物业审图要点-集中商业及综合体(试用参考版本)

集中商业及综合体物业审图要点

一、规划设计方案评审工作目的与顺序

1、物业公司作为物业的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控。

2、顺序

物业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等，均按各专项设计评审中的每一项按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。

二、物业项目业态定位（概念设计方案阶段）评审

评审关注的事项（商业：业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、消防疏散通道、变形缝、其他物业：住宅及办公等物业主入口位置、住宅及其他物业围墙设置、住宅社区设置娱乐场所设置、物业管理用房、附助设施设置）。

【1】业态定位

根据市场调研结果，确定项目的物业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要商业业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。

【2】步行街布局

商业步行街应合理布局，步行街各层与主力店的开口数量应适当，并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；

【3】交通组织

1)城市广场设置

商业综合体一般设置大型城市广场（按实际面积进行合理布局）。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；

2)竖向布置

商业广场的各出入口的数量合理，位置与客流动线相匹配。各出入口应与市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合，尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行“多首层”设计；

3)道路交通

商业广场及本区域内住宅及办公楼等物业内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组织。地下停车场至少应有两处双向出入口并且分别设在不同的道路上，出入口位置应最大限度地降低对地面步行路线和客流出入口的影响；

【4】停车位

根据当地法规的规定，结合城市私家车辆的保有量、当地居民购物出行习惯等因素，合理规划机动车和非机动车的停车位数量，除了按照规定满足商务和住宅的需要外，保证商业使用的车位需求。

【5】停靠站和公交车站

商业街为方便顾客下车，还应在主要的广场出入口区域增设港湾式车辆停靠站，可满足出租车等车辆临时停靠。根据公共客运交通现状应在广场周边适当位置规划公共客运交通车站。【6】住宅及办公等物业主入口设置

对封闭式住宅社区或办公大楼内的车行通道、管理门卫，车行刷卡站、人行通路门禁及验证登记门岗设置，必须满足既能符合物业管理及方便业主的需求；

【7】住宅及其他物业围墙设置

住宅及其他所设计封闭式管理的物业所设置围墙高度及围墙必须设置红外线控制措施。

【8】住宅社区设置娱乐设施

住宅类社区必须预留老年健身活动区、儿童游乐园，休息广场等供居民聚集娱乐的场所。【9】住宅类的通道设置

住宅等项目消防通道可做隐形消防车道，可设置人行步道。通道及通往大堂门口应设置无障碍通道。

【10】物业管理用房

住宅、办公等物业，应有配置相应的物业管理用房（客服中心、物业管理中心、物业后勤服用中心、后勤、辅助用房及卫生间）

【11】附助设施设置

水池、化粪池、隔油池的位置及数量是否满足物业需求。

三、建筑方案设计（深化设计及施工图设计阶段）评审

主入口、客梯、货梯、观光梯、扶梯、中厅、客服中心（广播、LED、有线电视控制）、挑空区域、卫生间、地下室的沟通；步行街商铺的布置、开门、开间、进深；地下室停车场的区域功能划分和出入口、设备房、垃圾房、卫生间、仓库、员工食堂及施工图中的结、建、水、强（弱）电、消防、室外景观施图纸评审要点：

1、深化设计阶段的评审

【9】：步行街设置要求

1)主入口：步行街主出入口门高不低于3米，两侧及上方立面建设采用通透玻璃幕墙设计，以增强门内区域商铺的通透性，充分提高入口区域商铺价值。

2)空间：室内商业步行街一般以二至三层为最佳。

3)管道井：步行街及高层住宅及其他物业强弱电、供水等管道井应于公共通道集中设置，尽量减少在商铺内及住户内设置管道井；商铺门面尽量不设置防火卷帘，如确需设置则必须

设置在商铺门外侧；

4)公共通道：在步行街主力店入口做客流缓冲区设计；步行街两侧店面之间宽度、步行街楼板开口尺度及层数为2、3层的步行街、开口宽度尺寸及开口长度均按实际需要予以确定。步行街走道、中庭周围走道净宽按实际建筑物面积大小予以确定；各主力店与步行街通道接口处应设置防盗卷帘。

