各国公共、保障住房政策概况

公共住房政策

题目：中国公共住房政策模式探究姓名：邱冠钦学院：公共事务学院系：公共管理系专业：行政管理年级：2010 学号：13920102200329 指导老师：魏丽艳 2011 年7 月18 日

中国公共住房政策模式探究内容摘要中国的公共住房政策随着住房制度改革的推行而不断演变，可以说，不同时期的公共住房政策既有优点，也有不足。现阶段中国的公共住房政策来源于住房制度改革的经验总结，其优点是综合运用财政手段和金融手段，在一定程度上促进了住房问题的解决；其不足之处相对于它的优点来说显得格外突出，特别表现在中国现行的公共住房政策目标不明确、政策手段单一、没有形成体系。本文在总结国外公共住房政策成功经验以及分析现行中国公共住房政策成功经验以及分析现行中国公共住房政策优缺点的基础上，设计中国公共住房政策的理想模式。一、公共住房政策理想模式设计的理论基础（一）共同富裕——社会主义原理共同富裕原理是实施公共住房政策的理论基础。邓小平的伟大贡献之一是关于社会之一本质的精辟论述:“社会主义的本质是解放生产力，发展生产力，消灭剥削，消除两极分化，最终达到共同富裕。”这条原理是我们进行社会主义建设、发展市场经济的理论依据，是我们一切行动的准则，当然也是公共住房政策理想模式设计的准则。公共住房政策的实施是贯彻党的重要思想的具体体现。公共住房政策理想模式的建立是贯彻江泽民“七一”讲话和“十六大”精神、实现“三个代表”重要思想、加强党和政府与人民群众血肉联系的具体体现，是新时期党的思想的具体体现。（二）住房公平分配原理许多西方学者认为，住房政策应当实现公平目标，这是实施公共住房政策的另一个理论依据。他们认为，，政府应该注重住房公平分配，通过对中低收入阶层的补助，缩小他们与其他阶层在居住水平上的差距，使他们能够达到政府规定的住房标准。例如，黑登提出了分析各国政策和计划目标的垂直公平和水平公平理论。所谓“垂直和水平公平理论”，是通过运用垂直公平和水平公平两个概念来共同评价各国政策、计划的基本目标和内容特征。垂直公平是指各家庭从计划中获得的收入分配程度

2020年住房保障政策解读

2020年住房保障政策解读一、城镇住房保障的概念城镇住房保障是指政府或企业通过出租、出售保障性住房及发放租赁补贴和给予政策支持等方式，向符合条件的城镇住房困难家庭及新就业职工、稳定就业外来务工人员等提供救助和扶持，以保障其享有基本的居住条件。二、住房保障的范围我市住房保障范围主要包括：城镇低保、低收入、中等偏下收入住房困难家庭，城镇新就业无房职工，稳定就业外来务工人员，引进人才，以及其他需要住房救助的特殊困难家庭等七大类保障群体。三、住房保障对象的具体条件住房保障对象的具体条件由市县政府制定。市区2020年住房保障对象的具体条件：（一）城镇低保、低收入、中等偏下收入住房困难家庭 1、申请人须具有本市城镇常住户口，其他共同申请住房保障的家庭成员具有本市城镇常住户口，或在本市实际居住且取得本市《居住证》。 2、收入限制标准。低保家庭：全体申请住房保障的家庭成员均享受城镇低保；低收入家庭：人均年收入在10800元（含）以下；中等偏下收入家庭：人均年收入在27000元（含）以下。 3、住房限制标准：低保、低收入家庭人均住房建筑面积在15平方米（含）以下；中等偏下收入家庭在本市无住房且租房居住。 4、家庭成员不得拥有机动车辆（两轮、三轮摩托车和残疾车除外）和经办企业（能证明实际收入少于限制标准除外）。（二）城镇新就业无房职工 1、申请人具有本市城镇常住户口，或在本市实际居住且取得本市《居住证》； 2、具有全日制大中专以上学历，且毕业未满五年； 3、申请人年收入在31400元（含）以下；

4、在本市无住房，或父母有住房但人均住房建筑面积在15平方米以下且租房居住； 5、在市区就业并连续缴纳社保1年及以上； 6、申请人不得拥有机动车辆（两轮、三轮摩托车和残疾车除外）和经办企业（能证明实际收入少于限制标准除外）。（三）稳定就业外来务工人员 1、年满18周岁，在本市实际居住且取得本市《居住证》的非本市城镇户籍人员； 2、家庭人均年收入在27000元（含）以下； 3、申请人及其配偶、未婚子女在本市无住房，且租房居住； 4、依法与用人单位签订劳动（聘用）合同（申请时剩余合同期限满1年），且在本市城镇连续缴纳社保和住房公积金3年及以上； 5、申请人不得拥有机动车辆（两轮、三轮摩托车和残疾车除外）和经办企业（能证明实际收入少于限制标准除外）。（四）引进人才 1、具有市人社局出具的引进人才证明； 2、申请人及其配偶、未婚子女在本市无住房； 3、依法与用人单位签订劳动（聘用）合同一年（含）以上，且连续缴纳社保6个月（含）以上。（五）需要住房救助的特殊困难家庭 1、申请人须具有本市城镇常住户口，其他共同申请住房保障的家庭成员具有本市城镇常住户口，或在本市实际居住且取得本市《居住证》。 2、家庭成员患有重大疾病或家庭遭遇重大变故，致使家庭实际收入低于人均27000元。 3、家庭人均住房建筑面积在15平方米（含）以下。 4、家庭成员不得拥有机动车辆（两轮、三轮摩托车和残疾车除外）和经办企业（能证明实际收入少于限制标准除外）。需要住房救助的特殊困难家庭根据核定后的实际收入不同，分别比照低保、低收入、中

