上海写字楼的历史及发展现状

上海写字楼的历史及发展现状一、上海写字楼的历史沿革

上海的写字楼从无到有，仅仅发展了短短的20多年，在这20多个春秋中，可以说经历了跌宕起伏，至今终于形成了一个成熟的市场格局。但随着全球经济的再次复苏以及上海经济的高速发展。上海写字楼进入了一个新时代。

上世纪80年代中期以前上海商品办公楼的概念基本为零。当时一些大公司如需在上海设办事机构，只能租用高级酒店套房。

直到1985年，上海第一幢涉外写字楼——位于外滩的联谊大厦建成，但上海真正的写字楼市场浪潮开始于1992年邓小平的南巡讲话。

1993年，上海开始大规模地推出办公用地。按常规而言，写字楼的建设周期一般是3年，这也就意味着从1993年动工建设的写字楼，在1996年开始集中上市。但是正是这种大规模的上市也导致了1997到1999年上海写字楼市场全面供过于求，其中在最高峰期的1997年，上海写字楼上市达到100万平方米。市场过于供大于求以及亚洲金融风暴的影响直接导致了写字楼市场租金不断下跌，从1997年均价0.8美元/平方米/天，跌到1998年的0.4美元/平方米/天，到1999年更跳水到0.2美元/平方米/天。

2000年经济开始复苏。在上海写字楼方面，2000年到2001年进入了一个调整期，众多的烂尾楼项目获得重生，再这一年中写字楼的空置率渐渐降低。2002年上海写字楼的又一个春天降临，

从第一个季度就开始了温和的反弹。这时期由于中国入世对一些公司产生了积极作用，另一方面由于美国“911”事件后，一些推迟决定的公司在去年年底也开始重新考虑写字楼的扩张需求。全市的空置率下降至11.9％，租金到0.62美元/平方米/天，全年吸纳量达到404795平方米，总的吸纳量比2001年略微上升2.4％。到了2003年，新增供应的缺乏一方面限制了浦西甲级写字楼的吸纳量，另一方面空置率水平也因此表现出下降的态势。因而，2003年新增面积的降低使得吸纳量达到了历史较低水平，约为27.2万平方米，比2002年下降了38.2%。有限的新增供应及紧张的市场条件下受压抑的需求使得上海甲级写字楼平均租金较2002年上涨了5.6％，。到了2004年第三季度，上海写字楼市场经历了最快的新增供应，加上持续的跨国公司企业对办公面积的需求使得整体吸纳量十分巨大，达到了50.83万平方米，浦西空置率下降至5%，租金上涨至平均0.73美元/平方米/天。

从2004年至2007年底是上海写字楼发展的飞速时期。上海良好的商业环境及飞速发展的中国经济吸引了众多组织在上海的投资。一些扩展的公司在现有的写字楼市场已经很难找到合适的办公区域以满足不断增长的员工规模带来的办公需求。由于对优质写字楼的强烈需求始终不减，办公楼预租的情况也愈演愈烈，这些公司必须提前做出计划以保证所需办公面积。

而甲级写字楼的空置率同时在极具下降，除需求量的不断扩大外，市场的供应量的减少是最主要的原因。截止到2007年年底，

全市甲级写字楼的空置率为1.51%；相较2006年的5.28%减少3.77个百分点。从区域来看，陆家嘴的空置率最低，为0.11%。

由于对大陆金融的预期越来越强烈，陆家嘴的金融机构不断增长，此区域也成为全年整个市场的热门区域。

由于上海写字楼的空置率不断下降，市场需求亦得不到缓解，其平均租金持续上涨，达到1.23美元/平方米/天（人民币9.04元/平方米/天）。

2008年上班年甚至是到第3季度的发展延续了前2年的高速发展。需求量依旧不减，但在第3季度投放市场的环球金融中心和未来资产大厦使得空置率上升。

随着市场供应量的上升，理所当然得导致了价格的下跌，截止2008年第3季度底，甲级写字楼的报价为8.69元/平方米/天。较前1年同时期相比下降了3.87%。

随着全球金融危机对上海金融市场的影响，直接导致了2008年第3季度的拐点的出现，加之上海甲A写字楼的供应量的提高，需求量的减少，第4季度的空置率及吸纳量极具下降。

经过近几年的发展，上海传统写字楼市场在微观上主要分布在南京西路、淮海中路、小陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场六大区域。曾几何时这六大地区汇集了上海绝大多数的顶级写字楼物业，目前占了全市供应量的九成左右。

