第五章房地产评估
第五章房地产评估
一、单项选择题
1．某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。
A．2900元/m2
B．3223元/m2
C．3322元/m2
D．4000元/m2
2．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。
A．9%
B．12.5%
C．7.5%
D．5%
3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。
A．140万元
B．157.5万元
C．141.4万元
D．148.5万元
4．某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。评估中对3栋具有代表性的建筑物
进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）。
A．1736.85万元
B．1795.45万元
C．1818.36万元
D．2100万元
5．被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。
A．86万元
B．87万元
C．90万元
D．85万元
6．某在建项目计划建混合结构仓库2000平方米，总预算为3000000元，评估时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。根据工程造价构成表得知，在混合结构的建筑项目中，其中基础工程、结构工程和安装工程占整个建筑工程的比重分别是15%、60%和25%。该在建工程在评估时点的完工程度是（）。
A．75%
B．30%
C．45%
D．65%
7．某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）。
A．8600元
B．8800元
C．9000元
D．12000元
8．有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）。
A．1000元/平方米
B．1500元/平方米
C．2100元/平方米
D．2800元/平方米
9．有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（）。
A．128万元
B．141万元
C．149万元
D．150万元
10．有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为70万元，资本化率为8%，以后未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，则该宗房地产的在永续使用的前提下评估价值最近近于（）。
A．700万元
B．800万元
C．1000万元
D．1100万元
二、多项选择题
1．我国的城市地产市场分为一级市场和二级市场，与一级市场相对应的价格包括（）。A．基准地价
B．标定地价
C．土地使用权出让底价
D．土地使用权的转让价格
E．抵押价格
2．引起建筑物功能性贬值的因素主要有（）。
A．政策变化
B．建筑物使用强度不够
C．建筑物用途不合理
D．建筑物设计不合理
E．周围环境发生变化
3．地产作为一类资产，它可能出现的贬值损失主要有（）。
A．“功效损失”
B．有形损耗
C．超额运营损失
D．经济性贬值
E．超额投资损失
4．应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括（）。
A．城镇基准地价
B．基准地价修正系数
C．宗地容积率
D．宗地的开发成本
E．宗地的开发程度
5．对于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是（）。A．楼面地价一定大于土地单价
B．楼面地价一定小于土地单价
C．楼面地价可以等于土地单价
D．楼面地价可以小于土地单价
E．楼面地价可以大于土地单价
6．影响房地产价格的一般因素包括（）。
A．房地产价格政策
B．城市发展战略
C．国民经济发展状况
D．社会发展状况
E．物价水平
7．土地的价格（）。
A．是地租的资本化
B．是由土地的生产成本决定的
C．具有个别性
D．是土地权益价格
E．是由土地的效用决定的
8．假设开发法中的投资利润是以（）为计算基础的。
A．专业费用
B．投资利息
C．地价
D．建筑费用
E．税费
9．房地分估主要是针对（）进行的。
A．地用性质不合理的房地产
B．新开发的房地产
C．占地面积不合理的房地产
D．工业用房地产
E．特殊用途房地产
10．评估停建的在建工程，要查明停建的原因，并考虑在建工程的（）。A．重置成本
B．功能性贬值
C．经济性贬值
D．清算价格
E．实体性贬值
三、判断题
1．建筑物可以获得超常收益是使用剩余法评估建筑物的前提条件。
2．由于生产工艺改进引起建筑物设备陈旧或者由于自然灾害引起的建筑物功能减弱属于建筑物的有形损耗。
3．用成本法评估在建工程，是在求取被估在建工程的价格时，将被估在建工程按其开发完成后的价值，扣除后续的开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，以估算被估在建工程价格的一种评估方法。
4．在我国，土地价格一般指的是土地使用权转让费的价格。
5．标定地价是指具体地块在一定使用年期内的宗地地价，它一般是由省政府公告的。
6．运用剩余法评估待拆迁改造的待开发房地产时，其开发建筑成本费用包括建筑承包商的利润、建筑设计费、拆迁费用和劳动安置费用。
