2013养老住区的创新发展-房地产创新报告-绿维创景

2013养老住区的创新发展

旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问

北京绿维创景规划设计院

New Dimension Planning & Design Institute Ltd.

2013养老住区的创新发展

北京绿维创景规划设计院

本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。内容由全经联养老住区委员会协助提供。

2013年末，我国老年人口数量已达2.02亿人，占全国总人口的14.8%。人口老龄化带来了未富先老、未备先老等诸多社会矛盾，也带来了养老住区发展的商机。养老住区不是传统的房地产开发，是房地产业、医疗业、餐饮业、服务业、旅游业等，既独立运作又无缝整合的全新产业，属于内需型消费产品，增值服务空间大于普通社区甚至商业地产。当前国内养老住区的类型可分为：传统机构养老模式：包括政府主导建立的大型养老院，以及保险业、个人投资的中小型养老机构，解决基层人群的集中养老；

以地产商和其他金融机构为主体建立的养老住区：结合了机构养老与现行房地产两种模式，在未来几年将有较大发展空间，是目前开发企业重点关注的模式；

混居式居家养老模式：居家养老是解决中国绝大多数人口养老问题的理想方式，但需要全社会的共同努力，有效整合现有社会资源与市场资源，用市场化道路解决养老问题，形成完善的、切实可行的居家养老模式。

一、2013年养老住区发展特征

1、利好政策频出，未来潜力巨大

从2013年开始，老龄化人口数量将以每年1000万的规模递增，未来20年还将翻一番，突破4亿人。庞大的市场潜力为老龄产业发展带来了广阔的空间，也促使政策层面态度发生了转变。2013年是养老地产利好政策频出、产业市场迅速崛起的一年。

2013年，养老地产界最大的政策利好便是国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称“《意见》”），该文件对总体要求、主要任务、政策措施、组织领导四方面做了规定，包括19个具体方面，45项主要工作任务

落实，对加快发展我国养老服务业提出了一系列指导意见。背后的附件把这45项任务分解到33个部门，要求在2014年三季度前完成具体实施规划的制定。既有顶层设计，又有路线图和时间表，由此看出国家将加大力量推动养老服务业的发展。

十八界三中全会决定发挥了市场在资源配置中的决定性作用，这为每一个参与老龄产业发展的主体带来了更加平等的竞争机遇。随着政府职能转变和经济转型升级，老龄产业陈旧的体制机制将被突破，一个企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流动且平等互换的现代市场体制将加快形成。同时，各级政府将对老龄产业发展高度重视，国家有关部门将就我国老龄事业和产业发展制定整体规划。

2、各路资本纷纷“探路”养老产业，市场迅速崛起

2013年初，在港上市的远洋地产在其官网宣布，将和美资背景的哥伦比亚太平洋公司组建中外合资企业，用于在中国开发和经营养老地产项目。近年房地产界热议但尚未成为规模的“养老地产”被再次抛向到公众面前。目前国内包括绿城、复星、保利、绿地、首创在内地多个大型企业均已进军养老地产领域，但尚处于试水阶段。

除此之外，养老地产蛋糕也吸引了注入泰康人寿、中国人保等险资的青睐。2013年，“泰康之家·燕园”养老生活体验馆揭幕。这是由保险企业投资管理的第一家养老社区，将建成国内第一个大规模、国际一流标准的持续关爱养老社区。

据不完全统计，2013年第三季度，全国各地新增养老项目25个，各路资本对养老项目投资热情依然不减。从地区分布来看，三季度项目建设主要集中在天津、河南、山东、广州等地；从投资规模来看，不乏160亿元-200亿元的巨额投资项目，但具体落实情况还有待观察；从建设规模来看，新增养老地产项目容纳老年床位数从200张至8000张不等；从功能定位来看，医养结合成为新建养老项目的主流趋势，大部分新建项目兼顾医疗、康复、健康、疗养等功能。

3、公办民营,养老机构民营化趋势显现

中国的养老机构远不能满足实际需要。据统计，2013年中国老年人总的服

务需求满足率仅15.9％，还有84.1％的老年人服务需求没有被满足。而这巨大的需求缺口，需要民营资本的介入。《意见》为社会资本参与养老服务进行了“松绑”，不仅如此，还制定了税费优惠政策。这在一定程度上激发了市场的活力。据不完全统计，2013年第三季度，全国各地新增养老项目25个，从投资主体来看，政府投建项目约占总量的1/4，社会资本占3/4，社会资本成为养老项目的投资主力。

4、以房养老，令银保跃跃欲试

《意见》明确提出鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点。“以房养老”文件一经下发，个别金融机构即闻风而动。上海银行或将率先探索“倒按揭”相关养老金融产品的研究，建信人寿则将配合上海银行在领取年金等产品设计上做好对接工作。

“倒按揭”作为一种养老金筹资方式，实际上就是以未来亡故后住房产权的转让，来换取老年生存期间的收入流。这在国际上是较为普遍的“以房养老”产品，但这类业务在国内尚未取得实质性进展。专家指出，“倒按揭”养老金筹资风险因素复杂，保险公司应谨慎对待，除了“倒按揭”业务标的的价值波动风险之外，法律环境方面则可能导致违约风险；另外，“倒按揭”业务规模扩大后，房地产市场的价格波动容易引发系统性风险，这对保险公司提出了更高的资本要求。

5、商业模式有所创新

2013年我国养老产业较为成功的商业运营模式主要有以下几种：一是直接与养老地产方面的运营商合作的全部销售“社区+医院+地产”商业模式。比如，远洋地产与美国哥伦比亚太平洋合作，打造的高端老年公寓椿萱茂·凯健项目；二是与专注于医疗与养老地产的投资基金合作的“度假养生基地”。如，绿城集团与雅达国际控股有限公司合作，开展的“绿城乌镇雅园”项目；三是政府支持、社会捐资的只租不售“会员制的俱乐部”。如，佛山市政府支持及当地慈善家捐资，共同投资建设善的耆家园养老院。

从这三种运营模式来看，全部销售的运营模式都能较快回笼资金，实现滚动

开发，但前期必须获得土地的使用权，加大开发成本；只租不售的运营模式不需要取得土地所有权，可降低土地成本，并结合医疗、餐饮、娱乐等服务能够实现稳定收入，但资金占用量大，资金回笼较慢；销售加持有相结合的运营模式具有较大灵活性，兼具以上两种模式的优点。根据我国国情和养老地产产业发展现状，未来依旧需要不断加强商业模式的创新，建立信息化服务平台，增强个性化服务。

二、2014年养老住区发展展望

（一）政策逐步落地，将促使整个行业爆发式增长

2013年，养老服务业主要是从顶层设计上做了大量工作，比如出台了《老年人权益保护法》等，2014年将是养老政策落地的关键年，届时也将陆续出台一系列配套文件。一系列政策的密集落地，必将为整个产业发展创造良好的生存环境，整个行业将呈现爆发式增长。

1、土地政策

目前我国养老产业土地获取方式是通过招拍挂和划拨获地，但这两种方式均有较大的局限性。招拍挂的方式企业开发成本较高，难以持续满足日益庞大的老年人需求；划拨用地则会面临开发融资受限，土地不能抵押等。故2014年为加大对养老产业的支持，在土地政策方面政府预计通过提供地价土地或者给予减免土地使用税等政策措施。

