浙江省土地登记实施细则

浙江省土地登记实施细则

第一章总则

第一条为了贯彻实施《物权法》和《土地登记办法》，规范土地登记行为，维护土地交易安全，保护土地权利人及相关当事人的合法权益，结合我省土地登记工作实际，制定本实施细则。

第二条土地登记类型包括土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记以及更正登记、异议登记、预告登记、查封（预查封）登记和补（换）证登记等。

登记的土地权利包括国有建设用地使用权、国有农用地使用权、集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、集体农用地使用权、土地抵押权、地役权以及其他依法设立的土地权利。

第三条土地登记实行属地登记原则。

县级以上人民政府国土资源行政主管部门作为土地登记机构负责本行政区域内的土地登记工作。

土地所有权、土地使用权设立、变更、注销登记和更正登记、异议登记、预告登记、查封登记应经同级人民政府批准登记。

土地抵押权、地役权和其他依法设立的土地权利的登记由县级以上人民政府国土资源行政主管部门批准登记。

第四条土地权利的设立、变更和消灭，由当事人向土地所在地土地登记机构申请土地登记。

跨县级行政区域使用土地的，应当向土地所跨区域各县级以上人民政府土地登记机构分别申请土地登记。特殊情况下可由所跨区域各县级以上人民政府土地登记机构的共同上级指定机构办理。

土地登记的前提是权属合法、界址清楚、面积准确。

第五条下列情形的土地登记，可不经申请由土地登记机构直接予以办理：（一）因区域地址整体变更引起土地坐落或宗地号等变更的登记；

（二）依职权可以进行的注销登记；

（三）依职权可以进行的更正登记；

（四）预告登记和异议登记失效、查封登记、查封期限届满或法院解除查封的登记；

（五）其他可以依法直接予以登记的情形。

第六条土地登记以宗地为基本单元。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

宗地按其所处层面可分为地表宗、地下宗和地上宗。

宗地以土地有偿使用合同或者土地使用权划拨决定书（宗地平面界址图和竖向界限图）、用地批准文件等相关证明材料为依据并结合实际用地情况划定。

两个以上土地权利人共同拥有一宗土地的所有权或使用权的，为共有宗地，包括按份共有和共同共有。

第二章土地登记程序

第七条土地登记的一般程序为：（一）申请；（二）受理；（三）审核批准；（四）注册登记；（五）核发、变更或注销土地权利证书。

必要时，土地登记机构可以就有关登记事项进行实地查看和公告。

第八条土地登记申请人应当是土地权利合法来源证明中记载的土地权利人或者土地权利合法变动的当事人。

按份共有的，各土地权利人可以就拥有的相应份额分别申请土地登记。

共同共有的，土地权利人应当共同申请土地登记。

共同共有的土地因部分共有人下落不明无法申请登记的，应通过人民法院宣告失踪或宣告死亡等法定程序确定土地权利的继承人或代理人后，由继承人或代理人与其他共有人共同申请登记。

第九条未成年人等限制民事行为能力人、无民事行为能力人的土地使用权，应当由其监护人代为申请登记。

监护人代为申请登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分被监护人土地权利申请登记的，还应当提供经过公证的为被监护人利益的书面保证。

第十条集体土地所有权分别由村集体经济组织或村民委员会、村内各集体经济组织、乡镇集体经济组织申请登记。

第十一条当事人申请土地登记，应当根据不同登记事项提供以下申请材料：

（一）土地登记申请书；

（二）申请人的合法有效的身份证明（自然人的身份证明，法人和法定代表人资格证明及身份证明等）；

（三）土地权属来源证明；

（四）地籍调查表、宗地图及界址确认表等地籍调查成果资料；

（五）有地上建筑物和其他附着物的，应当提交其权属证明或依据；

（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；

（七）法律法规和本办法规定的其他证明材料。

申请人申请土地登记，应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关、单位或相关当事人确认与原件一致的复印件。

