香港新市镇建设及港府职能浅析——以沙田为例
香港新市镇建设及港府职能浅析
——以沙田为例①
王晓琳，张硕
摘要：基于对香港新市镇发展的背景及原因的概述，从规划制定、规划执行及规划监管三方面分析其建设过程，并以沙田为例具体概述其初期构想、中期起步及后期成熟三大发展阶段并对其中港府职能进行评析。研究表明，港府在新市镇建设中主要承担规划主导和协调管制的职能，以规划者、协调者和监管者的角色推动新市镇的建设。
关键词：香港新市镇港府职能
香港新市镇是20世纪50年代起在香港北部新界所建设而成的卫星城，相关数据显示，截止至2011年，约332万人居住在新市镇，占全港人口46.95%②，由此可见，新市镇的建设为港府解决城市问题、推进城镇化和社会发展进程发挥了重要作用，其建设经验及港府在此过程中发挥的职能值得内地城镇借鉴。本文首先概述香港新市镇建设的背景，发展阶段与建设原因，分析其规划建设过程及港府职能，并以沙田为例从规划做深层次探讨。
1.概述
香港新市镇的建设构想始于20世纪50年代1。受英国新市镇建设及霍华德田园城市理论的影响，加之二战后人口激增导致香港住宅供应严重不足2，港府开始考虑发展公屋计划并着手研究新市镇建设的可行性，并于20世纪60年代启动建设。九个新市镇是分三个阶段在港岛北郊新界区建立起来的(图2)，其最初的建设概念是自给自足、均衡发展，即新市镇自身能够提供不同类型住宅、足够就业机会、购物等满足居民日常生活的需求的公用设施并形成和谐社区3。这不仅是香港山多地少③的客观地理条件所决定的，也是港府为缓解人口剧增带来严重城市社会问题，应对香港经济结构转型14等现实城市发展需求下做出的必然选择。
①十二五”农村领域国家科技计划课题（2013BAJ10B01-02）。
②数据来源：香港统计署2011年人口普查网站https://www.360docs.net/doc/aa16344544.html,.hk/sc/main-table.html。
③香港可用于建设的用地比例仅占总用地面积的25%。资料来源：《2015年香港统计数字一览》
https://www.360docs.net/doc/aa16344544.html,.hk/pub/B10100062015AN15SC0100.pdf。
图1二战前后香港人口变化趋势图2 香港新市镇分布资料来源：各年香港政府年报资料来源：香港政府网站
2.香港新市镇建设过程
2.1 规划制定
新市镇的规划制定包括土地测绘，分区计划大纲图(Outline Zoning Plan)和详细蓝图的制定，以及可行性研究三个步骤。首先由地政测量处①负责前期的土地测绘工作，随后，隶属决策系统5的城市规划委员会遵照总督会同行政局的指令制定分区计划大纲图6，在征询相关部门意见后提交新市镇规划小组委员会审议，随后提交至区议会征询意见并公示7(图3、4)。最后，新界拓展署会开展建设前的可行性研究以确保规划的可实施性。
图 3 新市镇规划制定流程图4 香港政府参与土地用途规划的组织结构资料来源：笔者根据《香港的城市规划便览》、《香港城市建设与管理》绘制
2.2 规划执行
规划执行过程中涉及的参与者主要由政府部门、公营机构和私人发展商三个主体，而主①工务科下属部门，1986年与建筑物条例执行处合并为屋宇地政署。
导此过程的职责主要由政府部门中的新界拓展署(New Town Development Department)①承担，其工作主要有四个方面：一是提供土地，包括土地的征收平整；二是规划统筹制定计划和建设辅助设施。新界拓展署会制定一份十年发展进度计划，列出未来十年的工作计划，并预测未来五年所需的经济资源；同时在已平整土地上开展必要基本设施的建设，如公私楼宇、工厂、商业及社区设施等；三是确保新市镇发展与市区大型新发展计划的配合。四是协调政府部门及私人发展商关系等8、9。建设中涉及的各项工程计划，如供水、排水系统维护、道路维护等工作通常被委托给水务署、土木工程署等其他工务部门，新界拓展署为统筹各部门工作的提供了协调和管控平台。在各项公用设施基本建成后，港府又通过运用土地政策和公开招标拍卖两种方式鼓励私人发展商参与新市镇建设4(表1)。
表1 新市镇建设中的职责分布
资料来源；笔者根据J.S,Don,《Organisation for Development of the New Towns in Hong Kong》翻译绘制
2.3 规划监管
新市镇的规划监管主要由港府和民众两个实施主体进行开展。其中，港府的监管方式又包括法定和非法定方式，法定方式即依据各类法律条例实施管制，如城市规划委员会及规划署依据《城市规划条例》执行的规划申请批复和对违规发展行为做出的相应处罚；非法定方式则是通过批地契约、发展密度分区制等对土地开发进行管制6。民众主要通过政府规划公示、规划前期公众咨询会等形式参与规划监督7。
①新界拓展署：1973年成立，隶属布政司下工务科，负责推行新市镇发展计划，1986年与市区拓展处合并，成为拓展署，2004年，土木工程署与拓展署合并，成为土木工程拓展署。
3.新市镇建设中的港府职能
3.1 规划主导
纵观上文，在规划制定到规划执行的过程中，新市镇建设始终处于港府的主导推动下开展建设。虽然港府一直奉行“积极不干预”的城市建设管理原则，但面对人口增加、土地短缺等诸多压力，港府必须采用政府推动型城镇化模式建设新市镇以解决时代背景下出现的城市问题。同时，新市镇的建设过程中的公共开发部分，如土地开拓、基础设施建设等费用全部来自政府10，外包的公共工程如港铁，也采用政府控股(即超过50%的股权)、市场经营的模式运作11，即政府在建设过程中始终处于主导地位。
3.2 协调监管
在新市镇建设中，港府协调职能主要体现在两方面：首先是采取措施协调建设中可能遇到的资金、就业等问题。如通过土地、专利等优惠政策吸引企业家投资与居民生活相关但投资回报率低的铁路、机场、港口、地铁等；通过兴建工业邨提供协议地价吸引投资，为企业经营和私人发展商的投资建设提供良好环境并增加当地就业机会；通过补贴公屋建设为居民提供租赁公屋，促进人口迁移和社会安定等5。其次是为参与建设过程中的不同角色，如私人发展商、公营机构及各政府部门提供沟通平台。其监管职能则主要体现在对法定图则中私人用地用途、发展规模和设施需求的监管，通过对私人开发建设的管制实现引导私营机构资源的作用12。
4.实证分析——以沙田为例
4.1 概况
沙田(Sha Tin)是20世纪60年代起港府继荃湾后致力建设的第二个新市镇①。自1973年公布沙田新市镇发展计划至今②，经过近半个多世纪的建设，沙田人口已由最初的3万增加至2011年的43.3万③，仅次于屯门，被认为是新市镇中贯彻“自给自足”“均衡发展”概念的优秀案例。
4.2 建设阶段
沙田的规划制定过程大体经历了3个发展阶段：初期构想阶段(20世纪50年代)、中期
①资料显示，港府在1923年及1939年开展了两次沙田新市镇发展可行性研究。
②资料来源：香港地方网https://www.360docs.net/doc/aa16344544.html,/view.php?id=106。
③不包括后期拓展的马鞍山新市镇，数据来源：香港统计署2011年人口普查网站
https://www.360docs.net/doc/aa16344544.html,.hk/sc/main-table.html。
起步阶段(20世纪60年代-20世纪70年代)及后期成熟