7．构成取得房产收入所必须支付的必要费用包括土地出让金、房产税、折旧费、租金损失准备费。
8．运用市场比较法评估地产时，在选择参照物时应注意在交易类型、用地性质和供需圈等方面与评估对象保持一致。
9．在评估操作实务中，评定房屋建筑物成新率最常用的方法是年限法和打分法。
10．正确的房地产评估程序应该是：选用评估方法估算、拟定评估方案、明确基本事项、实地勘察收集资料、确定评估结果、撰写评估报告。
四、计算题
1．待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5
亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。
2．某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？
要求：
（1）按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算；
（2）写出计算过程；
（3）写出正确结论。
3．待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：
已知以下条件：
（1）交易情况正常；
（2）1996年以来，土地价格每月上涨1%。
（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：
注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。
（4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
（5）折现率为8%。
计算待估土地的单价和总价的评估值。
3．解：
（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。
（2）进行交易时间修正。
交易实例A交易时间修正系数＝107／100＝1.07
交易实例B交易时间修正系数＝105／100＝1.05
交易实例C交易时间修正系数＝104／100＝1.04
（注：由于地价每月上涨1％，故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7％；交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地
价共上涨5％；交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4％。）
（3）进行区域因素修正。
交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。
交易实例B区域因素修正系数＝100／86＝1.163
交易实例C区域因素修正系数＝100／93＝1.075
（注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。）
（4）进行个别因素修正。
关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％。
土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A 与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8％）：
交易实例A及C使用年限修正系数＝[1—1／（1+8％）30]÷[1—1／（1+8％）35]＝0.9659
交易实例A的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995
交易实例B的个别修正系数＝1.03
交易实例C的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995
（5）计算待估土地初步价格。
A＝1500×1×1.07×1×0.995＝1597（元／平方米）
B＝1400×1×1.05×1.163×1.03＝1761（元／平方米）
C＝1400×1×1.04×1.075×0.995＝1613（元／平方米）
（6）采用算术平均法求得评估结果。
待估地块单位面积价格评估值＝（1597+1761+1613）／3＝1657（元／平方米）
待估地块总价评估值＝1657×600＝994200（元）
因此，这一地块的评估值为994200元。
4．有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。
试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
5．某路线价区段，标准深度为16～18米，路线价为1200元/平方米，待估宗地为一临街矩形地块，临街宽度为15米，临街最深为20米，具体情况和该路线价区临街地深度指数见下表：
临街深度（m）
深度指数（%） 130 125 120 110 100 40
试写出评估该宗地所运用的计算公式，并计算出评估结果。
6．某建筑项目需建筑混合结构仓库1000平方米，建筑工程总预算造价为400000元，设备安装工程预算为90000元。评估是该仓库正在建设中，其中建筑工程的基础工程已完工，主体结构工程完成了30%，设备安装工程尚未进行。评估人员依据一般在建工程各部位占单位预算的比重，即工程造价构成（见下表）对在建工程进行评估。试评估上述该在建工程的价格。