土地登记申请人应当使用中文名称或姓名。如提供的证明文件是外文的，应当提供经公证的中文译本。

申请人提供的登记材料中如有港、澳、台和外国的机构或者其他的境外机构出具的证明文件的，应当按规定办理公证或者认证。

第十二条申请集体土地所有权登记，应提供相邻双方签字确认的权属界线范围以及下列土地权属来源证明材料：

（1）土地改革时分给农民的证明材料（土地房产所有证等）；

（2）实施1962年《农村人民公社工作条例修正草案》（六十条）时确定为集体所有的证明材料；

（3）其他可依法确定为农民集体所有的相关证明材料。

因历史等原因无法提交土地权源依据的，应当提交土地权属来源和权属演变的书面报告以及具结保证书，并经乡镇、村两级盖章确认。

第十三条申请土地登记，可以委托经注册的土地调查登记代理机构。委托代理人申请土地登记时，应当提交授权委托书和代理双方当事人的身份证明。

境外申请人委托代理人申请土地登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。

地籍调查可委托有资质的专业技术单位进行，调查成果应符合地籍调查规范和数据建库要求。

第十四条涉及多方当事人的土地登记，应当由当事人共同申请。下列情形的土地登记，可由土地权利人单方申请；

（一）土地使用权、集体土地所有权总登记和初始登记；

（二）因继承或受遗赠取得土地权利的登记；

（三）依据行政机关、人民法院、仲裁机构等生效法律文书取得土地权利的登记。

（四）商品房、经济适用房、拆迁安置房、房改房等单套房屋交付过户的土地变更登记；

（五）名称、地址、用途或其他土地登记内容变更和项目竣工验收后的变更登记；

（六）更正登记、异议登记；

（七）土地权利证书的补发或换发；

（八）其他依照法律规定可以由当事人单方申请的情形。

第十五条土地权利人死亡的，办理土地变更登记时，需提供经公证机构公证的有关遗产继承证明等材料。

原土地权利人在申请土地登记前死亡的，其合法的继承人申请土地登记时应提交土地权利合法来源证明、经公证机构公证的有关遗产继承证明等材料。

第十六条对当事人提供的土地登记申请材料，土地登记机构应予以查验，并根据需要就有关登记事项以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。需要询问的应做好询问记录。询问记录表应当经申请人签字确认，并归档保留。委托代理人申请土地登记时，询问记录表由代理人签字确认。

第十七条申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容。申请登记材料存在错误，可以当场更正的，应当允许申请人当场更正。申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应予以受理，并出具书面凭证。

在土地登记机构将登记事项记载于土地登记簿之前，申请人可以撤回土地登记申请。

第十八条土地登记机构受理土地登记申请后，应当及时进行权属审核。必要时，应进行实地查看和公告。

土地登记机构工作人员进行实地查看的，应当制作查看记录。

第十九条办理下列土地登记的，应及时在土地登记机构门户网站、本行政区域范围内公开发行的报纸或县级以上人民政府指定的固定场所上予以公告：（一）土地总登记；

（二）集体土地所有权初始登记；

（三）依职权进行的土地注销登记；

（四）更正登记；

（五）补证登记；

（六）土地登记机构认为有必要公告的其他登记。

公告期限为15天。

申请人和其他利害关系人对公告内容有异议的，应在公告期限内向土地登记机构提出复查申请，提交复查申请书和有关证明材料。

土地登记机构收到复查申请书后，应当在10个工作日内进行复查，并将复查结果书面通知复查申请人。

复查申请人以相同的事实和理由重复申请复查的，登记机构不予受理。

第二十条经审核符合土地登记要求，土地登记机构应及时办理注册登记，核发、变更或注销土地权利证书。

需经人民政府批准的，应经同级人民政府核准后，办理注册登记。

异议登记、预告登记、注销登记记载于土地登记簿后，申请人要求出具书面凭证的，土地登记机构应当出具书面凭证。

第二十一条对共有一宗土地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。

对共同共有的，在土地证书“权利人”栏应填写全部共有权人（或用等表示，并备注说明），在记事栏中注明“共同共有”和“持证人名称”。

第二十二条依法办理土地变更登记、注销登记或更正登记等，原土地权利证书应当收回而无法收回的，土地登记机构应公告废止，并在土地登记簿上注明。

第二十三条经审查，有下列情形之一的，土地登记机构应依法作出不予登记的决定，说明理由及依据，并告知申请人享有申请行政复议、提起行政诉讼的权利。

（一）土地权属有争议的；

（二）土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；

（三）未按合同约定缴纳全部土地有偿使用费的；

（四）未能提供法律法规规定的完税或者减免税凭证的；

（五）不能提供合法有效的土地权属来源证明、身份证明、其他申请材料的或申请登记的证明文件、调查资料与实地查看情况不一致的；

（六）土地权利已被依法征收、没收或收回，原权利人提出土地权利初始、变更登记申请的；

（七）其他依法不符合土地登记条件的。

第二十四条土地登记机构应当在本行政区域内统一建立土地登记簿。

土地登记簿以街道（乡、镇）为单位，按街坊（村）及宗地号顺序排列。

第二十五条土地登记机构应当自受理土地登记申请之日起20日内，办结土地登记审查手续。其中土地抵押权、地役权和其他依法设立的土地权利的登记，名称、地址变更登记，注销登记等应当在15日内办结。

