业主委员会：社区治理的结构性要素

社区治理名词解释

二、名词解释（每小题2分，共22分） 1、社区指由一定数量成员组成的、具有共同需求和利益的、形成频繁社会交往互动关系的、产生自然情感联系和心理认同、地域性的生活共同体。 2、地理社区基于地理或空间属性的社区，如一个村落、一个集镇、一个城市、一个行政区等。 3、身份利益社区身份利益社区：基于身份或利益属性的社区。主要用来指那些非地域社区，是基于民族、种族、生活方式、意识形态等形成的社区。 4、个人网络社区基于个人网络的社区，即基于个人的主观连接的群体而形成的社区。 5．社区问题社区问题：社会问题在社区层面上的表现，社区中许多成员共同面临的问题，需要靠大家集体努力来应对解决。 6．社区治理指种由共同的目标支持的社区公共事务方面的活动或管理机制。 7．社区发展是社区成员在社会关系和心理认同上的一种转变过程；是达到一定目标的一种方法和手段；是重点围绕卫生、福利、产业或文化等实务而实施的活动计划；是遵循进步原则、具有价值取向形成改革事业的一种运动。（“四位一体”的界定） 8．社区组织指社会组织在社区中的表现形式；动词意义上的社区组织，含有动员、发动、策划的意思指社会组织在社区中的表现形式；动词意义上的社区组织，含有动员、发动、策划的意思。（名词意义上的解释） 9．社区建设指在党和政府的领导下，依靠社区力量，利用社区资源，强化社区功能，解决社区问题，促进社区政治、经济、文化、环境协调和健康发展，不断提高社区成员生活水平和生活质量的过程。 10．社区服务是在政府倡导下，为满足社会成员多种需求，以街道、镇和居委会等社区组织为依托，具有社会福利性的居民服务。 11．社区工作专业社会工作的一种基本方法，以社区和社区居民为案主，通过发动和组织社区居民参与集体活动，确定社区的问题与需求，动员社区资源，争取外力协助，培养自助、互助及自决的精神面貌，加强社区的凝聚力，培养社区居民的民主参与意识和能力，发扬并培养社区的领导人才，以提高社区的社会福利水平，促进社区的进步。 1、街居体制城市基层民主组织管理主要是通过街道办事处和居民委员会来进行管理的一种制度。 5.市场失灵仅运用市场的手段（如竞争、效率等），无法实现资源的最佳配置，既不能达到“帕雷托最优”。 6.政府失灵仅依靠政府的行政手段（如计划、命令）无法实现社会资源的最优配置。 7.第三部门指除政府和企业以外的第三种社会组织，其性质主要为“非政府性”和“非营利” 性。 8.社区党建即社区党组织的建设，是指以中国共产党的基层党委或工委和社区党支部为主体的，由社区范围内各机关、企事业单位等各种组织的基层党组织共同参与的区域性党的建设。 1、居民委员会是我国城市社区组织的名称，是党领导下的社区居民实行自我管理、自我教育、自我服务的群众性自治组织。 2、村民委员会是农村基层社区实行村民自治的组织，是村民自我管理、自我教育、自我服务的群众性自治组织，是村民自治的组织实施机构。 3、志愿服务指志愿者组织和志愿进为促进人类社会的文明与发展，自愿贡献个人的时间、精力、经验、技术，在不为任何物质报酬的情况下为改善社会服务状况，促进社会发展而无偿地服务于社会生产生活的行为。 5．社区服务在政府的福利资金和福利政策扶持援助下，在社会资源技术的积极支持帮助下，依靠社区居民的组织参与，动员社区内在的资源力量，向社区居民提供的各种服务活动。 6．社会关系网络人类社会古已有之的互助支持基础，在家族内部、邻里之间和亲属朋友等相互提供着物质帮助、情感支持和服务照顾的非正式组织下的自然的互动关系网络。

全区加强业主大会和业主委员会规范管理工作的指导意见

全区加强业主大会和业主委员会规范管理工作的指导意见为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《X省物业管理条例》、《X市物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，现就进一步加强业主大会和业主委员会规范管理工作提出如下指导意见：一、总体要求以完善社区治理体系，提高基层社会治理能力，健全基层社会治理新格局，构建以社区党组织为核心，社区居委会、业委会、物业服务企业共同参与、协调推进、各司其职、各担其责的社区治理结构为总体目标；以建立完善的城市住宅区业主自治管理与物业服务企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制为具体工作方向，进一步规范本区业主大会成立和业主委员会选举程序，规范业主委员会的日常监管和运作，发挥业主委员会在物业管理中的自治自律作用，全面提升我区物业管理的整体水平。二、严格规范程序业主大会和业主委员会是保障业主利益的合法组织，是延伸基层管理触角的有效抓手，是社会和谐稳定的重要力量。加强业主大会和业主委员会建设和规范管理工作，有利于明确业主与物业服务企业之间的责、权、利关系，有利于规范物业服务市场秩序，有利于减少和