美国政府的住房福利保障政策

美国政府的住房福利保障政策--从罗斯福新政到约翰逊“伟大社会”时期（B）黄安年文发表：《山东师大学报》1998年第4期；学术交流网/美国社会保障/2006年6月15日重发（上接A篇）需要指出的是在60年代约翰逊总统任期,联邦社区开发住房, 低房租住房及城市重建有了进一步的发展。1964年1月27日一项住房和社区发展综合议案提交国会,国会争论的焦点在都市重建和低房租公共住房。经过讨价还价,1964年9月2日约翰逊总统签署了综合住宅法。它包括10项条款。第一，联邦住房署和抵押保险计划;第二，为老年人和弱者的住房;第三，都市重建;第四，公共住房;第五，农村住房;第六，社区设备;第七，联邦国民抵押;第八，训练和奖学金计划;第九，储贷计划；第十，杂项。[20]据1964年的住房法令到1965年9月30日授权拨款11项中都市重建的补助金7.25亿美元, 农村住宅贷款1.5亿美元, 老年住房贷款7,500万美元,总共11亿美元。[21] 下表反映了自1948－1964年间美国低房租公共住房完成的单元情况(据1949年住宅法开始)[22] 年单元年单元年单元年单元 1948 1,201 1949 267 1950 1,023 1951 9,994 1952 58,258 1953 58,214 1954 44,293 1955 20,899 1956 11,993 1957 10,513 1958 15,472 1959 21,832 1960 16,401 1961 20,600 1962 28,633 1963 27,121 1964 23,734 由于美国民权运动在全国的扩展, 美国政府加快了扶贫的步伐。1965年约翰逊总统签署了两个有关住房的重要立法。 1965年8月10日的住房和都市发展法案, 对住不起体面住房的穷人给以租金补贴, 共24万套, 拨款29亿美元用于城市更新;对有资格居住公共房屋者由于政府的措施而迁移者, 或居住不够标准者及老弱残者等符合补助条件的,财力负担超过本人收入25％的其超过部分,由政府补贴。[23] 1965年9月,总统还签署建立一个内阁级的住房和都市发展部,由黑人罗伯特?韦夫任部长。 1966年总统签署住房拨款法案, 给贫穷城市以联邦拨款,用于建立模范城市。规定对于合乎标准的住房给予租金补贴, 数额为低收入家庭25％收入与租金间的差额。对大约六七十个城市的贫民窟进行清理, 改进更新地区的学校、医院、就业机会及住宅以改善贫民窟的整体环境, 包括交通设施、给排水系统、医院和医疗设施、娱乐和广场区域等。 1968年2月22日总统提出了关于都市问题的特别咨文, 详尽阐述他的住房和都市发展援助计划的建议。

浅析韩国住房制度

浅析韩国住房制度公司理财11 张家齐 2011312462

国际金融11 张乔 2011312438 目录一、韩国住房制度变迁 (3) (一) 住房政策演变 (3) (二)住房保障制度 (7) 二、韩囯ABCP 融资方式 (10) (一)房地产项目融资证券化(PFABS，PFABCP) (10) (二)韩国资产证券化现状及实际状况分析 (14) (三)韩国ABCP方式资产证券化存在的问题 (17) (四)ABCP方式在中国房地产项目融资中的应用启示 (18) 三、韩国的不动产税 (19) （一）不动产取得环节的税种 (19) （二）不动产持有环节的税收 (21) （三）不动产转让及租赁环节的税收 (22) （四）不动产税基评估体系 (23)

（五）对我国不动产税制改革的启示 (24) 四、后记 (26) 五、参考文献 (26) 文章摘要：本文从韩国房地产市场住房制度的变迁讲起，分五个阶段介绍了韩国住房制度从起步到最终成熟的过程。此后，文章分住房保障制度，APCP融资方式，房地产不动产税等三方面着重介绍了韩国房地产业住房制度的突出特点，并在每一点后强调了这种制度之于当今中国房地产市场的启示与借鉴意义。一、韩国住房制度变迁 (一)住房政策演变韩国的住房政策是从20 世纪60 年代开始实施的。因为20 世纪50 年代的韩国经历了朝鲜战争及其战后持续的国内政治、经济局势的动荡不稳，致使政府无法进行有序的经济开发，更无暇顾及居民的住房问题。（1）20 世纪60 年代———政策准备期 1961 年朴正熙掌权以后，韩国政府制定了第一个《经济开发 5 年计划》，把促进住房建设和供应，加大政府对住房市场的参与等内容，纳入该计划之中。1963 年，颁布了第一个关于住房的法律———《公营住宅法》，明确了公房的供应对象，