阶段(20世纪80年代至今)。
4.2.1初期构想阶段(20世纪50年代)
沙田最初的规划构想始于20世纪50年代。对工
业土地的渴求使得私人发展商①将目光投向尚未开发
的新界区沙田镇。然而，负责规划草案的公共工程署
(Public Works Department)仅计划在沙田发展居住娱乐
功能，并没有将工业用地纳入考量范畴 (图5)。与此
同时，港府的主要城建工作集中在推行公屋计划②，并
无暇开展发展新市镇所需进行的前期土地征收工作13，
因此该阶段的规划工作仅停留在构想阶段。
4.2.2中期起步阶段(20世纪60年代-20世纪70
年代)
1961年，为确保区域交通的有效对接③，港府制定
沙田首份分区发展大纲图。尽管由于缺少相关可行性
研究而未能付诸实施，但与50年代的构想阶段的草案
相比，该版法定规划确定了主要道路与沙田河道的关
系，同时新增火炭、大围和石门三个工业区，为私人
发展商和土地拥有者了解政府意图提供了依据(图5)。
20世纪60年代后期狮子山隧道(Lion Rock Tunnel)
的逐步建成使沙田与市区间形成紧密衔接的区域交通
网络，也为新市镇的发展提供新的契机。为激发私人
发展商参与新市镇建设的积极性和主动性，公共工程
署于1964年展开可行性研究、土地征收和开垦等前期
准备工作，新界拓展署出台了首份沙田十年发展
①以Kwan ，Chu ，Yang 等为首的中国南方纺织公司为代表。
②缘起于1953年发生的九龙石硖尾木屋区大火，为解决火灾造成大量灾民和贫困阶层的住房问题，政府打破不干预政策，迅速兴建大量标准化低成本的徙置大厦应急。
③指港府为解决饮用水短缺问题，于1960年于沙田区北部兴建的船湾淡水湖工程(Plover Cove Water Project)中的狮子山隧道，该隧道也是连接九龙与新界东部的主要隧道之一。
图5 1954-1972年沙田规划草案
项目，并于1965年拟定一份综合发展计划14。1972
年，香港规划大纲①(Hong Kong Outling Plan)的编制
完成15启动了新一轮的规划调整，受十年建屋计划影
响②，规划新增了徙置房、廉租房功能区，并将城镇
中心布局于轨交站点沙田站沿线区域(图5)。
4.2.3后期成熟阶段(20世纪80年代至今)
为适应公屋政策的不断调整和人口数量增长，
1986年再次修订的发展大纲首次将沙田东部的马鞍
山划入沙田的未来拓展区，规划总人口73.5万，至
此沙田新市镇基本形成(图6③)。
4.3 建设中的港府职能评析
4.3.1规划主导
从初期构想阶段到后期成熟阶段，沙田的建设工作始终处于新界拓展署和公共工程署16的主导之下，整个规划过程都十分重视现状需求分析和严谨性17，港府通过咨询相关工程顾问公司对新市镇的发展现状做出评估和未来预测，并以此为依据不断调整并修订规划法定图则。仅从1966年至今，分区计划大纲图共进行了近40次的调整18。同时，规划注重与上位规划及相关政策紧密衔接，如公屋计划的实施使新市镇建设更加注重优先安排公屋建设，这也促成了1975年沙田第一所私人参建大型公屋沥源邨建成(图7) 。
4.3.2协调监管
从前文可知，港府主要在政府部门、公营机构及私人发展商发挥协调职能。以第一所私人发展商参建地盘沙田第一城为例，其建设过程涉及港府、轨交公司和私人发展商三个市场参与者。政府通过出让土地赋予地铁公司土地物业开发权，轨交公司会采取部分出售、合作经营等开发方式将部分用地出售给私人发展商，发展商负责开山填海，并根据政府规定的地积比率、停车泊位数等进行开发建设。发展商在建设社区的同时为吸引更多的客流和商机，注重广场、商业等公共设施的建设，并在一定程度上替代政府进行基础设施的营建。此种发
①原名“殖民地规划大纲”(Colony Outline Plan)，港府于1965年作为全港长远发展的主要依据开始编制，1972年上报至行政局，1974年和1979年两度修改。
②港府1972年提出的一项公屋计划，指在1973年至1982年的十年期间，为180万香港居民提供设备齐全、有合理居住环境的公屋单位，自此港府更注重公屋质的提升而不仅仅是量的增长。
③图5、图6来源：笔者根据《Hong Kong ’s New Town:A Selective view 》内容自绘。
图 6 1986版沙田发展大纲计划草案
展模式不仅为私人发展商提供了商机，也缓解了港府建设新市镇基础设施面临的财政压力，形成政府、公营机构、发展商与社区居民“多赢”的良性循环模式。
然而，政府职能也会城镇化进程过快而产生偏差，从而导致城市风貌混乱或不和谐现象的产生。以圆洲角公屋区为例19，在沙田工业楼宇过剩的情况下，港府将该区东部的一地块用作工业用地出让给私人发展商，然而房屋署就该地块展开的用地性质转变的可行性研究使得发展商顺利将购入的工业地块申改为公屋区，最终形成中高密度建筑混杂的不协调城市风貌。该区用地性质的转变不仅是新市镇急促发展的缩影及写照，也揭示了港府内协调机制尚待完善等不足(图7)。
图7 2005版沙田土地用途大纲及其发展现状
资料来源: https://www.360docs.net/doc/aa16344544.html,.hk/pland_tc/press/publication/nt_pamphlet02/stn_html/landuse.html
5.结语
在香港新市镇的建设过程中，港府结合人口政策（如公屋计划）、产业政策及交通政策积极发挥规划主导、协调监管职能，引导私人发展商、公营机构等市场主体参与资源配置，从而实现“自给自足”、“均衡发展”的发展目标，其规划模式、建设过程及管理模式对于我国内陆特大城市的郊区新城乃至城镇的发展都具有一定借鉴意义，仍有待进一步的研究探索。
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作者简介
王晓琳，硕士研究生，同济大学建筑与城市规划学院；
张硕，硕士研究生，同济大学建筑与城市规划学院。
香港公屋单体设计的分析及对我国保障性住房建设的启发_杨靖
Ｄｅｓｉｇｎ Ａｎａｌｙｓｉｓ ａｎｄ Ｉｎｓｐｉｒａｔｉｏｎ ｏｆ Ｈｏｎｇ Ｋｏｎｇ Ｐｕｂｌｉｃ Ｈｏｕｓｉｎｇ ｔｏ Ｅｃｏｎｏｍｉｃａｌｌｙ Ａｆｆｏｒｄａｂｌｅ Ｈｏｕｓｉｎｇ ｉｎ Ｃｈｉｎａ 香港公屋单体设计的分析 及对我国保障性住房建设的启发 文／杨靖 杨磊 Yang Jing Yang Lei ABSTRACT 本文介绍了香港公屋原形设计的四个阶段，并着重从运用模块进行扩展、 “居者自行设计房屋布局”模式等 方面分析了香港公屋单体设计的灵活性以及总结了香港公屋通用设计的经验。 This article describes four stages of the prototype design of Hong Kong public housing,and focusing on analysis of the design flexibility and universal design of Hong Kong public housing. 作者简介 杨靖 东南大学 杨磊 西安建筑科技大学 香港公屋，单体设计 Hong Kong Public Housing，Architectural Design KEY WORDS 阶段原型时间建设标准特点典型平面 第一工字型系列50年代—60年代使用面积2.2m2/ 成人、1.1 m2/儿 童 以工字型为基础，左右两翼是背靠背的房间，每个房间 大约12 m2，各房间面向敞开式长走廊。 