上海甲级写字楼概况-2020年

上海甲级写字楼市场年度报告

独家发布：CORC上海甲级写字楼市场年度报告 房讯网独家发布中国写字楼研究中心(CORC)2010年上海甲级写字楼市场年度报告摘要。 2002--2010年上海写字楼历年租金与售价比较表 概览 宏观经济 上海市统计局数据显示,2010年上海实现生产总值16872.42亿元,按可比价格计算,比上年增长9.9%. 2010年是上海世博会的举办年,也是实施"十一五"规划的最后一年,上海整体经济运行保持平稳较快发展,运行质量和效益不断提高. 分产业看,第一产业增加值114.15亿元,下降6.6%;第二产业增加值7139.96亿元,增长16.8%;第三产业增加值9618.31亿元,增长5%. 受世博带动效应的拉动,上海第三产业增长平稳.统计显示,世博会举办直接带动了批发零售、住宿餐饮和交通运输等服务行业快速增长.全年批发和零售业实现增加值2512.89亿元,比上年增长13.1%.商品销售总额37383.25亿元,增长24.2%,增幅同比提高4.9个百分点. 其中,世博特许商品累计实现销售额309.58亿元,世博园区商业实现零售额45.07亿元.全年住宿和餐饮业实现增加值266.45亿元,国际旅游入境人数达到851.12万人次.

2010年上海市全年交通运输、仓储和邮政业实现增加值746.41亿元,金融业实现增加值1931.73亿元,房地产业实现增加值1042.5亿元,信息传输、计算机服务和软件业实现增加值636.03亿元. 写字楼市场 2010年,针对持续高涨的房价,国家连续出台了房地产宏观调控政策,"新国十条"、9 .29 新政、两次加息及六次上调存款准备金利率,新政一定程度上影响了商业地产的发展,但就总体而言,各轮房地产调控对住宅地产的影响远远甚于商业地产. 在此背景下,2010年上海写字楼市场迎来一个稳定上升的局面. 首先,国内宏观经济的稳定推动有租赁需求的企业开始活跃,在金融、证券类公司的拉动下,从2010年第二季度开始,上海甲级写字楼租金止跌保持平稳,第三季度市场新增需求和新增供应基本持平,空置率逐步走低,进一步带动租金小幅上涨.第四季度度上海甲级写字楼市场继续表现活跃,新增需求稳步上升,租金售价大幅上涨. 第二,次中心商务区的甲级写字楼市场延续全年表现良好,在缺乏新增供应的情况下,空置率大幅下跌,租金有明显提高. 第三,浦西写字楼市场强势复苏,租金上涨势头领先整个上海写字楼市场.尤其徐家汇商圈,因港汇双塔租金的强劲上扬,导致整个商圈租金环比比增长12.5%.此外,南京西路以及 淮海路两大老牌商圈租金也分别上涨明显.相比较而言,浦东市场租金相对平稳. 第四,销售方面,截至2010年12月,上海全市写字楼销售成交量约为130万平方米.4月出台的调控新政对写字楼销售市场也带来了一定的影响,银行贷款政策收紧影响客户资金筹措,市场的观望情绪使得5月出现成交萎靡,但这一状况从6月开始逐步改善,成交缓慢回升,售价明显上扬. 最后,郊县区域的写字楼成为2010年写字楼销售市场的一个热点区域. 2009年,外环外的写字楼成交占全市36%,这一数字在2010年上升为42%.2010年7-8月,外环外的写字楼成交甚至占当月全市总成交量的半壁江山.CORC分析认为,造成这一现象的主要原因是世博期间施工管制造成内环内供应量锐减、基础设施建设对外郊环地区写字楼市场的拉动,以及通

2013_克尔瑞_上海甲级写字楼标准

产品库专题报告 上海甲级写字楼标准 中国房产信息集团| 克而瑞（中国）信息技术有限公司此报告仅供客户内部使用， 未经中国房地产信息集团| 克而瑞（中国）信息技术有 限公司的书面许可，其它任

甲级写字楼标准 国内至今尚无的甲级写字楼的标准，根据甲级写字楼市场的研究及甲级写字楼规格的具体情况，同时参考国际上对甲级写字楼的标准，我们从硬件设施、装饰装修、商业配套、及软件服务四个方面对甲级写字楼的标准进行了初步归纳： 一、硬件设施 目前市场上的甲级写字楼硬件方面分以下几个方面， 特点是体现科技与创新。 1. 建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上； 2. 办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空 间； 3. 标准层高：室内净高2.6m以上（楼层吊顶后净高）； 4. 标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上； 5. 供电系统：双路供电（配备后备电力供应设施），办 公面的供电容量在80W/m2以上； 6. 空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根 据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区 域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上； 7. 电梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900 平方米/吨?台,候梯时间不超过30秒钟； 8. 停车位：每60~90平方米出租面积提供1个机动 车位，并实现智能化高效管理； 9. 供水系统：24冷热水供应，并有中水处理系统； 10. 智能化系统：达到5A级标准； 办公（OA）：预留OA电力负荷50VA/m2以上，办 公室OA布线采用网络地板或地面线槽； 通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有的办公间， 提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入 户，百兆到桌。 楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置； 保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更。 二、装饰装修