化解矛盾纠纷，促进社区和谐。在具体工作中，要严格遵循以下规范程序：（一）具备条件的要及时组织成立业主大会 1、物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：（1）物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的；（2）首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。 2、物业管理区域符合召开首次业主大会条件的，由建设单位或业主（经已售物业业主人数5%以上联名）向物业所在地街道办事处提出书面告知。街道办事处要认真审核，在收到建设单位或业主书面告知之日起30日内，组织成立业主大会筹备组。街道办事处未在规定期限内组织成立首次业主大会筹备组的，由区人民政府责令限期改正；逾期不改正的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。（二）首次业主大会的筹备 1、组建业主大会筹备组。业主大会筹备组由7或9人单数组成，其中，街道办事处工作人员1名、居民委员会代表1名，建设单位代表1名，业主代表4至6名。街道办事处应当书面通知建设单位参加筹备工作。建设单位应当履行参加业主大会筹备组职责。筹备组组长由街道办事处工作人员担任。

业主委员会成立流程(2020年整理).pdf

业主委员会成立流程一、提出申请物业管理小区符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区所在的街道办事处书面提出申请，填报《首届业主大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：(一)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；(二)物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。二、成立筹备小组街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区成立业主委员会筹备小组。三、筹备小组开展筹备工作 (一)筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。 (二)筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。

(三)筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。 (四)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。四、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设置投票箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。五、申请登记业主委员会自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续；

论社区治理的组织结构关系

论社区治理中的组织结构关系随着社会主义市场经济体制的建立,我国社会结构正发生着深刻的变化,近年来,城市社区的治理问题正日益成为当前城市社区建设中深入探讨的研究领域,也成为学者们和诸多实践者探讨构建和谐社会的现实话题,因此,城市社区治理正成为有着理论和现实双重意义的理论研究,这一理论研究也因而具有理论和实践的双重意义。一、由二分法社会结构到三分法社会结构的转变改革以来中国社会结构的变化过和也就是国家与社会之间逐步分化的过程。在改革以前的中国社会中,国家控制和垄断着几乎所有重要的资源,全面地控制和渗透着社会生活。伴随着经济体制的改革,“可自由流动资源”和“可自由活动空间”开始出现,市场和社会开始成为一个相对独立的提供资源和机会的源泉。在此背景下,一个相对独立的社会开始发育,这特别表现在相对独立的社会力量形成和民间社会组织发育。国家和社会两分的社会结构也逐渐向市场、政府和社会三分的社会结构发展。 (一) 市场机制的作用及其局限——市场失灵 1.市场机制及其优越性亚当﹒斯密关于市场“看不见的手”的论述，阐述了市场机制的理论基础。作为一种由市场主动配置资源的经济机制,市场机制的突出优点就是在完全竞争的前提下能够自动地导向社会范围内资源的合理配置,并给每个经济主体以经济选择的自由。具体地说,市场机制有以下几个方面的优越性: 1.1 市场机制的动力是个人利益,通过追逐自由的利益竞争,有利于调动人们的主动性和创造性。 1.2 个人的决策是自由、分散的,众多的商品生产者和消费者能够对供求变化做出直接的、灵活的、有效的反应,从而能够使得供求关系实现平衡。 1.3 价格是市场信息的突出放映,每个经济过程的参与者能够通过价格变化来获取清楚而有效的信息,并对此加以充分有效运用,及时作出决策,从而有利于实现资源的合理配置。

集团化运作与治理结构

第二十四章、集团化运作与治理结构第一节、集团化运作模式第二节、公司治理结构第三节、治理结构的职责界定第一节、集团化运作模式 1、典型的企业组织模式（1）U型结构高度集权的职能式组织结构——单元结构 ?执行层权利较小，在经营上没有自主权，在财务上没有独立性。 ?集权程度高，管理控制严格，母公司的战略决策可以在子公司中有效贯彻执行，组织效率高。适合于：规模较小、产品品种少、生产连续性和专业性强的控股公司，产业比较单一的中型企业。（2）H型结构多元化产业经营和控股型公司结构——控股结构 ?子公司权利较大，具有较大的经营自主权，在财务上具有独立性。 ?分权程度高，控股公司总部专注于战略管理。子公司负责具体产业的生产经营活动。适合于：规模较大、产业相关性不强、产品品种多的多元化控股公司。（3）M型结构 U型结构和H型结构发展和演变的产物。集权与分权相结合，强调企业整体的协调功能和效应。——多元结构 ?M型结构的三个层次: ?第一层次.总部董事会和总裁班子是最高决策层。主要职能为战略管

理和交易协调。 ?第二层次.由职能部门和支持服务部门组成.计划部门是公司战略研究的执行部门。 ?第三层次.围绕公司的核心业务,建立互相依存又互相独立的子公司。子公司在一个统一经营战略下承担某种产品或提供某种服务的生产经营单位。子公司负责人是受母公司委托管理部分资产和业务的代理人.而不是子公司自身利益的代表。 M型适合于：多元化控股公司。其管理的核心理念：是“集中决策、分散经营。”已成为目前国际上特别是欧美发达国家大公司尤其是相关多元化经营大公司管理的主流模式。运行原则： ?发挥整体优势和规模经济。 ?降低交易成本，消除信息缺陷，达到最佳控制。 ?充分鼓励下属机构的创新精神和能动性，达到最佳激励。六统一原则： ?统一集团的核心思想和理念系统，保持员工行为规范和企业识别系统的一致性。 ?统一带普遍性的企业标准和规章制度，保持集团政令一体化。 ?统一规划集团的产业布局和投资项目，保持发展战略和决策一致性。 ?统一关键岗位人事招聘和任用，保持人事政策和制度一致。 ?统一财务管理系统，保持控制体系一体化。 ?统一提供能发挥总体效益的服务，包括金融、培训、信息、重大策划、后勤保障、安全保卫、进出口及商务、重要的社会关系处理等服务。（4）矩阵式结构职能制与母子公司制的变型，强调集团内部跨部门的协作。