2、金融平台

养老地产比一般商品房的建筑、配套服务成本更高，企业在相当长的时间内无法回笼资金，加上目前养老地产商业盈利模式还是处于模糊不清晰的状态，大多数银行都不愿意贷款，这对于非大型开发商、民营企业的养老机构来说，是较大的一个瓶颈。2014年政府将进一步完善补贴政策，通过补助投资、贷款贴息、购买服务等方式支持社会力量举办养老服务机构，并在资本金、场地、人员等方面进一步利用社会力量降低养老机构的门槛，预计会出台相关养老机构或运营商

金融贷款方面的政策。

除此之外，国家还将进一步完善投融资政策，除政府加大财政性资金支持外，还将积极扶持金融机构创新金融产品或服务内容，拓宽信贷抵押担保范围，支持养老服务业的信贷需求，积极利用财政小额贷款等方式加大信贷投入，鼓励和支持保险（放心保）资金投资养老服务业，开展反向按揭养老保险试点。

3、以房养老保险

国务院发布的《意见》，明确提出要完善养老服务业的投融资政策，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点。“以房养老”保险详细政策预计2014年落地，首款产品预计2014年1月份推出。

4、医养结合

十八届三中全会强调积极推进医疗卫生和养老服务相结合，支持有条件的养老机构和医疗机构，有条件的二级以上综合医院开设老年病科，建设社区医院为老年人上门服务的区域关系，加强远程服务试点。以上政策将成为2014年“医养结合”模式的重点实现路径。

5、养老配套设施政策

目前我国对养老社区及一些住宅小区的养老配套设施未有明确的细项政策。在《加快发展养老服务业的若干意见》发布后，预计2014年国家将有系列的养老配套政策出台，对民营企业降低门槛，减免配套等相关税费，鼓励民营企业投资养老机构。

6、养老建筑验收标准

2014年预计政府会推动养老建筑标准的相关工作，保障相关养老建筑产品的安全性。

（二）市场将更加规范，更加专业

企业自主经营市场机制的形成、政策细则的落地实行以及城镇化对持有物业需求的强化，将进一步促进养老地产向着产业化方向发展。同时养老产业上下游产品的投放渠道以及国家养老专家对养老运营模式的探讨等，将引领2014年养老产业市场更加规范化、专业化的发展。社区、医疗、养老机构会在接下来的2-3年内大量涌现。养老人才、养老培训机构将在养老市场中呈现活跃的状态。

（三）养老地产将成地方招商考核指标

2014年多地政府直接将养老地产招商作为核地方政府引资部门政绩的一项指标。这源自两方面原因，一方面，央企、地产商、险企等投资主体纷纷加码养老地产，养老地产被越炒越热；另一方面，随着中国老龄化程度加剧，地方政府面临的解决养老问题的压力与日俱增。

（四）社会资本在养老地产领域的优势将进一步扩大

2013年12月底，民政部发布《民政部启动公办养老机构改革试点》的通知，要求推行公办养老机构公建民营。公办养老机构特别是新建机构应当逐步通过公建民营等方式，通过运营补贴、购买服务等方式，鼓励社会力量运营，支持公建民营机构发展。另外，随着一些政策在2014年的一些落实，我们相信社会资本仍将是养老地产领域的主角，并且其发挥的作用将越来越大。

（五）养老地产将与其他产业形成集群，推动区域综合发展

随着产业的发展，养老产业将与金融业、房地产业、旅游休闲度假等相关产业相结合，构建泛养老产业集群概念，形成以城镇化发展为整体框架的区域综合开发新模式。从城镇体系结构的分层提升与建设上进行细分，包括养老新城模式、养老小城镇模式、养老综合体模式和新型农村养老社区模式。

三、2013年行业转型的创新样板——全经联创新教学基地

1、亲和源·老年公寓

上海亲和源养老住区占地125亩，包括11栋老年公寓，1栋老年度假酒店，以及会所、老年护理医院、配餐中心、商业街、管理及活动中心等配套设施。是中国第一个成功运营老年人会员制的养老社区，也是上海首个高端养老社区。亲和源?老年公寓是中国养老产业探索与发展历程中一个具有典型性的代表项目。

鸟瞰图

亲和源养老住区属于持续照料型住区（CCRC），是一种复合式的养老住区，根据老年人的生理、心理特征和需求，以无障碍和人性化设计理念为指导而设计建造，面向退休后的老年人群，提供自理、介护、介助一体化的居住设施和全方位的服务。在亲和源设计的宜老化住区里，有以下三大特征：一、坚持第一居所的居家模式；二、坚持价值观一致的住区文化；三、坚持健康、快乐的机构服务特色。

亲和源采用“会员制”的商业模式，公开发行会员卡，面向社会招募。加入亲和源养老俱乐部，具有一定权益，拥有指定会员的资格。会员入住亲和源养老住区，享受亲和源所提供的融居家养老和机构养老为一体的各类设施，以及“秘书式”生活照料、医疗保健、文化娱乐等服务。亲和源采取“会员卡卡费+服务费”的收费模式。会员卡卡费一次性缴清，服务费按照年度结算。

会员卡是权益人或权利人购卡后取得的合法凭证，是权益人或权利人指定的会员享受亲和源养老服务的有效依据。A卡，为不记名卡，拥有亲和源养老住区住宅的使用权，可以继承、转让，可以变更会员。B卡，为记名卡，拥有亲和源养老住区住宅的使用权，终身享受亲和源养老服务的会员卡，不能继承、转让，会员一经确认不能变更及增补，但15年内可以退卡。

会员是由权益人或权利人指定的符合亲和源养老入住条件的个人。年费是权益人在选定住宅房号后需每年交纳的管理服务费。

无障碍设施

厨房、客厅、浴室、卧室、阳台

2、北京太阳城

北京太阳城集团是中国国内最早从事健康养老产业发展的企业，旗下主打项目北京太阳城国际老年公寓位于小汤山疗养区，占地面积42万平米，总建筑面积32万平米，其中住宅区24万平米，商业配套设施8万平米，2万平米的人工如意湖。

北京太阳城为老年人制定了全程化的养老服务模式，是中国式医护型全程化持续照料养老住区（CCRC），涵盖了老年人必经的四个阶段：身体健康的老人、生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人，为他们提供标准化、全程化医护型养老服务模式。整个项目包括住宅式公寓、别墅、银龄老年公寓、帝阳老年公寓；老年护理中心、医院、健康管理中心；家政服务中心、购物中心、文化会展中心、阳光水世界、假日酒店等，可提供包括养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理、旅游、购物、文化、娱乐等多项服务。

居住形式灵活多样，包括居家式、租住式、安养式、度假式四种新型养老运作模式。开办“一站式”服务、可电话购物、送货上门的购物中心；可开办各类培训班、开展学术研讨、以及各类文化交流活动和会议的文化教育中心；集医疗养生、休闲度假、健身娱乐、温泉洗浴、餐饮购物为一体的阳光水世界；并设有物业管理中心，配有邮局、洗衣店等，可满足老年人晚年生活的一切需求。

北京太阳城

立足于养老市场需求，围绕健康养老为中心，北京太阳城集团陆续组建了：太阳城房地产开发公司、太阳城医院、购物中心、物业管理公司、太阳城银龄老年公寓、建筑装饰公司、太阳城度假村有限公司、健康养老服务公司，形成了一条集医疗保健、餐饮、娱乐于一体的健康养老产业链，致力于塑造中国健康养老产业发展的民族品牌。