上海10大特色主题写字楼

牛牛盘点：比肩北京798 上海10大特色主题写字楼 楼主楼市快讯发表于搜房网- 上海业主论坛- 楼市快讯 关键词索引： 【传媒】【科技】【CBD】【教育】【环保】 【创意】【医疗】【汽车】【总部】【IT】 上海正处于一个蓬勃发展期，似乎每个区域都具有强大的发展潜力，但在各区域之间存在着不小差异。首先，不同区域之间的地段位置，影响该区域写字楼整体定位；其次，不同区域之间的交通发展程度，影响该区域写字楼周边商务配套完善程度；同时，不同区域政府发展规划的不同，影响该区域写字楼未来发展方向。虽然大多主题楼宇聚集于非市中心区域，但由于各自所在区域的不同，以及区域内写字楼市场的竞争，也产生了各自不同的定位。 市中心区域 市中心地段向来有极高的知名度，和多年沉淀下的区域文化气息，由此成为了最早在上海突起的高档写字楼聚集之地，特别是近几年来发展起来的南京西路段，已有中信泰富、越洋广场等多幢高档写字楼。值得关注的是在同一区域的高档写字楼之间，也产生了激烈的竞争。 静安梅迪亚中心 主题关键词：传媒高地 开发商：旺旺集团 物业管理：上海千翔物业 入住企业类型：文化传媒相关行业 地址：静安区石门一路211号 周边交通：临近地铁2号线南京西路站，多条公交线路 平均租金：5.5元/平方米

物业管理费：30元/平方米/月 目前可租面积：7000平方米 点评：静安区内从不缺乏甲级写字楼，要想脱颖而出，而位于威海路石门一路交汇口的静安梅迪亚中心只能凭借其特有的文化传媒主题吸引了各方的关注。相信在梅迪亚中心的带动下威海路将成为积聚传媒产业的传媒中心；整合空间资源打造全新的传媒高地。 科技京城 主题关键词：科技 开发商：恒力房地产有限公司 物业管理：东方莱坊物业管理有限公司 入住企业类型：高科技企业为主 地址：北京东路668号 周边交通：南北高架、内环线高架、轻轨近在咫尺，徒步10余分钟，可达地铁1、2号线。 平均租金：5元/平方米/天 物业管理费：18元/平方米/月 简介：上海科技京城位于本市中心区北京东路668号，是一座建筑规模宏大、各项功能及设施完善的楼群，总建筑面积为20.6万平方米。其地理位置、设施条件均独具优势。上海科技京城于1998年9月28日由市政府命名，是本市市中心区域

甲级写字楼标准

甲级写字楼的评判标准 四大国际测量师行四种说法 记者于是向有关专家求证了关于写字楼的一些分类与评定标准，来自戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司和仲量联行的版本如下： 版本一：第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司 据了解，由于目前尚没有任何国家级的官方机构对上海写字楼的分类标准进行明确约定，因此第一太平戴维斯依据了国际上通行的评定标准、上海写字楼的发展现状和特点，并结合多年来对商业物业市场的实际操作经验，总结而得出了一套相关的评定方法。 目前，第一太平戴维斯将上海的写字楼分为三个等级：国际甲级写字楼、甲级写字楼和乙级写字楼。评定上海写字楼的级别则主要从地理位置、写字楼硬件、软性因素等方面作出考虑。关键词：轨道交通 地理位置是对写字楼的等级评定的首选因素之一，而地理位置评定优劣时考虑的要素主要包括了交通便利度、周边的基础建设以及轨道交通设施情况等。其中，写字楼项目能否与轨道交通直接相连，是最为重要的考虑要素。 在对写字楼的地理位置进行评定时，能够达到甲级标准的通常指在中央商务区域内的一些中等品质的项目，或是处于次商务区(例如徐家汇、虹桥、外滩等)内达到甲级标准的写字楼。而对于国际甲级写字楼而言，中央商务区的地理位置是能更好地使其成为高端产品的基础。至于乙级写字楼项目通常指仅符合最基本的技术标准，或者是交付标准较差、年代已久的写字楼，这些楼盘通常位于次商业中心。 关键词：净高至少2.7米写字楼的硬性因素主要包括楼层的净高、得房率、停车位数量、电梯等指标。一般来说，国际甲级标准写字楼项目的净高都至少需要在2.7米以上，并且具有高得房率，通常单元分割后的得房率也应该要至少高于70%。同时，备有充足的停车位数量，至少满足每200平方米的写字楼提供一个停车位。在电梯数量的配备上，则需要保证每架电梯服务的写字楼面积不超过4000平方米-5000平方米。而甲级写字楼的参数标准则相对较低一点，不能完全达到上述所列的内容。 在写字楼的技术参数方面，主要从其内部的通讯系统、空调系统、电力系统等因素考虑。通讯系统方面主要考虑电话直线的数量、以及是否支持ADSL、ISDN、宽带等通讯设备。空调系统则主要考虑空调系统的配置、冷量、鲜风量的配置等内容。电力系统则主要以项目的总供电量及其应急电力系统等的相关数字为标准。关键词：只租不售 判定写字楼的软性因素主要包括开发商的背景、物业管理公司的声誉以及写字楼外立面、内装修标准以及选用品牌等因素。其中，开发商的写字楼营销模式，是评定写字楼等级的重要因素之一。通常高品质的国际甲级写字楼或甲级写字楼会采取只租不售的策略，即使部分面积进行销售，也通常为连续的几个楼层。 版本二：世邦魏理仕办公楼部 该公司在评定办公楼等级时，有一些客观指标的打分标准，主要指标内容包括总面积、