业主委员会成立后该如何管理小区的几点分享

随着业主的权利意识增长，越来越多的小区成立业主委员会，然而物业服务合同纠纷也井喷式增长，根据alpha大数据查询，该类型案件达到了多件。比如宜昌某小区业主决定成立业主委员会，业主大会终于在房管局及社区的支持下得以召开，并选出了第一任业主委员会。业主委员会的成立使得该小区千余户业主有了直接表达诉求的平台，并对该小区前期物业公司起到监督的作用。但是事实上，业主委员会根据业主大会的决议解聘物业公司，从而成为长期积累的矛盾爆发的导火索。业主委员会从成立之日起就处于较为弱势的地位，组织架构松散，运转困难。一是业主委员会监督作用不大。我国法律将业主委员会定位了一个非法人组织，承担了大量的管理，监督职责，根据《物业管理条例》的规定，包括了解业主的意见，监督物业服务，这种监督，管理事实上流于形式，并不如业主直接去寻求物业公司工作人员的帮助更为直接有效。二是业主委员会的运转不畅。业主委员会的组成人员几乎全部为兼职，组织较为松散，且业主委员会并无维持资金运转的途径，无法开展对内对外活动，虽然有学者建议以物业管理非的部分留存收入作为业主委员会的活动经费，但是物业服务非依法依约应归属与物业公司，且法律并无明确规定，因而业主委员会无请求权依据。三是业主大会的议事方式限制了业主委员会执行力。在一个人数少的小区业主大学很容易作出决议，但是一个区域既包括商铺，住宅，地下室等多种类别，又涉及出售，转卖，开发商自留等多中情况，召开业主大会就属于较难的事情，行使表决权也很容易出现暇疵甚至重大缺陷。我认为可以采用电子投票的方式，房地产管理部门设立一个电子投票系统，采用大数据的形式，类似于上市公司的股民行使股东权利，在投票规则上契合法律规定，最后参与投票的业主结果具有公信力，更容易获得各方主体的认可，如果没有投票系统，也可以采用微信群、QQ群等方式参与。业主大会，业主委员会与物业公司消极行使权利甚至滥用权利极容易形成僵局，最终还是会损害业主的利益。第一，虽然业主委员会只是一个执行机构，但是她的权利在实际上是非常大，业主委员会可以不通知一些反对的业主参与投靠，只要双过半数即可，使得一些业主对业主委员会投不信任票。比如某小区准备设立停车场，但是一些业主并不愿意承担停车场设立及运营的费用，停车场设立后导致部分业主维权。第二，大部分业主在决策上有时候存在盲目性，对于一些比如对于公共维修基金的使用，某小区某部电梯面临维修，物业公司多次请求业主委员会召开业主大会表决，但是业主委员会采取了异议表决的方式，大部分不是该部电梯所在居民楼的业主因不信任物业公司而投了反对票，形成了僵局，虽然可以采用紧急动用的方式，但是却往往得不到业主大会的追认。第三，在业主大会决议解聘物业公司后，在物业服务公司的投资与部分业主物业服务费的欠缴使得物业公司无法顺利的退出。对于物业服务区域的价值添附是非常常见的事情，这种投资能否或者折价或者拆除？一些投资没有经过业主大会或者业主委员会的同意，又不动用公共维修基金，使得后续的物业公司无法正常的进入物业服务区域。

工业园区业主大会成立流程

工业园区业主大会成立流程第一步：根据《江苏省物业管理条例》第九条，物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当依照本条例规定，筹备成立业主委员会。由开发商向苏州工业园区国土房产局提出成立业主委员会的申请（附件一）；想成立业主委员会的业主也可以互相建立联系，然后联系本小区三分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时邀请苏州工业园区国土房产局指导自己小区成立业主大会。第二步：组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐。最好的方法是由开始的发起人或房地产行政主管部门张榜通告（附件二），请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。第三步：筹备组在苏州工业园区国土房产局指导下，由主管官员、开发商、业主代表组成，人数一般10人左右（可根据小区大小增减），原则上不应超过20人。筹备组成员建议名单在小区内进行公告（附件三）。第四步：筹备组第一次会议，第一，确定首次业主大会成立的形式（即全体业主大会还是业主代表大会）。第二，确定成立召开全体业主大会形式的，在这次会议上或今后的会议上，确定首次业主大会的投票权数，确定业主委员会的组成人数（5-15名）和业主委员会候选人产生办法及人数（一般5-15人），确定首次业主大会成立的时间、地点和内容等筹备工作。

