美国普洛斯物流园区成功之道
xxxx物流园区成功之道
闲置率高、入驻率低，是目前困扰多家物流园区的"心病"。昔日红红火火、大兴土木，如今门前冷落，让人不禁反思，问题出在哪儿？本文以国外企业在中国运作的成功案例，带我们走近一个全新理念运作下的物流园区，看一看它的成功之道。
与一些物流园区建成后苦守寂寞相比，位于上海市区西部的普洛斯西北物流园"幸运"得多。
正在建设中的普洛斯西北物流园一期工程的三个仓库，一个已被上海惠尔租赁，另外两个也被某国际知名快速消费品生产商预定。
全球化物流网络
普洛斯西北物流园由在业界有"工业物流地产老大"之称的美国普洛斯公司投资兴建。普洛斯是在美国纽约证交所挂牌的上市公司，管理超过120亿美元的资产。目前，普洛斯已与全球4000多家企业建立了良好的合作，其中世界1000强企业中近一半成为其客户，如宝洁、通用汽车、联合利华、惠普和全球四大物流公司等。据了解，作为一家全球化的物流公司，普洛斯在北美、欧洲、亚洲70多个市场上拥有、管理和在开发的仓储设施多达1700处。
普洛斯于2003年携带着"物流地产"这个新概念登陆中国市场，开始了紧锣密鼓的布阵。
所谓"物流地产"，就是由普洛斯先选地建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，将有一个资产管理队伍进行物业管理，他们的工作主要是提供物业相关服务。
普洛斯在中国的物流配送网络建设，集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲等沿海地区。正如其在海外市场的运作一样，普洛斯将在每个枢纽城市开发3至4个物流园区，这些园区靠近机场、海港和高速公路，从而形成一个物流配送网络。现阶段，普洛斯正在上海和苏州地区开发一些物流园区。广州、深圳、天津、北京的园区开发则在计划之中。
如此全球化的网络布局，使得普洛斯得以"一呼百应"，客户借助普洛斯的网络，可以让货物在全球自由流转，而不担心无处"落脚"。普洛斯运营系统的成功之处就在于能够提供强大物流配送服务网络涵盖物流设施的整个流程，包括策划、构建与管理。
标准化物流设施
全球化的网络并不是每个公司都能复制的，特别是国内很多的物流园区投资建设者还远远不具备普洛斯的规模与实力。普洛斯物流园吸引客户的原因也不仅限于此，能够提供标准化物流设施是其成功因素之二。所谓标准物流，即在市场调研、设计、施工和设施管理的基础上开发出的高质量、通用型物流仓储设施。标准化设施为不同的客户提供便捷、高性价比的物流配送设施。
由于普洛斯所提供的标准化设施可以在很短的周期内能满足客户的需求，吸引了不少跨国公司趋之若骛。
多层次服务客户
物流企业在劝说生产制造企业将物流外包之时，物流园区也在劝说物流企业将其一部分业务外包。此时，物流园区就不单单是出租仓库了，如同物流企业要为客户提供更多增值服务，园区经营者也要为物流企业提供更多的服务。
普洛斯在行业内开创了以"客户为中心"的运作方式，为客户提供整合的物流配送服务和解决方案。不仅如此，作为物流设施的长期业主，普洛斯还为客户提供新颖、灵活的租赁项目，以帮助客户应对诸如周期性变化、竞争性挑战等瞬息变化的环境。
除了预建仓储设施以外，普洛斯还通过公司的物流设施发展团队提供定制的物流设施方案。这一团队的专业人士与客户合作，开发定制物流设施来满足客户的特别需求。同时，普洛斯也为跨国经营的厂商和分销商提供咨询服务，帮助它们设计或改善客户供应链程序。
全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究122401306
全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究 2009-11 普洛斯创立于1993年，现已发展成为世界领先的工业物流地产投资开发商，财富1000强及标准普尔500家指数公司之一。管理全球20个国家，2,600多个项目，约4,490万平方米，价值344亿美元物流资产，服务客户超过4,700多个，为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务。2003年4月进入中国，经过4年发展，在国内19个城市投资了近50个物流园。到目前，公司运营设施达到94.9万平方米，另有53.6万平方米在建项目。在华物流地产面积占全球总数的1.7%，公司认为中国市场是世界上潜力最大的物流地产市场，因此正在加速拓展在中国的投资范围，使中国成为普洛斯在美国本土以外最大的投资地，计划5-10年内将在华资产提高到公司全球总数10%。 业务模式 普洛斯集中专注投资物流园，重点发展3种细分。海港物流园、临空物流园及加工基地。一是临港物流园：上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港。二是空港物流轩园：北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青岛流亭国际机场。三是加工基地：苏州工业园、天津开发区、杭州经济开发区等。 战略布局
其布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线城市设点布局。一线城市包括：北京、天津、广州上海等。二、三线城市：青岛、大连、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、嘉兴、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和沈阳。每个枢纽城市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络。 园区特点 物流园主要产品是双层、单层仓库、集装箱堆场、及办公室附属设施。除了建设普通物物流园，还建设保税物流园，通过国家政策扶持，满足客户需求，获得丰厚回报。物流园一般规模都不大。在全球开发的物流园平均面积不到2万平方米。国内小型物流园占地约3-5万平方米，中型物流园在10-20万占地面积，很少有上千亩的物流园。园区基本采用分期开发，分期开发3-5万建筑平方米的仓储设施。 客户定位 客户分为三大类:一是物流业：如UPS、DHL、联邦快递、马士基。二是制造业：通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢等。三是零售业，如沃尔玛和欧尚等。跨国企业都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施，世界1000强企业中近半数是其客户。 开发模式 开发选址上重点是临港、临空而建，基本上选址在城市周边临近机场、海港和高速公路等交通枢纽获取土地，开发建设物流中心。获取土地通过直接投资与间接投资组合方式。直接投资项目占35%。与其他机构合资的占65%。
