星级酒店评估-分析与测算部分
酒店评估-收益与成本测算分析
上海星级酒店评估过程中收益与成本测算分析
摘要：星级酒店由于在市场上很少发生交易，且所在地理位置往往极佳，具有级差地租高的特点，不适用以市场比较法和成本法进行评估。但星级酒店在建成投入营业后，每年都能带来稳定的收益，故适合用收益还原法进行评估。星级酒店经营项目多且性质各异，各经营项目在收益和成本测算上比较难以统一，作者通过对上海某四星级酒店的价值评估，对用收益还原法评估星级酒店作了一些探索。
关键词：星级酒店收益与成本，测算分析
一、引言
上海某四星级酒店位于市中心繁华黄金地段上，酒店楼高二十五层，另有三层地下室，整个酒店集商场、餐饮、娱乐、健身、办公于一体。酒店底楼大堂采用中西合璧的装饰风格，装修考究，金碧辉煌；五楼的宴会厅，可同时容纳600人用餐，是各种酒会的理想场所；六楼的大型海鲜城，荟萃海鲜极品，可同时容纳800人用餐，并设有大型的观赏玻璃鱼缸；七楼中庭西餐厅拥有从七层至二十五层的超视野共享空间；酒店的豪华房和高级豪华套房均设有按摩冲浪浴缸、化妆间等配套设施。酒店同时设有棋牌室、夜总会、美容美发、桑拿浴、商务中心等各种服务设施。酒店除二十一层至二十五层为标准写字楼对外出租外，其余经营项目均由酒店自营。
在评估过程中，考虑到星级酒店在上海很少有整体买卖成交案例，无法采用市场比较法进行评估，另外如采用成本法评估显然不能体现该酒店位于上海繁华黄金地段的级差地租价值，由于酒店在建成投入运行后每年能产生稳定的收益，故收益还原法成为评估星级酒店的首选方法。但星级酒店与住宅、写字楼、工业物业相比，在经营功能和设备配置上要复杂得多，在管理上也繁琐得多，这给计算酒店各经营项目收益和成本费用带来困难。作者现对该星级酒店
价值评估过程中所涉及的收益和成本费用的测算加以整理，撰写此文，供同行们参考，不当之处，望同行们予以指正。
二、星级酒店评估过程中收益与成本费用测算
（一）、上海某四星级酒店工程概况列表如下：
楼层
层高
(米)
用途工程概况
地下一层 6 台球厅、保龄球厅、游艺
厅、冷冻机房、变配电室、
自行车库、职工食堂
建筑：地下3层，地上25层，1-7层
为裙房，8-25层为塔楼，酒店空中造
型类似帆船，象征酒店事业一帆风顺
结构：钻孔灌注桩，箱型基础，框架-
剪力墙结构，主要受力构件梁、柱、
墙、楼板全现浇
外墙面：干挂式花岗石、玻璃幕墙
商场及大堂入口：地面及墙身铺砌进
口磨光花岗石、大理石，墙身配进口
高贵灯饰、天花板采用特色石膏板及
铝合金薄板
电梯大堂：地面及墙身铺设进口磨光
花岗石、大理石，天花板采用特色石
膏板配进口高贵灯饰
公共部位：地面铺设进口磨光花岗
石，墙身为进口墙纸、天花板采用进
口铝合金薄板
地下二层 3.2 机动车库
地下三层 3.2 机动车库
一层 4.5
商场及宾馆大堂、旅游商
店、精品屋、酒吧
二层 4
桑拿、美容美发、健身房、
舞厅、卡拉OK
三层 4
影视厅、会议室、商务中
心、棋牌室
四层 4
中餐厅、咖啡厅、啤酒城、
夜总会
五层 4 风味餐厅、宴会厅
五夹层 3 自用办公
六层 4 大型海鲜城
七层 4 中庭西餐厅
八层~二
十层
3.5 标准房、豪华套房
二十一层 3.2 外租写字楼
~二十五层洗手间：地面铺设进口防滑地砖、墙身铺设进口光面瓷砖、防潮天花吊顶、进口大理石洗手台盆及进口高级洁具、五金配件
电梯：进口三菱自动扶梯8台，自动客梯4台，货梯1台，工作电梯1台
通讯：美国AT&T公司的综合布线光纤网络系统、各层配有充足的电话线路
电视：三组卫星接收系统及公共电视天线
空调：日本原装三洋中央冷暖空调机组
热水：所有洗手间均设中央热水系统
消防：设置火灾自动报警系统及自动噴淋灭火系统
保安：在商场入口、主要通道、客房大厅、电梯轿箱、车库等设有摄像系统
屋顶层 3
屋顶水箱、屋顶电梯机房、
闭路电视机房等
（二）、大厦对外出租写字楼收益和成本费用测算（第21层至25层）：
对外出租写字楼由于有租赁协议且附近类似写字楼租金容易收集，计算比较简单，其基本估价计算过程如下：
1、根据目前酒店附近类似办公楼的客观租金水平及平均出租率，结合酒店办公楼的实际出租情况，计算出对外办公楼出租年有效毛收益。
年有效毛收益=出租建筑面积×日租金水平×年平均出租率×360
2、以年有效毛收益为基础分别计算出管理费用、营业税、城市维护建设税、教育费附加、堤防费、房产税、维修费、保险费等，确定年总费用。
各项费用标准为：
（1）管理费一般为年有效毛收益的2%-3%
（2）营业税为年有效毛收益的5%
（3）城市维护建设税为年有效毛收益的0.35%
（4）教育费附加为年有效毛收益的0.15%
（5）堤防费附加为年有效毛收益的0.05%
（6）房产税一般为年有效毛收益的12%
（7）维修费一般为重置成本的2%
（8）保险费一般为重置成本的0.2%
3、年有效毛收益减去年总费用计算出各年净收益
4、选取适当的资本化率
5、确定收益年限
6、将各收益年限年净收益分别折现到估价时点累加得到对外出租办公楼收益价值。
（三）、酒店自营项目收益和成本费用测算
1、自营项目收益测算
自营项目收益主要包括：
（1）酒店客房出租收益
此项计算比较简单，可根据酒店标准客房数量、豪华套房数量、相应价格表、折扣率、年平均出租率，求得年客房出租收益。
即年客房出租收益=标准客房数×每天标准房报价×折扣率×平均出租率×360天+豪华套房数×每天豪华房报价×折扣率×平均出租率×360天
（2）酒店商场商品营业收益
可根据商场每平方米营业额、商场营业面积相乘计算，即
年客房出租收益=每天每平方米商场平均营业额×商场营业面积×360天
（3）酒店各种餐饮收益
由于酒店有西餐、中餐、风味餐厅、宴会厅、大型海鲜城等，计算比较复杂，但由于酒店客房计算相对简单，且数据较准确，实际计算时，可以按年客房出租收益为基数乘以一定的系数，根据笔者调查，上海四星级酒店中此系数大约为0.9-1.0。
年餐饮收益=年客房出租收益×系数
（4）酒店其他营业收益
包括会议、娱乐、健身房、夜总会、洽谈等收益，这部分收益涉及项目多，每项数量小，为了简化计算，可根据酒店主营总收益为基数乘以一定的系数，主营收益包括酒店客房出租收益、商场商品的营业收益、各种餐饮收益、对外出租办公楼收益。即
其他营业收益=（酒店客房出租收益+商场商品的营业收益+各种餐饮收益+对外出租办公楼收益）×系数
根据笔者调查，上海四星级酒店中此系数大约为0.15-0.2。
2、自营项目成本费用测算
相对于自营收益而言，自营部分成本费用测算要复杂和难以把握，据调查，酒店成本费用基本计算公式应表达如下：
年自营部分成本费用=生产成本+管理费用+财务费用+各种税费+利润
（1）生产成本=商场商品进货成本+餐饮进货成本+客房周转物品成本+会议、娱乐、健身房、夜总会、洽谈等周转物品成本+燃料动力费+酒店所有人员薪金
其中：商场商品进货成本=商场营业收益×百分比（一般在80%左右）
餐饮进货成本=餐饮营业收益×百分比（一般在45%左右）
客房周转物品成本=客房营业收益×百分比（一般在15%左右）
会议、娱乐、健身房、夜总会、洽谈等周转物品成本=酒店其他收益×百分比（一般在15%左右）