（有关养老地产、旅游地产开发的更多研究，详见https://www.360docs.net/doc/9e16466735.html,）

#三、合理化建议与科技创新奖管理办法

三、合理化建议和科技创新奖管理办法第一章总则第一条为持续不断地促进公司的发展，适应环境及技术进步的需要，不断满足市场的需要，进一步调动职工创新的积极性，特制定本办法。第二条本办法根据《中华人民共和国科学技术进步法》、《中华人民共和国专利法》、国务院《合理化建议和技术进步奖励条例》、《中华人民共和国发明奖励条例》、科委《国家科学技术研究成果管理规定》、技术部科学技术奖励条例及办法制定，同时借鉴了其他一些省、市、企业的相应管理办法。第三条合理化建议和创新是企业管理的重要组成部分，是增强企业的生命力和发展的重要手段，总公司鼓励各单位大力开展这项活动，各单位在人力、物力、时间和财力上对职工参加这项活动给予支持。第四条原则上，要求每个人在自己的岗位上每年都有所创新，提出自己的意见及实施方案，自己或自己领头组织实施，创新活动中取得的技术知识产权归单位所有，非职务性的技术成果归个人所有。第二章组织领导第五条总公司负责合理化建议和科技创新工作，实行分级管理。总公司成立合理化建议和创新活动领导小组（评审委员会）和日常工作办公室，创新活动领导小组（评审委员会）名单附后。第六条日常管理办公室设在科技科，科技科长任办公室主任。第七条各公司也要设立评审委员会和办公室/人员负责这项工作，并报科技科备案。第八条评审委员会负责组织领导、督促检查、指导协调和实施鉴定评审奖励工作，办公室在评审委员会的领导下负责协调处理日常

事务。第九条各级工会要积极参和合理化建议和科技创新工作的组织、宣传、发动工作。第三章内容第十条发明创造（一）对产品、方法改进或提出新的技术方案；（二）对产品的形状、构造提出新的实用技术方案；（三）对产品的形状、图案、色彩提出的新的具有美感并且适用于工程的新的设计；（四）发明的用于前所未有的工程适用的更加经济、耐用的新材料；（五）发明的能提高效益或产品质量，降低成本的新型机械设备。第十一条科技进步（一）使用于社会主义现代化建设的新的科技成果；（二）推广使用已有的技术成果；（三）在重大工程建设、重大设备研制和企业技术改造中采用新技术；（四）引进、消化、吸收、开发、使用国外先进技术；（五）为决策和管理进行研究，经试用取得明显经济或社会效益的软科学成果。第十二条合理化建议和技术改进（一）工程质量的提高，新材料的开发；（二）有效的利用和节约能源、原材料、人力、物力以及利用自然条件；（三）生产工艺、试验和检验方法、劳动保护、环

《2014中国房地产创新发展报告》之园区地产创新案例

《2014中国房地产创新发展报告》之园区地产创新案例旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning & Design Institute Ltd. 官方网站：旅游运营网https://www.360docs.net/doc/9e16466735.html, 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

《2014中国房地产创新发展报告》之园区地产创新案例北京绿维创景规划设计院编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。敬请期待！以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之园区地产创新案例篇。一、北京东亿国际传媒产业园全经联点评：作为一个围绕文化传媒产业为核心的专业园区，北京东亿国际传媒产业园之所以能够成功，一是特殊的地缘优势；二是项目自持，最大程度地发挥项目的优势和价值；三是专业化设施与服务平台的搭建，产业定位清晰，招商对象明确，又在园区建设了极为专业的配套设施，构成了核心的竞争力。这样一旦形成产业集群，就会形成良性互动，带来持续的发展，值得学习。北京东亿国际传媒产业园由全经联战略合作伙伴——北京博地澜屋建筑规划设计有限公司担纲设计，北京中视东升文化传媒有限公司与北京市朝阳区高碑店政府合作建设。项目所在地位于北京东长安街沿线，基地占地约6公顷，地上建筑面积约15万平方米，以4000平米至7000平米独栋办公楼为主体。项目从前期园区定位、规划设计、景观布局、招商运营、品牌提升、上下游产业链搭建等多方面进行了创新探索，并已经形成了自己独特的风格和模式。

湖南省自主创新产品认定管理办法试行

湖南省自主创新产品认定管理办法试行 Modified by JEEP on December 26th, 2020.

附件：湖南省自主创新产品认定管理办法(试行) 第一章总则第一条为贯彻落实《<国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020年）>的若干配套政策》（国发[2006]6号）和《中共湖南省委湖南省人民政府关于促进产学研结合增强自主创新能力的意见》（湘发[2008]14号）精神，规范湖南省自主创新产品认定管理工作，鼓励企业开展自主科技创新，根据《国家自主创新产品认定管理办法(试行)》及《湖南省高新技术发展条例》的有关规定制定本办法。第二条本办法所称自主创新产品是指符合国家产业技术政策和先进技术发展方向，技术或工艺路线国内领先、产品性能稳定可靠、核心部件或整机产品自主开发生产，产品在国内率先提出技术标准或其核心技术拥有发明专利或实用新型专利，并能替代进口、引领国内市场和带动湖南相关产业发展的产品。第三条省科技厅、省发改委、省财政厅、省经委组成湖南省自主创新产品认定管理工作领导小组，作为湖南省自主创新产品认定管理机构（以下简称“省认定机构”），负责湖南省自主创新产品认定工作的管理和监督,制定相关制度与标准,组织开展产品认定工作并公布《湖南省自主创新产品目录》。领导小组下设办公室，办公室设在省科技厅，负责日常工作。各市（州）由科技局、发改委、财政局、经委成立相应市（州）级认定管理机构。第四条自主创新产品认定工作遵循公开、公正、公平、科学的原则。经认定的自主创新产品，列入《湖南省自主创新产品目录》，向社会公布。我省各级政府机关、事业单位和团体组织用财政性资金进行政府采购时，应优先购买列入《湖南省自主创新产品目录》的产

2013年园区地产发展特征-房地产创新报告-绿维创景

2013年园区地产发展特征旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning & Design Institute Ltd. 官方网站：旅游运营网https://www.360docs.net/doc/9e16466735.html, 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

2013年园区地产发展特征北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。内容由全经联园区地产委员会协助提供。随着土地资源的日益稀缺和行业竞争的加剧，产业园区的发展逐渐从一般性的拼硬件和成本竞争转向为效率的竞争和服务能力的竞争。这也意味着园区越来越从单一功能楼宇向复合型园区发展，从单纯的园区物理空间的提供逐步走向“功能化园区”的时代。园区地产脱胎于工业地产、商业地产，既与工业地产、商业地产有一定的类属性，又具有其自身特征，通过分析，2013年园区地产越来越突出地体现出四大方面特点： 1、新型城镇化建设，推动园区地产发展园区地产承载技术创新、成果产业化的经济发展职能，又将企业经营和社会管理的信息与资源，以信息化手段整合为智慧园区和智慧新城。产业催生城镇，信息管理社会。园区地产紧扣经济脉搏，蕴含巨大创新和发展的空间。 2013年，园区地产凭借其独特的产业优势，在国家调结构、转方式，以及新型城镇化建设的大背景下，继续保持了蓬勃发展的趋势。科技部统计，2012年国家高新区达到105家，实现GDP 5.22万亿元，约占全国经济总量的10%，拥有近1.3万家规模超过亿元企业，2013年前三季度，105家国家高新区实现营业总收入14.4万亿元，主要经济指标与去年同期相比，均保持两位数增长。国家提出的“世界一流高科技园区、创新型科技园区、创新型特色园区”三类园区更是受到各项政策和体制机制的大力扶植。以国家高新区为代表的产业园区以其在产值、就业、税收、创新等方面的突出贡献日益受到各级政府的青睐。