确定成立业主代表大会形式的，在这次会议上或今后的会议上，确定业主代表产生办法和人数，确定首次业主代表大会的投票权数，确定业主委员会的组成人数（5-15名）和业主委员会候选人产生办法，确定首次业主代表大会成立的时间、地点和内容等筹备工作。业主代表的产生原则上以1个选举区域产生1-3名代表，业主代表总数一般不超过100名，业主代表可以有业主自荐，也可由业主推荐。业主代表由筹备组发出公告征集（附件四）。业主代表建议名单由筹备组确定后在小区内向全体业主公布（附件五）。第三，筹备组参照房地产行政主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（即《业主委员会章程》）和《业主公约》，经业主（代表）大会通过后交成立的业主委员会征得2/3以上业主签约后正式通过。业主（代表）大会可邀请苏州工业园区国土房产局和相关居委会的代表参加。第五步：召开业主（代表）大会，选举产生业主委员会。在会议过程中，业主（业主代表）也可主动报名参加业主委员会候选人候选。第六步，在业主（代表）大会上或会后，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任1名、副主任1-2名，执行秘书1名，并可以开展工作。业主委员会进行分工后将业主委员会主任和委员名单报送苏州工业园区国土房产局备案，填写业主委员会登记确认书。拿到确认书后，业主委员会在小区内对业主委员会成员进行公告（附件六）。基本流程为：开发单位申请→→报物业所在地房地产行政主管部门核定物业管理区域，所在地房地产行政主管部门的指导下→→由（社区街道

国有企业公司治理结构的几点思考

内容摘要：公司治理结构是现代企业发展的产物。本世纪初诞生的现代企业的一个显著特征是所有权和经营权的分离，它造就了职业的管理者阶层和管理者市场，管理学科也因之发生了革命性的变化。但职业管理者取代业主控制企业的经营又产生了“委托人”与“代理人”问题。为了确保委托人的权益不被侵害和滥用，两者的契约关系需要制度上的相应安排，这就是公司治理结构所要解决的问题。公司治理结构是现代企业发展的产物。本世纪初诞生的现代企业的一个显著特征是所有权和经营权的分离，它造就了职业的管理者阶层和管理者市场，管理学科也因之发生了革命性的变化。但职业管理者取代业主控制企业的经营又产生了“委托人”与“代理人”问题。为了确保委托人的权益不被侵害和滥用，两者的契约关系需要制度上的相应安排，这就是公司治理结构所要解决的问题。随着我国国有企业改革进入攻坚阶段，企业制度创新势在必行，其中一个很重要的问题是建立和完善公司治理结构。本文对建立和完善国有企业公司治理结构的进程进行考察，就其理论和实践的几点探索求教于同行。一、初始状态、约束条件和变迁方式中国关于公司治理结构的研究和实践起步于90年代初。作为一种微观制度安排，中国的公司治理结构的产生和发展具有与发达市场经济国家不同的初始状态和约束条件。首先，它是宏观经济体制改革的一个组成部分，即从计划体制下的生产经营单位转化为一个公司制的市场竞争中的商业实体。由此，公司治理结构的诞生和发展必然受到客观制度环境和传统计划模式的影响和制约。其次，它是一个以人为设计和干预为主导的制度创新和突变的过程，而不是一个伴随现代企业的发展应运而生的自发演变过程。因而，如何学习、借鉴国际经验，研究、认识中国的实际，把握制度创新的机遇，避免和减少人为设计、干预中可能产生的负面影响至关重要。二、所有者到位的制度安排公司治理结构的核心问题是确保所有者的剩余控制权和剩余索取权。而当前国有企业改制中一个突出的问题是“所有者缺位”。从产权上讲国有企业是国家（包括各级政府）所有，这在法律上讲应该是明确的。问题表现在：（1）没有一套比较完善的制度安排来体现这个所有权。（2）这个所有权的分割、流动在法律、政策上和实践中都有较大的障碍。对于第一个问题，目前实行的国家授权投资机构，深圳、上海建立的国有资产管理公司、国有资产控股公司可以看作是一种特殊的安排或是尝试。但从整体上讲这仍是一有待研究、解决的问题。随着政府机构改革，政府机构与企业脱钩，政府在市场中的角色更加明确了，但政府作为国有资产的所有者的角色却未能做出相应的安排。在目前的体制下，财政部负责资产和税收；人行、证监会、保监会、外管局等负责监管；企业工委和金融工委负责党的工作、人事、纪检、审计；经贸委、计委负责政策和协调。但企业的发展战略、股权变更、资产处置、收购、兼并活动、上市、清盘这些重大问题已超出经理班子和董事会的职权，应由股东批准、决定。企业在碰到这些问题时找不到股东或所有者的代表机构。在目前这种格局下，国有企业难以