物流园总体设计规划说明
物流园总体设计规划说 明 -CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN
第一章总论 一、规划编制背景 1．经济全球化和区域产业转移 在全球化浪潮的推动下，世界资本和产业转移的趋势明显。在全球经济趋于一体化的形势下，各国、各地区之间的分工趋向明确化，产业由发达国家梯次向发展中国家，从发达地区向欠发达地区转移。发达国家和地区从发展中国家和欠发达地区的进口产品已经从农产品、原材料为主转移到以工业制成品为主。而我国因巨大的市场和廉价的劳动力，已经成为世界制造业大规模转移和抢滩登陆的一个重要市场。随着中国加入WTO和经济全球化得宏观经济形势发展，开放力度的加大和城市化进程的加快，既给汤阴物流园区带来了良好的发展机遇，又使城乡规划和建设面临着严峻的挑战。 2．河南省物流体系强化带来的契机 《安阳（汤阴）综合物流基地建设发展概念规划研究报告》指出，地处中原的河南省在全国现代物流体系构建和产业发展大格局中占有十分重要的战略地位，河南省在实施中部崛起战略和中原经济区发展规划、促进河南经济社会科学发展过程中，十分重视现代物流业发展，确立了以郑州为核心物流枢纽，以安阳、洛阳、南阳、信阳、商丘分别为豫北、豫西、豫西南、豫南、豫东区域物流枢纽的现代物流体系总体格局和长远发展规划。安阳市是豫北地区的中心城市，也是晋冀鲁豫交界地区极具区位交通优势的物流中心城市，安阳市现代物流业发展战略规划提出的发展定位是，将安阳建设成为对安阳市产业和经济发展具有充分支撑保障作用和对晋冀鲁豫交界地区具有强大辐射能力的区域物流枢纽城市。 2012~2020年是汤阴县实现县域经济社会又好又快发展的重要战略机遇期。汤阴县委、县政府深入贯彻落实科学发展观，牢牢抓住中原经济区建设发展的战略机遇，实施创新驱动战略、产业提升战略、产城互动战略、绿色低碳战略和统筹发展战略，打造以农业产业为基础、新型工业化为核心、现代服务业相配合、完善的基础设施为支撑的县域经济发展格局，将汤阴县建成中原经济区北部豫冀交界处具有较强竞争力和辐射力的现代化工贸强县。为了给现代化工业和商贸业加快发展提供坚实的支撑保障条件，汤阴县提出充分发挥区位和综合交通优势，着力发展现代物流业，打造豫北区域性的物流基地。 3．科学发展观理念的指导 我国在经济高速发展的同时，存在着经济结构不尽合理，经营方式粗放、经济增长以高投入为主，环境代价大等问题，党和国家领导人根据新的形式和任务提出“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展”。强调“按照统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国国内发展与对外开放的要求”，推进改革与发展，从而建立起了完整的科学发展观理念。 科学发展观对于全面建设小康社会和实现现代化的宏伟目标，具有重大而深远的意义，是指导我国进行全面建设小康社会和实现现代化的根本指针，也是我国当前进行城乡建设和规划的最根本的指导思想。 二、本次规划编制的原因、思路、方法与重点 1．总体规划编制的原因 （1）汤阴经济社会发展的现实需要 城市性质：中原经济区食品医药业和先进制造业基地，晋冀鲁豫交界地区重要的交通枢纽和物流中心，安汤鹤一体化战略支点，以文化旅游为特色的宜居城市。 城市规模：2015年城市人口万人；2020年城市人口30万人；2030年万人。人均建设用地面积145平方米/人。 （2）城市拓展与城市空间结构的要求 汤阴城市用地发展方向：积极推动汤北新区建设，构建安汤鹤一体化战略支点，提升中心城市带动作用。向北：依托汤河改造、新政中心建设、羑里城的开发改造、中华路商务带的建设，积极引导安阳第三产业转移，大力发展现代服务业和文化职教产业。向东南：依托产业集聚区建设、陆路港和安阳支线机场建设，四港联动，发展产业物流园区，向南推进与鹤壁联接。 规划结构：一心、两轴、三区，一心——以新行政中心为依托，集行政中心、商贸中心、文化中心、高端住宅为一体的城市中心；两轴——南北向城市发展轴和东西向城市生态景观轴；三区——汤北中心商贸区、老城文化宜居片区及城东南产业物流片区。 2．思路 1）树立科学发展观，从区域发展条件、产业发展潜力、需要与可能等方面出发，按照和谐发展的理念，确立该地区经济与城镇协同发展的思路，实现空间的战略拓展与整合——推动区域合作，提升园区地位。 2）结合当地现状条件、自然环境，优化新区功能结构、空间布局和土地利用，塑造园区的特色风貌。 3）着眼于城乡统筹发展，合理安排城乡产业布局、土地利用、设施配置和城乡建设。 4）坚持生态优先，发展循环经济，构建生态安全格局，优化生态环境，促进经济、社会、环境的可持续发展。 5）注重科技创新，加快产业集聚，以现代物流业引领产业发展。 6）加强基础设施建设，完善园区服务功能，梳理和重整空间构架，积极构筑新的经济发展平台，提升发展能力。 7）通过对物流园区发展不确定因素分析，明确资源与职能时空配置关系，增强新区空间结构与布局的灵活弹性。 3．工作方法 1）问题导向和目标导向相结合的方法：近期解决物流园区启动需关注的重点问题，远期注重发展目标和建设标准；针对影响物流园区发展的区域协调、产业发展、空间整合、功能完善、生态环境、交通支撑、能源与资源制约等问题，进行综合研究。
(-普洛斯-)-HSE工作计划书
主要施工机械/工器具/安全用具报审表