5)商铺面积：零售和服务类商铺面积按不同招商物业予以控制，尽可能减少门面过窄、进深过大、平面形状不规则等异形商铺设计，降低招商难度；

6)商铺门面：所有商铺门应正对步行街并尽量避免门对门式设计。

7)商铺分隔：建议步行街商铺尽可能沿柱体进行分隔；特殊商铺应在保证工期的前提下按照商户提出的具体设计要求进行分隔设计。

【10】：商业内部竖向交通组织

扶梯：人流主要以扶梯来组织人流其的垂直交通，步行街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。

1)扶梯两端与护栏衔接的部位及两组扶梯之间的间距部分，所有缝隙必须保证能够阻挡儿童穿过；并室外扶梯应设计排水设备。

观光梯：通常在步行街中庭设置，观光梯应通到地下停车场。以保证垂直客流动线的完整；

货梯：步行街及各主力店均应设有货运电梯，步行街除了与主力店共用的货梯外，还应有专用的货梯一至两组。货梯对应的地下卸货区的位置必须考虑与地下停车场出入口的关系；

2)广场内的所有垂直电梯应具有三方通话功能；电梯还应具有电梯厂家配套生产的运行状态和故障中央监控显示系统，以保证运行安全。

【11】：商业共享空间

以娱乐、餐饮为主的多主力店同楼的情况下，如综合楼、娱乐楼，因其与步行街营业时

间的不同，宜在其楼内区域单独设计共享竖向交通并直接通向户外及地下停车场，避免使用步行街的公共区域，使其顾客出入不受步行街闭店的影响。

【12】：商业步行街公共卫生间的设置

根据步行街应设置卫生间，间距一般按80-100内设置，如卫生间可与主力店合用，但每层至少应设置一处步行街专用卫生间，以满足步行街与主力店错时营业时使用需要；每处卫生间男女间蹲位比例不得小于1:2，残障人专用间蹲位1个，采用坐便器；男卫生间小便池、公用洗手盆按实际要求予以设置，女卫生间还应设母婴室或母婴护理台，以方便带小孩的顾客使用。

【13】：步行街专用货物通道

为方便步行街（特别是餐饮区）商户货物和垃圾运输，建议在商铺背街的一面设立专用货运通道，以避免货运对环境和顾客造成影响。

【14】步行街照明

1)步行街照明与内装应有机结合，避免片面追求形式和不适当选取照度标准及照明方式，在不降低照明质量的前提下，应有效控制单位面积的安装功率；

【15】：多种经营点位

商业步行街首层扶梯下方、通道口等适合开展多种经营的区域可做强弱电（个别可考虑上下水）预留。

【16】：商业及住宅等物业设备间和值班室

1)开闭所、变电所、制冷机房、消防控制中心规划在同一层相邻区域，以方便运行管理；

2)由于各设备机房主要集中在地下，考虑到值班、巡视、车场管理等人员实际需要，在地下室合适位置增设卫生间；

【17】电梯厅

建议在所有直梯、扶梯厅不设计排水槽，可以电梯的周边地坪稍高于其他地坪的2厘米以上，可以设计缓坡进行处理。

【18】：物业仓库

为满足商户、物业管理公司货物存放的需要，在地下室适当位置分别设置商户及物业仓库；

【19】：垃圾房

1)商业及住宅等其他物业区域每期均设立垃圾中转房，垃圾房数量均按现场情况予以设置；主力店垃圾房应另外单独设立；

2)垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口，或货梯口及卸货区的附近，垃圾房与车场出入口之间须有一条垃圾车专用通道，通道的净高应满足当地垃圾清运车的高度；【20】卸货区

考虑到商业中将设置较多餐饮商铺，建议在地下停车场货运电梯口处设立满足卸货要求的卸货区域，各卸货区域与车场入口之间必须有一条净高不低于3米的货车通道,并且兼顾住宅区域居民的噪音影响,如不可避免时,采用隔音等措施。