上海甲级写字楼标准层面积研究

当前上海甲级写字楼标准层面积基本在ｌ５００一 ２０００平方米之间，今后５年内绝大多数新建甲级 写字楼标准层面积将维持在ｌ５００—２５００平方米 之间，并且标准层面积有逐渐增大的趋势，但以 ２５００平方米为限。 上海甲级写字楼标准层面积研究 标准层面积是判定写字楼物业等级的硬性指标之，但它并不是一个恒量．随着 上海写字楼市场的发展以及企业需求的不断 变化，标准层面积也在不断的变化，而且它 的变化呈现出逐渐变大的趋势。因此．笔者 着重从上海甲级写字楼的标准层面积分布情 况、落成时间不同的甲级写字楼的标准层分 布情况以及不同标准层面积在上海甲级写字 楼集聚的六大板块的分布情况进行分析．并 从中得出现阶段上海甲级写字楼在标准层面 积上的些共性特点．以期实现对日后甲级 写字楼的开发提供可行的借鉴价值。 标准层面积的分布情况 统计结果显示，目前上海甲级写字楼的标准层面积分布较为广泛．占市场主流 的是１５００一２０００平方米面积段的．其次 是１０００—１５００平方米面积段的。 从落成时间看标准层面 积分布 在调查过程中，笔者发现，上海甲级写字楼在标准层面积方面存在着时段性特 点．因此我们将针对其中的两个比较显著 的时间段进行分析。 首先，看一下１９９７年～２００２年间建成的甲级写字楼．它们的标准层面积与上 海甲级写字楼标准层面积的整体分布情况 比较一致。主要是由于当前甲级写字楼在 １９９７年一２００２年期间建成的数量占到了 上海甲级写字楼总数的７４％左右。 其次，是２００４年一２００５年间建成的甲级写字楼．它们的面积段较之整体面积 ３８ｌＯｆｆ．ｃ２８ｕｎｄｉｎ窖ｌ ２００６／９ 文／鞠波 　万方数据

上海写字楼市场分析

上海写字楼市场分析 历史回顾 （1）整体趋势 2015年，上海写字楼新增供应和净吸纳量双双突破百万平方米，同时达到 史上最高值。供需两旺，2015年被称为上海写字楼市场有史以来最活跃的一年， 数据显示，去年上海写字楼新增供应量达105万平方米，为史上最高，同期写 字楼净吸纳量也达到史无前例的106万平方米。以P2P互联网金融公司为代表 的大量非银金融企业，带来超出预计的写字楼需求量。这从市场内外资需求之 比也可得到印证：2015年，上海写字楼的内资需求首次超过外资需求，二者比 例为58:42，这个数字在2014年仅为37:63。 2015年上海写字楼市场的另一大变化是，次中心区域的写字楼需求量增长 明显，首次超过传统核心区域，二者比例为52:48。这一现象可能归于几个原因，包括核心高租金和低空置率，科技类、制造类企业的旺盛需求，以及轨道交通 因素。其中，12、13号线的开通影响至关重要。此前，上海轨道交通线路呈 “东西强、南北弱”的格局，从核心区域出发，东西线上的虹桥、花木等地区 都已成熟饱和，南北线上的发展相对迟滞。随着12、13号线开通，南北线上的次中心区域，与核心区域连通性大大增强，继而带动这些区域内的写字楼活跃 度提升。典型的受益板块包括世博滨江、北外滩、长寿路，以及与静安合并后 的原闸北火车站板块。 此外，从2015年的情况看，上海核心区域的写字楼空置率保持在5%以下，平均租金增幅达6.1%；浦东的空置率仅为1%，租金增幅达10.3%。 （2）写字楼市场供应 写字楼市场延续稳定而温和的复苏势头。2015 年上海的办公楼供给当期供