目录 1工程概述 (3) 1.1工程地点 (3) 1.2主要工程量 (3) 2健康、安全与环境（HSE）管理手册 (3) 2.1项目HSE方针 (3) 2.2项目领导承诺.............................................3-4 2.3HSE管理目标 (4) 3组织机构及职责 (4) 3.1HSE组织机构..............................................4-5 3.2HSE责任制................................................5-7 4规划（策划） (7) 4.1HSE会议...................................................7-8 4.2HSE教育培训...............................................8-9 4.3HSE检查...................................................9-10 4.4不符合纠正措施 (10) 4.5事故管理...................................................10-11 5人员能力评价 (12) 5.1HSE安全主管 (12) 5.2HSE监督员 (12) 5.3特种作业人员 (12) 5.4能力评价....................................................12-13 6风险识别、评价及削减措施 (13) 6.1事故发生频次分级 (13) 6.2危害和影响评价...............................................13-16 6.3相关控制措施.................................................16-20
普洛斯物流园
普洛斯物流园 普洛斯在中国35个主要城市投资、建设并管理着185个物流园，基本形成了覆盖中国主要空港、海港、高速公路、加工基地与消费城市得物流配送网络。公司已进入得城市包括北京、长春、长沙、常州、成都、重庆、大连、东莞、福州、大广州-佛山、大杭州、哈尔滨、合肥、淮安、大济南、廊坊、南京、南宁、南通、宁波、青岛、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、温州、大武汉、芜湖、无锡、厦门、西安、扬州、郑州、珠海。 普洛斯哈南现代产业园 项目概况 普洛斯哈南现代产业园位于哈尔滨新建得国家级哈南工业园区内，哈南工业园位于哈尔滨南部靠近市区，哈南工业园计划兴建462平方公里，并将其发展为哈尔滨得副中心。普洛斯哈南现代产业园总建筑面积91,000平方米。 普洛斯长春得经济开发区内，此经济开发区位于长春市得东北方向。区内有很多国内外著名得汽车产业配套生产商以及三方物流企业。因此，普洛斯长春物流园将依托于长春市得一汽大众汽车产业，着重发展以汽车制造以及配套零件制造、相应得三方物流与电子商务等为中心客户得市场。同时，普洛斯也将给这些客户提供优质得硬件设施、专业得物流管理与良好得工作与物流仓储环境。这些正就是我们区别于一些当地物流仓储供应商得优势所在。同时，我们要树立普洛斯园区得品牌效应，从众多当地得物流仓储供应商之中脱颖而出。仓储面积为54,000平方米。 沈阳环普国际产业园地处沈阳经济开发区宝马新城核心区，一期总建筑面积可以提供 290,000标准工业生产厂房。沈阳环普国际产业园为企业提供高标准工业生产厂房及配套设施，园区客户所从事得行业主要集中在汽车零部件、机械加工、装备制造、等主导产业，为宝马整个产业链提供配套服务。 便捷交通 ?距离沈阳四环五公里；距离沈阳三环15公里 ?距离沈阳桃仙国际机场30公里 ?距离沈阳市中心35公里 ?距离营口港180公里 普洛斯沈阳普菱物流园项目坐落于浑南新区，就是沈阳市城市南扩得核心发展区域。浑南新区，将就是未来沈阳市新得城市与行政中心。普洛斯沈阳普菱物流园规划总建筑面积78,000平方米，将建成4栋单层库。沈阳市就是中国东北地区得门户城市，东北地区重要得经济中心，物流中心，航空、高速公路、铁路运输交汇中转枢纽。根据政府得规划，坐落于城市东南部得浑南新区将成为沈阳市得新得核心城区。普洛斯沈阳普菱物流园位于浑南新区，距离沈阳市核心区仅8公里，就是理想得城市配送中心与地区物流中转中心距浑南大道2公里距离市中心8公里距沈丹高速10公里距沈大高速18公里距桃仙机场20公里。 普洛斯浑南南物流园位于中国东北沈阳浑南区。浑南新区被定位为城市新中心商务区。普洛斯浑南南物流园将成为理想得支持沈阳餐饮电子商务与消费品公司配送得物流中心。该园区将建成后可提供84,000平方米得优质仓库空间 距浑南大道1公里 ?距三环路 2公里 ?距沈阳 - 丹东高速公路 11公里
普洛斯发展历程简述
普洛斯发展历程 1991年，安全资本实业信托公司（前身）； 1994年，纽交所上市； 2001年，进入日本； 2003年，进入中国，在上海设立办事处(总裁梅志明；总经理沈晋初、赵明琪)； 市场环境：当时中国刚经历一场物流园区的泡沫，国土部下了严控土地的禁令，普 洛斯作为外资，举步维艰。2004年4月，普洛斯在上海桃浦成立了合作公司，收 购了乐购得配送设施及取得了上海西北物流园物流设施独家开发权。同年，普洛斯 又和苏州工业园的苏州物流中心签署合资经营协议，巨额投资开发苏州物流园区，其中普洛斯投入美金，而苏州物流中心则以仓库和土地入股。自此打开中国市场。2007年，普洛斯便在中国19个城市建立了50多个物流中心（园区），织出一张连部分国内物流企业都难以匹敌的仓储网络； 商业模式：普洛斯本身分成了三个部分：地产开发部门、物业管理部门和基金管理 部门。地产开发部门负责进行物流仓储的选址、拿地、开发。地产开发部门把项目 转交物业管理部门，后者通过进一步的招租和服务完善使出租率达到90%以上、租 金回报率达到7%以上的稳定运营状态；随后，再由基金管理部门将成熟物业置入 物流地产基金。通过私募基金，物流地产部门提前兑现了开发收入和开发利润，并 回笼了大部分资金，普洛斯又将这些资金用于开发新项目。资产和现金的加速循环 推动了以自我开发为主的内生规模扩张。 2008年，次贷危机全面爆发。普洛斯新落成物业的招租不利，基金的募集也遭遇困境； 11月初，董事会迫使原公司董事长兼CEO司马景瀚（Jeffrey H. Schwartz）辞职， 成为该公司成立以来的最大事件； 12月24日，SMG基金宣布，负责管理新加坡政府海外资产的全球投资管理公司— —新加坡政府产业投资有限公司(GIC RE)，以13亿美元的现金成功收购普洛斯在中 国的资产和在日本的产业基金权益,及相应的预估债务，所有普洛斯中日两国的品 牌、人员不变，原来的普洛斯三年内不得进入中日两国市场从事相关联业务，三年 后进入两国市场也不能再以普洛斯的品牌进行营运操作；（这只SMG基金，正是由 此前辞职的普洛斯全球CEO司马景瀚，普洛斯亚洲CEO梅志明以及普洛斯中国和 日本高级管理团队联合注资成立的。