燃料动力费=年用水量×用水单价+年用电量×用电单价+年耗煤气量×煤气单价+年耗燃油量×燃油单价
酒店所有人员薪金=营业人员数量×营业人员年平均收入+管理人员数量×管理人员年平均收入+辅助人员数量×辅助人员年平均收入
（2）管理费用=摊销费用+其他管理费用
其中：摊销费用为开办费及土地使用权摊销费用，一般按10年摊销。其他管理费用项目众多，涉及金额较小，主要有：
a.工会经费，一般按酒店所有人员薪金总额的2%计算
b.保险费用，一般按酒店年营业总收益的0.3%计算
c.广告交际费用, 一般按酒店营业总收益的0.3%计算
d.固定资产折旧，建筑工程折旧年限按20年计算，机电设备折旧年限按10年计算，办公运输设备折旧年限按5年计算，残值率取5%
e.维修费用，一般按酒店建安成本的2.5%计算
（3）财务费用
主要为酒店日常生产经营所需流动资金应支付的银行利息，具体测算应以借款合同为准。
（4）各种税费
为营业税、城市维护建设税、教育费附加、堤防费之和
a.营业税以营业收益的5%测算
b.城市维护建设税以营业收益的0.35%测算
c.教育费附加以营业收益的0.15%测算
d.堤防费附加以营业收益的0.05%测算
四项合计为营业收益的5.55%。
（5）利润
根据上海市酒店行业平均利润率确定
3、计算自营部分评估价值
根据自营项目年收益及年总费用计算出自营项目年净收益、选取适当的资本化率、确定收益年限、将收益年限各年净收益分别折现到估价时点累加得到自营项目收益价值。
（四）、五夹层自用办公楼及地下停车库收益和成本费用测算
五夹层自用办公楼收益与成本测算方法与对外出租写字楼相同，区别仅在于楼层差异，自用办公楼租金可在对外出租写字楼的基础上向下调整10%-15%。
地下停车库可分为酒店客户租用车库和社会车辆临时租用车库两部分，前一部分车库可按租约参照对外出租写字楼方法计算收益和成本费用，后一部分车库可参照酒店客房方法计算收益和成本费用，当然，资本化率可略低于写字楼和客房资本化率，因为上海市中心车库日趋紧张，供远远跟不上求。
三、酒店各收益项目资本化率的选取
众所周知，资本化率可以采用以下四种方法选取：1、市场提取法；2、安全利率加风险调整值法；3、复合投资收益率法；4、投资收益率排序插入法。在上述四种方法中，后三种方法均含有较多的主观成分，只有第一种市场提取法比较客观，故越来越被广大估价人员所采用。在星级酒店评估中，收益项目众多（商场、餐饮、客房、写字楼、会议、娱乐等），每一收益项目从市场提取的资本化率数值应有所不同，在实际评估操作中可通过收集各收益项目的市场交易价格、市场租金、房屋重置成本等参数，通过计算租售比得到资本化率。现以收益项目写字楼为例，演示如何从市场中求取资本化率。
通过市场调查，选取酒店附近若干个类似写字楼市场交易价格、相同楼层对应的市场租金、房屋重置成本，具体情况列表如下：
案例市场交易价格
（元/M2）
市场租金（元/
天·M2）
房屋重置成本
（元/M2）
写字楼A 2000044000写字楼B 18000 3.6 3800 写字楼C 23000 4.5 4500 写字楼D 16000 3.2 3500
写字楼资本化率计算过程见下
表：单位：元项目写字楼A 写字楼B 写字楼C 写字楼D
年总收益4*360=1440 3.6*360=129
6
4.5*360=162
3.2*360=115
2
年总费用
营业税费
（收益
×5.55%）
79.9 71.9 89.9 63.9
房产税
（收益×12%）
172.8 155.5 194.4 138.2 管理费
（收益×3%）
43.2 38.9 48.6 34.6 房屋维修费
（重置成本
×2%）
80 76 90 70
保险费
（重置成本
×0.2%）
8 7.6 9 7
小计383.9 349.9 431.9 313.7
年净收益(收益-费
用)
1056.1 946.1 1188.1 838.3 市场交易价格2000018000 23000 16000 资本化率
年净收益/市场交
易价格
5.28% 5.26% 5.17% 5.24%
从上表可以看出,写字楼A、B、C、D的市场资本化率基本一致,取其算术平均值为写字楼资本化率:
(5.28%+5.26%+5.17%+5.24%)/4=5.24%
四、说明
一般来说，在酒店评估中，酒店的收益与成本费用数据可以通过财务报表获得，但现实情况是企业提供的财务报表一些数据往往失真，不能真实反映酒店经营的情况。本文在成本费用计算有些系数或百分比存在一定的主观性，可能与酒店实际经营情况有一定的出入，需要估价师多多收集各种信息资料，经过整理，去伪存真，酒店各收益项目资本化率的合理选取直接影响评估结果的准确度，为减少主观性,资本化率建议用市场法提取。总之，酒店评估比较复杂，技术参数比较难以把握，只有不断实践，总结经验，评估价值才能比较客观地反映其内在价值。
五星级酒店各项功能指标要求
1、客房： 自然间与钥匙数是酒店最主要的指标。 ●60%—70%的客房面积 ●景观房的比例最大化 ●单个标准层的有效率、客房数量安排：单人间55%、双人间 35%、套房10%
●客房开间4.5m—5.5m ●阳台 ●4件套卫生间8㎡—12㎡，房内走廊±6㎡—8㎡，宽度＞1.3 ㎡ ●根据星级，房间25㎡—40㎡不等，机电设备走廊、服务面 积35㎡—40㎡ ●理想层高为3.5m左右 2、餐饮： ●餐饮不可忽视的收入
●一般五星级酒店：客房面积可能占65%，餐饮只有10% 收入结构为客房占52%，餐饮占37% ●中餐厅：可能占总面积5%—8%（包括厨房和后勤） 零点与包房比例 包房内配置 零点区座位的布置 每人3.5㎡—4㎡的平均用餐面积 ●咖啡厅：好咖啡厅翻台率＞2 五星级咖啡厅翻台率＞1.3 国际五星级标准，每间客房0.5席位，人均用餐面积2㎡●大堂吧：五星级翻台率在0.5左右 大堂吧是洽商的首要地点
大堂吧的设计要求：空间尺度适中 了解使用群，功能主要是初步的商务接触， 显眼、但私密 人均面积超过2.5㎡ ●特色餐厅 ●行政酒廊 3、宴会厅： ●位置布置相当关键（因为上方不允许出现其他结构） ●市场趋势，面积日趋变大，如何有效分隔 ●系数，每人1.5㎡ ●厅的面积，厨房面积，厅与厨房距离（宴会厅*1/3=厨房后勤， 前厅=1/3宴会厅） ●高度、吊顶净高不宜≤6.5m，不宜＞9m ●其他配套设施：4—6个，60㎡—120㎡的会议室 一个董事会会议室 一个VIP接待室 一个新娘房 商务中心 独立的出入口 4、公共空间： ●大堂：纯面积300㎡—800㎡，进深面宽1:2
天津2017年上半年房地产估价师案例与分析星级酒店不同功能用房收益的测算试题