【21】：屋顶设施

1)屋顶设备设施的安装，应统一规划、有序排列。所有冷却塔、排油烟风机、油烟净化器的安装位置，包括出风口的方向，避免对塔楼居住环境的不良影响；

2)应充分考虑裙楼的冷却塔、风机等设备降噪问题，烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理；

【22】地下停车场

1)停车场在商业与住宅共有业态下，设计分开的出入口，方便后期管理。

2)车行道两侧（或单侧）应设置平行的人行道，人行道与车行道之间应通过路面标线明

确区分，或者有专用客梯供到地下室的人员做为人行通道；

3)停车场应设置单循环交通形式，如不满足单循环交通的形式的情况下，可设计为“双循环”交通形式，在设置通道时尽量避免交叉口；

4)地下车场出入口需设收费站，地下车场通往百货、超市等人流密集型主力店的直梯和扶梯附近区域还应规划中间收费站，具体位置应根据停车场交通规划设定，出入口收费亭和道闸应尽可能设置在地下室负一层或平坦路段；

5)停车场四周、中轴合适位置及出入口预留排水沟，以方便清洗地下室及预防在大暴雨时地下室进水，以确保地下室停车的正常运行。

6)停车场的通道位置上方尽可能避开或减少给排水、消防及通风管道，以提高地下室行车路线的视觉高度。

【23】地下室、步行街广告

步行街公共区域及地下车场均可选择客流集中的位置设置广告灯箱，电梯厅等顾客能够短暂驻足的位置也可设置滚轴式广告灯箱，地下室可利用内墙面灯箱广告、立柱灯箱广告、坡道墙面广告；广告位需预留供电管线，做好节能控制系统，分区及在单一线路上按1/3、2/3、3/3、应急照明设计，尽可能采用LED光源照明；灯箱广告位应独立或分区域安装计量电表。

【24】供电与计量

1）供电方式：商业、住宅及其他物业在变压器配置上予以分开；不同业态的机电设备系统及设备机房需应相互独立，并独立计量。

2）配电的功率：配电系统设计前按不同业态对使用量的统计予以设置，按餐饮、住宅、办公或其他物业功率计算，是其对总功率、变压器、发动机配置的合理性。并且对变压器留有适当的容量及变压器、配电房的空间，以扩容所用。

3）商业的公共部分、室外照明、外墙广告和景观照明应分别设置单独回路，单独计量，在相应屋面或楼层预留外墙广告、景观照明用配电箱，并在箱内做好分区、及单一线路上按3/1、3/2、3/3、应急照明控制开关回路设置；

4）步行街中庭应设置100千瓦独立电源；外广场的主要促销活动场地应设置200千瓦独立电源。

5）商业按不同的业态所需计算其使用功率，满足其使用容量，商业各业态商铺及主力店、住宅等物业必须每户设立计量表，配电箱位置在隐藏地方，箱面不凸出墙面，并不影响住户的家具布置。