某种意义上，可以看作是普洛斯高管团队的一 次变相的“MBO”）； 易主之后的普洛斯更名为“Global Logistic Properties”（GLP），而原来的名字Prologis 则属于原来的普洛斯。2011年初，美国的普洛斯宣布与AMB安博置业合并，新公 司名字正是Prologis，并成为世界上最大的物流地产公司。 2010年10月，普洛斯展开全球招股，其基石投资者中不乏中资大鳄的身影。中国国家社保基金基金委托博时基金总计购买1亿股普洛斯股份，占普洛斯完成IPO后总股本的 2.2%。普洛斯的中国基石投资者还包括中投公司、阿里巴巴集团、香港的周大福集 团、香港南丰集团等。 2014年2月19日，普洛斯宣布公司获得了包括中国人寿、中银集团投资和厚朴基金等中国投资者财团最高达25亿美元(约152亿人民币)的投资，并签署战略合作协议。交 易完成后，普洛斯中国增发的新股将占增资后总股本的比例最高达至34%。 2017年7月14日，由万科、普洛斯现任CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团与普洛斯发布联合公告称，该财团与普洛斯董事会已就全面私有化新加坡 上市公司普洛斯达成一致，交易收购单价为每股3.38新加坡元（约合16.6元人民
物流园区规划设计方案
大连港物流园区规划设计 方案 大连港鸟瞰图 大连港 团队负责人：崔林林 小组成员：李霞、倪贺、杨亚、蔡鹏、崔林林
简介： 大连港是中国大连的港口，建于清末1898年，是一个天然不冻的良港，亦是中国南北水陆交通运输枢纽和重要国际贸易港口之一。在国际贸易和国内物资交流方面起着重要的作用。大连现有7个专业装卸作业区，共48个泊位，最大水深为17.5米。大连港口水域310多平方公里，陆地面积为4.7平方公里，仓库40座，面积27,000平方米，货场86,000平方米。 自开港以来，几经扩建改造，容纳船只通过能力有了很大的提高，已成为大规模、现代化的综合性港口。目前，大连港与世界上160多个国家和地区的港口建立了业务往来。其港口吞吐量迅速增长，由1980年的3200多万吨，到2008年的2.5亿多吨。 引言： 在经济全球化的背景下，国内外实践证明，现代物流业发展已成为提升一个城市、一个地区乃至一个国家综合经济竞争能力的有效手段；物流服务水平和物流成本已经成为投资环境的重要影响因素。为此，国家各有关部门及省市对物流业的发展高度重视，许多省市地区依据自有的区位条件和交通条件将物流业列为支柱产业或优先发展产业。处在辽宁最南端的大连在国家振兴东北老工业基地的基础上，也迎来了发展机遇。加快发展了物流园区这一建设。 一、大连港物流园区物流现状：
置身于东北亚经济圈内，大连港是东北腹地走向东南沿海和国际市场的主要通道和重要枢纽，其良好的自身优势，旺盛的航运市场需求和东北地区的未来发展前景，促使大连港有条件、有能力、有必要加快发展，为东北地区的对外开放和经济发展作出应有的贡献。 1.大连港物流产业发展现状： 大连港自1899年建港以来，先后建成了大连湾港、大窑港湾、鲇鱼湾油港、大连湾渔港、和尚岛煤港、北良粮港6大港区。目前，大连港共有港口企业38家，吞吐能力超过千万吨的港口企业4家。2005年大连港货物吞吐量为15506万吨，集装箱量为234．8万TEU；2010年货物吞吐量达到22215万吨，集装箱吞吐量377．5万TEU。
普洛斯物流成功运营模式对中国物流仓储现状趋势的影响
普洛斯物流成功运营模式对中国物流仓储现状趋势的影响 为推动国内产业园区健康、快速发展，由中国指数研究院主办、优客园区招商网承办的“中国产业园区发展高层峰会”于2014年10月23-24日在北京举行。大会汇集了数十位国家相关部委领导及专家、全国上百个一、二线城市的政府开发区领导及代表、500多位产业园区开发与运营企业的精英高层及金融机构代表，以及上百家网络门户媒体、平面纸媒和电视台共同参与。 普洛斯副总裁朱琦： 今天很高兴有机会跟产业园区的大佬们分享我们普洛斯的经验，其实我有一点犹豫，因为我们物流园区跟产业园区有一点不同，但是后来是一样的，因为服务业的提升是将来的产业当中不可缺少的一个环节，而且将来的比重会更高，所以也借这个机会跟大家分享一下。 普洛斯整个在国内的份额还有整个的资产规模在行业里面比较领先，我们和第二位、第三位的同行有6-8倍的差距，但是这个市场整体是非常分散，其实以中国最新的统计数据有将近八亿左右的物流基础设施，在八亿中，普洛斯建了有一千万的园区在运营，其实在这个市场上，普洛斯是相对保持一个比较谦虚的状态，研究好我们的网络，服务好我们的客户，我们在支持我们客户的发展的时候，有一些客户想要的我们还是提供不出来，其实也很可惜，下面大概介绍一下普洛斯整个在中国发展的一些情况。 普洛斯首先还是比较专一，只是在物流园区的投资和运营做的，所以大家各位在做产业园的时候涉及到的行业很多，客户也很多，各个园区面临着多行业多领域的大的客户基础，我们是覆盖物流领域的客户，也包括了第三方物流，一些企业内部的物流部门，我们有三个国家，在中国、日本和巴西，中国和日本是原来传统上两个比较主流的板块，巴西是在2012年收购一个大的运作平台，这样在全球有两千多万总资产规模，有一千万在中国，因为中国整个经济发展毫无疑问在整个投资市场中是非常好的，所以整个的投向是在中国领域，物流这个东西是很讲究规模效应和网络效应，所以在不断滚大网络的时候，客户的黏性在不断的提升。 刚刚讲到了客户主体，我们的客户主体和各位不太一样，亿达会关注在软件这一块，还有其他的一些生物制造，还有办公研发，所以它的门类比较多，门类是比较单一，但是需求的主体还是来自于各个行业，因为物流像是一个托盘，各个行业都离不开物流，只要你有生产或者是生活资料的流动，物流像是一个托盘托底，但是这个过程主体也在变化，大家都是企业物流在运作，后来第三方物流的发展，外包的趋势越来越明显，物流已经慢慢从一个企业运营的环节变成了一个比较大的产业，而且这个产业增长的速度是非常的快，一方面来自于经济实体的物件和消费的流动，另外一方面整个服务外包成为一个大的趋势时候，使得物流产业变成了非常大的一个部分，物流会占到15%的增加值是非常高。这里大家比较熟悉的看到快递公司，快运公司，还有第三方物流公司，这是形成了形形色色的细分之后，物流产业的细分主体，国内消费非常旺盛的时候，大家对食品安全，冷链配送的要求，配送时效要求越来越高，带来了一些新的发展机会，所以在普洛斯构成中有60%是第三方物流企业，30%是零售商和电商，电商是一个贸易形式，贸易形式背后有很多物流体系支撑，过去这一两年电商的需求非常旺盛，也成为我们非常大的一个需求主体。物流和商贸很难分家，商贸物流国家做规划的时候也是把它作为一个系统运作的，所以在这里物流的主业主体是物流公司，还