部位名称
建筑结构类型
混合结构现浇框架结构预制装配结构
基础工程13 15 25 结构工程60 60 55 装饰工程27 25 20
6．解：
由于仓库是混合结构，所以选择表格中的第一列数据。
（1）在建工程完工程度=13%+30%×60%=31%
（2）在建工程评估值=400000×31%=124000（元）
第五章习题参考答案
一、单项选择题
1. B
解题思路：（万元）
2. C
解题思路：运用土地残余法公式
其中L=2000，a=450，B=3000，=10%，d=0，求得=7.5% 3. C
解题思路：127×25%+142×40%+151×35%=141.4（万元）
4. B
解题思路：180×（500/165）+150×（1000/120）=1795.45（万元）5. B
解题思路：80×(1+3%)×(1+2%)×(1+3%)=86.57（万元）
6. C
解题思路：15%+50%×60%=45%
7. B
解题思路：房地产全年净收益=12×3000-8000=28000（元）；
土地净收益=1200×200×8%=19200（元）
建筑物年纯收益=28000-19200=8800（元）
8. B
解题思路：3000/2=1500（元/平方米）
9.A
解题思路：尚可使用年限=50-30=20（年）
评估价值=（万元）
10. C
解题思路：70/(8%-1%)=1000（万元）
二、多项选择题
1.ABC
2.BCD
3.AD
4.ABCE
5.CDE
6.ABCDE
7.ACDE
8.ACD
9.ACE10.BCE
三、判断题
1.错
2.错
3.错
4.错
5.错
6.错
7.错
8.对
9.对10.错
四、计算题
1．解：
（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用
拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米
其他费用：30000÷667＝45元／平方米
土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米
每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米（2）计算利息：
第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）
或270×3／4×10％×(0.5+1)=30.375（元）
第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）
每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。
每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为33.4125
（注:由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）
（3）计算利润：270×10％＝27（元）
（4）计算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）
或计算土地成本：270+33.4125+27＝330.4125（元／平方米）
（5）计算待估土地公平市场价值：
320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）
或：320.29×（1+10％）=363.45（元／平方米）
每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。
每平方米土地公平市场价值为363.45元／平方米，近似等于每平方米363元。
1．解：
（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用
拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米
其他费用：30000÷667＝45元／平方米
土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米
每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米
（2）计算利息：
土地开发费的利息=270×3／4×[(1+10％)1.5-1]+ 270×1／4×[(1+9％)0.5-1]＝34.09（元）
每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为34.09元。
（3）计算利润：270×10％＝27（元）
（4）计算土地成本：270+34.09+27＝331.09（元／平方米）
（5）计算待估土地公平市场价值：
331.09×（1+10％）＝364.20（元／平方米）
每平方米土地公平市场价值为364.20／平方米，近似等于每平方米364元。
?解：
（1）计算公式为：
（2）计算过程：
前五年的租金收益分别为：R1=8（万元）
R2=8×(1+2%)=8.16（万元）
R3=8×(1+2%)2=8.32（万元）
R4=8×(1+2%)3=8.49（万元）
R5=8×(1+2%)4=8.66（万元）
后五年的租金收益均为：R=15（万元）
折现率为：r=10%
（3）将（2）中的数据代入（1）中的公式中，求得P=66.75（万元）
3．解：