给有所增长。2015 年全年办公楼新开工面积为304.87 万平方米。同比减少16.5%；竣工面积为219.23 万平方米，同比增加32.8%。2015 年1-12 月，办公楼销售面积总量为197.41 万平方米，与去年同期相比增长64.1%，其中现房 销售面积为76.13 万平方米，同比增长109.0%，期房销售面积为121.28 万平 方米，同比增长44.6%。在监管放宽的利好政策影响下，内资金融和专业服务 类公司依然是推动需求的主要力量。外资企业和大型本土企业可能成为此次放 宽的最大获益对象，以此推动浦东浦西中央商务区的需求。此外，节约成本的 考虑和区政府提供的优惠则吸引小型公司与创业型公司入驻次级商务区，如虹 口区设立的上海对冲基金园区。从空置率的季度变化来看，依旧保持在低位运行，2015 年1-4各季度，全市优质写字楼整体空置率分别为7.4%、6.2%、6.0%和5.0%，环比分别上升1.8 个、下降1.2、0.2 个和1 个百分点。 （3）写字楼市场价格 办公楼平均售价有所回升，租金水平微幅波动。2015 年1-12 月上海办公 楼的平均价格为24700 元/平方米，与去年同期相比微跌0.9%。其中，现房均 价上涨38.2%，期房均价下跌12.3%。2015 年1-4 季度，办公楼平均售价分别 为18300、25000、26400 以及24500 元/平方米，1-4 季度同比变化幅度分别 为下跌14.3%、16.3%以及上涨10.4%和2.8%。2015 年1-4 各季度，全市核心 商务区甲级写字楼租金分别为每月每平方米289.8 元、296.0 元、300.0 元和308 元人民币，环比增长率分别为2.3%、2.1%、1.3%和2.6%。 （4）经济因素 经济保持平稳增长，第三产业比重继续提高。初步核算，全年全市生产总 值完成24964.99 亿元，按可比价格计算，比上年增长 6.9%，增速比上年回落0.1 个百分点。其中，第一产业增加值109.78 亿元，下降13.2%；第二产业增加值7940.69 亿元，增长 1.2%；第三产业增加值16914.52亿元，增长10.6%。第三产业增加值占全市生产总值的比重达到67.8%，比上年提高3.0 个百分点。服务业的增长提高了对写字楼的需求。

最新甲级写字楼标准

最新甲级写字楼标准（第一太平，上海） 写字楼按照其综合质素不同，可以划分不同的等级，由于目前国家和行业中并没有固定标准或成文的规定，所以所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法。 随着科技不断创新、建筑技术的发展和客户需求的持续提高，使得写字楼品质的大幅提升，90年代品质很高的甲级写字楼，要是按现在的标准来看，也只能是乙级写字楼了，所以评定写字楼级别的标准也在不断地更新和提升。日前，国际物业顾问公司第一太平戴维斯更新了国际甲级及甲级写字楼的标准，以供参考。

解读甲级写字楼与国际甲级写字楼的标准 现在，上海写字楼有上千栋之多，分布在浦东浦西的各个区域。写字楼按一定的标准可以划分为甲级写字楼、乙级写字楼等，今天我们来着重探讨下，关于甲级写字楼与国际甲级写字楼的基本标准。 1. 开发商的背景 甲级写字楼的开发商要求有有良好的市场声誉，而国际甲级写字楼的开发商除了有良好声誉之外，还需具备丰富的商业地产发展经验和在目标客户群的口碑。 2. 写字楼的位置 甲级写字楼处于核心商业区域，与公共交通系统直接相连；国际甲级写字楼处于核心商业区域，与公共交通系统及地铁直接连接。 3. 物业管理的品质 前者要求是国际化的物业管理公司，有丰富的甲级写字楼管理经验；后者在前者的基础之上，还需要有丰富的服务于国际企业的经验，了解跨国企业客户对物业管理的要求标准。 4. 写字楼的体量 前者需要在3万平米以上，而国际甲级写字楼的体量需要在5万平米以上。 5. 楼层的平面 甲级写字楼要求整层可出租使用面积超过1,000平米，使用率超过70%，房型方正，采用无柱形设计；而国际甲级写字楼的整层可出租使用面积超过2,000平米，使用率超过75%，考虑可拆卸楼板的设置。 6. 室内净高 前者不低于2.6米，后者不低于2.8米 7. 客梯系统 前者要求客梯分区设置，平均等候时间不超过40秒，梯速2.5-4.0米/秒；后者要求平均等候时间不超过30秒，梯速3.5-5.0米/秒。 8. 停车位 甲级写字楼不低于0.9个/平方米，后者不低于1.2个/平方米。