保障性住房的一般规定

保障性住房的一般规定 “保障性住房”一般由廉租住房、经济适用房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。经济适用房和定向安置住房在满足特定条件下，可以再次出让。法律要点: 1.“保障性住房”上市出卖的类型及特定条件如何？本合同范本以实践中最为常见的“经济适用住房”和“安置房”再次上市出卖为对象,研究和设计针对性的合同条款。 (1)经济适用住房交易条件:原建设部、国家发展改革委员会等七部委印发的《经济适用住房管理办法》(建住房｛2007｝258号)规定:“经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。”经济适用住房“建设用地以划拨方式供应”,“经济适用住房项目外基础设施建设费用,由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发货款”,“免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金”,根据(经济适用住房管理办法》第30条的规定,“购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品任房与经济适用房差价的一定比例向

政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可以优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价教后取得完全产权。”此外,原住房城乡建设部《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》(建保(2010)59号)第四针对经济适用房的上市交易管理也作了特别规定:“(十ー)经济适用住房上市交易,必须符合有关政策规定并取得完全产权,住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见……对已购经济适用住房的家庭,不能提供住房保障部门出具的书面意见的,任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房;房屋租赁备案管理机构应当暂停办理其经济适用住房的租赁备案,房屋登记机构应当暂停办理该家庭购买其他房屋的权属登记,并及时通报住房保障部门,”“（十二）住房保障部门应当会同有关部门结合各地段普通商品住房交易指导价格,定期制订经济适用住房上市补交土地收益等价款的标准,报经市、县人民政府同意后公布实施。经济适用住房交易价格低于政府公布的同地段、同类普通商品住房交易指导价格的,依指导价格缴纳相应的土地收益等价款。”“(十三)各地要结合实际情况完善经济适用住房上市交易分配机制,健全上市交易管理办法。要按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例,确定上市所得价款的分配比例、政府优先购买权等管理事项。其中,政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠之和。” (2)定向安置房交易条件：目前,法律法规以及住建部部门规章尚