（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。
（2）进行交易时间修正。
交易实例A交易时间修正系数＝107／100＝1.07
交易实例B交易时间修正系数＝105／100＝1.05
交易实例C交易时间修正系数＝104／100＝1.04
（注：由于地价每月上涨1％，故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7％；交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5％；交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4％。）
（3）进行区域因素修正。
交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。
交易实例B区域因素修正系数＝100／86＝1.163
交易实例C区域因素修正系数＝100／93＝1.075
（注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。）
（4）进行个别因素修正。
关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％。
土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A 与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8％）：
交易实例A及C使用年限修正系数＝[1—1／（1+8％）30]÷[1—1／（1+8％）35]＝0.9659
交易实例A的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995
交易实例B的个别修正系数＝1.03
交易实例C的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995
（5）计算待估土地初步价格。
A＝1500×1×1.07×1×0.995＝1597（元／平方米）
B＝1400×1×1.05×1.163×1.03＝1761（元／平方米）
C＝1400×1×1.04×1.075×0.995＝1613（元／平方米）
（6）采用算术平均法求得评估结果。
待估地块单位面积价格评估值＝（1597+1761+1613）／3＝1657（元／平方米）
待估地块总价评估值＝1657×600＝994200（元）
因此，这一地块的评估值为994200元。
4．解：
（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：
地价＝楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润
（2）计算楼价：
楼价＝2000×2.5×9000＝45,000,000（元）
（3）计算建筑费和专业费
建筑费＝3000×2000×2.5＝15,000,000（元）
专业费＝建筑费×10％＝15,000,000×10％＝1,500,000（元）
（4）计算销售费用和税费
销售费用＝45,000,000×2.5％＝1,125,000（元）
销售税费＝45,000,000×6.5％＝2,925,000（元）
（5）计算利润
利润＝（地价+建筑费+专业费）×10％＝（地价+16,500,000）×10％
（注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.）
（6）计算利息
利息＝地价×[（1+6％）2－1]+（15,000,000+1,500,000）×[（1+6％）1－1]
＝0.1236×地价+990，000
（注:地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.）
（7）求取地价
地价＝45,000,000－16,500,000－1,125,000－2,925,000－0.1×地价
－1,650,000－0.1236×地价－9,900,000
地价＝21,810,000／1.2236＝17,824,452（元）
（8）评估结果
单位地价＝17,824,452／2000＝8912（元/平方米）
楼面价格＝8912／2.5＝3565（元／平方米）
5．解：
根据正常宗地路线价法公式：宗地地价=路线价×深度指数×宗地面积根据上述所给的数据资料带入公式：
待估宗地总价=1200×100%×15×18+1200×40%×2×15
=338400（元）
6．解：
由于仓库是混合结构，所以选择表格中的第一列数据。
（1）在建工程完工程度=13%+30%×60%=31%
（2）在建工程评估值=400000×31%=124000（元）
大数据在房地产土地评估领域的应用 王兰霞