上海甲级写字楼市场研究报告

１、整体市场回顾　 上海经济增长放缓，２０１２年前三季度上海市生产总值（ＧＤＰ）为１４３７４．２３亿元，比去年同期增长７．４％；固定资产投资总额累计达人民币３３７９．８２亿元。其中，基础建设投资总额为人民币５９８．３８亿元，同比下降６．９％；房地产投资总额为人民币１６８５．４３亿元，同比增长８．４％；第三产业投资同比增长７．１％，达人民币２５７０．３９亿元。　 在住宅市场调控的大背景下，写字楼市场迎来了全面发展的时代。受益于稳定的国内经济增长、投资资金挤出、经济结构调整和投资回报优良，上海写字楼市场租售两旺，价格与租金均维持上涨趋势。２０１２年第一季度和第二季度上海甲级写字楼租金分别为每天每平米８．３元和８．６元，而第三季度继续小幅上涨至每天每平米８．７元。　 表：上海甲级写字楼市场主要指标状况　 　 ２、上海写字楼市场发展　 ２．１　写字楼类型　 表：写字楼标准

２．２　上海写字楼市场发展历程　 迄今，上海写字楼市场发展基本上经历了三个发展阶段：　 第一阶段，上世纪９０年代初写字楼市场开始形成期，此阶段上海可供选择的写字楼只有上海商城和虹桥中央商务区，陆家嘴刚刚被政府指定为上海市新兴的金融贸易开发区，成为新兴的商务办公区；　 第二阶段，１９９６￣２００１年是上海写字楼市场的集中建设期，本阶段基本形成了黄浦、静安、卢湾、陆家嘴、徐汇及长宁等几个商务办公区；　 第三阶段，　２００１年至今是核心ＣＢＤ的扩展完善期，这个阶段传统的商务办公区功能继续完善并不断向外围扩展，陆家嘴ＣＢＤ沿世纪大道向东扩展出竹园商务区，杨浦区和闸北区分别形成了以五角场和新客站为中心的商务办公区。根据上海城市功能区的规划，未来将衍生出前滩—后滩—徐汇滨江、北外滩两大商务办公区。

上海写字楼的历史及发展现状

上海写字楼的历史及发展现状一、上海写字楼的历史沿革 上海的写字楼从无到有，仅仅发展了短短的20多年，在这20多个春秋中，可以说经历了跌宕起伏，至今终于形成了一个成熟的市场格局。但随着全球经济的再次复苏以及上海经济的高速发展。上海写字楼进入了一个新时代。 上世纪80年代中期以前上海商品办公楼的概念基本为零。当时一些大公司如需在上海设办事机构，只能租用高级酒店套房。直到1985年，上海第一幢涉外写字楼——位于外滩的联谊大厦建成，但上海真正的写字楼市场浪潮开始于1992年邓小平的南巡讲话。 1993年，上海开始大规模地推出办公用地。按常规而言，写字楼的建设周期一般是3年，这也就意味着从1993年动工建设的写字楼，在1996年开始集中上市。但是正是这种大规模的上市也导致了1997到1999年上海写字楼市场全面供过于求，其中在最高峰期的1997年，上海写字楼上市达到100万平方米。市场过于供大于求以及亚洲金融风暴的影响直接导致了写字楼市场租金不断下跌，从1997年均价0.8美元/平方米/天，跌到1998年的0.4美元/平方米/天，到1999年更跳水到0.2美元/平方米/天。 2000年经济开始复苏。在上海写字楼方面，2000年到2001年进入了一个调整期，众多的烂尾楼项目获得重生，再这一年中写字楼的空置率渐渐降低。 2002年上海写字楼的又一个春天降临，从第一个季度就开始了温和的反弹。这时期由于中国入世对一些公司产生了积极作用，另一方面由于美国“911”事件后，一些推迟决定的公司在去年年底也开始重新考虑写字楼的扩张需求。全市的空置率下降至11.9％，租金到0.62美元/平方米/天，全年吸纳量达到

上海写字楼的历史及发展现状

上海写字楼的历史及发展现状 一、上海写字楼的历史沿革 上海的写字楼从无到有，仅仅发展了短短的20多年，在这20多个春秋中，可以说经历了跌宕起伏，至今终于形成了一个成熟的市场格局。但随着全球经济的再次复苏以及上海经济的高速发展。上海写字楼进入了一个新时代。 上世纪80年代中期以前上海商品办公楼的概念基本为零。当时一些大公司如需在上海设办事机构，只能租用高级酒店套房。直到1985年，上海第一幢涉外写字楼——位于外滩的联谊大厦建成，但上海真正的写字楼市场浪潮开始于1992年邓小平的南巡讲话。 1993年，上海开始大规模地推出办公用地。按常规而言，写字楼的建设周期一般是3年，这也就意味着从1993年动工建设的写字楼，在1996年开始集中上市。但是正是这种大规模的上市也导致了1997到1999年上海写字楼市场全面供过于求，其中在最高峰期的1997年，上海写字楼上市达到100万平方米。市场过于供大于求以及亚洲金融风暴的影响直接导致了写字楼市场租金不断下跌，从1997年均价美元/平方米/天，跌到1998年的美元/平方米/天，到1999年更跳水到美元/平方米/天。 2000年经济开始复苏。在上海写字楼方面，2000年到2001年进入了一个调整期，众多的烂尾楼项目获得重生，再这一年中写字楼的空置率渐渐降低。2002年上海写字楼的又一个春天降临，从第一个季度