探析美国公共住房政策的演变历程

探析美国公共住房政策的演变历程发表时间：2019-09-16T14:50:20.370Z 来源：《基层建设》2019年第16期作者：房建武 [导读] 住房保障制度是各国住房政策的核心内容之一。山西财经大学一、引言住房保障制度是各国住房政策的核心内容之一。各国政府大多为解决中低收入阶层的住房问题制定了专门的住房发展计划和政策，以此来实现全社会居住的目标。公共住房政策正是住房保障的重要手段之一。兴建公共住房，是美国联邦政府参与城市规划的第一步，在美国城市政策发展历程上，具有重大的转折意义。但兴建公共住房的道路并不平坦，梳理与解读这些政策变化，对于我们理解20世纪美国公共住房政策走向，分析住房保障领域三种主要调节方式的特点和适用条件，寻找解决城市低收入阶层住房问题的最佳途径，进而为我国城市住房改革提供借鉴，都有不可替代的理论意义和实践意义。二、关于新政时期公共住房政策大萧条时期，以作家、政治激进主义者凯瑟琳?鲍尔为代表的一批社会活动家曾发起一场公共住房运动，试图在美国建立起一种永久性的联邦住房政策。凯瑟琳?鲍尔（1934）在其著作《现代住房》中指出，美国人对直接针对低收入阶层的住房计划向来反应冷淡，因此她想建立一种综合性的“现代住房”概念，使联邦建设的住房不只针对低收入阶层，也能吸引中高收入阶层，以获得更广泛社会群体的支持。玛丽?科尔（1974）在自己博士论文中曾专门分析了凯瑟琳?鲍尔所倡导的公共住房运动和“现代住房”概念。早在30年代，就有学者对这一时期的公共住房计划进行过探讨。以著名城市规划理论家刘易斯?芒福德（1939）为代表的部分规划学者们，批评公共住房整齐划一的社区设计会破坏城市的整体景观。而住房史学家盖尔?雷德福（1978）则较为肯定这一时期公共住房的设计，指出这些住房在设计建造上的水准甚至接近年代的中产阶级住房，许多建成的社区因此收到了良好的效果。在正式出台针对城市低收入阶层的住房政策之前，胡佛政府与罗斯福政府都选择先解决大萧条期间中产阶级的住房危机，并先后建立了多个住房管理机构，有效地帮助中产阶级度过了难关。小阿瑟?施莱辛格五和肯尼思?杰克逊则先后对罗斯福新政中所建立的解决中产阶级住房问题的机构备加推崇。蒂莫西?麦克唐纳（1968）甚至将住房法作为个案，从法学角度专门分析了该项立法的各项规定。著名法学家劳伦斯材弗里德曼（1969）则重点探讨了住房法中针对贫民窟区域的“等量清除”原则。三、关于二战后公共住房政策在战后房荒的大背景下，1949年住房法出台，重新启动了1937年住房法的公共住房计划。1949年住房法从草案到正式颁布经历整整四年的时间，这期间交织着以国会为舞台的住房改革者与房地产开发商之间、自由主义与保守主义之间的大论战。 1949年住房法的几大条款都是在政府与房地产开发商相互妥协下形成的。马克?格尔凡德（1951）指出，刺激房地产开发商参与公共住房建设环节，该法案授予开发商连片开发城市衰败区的征地权，取消1939年住房法将衰败区重建项目限制在住房建设领域的“等量清除”原则。艾森豪威尔总统上台后通过了新的住房法，大量削减了公共住房项目拨款，但继承并发展了住房法中对房地产商有利的那些条款。马丁?迈耶森顽（1955）指出这一阶段联邦公共住房建设计划不仅没有解决少数民族的住房困难，反而因为对城市衰败区的拆迁，使许多少数民族人口由原本居住环境恶劣变得无家可归。为了节省地皮，各大城市兴建了大量高层公共住房。这类高层公共住房的选址也常常受到种族主义的影响，大部分直接就建在少数民族聚居的区域。这样的公共住房建设对居住隔离问题的改善毫无帮助，反而催生了美国学者阿诺德?赫希（1965）所称的“第二代隔都区”。对于种族因素问题的个案研究很多，爱德华?班菲尔德（1955）的《政治、计划和公共利益》，种族隔离问题的积累，最终导致了年代美国各大城市严重的骚乱。四、关于60年代的公共住房政策凯瑟琳?鲍尔（1957）在名作《公共住房沉闷的僵局》中分析了1957年公共住房的形势，得出了一个让当时美国人极为沮丧的结论，她认为在经过了二十多年的发展后，公共住房在美国仍然毫无起色且作用不大。在这种情况下，60年代的住房改革者认为需要出台一种全新的住房政策，来规避正统公共住房建设计划本身的缺陷，以更好地适应年代以后的城市发展现实。这种想法首先体现在1965年住房法中，该法案首次推出了新的房租补贴计划。这一计划完全不依赖公共住房建设环节，补贴一步到位直接发放给住房消费者，俗称“人头补贴”。普罗?马丁（1966）认为“人头补贴”改变了以政府住房机构作为住房建设者、所有者和管理者三位一体的正统公共住房模式，可以为联邦政府节约大量的建设资金。“人头补贴”的方式比较灵活，可以让参与该计划的租房者自由选择房屋居住，更好地利用市场上现有存量住房。 “人头补贴”的优点并没有立刻被联邦政府所重视，1968年住房法依然没有放弃正统公共住房建设传统，该法案制定了一个宏大但不切实际的正统公共住房计划。以当时美国前参议员保罗?道格拉斯为代表的一批政界人士认为，由于城市危机的存在，必须建设大量的公共住房才能解决危机。但其后美国学术界对这一计划进行的讨论中，批评意见占多数。 1968年住房法推出了另一项新的计划，即补贴住房建设计划，俗称“砖头补贴”。该计划通过向房产开发商提供补贴贷款的方式，鼓励他们参与公共住房的建设，以增加公共住房的建设数量。但由于建设环节存在对联邦资金的转移和挪用等违规问题，该计划实施取得的效果有限。五、关于70年代以来的公共住房政策 60年代结束时，美国新政式国家垄断资本主义的发展面临困境。尼克松总统上台后，保守主义开始影响到公共住房领域。尼克松总统大幅削减联邦政府的福利计划，主要依靠联邦拨款维持的公共住房计划更加不能幸免。而1974年“住房与社区发展法”出台后，正统公共住房计划在住房政策中的核心地位淡化，以“租金证明计划”为代表的房租补贴计划逐渐取代了前者的核心位置。弗兰勒?马尔（1975）指出，尼克松政府之所以选择停止正统公共住房计划，一方面是因为约翰逊政府的公共住房计划过于宏大，另一方面也是对自新政以来自由主义城市改革方案的一种反思。此外，罗伯特?约克逊（1978）通过个案研究分析指出，五六十年代的公共住房问题是加剧黑人居住区隔离的重要原因，这也是进入年代后大规模公共住房建设计划被停止的原因之一。 80年代以后，美国联邦政府在城市住房政策方面更趋保守。里根政府出台了1987年住房法，实行“租金优惠券计划”。该计划与1974年住房法中的“租金证明计划”区别不大。到克林顿政府时期，这两种计划被合并为一项“住房选择优惠券计划”。美国经济学界对“租金优惠券

关于朝阳区住房保障政策宣传及

朝阳区人民政府住房保障和房改办公室北京市朝阳区民政局朝住保〔2007〕26号关于印发《朝阳区保障性住房资格审核工作方案》的通知区属各有关单位：根据《北京市人民政府关于印发北京市城市廉租住房管理办法的通知》（京政发[2007]26号）、《北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法（试行）的通知》（京政发[2007]27号）文件规定，我们制定了《朝阳区保障性住房资格审核工作方案》，经区政府同意，现印发给你们，请遵照执行。特此通知。附件：《朝阳区保障性住房资格审核工作方案》二〇〇七年十一月二十七日

附件朝阳区保障性住房资格审核工作方案为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、《中共北京市委北京市人民政府关于贯彻落实〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉的实施意见》（京发[2007]22号）、《北京市人民政府关于印发北京市城市廉租住房管理办法的通知》（京政发[2007]26号）、《北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法（试行）的通知》（京政发[2007]27号）文件精神，做好朝阳区保障性住房资格审核工作，结合本区实际，制定本工作方案。一、指导思想以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会首善之区的要求，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，以人为本，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。二、工作目标以城市低收入家庭为对象，进一步健全廉租住房制度，