天津20XX 年上半年房地产估价师《案例与分析》：星级酒店不同功能 用房收益的测算试题 本卷共分为 2大题 50小题，作答时间为 1 80分钟，总分 100分，60分及格。 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题 意） 1 、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要 想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好 A .项目策划 B. 项目方案的设计 C. 可行性研究 D. 成本收益分析 2、 依法不能免征房产税的房屋是 __。 A .政府机关的办公楼 B. 武警部队的营房 C. 个人自住的住房 D. 百货公司的商场 3、 路线价估价法是一种评估大量土地的 __。 A .迅速估价方法 B. 较慢估价法 C. 简易法 D. 延迟法 4、 房地产权属档案应当以 __为单元建档。 A .街道 B. 房号 C. 幢 D ．丘 5、 建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有 A .自然寿命》经济寿命 B. 自然寿命W 经济寿命 C. 自然寿命=经济寿命 D. 无关 6、 土地增值额未超过扣除项目金额 50%的，土地增值税应纳税额的速算公式是。 A :应纳税额=土地增值额X B :应纳税额=土地增值额X C :应纳税额二土地增值额X D :应纳税额=土地增值额X E :执行层的组织协调 7、 豪华住宅用地的土地使用权出让的最高年限为 A ． B ． C ． 工作。 30％ 40% -扣除项目X 5% 50% -扣除项目X 15% 60% -扣除项目金额X 35% 年。 40 50 60
D ．70 8、 开发一销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项 目，这种业务模式下的现金流入是。 A :销售收入 B :出租收入 C :禾息收入 D :转售收入 E :借款合同 9、 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及 建造新建筑物的费用之后的余额，则应以 __进行估价。 A .保持现状前提 B. 装修改造前提 C. 转换用途前提 D. 重新利用前提 10、 地下室墙采用砖墙时，其厚度一般不小于 A : B : C : D : E :执行层的组织协调 11、 某房地产开发企业经过市场调研后， 决定在某城市开发供老年人居住的 发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是 A .选择专业化 B. 产品专业化 C. 大量定制 D. 单一市场集中化 12、 当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度， 出现了空置率上升、 价格和租金下降的情况是指。 A :房地产泡沫 B :房地产市场申的过度开发 C :房地产适度经营 D :房地产过剩 E :借款合同 13、 评估某底层商铺的价格时， 估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺， A : 0.40.2 B : 0.40.3 C : 0.40.2、 0.4 D : 0.3 0.3 E :工业用地的监测点评估价格 14、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是 __。 A .企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B. 经营收入=销售收入+出租收入 mm 。 120 240 360 490 模式。 物业 丙为 二层商铺 （其成交价格经调整后为底层商铺价格 ），在求取最终价格时， 对甲、乙、 丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。
星级酒店服务质量现状及主要问题分析
星级酒店服务质量现状及主要问题分析 近几年来的抽样调查统计表明，入境旅游者对我国宾馆高星级酒店服务质量总体评价普遍较好。在对我国高星级酒店服务、餐饮服务、交通服务、娱乐服务、购物服务、导游服务和邮电通讯服务七个方面的服务质量的评价中，满意率最高的一直是高星级酒店服务，评价“尚好”以上的人数一般都超过90%。 我国高星级酒店总体服务质量水平不断得以提升，其间主要促进因素为(1)借鉴国际先进管理经验。国际高星级酒店(公司)集团从80年代初期开始进入中国市场，20余年来，我国高星级酒店业不断吸收、消化和利用国际上高星级酒店业发达国家先进的管理理论、管理方法和经验，己逐步建立起适合中国国情的高星级酒店管理模式。借鉴国际先进的高星级酒店管理理论和经验对我国高星级酒店业转变经营管理理念，树立服务理念、质量观念，推行服务设施建设和高星级酒店服务标准化，提高服务质量起到了极大的推动作用。(2)市场竟争压力。自90年代中期起，我国高星级酒店业的出租率和利润率基本呈下降趋势，1998年高星级酒店业的平均利润率己经降为负数(-5.8%)，高星级酒店市场竞争异常激烈。白热化的竞争迫使各高星级酒店重新审视自己的经营思路。许多高星级酒店开始努力提高服务质量，以优质服务在市场竞争中取胜。在这种背景之下，开放初期那种对宾客的怠慢己属罕见，越来越多的经营管理者开始注重寻求适合我国高星级酒店业的服务模式，并做出了大量卓有成效的实践探索. 2.我国高星级酒店业的差距和问题 对比国外的大型高星级酒店，以及在中国登陆经营的分支酒店，现阶段我国生的高星级酒店业服务质量仍然较低，服务质量管理比较落后，己成为提高高星级酒店业国际竞争力的主要障碍之一。远的不说，与我们的近邻日本、泰国、新加坡等国相比，我国高星级酒店的服务质量水平尚难与之竞争。2001年《现代高星级酒店》刊载的一份调查结果表明，在全球80家最佳高星级酒店的中，泰国曼谷的大高星级酒店（Oriental,Bangkok)名列第一，其次是新加坡的拉弗尔高星级酒店〔Raffles,Singapore).香格里拉tShangri-la,HongKong)、半岛高星级酒店(tPeninsular,HongKong)并列第四，新加坡还另有4家高星级酒店入围。而到目前为止，我国地高星级酒店一直与此无缘.事实正是如此，虽然我国大部分高星级酒店的硬件设施己经达到或超过国际同类高星级酒店的水平，但由于经营观念、从业人员素质、管理效率、市场竞争压力等高星级酒店外部因素的影响，导致高星级酒店服务质量水平落后于同行业国际水准。 1.“重硬件、轻软件”倾向 我国高星级酒店服务质量离国际先进水平尚有较大差距这一事实，己被认明为我国旅游业发展初期重设施建设、忽视人才培养倾向所导致的必然结果。世界旅游组织专家费雷德(Fred)曾走访了我国14个旅游城市，考察了各地112家高星级酒店，认为我国大部分旅游高星级酒店的硬件设施己经达到或超过国际同类高星级酒店的水平，但高星级酒店从业人员素质、质量管理及服务水平却落后于同行业的国际水准。这一问题在我国高星级酒店业中一直以来十分突
郑州市星级酒店经营数据分析
年郑州市星级酒店经营数据分析
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2017年郑州市星级酒店经营数据分析