大数据在房地产土地评估领域的应用王兰霞 发表时间：2020-04-07T10:01:24.570Z 来源：《基层建设》2019年第32期作者：王兰霞 [导读] 摘要：与普通数据相比，大数据在规模、类型、流转、价值等方面均具有明显的区别。 鄄城县自然资源和规划局山东省菏泽市 274600 摘要：与普通数据相比，大数据在规模、类型、流转、价值等方面均具有明显的区别。当今逐渐完善的大数据技术，被广泛应用在诸多领域中，给各行各业带来的挑战和机遇也有目共睹，房地产土地评估也不例外，因此，本文所讨论内容具有突出的现实意义。 关键词：大数据；房地产；土地评估领域；应用 引言 地产行业蓬勃发展，房地产评估行业也随之日益兴盛起来。然而，实际运用市场比较法评估房地产目前还存在一些难点，房地产评估可比案例的选择和房地产状况的调整总体上是依靠评估师的经验，其结果的可靠性值得商榷；在交易日期调整过程中，评估师普遍认为同一个月份的房地产价格比较平稳，不考虑交易日期房地产价格波动的影响，大数据作为基础性资源，早在2013年中国房地产评估行业及经纪行业就以大数据挑战为核心内容，探讨在大数据时代背景下房地产评估和经纪行业的未来发展方向。 1大数据技术在房地产土地评估领域应用面临的突出问题 1.1对房地产土地评估新技术钻研不够 目前，大多数的房地产土地评估项目，都是在国家法规或政策的规定要求下“要我做”，而非委托方“我要做”的评估项目。很多房地产土地评估机构往往单纯从盈利考虑，以最短的时间完成评估业务，而不去深入研究房地产土地评估新方法、新技术、新手段，对大数据技术的应用更没有引起足够的重视。有的或因收费低而应付了事，降低了房地产土地评估的质量，严重地影响了房地产土地评估机构的信誉和业务素质提升，增大了深化拓展房地产土地评估业务的难度。 1.2在评估业务实务中低层次操作 目前，政府部门对行业的条块分割管理与价值评估行业的社会性、市场性特点存在着很大的矛盾和冲突，由此影响冲击房地产土地评估机构竞争的公平性。难以制定统一的评估技术标准，也很难统一协调推进大数据技术的应用，严重影响了房地产土地评估工作的质量和效率，导致房地产土地评估服务市场仍然停留在靠关系营销的低层次操作上。特别是房地产土地评估行业与其他相关行业的沟通、信息共享和渗透都不够理想。 1.3评估大数据安全防护面临严峻挑战 在大数据时代，数据安全的威胁随时都有可能发生。例如，云计算机面临存储数据安全、黑客攻击以及保护隐私的法律风险，用户数据和应用托管在云计算上面临泄露和非授权使用的风险。伴随着数据的进一步集中和数据量的增大，现有的信息安全手段已经不能满足大数据时代的信息安全要求，对海量数据进行安全防护更加困难，数据的分布式处理也加大了评估数据泄露的风险。在大数据背景下，网络结构发生边界模糊、中心离散、分层减少等重大变化，导致原来奏效的安全防护理念和技术，出现了设备位置不确定、检测目标不明确、防护重点不突出、阻断策略不匹配等问题，防护效能严重降低，导致房地产土地评估大数据安全防护面临严峻的威胁。 2房地产土地数据的应用及影响 2.1对数据信息进行专业处理 首先应当明确一点，大数据技术所具有的战略意义，并不是人们观念中认为的“掌握大量数据信息”，而是对数据信息进行专业处理。如果仍旧沿用传统的存储、计算方式，不对数据信息进行处理，耗费大量的时间、金钱积累的大量信息将会成为没有价值的现代“垃圾”。经过标准化处理，结合GIS等技术应用的数据才能成为有价值的数据。房地产土地评估所应用数据库内部数据，其来源包括网站、评估报告、专业机构和政府部门。作为数据密集型工作的代表，房地产土地评估机构已经在长期经营的过程中，积累了大量数据，结构性的数据资源随之形成。从房地产土地评估的角度来看，与常规数据相比，大数据的优势主要是能够减少信息的不对称、预测市场主体的经济行为等。 2.2利用大数据对估价技术创新 大数据时代，传统房地产土地评估行业的界限、竞争格局均被打破，以大数据为代表的先进技术的出现和发展，为房地产土地评估行业及相关技术的发展提供了支持。从业人员应以互联网为基础，对评估技术、方法和机制进行变革，避免转型步伐受阻碍的情况出现。房地产土地评估工作的机构只有不断进行创新，才能实现自身的价值，换句话说，如果房地产土地评估机构对新业务的研发工作没有引起重视，在竞争越来越激烈的市场中，往往难以占据一席之地，自身的作用也就无法得到发挥。房地产土地评估机构内部开展的研发工作，侧重点以新技术、新手段和新方法为主，其中，大数据的应用最具代表性，实践表明，合理应用大数据展开相关工作，不仅可以使工作流程得到优化，还具有降低成本、提高效率的作用。由此可见，结合实际情况，对组织形式、管理方法加以调整，完成对大数据的应用进行研发的工作。 2.3实现数据资源共享的目标 房地产土地评估行业主要为实体经济服务，其目的是推动房地产及金融行业持续、健康的发展，大数据技术的作用，主要是对客户服务具有的效率、深度和广度进行强化。要想使大数据对房地产土地评估具有的积极作用得到充分发挥，在条件允许的前提下，房地产土地评估机构应吸收大量信息专业、计算机专业人才，搭建信息化的管理平台，对信息库、信息管理制度加以完善，例如，信息收集渠道、信息归档与管理等，这样做的目的是为大数据技术提供开展工作所需的信息资源。除此之外，数据资源共享也需要从业人员引起重视的部分，研究表明，推进数据资源共享的进程，为房地产土地评估信息提供横向的共享渠道，可以为大数据仓库的构建工作提供便利。现阶段，房地产土地评估机构所构建的信息网络，正面临着相互割裂、自称体系的情况，数据资源共享难度极大，要想从根本上解决该问题，关键是在大数据平台的辅助下，对信息网络体系进行整合与强化，以此来保证数字化信息可以被从业人员实时的获取并应用。还需要注意一点，房地产土地评估机构应根据客户关系管理所特有的观点和方法，构建相应的信息数据库、关系管理系统，对客户性质、诉求和业务特点进行深入分析，使客户的维护能力得到大幅提高。 2.4推动房地产土地评估行业的发展 大数据的出现，使传统房地产土地评估工作所面临的诸多问题迎刃而解，客户信息也变得更加透明。对大数据技术进行合理应用，可
新《房地产估价规范》解读——估价方法