住房保障职责

保障性住房工作职责拟订住房保障政策，制定睢阳区内棚户区改造、经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房建设项目的建设规划、申报工作并组织实施。负责城镇居民住房保障对象的调查与审核；负责保障性住房住宅户型面积的审核。工作程序：一、廉租住房申请前置条件： 1、具有本市区非农业常住户口： 2、享受本市城市居民最低生活保障待遇的家庭，或经民政部门认定为城市低收入的家庭。二、商丘市廉租住房补贴资金申请发放流程 1、申请：申请廉租住房补贴资金家庭（居民）持身份证户口薄纸保证向市行政服务中心住建局窗口提出书面申请。 2、登记受理：工作人员对符合条件的，受理登记，发放《审批表》；不符合条件的予以退回，不予受理登记。 3、初审：申请人交《审批表》和相关材料到本人工作单位或户口所在地街道办事处进行初审，单位或办事处应在15个工作日内就申请人的家庭收入，家庭住房状况是否符合规定完成初审，并签署意见。 4、报批：申请人持初审所有有效材料到市行政服务中心住建局窗口报批。（验原件、留复印件、收件人在申请表

上签字） 5、复核：市住房保障部门在15个工作日内对报表材料会同民政部门提出审核意见。 6、公示：住房保障部门对初审符合条件的每月集中在住建局网站公示一次，接受社会监督，并对举报进行查处。公示期15天，无异议或异议不成立的，作为廉租住房保障对象予以登记。 7、审批：经公示无异议的保障对象，汇总后按程序报主管局长、局长审批。 8、发放：保障中心按规定和程序对符合条件的家庭发放《廉租住房补贴领取证》和活期存款折。 9、动态管理：已领取租赁住房补贴资金的家庭应按年度分别向工作单位或本人户口所在地街道办事处，市住房保障部门如实申报家庭收入及住房变动情况，经审核对符合条件的续签协议，按政府确定的标准继续发放，不符合条件的停止发放。城市低收入住房困难家庭的收入标准，住房困难标准及住房保障面积标准，由市、县人民政府每年向社会公布一次。注： 2011年我市廉租住房补贴的发放范围为市区低保家庭中人均居住面积不足15平方米（含15平方米）者，住房补贴面积标准人均18平方米。租金补助标准为每人每月每平米5.5元，家庭最低每月补贴为100元，最高每月补贴

保障性住房的意义

关于保障性住房土木工程学院康胜清404000 摘要：安居才能乐业，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。眼下世界各国都高度重视中低收入居民的住房保障，学习和借鉴国外发达国家住房保障制度的成功经验，对完善我国保障性住房制度有着重大的现实意义。关键词：保障性住房保障性住房的分配房地产市场保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。我国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。（一）我国保障性住房现状及发展十一五”期间，我国以廉租住房、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度初步形成。通过各类保障性住房建设，五年间，全国1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题得到解决。到2010年底，我国城镇保障性住房覆盖率已达7%到8%，城镇居民人均住房面积超过30平方米；农村居民人均住房面积超过33平方米。从2011年起，我国将进入保障性住房建设“加速跑”阶段。保障形式继续以包括廉租房在内的公共租赁住房、包括经济适用房在内的政策性产权房和各类棚户区改造安置房等实物住房保障为主，同时结合租金补贴。未来五年，全国计划新建保障性住房3600万套，大约是过去10年建设规模的两倍。2011年全国就将开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，比上年增长70%

以上，创历年之最。通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。（二）西方发达国家的住房保障制度 1929-1933年的经济危机和二战之后，西方发达国家出现了住房严重短缺的状况。在这种情况下，不少政府都制定并实施了住房保障制度。比如美国提出“可承受住房”的保障目标，旨在公平、公正地解决不同收入阶层的住房问题，使“人人拥有居住的机会”。另外一些发展中国家，如新加坡也将“居者有其房”当作国策，成立了建屋发展局，专门负责公共住房的建设。而英国出台了“标准住房福利”与“优先购买权”政策。住房保障作为一种关乎民生的公共产品，需要政府从长计议，制定相关法规保证措施的顺利实施。美国政府为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等；德国政府将改善居民房屋短缺问题作为执政的重中之重，1950 年颁布了《第一部住房建设法》。（三）我国保障性住房存在的一些问题 1.保障对象的明确住房保障政策的保障对象本应体现为中低收入家庭或低收入家庭，但在实施过程中，政策保障对象发生了偏离，导致了不公平现象的发生。在经济适用房政策的具体实施中，则出现“富人买经济房”现象。由于非政策目标群体占用了大量的住房保障资源，使得其他群体无法获得政策惠顾，造成了对住房保障公平性原则的损害。并且还申请过程中，也存在诸多漏洞。一些地方在保障性住房分配