据郑州市统计局发布2017年前三季度郑州消费品市场运行数据显示，2017年1-9月，全市社会品消费零售总额2966.4亿元，同比增长11%，增速比1-8 月回落0.2个百分点，与去年1-9月持平。其中9月完成327.9亿元，同比增长9.4%，增速比8月回落1.5个百分点，比去年9月回落2.9个百分点。以下对郑州2010年-2017年星级酒店平均房价以及出租率做了简要分析。 平均房价 郑州市五星级酒店2010-2016年的平均房价为656元，其中最高为2012年的814元，最低为2016年的357元。从变动分析来看，2010-2012年上升趋势，2013-2014年受国家政策影响，平均房价大幅度下降，2015年止跌上升，2016 年平均房价下降幅度较大。四星级酒店2010-2016年的平均房价为361元，其中最高为2015年的437元，最低为2016年的296元。从变动分析来看，2010-2013年上升趋势，2014年略有下降，2015-2016年平均房价波动较大，呈下降趋势,下降幅度较大。三星级酒店2010-2016年的平均房价为215元，其中最高为2011-2012年的226元，最低为2015年的191元。从变动分析来看，2011年上升幅度较大，2012-2015年受国家政策影响，平均房价呈逐年下降趋势，2016年止跌上升，幅度较大。 根据中商产业研究院发布的《2017-2022年郑州酒店行业前景分析及投资研究报告》预测2017年郑州五星级酒店平均房价将达439元，四星级酒店平均房价为366元，三星级酒店平均房价为208元。
五星级酒店基本功能要求与基本配置
凤凰岛酒店基本配置 一、酒店总体基本要求 1. 酒店功能划分合理、设施使用方便、安全。 2. 酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。 3. 酒店内部公共信息图形符号符合LB/AT001 标准。 4. 有中央空调系统。 5. 有背景音响系统。 6. 有与五星级酒店相适应的计算机管理系统。 二、酒店接待大厅基本要求 1. 接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足。 2. 有与酒店规模、五星级相适应的总服务台，总服务台有中英文标志、分区段设置接待、问讯、结帐、24 小时有工作人员在岗。 3. 提供留言服务、一次性总帐单结帐服务、信用卡服务、18 小时提供外币兑换服务。 4. 总服务台提供酒店服务项目宣传品、酒店价目表、中英文本市交通地图，全国旅游交通地图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、报刊杂志等。 5. 可8 小时直接接受国内、国际客房预订，有酒店和客人同时开启的保险箱、设门卫应接员、专职行李员、值班经理、大堂经理。 6. 在非经营区设客人休息场所、提供店内寻人服务和安排出租车服务、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅。 7. 至少能用2 种外语提供服务（英语为必备语种），总机至少能用3 种外语提供服务（英语为必备语种），各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示。 三、客房基本要求 1. 至少有40 0间（套）可供出租的客房，70% 客房的面积不少于40 平方米（不含卫生间和走廊），至少有 5 个开间的豪华套房，有残疾人客房。 2. 客房装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架，茶几，座椅，床头柜、床头灯，台灯，落地灯、全身镜，行李架等高级配套家具。
全国星级酒店历年经营数据统计分析
全国星级酒店历年经营数据统计分析随着经济增长，无论是旅游规模还是商旅规模都在稳步增长。目前，旅游总收入以及总人次增速均在10%的水平，而我国商旅总支出增速也达到9.2%，已成为全球增速最快、规模最大的商旅市场。酒店业也在不断发展着，根据中商产业研究院发布的《2017-2022年中国酒店行业前景分析及投资研究报告》中指出，国内中高端酒店市场份额仅22.63%，而中高端酒店在美国的酒店市场中占据份额超过50%。 经统计整理，2016年全国共有9861家星级酒店，其中五星级酒店有800家，四星级酒店有2363家，三星级酒店共4856家，二星级酒店共1771家，一星级酒店71家。纵观2012-2016年全国星级酒店数量变动情况，我国星级酒店数量不断减少，从2012年的11687家星级酒店下降到2016年的9861家，一方面由于星级酒店的审查标准和评判越发标准化和严格化，另一方面也有民宿等类型酒店不断兴起而导致星级酒店减少的原因。 资料来源：中商产业研究院大数据库 数据显示：2012-2016年星级酒店的平均房价整体呈上涨趋势，但是增长速度有所放缓。其中2015年平均房价达到历史最高值，当年房价为336.65元/间/天，同比增长0.55%。到了2016年全国星级酒店房价开始下跌，五年间首次出现同比负增长态势。2016年全国酒店平均房价为334.54元，同比下降0.63%。 资料来源：中商产业研究院大数据库 在2012-2016年全国星级酒店平均出租率方面可以看到，2011-2014年酒店出租率急速下滑，从2012年的59.46%下降至54%，然后2015-2016年开始缓慢回升。2016年全国酒店平均出租率为54.73%，与上一年同期相比微弱增长了1%。 资料来源：中商产业研究院大数据库 中商产业研究院简介 中商产业研究院是深圳中商情大数据股份有限公司下辖的研究机构，研究范围涵盖智能装备制造、新能源、新材料、新金融、新消费、大健康、“互联网+”等新兴领域。公司致力于为国内外企业、上市公司、投融资机构、会计师事务所、律师事务所等提供各类数据服务、研究报告及高价值的咨询服务。 中商行业研究服务内容 行业研究是中商开展一切咨询业务的基石，我们通过对特定行业长期跟踪监测，分析行业需求、供给、经营特性、盈利能力、产业链和商业模式等多方面的内容，整合行业、市场、企业、用户等多层面数据和信息资源，为客户提供深度的行业市场研究报告，全面客观的剖析当前行业发展的总体市场容量、竞争格局、进出口情况和市场需求特征等，对行业重点企
酒店经营收入测算