新《房地产估价规范》解读——估价方法 文/王珊 中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检 【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》 （以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。 一、新旧规范对比 新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。 从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同： 1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。 2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。 3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。 4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。 5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。这一内容调整，也显示出估价行业业务类型的拓展及多元化趋势。 6、新规范第六章“估价结果”较旧规范在估价结果中增加了“相关专业意见”内容，增加了对估价结果的准确性检查的内容。同时也规范了在确定估价结果时需要进行分析的内容。
基于特征价格模型(HPM)的房地产评估研究综述
基于特征价格模型(HPM)的房地产评估研究综述-行政管理 基于特征价格模型(HPM)的房地产评估研究综述 王娟娟毛博 （中南财经政法大学工商管理学院湖北·武汉） 摘要：我国“十三五”规划明确指出要加快经济社会各领域信息化，加强重要信息系统的建设，同时房地产产业亟需稳定发展。因此数理统计模型在房地产应用的研究可以提高房地产评估的精准度和满足房地产批量评估的需求。房地产的准确估价对推动房地产价格正常化、保障房地产公平交易、建立健康的房地产市场有着非常重要的意义。房地产基于计算机辅助的自动批量评估不但可以提高房地产批量评估的效率，也可以促进房地产评估的信息化进程。本文以发展的比较成熟的特征价格模型(HPM)在房地产中应用为主题做文献综述。介绍了HPM如何应用于房地产评估，并对模型的指标、模型形式、模型检验方法的选择和改进进行了讨论。接着就HPM在房地产评估中的应用和未来研究方向进行了阐述，分别从对接计算机应用技术、实现房地产产业信息化，将模糊数学、神经网络模型、层次分析法、主成分分析法等数学统计模型在HPM进行应用，非住宅类型的房地产价值的评估三个方面进行新的研究。 关键词：房地产评估；特征价格模型；批量评估 一、引言 2015年10月，我国“十三五”规划出台，其中明确指出加强土地、财税、金融政策调节、加快住房系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系、合理引导住房需求；加强市场监督，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产产业平稳健康发展。同时，规划也强调全面提高信息化水平，推动信
息化和工业化深度融合，加快经济社会各领域信息化。加强重要信息系统建设，强化地理、人口、金融、税收、统计等基础信息资源开发利用。 房地产的准确估价对推动房地产价格正常化、保障房地产公平交易、建立健康的房地产市场有着非常重要的意义。特征价格模型HPM( Hedonic Price Model)是一种通过特征价格来反映产品或者服务价格的模型。而房地产作为一种异质性的商品，由于各个房地产所对应的特征数量以及组合方式各不相同，房地产价格就会体现不同程度上的差异。因此使用HPM对房地产进行估值能够更加精准的算出其房地产商品的隐含价格，有利于提高房地产评估的精准程度。 随着国内的房地产税全面征收，房地产批量评估的需求越来越大，如何更高效，更准确的进行房地产的批量评估是评估界急需考虑的一个问题。目前，国外已经有了基于计算机辅助自动评估CAMA( Computer-assisted Mass Appraisal)和地理信息系统GIS( Geographic Infor-mation System)的房地产批量评估的方法。但是在CAMA中所使用的评估方法仍然有其局限性，而HPM 的引入值得考虑。一方面，随着大数据时代的到来，房地产评估的信息化为HPM 在房地产评估中的应用提供了坚实的基础；另一方面，HPM在房地产批量评估中的应用不但可以规范评估的标准、简便操作，而且也提高了批量评估的精确性。该研究也对房地产税的推行和征收起到一定的积极作用。 因此，基于HPM的房地产评估研究对我国的房地产行业将起到突出的作用。一是利于房地产的准确估价，促进房地产产业稳定发展。二是将房地产价格影响因素特征系统化、房地产评估批量化以及房地产评估过程的信息化，利于房地产行业信息化建设步伐，为行业提供信息支撑。三是基于HPM在房地产评估的系统性的评估信息化，有利于加强市场监督，规范房地产市场秩序，抑制投机
房地产估价之成本法