共用厨房、卫生 间、洗衣间、公共浴室。后期，引入电梯（每隔三层停 靠）、中央内走廊，每间添设了设有厕所及自来水的阳 台。建筑高达16层。 第二长型、 塔型、H-Block 70年代—80年代 初 使用面积3.25 m2/人 通过内廊或外廊式组织，套型面积稍有增大并且套型的 通风状况得到改善。卫生间与厨房与工字型系列后期的 设置相似。建筑高度大约20-24层。 第三三叉型、 相连长型 80年代使用面积5.5 m2/ 人 空间标准有重要的提高。单一房间概念被一套多房的设 计所取代。客厅、卧室、卫生间或厨房都有较佳的日照 及通风。建筑高度约40层。房间的隔墙仍是租户自己设 置。 第四和谐式 康和式 90年代使用面积7.5 m2 人 和谐式单体有三种：1型（“十”字形）、2型（“Y”字 风车形）及3型（“T”形、“Y”形）。1型、2型均为塔 式高层，36-38层，每层约有16户。3型配合香港多山的 基地条件，其Y形的翼可在90度范围内自由旋转，层数为 20至26层。 康和式单体有两种：1型是十字形平面， 40层，每层8个 户。2型是曲尺形， 30层，每层6个户。面积标准有所提 高，三居室套型设有主卧室卫生间。 1953年圣诞夜，在石硖尾大火中5万8千人痛失 家园。之后，又发生几起大火，总共有10万人无家 可归。连续的火灾迫使香港当局不得不转变立场，采 取由政府投资兴建公屋，为这些灾民提供住所，以解 燃眉之急。自此开始了大规模的香港公屋建设。 1、公屋住宅单体的原型设计及其四个阶段 为了快速解决居住问题，房屋署在一个时间段内 仅用几种住宅单元平面作为原型进行公屋建设。这样 节省了设计时间并有助于减少建造成本。当空间要求 和建设标准提高时，就会提出新的原型。公屋经过这 么多年的发展，其原型可以明确的划分为四个阶段。 每一个时代的居住空间标准不断提高，这对空间的设 计和使用产生重要的影响，并由此对居住者的生活品 质产生重要的作用。（图1） 最初，第一阶段的工字型公屋是1954年开始兴 建，是作为居住应急之需的迁置大厦，其标准低、成 本低、租金低。发展到90年代期，出现的康和式住 宅是香港公屋建设中的最高标准住宅，它也是香港 “居者有其屋”计划中主要采用的房型。我们对其住 1 1 | 公屋单体的四个阶段 2009 12 A+C论文 P097
香港新市镇开发建设透析
编样稿4420字 香港新市镇开发建设透析 林明珠|华东师范大学现代城市研究中心 刘军伟|华东师范大学现代城市研究中心 一、新城建设起源 早期的新市镇规划思想来源于英国埃比尼泽·霍华德(Ebenezer Howard，1898) “田园城市”（Garden City）理论。他认为建设田园城市可以有效疏散大城市工业和人口，改善城市的工作环境，提高城市的生活标准。通过在城市外围区域建造居民区和工业区及相关社会服务设施，吸引新增人口的定居和旧城人口的疏散，从而缓解中心市区在住宅、交通和就业等方面的压力。这一理论对单核的城市发展模式提出了质疑，促使新的城规划理念形成。1946年英国通过了《新城法》，并在伦敦郊外的斯蒂文里奇建设了第一座新城。此后，英国新城建设的实践经验便在世界范围内传播开来。 香港新市镇的发展具有英国城市规划的色彩，同时也有自己的发展特色。据香港政府拓展署助理署长潘国城博士的解释是：“香港新市镇是指那些有计划的，由多个专业队伍策划、协调及推广，用以供20万甚至更多人口居住的都市发展。这些计划都是获得政府特别财政支持的。” 二、香港新市镇开发建设实践 （一）建设动因 二战后，大量逃难回乡的香港本地居民和内地居民源源不断地涌入，使香港人口激增至200万，是战争期间的4倍。人口的激增使住房问题陷入了窘境，大批贫民和新来移民只能居住在由简单材料胡乱搭建的木屋里，随着木屋区的四周蔓延，供电、排水、卫生等居住条件越来越为恶劣。1964年，港府公布了《寮屋管制、徙置与政府廉租屋政策检讨》白皮书，制订了香港公共房屋政策。之后10年间，兴建各类徙置大厦约255幢，居住徙置大厦的人口从54万增加到了118万，廉租屋的居民也达到了40万以上，两者人数占香港总人口的37%。公屋政策的出台标志着香港城市开发的重点从港岛九龙中心区向周边郊区蔓延。 （二）早期新市镇开发 1955年，港府选择位于九龙的观塘进行填海工程，以缓解市区的人口压力。观塘的规划建设标志着新市镇发展的开始。香港新第一代新市镇包括荃湾、沙田和屯门，新市镇的建设大多是开山填海而来，如：沙田新市镇计划开发1700公顷，总面积中填海造地和开山造地分别占37.6%和61.4%。荃湾是香港第一个开发的新市镇，如同观塘卫星城一样，在吸纳了70万人口后逐渐发展成了一个以制衣、纺织、塑胶、金工、电子为主要支柱的工业重镇，住宅用地与工业用地混杂相交，使得生活环境
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新鸿基地产之香港YOHOTOWN项目 ＹＯＨＯＴｏｗｎ是当前香港地产市场最热的一个项目，也是新鸿基地产（下文称ＳＨＫＰ）近10年来在香港元朗投资100多亿元推出的重头住宅项目。 看到ＹＯＨＯ的第一眼让我想起在北京置地工作时有所接触的ＳＯＨＯ现代城，这个以提倡ＳＯＨＯ生活（ＳｍａｌｌＯｆｆｉｃｅＨｏｍｅＯｆｆｉｃｅ）的楼盘曾经一度成为中国房地产界的殿堂之作，潘石屹也因此赚了个盆满钵满。ＹＯＨＯＴｏｗｎ给我留下深刻印象的是两件与卖楼不太相关的事情，一是在华润大厦马路对面的星巴克喝咖啡时看到ＹＯＨＯＴｏｗｎ与Ｓｔａｒｂｕｃｋｓ合作的宣传册子，另一个是后来从电视得知ＹＯＨＯＴｏｗｎ与Ｍｉｃｒｏｓｏｆｔ的ＭＳＮ合作为住户提供全球首创的“ＹＯＨＯＳｍａｒｔＡｌｅｒｔｓ”服务，这两件事都超出了一般地产人的思维范围。 ＹＯＨＯＴｏｗｎ是个值得一说的例子，因为它代表着一种地产商选地、做项目和推广的操作模式，更学术一点说，它代表了最新的为客户创造价值的地产操作模式，而这种模式内地依然在摸索。中国人做事说话喜欢追根溯底，为了说清这个项目，香港的房地产背景也要老生常谈了。 过去5年来，香港一直是房地产商的噩梦。1997年之前，香港这个弹丸之地主要由三大行业支撑整体经济，即转口贸易、地产、金融；1997年之后，特别是中国加入ＷＴＯ之后，香港的贸易地位受到严重威胁，长期积累的房地产泡沫开始爆发，与两大行业关联度甚高的金融业也陷入了举步维艰的地步，香港经济走入低谷。 5年前，香港开始了痛苦的经济结构转型。2003年5月，“大红筹”中远和裕兴工业取代原香港主要地产商新世界地产和信和置业在恒生指数成分股的“大蓝筹”地位，标志着香港原有的以地产行业为主的经济结构初步转型。 查查近几年来的香港地产业的发展资料，我发现香港的楼市其实形成了对发展商很不利的恶性循环。香港是个楼市“通道”——一、二手房市场做得很好。在香港，新楼盘价格一般比旧楼盘高出2成左右。近几年来，整个新楼盘市场价格都在不断往下跌，小业主们拥有的二手房为了留住客户也跟着往下调，所以在这样的背景下，新楼为了吸引客户的眼光，往
香港住房政策与国内住房政策对比及启示