位于浦西市中心地区的淮海路和南京西路，是上海传统的商业中心街，经过十年来的发展，该地区已具有良好的商务氛围、

高品质的设施环境以及便利的交通，聚集了众多知名公司入驻。

而小陆家嘴是近十年来新崛起的上海金融贸易中心，吸引了全世界各大金融机构。因此，这些区域的甲级写字楼从前两年开始已全面回升，租金上涨、空置率明显下降，其中尤以小陆家嘴地区表现最为明显。

从租金水平上看，淮海路和南京西路的写字楼租金，早在1996年时平均日租金就已达每平方米1.0-1.2美元，当时淮海中路写字楼的平均租金达1.2美元，位居全市首位。在经历了1998年、1999年的低谷后，目前该区域写字楼平均日租金水平已回升到每平方米0.6美元-0.75美元，平均租售率达85%以上，个别甚至达到100%。

在1996年，小陆家嘴地区的日租金报价虽不低，也有每平方米0.8美元的水平，但其空置率却很高，特别是在1997年、1998年时不下40%。2000年，随着全市甲级写字楼市场的回升，小陆家嘴地区的写字楼的逐渐升温，特别是从2001年二季度开始，写字楼市场快速上升，一改以往高空置率的状况。加之小陆家嘴的高品质写字楼的建成，该地区写字楼的日租金水平和空置率已与淮海路、南京西路写字楼的情况不相上下，反映出小陆家嘴地区的吸引力较以往有了进一步的提升。这三个区域的写字楼租金总体水平，今后将“比翼齐飞”

与这三个区域相比，虹桥CBD、徐家汇CBD及人民广场外滩建筑群CBD的租金和需求也是亦步亦趋。由于前三个区域的日益饱和，该区域新的写字楼物业不断出现，也相对缓和了市场需求，并各自形成

了各自风格的新欣CBD。

但近年来，新增写字楼面积对于整个庞大的市场需求来说也只是杯水车薪，上海各行政区域不约而同地进行了各自具有地理历史优势的新区域的开发，各自使用诸如次商业中心重点开发、新地区整体建设开发、旧城区加速改造等手段，不断促进经济发展和投资建设。

在良好的经济环境及政府导向下，中山公园CBD、北外滩CBD、五角场CBD逐渐浮出了水面并高速发展，打破了6大CBD的固有格局，宣告了一个作为金融中心的城市的新时代的到来。

于此同时，作为非传统CBD区域的普陀区、闸北区也不约而同的开展了各自的CBD的拓展、建设。

该时代的到来的主要标志之一是，各自CBD的扩张和新建，随着各CBD逐渐相连或串联，使得上海的各个商圈重新洗牌，形成一个崭新的商圈分布，由于政府的机制的原因，其分布的主要特点是按行政区域分布，逐步形成了浦东商圈（陆家嘴及竹园CBD）、黄浦商圈（人民广场CBD、南京东路CBD、外滩CBD）、卢湾商圈（淮海中路及新天地CBD）、静安商圈（南京西路CBD）、徐汇商圈（徐家汇及淮海西路CBD）、长宁商圈（中山公园及虹桥CDB）、虹口商圈（北外滩CBD）杨浦商圈（五角场CBD）8大商圈的新格局。

而其他诸如普陀的长风CBD、闸北火车站CBD也在发展中，只不过由于其外部环境及历史问题，两区域的发展比较其他商圈相对比较落后。

作为CBD的主要组成部分的写字楼与CBD相互影响、相互促进着。

或许是上海缺少了40—70年代的快速发展期，上海近20年的写字楼的发展历程也许是许多城市近50年所走过的路，而作为一个全球金融中心，相信上海已经出现了三十年代的远东第一城市的地位，并且我们也相信这一地位将继续巩固与发展。

二、上海写字楼的供需状况

1. 写字楼的市场供应

从各区的供应量来看，除长宁区外，98、99年的新项目均集中于个别几个区域，98年浦西新增供应均集中在静安、黄浦两区，如梅陇镇广场、嘉里中心、中区广场均为当年的市场热点项目,而且梅陇镇广场、嘉里中心的落成使南京西路段逐步成为了一个新的办公区。99年浦西的新增供应量在淮海路沿线，区内的中环广场、力宝广场均在开盘1年左右达到了70％以上的入住率。而小陆家嘴地区在近三年始终保持了较高的供应量，使该地区成为了上海最大的单一写字楼群落，其总体环境的改善与形象的提升增强了同一区域内的写字楼对于租户的吸引力。可见，尽管新增供应在分布上的集中性造成并增加了统一区域内楼盘的竞争，但另一方面却产生了市场聚集效应，并在与其他办公区域内楼盘的竞争中占领了一定的市场份额。从2000－2003年供应的区域分布来看，新增供应的分布较散，但静安区的新项目均分布在南京西路沿线，无疑会增加该地段的区位优势；2003年的新项目均集中于黄浦区，但该区的甲级写字楼分布较散，难以形成聚集效应。