“社区治理”形成性考核作业参考答案

【社区治理】形成性考核作业参考答案作业一：一、名词解释： 1、社区：是指由一定数量成员组成的、具有共同需求和利益的、形成频繁社会交往互动关系的、产生自然情感联系和心理认同的、地域性的生活共同体 2、善治：使公共利益最大化的社会管理过程 3、街居体制：作为区政府派出机关的街道办事处和作为基层群众自治组织的居民委员会产生并得到了法律的认可，法律还明确规定街道办事处指导居民委员会工作二、单选题： 1A 2B 3A 4D 5C 6C 7A 8B 9B 10B 三、多选题： 1ABCD 2ABC 3ABCD 4ABCD 5ABCD 6ABCD 7ABD 8ABC 四、简答题： 1、答：（1）主体不尽相同；（2）管理过程中权力运行的向度不同；（3）管理的范围不同；(4) 权威的基础和性质不同. 2、答：⑴地区发展策略其实不是一个用来概括社区干预策略的适合的概念，它只是客观反映了这种策略的原初发生地是在广大殖民地资本主义的传统社区里，那里为了促进社区的经济社会的发展，发生了这种共识取向的社区治理模式。地区发展目标分类：地区发展策略的目标追求不是具体的任务目标，而是抽象的过程目标。 ⑵社会计划策略是指针对社区中的具体问题。社会计划目标分类：社会计划策略的目标侧重于任务目标，所谓任务目标是指完成一项具体的任务或解决社区中存在的具体的问题 3、答：在计划经济时期，城市社区治理的基本策略是贯彻党和政府的方针、路线、政策，通过组织群众，建立积极分子网络，发动群众运动，开展社区互助服务和生产自救等方式，实现城市社区的基层治理。五、论述题： 1、答：社区问题的类型有：（1）群体偏差和越轨类问题；（2）社会排斥和孤立问题；（3）社会结构分化以及在此基础上形成的弱势群体的基本生活的缺乏问题；（4）社区环境问题；（5）社会基本道德规范的丢失问题；（6）社会解组问题。（注意展开分析） 2、课本P12-15

解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系

解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系我国《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。《物业管理条例》还规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度；业主委员会是业主大会的执行机构。我国《城市居民委员会组织法》第二条规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。由于物业管理在我国是一个新兴的行业,是社区管理的重要组成部分,关系到千家万户的切身利益,涉及到物业管理公司、业主委员会、居民委员会和行政管理部门等诸多主体,如何协调和理顺这几者之间的法律关系,形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、形成合力、共同发展的繁荣局面,乃是摆在我们面前的重要课题。

然而，在物业管理中，出现了业主委员会与物业公司之间,相互掣肘；居民委员会与业主委员会之间,职能交叉；物业公司与居民委员会之间,多头管理。上述状况是由于制度上的先天不足、观念上的陈旧落后和传统上的不良影响造成的。因此,有必要理顺物业管理法律关系,以形成各主体之间各司其职、各负其责,分工合作,相互配合,形成合力,共创和谐的物业管理局面。一、当前物业管理法律关系中存在的问题应该说,当前物业管理的实际运作总体上是好的,一些小区做法较为规范,比如业主委员会召开会议时一般通知居委会委员参加,物业公司的重大决策通常征求业主委员会的意见,行政管理工作人员工作较为努力,充分发挥了指导、协调的作用,基本上形成了物业公司与居委会相互配合、居委会与业主委员会协调工作、业主委员会与物业公司相互监督、行政主管部门管理到位,各主体相互协调、和谐发展的理想局面。当然,毋庸讳言,也存在部分小区物业管理法律关系不顺、管理模式僵化、物业公司与业主委员会关系紧张、居委会与物业管理职能交叉等不良现象。归纳起来,这些不良现象主要表现为以下几方面: (一)、在业主、业主委员会与物业公司之间,相互掣肘。

重庆市业主委员会成立最新流程含流程说明文字

确定业主身份及首次投票权未达到 ⑩ ⑨ ⑥ ⑧ ⑦ ③ ④ ⑤ ① ② 达到开发商物业管理处区房管局物管科成立筹备组确定业主代表及业主委员侯选人产生程序确定首次业主大会召开内容拟订业主大会议事规则和管理规约第一次业主（代表）大会制订《业主大会议事规则》选举业主委员会委员审议通过管理规约发布业主委员会公告房管局申请登记法定份额停止召开报告全体业主及房管局物业管理其他重要事项业主公约刻章

（一）物业管理用房（其中含业主委员会办公室）按（《重庆市国土房管局关于物业管理若干问题的指导意见》渝国土房管发〔2006〕548号）要求配置：建设单位按房屋总建筑面积3-5‰比例在物业管理区域内无偿配置物业管理企业用房和业主委员会用房（合称物业管理用房），具体比例参照指导意见。（二）需准备的资料： 1、小区建设各项批准文件（如立项、规划、施工等许可证、国土使用权证等）； 2、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 3、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 4、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 5、物业管理所必需的其他资料。 6、物业专项维修资金清册； 7、该项目的房屋面积测绘报告。（三）小区公共收益帐目。（四）会所或泛会所、露天停车场的产权情况。（一）物业已出售的建筑面积达到百分之五十以上；（二）物业自首次出售之日起已满二年的；（三）物业十分之一以上业主联名。（一）当出现有第一项所列述条件之一时，开发商和管理处须将下述资料上报房管局物管处，并咨询其对成立业主委员会的指导意见，领取有关表格。（流程图①②） 1、物业总建筑面积；

公司治理结构设计基本思路(doc 5页)