产品创新管理办法

银行产品创新管理办法第一章总则第一条为规范全行产品创新管理，加强统筹规划，优化资源配置，强化风险管控，促进全行金融产品创新持续健康发展，提高全行核心竞争力和综合效益，根据《商业银行金融创新指引》等监管法规以及《银行产品创新管理委员会工作制度》等我行相关规章制度，特制定本办法。第二条本办法所称产品创新是指我行根据市场变化、客户需求变化等，在依法合规、风险可控的前提下，开展的全新产品研发和对现有产品进行改进等产品管理行为，具体包括需求发起、立项、研发、审批、开发、上线准备、上线、后评价等阶段。第三条产品创新管理原则（一）依法合规，风险可控。全行产品创新应在符合相关法律法规的前提下依法合规开展，对涉及的风险进行全面和客观的分析，并在上线前落实相关风险管控措施和监管报备程序。同时，应在上线后加强风险监控，并视情况适时追加风险缓释及控制措施。（二）以客户为中心，以市场为导向。全行产品创新应有明确的目标客户群和目标市场，重视客户体验，注重开发效率。（三）综合效益最大化。全行产品创新应在上线前进行全面的成本收益分析，在风险可控的前提下保证全行综合效益最大化。（四）注重时效性。全行产品创新应注重时效性，各相关部门应高度重视产品创新工作，安排必要的人力和物力以保证全行产品创新工作的时效性。

（五）操作流程明确，产品核算清晰。新产品上线前，应明确业务操作流程、会计处理办法及分产品核算规则，并在后台操作、员工培训、营销推广、系统支持等方面做好准备，保证推向市场后产品效益可计量、运营高效率和客户服务高质量。（六）动态更新改进。新产品上线后，应及时跟踪客户和市场反应、销售及业务运作情况等，并根据以上因素进行动态调整，不断改进产品和服务。第四条本办法适用于总行及一级分行。第二章创新产品的范畴及分类第五条本办法所称创新产品具体包括：（一）全新产品，指从未向外部客户提供过的金融产品或服务以及金融市场业务中新增的用于投资和交易的金融工具。（二）现有产品的改进，是指我行对现有产品进行的将导致我行所承受风险（包括但不限于信用风险、法律与合规风险、市场风险、操作风险、流动性风险以及声誉风险等）发生变化的功能优化、产品组合等改进行为，具体包括： 1. 现有产品增加新功能或原有功能发生变化； 2. 产品组合（捆绑或包装两个以上现有产品或服务）； 3. 金融市场业务中现有金融工具由于币种、结构等发生变化而引入新的风险因素； 4. 其他改进。以下对现有产品的改进，如未新增我行所承受风险者，则不属于本办法所称创新产品范畴，具体包括：（一）产品名称的改变；

房地产项目的六大创新手法

房地产项目的创新手法创新是一个民族的希望和灵魂，创新也是一个行业发展的希望所在，房地产建设项目的开发也莫不如此。随着市场经济的发展，房地产进入买方市场。项目运作的成功与否固然有多种因素，但创新是最重要的一环。就房地产的竞争来说，其本质就是创新的竞争，这已是众多开发商成功的公开秘诀。纵观这些成功的经验，创新主要是在房地产建设项目的理念、空间、物业管理和经营方面的创新。首先是房地产项目理念的创新。所谓理念，通俗地说，就好比写文章动笔之前的立意，文章反映什么主题意旨，确立何种观点，围绕主题观点，如何进行谋篇布局。在房地产开发项目上，就要依据开发商自身的实力、能力，结合政治、经济、社会、政策等要素，寻找市场可发展空间，确立项目的销售对象，在众多的竞争项目中标新立异、脱颖而出。在迎合买方需求心理的前提下，设法使其感到实用而又新颖、别致，产生巨大的吸引力和非买不可的购买欲。其次是房地产项目的空间创新。空间是项目设计的具体形态。优秀的建筑之所以引人人胜或经济效益显著，最主要的是在于其空间特色。一座建筑要保持长期不落后，同样依赖于所创造的建筑空间所起的作用。不同功能与特色的建筑，需要由不同的空间组成。室内空间、室外空间、住宅组团、小区、街区等都应在设计过程中缜密考虑。空间构建的核心是人，以人为本是空间组合的依据，高效、感人、舒适、安全、便捷，张扬个性又与环境互融是空间序列设计的关键所在。上海的金茂大厦、香港的会展中心、北京的故宫、合肥的琥珀山庄住宅小区不啻是空间组合的典范。再次是物业管理方面的创新。以人为本，亲情关怀，急业主所急，想业主所想。业主想到的做到，业主想不到的也要想到并且做到。第四是经营策略的创新。它包括定价、销售渠道、销售策略等，这些是吸引买家注意力，有效促销必不可少的手段。房地产项目的理念、空间、文化、环境创新，就能赢得理想的市场份额和买主的青睐，在实现丰厚的经济效益的同时，也创造了良好的社会和环境效益。下面我们试图对90年代以来广州、深圳住宅开发过程中发展商所作的创新进行总结。通过以下的总结，相信会对内地的开发商以及业内人士对广州、深圳两地住宅开发过程中的创新有一个整体、系统的认识，对内地开发商正在运作项目的创新策划可能会有所启示，对未来中国房地产开发过程中的创新趋势有一个基本的判断和把握。需要指出的是，目前广州、深圳两地的开发商超过2，000多家，他们所开发的楼盘可以说有成千上万个，笔者不能也不可能将所有的创新事例一一道来，只是就一些有代表性的事例简单给以介绍。一、开发理念创新住宅开发过程的创新首先应是开发理念的创新，然后才是规划设计、营销策划以及物业管理等方面的创新。

房地产项目营销及产品力策划报告

合肥金大陆项目营销及产品力策划报告我们不仅仅是在卖房子，而是在推销一种时代现象，传播一种时代趋向。这是一种衔接时代与未来，处在经济与文化边界的时代现象，一种综合的经济文化和时尚生活的趋向。本项目从规模来说是属于小楼盘性质，但我们要做到规模虽小，声音却不小的现象，即所谓“小楼盘要大声说话”，达到以小博大的市场效应，实现迅速销售的目的。目录第一部分项目概念设计一、项目目开发理念二、目标消费群生活形态分析三、项目的市场定位四、项目的核心竞争优势五、项目命名第二部分总体规划建议第三部分建筑设计建议

第四部分园林设计建议第五部分户型设计建议第六部分服务体系及配套设施建议第一部分项目概念设计一、项目目开发理念（一）合肥房地产发展趋势影响 1、合肥房地产现象合肥房地产市场大多数楼盘整体风格都是采用一种“大开大合”式的风格，它追求一种大气的感觉，这就要求它有比较大的占地面积，才能对它所追求的风格有一个充分的展示。而在合肥一些占地面积在几十亩的小型楼盘，而它们没有认识到这一点，导致项目综合素质相对较低。 2、合肥房产升级的产品从房地产的发展趋势来看，住宅业已经悄然掀起革命性的飞跃，由一个单纯居住的概念到社区的概念。市场需求的不再是具有单一功能的产品，而是符合人居环境的理想、可持续性的居所。本项目出现，是区别于现有市场而开创的一种新型房地产发展模式。 3、产品整体素质决定一切合肥房地产市场正处于一个快速发展期。市场上不断涌现具有鲜明卖点和亮点的产品，占据目前市场相当的地位。随着房地产进一步趋向成熟，市场的产品更新