酒店经营收入数据估算 A 酒店总投资 8 亿元（其中土地成本 4 亿元），资金来源为资本金 4 亿元，银行贷款 4 亿元。酒店建筑面积 6.2 万 M 2 ，共有客房 400 间，配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营项目，其中餐饮、娱乐和商业出租经营，拟正式营业。 一、收入数据模型的应用 ?酒店经营收入数据模型估算 ?酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资（不含土地成本） *38% 来估算，或用酒店每平方米建筑面积产生大约 2000 元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入预测数。按此估算， A 酒店的营业收入应在 15200 万元（扣除土地成本后的有效投资 4 亿元*38% ）至 12400 万元 ( 建筑面积 6.2 万 M 2 *2000 元 ) 。 ?酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，五星级酒店平均房价相当于当地房地产最高平均房价的 10% ，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以80% ，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 60% 。按此估算， A 酒店的平均房价应在 1000-1200 元之间。 ?按当地经营情况测算经营收入 ?经营收入 = 客房收入 + 餐饮收入 + 其他收入 ?本案例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率 60 ％，旺季客房出租率80 ％，淡季平均房价 600 元 / 天，旺季平均房价 800 元 / 天，淡旺季餐饮上座率经验数值( 本案例餐饮为出租经营 , 为简化计算 , 不估算餐饮经营收入 ) 。 ?按当地经营情况测算收入为 10320 万元，详见下表：
星级酒店客人投诉案例分析及处理方案资料酒店管理
案例一：转错电话，夫妻不和你们赔吗？ 深夜一点，有一位女士来电要求转3115房间。话务员立即将电话直接转入了3115房间。第二天早晨，大堂经理接到3115房间孙小姐的投诉电话，说昨晚的来电不是找她的，她的正常休息因此受到了干扰，希望饭店对此作出解释。大堂副理经调查，了解到该电话要找的是前一位住3115房的客人，他已于昨晚9点退房离店了。孙小姐是快12点时才入住的，她刚洗完澡睡下不久，就被电话吵醒了，你说能不生气吗？ 谁知一波未平，一波又起。原住3115房的刘先生紧接着也打来了投诉电话，说昨晚他太太打电话来找他，由于话务员不分青红皂白就将电话接了进去，接电话的又是一位小姐，引起了太太的误会，导致太太跟他翻脸。刘先生说此事破坏了他们的夫妻感情，如果不给他一个圆满的答复，他一定不会放过那个话务员，而且今后他公司的人都不再入住此饭店。 问题：请问这位大堂经理该怎么办？ 参考做法： 方法一： 向刘先生解释，刘太太当时确实很肯定地要转3115房，而那房间也没有要求免于打扰，故将电话接进去也无可厚非。而事情偏偏那么凑巧，房间又住进去的是位小姐，从而引起了刘太太的误解。对此，饭店表示遗憾并道歉。请刘先生代为将事情的来龙去脉向刘太太解释清楚，并转达饭店对他们的歉意。 方法二： 向刘先生深表歉意。由于无意之中影响了他们夫妻间的感情，表示饭店一定会对此负责任的。征得刘先生的同意后，向刘太太解释事情的来龙去脉，以期解除其中的误会，求得刘太太的谅解。必要时，可出具证明证实刘先生在当晚9点就已离开了饭店。同时感谢刘先生及时将此事告知饭店，引起了饭店的重视，从而帮助饭店提高服务水平。 启示： 1）操作规范不能忽略一些关键细节。 2）部门应重视每一起案例，总结经验，吸取教训，将坏事变为好事。 案例二：为什么不可以签单 某天下午，一批来自某单位的客人来酒店餐厅用餐。餐后客人提出该单位在店内有两万内存，要求签单。经信用结算组查阅，发现客人所报金额与签单人姓名均与原始记录不符。为了维护签单权益，信用结算组便通知餐务中心该单位并无内存，而宾客坚持称确有内存，一定要签单。餐务中心与客人协调，提出先将本次餐费结清，由帐台出具收条，待有确切证明能够签单，再退还此款，在内存中结算餐费。客人当时表示同意。 过两天，经该单位存款当事人与酒店联系，说明上次餐费可以签单，酒店立刻退还了钱款。而此时宾客以酒店工作有疏漏为由提出投诉，并要求餐费折扣。餐务中心与信用结算组共同向客人解释了缘由，再三说明这也是维护该单位内存的安全以及保密性而执行的一项工作制度，对此事给宾客造成的不便表示歉意，餐务中心给予该单位用餐折优惠，信用结算组也提出将尽快改进工作方法，避免类似的误会发生。 最终，宾客满意而归。 事后，质管办召集两部门针对此投诉进行分析。财务部态度非常积极，提出了一项改进方法，向各内存单位签单人发放临时卡片，其他客人消费时只需出示此卡同样签单有效，能够使工作做得更圆满一些。餐务中心也表示将增强两部位之间的协调与合作，促使服务产品更完美。 案例分析： 餐务中心与信用结算组均体现了积极主动的服务意识和合作精神。
五星级酒店功能、装修设计要求
五星级酒店功能、装修设计要求
美国戴斯酒店集团五星级酒店设计要求 ?酒店设计应首先按照中华人民共和国国家标准“旅游饭店星级的划分与评定” 标准中的五星级分数420分的要求进行设计，并在具体的功能设计、装修标准、星级分数的评定要求方面留有充分的余地。 ?酒店管理集团针对五星级酒店的设计，在酒店功能方面、室内装修方面、 机电设备方面提出如下具体要求。 一、酒店大堂： 1.酒店大堂应空间宽敞，与接待能力相适应，不使客人产生压抑感。 2.大堂应气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足。 3.应设计与酒店规模、星级标准相适应的总服务台（站立式服务台）。 4.总服务台各区段有中英文标志。 5.应设计礼宾部、行李房。 6.应设计酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐 蔽，能够保护客人的隐私。 7.大堂内应设计男、女分设的卫生间，卫生间内应设计良好的排风系 统，卫生间内每个坐便器间应设计密封的门，门的下面设计通风的百 页，每个坐便器间的天花处均应单独设计良好的排风装置。
8.应设计残疾人专用卫生间。 9.应设计大堂休息区、封闭式收费公用电话间、内部分机电话间。 10.应设计大堂经理服务台。 11.应设计礼品店、文具店，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等 商品。 12.应设计独立的鲜花店。 13.应设计商务中心，代售邮票，代发信件，代办电报、电传、传真、复 印、国际长途电话，提供打字和电脑出租等服务。 二、餐厅及吧室： 1.应设计装饰豪华的酒店大堂吧。 2.应设计装饰豪华、独具特色、格调高雅、位置合理的咖啡厅（或西餐 厅），能提供自助早餐、西式正餐。 3.应设计布局合理、装饰豪华的中餐厅散座、包房。 4.应设计布局合理、装饰豪华、格调高雅的专业外国餐厅，并配有专用 厨房。 5.应设计风格独特、格调高雅的专业酒吧。 三、酒店厨房： 1.厨房设计应位置合理、布局科学、传菜路线不与其他公共区域交叉。 2.墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有地槽，有吊顶。
酒店投资预算回报分析及项目运营思路 word
酒店项目市场调查报告 WORD文档可修改 郑州酒店市场竞争日趋激烈，酒店业经营越来越国际化、标准化。作为达到高星级标准化酒店的项目，酒店项目的筹建一系列工作，必须进行认真的细致调研，这样我们的市场定位和开拓才会顺畅。 一、项目市场调查 根据本项目所处的地域性，我们对周边主要竞争对手做了仔细的调研，情况大致如下： 郑州酒店调查表