2004年—2008年，上海的写字楼分布更散，但甲A的一般还是分

布在传统商务区附近。在数量上面2003年—2007年基本维持在10至40万平方米左右，但2008年随着几大大体量的写字楼的落成，供应量一下梦增到60万平方米上下，基本为前几年算数平均值的2.5倍。

在区域上，8大CBD分布具体如下：

A．卢湾商圈

作为上海传统的高尚商业，地铁一号线沿线设有三个分站，往来交通方便，项目均分布在三个分站周边。甲级办公楼的供应量占到全市总供应量的13%。主要分布在成都路、西藏路之间的地段。区内拥有较多顶级品质的物业，吸引了较多对办公楼品质要求较高的国际性的公司入驻，如IBM、安达信、杜邦等。另有部分甲级写字楼主要分布在常熟路、陕西南路周边，一般为较早开发、楼盘规模较小的项目。其中在西藏南路―成都路沿线代表楼盘有：兰生大厦、金钟大厦、力宝广场、时代广场、上海广场、香港广场、瑞安广场、香港新世界广场、中环广场、以及中海广场。陕西南路―常熟路沿线代表楼盘有：二百永新大厦、久事大厦、百富勤大厦、云海大厦。

B．静安商圈

该区域星级宾馆林立，道路交通不象淮海路、南京东路商业街那样拥挤。位于南京西路沿线的上海商城为上海最早的顶级

写字楼，其租金水平在94、95年期间曾位列全世界第三位。自97年区内嘉里中心、梅陇镇广场的落成使该地区开始形成一个新兴的办公区。而随着中欣大厦、中信泰富广场的加入及浦西最高写字楼恒隆广场的兴建与完工，该地段已成为可与淮海中路办公区媲美的主要办公区域。租户多为一些网络公司、通讯公司及一些大企业的研发机构以及众多全球500强的公司。C．浦东商圈

陆家嘴金融贸易区是目前中国唯一以“金融贸易”命名的国家级开发区，已聚集8家国家级要素市场、135家中外金融机构、40多家跨国公司地区总部和4000多家贸易、投资和中介服务机构。作为陆家嘴金融贸易区的核心，小陆家嘴地区是指东起即墨路、浦东南路，西至黄浦江边，南起东昌路，北至黄浦江边范围内的公共区域。在这块面积 1.7平方公里的地区里，吸纳的外资银行资产总额就已超过200亿美元，平均每平方公里逾117亿美元，小陆家嘴地区已经成为中国资本密集度最高的地区之一。

通过近10年的开发，该区域已拥有12栋甲级写字楼，占到全市总供应量的28%。区内的顶级品质的项目较多，如金茂大厦、森茂大厦、国际大厦、中银大厦、环球金融大厦等，加之其未来金融中心的特殊地位，因而吸引了金融机构、跨国公司的地区总部的迁入。

小陆家嘴目前可供租售的甲级写字楼面积达到107.24

万平方米，平均入驻率达到95%左右；平均租金对外报价达

到0.82美元/平方米·天，实际成交价会在报价基础上有一

些折扣，但幅度非常有限，一般在5%以内。其中以金茂、汇

丰、花旗、汇亚等为代表的高品质的国际顶级甲级写字楼租

金已经超过1.0美元/平方米·天。

D．长宁商圈

为较早开发的办公区，由于其临近上海的外销住宅区及机场，曾是外资机构的首选办公区域，其外资机构的首选办公区域，其供应量占到总供应量的14%。但随着上海办公区域的东移趋势，该区域的吸引力正在逐步减弱。但随着古北2期的发展，虹桥的优势再次焕发出新的魅力。主要代表楼盘：远东国际大厦、太阳广场、新虹桥中心大厦、锦明大厦等。由于地域的限制，虹桥地区的发展已陷入瓶颈，虽然地铁2号线延伸段到达该地区，其地区保持了稳定的出租率。