就开始了温和的反弹。这时期由于中国入世对一些公司产生了积极作用，”事件后，一些推迟决定的公司在去年年底也911另一方面由于美国“ 开始重新考虑写字楼的扩张需求。全市的空置率下降至％，租金到美元/平方米/天，全年吸纳量达到404795平方米，总的吸纳量比2001年略微上升％。到了2003年，新增供应的缺乏一方面限制了浦西甲级写字楼的吸纳量，另一方面空置率水平也因此表现出下降的态势。因而，2003年新增面积的降低使得吸纳量达到了历史较低水平，约为万平方米，比2002年下降了%。有限的新增供应及紧张的市场条件下受压抑的需求使得上海甲级写字楼平均租金较2002年上涨了％，。到了2004年第三季度，上海写字楼市场经历了最快的新增供应，加上持续的跨国公司企业对办公面积的需求使得整体吸纳量十分巨大，达到了万平方米，浦西空置率下降至5%，租金上涨至平均美元/平方米/天。 从2004年至2007年底是上海写字楼发展的飞速时期。上海良好的商业环境及飞速发展的中国经济吸引了众多组织在上海的投资。一些扩展的公司在现有的写字楼市场已经很难找到合适的办公区域以满足 不断增长的员工规模带来的办公需求。由于对优质写字楼的强烈需求始终不减，办公楼预租的情况也愈演愈烈，这些公司必须提前做出计划以保证所需办公面积。 而甲级写字楼的空置率同时在极具下降，除需求量的不断扩大外，市场的供应量的减少是最主要的原因。截止到2007年年底，全市甲级

上海写字楼的历史及发展现状

上海写字楼的历史及发 展现状 Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】

上海写字楼的历史及发展现状一、上海写字楼的历史沿革 上海的写字楼从无到有，仅仅发展了短短的20多年，在这20多个春秋中，可以说经历了跌宕起伏，至今终于形成了一个成熟的市场格局。但随着全球经济的再次复苏以及上海经济的高速发展。上海写字楼进入了一个新时代。 上世纪80年代中期以前上海商品办公楼的概念基本为零。当时一些大公司如需在上海设办事机构，只能租用高级酒店套房。直到1985年，上海第一幢涉外写字楼——位于外滩的联谊大厦建成，但上海真正的写字楼市场浪潮开始于1992年邓小平的南巡讲话。 1993年，上海开始大规模地推出办公用地。按常规而言，写字楼的建设周期一般是3年，这也就意味着从1993年动工建设的写字楼，在1996年开始集中上市。但是正是这种大规模的上市也导致了1997到1999年上海写字楼市场全面供过于求，其中在最高峰期的1997年，上海写字楼上市达到100万平方米。市场过于供大于求以及亚洲金融风暴的影响直接导致了写字楼市场租金不断下跌，从1997年均价美元/平方米/天，跌到1998年的美元/平方米/天，到1999年更跳水到美元/平方米/天。 2000年经济开始复苏。在上海写字楼方面，2000年到2001年进入了一个调整期，众多的烂尾楼项目获得重生，再这一年中写字楼的空置率渐渐降低。2002年上海写字楼的又一个春天降临，从第一个季

度就开始了温和的反弹。这时期由于中国入世对一些公司产生了积极作用，另一方面由于美国“911”事件后，一些推迟决定的公司在去年年底也开始重新考虑写字楼的扩张需求。全市的空置率下降至％，租金到美元/平方米/天，全年吸纳量达到404795平方米，总的吸纳量比2001年略微上升％。到了2003年，新增供应的缺乏一方面限制了浦西甲级写字楼的吸纳量，另一方面空置率水平也因此表现出下降的态势。因而，2003年新增面积的降低使得吸纳量达到了历史较低水平，约为万平方米，比2002年下降了%。有限的新增供应及紧张的市场条件下受压抑的需求使得上海甲级写字楼平均租金较2002年上涨了％，。到了2004年第三季度，上海写字楼市场经历了最快的新增供应，加上持续的跨国公司企业对办公面积的需求使得整体吸纳量十分巨大，达到了万平方米，浦西空置率下降至5%，租金上涨至平均美元/平方米/天。 从2004年至2007年底是上海写字楼发展的飞速时期。上海良好的商业环境及飞速发展的中国经济吸引了众多组织在上海的投资。一些扩展的公司在现有的写字楼市场已经很难找到合适的办公区域以满足不断增长的员工规模带来的办公需求。由于对优质写字楼的强烈需求始终不减，办公楼预租的情况也愈演愈烈，这些公司必须提前做出计划以保证所需办公面积。 而甲级写字楼的空置率同时在极具下降，除需求量的不断扩大外，市场的供应量的减少是最主要的原因。截止到2007年年底，全市