1、项目有利因素 （1）主楼形象较好：酒店主楼高22层，具有一定的视觉冲击力，是**区的地标建筑。（2）交通环境：项目位于**住宅密集区和商业中心区，具火车东站及商业街均是一步之遥，距离飞机场更是6分钟的车程 （3）市场环境：目前**区高端酒店还是空白 2、项目不利因素 （1）项目所在区域不是郑州的CBD,也不是高端消费密集区 （2）所在区域消费能力还有待考证，消费观念还有待加强 三、项目定位 结合对郑州酒店业的市场调研，以及对本项目的形势分析，建议将酒店打造成郑州市乃至河南唯一的时尚精品酒店 四、项目投资及经营方向设想 目前，全国的酒店业发展方向被普遍认可的主要有两个，一是传统高星级酒店，二是连锁型经济型酒店，从2009年全国的酒店市场状况来看，也反映出这种趋势，酒店一直以来面对的传统的中等消费群有萎缩的迹象，尤其是散客群体，下降幅度很大，究其原因，主要是酒店现有的目标市场忠诚度比较低，对价格过于敏感，在市场上出现大量经济型酒店等较便宜产品后，“跳槽”频发。 因此，积极寻找新的、高成长性的目标市场，确定今后酒店投资方向是我们现在必须开始考虑的战略问题。 在进入主题之前，我们应该对当前十分火爆的经济型酒店投资热潮保留清醒的认识。 首先，经济型酒店存在巨大的竞争风险。经济型酒店的良好竞争力是相对于星级宾馆而言的，一旦市场上出现大量的经济型酒店后，他们之间的竞争将是相当惨烈的，道理很简单，经济型酒店一开始就是以“廉价”为营销策略的，当大家都以此为竞争手段（受服务内容限制，很有可能是唯一竞争手段），结果可想而知。 其次，经济型酒店较高的利润率不能掩盖利润额不高的事实。尽管经济型酒店人力成本相对节约，使整体利润率要高于一般的星级酒店，但由于房价偏低，客房数量有限（客房数量受人力成本制约），绝对利润额不会很高。 最后，经济型酒店服务含量较低，无法有效提升投资者管理酒店的能力和品牌效应。举个形象的例子，经济型酒店就好象餐饮业中的快餐店和零售业里的便利店，所提供的产品和服务都是走低端路线的，从长远看，的确无法承担起提升投资者酒店管理能力及品牌效应的责任，就象肯德基和麦当劳，在目前的中国似乎是地位颇高，但在国外，象这样的快餐店几乎遍地都是，就象国内的大排档一样，没什么希奇的。
国际五星级酒店功能区设计要点(1)
国际五星级酒店功能区设计要点（大堂、餐厅、酒吧、行政酒廊）酒店大堂各功能区设计要点 1.入口 1.1 车道 1.2 残疾人坡道 1.3 景观 1.4 礼宾台 1.5 雨伞架 2.大堂 2.1 接待台 2.2 保险柜室 2.3 保险柜存储室 2.4 接待经理室 2.5 总办公室 2.6 电话总机 2.7 总出纳台 2.8 清点室 2.9 快捷服务 2.10 礼宾台 2.11 礼宾部领班存储室 2.12 行李间 2.13 行李存储室
2.14 公共电话 2.15 大堂休息座位区 2.16 男女公共卫生间 2.17 残疾人卫生间 2.18 中央景观 2.19 大堂电梯厅（烟灰缸、楼层液晶显示牌） 2.20 观景楼梯 3. 零售 3.1 饼屋 3.2 书店、花店 3.3 精品店 3.4 ATM机 3.5 中央景观 酒店功能区设计要点（餐厅、酒吧、行政酒廊） 1全日制餐厅 1.1 入口 1.1.1 迎宾台（名片、电话、呼叫器、菜单架/夹） 1.1.2 食品、产品、艺术品展示区 1.2 席位区 1.2.1 2人桌、4人桌、6人桌、8人及以上、VIP间 1.2.2 POS台（收银、餐具存放） 1.2.3 服务台（餐具存放、搁板、抽屉可锁、放冷/热毛巾）
1.2.4 水果、植物景观 1.2.5 艺术品陈设区 1.3 自助餐台/展示厨房 1.3.1 冷餐 （1）多功能吧（展台、餐具存放、入墙式冰块储藏柜、榨汁机、搅拌机）（2）冷餐自助台（大型冰块储藏柜、嵌入式冰块机、桌面展柜、餐具存放） （3）甜点自助餐台（入墙式展示柜、冰淇淋储藏柜/分发区、华尔饼干、煎饼制作区、展台、餐具存放） 1.3.2 热餐 （1）西式（披萨、意大利面、早餐、蛋品、烤食）意大利操作台、引入式加热器、煎蛋台、烤箱、食品材料展示、餐具存放 （2）中式（炒菜、面食、点心）面条操作台、炒菜区、蒸炉区、食品展示、餐具存放区1.3.3 咖啡吧（咖啡机、酒水展示、储藏、分发区） 1.4 厨房（主厨房、冷餐间、洗碗间、酒水间、高温冻库、员工卫生间） 1.5 洗手间 1.5.1 男洗手间（洗手盆、烘干机、座便器、小便斗、穿衣镜、艺术品、休息椅） 1.5.2 女洗手间（化妆台、洗手盆、烘干机、座便器、穿衣镜、艺术品、休息椅） 2 特色餐厅 3 中餐厅 3.1 入口 3.1.1 迎宾台（名片、电话、呼叫器、菜单架/夹）
星级酒店经营收入数据估算及财务预算
【酒店经营收入数据预算】酒店总投资亿元，资金来源为资本金亿元，银行贷款 1 亿元。酒店建筑面积万平方米，共有客房 108 间，经营项目。 一、酒店经营收入数据预算 ?? 参考：酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，经济型酒店平均房价应在 200-230元之间。 ?? 【常规】例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率 60 ％，旺季客房出租率 80 ％，淡季平均房价200元 / 天，旺季平均房价 230 元 / 天， ?? 按当地经营情况测算收入为 590万元，详见下表： 项目名称测算模型实例（元）金额 （万元） 客房收入旺季客房收入＝客房数量 * 经营旺 季月份数 *30 天 * 旺季开房率 * 旺季平均房价 ; 淡季客房收入＝客房数量 * 经营淡 季月份数 *30 天 * 淡季开房率 * 淡季平均房价 ; 108*6*30*80%*230=357万元 108*6*30*60%*200=233万元 590 茶餐厅平均5000/天183 二、成本费用数据预算 ?? 酒店总成本 = 固定成本 + 运营费用 ?? 固定费用包括折旧费和财务费用；运营费用是根据酒店行业特点，及国家对于酒店这一特殊行业的要求所必须支付的费用，根据酒店的成本控制、人员变化
及经营管理能力的高低会有所不同。 ?? 按当地经营情况测算酒店总成本为 404.9 万元，其中固定成本万元，运营费用万元，详见下表： 项目名称测算模型实例 ( 元 ) 金额 ( 万元 ) 折旧费资产原值 * 净残值率 / 预计使用 年限 财务费用贷款额 * 贷款利率 固定成本折旧费 + 财务费用 人工成本费 用 详细见附件2500*56人168 排污费按照国家环保局制定标准，根据酒店 实际用水及排污量而定 数字电视费率 * 客房总数量216*108 2.3 消防器材维 保 费率 * 灭火器数量 1 电梯维保价 格 年固定收费 2 保险费按保险协议计算 , 资产原值 * 费 率 5 员工餐员工用餐人数 * 每天餐费（视地区 不同可在 6 元至 10 元之间浮动） *365 天 56*8*365*2 32 日常设备设 施维保费 全年营业收入 *1% 590万元 *1% 2.9 能源消耗水电费用108 客房一次性用品、洗涤、清洁费用、旺季客房用品消耗 = 客房总数量 * 旺季开房率 * 经营旺季天数 * （单 间客房客用一次性消耗品价格＋布 草洗涤单次价格＋单次清洁费用价 格） ; 108*70%*12*30*8=22万元 清洗费用：12万 34 公共区域地毯清洁保养每平米月平均清洁费用 * 公共区域地毯面积 *12 个月