特殊情况需要延期的，经土地登记机构负责人批准后，可以延长10日。

但需要公告的，公告期限除外。

第三章土地登记类型

第二十六条依法以划拨方式取得国有土地使用权的，当事人应当持县级以上人民政府的批准用地文件、国有土地划拨决定书等相关证明材料，申请划拨国有土地使用权初始登记。新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，还应当提供建设项目竣工验收报告。

依法以出让、租赁等有偿使用方式取得国有土地使用权的，当事人应当持国有土地使用权有偿使用合同和有偿使用费缴纳凭证等相关证明材料，申请出让（租赁）等国有土地使用权初始登记。

原划拨国有建设用地使用权经依法批准转为出让、租赁或作价出资、授权经营的，当事人应当分别持国有建设用地使用权出让（租赁）合同和土地出让价款（租金）、有关税费缴纳凭证，或作价出资、授权经营等批准文件以及原土地权利证书等相关证明材料，申请相应类型国有土地使用权初始登记。

第二十七条依法纳入政府储备的土地需要登记的，应经市、县人民政府批准，土地储备机构可持批准的储备项目实施方案、有关批准文件等权源证明材料申请国有土地使用权初始登记。

供应已登记发证的储备土地前，应依法办理注销登记，收回土地证书；设有土地抵押权的，应先行解除，并依法办理土地抵押权注销登记。

已登记发证的储备土地属于政府未供应土地，不能计入供地率考核时的已供土地。

第二十八条农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准用地文件等相关证明材料，申请集体建设用地使用权初始登记。

依法使用农民集体所有的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地进行农业生产的，当事人可持农用地使用合同等，申请集体农用地使用权初始登记。

第二十九条依法批准取得宅基地使用权的，在房屋竣工后由户主为代表持有批准权的人民政府的批准用地文件或其他合法权属证明等材料，申请宅基地使用权初始登记。

第三十条经依法批准明确以地下或地上土地使用权进行开发建设的，当事人可持县级以上人民政府的批准用地文件或国有建设用地使用权出让合同、土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请地下或地上建设用地使用权初始登记。

审批文件明确地下连同地表土地使用权开发使用的，将地下空间连同地表作为一个整体确定地表建设用地使用权进行登记。

第三十一条以合法取得的土地使用权设定抵押权的，抵押权人和抵押人应持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料等，申请土地抵押权登记。

以土地使用权进行反担保的，申请办理土地抵押权登记还应当提供反担保合同等材料。

土地使用权抵押按规定需经批准或集体土地所有权人同意的，应提交有关批准文件或该集体土地所有者同意抵押的证明和同意按国家有关规定征收的证明。

同一宗地设定若干抵押权时，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。

第三十二条以土地使用权设定最高额抵押的，抵押权人和抵押人应持“最高额抵押合同”和“一定期间内将要连续发生的债权的合同”或包含上述两份合同内容的一份合同文本申请最高额抵押权登记。

办理土地使用权最高额抵押权登记的，土地登记机构应当将最高债权额、最高额抵押的期间等内容记载于土地登记簿。

第三十三条如在同一宗地上设有多个抵押权，因某个被担保债权的数额、债务履行期限等发生变更申请抵押权变更登记的，应当提交抵押权顺位在后的抵押权人同意变更和对抵押顺位重新约定的书面文件。

第三十四条在已经登记的土地所有权、使用权上设立地役权和依法设立其他土地权利的，双方当事人可持土地权利证书、有关合同等相关证明材料，申请地役权和其他土地权利初始登记。

第三十五条依法登记的土地使用权，因下列情形发生土地权属变更的，当事人应持原土地权利证书和土地权利转移协议等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。