普洛斯物流园
普洛斯与安博的物流地产运营特点 关于普洛斯 亚洲最大的物流基础设施供应商和服务商 在中国及日本33个市场拥有并管理总计数百亿元的资产 为各行业跨国公司和本土企业提供最优的物流基础设施解决方案 公司成功于2010年10月18日在新加坡主板上市 普洛斯的运营模式： 成为最佳物流资产管理公司，为所有利益相关方包括股东、客户、投资者、员工和社区创造最大价值。
公司发展历程： 普洛斯竞争优势：
运营中普洛斯中国物流园概览–华东地区 –华南?中西部地区
–华北?东北地区 普洛斯的定位 作为全球最大的物流配送网络开发商与提供商，致力于为全球最具活力的制造商、零售商与第三方物流公司提供完整解决方案。因此，普洛斯具有明确定位：物流地产开发商和服务商。 相对物流园区，其所推行的物流地产，是一种特殊的工业地产，通过建设物流设施和提供专业的物业管理服务，可使制造商、零售商、物流公司等不必投入很大的资金用于设施建设上，专心致志地做好主业。这样的业务使普洛斯与其他房地产商区分开来，在房地产这个传统行业中创造出一片新天地并成为其中领袖。 早在20世纪八十年代，普洛斯的创立者们就发现，物流配送设施对许多公司产生了越来越大的影响，企业需要更大的适应性和灵活性来发展、经营全球化的生产配送设施网络，因此作为一个地产商，应对物流配送如何影响企业的供应链具有深刻的认识，而市场中也缺乏提供此类业务服务的企业。普洛斯正是应这种需求而诞生的。 根据不同的经营模式，普洛斯可以选择不同的定位：主导型的地产、一体化的物流商、纯粹的地产商或物流商，或是物流商与地产商的整合商。
做一体化的物流商虽然可以节省一部分租金，在物业的折旧费用上享受到税收减免的好处，但对一个物流商来说，其核心业是物流，地产管理水平低、建设专业化能力不足、运营在本高等缺点将使企业面临巨大的挑战，同时，对物流设施的资金投入太大，会影响其发展速度。做纯粹的地产商或物流商虽然可以增加专业化优势，如地产商在拿地、设施建设等方面的优势以及物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势等，但在与对方合作时，前期将面临信用风险，而后期将面临利益分配、风险分担等问题。做整合商虽然可以同时利用地产商与物流商的专业能力，降低信用风险，但对整合能力要求很高，而且要求中介市场有较高的行业自律，同时需要社会信用档案的支持。 于是，普洛斯选择了做一个主导型的地产商，这样的业务模式可以有效的帮助客户企业降低成本，提高客户企业的核心竞争力，而又无需参与物流业务经营，但这样做的缺点是购地和建设物流设施所需要的资金量极大，且利润回报周期非常长，一般在10年左右，更为重要的是物流地产将面临空置带来的风险。 这样的选择似乎有些大胆，但正是这样的定位以及进一步的“以客户为中心”的定位造就了普洛斯的成功，也决定了普洛斯的商业模式难以复制。 针对资金需求量大的特点，普洛斯采用了房地产投资信拖的定位予以化解。作为一家房地产投资信托类公司，普洛斯拥有80亿美元的管理基金，同时还可以享受房地产投资信托所带来的税收优惠，加上普洛斯作为上市公司从资本市场上融资所得以及银行货款所得，普洛斯的资金渠道问题迎刃而解。而这样雄厚的资金基础也为其扩张打下了良好的基础，公司五年内在欧洲投资了50亿美元，每年在日本投资0.7亿美元，已投资了2亿美元，在中国也准备在5年内投资20亿美元。而这样的资金投入也令许多意图效仿者望而却步。 针对回报周期长的特点，普洛斯的选择进入便已经甩掉了许多追求快速暴利的商业、住宅地产商，减少了许多竞争。同时，物流地产的最大优点在于稳定，由于租赁期相对较长，即使是在市场波动非常大的情况下，对租金收入的影响也相对比较小。普洛斯定位于此就如在汹涌澎湃的房地产大潮中找到了一处徐缓之流。 “以客户为中心” 针对空置的风险，普洛斯选择了“以客户为中心”的定位。就如普洛斯中国区董事总经理梅志明一再强调的那样：必须拥有强大的客户资源才能保持物流地产盈利。 成立之初的普洛斯定位于客户提供美国国内区域性的物流配送业务，而公司也国这样的定位实现业的差异化。随着客户海外扩张的需求日益增加，普洛斯也在客户的引导下，将业务逐渐扩展至全球，并由此开创了以“客户为中心”的动作方式。如后面将会介绍的那样，作为物流设施的长期业主，普洛斯不仅为客户提供新颖、灵活的租赁项目上，还为客户提供整套的物流配送服务和解决方案，帮助客户应对诸如周期性变化、竞争性挑战等瞬息变化的环境。
普洛斯管理物流地产
普洛斯管理物流地产基金解析
普洛斯无疑是全球范围内最成功的工业地产商，也是国内万通、合生、宇培等众多有志于工业地产的运营商所极力仿效的标杆。它玩转物流地产基金的方式可谓眼花缭乱，就中国目前的金融背景而言尚难完全模仿，但长期趋势一定如此。金融专家杜丽虹博士对于普洛斯的模式非常推崇，下面我们就来看看她对这种模式的详细剖析，很长，但很值。 通过物流地产基金模式，普洛斯在传统物业自持下两倍的财务杠杆基础上，又获得了5倍的股权资金杠杆，从而使公司资本的总杠杆率达到10倍。更重要的是，将开发部门90%以上的资产置入基金，使得普洛斯提前兑现了物业销售收入和开发利润，将投资回收期从10年以上缩短到2-3年。同时，快速回笼的资金被用于新项目开发，项目成熟后再置入基金，从而形成物业开发、物业管理与基金管理部门间的闭合循环，这种资产和现金的加速循环推动了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩张，并实现了轻资产、高周转运营，实际控制资产年均增幅达到22%。 尽管物流地产在中国还属新事物，但随着中国物流行业的的飞速发展，传统仓储模式也将面临突破和创新，物流地产基金作为新型的金融模式，可成为物流地产发展链条中的重要一环。而且，物流地产基金这类核心型基金在需要轻重资产分离的地产子行业（如城市综合体）中，能够有效解决长期持有物业过程中的资金占用难题，未来也将发挥越来越重要的作用。 全球最大物流地产企业普洛斯（Prologis）1991年成立，目前旗下实际控制资产达350亿美元，拥有15只物流地产基金，直接持有1222处物业、通过旗下基金间接控制1369处物业，总建筑面积达到4600万平方米。普洛斯是如何做大的？ 一、以基金模式实现轻资产扩张 普洛斯以不足20亿美元的资本金投入撬动了200亿美元的基金资产，使实际控制资产规模达到350亿美元，同时表内资产的年均增速仅为14%，显著低于实际控制资产的增长，从而实现了轻资产的扩张。