一、香港房地产市场的调控措施 透明的房地产市场交易信息。为遏制楼市投机行为、抑制房价过快上涨，香港政府不断加强新房屋预售、销售环节的透明度，降低开发商对房屋售价与现房供应的操纵，从而抑制了因新房销售信息不对称所引发的哄抬房价现象。香港政府对开发商预售、现售环节、信息披露、首次放盘量等方面出台了多项指引文件，还明确规定了有关预售新房(含楼花)示范单位的细则。 健全的土地管理制度。香港在坚持土地公有制的前提下，将土地使用权批租给受让人，土地批租主要采用公开拍卖、招标、私下协议和临时租约四种形式。香港有比较健全的土地法例体系，包括《香港房地产法》、《收回官地条例》、《土地征用法令》、《地契条款》、《拍卖地产条例》等。政府只是根据这些法例进行管理，实行有偿、有期、有条件使用土地。所有要使用土地的人都需要通过土地市场获得土地。既有垄断控制，又有自由转让。在楼市出现泡沫的时候政府采取增加住宅用地供应的做法，在楼市萧条时期政府采取减少土地供应的措施，以保持楼市的平稳发展。 完善的公屋制度。香港的公屋制度不仅包括政府出资建造建筑实体，还包括货币化的综援金制度。到1997年，香港650万居民中居住在出租公屋、政府补助出售房屋的人口达331.38万，占全港人口的51%。公租房制度与香港的房地产大规模开发几乎同步，不仅解决了众多中低收入者的住房问题，还为香港节约了土地资源，保持了社会稳定，提高了城市竞争力。
短期交易“额外印花税”。为了抑制投资者炒房，香港引入了短期交易“额外印花税”。目前，香港物业交易须缴纳最高4.25%的从价印花税，而“额外印花税”则分为三级税率：6个月或以内转售的交易，税率为该转售交易金额的15%；6个月以上至12个月之间转售，税率10%；12个月以上至24个月之内转售，税率为5%。换言之，持有物业的时间愈短，业主需要缴纳的“额外印花税”税率便愈高。 楼宇按揭成数调整。楼宇按揭成数也是香港调控楼市的主要手段之一，且效果比较明显。香港楼宇的按揭成数一般在5成左右。香港金融管理局根据楼市冷热程度适时调整楼市按揭成数。在楼市萧条时期上调楼市按揭成数，一般楼价越高按揭成数越高；楼市出现泡沫时下调楼市按揭成数，一般楼价越高按揭成数越低。2010年11月，香港金融管理局宣布下调楼宇按揭成数。新政一出，之前热火朝天的香港楼市顿入寒冬。据香港美联物业的统计显示，在楼市新政出台的首个周末，香港十大指标性二手楼盘的成交量已经比前一周减少近八成，二手楼看楼量普遍下跌五成以上，还有许多楼盘罕见地出现“零成交”。 二、香港与内地房地产政策调控的比较 香港楼市调控的针对性比内地强。一般来说，香港政府楼市调控的针对性很强，目标直指短期炒楼行为，加大炒家转手成本，进而遏制楼价快速上涨。在遏制纯投资购房者以金融杠杆炒楼的同时，也确保了真实自住型需求不受政策影响。所以香港楼市调控政策的短期效应比较明显，特别是楼市泡沫期间，每一轮楼市新政出台后的数周内，
香港新市镇
为180万人提供居所。当时香港的人口约为420万，现时人口已达700万，预计到2016年，人口将增至800万。香港政府现正用这个 预算人口数字作规划用途。 香港一向致力于保持其领导工商业中心的地位并发展为一个国际都市，而要达到此目标，土地及房屋发展与本地对空间和经济增长的不断需求必需互相配合。新市镇，便作为了城市与经济发展的一种工具，在政府的规划下慢慢建立开来，以容纳、分散市区过份拥挤的人口让其有足够的空间发展，并为重化工业的发展带来更多的用地。“自给自足”与“均衡发展”是政府规划及发展香港新市镇的目标。前者是指一个新市镇在房屋、就业、教育、康乐及其他社区设施方面均能满足其居民的基本需要，从而减低其对旧社区中心的依赖及就业的压力；后者则是指所建立的社区应该是由一个具备各种社会经济背景和技 能的人士构成的和谐社会。不过，原先构想的自给自足社区模式并 没有取得很大的成功，不少新市镇的居民在就业及其他生活需要上仍依赖著市区，也引起了交通及其他社会的问题。 历史[编辑] 卫星城市[编辑]
名称 发展年代 人口（万） 面积（km2） 人口密度(万 /km2) 行政区划 荃湾新市镇 （包括荃湾、葵涌及青衣岛） 1959年 1973年 77.4 24.00 3.23 荃湾区和葵 青区 沙田新市镇 （包括沙田及马鞍山） 1973年63 35.87 1.8 沙田区屯门新市镇（屯门） 1973年48.85 19.00 2.571 屯门区大埔新市镇（大埔） 1976年28.2 12.70 2.22 大埔区元朗新市镇（ 元朗） 1977年21.1 11.70 1.80 元朗区粉岭／上水新市镇1978年24.43 7.80 3.13 北区 将军澳新市镇1982年40 10.05 3.98 西贡区天水围新市镇 1987年28 4.30 6.3 元朗区北大屿山新市镇1996年8 8.30 1 离岛区
香港公屋制度对我国廉租住房制度的启示
第17卷 第1期长 春 大 学 学 报 Vol .17 No .1 2007年1月 JOURNAL OF CHANGCHUN UN I V ERSI TY Jan .2007 文章编号:1009-3907(2007)01-0036-04 收稿日期:2006-11-02 作者简介:周精灵(1982-),女,湖北省武汉市人,武汉科技大学文法与经济学院硕士研究生,主要从事社会保障理论研究。 香港公屋制度对我国廉租住房制度的启示 周精灵,刘 丹 (武汉科技大学文法与经济学院,湖北武汉 430081) 摘 要:廉租房制度是住房保障的核心内容之一。建立和完善廉租房制度,是解决城镇新贫困人 口住房问题的重要途径,也是住房制度改革的一项重要内容。本文着重分析了香港公屋制度的具体特点,在借鉴香港公屋制经验的基础上,根据我国国情提出了解决我国廉租房制度现存问题的具体措施。 关键词:香港公屋;廉租房;政府支持;专业运营;资金筹集;准入与退出机制中图分类号:F293131 文献标识码:A 1998年下半年,我国基本完成了传统的福利性住房制度向商品性住房制度的历史性转变,逐步建立了以市场配置资源为主的住房新体系。广大城镇居民开始转向通过市场渠道解决住宅问题。房地产业蓬勃发展,迅速成为我国新的经济增长点。居民的住宅水平得到了显著提高,市场化取向的住房制度改革取得了一定成效。但由此也产生了新的问题,大量低收入家庭没有经济能力通过市场化渠道购买住房,因此早在1999年4月,政府部门就已经出台《城市廉租住房管理办法》,希望通过廉租房计划来解决城市低收入家庭的住房问题。2004年3月1日开始实施新的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和2005年5月1日起实施的《城镇廉租住房租金管理办法》,进一步明确了政府负有为低收入人群提供廉租住房保障的责任。但从我国目前廉租房计划的实践来看,还存在诸多问题必须加以解决,才能更好地推进城镇廉租房计划的进程。 1 香港的公屋制度 香港政府于1954年开始实施公屋制度,经过50多年的实践,已日趋完善。截止2004年3月 底,香港约20119万人,即占香港人口的30%,居住在香港房屋委员会提供的公屋,租住公屋单位 的数目为6418万个,占全港房屋总数的三成[1] 。 香港公屋计划的巨大成功,与香港政府的长期积极投入、公屋管理部门高效务实的专业运营和管理、有效的财政资金安排密不可分,这些成功的经验为中国内地的廉租房制度提供了宝贵的经验。111 专业化的运营和管理 在公屋的发展中,香港房屋委员会发挥了积极的作用。1973年成立的香港房屋委员会不以赢利为目的,它由政府直接经营,以满足那些市场不能为其提供基本住房的低收入人群的住房需要。房委会负责统筹所有政府公屋供应、编配和管理事务,通过其执行部门房屋署规划及兴建公屋。同时房委会还注重成员在社会和专业背景方面的多元化,以确保房屋政策的研究和制订能反映社会不同阶层的意见。对于房屋事务,房委会聘用专业房屋事务经理管理辖下房屋。 在公屋的建设过程中,香港房委会不仅照例建设有效率的公屋社区和发达的交通网络,还尽量争取各项配套设施的同步完成,并通过对公屋进行持续的维修、改善和重建计划,以提高公屋的居住质量。 112 政府土地政策的支持 香港政府对公屋建设最大的资助是免费拨地给房委会。政府定期及准确评估房屋需求,供应足够建屋土地并提供配套的基础设施。为达到土地供应平稳,政府尽量灵活和弹性地处理土地供应,为不