换代也愈来愈快，每一个项目的卖点也层出不穷。事实证明：单靠一个概念或者一个卖点一招致胜的时代已经过去。能够真正地受到市场欢迎，买家追捧的物业应该是项目整体素质的超越。因此，本项目必须是整体素质的超越，同时又具有鲜明的卖点，二者合一形成强有力的产品力来支持产品的形象力。（二）项目本身因素的影响 1、地段自身地段、周边配套、面积、形状的影响（1）项目处于合肥市最新的开发区，邻瑶海高尚住宅区，周边好美家、定文装饰广场、医院、超市、生活市场具有，生活交通相对便利。是具有开发相当发展潜力的新型物业产品的区域条件。（2）但我们也应看到，项目所处的具体位置是在与成熟住宅区相隔一条张得路。目前项目所处地块的配套设施还未体现，呈现于世的还是一片脏乱差现象。这将在项目前期照成消费者对生活环境怀疑的态度。（3）项目占地20亩，地形呈L形，由于地块自身面积及形状的因素，决定了项目不可能采用的“大开大合”式的一种风格。转而可根据地块本身的特征，把它的园林作的精致、作细、注意每一个细节，使“每一个角落都令人陶醉的不同景色”。 2、项目的全面领先型策略项目能够成为瑶海区同地段的标志性、升级换代的产品，其主要的一点是产品的整体素质必须全面领先。与周边其他楼盘相比较，制造差异化是为了提升产品的整体素质，同时保持产品的适度超前，又能够迎合市场，走在市场的前面。项目不仅仅是为了寻找产品差异化，而是全面领先的策略，保证产品创新而又能

创新管理办法

附件中信银行产品创新管理办法（1.0版，2014年）第一章总则第一条为规范全行产品创新管理，加强统筹规划，优化资源配置，强化风险管控，促进全行金融产品创新持续健康发展，提高全行核心竞争力和综合效益，根据《商业银行金融创新指引》等监管法规以及《中信银行产品创新管理委员会工作制度》等我行相关规章制度，特制定本办法。第二条本办法所称产品创新是指我行根据市场变化、客户需求变化等，在依法合规、风险可控的前提下，开展的全新产品研发和对现有产品进行改进等产品管理行为，具体包括需求发起、立项、研发、审批、开发、上线准备、上线、后评价等阶段。第三条产品创新管理原则（一）依法合规，风险可控。全行产品创新应在符合相关法律法规的前提下依法合规开展，对涉及的风险进行全面和客观的分析，并在上线前落实相关风险管控措施和监管报备程序。同时，应在上线后加强风险监控，并视情况适时追加风险缓释及控制措施。（二）以客户为中心，以市场为导向。全行产品创新应有明确的目标客户群和目标市场，重视客户体验，注重开发效率。（三）综合效益最大化。全行产品创新应在上线前进行全面的成本收益分析，在风险可控的前提下保证全行综合效益最大化。（四）注重时效性。全行产品创新应注重时效性，各相关部门应高度重视产品创新工作，安排必要的人力和物力以保证全行

产品创新工作的时效性。（五）操作流程明确，产品核算清晰。新产品上线前，应明确业务操作流程、会计处理办法及分产品核算规则，并在后台操作、员工培训、营销推广、系统支持等方面做好准备，保证推向市场后产品效益可计量、运营高效率和客户服务高质量。（六）动态更新改进。新产品上线后，应及时跟踪客户和市场反应、销售及业务运作情况等，并根据以上因素进行动态调整，不断改进产品和服务。第四条本办法适用于总行及一级分行。第二章创新产品的范畴及分类第五条本办法所称创新产品具体包括：（一）全新产品，指从未向外部客户提供过的金融产品或服务以及金融市场业务中新增的用于投资和交易的金融工具。（二）现有产品的改进，是指我行对现有产品进行的将导致我行所承受风险（包括但不限于信用风险、法律与合规风险、市场风险、操作风险、流动性风险以及声誉风险等）发生变化的功能优化、产品组合等改进行为，具体包括： 1.现有产品增加新功能或原有功能发生变化； 2.产品组合（捆绑或包装两个以上现有产品或服务）； 3.金融市场业务中现有金融工具由于币种、结构等发生变化而引入新的风险因素； 4.其他改进。以下对现有产品的改进，如未新增我行所承受风险者，则不属于本办法所称创新产品范畴，具体包括：（一）产品名称的改变；（二）营销方案的改变（比如改变产品的外观等）；（三）部分分行已投产的新产品引入其他分行或跨条线运用；

房地产工作总结报告

房地产工作总结报告房地产工作总结报告 201x 对我来说是非常充实的一年，在公司领导及同事的支持和帮助下，我较好的完成了本职工作，也顺利完成了领导交办的各项任务，自身在工作和学习两方面都有所提升，为XX 年的芊域阳光、沣东城市广场、沣东新城第一学校等项目竣工验收工作打下了良好的基础。现将本人201x 年主要完成工作汇报一、201x 年度个人完成的主要工作根据201x 年部门内部工作调整，主要负责在建项目前期规划审查、消防、人防、测绘、水、电、气暖等市政手续办理及配合部门内部其它相关工作办理。临电及正式用电 1、完成芊域阳光项目正式用电新建住宅配套费80%费用缴纳。（最终和财务沟通缓缴至201x 年初，由于六村堡变正在内部改造，等其增容完毕才可接入，通电准确时间还要项目部配合土建施工进度） 2、完成沣东城市广场项目正式用电方案取得。（因“马王变”正在筹建，通电时间待定） 3、完成芊域溪源项目临时用电增容通电确保项目现场施工进度。 4、完成沣东新城第一学校项目临电通电及后期增容迁改等手续。（芊域溪源、沣东新城第一学校项目正式用电资料均已报入供电局）天然气

1、完成芊域阳光项目天然气支线工程报建，签订合同并完成项目交底进场施工手续。（移交项目部，具体进场施工时间根据现场施工进度决定） 2、完成沣东城市广场项目天然气支线工程报建，签订合同并完成项目交底进场施工手续。（因项目现场不具备天然气施工条件，具体进场时间由项目部沟通）规划审查、消防、人防 1、完成芊域溪源、沣东新城第一学校项目总平面及单体施工图规划、消防、人防、绿化、节能等审查。测绘 1、完成芊域溪源项目、沣东新城第一学校项目定验线复合。 2、完成王寺城改、秦时明月项目地形图购买及红线图绘制。配合部门及其它部门 1、配合完成沣东新城第一学校项目在市立项及相关审批手续的办理。 2、配合完成芊域溪源b 区、沣东城市广场项目国有土地证的取得。 3、配合完成芊域溪源、沣东城市广场、沣东新城第一学校项目防雷检测相关手续办理。 4、配合完成部门工作标准化流程、合同审核及会签相关工作 3、配合财务部完成全年相关融资手续办理。二、201x 年度个人在业务技能提升方面的得与失回顾项目报建过程，其间手续繁多，一环扣一环，统筹安排至关重要，这就需要在