住房政策与住房保障

世界银行学院“可持续城市发展与管理”远程课程
住房政策与住房保障
刘洪玉清华大学房地产研究所 liuhy@https://www.360docs.net/doc/957664793.html,
提纲
? 一、为什么需要住房政策？ ? 二、住房政策的目标二住房政策的目标 ? 三、住房政策工具与措施 ? 四、公共住房政策 ? 五、公共住房政策的设计准则 ? 六、国外公共住房相关经验六国外公共住房相关经验 ? 七、住房保障制度建设应注意的问题
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一、为什么需要住房政策？
? 什么是住房政策？
? ?
是政府干预住房市场政府房市的手段和形式。是政府为了达到一定的政策目标，设计和实施的一系列与住房有关的公共政策的总和。
一、为什么需要住房政策？
? 住房具有重要的社
会属性
?
?
住房不仅是一种商品，而且是居民家庭赖以生存的生活必需品。居住是全体社会成员的基本权力。
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一、住房政策与住房政策目标
? 为什么需要住房政策?
?
住房具有重要的社会属性
? ?
住房不仅是一种商品，而且是居民家庭赖以生存的生活必需品。居住是全体社会成员的基本权力。
一、为什么需要住房政策？
? 与住房相关的经济活动存在许多外部效应
（externalities）
?
房价大幅下降导致住房抵押贷款大量违约，有可能会引发整个银行系统的金融风险，甚至拖累宏观经济；
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一、为什么需要住房政策？
? 与住房相关的经济活动
存在许多外部效应（externalities）
?
破旧和不加维护的住宅，会逐渐使整个街区走向衰败；
一、为什么需要住房政策？
里约热内卢的超大贫民窟
4

日本_韩国住房保障制度及对我国的启示

第4期（总第329期）2011年4月财经问题研究 Research on Financial and Economic Issues Number4（General Serial No.329） April，2011 日本、韩国住房保障制度及对我国的启示孙淑芬（大连市住房公积金管理中心，辽宁大连116001）摘要：住房保障制度体系的完善，事关国民的切身利益与社会的和谐稳定。目前，我国正处于快速的城市化和工业化进程之中，面临着一些与发达国家曾经历过的类似的房地产市场问题。笔者运用调查研究与比较研究方法，总结了日本和韩国住房保障制度的基本安排、管理机构和制度特点，借鉴其成功经验，针对我国现行住房保障制度存在的问题，提出了强化政府住房保障政策、增加中小户型保障性住房供给、拓宽住房保障资金的融资渠道等一系列对策建议。关键词：住房保障；住房金融；政策性金融；住房公积金中图分类号：F293.31文献标识码：A文章编号：1000-176X（2011）04-0103-05 一、日本住房保障制度（一）日本住房保障制度基本安排 1.廉租房保障制度日本的廉租房主要有公营住宅、特定优良租赁住宅、老年人优良租赁住宅等几种。其中，公营住宅是国家和地方公共团体协作，通过自主建房、收购、租赁民间住宅，再以低廉的价格租给低收入人群的住房；特定优良租赁住宅由民间建设，地方公共团体购买后租赁给中等收入者，地方公共团体负责管理；老年人优良租赁住宅由地方住宅公团直接建设或由民间建设、地方住宅公社或社会福利法人购买后租给老年人，地方住宅公团、住宅公社或福利法人负责管理。 2.城市低价出售住房制度日本的住宅公团（现都市再生机构）在大城市及其周边修建住宅，进行城区改造，其建造的公团住房不同于公营住宅，他是以地方公共机构为主体面向低收入人群，其实质是国家出资建房或平整土地，面向中等收入群体进行出售或租赁。入住公团住房的家庭收入一般在中档范围内（目前为家庭月收入不超过33万日元），入住采取申请抽签制。 3.住宅金融公库建房住宅金融公库主要向难以从银行等一般金融机构借款以购、建房的个人与单位提供贷款。住宅金融公库贷款利率低，成立初期为5.5%，远低于银行的14.6%，而且不同于民间的浮动利率制，采取固定利率制。贷款对象可以是个人或企业，贷款条件优惠，贷款期限可长达35年，对于还贷困难的还可在原有基础上延长10年［1］。 4.住房保障支持政策首先，多种形式保障土地供给。如地方政府实行类似土地银行的做法购置大片住房建设用地，又如住房都市整备公团用等价交换制度、特借制度、借受制度和民赁制度等四种制度妥善处理国家与地主的关系，使土地转化为国民住房用地［2］。其次，财政补贴。日本政府的住房财政补贴分为两种：一种是政府财政拨款，主要用于低收入家庭的租房、购房补贴和资助公营住宅建设；另一种是政府的财政投资性贷款，主要对都市整备公团住房建设的投资贷款，并将资金贷给住房金融公库，再由后者用于建设公共住房和向 ①收稿日期：2011-01-26 基金项目：2010年教育部人文社会科学研究规划基金项目“我国住房公积金制度及管理运营模式研究”（10YJA790117）作者简介：孙淑芬（1963－），女，辽宁大连人，副主任，高级经济师，主要从事住房公积金制度与管理方面的研究。E-mail：sunshufen_dl @https://www.360docs.net/doc/957664793.html,