015-香港新市镇发展经验
香港新市镇发展经验 叶敏 吕大玮 【摘要】上世纪70年代开展的香港新市镇计划实现了中心区的人口疏解和就业转移。自给自足、均衡发展和发达交通是香港新市镇发展三大原则，特别是交通系统对新市镇的发展起到了极大的支撑作用。我国城市化进程迅猛，特大城市资源集聚带来人口快速增长，城市规模快速空前扩张，对城市规划建设提出了严峻的考验。本文对香港新市镇发展经验进行了初步的探索，以期对我国特大城市卫星城、新城建设起到借鉴作用。 【关键词】新市镇；轨道快线；自给自足；均衡发展；交通发达 0 引言 我国正处在城镇化发展的关键时期，城镇人口每年增长超过1亿。2025年，中国将有219 座城市的居住人口超过100 万人[1]。北京、上海、广州等城市无可比拟的吸引力使得它们逐渐演变为巨型城市，并带动周边区域发展成为城市绵延区。 城市规模快速扩张和人口高度集聚对公共服务设施的规划建设和运营管理提出了严峻的挑战。应对城市规模快速扩张和人口高度集聚，卫星城、新城等概念和规划手段层出不穷。由于对新城发展缺乏准确的把握，新城用地和设施的布局、规模、管理成为城市管理者难以抉择的问题。许多新城和卫星城规划建设中就业和保障设施规划缺乏或建设严重滞后，新城和卫星城基本以居住功能为主。单一功能主导的新城和卫星城并不是一个独立的功能区，必须依附于中心城区发展，在中心城区的辐射下，接受城市外溢功能和产业，成为城市蔓延中设施缺乏的“新城市村庄”，或沦为睡城、空城。新城和卫星交通不畅，生活不便，就业缺乏，联系新城、卫星城和中心城区的许多公共设施的利用潮汐现象明显，其中以交通系统表现最为显著。这使得两个问题凸显：其一，新城和卫星城能否真正成城，能否相对独立于中心城存在，疏解城市功能？这是关系到新城和卫星城在规划建设中是否必要的一个关键问题。其二，如果新城和卫星城的存在是必要的，其规划有何关键？设施标准与中心城有何区别？ 从上世纪70年代开始，经过40年的建设，香港新市镇计划取得了明显的成绩，基本实现了住房保障、工业转移和人口疏解三大目标。本文试图通过香港新市镇规划建设的经验，特别是从交通设施功能和服务标准的角度出发，对上述问题进行一些初步的探索，以期为我国快速城镇化阶段下的新城和卫星城规划和建设提供借鉴。 1 香港新市镇建设概况 上世纪50年代，香港山区的木屋居民居住条件恶劣，平均500人共享一个公共自来水龙头，1953年石硤尾木屋区大火导致5万人无家可归。为改善居民的居住环境，1972港英当局推出“10年建屋计划”，目标是到八十年代为180万人提供住房[7]。为配合政府的“10年建屋计划”，香港开展了新市镇计划。依发展时间，香港新市镇建设约可划分为三代：1970
浅析香港紧凑城市的特点
浅析香港紧凑城市的特点 【摘要】香港因为自身的自然和社会因素而逐步发展为今日紧凑城市的形态，文章从新市镇、郊野公园和公共交通三个方面去分析其呈现出的紧凑城市特点，指出高层高密度的城市形态是可以有助于城市的可持续发展的。 【关键词】紧凑城市香港高层高密度分散化的集中可持续发展 1 紧凑城市在香港实施的动因 香港人少地多，土地面积1104平方公里，人口约710万（截止至2011年年底）1，人口密度为6430人/平方公里，旺角地区人口密度更是达到了每平方公里13万人2，可以说是世界上人口最稠密的地方，并且香港的天然地形中山岭丘陵占了整个土地面积的80%，是一座典型的山地城市，所以善用土地资源自然成为了香港城市开发的基本原则之一，目前香港已发展的土地少于25%，要在如此狭小的土地面积上容纳这么多的人口，必然要采取高层高密度的建筑形式，只有向空中发展，才能获取更多的生存空间，因此也形成了香港“山地摩天楼”的独特城市景观。 香港虽是弹丸之地，但拥有全球最繁忙的货运港口，也是世界最大的自由经济体，汇聚了来自世界各地的人才流、资金流、信息流、物质流，是一个典型的商业社会，城市围绕着效益和效率运转，这也形成了香港社会中实用主义、功利主义、以经济为主的价值观念，
所以在土地的利用上，开发商要体现其最大价值，重视土地多功能、高强度利用，为了使整个城市空间的运作效率达到最大，工作、娱乐、居住、休憩等各种功能聚集在一起，让人们能在较小的空间范围和较短的时间内完成各种活动、获得自己所需，这也是香港形成高层高密度建筑形态的重要原因。 可以说香港的发展并不是紧凑城市理论带来的结果，而是其自身不可抗拒的因素而逐步发展形成了今日的面貌，但是其城市特点却和紧凑城市所提倡的理念有诸多吻合之处，因此可以作为一个优秀的紧凑城市案例来进行分析。 2 紧凑城市在香港实施的表现 2.1 新市镇“分散化的集中”发展格局 香港城市的建设早期是集中九龙半岛和维多利亚港湾一带，这里也是香港人口最聚集的地方。二战后到1951年，香港人口从战前不足100万人急剧增到了200多万人，而80%的人口就是聚居在港九市区内，导致市区人口趋近饱和，引发了交通、治安、失业等一系列问题，并且随着香港的经济转型，从市区内转移出大部分工业和制造业需要有新的接收地，香港必须开拓新的城市发展空间来改变旧的城市结构，以解决这些社会问题。 在上世纪五十年代，香港依据英国“花园城市”的理论首先在观塘区进行了卫星城的实验性建设，并从六十年代到九十年代有计划地发展了荃湾、沙田、屯门、大埔、粉岭/上水、元朗、将军澳、
香港公营房屋建设及其启示
The Overview of Hong Kong Public Housing and Its Enlightenment 赵进 香港公营房屋建设及其启示 作者：赵进，同济大学建筑与城市规划学院硕士。zhaojinsh@https://www.360docs.net/doc/aa16344544.html, 导言 居住是人类生活的基本需求；住房建设也是城市建设与发展的重要组成部分。随着我国经济体制改革的深入以及福利性实物分房制度的结束，城镇住房供应基本转向了房地产市场，由此，我国城镇进入了住房商品化的时代。住房商品化刺激了整体经济的发展，而经济发展、居民可支配收入的增加又推动了住房市场的扩大，使得城镇房屋总量和人均居住面积不断上升，交易也空前活跃。 另一方面，随着近年来房地产市场的持续升温，房价节节攀升。很多城市的房价已经远远超出一般居民的实际购买能力，导致城市住房矛盾越来越突出。这也从一个侧面反映了基于市场机制的分配不均，社会趋于两极分化，公共干预势在必行。在中央政府推进“和谐社会”建设的大背景下，城镇住房问题逐渐受到社会各方面的重视，中央政府和地方政府已出台一系列关于社会保障性住房的政策。但是在具体政策的制定与实施过程中，尚存在许多亟待解决和改进的问题，涉及社会保障性住房制度的整体设计、房屋规划设计和建设标准、区位选择、交通条件、配套设施建设、准入申请和监管制度等。 