物流园区策划
物流园区策划 物流策划 什么是物流策划, 物流是一门新兴的朝阳产业，策划也是新兴行业，至于物流策划更是新上加新，填补了策划业的一项空白。 物流策划是物流和策划有机结合的产物，是一门新兴综合交叉的学科，国内外对物流策划还都还在探索之中。 中国物流策划第一人—李芏巍先生给物流策划下的定义是: 针对涉及物流的事物，在考虑现有资源的情况下，通过分析和研究，激发创意，制定出具体实施计划方案的思维及创意实施、以求最佳效果的创造性策划活动。 物流策划是一个过程，它是为实现某一目标，在对现实和潜在资源充分把握的基础上，将各种最优资源有机地整合在一起，为决策者提供最佳方案，创造出最佳效益。 李芏巍先生对这个职业所做出如下的定义: 从事物流行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等工作。它的主要工作内容有以下几项:(1) 物流项目的市场调研和咨询策划;(2) 整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案;(3) 物流项目的产品营销工作;(4) 物流项目的运营和管理工作。 李芏巍先生给物流策划人有一个正确的定位: 物流策划人与物流界朋友，同业、同根、同心、同行，心脉相连～携手共建～真正每一个项目的策划大师是这个项目的投资决策人，物流策划人既是这个项目的“军师”，还是带投资决策人一直游泳到对岸的“教练”、并将他扶上岸的“救生员”，达到为项目实体注入活力和为这个特定的项目系统成功地延伸或至可持续发展目标的能力。 物流策划的作用
由于目前中国物流的发展仍处于起步阶段，存在比较多得问题需要解决，于是物流策划业也随之诞生。 物流策划的出现，是时代的产物,是物流事业发展的必然, 是经济发展的需要，是物流业实现跨越式发展的保障，是策划业健康发展的趋势。 一是投资的物流项目越来越多，行业也会越来越细分，二是人才紧缺，国内物流人才的需求缺口达到了600 万，80%的企业急需策划人员, 但95%求贤若渴的企业招聘不到优秀的策划人才，具有物流与策划的专业知识人才更是寥寥无几。 三是企业自己培养的策划人才需要漫长的过程和大量的费用，较短时间难以做到。 四是企业不可能吸引一些高智力实用型人才，只能借用“外脑”，一则成本低，二则风 险小。 五是大多数物流项目的投资商认为，做一千个方案不如有一个成功案例，专业的物流策 划机构不仅具有专业知识和诚信的原则，关键是有许多成功的案例，既有理论知识, 又有丰富 的实践经验，引导物流项目企业少走弯路。 基于此，投资商便会选择外部支持，这也是物流策划机构生存的基础。物流策划机构的 出现，对物流行业来说如虎添翼，投资商可以通过物流策划机构获得信息，提高竞争力，最 主要是减少错误产生，规避风险，物流策划业为目前困乱的物流市场指点迷津，使中国物流 业更加健康、快速地发展。 物流园区规划，指的是对物流园区进行比较全面的长远的发展计划，是对未来整体
普洛斯物流园土方开挖施工方案
编号：SJPLS-FA01 普洛斯长春产业园Ⅰ期工程 土方开挖施工方案 编制： 审核： 审批： 中建三局建设工程股份有限公司 二〇一三年九月十五日 目录 第一章 ..................................................................................................................................总体概述1一工程概况 (1) 二编制依据 (2) 三工程水文地质情况 (2) 第二章 ..................................................................................................................................施工部署4一施工部署 (4) 二劳动力计划 (4) 三机械计划 (5) 第三章 ........................................................................................................................ 土方开挖工程6一总体工艺流程 (6) 二开挖施工准备 (6) 三开挖技术措施 (6)
四雨期施工 (7) 五排水施工 (7) 六施工注意事项 (8) 七质量检查 (8) 八技术保证措施 (8) 九质量保证措施 (9) 第四章 .................................................................................................................... 环保与文明施工11一环保与文明措施 .. (11) 第五章 ..................................................................................................................................应急预案12一土方坍塌的预防和监控措施. (12) 二基坑土方坍塌现场应急措施 (12)
全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究122401306