北京远东仪表有限公司治理结构设计基本思路一、公司治理的重要性企业是人力资本与物质资本的契约。它在企业成员之间——人力资本和物质资本的契约签订过程中体现了市场行为，而在企业的内部交易活动过程——契约的履行过程中实质上是市场机制的替代物，所以，企业是市场行为与市场替代物的有机结合。企业之所以能够产生并发展壮大，起决定因素不仅仅在与企业有利于减少契约的代理成本，还在于企业契约的履行过程中产生了管理收益——企业财富的创造过程。当前，由于企业面对的经济系统产生了变革，在经济全球化程度越来越高、科学技术高度发达的条件下，企业的治理及其经营管理活动出现了新的趋势。一是促进了人力资本的专业化，产生了职业经理人，人力资本在企业中的地位和作用越来越突出。人力资本对企业的盈余的贡献比例迅速提高，相应地，物质资本对企业盈余的贡献率在下降。由此，产生了企业治理中的另一种趋势，就是人力资本和物质资本对企业的剩余索取权和控制权的重新分配产生了冲突。在传统的企业治理结构中，实行的是股东主权至上，并

不承认职业经理人的人力资本能够作为一种资本存在，作为物质资本所有者的股东对企业的剩余享有至高无上的索取权。而职业经理人只是受股东的授权委托，代理股东经营管理企业。其所的只是工资或薪金，仅仅是其在企业的经营管理中所付出的劳动的报酬，职业经理人作为人力资本的所有者并不能获得资本收益。由于作为物质资本所有者的股东完全用由企业的剩余索取权，其追求的目标是企业的利润最大化。而人力资本所有者的职业经理人，自然会有自身利益的追求。因此，作为代理人的职业经理人并不天然地与作为委托人的股东的利益保持一致。而且，在现代企业中，人力资本越来越起决定性的作用，其对企业盈余的贡献也越来越大。于是，产生了人力资本和物质资本重新分配企业的剩余索取权和控制权的问题。如果仍然采取传统的企业治理结构，人力资本在企业的经营过程中的道德风险或者败德行为诸如偷懒动机、过度在职消费倾向、化公为私等等将显得更加突出。二、公司治理的核心问题所以，现代企业治理的核心问题是人力资本的激励与约束问题，或者说是人力资本的创新自由和对股东及其它利益相关者的责任问题。解决这一问题的根本途径，就是通过一系列的制度安排，重新分配人力资本和物质资本对企业的剩余索取权和控制权，达到激励人力资本充分注重其对作为物

业主委员会关于加强小区建设和管理

业主委员会关于加强小区建设和管理的议案物业管理与居民生活密切相关，是构建和谐社区的重要组成部分。解决好物业管理问题关系到小区群众的根本利益，体现着物业管理和服务的水平。近几年小区物业管理上爆发了各种问题，是居民素质以及社会收益分配等许多深层次的社会矛盾的一种表象反映。一、小区物业管理存在的主要问题（一）开发建设遗留问题对物业管理的影响。一是部分物业管理公司是由房地产开发企业派生的，它们之间本来就有着与生俱来的血缘关系。这种关系使得重建设、重营销、轻管理的情况无法得到解决。很多物业管理问题就是购房合同签订时诸多隐形或潜在纠纷在物业管理阶段的发作。在实际操作中，不少开发企业自行组建物业服务企业，并将其建设中的质量、服务承诺等问题推到物业服务企业头上。业主入住后发现原来的承诺没有兑现，在找不到开发商的情况下，业主至只能把矛头对准物业。如：开发建设单位因各种原因，未按规划设计要求建设，将道路、绿化、垃圾楼等配套建设项目缺项问题、附属设备质量差等问题留给接管的物业管理企业，妨碍着业主的生活和物管企业的正常服务。业主与开发商常因分摊面积和附属用房经营收益分配等问题产生分歧，造成业主长期拒交物业费、物业公司运转困难、业主利益受损的恶性循环。（二）物业管理企业在运行过程中遇到的难题。一是物业管理由于职责原因，不能单方终止服务合同，对单位和个人拒交物业费的行为不能采取任何措施。二是有关法律的规定，对物管企业维权提出了较高的要求。三是基金使用时应按照"专户存储、业主决策、核算到户"的程序，但在实际操作过程中因房屋产权多元化的矛盾，物业管理企业在正常动用资金前难以协调解决不同业主的问题。面对即将到来的房屋中修和大修工程，以及电梯更新、供水设施改造、绿化升级、道路维修等工程，物业管理企业因资金问题，势必影响改造计划的实施，触及业主深层利益。四是对小区内私搭乱建、侵占公共绿地、汽车噪声

业主委员会建立的流程

小区业主委员会成立流程小区业主委员会成立流程现将业主委员会成立的流程、业主大会筹备小组主要工作、成立业主大会和业主委员会的相关知识问答一并传上来，供有志于参加华龙美晟业委会筹备组前期临时工作小组的邻居们参阅。一、成立业主委员会的流程（成立业主委员会得分八步走）第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，并产生志愿者小组，以志愿者小组为核心，联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议。同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立15天前通知全体业主和告知相关居委会，开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见，如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，业主大会成立，业主委员会章程通过，在业主委员会组成人数范围内，