我国香港特别行政区是一个“高度自由、高度市场化和国际化的经济体”，但是这并不意味着社会资源配置全盘市场化。为了保证整体经济的效率及改善社会的公平性，香港政府通过各项政策与措施来干预住房市场，为全港近一半的居民提供低廉的公营房屋。作为世界上人口最稠密的地区之一，香港在保障中低收入群体的住房问题上取得了很大的成效，获得了国际社会的认可。 本文介绍香港公营房屋制度的形成和演进，分析其政策实施和规划设计等方面的经验，讨论其借鉴意义，期望对内地正在探索中的社会保障性住房制度建设和政策设计有所启示。 1 香港公营房屋政策与实施 1.1 概况 香港特别行政区占地1 104 km 2，人口约700万，人口密度约为每平方公里6 410人。香港多山，地势陡峭，可供兴建工商和住宅楼宇的土地只有225km 2，仅占总 摘要：本文介绍香港公营房屋的政策演进、住房政策的目标与原则、公营房屋政策所涉及的机构及其职责、公营房屋计划及实施状况以及公营房屋住区的规划设计等内容；分析其基本经验，进而讨论对内地城镇社会保障性住房制度建设和具体运作的启示和借鉴意义。Abstract: Firstly this article describes the evolution, the objective, the principle and the operational experience of Hong Kong ’s public housing policy. Secondly the article discusses the value and enlightenments of Hong Kong ’s practice to the set-up of affordable housing system in the mainland of China. 关键词：香港；公营房屋；启示和借鉴Keywords: Hong Kong; Public Housing; Enlightenments 国家自然科学基金项目研究课题，项目批准号：50978188
香港地铁TOD开发模式的启示
栏目主持：江苏省城市交通规划研究中心 江苏省城市规划设计研究院江苏省城市交通规划研究中心 王进坤 江苏城市综合交通专栏 Special Column of Urban Comprehensive Transport in Jiangsu 江苏城市综合交通专栏 Special Column of Urban Comprehensive Transport in Jiangsu 香港地铁TOD 开发模式的启示 香港地铁（MTR ）于1979年起开始逐段投入运营，至2007年与九铁的车务运作合并后，正式形成全长168.1公里的综合铁路系统，包括9条市区线和80个车站，由香港铁路有限公司（前地铁有限公司，MTR Corporation Limited ）负责运营。香港地铁 作为全球最成功的铁路系统之一，其“地铁+物业”的独特开发模式已经成为世界范围内TOD （Transit-Oriented Development ，公交导向型开发）开发的典范，值得快速城市化进程中的内地城市学习借鉴。 1、功成名就的偶然与必然 TOD 模式理论起源于20世纪90年代的 北美，但其具有实践意义的开发案例则大多来自土地资源相对紧缺的西欧和北欧国家，并在其后逐步推广至亚洲、南美洲等地，成为“新城市主义”者在全球范围内倡导的一种城市开发模式。港铁的“地铁+物业”开发模式起初并非源于TOD 理论，其联合开发模式的产生甚至早于TOD 理论的提出，这与香港地铁建设的时代背景和港府采取的审慎商业原则有重要关系。实际上，香港地铁的规划始于20世纪60年代，但迫于政府严格的财政政策和经济局势等原因，直至1975年初才成立政府全资拥有的地下铁路公司，开始全长15.6公里的“修正早期系统”建设。从香港地铁建设之初，港府就秉承“量入为出”的财政理念，拒绝使地铁设施成为政府长期的财政负担。因此，香港地铁公司受“平衡财务”的驱动，在其后多年的运营实践中逐步摸索到地铁结合物业蕴含的巨大价值，并创造出“地铁+物业”的联合开发模式。通过地铁公司统筹，将铁路规划、建设、运营与沿线上盖物业规划、建造、市场运作紧密结合起来，使地铁和物业达到最大协同效应。可以说，香港地铁的开发模式是在特定时代背景下，城市建设与市场经济碰撞出来的一 朵精彩“火花”，它虽然没有TOD 成熟理论的指导，却以一种无心插柳的偶然之机，后知后觉地成为TOD 发展模式的典范。 当然，香港地铁开发模式巨大成功的背后也有其必然原因，具体而言，可以归结为三大支撑要素：体制设定、技术协调和策略保障。首先，在体制上，港府通过立法，明确法规与政策要求，成功设定了轨道交通与城市建设、物业发展的联动。通过优化资源配置，使轨道交通建设从纯粹的公益性事业，转化为具有商业经营和地产开发支持的良性发展实体，建立了轨道交通的良性发展机制，并最终实现拉动城市人口外移，优化城市结构的作用。港府为适应人口高速增长，缓解住房与城市空间紧张的问题，自20世纪50年代就着手新市镇（卫星城）的规划建设，开辟了一批远离港九建成区，位于乡郊的功能性组团，并通过轨道交通的便捷联系，成功将核心区的密集人口逐步疏解至9个新市镇，验证了TOD 开发模式的巨大成效。其次，在技术上，通过规划强化市民生活方式对轨道交通的依赖。在站点出入口、周边地区优先布置一些综合性的、易于吸引人流的商贸、购物、居住等设施，从而强化其对人流的吸引。在城市规划的土地分区计划大纲图和法定图则中，对轨道交通沿线土地利用均在规划上设置综合发展区（CDA ），充分为地铁物业发展提供支持，使地铁公司能够通过主导站点周边地区规划，统筹商业、居住、办公等的高强度土地混合使用以吸引、集聚客流，同时为更多市民提供交通便利，引导城市人口疏解。通过结合轨道站点设置社会停车场、公交总站等设施，建立发达的综合交通换乘体系，充分提高轨道站点可达性，进而强化轨道交通对周边中远距离地区居民的吸引力。最后，在策略上，港府坚守审慎的商业原则，利用和发挥市场作用，通过允许港铁公司参与沿线土地开发经营，尽享地铁建设带来的巨大土地增值效益，这也是香
二元化住房制度_日本_新加坡_中国香港的实践模式与启示
二元化住房制度：日本、新加坡、 中国香港的实践模式与启示 谭禹 （湖南大学经济与贸易学院，长沙410000；广东技术师范学院，广州510000） 提要：“住房难”已成为我国当前“新三大民生问题”之一，发达国家和地区普遍通过实施二元化住房制度较好地解决了普通民众的住房难题。学习和借鉴二元化住房制度实践经验，具有重要的理论意义与实践意义。介绍日本、新加坡和我国香港地区的二元化住房制度实践模式，在此基础上就完善我国住房政策提出了若干政策建议。 关键词：二元化住房制度；住房政策；经济适用房 中图分类号：F293.31文献标识码：A文章编号：1003－3637（2010）03－0184－04 住房作为满足人类居住需求的特殊商品，既具有商品的属性又具有准公共产品属性。住房是用来交换的劳动产品，住房的商品属性要求住房资源的配置实现市场化。但是另一方面，住房又具有准公共产品属性，住房作为基本生存条件，任何一个人不论其财富多寡都应享有维持其生存的基本住房权利。当房价超出普通民众的支付能力时，由政府对住房市场进行干预，保障中低收入阶层基本生存权利就成为必然的选择［1］。