上海浦东写字楼市场分析(doc42页)

上海浦东写字楼市场分析 第一章．办公楼市场分析 一．办公楼及其发展空间 办公楼是因商务活动的需要、集中在一群小房子中的、各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。建筑师从土地的集中有效利用和减少交通时间与距离考虑，开始将这些分散的小房子堆在一起向高发展，把各行业的客户集中在一起。随后发现当这些工作人群集中之后，又需要解决他们的其他生活需求如喝咖啡、吃饭、休闲健身等问题，又开始在办公楼中增加相应的功能设施。经过长期的发展，办公楼有了其特定的含义及概念。也有人给出了新的名字——写字楼。 独立的写字楼尽管功能齐全，但容量有限，不可能包罗万象，于是人们就将相关行业用更多的写字楼集中在一起，并配以旅馆、酒店、

商业等，使这成片的写字楼形成中央商务区——CBD。CBD成为城市主要商务活动的核心区域之一，大大提高了城市空间的利用和商务活动与交往的效率。 高速成长与发展中的中小企业，常常无能力也无必要独立拥有这种带有标志性的巨大写字楼，因此这些中小型企业大多租用或购买大型写字楼中的一部分，形成不同企业的合并办公。这既保证有独立的私密的办公地点，又减少相关的自身配套设施，利用社会化的服务方式减少相关成本。因此，写字楼就要充分考虑这些用户的特点而力求使相关配套设施齐全，服务功能齐全。 二．办公楼的环境 这里指的是大环境，即办公楼所在的区域、地段、位置、市政配套设施、小区配套设施、空间规划布局等一系列影响办公人员的生理、心理的因素。

写字楼给人印象是耸入云端的玻璃幕墙、富丽堂皇的大堂、行色匆匆的白领、门口拥堵的车流。这种写字楼是完全程序化、事务性工作的场所，而非企业张扬个性、推崇创造力的工具。但是，建筑本身其实不过是一个水泥做的盒子，最终赋予建筑个性的其实是身在其中的住户、是人、是企业。 目前最通行的说法，健康的写字楼是指符合人们对工作环境质量的要求，拥有现代建筑所具有的各种优势，兼具健康性与环境性的写字楼。对“两空一绿”有很高的要求。“两空”指空气质量、空间感，“一绿”指绿化率。归纳起来，评价一个写字楼是否是健康写字楼，应包含以下条件： （一）交通 交通便利是办公楼的基本条件，其决定了员工上下班的方便与所需时间的长短。员工在选择公司时，如果要转几次车才能到公司的话，往往还是要考虑考虑的。转车一是耽误时间，二是可能会影响到员工的心情、增加疲劳度。因此，地铁沿线、交通枢纽等都是做办公楼的首选。

上海市写字楼租赁及影响因素分析

上海市写字楼租赁及影响因素分析 李诺李琳 当前，国内写字楼租赁市场的持续向好和国外金融企业的涌入使高端写字楼的租赁需求异常旺盛。目前，上海的写字楼租赁市场正迎来新一轮的持续发展期，最明显的表现就是，租金价格增势明显，而空置率则达到了历史新低。随着写字楼市场的整体走强，影响写字楼租赁的因素也逐渐受到关注，而这些影响因素集中体现了写字楼物业需求的发展趋势。 一、近年来上海写字楼租赁整体趋势分析 1．租金上涨 从整体上看，上海办公楼租赁价格呈持续上升趋势。从下图可以看出，自从2000年开始，上海甲级写字楼的租金就一路上扬，近两年，写字楼租金更是呈现出加速上涨的趋势。截至2005年12月底，甲级写字楼的整体租金水平已经上升至0.96美元/天/平方米，涨幅高达25%。2006年写字楼租赁市场增势稳健，六大中心板块的租金价格增长率为19.1%。权威人士预计未来两年，上海高端写字楼租金价格还将以超过10%的速度持续上涨。 资料来源：戴德梁行《上海写字楼市场季度报告》 2．空置率下降 由于市场需求旺盛，上海市甲级写字楼的空置率持续下降。在新增大量楼盘的情况下，2005年底，上海甲级写字楼市场平均空置率为6.6%，只比2004年同期微增了0.2%。2006年二季度，沪上写字楼整体空置率比上季度下降0.3个百分点达到5.6%。这一数据创下了1998年以来的新低。这说明上海写字楼仍属于相对稀缺资源，不存在明显的租户缺乏。 3．需求旺盛 空置率和租金价格此消彼涨的背后，反映出了上海写字楼租赁市场的旺盛需求。尤其是，目前金融行业已成为上海写字楼租赁需求的主要动力，随着2006年金融市场的全面放开，跨国公司对于办公楼需求也急剧膨胀。而在供应方面，上海2006年全年仅有5幢甲级办公楼入市，总计仅有44万平方米的新增供应量。预计写字楼租赁的供求失衡在短期内难以调整到位，在2～3年内上海写字楼租赁业仍然将是卖方市场.