万科地产设计彭波：标杆房地产企业产品设计创新与实践培训

标杆房地产企业产品设计创新与实践培训一个创新的户型设计不仅能极大地促进户型销售，更能令产品售价增加5％以上建筑大师贝聿铭说：“医生们可以掩埋掉他们的错误，而建筑师却不得不与他们的错误一起生活”。与建筑师的“错误”生活在一起的不仅是建筑师，还有更多的人以及他们的后代。方案有缺陷，后果很严重。站在设计师自身角度，应该有“我们的工作七十年有效”的追求；站在用户角度，我们有责任给客户和社会提供更完美、更舒适、更合理的住宅产品设计；站在开发商的角度，我们有责任通过自己的专业知识为企业创造更大的价值。这些都需要我们扎扎实实的从方案做起，把握方案设计中的点点滴滴。此课程通过大量一线公司产品、市场热销产品的方案设计，与您分享国内房地产行业领先的方案设计理念。同时通过真实案例的互动讨论，以及讲师自身的操盘体验，让你不断完善您的设计理念、开阔你的视野，并学会实际操作的方法。【课程收益】与您分享国内房地产行业领先的项目方案设计理念及产品创新策略，以及讲师自身的操盘体验；通过真实案例的互动讨论，将产品设计管理与产品创新的模式、流程与工具等生

动地展现出来；帮助企业找到项目的创新点、卖点，掌握如何进行系统的方案优化及针对客户需求进行有效户型设计升级！【培训对象】房地产企业董事长、总经理、高管、负责产品设计研发及工程技术等专业人士。【内容大纲】一、房地产项目方案设计的意义二、房地产项目规划方案设计南昌：丽水佳园多层方案思考例都江堰：某项目规划方案设计案例三、房地产项目立面设计思路立面标准化设计思路 ——乐山嘉州新城西一区 ——中海安德鲁斯庄园四、房地产项目户型设计思路 1、户型基本价值分析

面向房地产企业构建的精益建造创新管理模式

面向房地产企业构建的精益建造创新管理模式房地产企业管理模式的精益创新是指通过在传统房地产企业向精益房地产企业的转化过程中，引入精益建造思想体系的理论和精髓，用精益价值流的思想来统驭房地产企业的建设，通过内部挖潜和优化价值流，以较少的资源投入将企业调整到最佳的经营状态，同时吸收目前先进的管理思想和理念以及信息技术，从而实现传统房地产企业的改造升级和管理创新。一、实现精益创新管理模式的对策与方法房地产企业的精益创新可以通过三个基本点来实现：精益思想指导原则，企业价值流再造工程和信息化建设工程。本文将以精益思想来指导价值流的再建，同时辅以信息化技术管理平台，具体的开发步骤及运作流程如下图所示。图1 房地产开发企业精益创新管理模式运行机制二、再造房地产企业的价值流价值流再造的对象可以分为三类：资源、业务及制度。资源包括人、财、物、知识、信息、时间、空间、文化；业务包括决策、研发、采购、建造、销售、质量、财务等；制度包括企业和组织的责权利、规章制度、战略等。在企业价值流再造过程中，必须对这些元素进行很好的定位。广义价值流再造的流程是首先确定用户的需求及价值要求，然后是确定战略规划及长期计划，在此基础上推动流程重组，并优化配置资源，最后是组织结构的再设计和企业重塑。在房地产企业推动价值流再造应组建精益建造团队，即任命领导者、价值流再造负责人及流程负责人，必要时也应引入管理咨询顾问及软件实施及维护人员。价值流团队组建后，企业就可以消除针对有价值的活动及无价值的活动进行大刀阔斧的

改革了，同时在产业链的各个环节上逐步实现全面质量管理和准时化。图2 价值流再造开发流程三、建立精益建造的开发流程首先，企业应分析现有流程，并建立流程的全景图。房地产企业开发流程是从设计到建造，以及最后交付客户使用的全过程。而对于整个业务的全过程，相关人员应绘制出具体的流程图以及流程改变策略。例如，对于房地产销售部门来说，销售人员可在项目初期将客户的各种需求输入系统，这就与企业的前期策划、产品设计及其它的部门共同分享了相关信息，从而使得开发、设计工作拉向了最终客户。对于销售部门业务流程图的绘制，可以首先将销售过程分为认识客户、客户分析、发展客户、保持客户四大步骤，其次将综合信息的记录、客户分类、个性化服务、客户忠诚度分析等二级因素及三级相关因素等逐步纳入整个CRM流程图，进而形成完整的销售部门流程图。四、建立数据平台及管理信息化平台精益创新管理模式中，涉及到许多新的管理思想和技术体系，如ERP、JIT、电子商务EC、供应链管理SCM、TOC、CE等，这些都是房地产企业进行流程重组，实现精益建造的有力工具和指导体系。应用这些工具，我们可以实现用户管理业务作业的集成化和信息化，为用户企业树立企业集成和统一数据源的观念、精益思想(LenaThiknnig)、供应链思想S(uppylChain)以及伙伴间的协同关系管理(CRM/sRM)的观念，帮助房地产企业推进流程再造，增强竞争实力。五、开发过程的计划与有效控制将精益建造特有的计划体系——最后计划体系运用到对开发过程的运用中，对我国房地产企业来说，是一步步通向精益开发方式的方法和途径。这样，实现了计划与控制并重，结合企业具体实际，对于企业健康、有序地提高管理水平是十分必要的，非常适合我国目前的发展状况和形势。为了使得工作能够及时的反映真实的工作情况，工作计划必须滚动的进行调整和计划，而在制定计划时企业可以参照并行工程的思想，运用信息化的工具，反映计划的执行情况，方便进行工作的及时调整，以反映实际的工作进度。当实际工作与制定的计划发生偏差的时候，要根据完成工作的情况，制定新的计划，以准确控制工作计划的执行。此外，在推行最后计划者体系的时候，房地产企业也可将工程承包商纳入整个计划与控制体系中，同时也可为项目承包商提供相关培训。房地产企业实施精益建造体系是一项系统工程。事实上，它是对房地产开发企业经营理念的一次革命。企业从原来的以企业为中心、以职能划分为基础的时代，转化为以顾客和价

自主创新产品政府首购和订购管理办法

财政部关于印发《自主创新产品政府首购和订购管理办法》的通知财库〔2007〕120号党中央有关部门，国务院各部委、各直属机构，全国人大常委会办公厅，全国政协办公厅，高法院，高检院，有关人民团体，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团财务局，各集中采购机构：为了贯彻落实《国务院关于实施〈国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020年）〉若干配套政策的通知》（国发〔2006〕6号），发挥政府采购政策功能，鼓励、扶持自主创新产品的研究和应用，规范政府首购和订购活动，根据《中华人民共和国政府采购法》，财政部制定了《自主创新产品政府首购和订购管理办法》。现印发给你们，请遵照执行。附件：自主创新产品政府首购和订购管理办法二○○七年十二月二十七日附件：自主创新产品政府首购和订购管理办法第一章总则第一条为了贯彻落实《国务院关于实施〈国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020年）〉若干配套政策的通知》（国发〔2006〕6号），发挥政府采购政策功能，鼓励、扶持自主创新产品的研究和应用，规范政府首购和订购活动，根据《中华人民共和国政府采购法》，制定本办法。上传者知盟网 https://www.360docs.net/doc/9e16466735.html, 第二条国家机关、事业单位和团体组织（以下统称采购人）使用财政性资金开展首购、订购活动的，适用本办法。第三条本办法所称首购，是指对于国内企业或科研机构生产或开发的，暂不具有市场竞争力，但符合国民经济发展要求、代表先进技术发展方向的首次投