全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究122401306 2018-11 普洛斯创立于1993年，现已进展成为世界领先的工业物流地产投资开发商，财宝1000强及标准普尔500家指数公司之一。治理全球20个国家，2,600多个项目，约4,490万平方米，价值344亿美元物流资产，服务客户超过4,700多个，为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务。2003年4月进入中国，通过4年进展，在国内19个都市投资了近50个物流园。到目前，公司运营设施达到94.9万平方米，另有53.6万平方米在建项目。在华物流地产面积占全球总数的1.7%，公司认为中国市场是世界上潜力最大的物流地产市场，因此正在加速拓展在中国的投资范畴，使中国成为普洛斯在美国本土以外最大的投资地，打算5-10年内将在华资产提高到公司全球总数10%。 业务模式 普洛斯集中用心投资物流园，重点进展3种细分。海港物流园、临空物流园及加工基地。一是临港物流园：上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港。二是空港物流轩园：北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青岛流亭国际机场。三是加工基地：苏州工业园、天津开发区、杭州经济开发区等。 战略布局
其布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线都市设点布局。一线都市包括：北京、天津、广州上海等。二、三线都市：青岛、大连、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、嘉兴、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和沈阳。每个枢纽都市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络。 园区特点 物流园要紧产品是双层、单层仓库、集装箱堆场、及办公室附属设施。除了建设一般物物流园，还建设保税物流园，通过国家政策扶持，满足客户需求，获得丰厚回报。物流园一样规模都不大。在全球开发的物流园平均面积不到2万平方米。国内小型物流园占地约3-5万平方米，中型物流园在10-20万占地面积，专门少有上千亩的物流园。园区差不多采纳分期开发，分期开发3-5万建筑平方米的仓储设施。 客户定位 客户分为三大类:一是物流业：如UPS、DHL、联邦快递、马士基。二是制造业：通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢等。三是零售业，如沃尔玛和欧尚等。跨国企业都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施，世界1000强企业中近半数是其客户。 开发模式 开发选址上重点是临港、临空而建，差不多上选址在都市周边临近机场、海港和高速公路等交通枢纽猎取土地，开发建设物流中心。猎取土地通过直截了当投资与间接投资组合方式。直截了当投资项目占35%。与其他机构合资的占65%。
物流园规划设计任务书第6稿
淮海环球商贸物流城规划设计任务书 淮海环球商贸物流城位于徐州市铜山新区工业园南侧，紧靠连霍高速公路。目前，项目已进入前期准备阶段，现诚挚邀请贵方参与地块的规划与方案设计，具体情况和设计要求如下： 一、项目概况 淮海国际物流园位于徐州市206国道与连霍高速公路交界处，北接徐州铜山开发区工业园、南临铜山县三堡镇、东起北京路(206国道)、西至规划中泰中路，第一期规划占地面积66.7公顷(1000亩)，控制性规划用地范围1600公顷。项目北侧和东侧交通网络完善，连霍高速公路在项目北侧东西穿越，206国道在项目东侧南北贯通，规划范围地块内万达路已竣工通车，对外联系方便快捷；项目所处的徐州铜山开发区工业园产业集群优势十分明显，且项目距徐州市主城区仅18公里，具备发展现代工业物流和城市配送的发展空间。 地块现状除同创路西侧有少量的村委会房屋外，基本都是农田，地势平坦，稍加平整就可建设；根据目前了解的情况，地块北侧沿连霍高速东西向有一供电高压线，其它没有特殊地下障碍物和管线，绿化植被状况佳，周边空气、水体无污染。由于项目所属区域为城乡结合部，城区功能尚不完善，项目本身交通内联性不足，用地范围内除万达路外均需要自建路网；周边没有任何公交车辆直通市区中心，有关给排水、电力、电信、天然气等管网设施尚没有引入，雨水未经处理直接排入现有地面天然沟渠，需要从北京路或者同创路引入市政管网敷设(场区内现有机井可以考虑作为辅助供水点)。淮海环球商贸物流城开发股份有限公司已2009年12月与铜山新区政府签订了土地出让协议，目前开始进行项目的修建性详细规划。 首期规划占地面积66.7公顷(1000亩)，总建筑面积86万m2，其它附属6万平方米，建设总投资约13亿元。起步区53.2公顷建设功能分区：1.根据零担物流商户的经营特点量身定做的货运服务区； 2.配备装卸平台、地磅、叉车、吊车等设施和设备的仓储服务区； 3.提供餐饮、住宿、百货、汽修、加油、电影院、医院等功能齐全的综合服务区； 4.结合预留地建成装配先进的智能化停车收费系统和监控系统面积达6万平方米的露天货场和停车场区； 5.集物流园管理办公、信息中心和产品展示的综合管理中心；以及部分居住社区。建设周期按3年，初步具备服务于铜山新区工业园的区域生产资料专业物流园运营的要求。 二、委托设计范围 本次委托规划设计地块范围为第一期规划用地，即万达路以北，规划中泰中路以东，连霍高速公路以南，206国道以西，以及万达路南侧的一块300亩居住用地，总用地66.7公顷(约1000亩)，其中，连霍高速公路内侧50米控制线内不能用于建设的用地面积为79.97亩。项目用地性质分别为物流工业用地、商业用地和居住用地，比例为40:30:30，即物流主业占地400亩、商业用地300亩、居住用地300亩。 按照一次规划、分期建设的要求，规划设计要考虑到分期建设的需要及其与总体规划的衔接，并注意其未来面临较多不确定性因素，规划方案需要为将来物业业态的变更留有余地，使得规划方案具有一定弹性，避免后期建设调整对前期的不相容。第一期拟分3批建设，按照模块式开发建设的规划思路，物流、商住、住宅自成体系可分批或一次性建成。(首期征地53.2公顷，其它13.5公顷为意向规划用地范围。)
肥东普洛斯物流园区可行性研究报告
肥东普洛斯仓储设施有限公司普洛斯肥东物流园项目 可行性研究报告 二零一三年一月