酒店项目投资经营分析报告书
课程大学生创业教育 班级D机制131 姓名甘崇志 学号1320101112 目录 一、项目基本情况 1.1地理位置 (3) 1.2基本结构及容积 (3) 1.3项目介绍 (4) 二、市场分析 2.1盐城市宏观经济数据 (4) 2.2盐城旅游业发展现状 (4) 2.3盐城酒店业市场分析 (4) 三、投资与概算 3.1 投资与概算 (5) 四、风险与分析 4.1客源影响带来的风险 (6) 4.2行业特点决定的风险 (6) 4.3人力资源风险 (6) 4.4市场竞争风险 (6) 五、项目定位 5.1市场定位 (6) 5.2目标客户 (6) 5.3主要服务产品 (6) 六、其他 (8) 6.1、酒店市场定位及经营 (7) 6.2. 对经营管理的要求高 (7) 6.3发展规划 (7) 6.4市场营销 (7) 6.5人员配置 (8) 6.6团队管理 (8) 6.7遵循的标准 (9)
盐城酒店项目投资经营分析报告书 一、项目基本情况 1、地理位置 盐城酒店位于希望大道与希望中路，距离盐城火车站1.5公里，距离五星长途汽车站1公里，距离机场约15公里；酒店距盐城工学院100米。 2、基本结构及容积 酒店为框架式砖混结构，建筑占地面积米 2 ，楼高米，地面共25层，地下室2层。总建筑面积2万多平方米，酒店可使用经营面积1万6千多平方米。共有客用电梯三部，员工专用梯一部。 酒店一楼（面向盐工一侧）为大堂，层高米，面积约为230平方米； 五楼为餐饮包房、厨房，其中包房共计六个，平均面积为26平方米，中餐厅一个，面积约为140平方米，厨房面积约为278平方米； 六楼为会议楼层，总计面积约为550平方米。其中一个为140平方米的小型会议室，另外两个为可移动隔断式会议室，面积在360平方米左右； 七楼为行政办公楼层，共11间办公室（平均面积为35平方米），1间会议室（面积为100平方米）； 八楼为健身中心，总面积为550平方米左右，有独立的淋浴间（约70平方米）； 九楼至二十五楼为客房楼层，共有客房206间（标间115间，套房91间）其中：九至十一楼（合计3层）共有客房间，每层各有14间房（其中套房2间，标准间12间），标准间面积为35平方米左右，套房面积在62平方米左右；十二至二十三楼（合计12层）共有客房间，每层各有12间房（其中套房6间，标准间6间）；二十四楼共有间房（套房7间，标准间4间）；二十五楼共有间房（套房6间，标准间3间），二十五楼设有行政楼层接待处（面积约为100平方米）； 负一楼为员工宿舍、员工更衣室、员工餐厅、布草房、配电房等设备层； 负二层为地下车库，面积约为1500平方米，可用车位约100个； 3、目前项目现状 该项目全资所有者是盐城工学院。目前项目已进入内装饰阶段，但由于资金预算原因，业主不考虑投资进行酒店开办筹建。业主首选对外承包经营。希望有相关档次酒店经营管理及有经济实力的企业机构与之洽谈承包经营合作。 二、本地市场情况 1、盐城市宏观经济数据 2014年，盐城全年生产总值达到602.88亿元，比上年增长14.7%，是多年来增幅最高的一年。从2013年的348.02亿元到2006年的602.88亿元，按可比价格计算，年均增长14.1%；人均GDP从10123元增加
各星级酒店功能区面积配置
酒店功能的面积配置 酒店设计的目标是确立最佳规模，寻求形式和功能的最佳结合，最大限度地优化酒店管理、美学和科技因素的结合，具体反映在酒店各功能区,各部门,备房间的面积指标和大小，以及恰当地配置，寻求最优化的面积组合, 最大限度发挥每平方米面积的作用，让它满足客人和酒店管理的要求。 由于具体项目的差异胜很大，这些指数与比例可作为酒店开发测算用不同的项目需根据各自的情况，按投资和酒店管理要求进行调整，最终实现最佳面积配置 （一）五星级酒店建筑面积配置（以500套客房为例） 序号项目规模 单间指标 （m2/间）建筑面积 （m2） 占建筑面积的 百分比（%） 1 客房部分500套71 35500 53.8 2 公共部分27.4 13700 20.8 大堂 2.4 1200 管理 1.0 500 餐饮920位7.0 3500 多功能厅1640位10.0 5000 娱乐设施 6.5 3250 商店0.5 250 3 后勤部分9.0 4500 6.8 机房部分 4.6 2300 3.5
4 停车库300辆20.0 10000 15.1 合计132.0 66000 100 因此，一个500套客房的五星级酒店，建议按66000m2来安排和设计，总体 而言，酒店约总建筑面积的一半（或以上）为客房面积，四分之一为后勤、机房 与停车所占面积，而其他的四分之一（或五分之一）是酒店公共部分。由于具体 工程项目间的差异性还是很大的，不同酒店项目根据不同的情况，按投资者和酒 店管理要求进行调整，最终总会得到最佳面积配置。 1．客房部分35500，占总建筑面积53.8%。 客房面积包括： 1）客房 45×582= 26190m2； 2）交通面积 8700m2； 3）服务间 500m2； 4）其他 ll0m2； 合计35500m2 房型房间面积（m2）套数间数百分比例（%）标准房（豪华房）45 227 227 45 标准房（双人房）45 218 218 44 无障碍客房45 5 5 1 行政套房90 30 60 6
上海星级酒店评估过程中收益与成本测算分析
上海星级酒店评估过程中收益与成本测算分析
上海星级酒店评估过程中收益与成本测算分析 摘要：星级酒店由于在市场上很少发生交易，且所在地理位置往往极佳，具有级差地租高的特点，不适用以市场比较法和成本法进行评估。但星级酒店在建成投入营业后，每年都能带来稳定的收益，故适合用收益还原法进行评估。星级酒店经营项目多且性质各异，各经营项目在收益和成本测算上比较难以统一，作者通过对上海某四星级酒店的价值评估，对用收益还原法评估星级酒店作了一些探索。 关键词：星级酒店收益与成本，测算分析 一、引言 上海某四星级酒店位于市中心繁华黄金地段上，酒店楼高二十五层，另有三层地下室，整个酒店集商场、餐饮、娱乐、健身、办公于一体。酒店底楼大堂采用中西合璧的装饰风格，装修考究，金碧辉煌；五楼的宴会厅，可同时容纳600人用餐，是各种酒会的理想场所；六楼的大型海鲜城，荟萃海鲜极品，可同时容纳800人用餐，并设有大型的观赏玻璃鱼缸；七楼中庭西餐厅拥有从七层至二十五层的超视野共享空间；酒店的豪华房和高级豪华套房均设有按摩冲浪浴缸、化妆间等配套设施。酒店同时设有棋牌室、夜总会、美容美发、桑拿浴、商务中心等各种服务设施。酒店除二十一层至二十五层为标准写字楼对外出租外，其余经营项目均由酒店自营。 在评估过程中，考虑到星级酒店在上海很少有整体买卖成交案例，无法采用市场比较法进行评估，另外如采用成本法评估显然不能体现该酒店位于上海繁华黄金地段的级差地租价值，由于酒店在建成投入运行后每年能产生稳定的收益，故收益还原法成为评估星级酒店的首选方法。但星级酒店与住宅、写字楼、工业物业相比，在经营功能和设备配置上要复杂得多，在管理上也繁琐得多，这给计算酒店各经营项目收益和成本费用带来困难。作者现对该星级酒店价值评估过程中所涉及的收益和成本费用的测算加以整理，撰写此文，供同行们参考，不当之处，望同行们予以指正。