城市基层社区治理的探究——业主委员会的视角

城市基层社区治理的探究 ——业主委员会的视角魏水英、毛利奇（浙江万里学院法学院，315100; Email:cherryweier@https://www.360docs.net/doc/9314928116.html,）摘要：城市社区治理是构建和谐社会的重要课题。城市社区治理在我国是一项崭新的事业，随着时代的进步和观念的更新，城市社区治理在得到认同的同时，也受到越来越大的挑战。其中，“业主”概念的出现以及“业主维权”运动的升温给旧有的城市社区治理模式带来了前所未有的压力。本文就是从业主维权运动引入，发现城市社区治理旧有模式的弊端，提出以“业主委员会”这种较新且符合社会发展趋势的一种社区自治形式为中心的社区治理模式。关键词：业主维权；社区治理；业主委员会当前，此起彼伏的业主维权运动，从网上的“钉子户”事件到现实当中的业主与开发商和物业公司的艰难博弈，都说明城市社区基层治理在经历巨大变革。基层社区治理变革作为观察我国社会成长和政治发展的一个横切面，笔者认为：随着改革开放的深化和经济总量的增加，社会转型带给公共生活的一个核心问题就是，产权界定的转型应以相应的制度安排问题。从城市住房的角度来看，伴随着住房分配制度的深入改革和住宅商品化程度的迅速提高，我国大部分城市居民成为房屋产权的所有人，相比在以前的计划经济和高度集权的行政体制下房屋产权归国家所有，这种变化已经成为20世纪90年代以来当代中国城市社会最深刻的变化之一。在这种情况下，业主，作为新的产权界定下的房屋归属者，开始出现在城市公共生活当中，而传统的制度安排显然对这一新现象的认识具有滞后性。作为社会公民的业主，他们的觉悟和素质得到不断的提高，对涉及自身利益的公共事务开始有了前所未有的关注，这一变革使得现有城市基层社区治理模式面临着严峻的挑战，目前的社区治理模式——以“政府”这一社区治理的单一主体为核心，以角色仍然不明的“居民委员会”这一准行政组织为治理执行机构——已然明显不能适应这种发展。在这种形势下，必将带来治理方式的转变。因此，本文提出，在这种新兴阶层崛起的势头下，应转变旧有的政府主导的治理理念，取而代之以社区“业主”自治为根本理念；改变旧有的“政府为主导、居委会为执行机构”的治理模式，代之以“业主的自我引导、业委会为执行机构”的治理

成立业主大会的必要条件及具体流程

成立业主大会的必要条件及具体流程成立业主大会的必要条件及具体流程主讲人：孟宪生首先业主要了解业主大会的基于什么前提产生?什么时候才可以设立业主大会? 按照《北京市物业管理办法》小区入住率达到50%以上即可申请成立业主大会。在《物权法》生效后，业主的共同决定权需要“双过半”(业主人数和物业面积)才以生效。例如开发商卖了三分之一不到百分之五十，理论上小业主是无法行使共同管理权的，因为只有达到“双过半”之后才可以。所以只有小业主达到50%以上，才能按照业主的共同决定权来行使权利。那么入住率是什么?就是开发商把房屋交付给业主的比率。交付为等于入主，而是交付钥匙。原来的规则是首户业主入住两年之后可以成立业主大会，现在更改为小业主达到50%以上才能形成决议，可以设立业主大会选举业主委员会。当小区具备该条件后就出现了如何设立业主大会的流程问题?

根据新物权法规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。那么业主大会由谁建议发起?向谁提出申请?《北京市物业管理办法》规定，召集人占总人数5%的以上或者专有部分面积占建筑物总面积的5%以上的业主可以申请成立业主大会，如果一个大业主拥有5%建筑面积也可以直接发起，所以不管是面积够5%还是人数够5%都可以发起设立。此时的申请权是一个建议权，向全体业主的建议，建议申请成立业主大会。有5%的业主向物业所在地的街道办事处或乡镇政府提出申请。那么这5%的业主谁来组织?小业主可以自己组织，开发商也可以委托一个业主来组织，或者公告招募5%的业主进行申请。只要达到召集人占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主就可以启动。关于启动申请简单概括为双启动。开发商可以启动，业主也可以。双启动之后向街道办事处提出申请，由街道办事处核实业主递交的材料并给予批复。在这个申请批复的时候街道办事处同时指定一个筹备组组长，为什么要筹备组组长?因为业主自己不了解筹备工作过程，不够专业，需要具有相对专业知识和专业能力的组织来协助业主把这个事做好。所

1公司治理结构图

XXX治理结构图 1.公司治理结构设股东会/董事会/监事会:其职责范围是: 股东会职责范围股东会行使下列职权：（1）决定公司的经营方针和投资计划；（2）选举和任免董事，决定有关董事的报酬事项；（3）选举和任免由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项；（4）审议批准董事会的报告；（5）审议批准监事会或监事的报告；（6）审议批准公司的年度财务预算方案，决算方案；（7）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（8）对公司增加或减少注册资本作出决议；（9）对公司股份作出决议；（10）对股东转让出资作出决议；（11）对公司合并、分立、变更公司组织形式、解散和清算等事项作出决议；（12）制定和修改公司章程。