2、施工图纸施工图的评审

【25】结构

1）地下室的墙板、顶板、裙楼顶楼、屋面楼板钢筋密度的配置，以防开裂造成渗水现象。

2）对有防水需要的混凝土的标号、防水等级、混凝土的坍落度重点关注，以达到结构防水效果及裂缝的产生。

3）地下室顶板及裙楼顶板有种植屋面与商铺或其他物业墙体交界处，应设置挡水混凝土墙面或有防水的墙体，各种管道需进入商铺或其他物业房间内，必须加设止水环；

【26】建筑

1）各楼层的公共区域与住（用）户位置分界划分，确保公共区域管理便捷；

2）住宅及办公楼等物业的室内外、地下室顶楼、裙楼顶与塔楼首层楼地面标高，以防止雨水倒灌及渗水现象。

3）地下室顶板、裙楼顶板、屋面楼板防水层的材质、层数、厚度、防水保护层及设计施工方式符合防水要求，特别是有种植屋面板防水；

4）地下室的顶棚、墙板及潮湿气严重的位置，应涂刷防霉涂料。

5）卫生间、阳台降板与客厅、公共走道楼面板高差数据，特别是精装修的物业，以防卫生间洗澡水及阳台雨水进入客厅及其他使用房地面；

6）卫生间降板后是否对下一层的影响，特别是上部的变异户型的卫生间。

7）外墙门窗留设洞口尺寸与门窗外框尺寸控制在2-3㎝，门窗外框与墙体其嵌缝的材料及做法是否确保防水效果。

8）外墙面的砌体及砌体砂浆或粘接剂的材料运用及组砌设计做法符合强度及防水要求。

9）外墙保温及防水层的做法，是否符合防水效果。

10）内墙面所设计的粉刷材料或腻子粘接及施工方法的强度及附着力，能减少墙面的空鼓及裂缝。

11）管井、烟道上下部位对齐，出屋面的位置风口的高度及防水结构做法

【27】电气（强弱电）

1）进户线均采用铜芯线，线径大小必须按负载计算后敷设。

2）每住（用户）户均设置配电箱，箱内设总开关，空调、其他的电源、厨房卫生间插座及照明应分开设置开关。

3）各开关、插座的位置按习惯需求，其高度均按国家规定及装修美观予以考虑；

4）弱电系统设置：根据项目建设的管理要求，综合考虑设置停车场管理系统、红外安防报警系统、电子巡更系统、闭路电视监控系统、门禁系统、背景音乐系统，有线电视、楼宇对讲系统、通讯网络等系统，并且根据各系统点位，系统组成必须合理。线路走向充分考虑其物业管理中心位置以及机房位置合理性。

5）住宅及其他物业封闭式管理的社区，电视监控必须在进出小区大门、住宅及办公楼大堂、电梯等显著位置设立点位，并且围墙四周所设立的红外线报报警系统与物业的服务监控室及公安机关的予以连网设置。

6）住用户内的电话、电视、网络、楼宇对讲系统应综合布置需设置弱电箱，弱电箱必须设置于隐蔽、不影响家具布置、使用方便，对非精装修房屋考虑一定的使用灵活性。

7）所有商业、住宅、办公楼楼盘的通道，需在天台通道设置红外线报警、推杆报警2道，各通道相连区域，均设置红外报警。

8）商业的智能化设计评审见【39】

【28】给排水

1）给水管道必须满足各用住户的要求，并与不同物业独立设置计量水表：如：住宅生活区、商业、办公、室外消防和绿化等。

2）在高层的住宅及办公等物业的水井隔3-4层留设物业冲洗龙头，需独立阀门和水表；

3）水泵房进生活水池、商业水池、消防水池的进水管分别按独立计量水表

4）每个单元和商业给水管道都有独立的总阀（明装），每户住宅及商业要独立一户一表计量，计量位置位于水井或室外隐蔽角落集中布置；

5）管道井位置一般设置于核心筒处等公共位置，以便维护方便；

6）雨水管道或接驳市政管道是否符合当地20-50年一遇，并且在15-30分排净的容量设置。

7）室外排水井的位置与园建，需尽量避开园建构筑物和硬化，如位于绿化带内的应避开围墙、踏步、花池等。

8）卫生间为沉厢侧排排水，需设置沉厢排水地漏，侧排地漏需低于沉厢结构面1㎝。

9）给排水立管位置应与门、窗开启方向，开启角度，空调口无冲突。

【29】消防

消防栓及立管应放置在公共空间，禁止放在商户及住户的空间内。

【30】通风与空调

1）商业、住宅等物业采用的小型空调室内外机位置有足够空间、便于安装维修及通风良好无死机的风险。

2）空调机冷凝水管应采用明管，如必须采用暗管时，必须有防堵及维修方便措施。

3）新风、排风井采用镀锌钢板制作

四、外景设计评审

1、外立面及广告位设计

【31】：外立面设计

1)塔楼与裙楼临街的立面应避免在一个平面上，塔楼应退后至少2米，二者之间应有过度结构处理，如不可避免时，裙楼商业部分的雨蓬不得采用玻璃设置，以防止塔楼坠物危及广场行人安全及裙楼泛光对塔楼造成的光污染；

2)大型商业室外如设置大型LED显示屏，同时应考虑LED显示屏的维护保养以及防水的需求；LED显示屏的规格、视距、高度应协调适度；预留音视频接口与LED显示屏连接；【32】：商业店招及广告位