国际酒店经营指标术语
ADR (Average Daily Rate)——已售客房平均房价 已售客房平均房价的计算方法为客房收入除以实际售出客房数量。 【替代指标：Average Published Rate (APR)—平均牌价，当酒店普查报告或者年报中未提供ADR的相关信息时，牌价可以作为参考计算出大概的平均房价（ADR）】 ADR=客房收入/实际售出客房数量 Occupancy (Occ)——入住率 入住率是指某一特定时期实际售出的客房数与可售房数量的比率。 Occupancy=实际售出客房数量/可售房数量 RevPAR (Revenue Per Available Room)——每间可售房收入 每间可售房收入（RevPAR）等于客房收入除以可售客房数。RevPAR不同于ADR，前者的分母是可售客房数量，后者是实际售出的客房数量。 RevPAR= 入住率（Occupancy）X平均房价（ADR） 这三个数据一般能够从上市酒店集团的年度财务报表中获得，于此同时，与这三个指标对应的还有三个指数： ADR (Rate) Index/ARI (Average Rate Index)——平均房价指数 ADR index是针对ADR而言的一个指数，由于ADR是针对单个酒店而言的绝对量，而ADR index用于衡量酒店平均房价与细分市场平均房价数据的对比状况（酒店可以根据自身的需要来定义细分酒店，一般而言是与其具有竞争关系的一类酒店的集合）。 若平均房价指数（ADR index）为100，则表示酒店的平均房价达到了细分市场整体表现的平均水平。若平均房价指数（ADR index）大于100，则表示酒店平均房价高于细分市场平均数值。相应地，若平均房价指数（ADR index）低于100，则表示酒店的平均房价低于细分市场平均数值。 计算平均房价指数（ADR index）的公式：平均房价指数（ADR Index）=[酒店平均房价（ADR）/ 细分市场酒店平均房价（ADR）] x 100 OCC (Penetration) Index/MPI (MarketPenetration Index)——市场渗透指数 OCC Index是针对OCC而言的一个指数，市场渗透指数用于衡量酒店在某个细分市场所占有的份额。 Occ Index计算公式如下： 市场渗透指数（Occ Index）＝(酒店出租率/ 细分市场客房出租率) × 100 RevPAR (Yield) Index/RGI (Revenue GeneratedIndex)——每间可售房收入指数 RevPAR Index用于计算一家酒店在所处细分市场的中每间可售客房收入的应得市场份额。若一家酒店在市场中获得了应有的市场份额，则每间可售房收入指数为100；若低于应得的市场份额，则每间可售房收入指数将低于100，相应地若酒店的份额高于平均市场份额，则收入指数将高于100。
星级酒店成本分析
星级酒店成本分析 WTD standardization office【WTD 5AB- WTDK 08- WTD 2C】
酒店成本分析 一、成本广义的成本包括原材料、工资费用、其他费用(包括水、电、煤气，购买餐具、厨具费用，餐具破损费用，清洁、洗涤费用，办公用品费，银行利息，租入财产租金，电话费，差旅费等)即：成本=直接材料+直接人工+其他费用狭义的成本仅指酒店各营业部门为正常营业所需而购进的各种原材料费用。通常酒店的成本核算仅指狭义的成本核算。二、成本的组成酒店成本一般包括直拔成本、出库成本、毁损成本(盘点净损失)三个部份，即：酒店成本=直拔成本+出库成本+盘点净损失所有酒店物资在进入酒店时须经过收货部验收(参与收货的人员有收货员和使用部门主管)，经收货部验收后，收货部根据物资申购部门和物资性质区别其是否入仓，入仓的下入仓单，不入仓的下直拔单，直接拔给使用部门使用。盘点净损失是指通过实地盘点，盘点数与账存数之间的差异。酒店运作期间由于各种原因，不可避免会造成账实不符的情况，如出品后因没及时开单没收到钱，酒巴员不小心打破酒水，服务员打破餐具，失窃等。三、(消耗)成本计算消耗成本的计算是以倒挤的方法计算的：消耗成本=期初结存+本期增加-本期减少-期末结存其中，期初、期末结存分别为上期和本期期末盘点数量乘以单价所得，本期增加包括直拔、领料和调入(各部门之间物资调拔)，本期减少是指发生的退货、调出及非常损失准予核销部份。四、成本指标 1、毛利率收入减去直接材料即为毛利，毛利率是指毛利在收入中所占的比重，即指单位收入中所含的毛利. 2、成本率成本(直接材料)在收入中所占的比例，也就是单位收入需要花费多少成本才能实现. 3、成本利润率单位成本所能带来的毛利酒店成本控制经营的目的是以最小的投入获得最大的利润，收入
星级酒店配置及功能上的差别
星级酒店配置及功能上的 差别 Newly compiled on November 23, 2020
一星级酒店与二星级酒店的区别（一）一星级与二星级在相同配置上的功能差别 一星级：1、前厅接待人员18小时以上以普通话提供接待、问询、结账和留言服务 2、客房:至少有15间（套）可供出租的客房，24小时供应冷水，16小时供应热水。 小时提供冷热饮用水。 二星级：1、前厅接待人员24小时以普通话提供接待、问询、结账和留言服务； 2、至少有20间（套）可供出租的客房，24小时供应冷水，18小时供应热水 3、24小时提供冷热饮用水 （二）二星级在具有一星级功能的基础上应具备以下配置与功能： 1、前厅：.提供传真服务；提供小件行李存放服务；有管理人员24小时在岗值班；设客人休息场所
2、客房：有方便使用的电话机，可以拨通或使用预付费电信卡拨打国际、国内长途电话，并配有使用说明；有彩色电视机，画面音质清晰；具备防噪音及隔音措施. 设有至少两种规格的电源插座.；提供洗衣服务 3、餐饮：应客人要求提供送餐服务 4、公共区域：提供回车线或停车场；4层(含4层)以上的楼房有客用电梯；公用电话应配备市内电话簿；代售邮票，代发信件，代售旅行日常用品 二星级与三星级的区别 （一）二星级与三星级在相同配置要求上的功能差别： 二星级：1、有适应所在地气候的采暖、制冷设备，各区域通风良好。 2、能够用英语提供服务。 3客房：至少有20间（套）可供出租的客房；至少75%的客房有卫生间， 24小时供应冷水，18小时供应热水。 三星级：1、有空调设施，各区域通风良好，温、湿度适宜。 2、各对客服务区域能用普通话和英语提供服务。 3、客房：a.至少有30间(套)可供出租的客房； b.全部有卫生间，装有抽水恭桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜和必要的盥洗用品)、浴缸或淋浴间。浴缸配有浴帘、淋浴喷头（另有单独