美国公共住房的发展及经验借鉴

自上世纪30年代以来，作为美国地方政府管理实践中公共行政重要事务之一的公共住房(或称公益住房)管理,在近80年曲折发展历程中,在管理机构设定和职能定位、房源筹集和维修养护、入住者准入和迁出、租金收缴和资金支配、社区建设和辅助服务等方面形成了较为完善的制度体系和特色鲜明的管理模式。考察探析美国公共住房管理方面的经验教训，对国内正在大力推进的公共住房建设及后期管理机制构建具有重要的借鉴意义。一、美国公共住房发展历史沿革美国公共住房的发展历程大致可以划分为三个时期。 1.早期的公有住房建设（1933—1941） 1933年5月，美国政府成立了公共工程署（Public Project Administration），并在其下设立了第一个负责住房建设的行政部门—— —住房部，开始小规模的公有住房建设，这是公有住房建设的开端。此间，建设公有住房的主要目的是为了应对经济大萧条，增加就业，振兴已奄奄一息的建筑业。由于危机中住房问题严重威胁到社会稳定，1937年罗斯福总统签署了《低租住房法》（Wagner—Steagall Low Rent Housing Bill），明确规定了公有住房建设所涉及的土地征用、建筑成本、建筑标准、住户标准、资金计划和管理机构，该法的颁布实施标志着美国政府开始解决低收入居民的住房问题，是其政策史上的“里程碑”。仅在该法颁布后至美国参加二战前的4年间，政府便建造了16万余套供年收入不到1000美元家庭租用的公有住房。为此，联邦政府在内政部设立了专门的管理机构—— —美国住房署（American Housing Authority），取代了初期成立的公共工程署，并在各大城市设立了公共住房局（Public Housing Authority）。 2.城市更新改造时期（1949—1965）二战后，由于以贫民窟为典型特征的内城衰败现象大量存在，加上严重的住房短缺，美国对城市住房问题更加重视。1949年杜鲁门总统签署颁布了瓦格纳—塔夫特—艾琳德住房法案（Wagner-Taft-Ellender Housing Act），将城市更新、城市再开发和公共住房计划结合起来，提出了“通过贫民窟和衰败地区的清理，减少非比标准住宅，解决严重的住房短缺问题，为每一个美国家庭提供一套舒适的住房和优美的居住环境”的全国性政策目标，进一步使公共住房成为针对低收入阶层的专门计划，首次强调了联邦和地方政府对于治理城市衰败负有共同责任，从联邦到地方都相应设立了专门机构，包括城市更新署（Urban Renewal Administration）、联邦住房署（Federal Housing Administration）、住房援助署（Housing Assistance Administration）等,从而加大了各级政府的参与力度，扩大了城市改造的规模，使城市更新改造发展成为历时20余年、遍及全国的运动，对联邦政府的住房政策和美国城市发展产生了深刻影响。其后，美国又进行了9次较大的住房立法，对原来的项目进行扩充，并且启动了全国性社区开发工程。 3.发展模式调整和政策完善期（1965年至今） 1965年，约翰逊政府组建了内阁级住房和美国公共住房的发展及经验借鉴马泽发无锡市住房保障和房产管理局

中外住房保障政策的对比及启示

中外住房保障政策的对比及启示 3月13日，十二届全国人大二次会议在北京人民大会堂举行记者会。国务院总理李克强在人民大会堂三楼金色大厅会见采访十二届全国人大二次会议的中外记者并回答记者提出的问题。有记者问，房地产问题一直是社会持续关注的问题，今年两会上也有代表委员提了很多的建议和意见。请问总理，政府在这方面有没有什么新的思路和新的举措？李克强说，房地产问题是个大问题，它直接关系到居民住房问题。让人民群众住有所居，这应该是政府奋斗的目标。我们需要根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。李克强表示，政府还是要用更多的精力、更大的力度来解决好群众的基本住房需求问题。现在我们国家城镇集中连片的棚户区还居住着上亿人，可以说不具备基本的生存条件。几百个人一个旱厕，特别是北方，到了冬天居民入睡要带着棉帽、穿着棉衣，这可以说是政府心头之痛。所以今年我们要继续加大棚户区改造的力度，至少要再改造470万套以上。先说说我国住房保障政策实施过程中出现的问题 1.住房保障体系建设严重滞后。我国住房制度改革以来,房地产行业显得过度市场化,有些地方政府在提供经济适用住房上根本没有积极性,使得本应占市场主体的保障性住房逐渐边缘化,商品房成了解决居民住房的基本模式。一方面,经济适用房投入回报低,因而不受地方政府重视,难以发展起来;另一方面,商品房可以拉动GDP,增加税收。所以房地产拉动国民经济的作用在地方政府“政绩观”的引导下发挥到了极致,地方政府通过多种方式,利用房地产投资来刺激当地的GDP增长,但地方政府对于廉租房政策落实很不到位。 2.缺乏稳定的廉租房源和资金来源渠道。在廉租住房制度的具体实施过程中,房源主要来自房管部门的自有房源和市场收购。而购房资金来源于房管局上交的统筹财力、事业费收入、历年房产重置基金等。而仅靠政府房管部门的财力,难以长期支撑以市场价购置廉租住房和租金补贴的资金支出,并且与众多需要政府

