水，清除池底污泥，关闭泄水阀向水池（箱）内注水，