向市场的产品（以下统称首购产品），通过政府采购方式由采购人或政府首先采购的行为。第四条本办法所称订购，是指对于国家需要研究开发的重大创新产品、技术、软科学研究课题等（以下统称订购产品），通过政府采购方式面向全社会确定研究开发和生产机构（以下统称订购产品供应商）的行为。第五条首购和订购的产品应当具有首创和自主研发性质。属于自主创新产品的，应当按照自主创新产品政府采购政策执行。第六条政府首购和订购活动应当遵循公开透明原则、公平竞争原则、公正原则和诚实信用原则。第七条各级人民政府财政部门和科技部门应当依法加强对政府首购和订购活动的监督管理。第二章首购管理第八条首购产品应当符合下列条件：（一）属于国家认定的自主创新产品；（二）符合国民经济发展要求，代表先进技术发展方向；（三）生产和制造供应商为在中国境内具有中国法人资格的企业、事业单位；（四）首次投向市场，尚未具备市场竞争力，但具有较大的市场潜力，需要重点扶持；（五）具有潜在生产能力并质量可靠；（六）符合国家法律、行政法规和政策规定。第九条首购产品的认定按照科技部、发展改革委、财政部联合制定的《国家自主创新产品认定管理办法（试行）》（国科发计字〔2006〕539号）执行。第十条首购产品由财政部会同科技部等部门研究确定后纳入《政府采购自主创新产品目录》（以下简称《目录》）予以公布，在有效期内实行首购。各地区、各部门可以按照有关规定向科技部推荐符合首购政策精神的产品，

2013文化和旅游地产的创新发展-房地产创新报告-绿维创景

2013文化和旅游地产的创新发展旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning & Design Institute Ltd. 官方网站：旅游运营网https://www.360docs.net/doc/9e16466735.html, 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

2013文化和旅游地产的创新发展北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。内容由全经联文化和旅游地产委员会协助提供。十八届三中全会提出文化强国概念，文化产业迎来改革巨大推力，旅游业也迎来了多重的利好。文化和旅游地产领域作为房地产行业转型的重要领域之一，越来越受到大家的重视，进一步成为大家关注的热点。一、2013年文化和旅游地产发展特征 1、政策导向更加明确，使其从房地产开发的另类领域向主流领域转变十八大报告八次提到“文化强国”，六次提到“美丽中国”，建立一个生态文明、和谐宜居的国家成为当今中国发展建设的主题。各地政府也希望通过文化提升区域竞争力，通过挖掘地方文化底蕴，获得更多的人文魅力以吸引更多的人来驻足、消费，以此提升地方的GDP和形象。 2013年，中国经济进入改革和转型的关键时期，旅游引导的新型城镇化模式被看作城镇化建设的重要途径。十八届三中全会和中央城镇化会议后，旅游地产迎来新的机遇，发展路径更加清晰。结合文化产业的重要性，文化创意地产，正在从另类地产开发领域向主流领域转变，成为下一个抢手的目标。 2、国内市场对文化和旅游地产的需求有显著提升，扩大内需的作用突显近年来，中国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点。我国旅游地产发展迅猛，其体量之大、投资额之大，在旅游界和房地产界引起极大关注。而“十八大”所力推的城镇化和文化产业发展也无形中促进了文化旅游地产的开发。

西安万科房地产公司创新管理模式

西安万科房地产公司创新管理模式西安万科房地产企业的运行程序设计科学化决策房地产业具有投资大、周期长、风险大的行业特点，房地产项目的初期正确决策是房地产项目成功的首要条件。当许多房地产公司还处在完全由领导“拍脑袋”决策项目的时候，西安万科公司早就意识到了项目决策必须以科学的市场分析和正确的项目策划为依据，也就是万科人所称的“决策科学化”。专业化营销公司要求销售人员须经过建筑、法律、心理学、营销学等多学科知识的培训，以地产营销专家水平为目标，对顾客实行“顾问式销售”；营销策划工作需集中市场研究人员、项目策划人员、广告人员、销售人员的智慧，进行多兵种合成。对每一个广告方案要经过仔细的推敲；在广告发布前，对媒体要进行深入调查；在广告发布后，对广告的效果还要跟踪、分析。随着房地产市场竞争的日趋激烈，房地产“营销时代”逐渐走来，万科高度专业化营销水平必将成为市场竞争的锐利武器。设计个性化万科地产持续力求技术创新、追求个性化设计，引导地产开发潮流。在环境设计上，也突出表现了万科人不断创新、追求个性化设计的特点。管理程序化工程监理是一项需要全面和扎实专业知识的工作，工程监理大有潜力可挖。因此，万科公司借鉴西方管理经验。早在凯旋广场建设过程中，万科就提出了对项目实行横向的“三个方面”和纵向的“三个阶段”相结合的以全面项目管理为特色的程序化管理模式。所谓三个方面就是“质量、进度、成本”，三个阶段就是“事前、事中、事后”。工程监理人员对项目开发过程中的每一个环节所需

的工期、费用都进行仔细的测算，编制了详尽的工程进度和投资控制计划，争取缩短工期和严格控制成本。实践证明，这种管理模式对凯旋广场的优质、按期完成发挥了重要作用。凯旋广场之所以能够给万科公司带来较高的收益，一个原因如果说是通过专业化营销达到了较高的售价的话，另一个原因就是通过立体化项目管理，优质、如期、成本合理地完成了项目。管理科学释放出巨大能量。推行以全面项目管理为特色的程序化管理是万科地产走向专业化的一个重要方面，目前万科人正在努力进一步完善这一管理制度。服务规范化万科人懂得要在市场竞争中取胜，就要从过去的物业管理的思路中跳出来。引入现代规范服务概念。正是从此思路开发，万科物业管理公司为万科业主提供了免费电器维修服务、健康咨询、代办暂住证、清洗空调、钟点工等诸多服务。在现代规范物业服务中，物业管理也同样需要高度专业的知识。对于小区设备管理人员，他需要熟知小区内水、电、煤气、防火、防盗报警等各种设备的专业知识；对社区文化组织者，必须对小区的管理者，更是需要具有相当的法律学、社会学的知识。正是万科物业管理人员这种高度的专业知识水准，为铸就万科地产品牌做出了贡献。利益共同化员工自己持有股份，就会主动去关心企业的效益与发展，就具有了企业员工和股东的双重身份，享受按劳分配和按资分配的双重利益。因此，员工会自觉地努力工作，求得公司的迅速壮大与发展。对于经营班子来说，压力更大了。从自身利益看，经营者往往持有比员工高出几倍的股份，公司经营业绩不好，不但无法向股东交差，自己的损失也将十分惨重。所以，经营班子既要对国有资产的安全增值负债，又要对员工和自己的投资风险负债，必然会更加积极和谨慎。