二元化住房制度的基本内容就是将住房分为两部分分别实行不同的配置机制：一部分为商品性住房。由市场机制发挥资源配置作用，主要满足高收入群体需求，价格主要由市场供求关系决定。另一部分为公共住房，即由政府直接提供或帮助实现的主要用于满足中低收入家庭基本居住需要的住房，价格由中低收入者的支付能力决定。日本、新加坡和我国香港地区通过实施二元化住房制度，较好地解决了商品房市场的高房价与中低收入者的住房难矛盾。学习和借鉴这些国家和地区的二元化实践模式，对于突破商品房制度框架，重新认知我国公共住房政策，解决中低收入者住房难题具有重要的启示。 一、日本的二元化住房制度 日本政府认为，住房问题的解决，对稳定民心，加速经济发展具有重大意义。住房不同于一般商品，不能把住房作为完全的商品推向市场，政府必须拟定和依照有关法律，制定和执行有效的住房政策，以调动各方面的积极性，保证每个家庭都有获得住房的能力。日本政府遵循“保低放高”原则，使老百姓能住上与自己的经济条件相适应的住房。政府与市场在住宅市场中各司其职，互相补充，形成了富有特色的“日本模式”［2］。 （一）开发商与非营利机构在二元化住房模式中各自扮演不同的供房角色 日本中等以上收入家庭住房主要通过市场实现，民间的房地产公司是供应主体。中等偏下及低收入家庭则是通过由政府支持的非营利机构———都市整备公团、地方政府住宅局、勤劳者住房协会提供公共住房。中央政府建设省（现国土交通省）所属的都市整备公团（在各地设有支社）是事业单位，不以营利为目的，由国家出资提供公团住房，面向中等收入家庭出售和租赁，截至2005年公团住宅存量约128.2万户。地方政府住宅局则为低收入者、单亲家庭及特殊困难家庭提供租赁型公营住宅，截至2004年公营住宅存量约219万户。日本勤劳者住房协会———住宅合作社则为广大劳动者提供合作住宅。上世纪60年代日本经济进入快速复兴与高速发展的阶段，城市人口迅速增长，1966年日本制定了《日本勤劳者住房协会法》，确立了住宅合作社组织合作建房的法理地位。日本住宅合作社作为市场与政府之外的第三方资源配置手段，是唯一没有接受国家出资和补助资金的特殊法人，在没有增加国家财政负担的情形下，通过互助合作的形式，有效地解决了城市化进程中大批工薪者的住房问题。 （二）公共住房价格与中低收入者可支付能力相适应 公共住房开发建设中，由于非营利机构代替了开发商角色，使房地产价值链中开发商的超额利润得以节省，同时加上政府在土地、税收等方面的优惠政策，使公共住房成为普通民众的可支付住房［3］。根据世界银行的认定，普通住房价格和家庭收入的比例在3 6倍时，居民才有足够的购房支付能力。日本勤劳者协会把合作住宅的基本房价控制在普通职工年收入5 6倍的范围之内。都市整备公团所建造的住宅标准按照中等收入家庭的需求能力设计，供出售的公团住房价格为中等收入家庭年收入的5.3倍，供出租用的住宅平均月租金约占租户家庭月收入的15%。公营住宅受地方政府住宅局管理，实行政府定价，受到市场价格波动影响小。公营住宅租金在房地产泡沫日趋膨胀的1983—1990年年均只上涨了4.4%，这不仅在房地产泡沫时期有效保护了中低收入阶层的利益，而且对房地产泡沫破灭以后日本社会经济的稳定也起了重要的作用［4］。 （三）二元化住房制度的法制化 日本政府主要通过立法维护中低收入者的基本住房权利。1951年通过的《公营住宅法》规定公营住宅是由日本各级政府
香港物业管理的发展历程
香港物业管理的发展历程 小组成员及任务的完成情况： 李帅（902055140）：整理物业发展资料 张国华（902055141）：搜集资料 陶光森（902055143）：整理物业产生资料 汪淑敏（902055145）：重新整理全部资料，整合文章 李志敏（902055147）：搜集图片 周丽琴（902055148）：搜集资料 向阳（902055149）：最后审稿，修改 一、香港物业管理的发展历程 从香港物业历史发展的进程考察，香港物业管理来源与英国，结合当地实际情况又有所发展。英国物业管理专业产生于工业革命时期，1880-1886年间，有一位名叫奥克维娅·希尔的女士，在出租自己的物业后，制定了一套行之有效的管理办法，要求承租者严格遵守，从而改善了居住环境。 为此受到英国政府有关部门的重视，开始在国内普遍推行物业管理工作（一）、香港物业管理的兴起 香港物业管理专业工作始于20世纪60年代。从60年代开始，民间发展商在香港兴建了多层房屋以单元形式出售。多层房屋管理大都交给即将退休老人负责看管。由于他们缺乏维修保养知识和防火知识，又体力不济，难以阻止某些无视公共道德的承租者对他人的干扰，致使楼宇设施缺乏保养，环境卫生恶劣，防火道被占，隐患很大，业主权益没有保障，住房安全存在危险，这些问题受到了人们和政府立法局的关注 由于对住房的需求量很大，单靠政府兴建大厦和屋村，缺房问题仍然严重，于是发展商也积极投资大型建筑。当第一个大型私人屋村向政府申请规划许
可证时，政府一方面乐意采纳这种建屋请求，另一方面担心人口如此密集的大型屋村一旦建成，倘无良好的管理，后果将不堪设想。于是，在批准其发展计划时附上若干条件，要发展商承诺在批地契约后的全部前期内妥善管理该屋村。由此，也就出现了由发展商为私人屋村提供专业化管理的形式。 总之，60年代政府为公共屋村、发展商为私人屋村提供的专门管理，使新建楼宇有了前所未有的优良服务。 随着人口密度的增长，建筑高层和屋村规模的扩大，以及人们对居住环境的要求日益提高，单靠政府或开发商提供管理服务难以适应，于是，发挥住户的自我管理、民主管理的作用，越来越显得必要。为此，香港政府于1970年制定了《多层建筑物条例》，确定业主可以“参与管理者”的身份，组织“业主立案法团”。“业户立案法团”由多数或半数以上的自主业主组成，是合法的管理组织，它可以收取管理费，可以雇用员工，也可以委任专业管理公司，为大厦提供多方面的服务。这样，就使楼宇和屋村的管理更臻完善，从而进一步提高了管理的服务水平。 综上所述，香港的屋村多有专门的物业管理公司管理：而私人开发商零星开发大单憧大厦被个别住户一个个单位买去的物业则多由“业主立案法团”自己管理。前者中一些大型屋村，如“美孚新村”、“太古城”等，规模很大，还建有商场街市等公共设施。入伙之初即交专门物业管理人员管理，并有物业管理的策划与屋村的发展相配合。20余年来，其物业管理水平仍然为人称道。“9物业立案法团”推行虽然也20余年，但是在香港并不普遍，而且其中少有专门人才，因此，这种方式的效果并不太好。 （二）、香港物业管理的发展 进入80年代，香港政府倡导“良好大厦管理”，鼓励大厦小业主积极参与大厦的日常管理事务，使得管理服务更具活力、更加蓬勃发展。在这期间，成立了“私人大厦管理咨询委员会”和“香港物业管理公司协会”。“私人大厦管理咨询委员会”主要为多层大厦业主立案法团及大小业主提供咨询服务，1987年设立工作小组，向政府建立制定“公共契约指导”并推动修订“不公平公契” 等重点工作。1989年，成立了“香港物业管理公司协会”，主要的物业管理公司都是协会成员，协会可以代表物业管理人士发言，也可以对同业进行监督。这些组织的建立，使得香港物业管理更加全面、深入，更具有群众基础和权威性，更能适应不断增长的住房需求，因而成为人们公认的提高管理水平和服务质量的里程碑。 从香港楼宇和屋村管理发生、发展的历史进程考察，即清楚表明这种管理的必要性和重要性，也反映露出这种管理正逐步走向专业化和民主化，而且将相互补充，不断提高管理服务水平。正如英国管理学会香港分会副主席莫志雄先生1991年1月在建设部房地产业司和深圳市房产管理局联合举办的“住宅小区及高层管理培训班”的讲课中所说：“在本港物业管理的未来发展，业主会进一步参与管理自己的楼宇，不过，我亦相信物业管理会变得越来越专业化，在为新楼宇的设计已比以前复杂多了，而人们对物业管理服务水准的期望也亦越来越高。我确信物业立案法团和物业管理公司可以同时存在，亦会继续并存，而且和谐地一起工作”。 从20世纪50年代初期为安置1953年石硖尾大火灾民而兴建徙置大厦开始至今已51个年头，其实，这漫长的历程与香港整个社会的经济、民生以至文化结构的转变有着不可分割的关系。