国际甲级写字楼

国际甲级写字楼、顶级写字楼标准参数概要 顶级：办公部分需超过50000平方米 参加《标准》有关负责人告诉记者，顶级商务写字楼地理位置要在商务区相对集中的核心区域。 建筑：其办公部分需超过50000平方米，每层建筑面积必须保持在1500-2000平方米。 构架：写字楼的大堂应宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高2.7米及以上；通道宽2米及以上。 停车：按大厦总建筑面积计算，每150平方米配置一个停车位，专用地上、地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。 电梯：按照大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过4000平方米；等候时间不得超过30秒；客货分离，货梯至少两部，有先进的智能控制系统。 安保：“产权只租不售，实行单一产权。”据有关负责人介绍，需有24小时保安服务和维护服务，以及商务配套等。顶级写字楼还必须有货物专用通道和残疾人通道等，建成后1至2年内的入住率不能低于70%。 甲级：电梯等候时间不超过40秒 建筑：其办公部分应超过20000平方米，每层建筑面积不低于1000平方米。1-2年内的入住率不低于65%。 电梯：根据《标准》，甲级写字楼的电梯内应有高档装饰；按大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过5000平方米；等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部；有完善先进的智能控制系统。 构架：甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高为2.7米左右。 停车：按大厦总建筑面积计算，每150-200平方米配置一个停车位；配备专用地上、地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。 乙级：24小时内提供维修服务 “目前成都地区的高等级商务写字楼入住率都达到了90%以上。”来自“六大行”之一的仲量联行测量师事务所(上海)有限公司成都分公司相关负责人表示，乙级商务写字楼入住率不能低于50%。 建筑：其办公部分应超过10000平方米，单层净面积不低于800平方米。 构架：除地台外的层净高不低于2.5米，按大厦总面积计算每300平方米应配置一个停车位。 电梯：按大厦总面积计算每部客梯服务面积不超过6000平方米，速度不低于3米/秒。

上海市中心写字楼市场报告

一、前言 二、宏观市场综述 三、供求分析 四、上海市市场租售价格分析 五、人民广场淮海中路板块 1、供求分析 2、租金情况分析 3、客源情况分析 i客户来源 ii客户行业分析 iii客户需求 六、南京西路板块 1.供求分析 2.租金情况分析 3、客源情况分析 高档产品客户分析 i客户来源 ii客户行业分析 iii客户需求 中档产品客户分析 i客户来源 ii客户行业分析

iii客户需求 七、淮海中路、南京西路沿线典型楼盘产品分析 1.层数和体量 2、面积和层高 3、外立面 4、大堂 5、电梯 6、车位 7. 其它内部配套 八、政策对写字楼市场的影响 1、近期出台政策介绍 2、政策的时间效应 3、分析 九、典型楼盘 一、前言 随着中国加入世界贸易组织、2010年成功申办世界博览会、F1赛车场、环球

乐园的立项，外资对上海的信心倍增，上海经济的未来将一片光明。经过近10 年的快速发展，上海已成为中国经济发展的龙头，其经济地位无论在国内还是在国际都得到了很大提升，这样一个国际化大都市中，上海写字楼市场有着得天独厚的优势。 《财富》周刊一项调查数据表明，跨国公司在中国设立地区总部选址时，上海对其他大城市更具有吸引力；各大财团经济巨头纷纷进驻上海。 2003年中国入世对写字楼市场的利好影响开始逐渐显现，加上上海市政 府对跨国企业地区总部推出的优惠政策及2010年世博会三方面因素将构 成上海写字楼需求的强劲原动力。 回顾上海写字楼市场的发展历程，经历了膨胀、鼎盛和衰退，当前正处 于繁荣复苏的时期。目前甲级写字楼供给需求同步增加，空置率进一步 下降，办公楼市场处于上升通道。 甲级写字楼开始改变原先只租不售的模式，市场上出现全幢出售的甲级 写字楼。 乙级写字楼整体租售情况不如甲级，中、低档写字楼产品租售价格停滞 不前，将逐渐被市场所淘汰，性价比高的项目颇受中小企业青睐，小面 积商务间成为市场追寻的新热点。 二、宏观市场综述 综合竞争力全国首位：上海在城市综合竞争力、资本力和科技力的排名 中，均位居全国首位。