公司科技创新管理制度

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员工创新成果管理评价办法为认真落实科学发展观，进一步增强矿井创新能力，建设创新型企业，充分调动各级员工创新积极性，引导和推进企业技术创新和管理创新，根据集团公司相关管理制度规定，制定公司员工创新成果管理评价办法。第一章总则一、为了进一步鼓励技术创新、管理创新，激发员工的创新潜能，提高公司竞争力，促进公司的长远发展；根据我国《专利法》第十六条和第十七条以及《专利法实施细则》的第七十七条、七十八条的有关规定；以及集团公司、煤业公司有关规定制订本制度。二、本制度适用于矿业公司所属部门、各级管理、技术人员以及所有员工。第二章技术创新类别和奖励范围一、本办法所指创新为矿业公司所属部门、各级管理、技术人员以及所有员工为了解决问题，实现目标，所进行的一切有价值的、能够产生持久影响力的技术改进和创造活动，包括管理创新、技术创新、发明专利和技术改造。二、管理创新指打破原来的管理模式、工作方式、方法，重新设计工作流程，合理汇聚、分配各种资源，实现工作效率、效益提升，员工素质、企业形象得到改善提高目标。技术创新指为了研发新技术或提升现有生产能力、技术水平而做出的各项改进、改善与发明（专利）等：（1）科技创新进步项目：创新完成的新产品、新技术、新工艺、新材料、新设计以及职务发明专利等。（2）推广创新项目：对适用新技术的推广项目和已有工作的创新。（3）管理创新成果：企业现代化管理体制、机制和方法的创新和应用（4）优秀技术决策，公开发表的论文。（5）小改小革及合理化建议。第三章创新评审和奖励机构一、组织领导成立员工创新成果管理评价委员会。主任：党委书记经理副主任：党委副书记、总工程师生产副经理安全副经理机电副经理开拓副经理经营副经理工会主席成员：各专业副总工程师人力资源部部长党建部部长生产技术部主任生产技术部技术主任安全管理部主任工程师安全管理部主任经管部主任工会副主席科协副主席团委书记为保证创新工作日常开展，成立员工创新成果评审管理办公室。办公室设在公司科协。办公室主任：科协副主席（兼）

2013年房地产金融发展特征-房地产创新报告-绿维创景

2013年房地产金融发展特征旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning & Design Institute Ltd. 官方网站：旅游运营网https://www.360docs.net/doc/9e16466735.html, 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

2013年房地产金融发展特征北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。内容由全经联金融投资委员会协助提供。资金是地产发展前提及关键，没有金融就没有地产。过去房地产发展的资金单一地靠间接融资，更多的是通过银行贷款来支持，这一模式是不可持续的，一定会走上多元化。其次，政府每次调控房价都会运用金融手段，如果单靠银行贷款，影响将会很大。另外，整个房地产行业，特别是住宅业的利润呈下滑趋势，在这种情形下，寻找低成本融资对降低房企的成本来说最为关键。于是，近几年房地产企业正在逐渐摆脱对银行的依赖，走上一条多元化的直接融资之路。从利用银行理财产品成立房地产基金到供应链融资、预售款融资到私募基金、房地产投资信托基金、资产证券化到海外上市融资、入股银行及保险等，房地产融资的渠道越来越多，在银行信贷紧张的2013年，多元化的金融创新模式极大地缓解了房地产公司的融资压力。 2013年，在房地产市场火爆及金融市场化的带动下，地产金融领域的创新不断。总结起来，主要有以下几个方面： 1、直接融资趋势仍在扩大，成为企业资金的主要来源据统计，从2004年到2012年，八年的时间里直接融资占比从30%上升至40.5%，融资金额增长6.5倍。而国内贷款占资金来源的比重从2004年的18%下降到2012年的15%。进入2013年，房地产直接融资占比增加的趋势仍在不断扩大。尤其是房地产信托新增规模与信托总量的占比明显增加，房地产领域成为信托资金主要投资方向。上半年房地产信托贷款共发行217笔，融资达到531亿元。 2、产银深度融合或助推房企融资变革 2013年10月，万科30亿港币认购徽商银行在港IPO股份，成为其单一最

房地产创新的思路

房地产创新的思路创新是一个民族的希望和灵魂，创新也是一个行业发展的希望所在，房地产建设项目的开发也莫不如此。随着市场经济的发展，房地产进入买方市场。项目运作的成功与否固然有多种因素，但创新是最重要的一环。就房地产的竞争来说，其本质就是创新的竞争，这已是众多开发商成功的公开秘诀。纵观这些成功的经验，创新主要是在房地产建设项目的理念、空间、物业管理和经营方面的创新。首先是房地产理念的创新。所谓理念，通俗地说，就好比写文章动笔之前的立意，文章反映什么主题意旨，确立何种观点，围绕主题观点，如何进行谋篇布局。在房地产开发项目上，就要依据开发商自身的实力、能力，结合政治、经济、社会、政策等要素，寻找市场可发展空间，确立项目的销售对象，在众多的竞争项目中标新立异、脱颖而出。在迎合买方需求心理的前提下，设法使其感到实用而又新颖、别致，产生巨大的吸引力和非买不可的购买欲。其次是房地产项目的空间创新。空间是项目设计的具体形态。优秀的建筑之所以引人人胜或经济效益显著，最主要的是在于其空间特色。一座建筑要保持长期不落后，同样依赖于所创造的建筑空间所起的作用。不同功能与特色的建筑，需要由不同的空间组成。室内空间、室外空间、住宅组团、小区、街区等都应在设计过程中缜密考虑。空间构建的核心是人，以人为本是空间组合的依据，高效、感人、舒适、安全、便捷，张扬个性又与环境互融是空间序列设计的关键所在。上海的金茂大厦、香港的会展中心、北京的故宫、合肥的琥珀山庄住宅小区不啻是空间组合的典范。再次是物业管理方面的创新。以人为本，亲情关怀，急业主所急，想业主所想。业主想到的做到，业主想不到的也要想到并且做到。第四是经营策略的创新。它包括定价、销售渠道、销售策略等，这些是吸引买家注意力，有效促销必不可少的手段。房地产项目的理念、空间、文化、环境创新，就能赢得理想的市场份额和买主的青睐，在实现丰厚的经济效益的同时，也创造了良好的社会和环境效益。下面我们试图对90年代以来广州、深圳住宅开发过程中发展商所作的创新进行总结。通过以下的总结，相信会对内地的开发商以及业内人士对广州、深圳两地住宅开发过程中的创新有一个整体、系统的认识，对内地开发商正在运作项目的创新策划可能会有所启示，对未来中国房地产开发过程中的创新趋势有一个基本的判断和把握。需要指出的是，目前广州、深圳两地的开发商超过2，000多家，他们所开发的楼盘可以说有成千上万个，笔者不能也不可能将所有的创新事例一一道来，只是就一些有代表性的事例简单给以介绍。一、开发理念创新住宅开发过程的创新首先应是开发理念的创新，然后才是规划设计、营销策划以及物业管理等方面的创新。开发理念创新是本、是纲，其他创新是末、是目。如今回想起来，顺德碧桂园、广州番禺祈福新村等楼盘可能是国内住宅开发中理念创新的先驱。1992、1993“房地产热”之前，国内房地产开发基本处于卖方时代，即开发商时只要盖好房子，甚至只有一块地和一张图纸，就可以轻松地把楼卖掉。这种情况下开发商不需要考虑什么理念创新。“房地产热”之后，开发商开始研究消费者行为和心理，因此也就有了顺德碧桂园等楼盘的开发理念：房地产开发不等于钢筋加水泥，开发商应由卖房子向卖生活方式转变。