长宁区在稳定虹桥地区的发展后继而花了大量的时间和精力在中山公园地区的发展上，随着天山地区的同步发展，虹桥CBD与中山公园CBD的相互呼应建立了长宁商圈。尤其是中山公园地区依托虹桥开发区和便捷的轨道交通，在良好的国内经济发展的潮流下，仅在短短的5年时间建立一个崭新的CBD。E．黄浦商圈

作为上海最古老的商圈，黄浦商圈有着极其悠久的传统。

该区域以人民广场、南京东路、外滩建筑群3大CBD组成。其中布有中区广场、港陆广场、百腾大厦等甲级写字楼，占到总供应量的10%。该区域内较缺乏顶级品质的甲级写字楼，且楼盘之间缺乏呼应，难以形成集聚效应的状态已成为过去。随着明天广场、天安中心大厦的落成以及远东娱乐广场和将来浦西最高建筑的世茂国际广场的建成，以及该区域便利的交通使得该区域写字楼的档次再次提升。同时世贸广场的建成取代了恒隆广场浦西第一高楼的地位，并与来福仕广场练成一线，形成一个新的南京东路CBD，使黄浦商圈焕发出新的生机。主要代表物业：海通证券大厦、仙乐斯广场、来福仕广场等。

F．徐家汇地区

为上海主要的商业副中心，地铁一号线在此设点。该区域内的写字楼占总供应量的5.3%，但区内的甲级写字楼落成时

间较早，所以在传统上以为其品质普遍不高。在徐家汇，写字楼的需求是十分高的。但长年在徐家汇始终供不应求。但随着上海体育场周边地区、徐家汇和打浦桥三点一线由写字楼的串连后，整个形成了一个强大的商业区，在这样一个循环下，写字楼的档次已可以与淮海路等其他区域相媲美。其中具有代表的楼盘主要有：飞州国际广场、华鼎广场、圣爱广场、实业大厦、美罗广场、港汇广场、腾飞广场、英雄大厦、伊甸大厦、

均遥广场、五洲国际大厦、青松城、亚太国际大厦、伊泰利大厦、海兴广场金玉兰广场等。

1． 市场需求

随着上海经济的高速发展和其在世界经济地位的日益凸显以及全球经济的复苏，导致写字楼需求正不断放大。国际大机构纷纷将上海作为亚太地区业务发展的核心，国内一些知名企业（尤其是民营企业）也将上海作为辐射华东乃至全国的基地，这些利好消息无不刺激着市场对写字楼的有效需求。 今年来上海写字楼吸纳量如下：

由此可见，需求量在00年达到526000平方米，01年为369065平方米，02年404795平方米，03年272000平方米，04年前三季度428200平方米。平均在400000平方米左右。

在以上吸纳量变化的原因上一方面体现了真是的需求，但另一方面其本身受到了市场供给量的制约，

所以造成了在某个季度中极具050000

100000

150000

200000

250000

300000

的上升和下降，但在数据上，反映出了上海每年近40万平方米的需求量。

而在未来的几年中，上海可售型写字楼的需求面积将超过每年40万平方米。究其本质原因，有如下几点：金融机构需求庞大———中国入世使上海作为金融中心的形象凸显。2004年以后，金融业的逐步开放，为上海写字楼市场带来了前所未有的机遇。预计未来几年，外资金融业会加速扩展其在中国内地的业务，包括摩根斯丹利在内的大财团、大银行等会陆续进驻上海，从而将产生大量的高级写字楼需求。

跨国公司总部入沪———上海推出的跨国公司设立地区总部的优惠政策，吸引了源源不断的外资企业进入。据有关部门预计，2004年还将有约50家跨国企业的总部设在上海，估计他们需要的写字楼面积约为15万平方米，大概是两幢甲级写字楼的建筑面积。

民营企业的规模登陆———由于上海被视为长江三角洲地区的经贸枢纽，其物流优势、金融优势必然吸引大型民营企业集团成立营销中心、研发中心，希望在上海建立窗口企业，直面全国市场及国际市场。

世博带来长期利好效应———上海承办2010年世博会，直接影响到建筑业、旅游业、会展业和贸易业的写字楼需求。同时，基础设施建设的完善和城市环境的不断优化，将大大提升上海的国际关注度和城市认同感，从而吸引更多的国际优秀人才和国际资本进入上海。

从以上的供需－控制率表格上也不难反映出近年写字楼的走势，从96年开始供大过于求的状态到99年被打破，从此需求一直高于供应。所以导致了租赁价格从99年开始就一直上涨。在空置率方面自98年开始一直下降，2004年达到了10％以下。