目录 第一章总论 ........................................................................................ 错误！未定义书签。 1.1项目概况............................................................................................ 错误！未定义书签。 1.2项目编制情况.................................................................................... 错误！未定义书签。 1.3结论与建议........................................................................................ 错误！未定义书签。第二章项目承办单位概况、建设背景及必要性 .................................. 错误！未定义书签。 2.1承办单位概况.................................................................................... 错误！未定义书签。 2.2项目建设的背景................................................................................ 错误！未定义书签。 2.3项目建设的必要性............................................................................ 错误！未定义书签。第三章项目选址和建设条件 .................................................................. 错误！未定义书签。 3.1项目选址............................................................................................ 错误！未定义书签。 3.2自然地理状况.................................................................................... 错误！未定义书签。 3.3旅游资源现状.................................................................................... 错误！未定义书签。 3.4项目建设情况.................................................................................... 错误！未定义书签。第四章项目建设规模和内容 .................................................................. 错误！未定义书签。第五章项目旅游市场预测与分析 .......................................................... 错误！未定义书签。 5.1固始县旅游发展布局........................................................................ 错误！未定义书签。 5.2项目区功能布局................................................................................ 错误！未定义书签。 5.3项目区旅游资源构成........................................................................ 错误！未定义书签。 5.4综合因素预测.................................................................................... 错误！未定义书签。 5.5高峰人数预测.................................................................................... 错误！未定义书签。第六章项目建设方案 .............................................................................. 错误！未定义书签。 6.1总体规划............................................................................................ 错误！未定义书签。 6.2建筑规划............................................................................................ 错误！未定义书签。 6.3结构方案............................................................................................ 错误！未定义书签。 6.5供排水规划........................................................................................ 错误！未定义书签。 6.5.1设计依据........................................................................................ 错误！未定义书签。 6.6供电规划............................................................................................ 错误！未定义书签。第七章环境保护与消防安全 .................................................................. 错误！未定义书签。