（一）因转让、互换、赠与、继承或者受遗赠等引起土地使用权变更的；

（二）因土地使用权作价出资（入股）投入到新的企业引起土地使用权变更的；

（三）因合并、分立、企业兼并、破产等原因引起土地使用权变更的；

（四）因企业重组、改制、资产划转等引起土地使用权变更的；

（五）因处分抵押财产引起土地使用权变更的；

（六）因依法收购国有土地使用权引起土地使用权变更的；

（七）法律、法规规定的其他情形。

其中：涉及划拨土地使用权或分割转让需经批准的，应当提交有关批准文件；

涉及房屋产权变更的，应当提交变更后的房屋产权证明或依据；

涉及集体建设用地使用权转移的，应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料；

涉及宅基地使用权转移的，应当提交农村集体经济组织同意转移和受让人符合转移条件的证明或经公证的继承房屋的证明材料；

抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押土地使用权的，应当提交抵押权人同意转让的书面文件、抵押登记证明书等材料。

第三十六条因行政机关、人民法院、仲裁机构等生效法律文书引起土地使用权变更的，由法律文书确定的土地权利人持生效的法律文书、协助执行通知书和原土地权利证书等申请土地使用权变更登记。原土地权利证书无法收回的，可根据第二十二条执行。

第三十七条因依法收回部分土地使用权引起土地使用权变更的，当事人应当持原土地权利证书和收回土地使用权相关证明文件等申请剩余部分土地使用权变更登记。

因集体土地部分依法被国家征收或经依法批准土地置换、调整等引起土地所有权变更的，当事人应当持原土地权利证书和依法被征收或土地准予置换、调整的相关证明材料等，申请集体土地所有权变更登记。

第三十八条土地用途经依法批准发生变更的，当事人应当持原土地权利证书和有关批准文件等，申请土地用途变更登记。

土地用途变更需要重新签订土地出让合同、补缴土地出让价款的，当事人还应当提交相关证明材料。

第三十九条土地权利人名称（或姓名）、地址（住所）发生变化的，当事人应当持原土地权利证书和名称（或姓名）、地址依法变更的证明材料等，申请名称、地址变更登记。

第四十条建设项目竣工验收后，当事人应当持原土地权利证书和已通过建设项目土地验收的证明材料等，申请土地使用权变更登记。

房地产建设项目（包括商品房、拆迁安置房、经济适用房等）竣工后，当事人应当持原土地权利证书、有关房地产建设项目验收证明材料以及有合法依据的每套房屋的建筑面积等，以宗地内房屋基本单元为单位申请土地使用权变更登记。

因土地使用条件等其他登记内容发生变更或宗地分割、合并的，当事人应当持原土地权利证书和有关批准文件等，申请土地使用权变更登记。

第四十一条因地上建筑物、构筑物依法批准重建、改建、扩建引起已登记的内容发生变化的，当事人应当在重建、改建、扩建项目竣工后，持原土地权利证书和有关重新办理的规划、用地批准文件及土地验收证明等，申请土地使用权变更登记。

第四十二条土地抵押权、地役权和其他依法设立的土地权利内容发生变更，申请变更登记的，当事人应当提供原土地权利证书和有关变更协议及相关证明材料。

第四十三条因依法收回土地使用权、依法征收农民集体土地或因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未申请办理注销登记的，土地登记机构可直接予以办理注销登记。

因下列情形致使土地权利消灭的，原土地权利人应当在土地权利消灭之日起15日内持原土地权利证书及相关证明材料，申请注销登记。当事人未按规定申请注销登记的，土地登记机构可责令当事人在15日内办理；逾期不办理的，进行注销公告，公告期满后可依法办理注销登记。

（一）因自然灾害造成土地权利消灭的；

（二）非住宅国有土地使用权出让或者租赁期满，应申请续期而未申请续期或者申请续期未获批准的；

（三）已登记的土地抵押权、地役权和其他土地权利终止的；

（四）法律、法规、规章规定应当注销登记的其他情形。

土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满或土地抵押权已终止的外，土地登记机构不得直接注销土地使用权抵押登记。

第四十四条土地登记后，土地登记机构发现土地登记簿记载的事项确有错误或有下列情形之一的，应当书面通知当事人在15日内持原土地权利证书申请更正登记；当事人逾期不申请办理的，土地登记机构可启动更正登记程序，报经县级以上人民政府批准后，更正土地登记簿记载的错误事项或更正（撤销）已核准的登记。