董事会职责范围董事会对股东会负责，行使下列职权：（1）负责召集股东会，并向股东会报告工作；（2）执行股东会的决议；（3）决定公司的经营计划和投资方案；（4）制订公司年度财务预算方案、决算方案；（5）制订利润分配方案和弥补亏损方案；（6）制定增加或者减少注册资本方案；（7）拟订公司合并、分立、变更公司组织形式、解散方案；（8）决定公司内部管理机构的设置；（9）聘任或者解聘公司总经理，根据总经理提名，聘任或者解聘公司副总经理，技术负责人、财务负责人、部室负责人、分公司经理等，决定其报酬事项；（10）制定公司的经营管理发展目标。监事会职责范围监事会行使下列职权：（1）检查公司的财务；（2）对董事、总经理和其他管理层人员执行公司职务时违反法律、法规或者章程的行为进行监督；（3）当董事、总经理和其他管理层人员的行为损害公司的利益时，要求其予以纠正，必要时向股东大会或国家有关主管机关报告；（4）提议召开临时股东大会；（5）列席董事会会议；（6）公司章程规定或股东大会授予的其他职权。公司设立经营管理机构公司按照精简、高效的原则，机关总部设一室三部：办公室（计划财务、综合管理等）、人力资源部、和代维质量部、工程建设部。公司经营管理机构,实行董事会领导下的总经理负责制，设总经理１人，副总经理１-２人、技术、财务负责人各１人。公司经营管理决策机构是总经理办公会议，由总经理及副副总经理、技术、财务负责人组成，在总经理主持下，决定公司的重大事项，并根据公司实际设若干职能管理部门公司经营管理机构总经理由董事会聘任或解聘，任期3年，总经理对董事会负责，行使下列职权：（1）主持公司的经营管理工作、组织实施股东会或者董事会决议；（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；（3）拟定公司内部管理机构设置方案；（4）拟定公司的经营管理制度；（5）制定公司的质量管理体系；（6）提请董事会聘任或解聘公司副总经理、技术负责人、财务负责人；（7）聘任或解聘除应由董事会聘任或解聘以外的负责管理人员；（8）公司章程和股东会授予的其他职权。总经理岗位职责 1.根据董事会提出的经营目标，组织制定公司中长期发展规划与经营方案，并推动实施。 2.拟定公司内部管理机构设置方案和签发公司管理人事任命书。 3.审定公司工资绩效分配方案和经济责任挂钩办法并组织实施。 4.审核签发以公司名义（盖公章）发出的文件。

加强社区治理能力建设行动计划.方案

完善社区治理体系加强社区治理能力建设三年行动计划为贯彻市全面深化改革决定，落实区全国社区治理和服务创新实验区创建要求，充分发挥地区在社区治理体系和治理能力建设中的示范、引领作用，进一步提升地区社区治理水平和服务创新能力，特制定本行动计划。一、重要意义社区治理是在居民自治的基础上，由政府、社区组织、其他社会组织、社区单位、居民，合作供给社区公共产品，共同解决社区公共事务，携手优化社区公共秩序，推进社区持续发展的过程。完善社区治理体系、加强社区治理能力建设，是培育创新社会治理基层样本的重大举措，是激发社会活力、引导社会参与、创新社会治理的有效载体，是实现“让身边的人幸福起来”愿景的重要抓手。各科室要站在推动地区科学发展、促进地区和谐的高度，充分认识完善社区治理体系、加强社区治理能力建设的重要意义，当作加强和创新本科室工作的重要任务，切实抓紧抓好。二、指导思想和基本原则（一）指导思想。坚持以科学发展观为指导，按照“系统治理、依法治理、综合治理、源头治理”的要求，加强党委领导，发挥政府主导作用，建立政社互动机制，稳妥推进社区事务准入

和政府服务事项转移，推动自治事务、政务服务和社会服务分开，扎实推进社区治理体系优化再造、社会活力有效激发、社会力量有机整合和社区治理能力提档升级，实现政府治理和社会自我调节、居民自治良性互动。（二）基本原则。完善社区治理体系，加强社区治理能力建设，坚持以下基本原则： 1、政府主导，社会参与。充分发挥工委、办事处领导和主导作用的同时，注重发挥市场机制和社会力量的作用，逐步剥离不宜于政府直接提供的服务管理事务，广泛调动社会组织、企业和居民共同参与，进一步完善社区治理体系。 2、整合力量，协调联动。在创新体制机制的基础上，大力引进社会组织参与社区治理，全面推进政社合作、上下互联、横向互动，实现力量整合、工作整合和资源整合。 3、突出重点，兼顾全面。以增强社区治理合力为目标，以改善民生为导向，重点推进社会动员、社会参与、社工人才、社区治理等方面机制创新，提高地区社区治理和公共服务水平。切实兼顾各方利益诉求，正确处理政府、社会组织、基层自治与人民群众之间的关系。三、总体目标推进社区治理体系和治理能力建设的总体目标，是以“围绕一个核心、完善五个体系、优化一个结构、形成一个格局、探索一种模式”为抓手，以深化政社分开、社社合作、“四社”联动和居民自治为基础，推动实现社区治理的实现“四个转变”，探