1)招牌及店招位置要设计利于安装，外观统一；

2)所有广告位、店招及相关照明的电源，建议在配电室内设立独立的配电柜，并采取集中控制方式，接入楼宇自控系统；广场LOGO建议由光控开关控制；对每块广告位进行独立计量；

2、泛光照明设计

【33】：泛光照明

泛光照明系统开关应集中设置并具有定时开闭的功能，并易于维护清洁和更换光源，灯具要节能耐用，宜选用高效光源；隐藏式LED灯带的灯光颜色要求不应过暗、过冷；

3、外环境及景观设计

外环境必须留有保洁取水用电等配套设施预留的点位和要求广告灯箱、立柱标识、灯柱、花钵、树池、垃圾桶、休闲座椅等景观元素的位置合理布置；

【34】配套设施预留

1)外广场保洁取水点应每隔70～80米设置一处，能够锁闭。

2)外广场多种经营点位（售卖亭）应按现场实际设计，主干道临街面的数量应不少于二处，应具备供电、通讯、给排水功能；

3)主要外广场作为日后商家举办促销活动的场地，应设置不低于120KW的电力容量的配电箱。

【35】水系景观

水系景观的设计要充分考虑今后维护保养成本和难度；喷水系统宜采用旱喷；水池的池底须硬质铺装并保持平整，水深不大于20CM；并对水池做好防渗漏的措施；

【36】盲道和无障碍通道

主要道路和商业、住宅等其他物业的出入口（包括大堂）均应设置盲道和无障碍通道，并与城市道路的盲道和无障碍设施连接；

五、导示系统设计评审

【37】室外导示

商业室外交通指示标识、广场标识、广告灯箱等应根据标识级别设置于路口、主入口和广场四周等视线较为集中的位置；住宅及其他物业幢号、地下室进出口、物业管理服务中心等均沿小区道路明显位置予以设置；

【38】：室内导示

商业室内导示牌主要设置于出入口、主力店开口、电梯厅、扶梯口、卫生间等处，同时步行街公共通道也应根据合理距离吊设导示牌；具体点位按实际情况确定。

六、智能化系统设计评审

【39】大商业广场智能化系统

1)建筑设备监控系统（BA）：除包括中央空调系统、冷冻机组系统、给排水系统、变电系统、照明系统、电梯系统等外，还应设置三表自动抄送系统、空调自动计费系统、水箱水位监控系统；集水坑液位（包括超高液位和超低液位）监控系统，排污泵监控系统、室外温湿度监测系统（阳面、阴面各设1个点）；公共区域照明（含步行街、主力店、地下停车场）综合自动控制系统，以满足日后管理和节能需要；

2)安全防范自动化系统（SA）：红外报警系统与闭路电视监控系统应实现联动；

3)火灾自动报警及消防联动自动化系统（FA）：包括自动火灾报警系统、自动喷淋系统，并且将楼宇自动化系统（BAS）、消防智能化控制系统（FAS）、停车场管理系统（CPS）、安保智能化系统（SAS）等等各子系统楼宇综合布线系统进行联网，实现相互联动控制；

4)广场应安装采用摄像分析技术的客流统计系统，计数点位覆盖广场通向外部的所有出入口；

5)由于广场内部平面关系复杂，在管辖范围内，电视监控等系统的摄像头点位上应避免造成监控盲点；摄像头可与客流计数系统共用；

七、空调冷热源系统设计评审

【40】商业自动控制系统

中央空调系统的空调机组、新风机组、送排风机（非消防用）、水箱、集水坑、排污泵等主要设备可纳入设备监控系统，以达到设备监控系统根据其相关运行参数对末端设备适时调节的作用；所有冷冻站及冷却塔均采用群控系统；空调机组回风应加装电动风阀，实现与新风阀的联动控制，也接入设备监控系统；空调机组的风机设置压差开关监控其运行、故障状

态。

【41】系统分配

中央空调系统的分配原则：百货、超市等大型主力店以及步行街应采用各自独立的中央空调系统；电玩、KTV、影院、大型餐饮、酒吧等需要深夜服务的主力店合用一套中央空调系统；其他与步行街相近的业态可以并入步行街的中央空调系统或都在商铺面积少于50平方以下的，也可采用分体式空调。