（一）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；

（二）依据已发生法律效力的文书，认定当事人对土地不拥有合法权利的；

（三）因登记机构工作人员疏忽造成登记不当的；

（四）登记机构认为有充分的证据证明确实需要更正的；

（五）法律、法规、规章规定应当更正登记的情形。

第四十五条土地登记权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料等，申请更正登记。

利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持证明登记确有错误的相关材料等，申请更正登记。

第四十六条利害关系人申请更正登记，登记权利人同意更正的，土地登记机构审查认为更正依据充分的，可依法办理更正登记；登记权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

异议登记申请人在异议登记之日起15日内提起诉讼，人民法院予以受理的，应将起诉文书和受理证明材料等提交土地登记机构进行备案。

异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定抵押权等。

第四十七条有下列情形之一的，异议登记申请人或者土地登记权利人可以持相关材料申请注销异议登记：

（一）异议登记申请人在异议登记之日起15日内未起诉或未向登记机构提供起诉证明材料的；

（二）人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的；

（三）人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的；

（四）人民法院对异议登记申请人的诉讼请求作出判决、裁定的法律文书已生效的。

异议登记失效后，异议登记申请人或者土地登记权利人未按要求申请注销异议登记的，土地登记机构可直接注销异议登记。

异议登记注销或失效后，原异议登记申请人就同一事项再次提出异议登记申请的，土地登记机构应当不予受理。

第四十八条当事人依法签订土地使用权转让协议约定将来某一时间获得相应土地使用权的，可以按照约定持土地使用权转让协议等相关证明材料，申请预告登记。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地使用权登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

第四十九条人民法院依法查封或预查封土地权利的，土地登记机构应当根据已发生法律效力的文书，以及协助执行通知书、有效证件等，办理查封登记。

两个以上人民法院对同一宗土地进行查封或预查封的，土地登记机构应为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封或预查封登记手续，对后送达的人民法院办理轮候查封登记。

第五十条在处置查封土地时，查封法院对查封的土地使用权全部处理的，排序在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权部分处理的，对剩余部分，排序在后的轮候查封自动转为查封。

已依法办理查封登记的，当事人申请土地使用权变更或抵押权、地役权和其他土地权利登记，土地登记机构应当不予受理。

查封、预查封期限届满或者人民法院解除查封的，查封登记失效，土地登记机构应当注销查封登记。

第五十一条土地权利证书严重污损、毁坏或记事栏记载已满的，土地登记权利人应当及时向原土地登记机构提出换证申请。

土地权利证书遗失、灭失的，土地登记权利人应在当地主要媒体上刊登土地权利证书遗失、灭失声明15天后，持刊登声明、遗失、灭失原因的书面说明和承担法律责任的具结保证书等，向原土地登记机构提出补证申请。

土地登记机构受理换证、补证申请后，应当及时进行审核，补证登记应予以公告，经原批准机关批准后记载于土地登记簿，并予以换发或补发土地权利证书。

换（补）发的土地权利证书上应当注明“换（补）发”字样和原土地证号。

第四章监督管理

第五十二条土地登记人员实行持证上岗。

第五十三条土地登记机构应当以适当方式向社会公布土地登记的条件、程序、期限、收费标准等，方便申请人，并自觉接受监督。

第五十四条土地权利人、利害关系人可以依法查询土地登记结果。

查询行为不得危及国家安全、公共安全、经济安全和社会稳定。

土地登记原始资料，包括土地权属来源证明文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图等可依照下列规定查询：

（一）土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料；

（二）土地登记代理机构有权查询与其代理宗地直接相关的原始登记资料；

（三）国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。

查询土地登记资料，查询人应提供有效身份证明，并提出书面申请，明确查询内容和目的。

第五十五条土地登记机构应当加强地籍管理信息系统和数据库建设，完善土地登记簿，逐步实现信息共享和异地查询。

第五十六条根据实际情况需要，经同级人民政府批准，土地登记机构可在本行政区域范围内组织开展土地权利证书查验，及时更正违法或者不当的土地登记，但不得以土地权利证书查验的名义进行重复登记。

第五章附则

第五十七条本细则由浙江省国土资源厅负责解释。

第五十八条本细则自2010年3月1日起施行。原《浙江省土地登记办法实施细则》同时废止。