香港深宵外展服务对我们的启示
和谐社会建设与青少年社会服务 ——香港深宵外展服务对我们的启示 张波 摘要：香港深宵外展服务是香港青少年社会工作富有特色和成功实施的一项核心服务，也是一项被认为最富挑战性的青少年社会服务工作。这项工作要求社会工作者关注的是一批在行为上有服务需要的“夜青”（指深宵活动不回家的青少年）群体，目的主要是为了预防青少年因不良环境的影响，做出违背社会规范的事情。深宵外展服务是一个系统服务过程，由专业社会工作者外出至青少年夜间常到的地方（如歌舞厅、游戏厅、网吧、街头、公屋等公共场所）接触他们，认识他们，找出他们的需要并随时提供适当的服务，其工作手法主要有中心工作手法、户外工作手法和户内工作手法。 关键词：青少年;社会服务;香港深宵外展;启示 在内地，深宵外展服务队才刚刚起步，还只是一项鲜为人知的青少年社会服务工作。通过对香港深宵外展服务的介绍、分析，了解其工作理念、思维模式和方式，对于内地更好地开展深宵外展服务工作，更好地服务于广大的青少年，共创我们的和谐社会，具有很重要的现实意义。 一、香港深宵外展服务发展的概述 （一）香港深宵外展服务的目的 青少年在生活、学习、交际上遇到困难的时候，深宵外展服务人员就会主动提供力所能及的帮助，服务、辅导他们，协助他们积极面对困难，勇于承担个人及社会责任。深宵外展服务工作从服务社会的角度出发，关注青少年，协助他们面对成长的需要及所引发的危机，预防受到不良影响。这样做不仅有利于青少年问题的解决，对于降低青少年犯罪率也起到了抑制作用，有利于社会的稳定、和谐发展，这也是深宵外展服务的基本理念所在。通过广大社会工作者为青少年提供的这些服务，大部分案主都能有比较大的进步，能够正常地回归到社会中去。 （二）香港深宵外展服务的内容 深宵外展服务工作者在夜晚11时至次日凌晨6时，对流连在街头的12岁~25岁的青少年，提供危机介入及现场辅导。开展深宵外展服务的社会工作者将主动认识易受不良影响的青少年，服务期间，了解他们深夜不归的原因，进行友好的
香港原行政管理的特点及启示
论文关键词：香港行政管理市政管理经济管理法制公务员特色借鉴论文摘要：本文拟通过对香港原行政管理的特色，即以广泛的咨询制度为渠道，以市政管理为中心，以经济管理为主导，以完备的法制为保证，以高素质的公务员队伍为塞础等的论述，说明香港原有的行政管理对香港过去的繁荣与稳定发挥了重要作用。同时分析他们有效的成功的合理因素对祖国内地大城市的借鉴作用。香港在回归祖国之前，由于英国的殖民统治，其行政管理无疑带有颇浓的殖民主义色彩。然而，香港原有的行政管理对香港过去的繁荣与发展却起到举足轻重的作用。所以，对香港原有的行政管理的特点进行研究和探讨，以便清除其殖民主义色彩，保留或吸取其合理的成功的因素，无论对保持香港的繁荣与稳定或内地的借鉴都将大有裨益。香港原行政管理的特点香港原行政管理主要由布政司署及其下属的巧个负责决策的科和62个部门与机构组成庞大的行政系统，形成以港督为核心的实行行政主导的行政管理体制，使之具有鲜明的香港特色。具体来说，其特点主要有以下方面:(一)以广泛的咨询制度为渠道。随着社会的变化，尤其是经济的高速发展，一方面，港英当局由于只靠少数上层精英分子难以巩固统治，需要扩大吸纳更多人士参与策划政治和社会事务，另方面，为了加强现代化管理，需要吸纳各方面人士尤其是专业人士的意见。因此，各种咨询委员会相继成立，至1994年各种咨询委员会将近400个，应邀参加的社会人士约5000多人，政府各部门均设立各类咨询组织，如政务总署辖下有各区的政务处及其下属的分处，它们在全港各地分别设有60多个咨询服务中心。又如，我们所熟知的行政局、立法局、市政局和区议会等等都不是行政管理机关，而是不同类型的咨询机构或法人团体。这样，香港由上至下，从纵到横，多层次、多渠道地组成庞大的咨询网络，形成了广泛、健全的咨询制度。在港督高度集权下，这种“咨询”的主动权操于政府，被咨询的建议和意见仅作决策参考，究竟有多少被采纳，不甚了了，甚至明知民意动向，却不一定按民意去办事。所以，其作用总是有限的，乃至很有可能只为政府装饰门面而已.这样的咨询决不能与直接参政、议政的民主等同起来，它距离真正当家作主的民主还很远。但是，这种咨询有其沟通民意的一面，它在一定程度上了解部分民情、民意，使政府在决策和施政当中获得一定的社会认同，并有利于宜传、解释政策，减少阻力，化解矛盾;同时，又能使部分居民有机会参与公共事务。从咨询制度的实际效果看，其积极作用还是主要的，所以被称为“民主的起点”，不失为香港行政管理一个显著特色。(二)以市政管理为中心。众所周知，香港地方小、人口多、密度大(约每平方公里6000人)，而且坡陡、路窄，各方面情况也比较复杂.但城市管理工作是有效的和成功的。当然，不是完全没有问题.大凡到过香港的人都会有一个共同的感觉:香港繁荣而不脏乱(包括环境卫生、交通、公共秩序和社会治安等等)，的确是一个现代化的国际大都市。之所以能做到这样，其中一个重要原因就是香港政府的主要注意力集中于，或者把重点放在市政管理方面。也就是说，香港地区行政管理的重点在市政管理，将市政管理作为行政管理的中心内容，花大力气去抓城市的管理工作。其表现在: 1.有全面负责市政管理的咨询和决策的专门机构。香港市政局和区域市政局(以下简称为“两局”)是全面负责市政管理的咨询和决策的专门机构，而且独立于行政局、立法局和布政司署之外.这“两局”虽是局部地区的咨询机构，而不是行政机关，但通过它们将分别对港岛、九龙和新界的市政管理提出建议、计划和管理规则，经过立法局承认，港督批准后，交由市政总署执行. 2.“两局”越来越受到重视并有相当大的行政权力。在市政局成立之前，于1843年成立“公共卫生及洁净委员会”，只负责处理卫生问题.继后成立卫生局取代该委员会.1935年又将卫生局改组，易名为市政局。该局成立后，规模不断扩大，自1946年起，议员人数不断增加，由本年的11名增至1965年的26名，到1983年为30名，1989年又增加到40名.区域市政局原来是没有的，于1986年4月才成立，议员为36名。由此可见，香港政府对市政局和区域市政局是非常重视的，“两局”规模的逐步扩大，力量的不断增强，必将不断加大市政管理的力度。“两局”虽不是行政机构，但它们有着相当大的行政权力。辟如，市政局不但全权负贵执行多项文康市政职务，而且总督可以把财产授予其经管处理。同时，市政局财政独立，可以签发牌照，收取费用，可以利用闲置资金投资，并可以按照财政司所规定的期限和条件借入款项。由于市政局是法人团体，还可以取得或拥有财产，接受信托，委任和执行信托，可以接受礼物和捐赠，以及在法庭起诉或应诉等.市政局除了行使法定职权之外，还具有一些非法定