天津市基本住房保障管理办法-津政令54号

天津市基本住房保障管理办法-津政令54号天津市基本住房保障管理办法第一章总则第一条为完善本市基本住房保障制度，满足城镇中等偏下和低收入住房困难家庭及外地来津就业人员的基本住房需求，根据国家有关法律、法规和政策规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本市住房保障的规划建设、经营管理、申请准入、使用退出和监督管理等工作，适用本办法。本办法所称基本住房保障，是指通过出租和出售保障性住房、发放住房租赁补贴等方式，向符合条件的家庭及外地来津就业人员提供帮助和扶持，以保障其享有基本的居住条件。本办法所称保障性住房，是指政府给予政策支持，规定面积、租金标准和销售价格，向符合条件的家庭出租、出售的住房，包括公共租赁住房、限价商品住房和经济适用住房等。本办法所称住房租赁补贴，是指政府向符合条件的家庭提供的用于租赁住房的货币补助。第三条住房保障工作应当与经济社会发展水平相适应，满足基本住房需求；坚持政府主导、政策扶持，引导社会参与；坚持分层补贴、租补分离、租售结合；坚持规范管理，分配过程公开透明，分配结果公平公正。 - 1 - 第四条市人民政府应当加强对住房保障工作的领导，组织推动区县人民政府和各有关部门做好住房保障工作，负责对区县住房保障工作实施情况进行监督。区县人民政府负责本行政区域内住房保障工作的组织实施和监督管理。市国土房屋行政主管部门负责全市住房保障工作的指导、推动、监督和协调。区县房屋行政主管部门是本行政区域内住房保障工作的主管部门，负责本行政区域内住房保障工作的具体实施和监督管理。发展改革、建设、规划、财政、税务、民政、人力社保、公安、工商、监察等管理部门和市住房公积金管理中心依照各自职责，协助做好住房保障的相关工作。第五条本市设立的市级住房保障实施机构，按照其职责对全市住房保障事务性工作实施管理，对区县住房保障实施机构负有指导、监督职责。

北京市保障性住房政策文件

北京市保障性住房政策文件目录公共租赁房 (2) 北京市公共租赁住房管理办法（试行） (2) 公共租赁住房建设技术导则（试行） (5) 申请指南 (12) 政策预期 (13) 廉租房 (15) 北京市城市廉租住房管理办法 (15) 申请指南 (21) 关于廉租住房实物配租管理若干问题的通知 (23) 关于进一步加强我市廉租住房建设和管理的若干意见 (25) 关于城市低收入住房困难家庭申请廉租住房有关问题的通知 (30)

公共租赁房北京市公共租赁住房管理办法（试行）第一章总则第一条为完善我市分层次住房供应体系，调整住房供应结构，实行租售并举，多渠道满足部分中低收入住房困难家庭住房需求，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007 ］24 号）、《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发［2008 ］131 号）规定，结合我市实际，制定本办法。第二条本市行政区域内公共租赁住房的建设、分配、管理适用本办法。本办法所称公共租赁住房，是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。第三条公共租赁住房建设、分配和管理工作遵循以下原则：政府支持、市场运作；多方建设、统一管理；公平公开、严格监管。第四条市住房和城乡建设、发展改革、国土资源、规划、财政、税务、国资、金融、住房公积金等有关部门按照各自职责分工，做好公共租赁住房相关管理工作。各区县人民政府负责做好本区县范围内公共租赁住房的建设和管理工作。第二章房源筹集第五条公共租赁住房由市、区县政府所属机构或政府批准的机构通过新建、收购等方式多渠道筹集。

中国公共住房政策概览

中国公共住房政策概览陈杰复旦大学管理学院/复旦大学住房政策研究中心副教授中国在1978年由邓小平直接发起的住房制度改革，历经20年的曲折探索，终于在1998年完成了从福利分房制度到商品住房制度的根本性转变。住房不再由政府无偿分配后，因为有利可图，投资热情被空前激发，住房供应不再成为中国城市的老大难题，如1978年之前我国城镇年均住宅竣工面积仅有0.18亿平方米，1978-1987年间年均为1.3亿平方米，1988-1998年间年均为2.9亿平方米，1999年-2009年中则达到6.13亿平方米（含非商品住宅），达到历史最高水平。这10年间光由开发商提供的商品住宅就累计达到3900万套，解决了1亿多人的居住问题。住房总体上不再短缺，2009年底城镇住宅存量面积达到131亿平方米，城镇人均住房建筑面积超过28平方米，是1978年的4.2倍。然而住房成为商品化后，也随之带来一系列问题。作为一个新兴的市场，住宅价格难以抑制的持续高涨，远远高于同期收入增幅。自1998年之后，中国城市房价收入比居高不下，始终在10以上(90平方米商品住宅总价与城镇家庭年可支配收入的比值)，中低收入家庭对商品住宅的承受能力更加脆弱。事实上，中国政府在90年代的房改当中就意识到中低收入家庭的住房问题是不能完全用市场来解决，也采取了多种办法去力图缓解这部分人群的住房困难。然而由于中国政府对经济增长的需求非常强烈，把住宅房地产看作一个产业和经济增长来源的考量往往压过实现“居者有其屋”的社会民生政策诉求，住房保障在大多数时间是被忽视或远排在经济发展政策之后。尽管这样，中国还是初步建立起一套覆盖一定城镇居民范围公共住房政策体系。中国公共住房政策总体上可以分为三个组成部分：一、经济适用房；二、廉租房；三、公共租赁房。一、经济适用房 1991 年国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出要“大力发展的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”,是第一次在政府文件中出现跟经济适用房相似的字眼，也确立下了日后经济适用房的基本内涵。到了1994年，由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》提出，要“建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系”。该《办法》要求，经济适用房的价格按建设成本确定，以微利价出售，只售不租。其成本价由7项因素（征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润）构成。出售经济适用房实行政府指导价，其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公布。这些要求成了日后建设经济适用房的基本原则。但当时开发商还没兴起，经济适用房基本都由政府行政部门出资和组织建设[1]。 1998年7月标志性房改文件（《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》国发[1998]23号文）中提出“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系”，但这个“供应主体”除了个别地区热情很高，绝大多数地方从来就没有实现过。