第六章成本法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握成本法的基本原理，掌握成本法的基本公式，掌握建筑物的重新构造成本与折旧，掌握建筑物减价修正额的估算方法教学重点：建筑物减价修正额的估算方法 教学难点：建筑物的重新构造成本与折旧方法 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。 教学内容： 第一节基本原理 一、成本法的称呼 原价法、承包商法、成本逼近法、旧房评估方面称重置成本法、重建成本法 二、概念 成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法，积算价格。 三、理论依据 从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。 四、适用条件与对象 ——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。 ——单纯建筑物 ——独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产 估价时须用客观成本，不能用实际成本 五、一般步骤： 1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料 2、估算重置价格或重建价格 3、估算折旧 4、求出积算价格 第二节房地产价格构成 房地产价格的一般构成（采用成本法） 1、土地取得费用 ——征地费和“房屋折迁安置补偿费” ——土地使用权出让金或地价款 ——有关土地取得的手续费及税金 2、开发成本 ——勘察设计和前期工程费 ——基础设施建设费 ——安装工程费 ——公共配套设施建设费 ——开发过程中的税费 3、管理费用 主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等 4、投资利息 5、销售税费 ——销售费用：广告费、代理费 ——销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加 ——其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费 6、开发利润 第三节基本公式 一、基本公式： 房地产价格＝重新构建价格－折旧
房地产评估四个方法
房地产评估四个方法 市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。 第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。 事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。
房地产评估报告
房地产估价报告 估价项目名称：阳江市阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅转让价值评估 委托方：冯明 估价方：阳江市万联房地产评估有限公司 估价人员：胡品新 估价作业日期：2013年12月1日至2013年12月7日 估价报告编号：阳江市万联房估字[2013]第35号
目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 估价的假设和限制条件 (5) 房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、估价对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 八、估价原则 (10) 九．估价方法适用性分析 (12) 十．估价测算过程 (13) （一）市场比较法 (13) （二）收益还原法 (16) 十一、估价结果 (17) 附件 (18)
致委托方函 冯明: 我们接受您的委托，对阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅在估价时点的市场价值进行评估。 我们根据中华人民共和国有关法律、法规和制度的规定，本着独立、公正、客观、科学的原则，遵循房地产估价的程序，对您提供的与估价对象有关资料进行了必要的核查审验，并派出工作人员到现场进行了详细的勘察、核实，采用科学的方法进行计算，现将估价结果报告如下： 估价目的 为委托方了解为委托人转让估价对象提供市场价值参考。 估价结果 估价对象建筑面积：143.00平方米 房地产单价：4241元/平方米 房地产总价：￥606418万元 （大写：人民币陆拾万陆仟肆佰壹拾扒元整） 特此函复！ 阳江市万联房地产评估有限公司 法定代表人签字：林瑞伟 2013年12月7日
2019房地产估价师继续教育答案.doc
1、历史性建筑用地或历史性土地的地价可选用假设开发法或市场调整法（对） 2、历史性建筑估价时，选取的可比实例成交时间也应严格遵循《估价规范》的要求，不得超过两年。（错） 3、下列哪项不是土地的历史文化增值影响因素（规划保护限制） 4、越秀房地产信托投资基金是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金（对） 5、房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。（对） 6、中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。（错） 7、不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险 公司的资产配置稳定性产生影响。（错） 8、健康的管理架构是通过建立有效率、有实效、易监控的运营平台来建立的。（对） 9、尊重客观因素，需要做到：顺应市场,不要妄自拓展,要固本培元。（对） 10、“互联网+”会促进估价行业的估价体验由专业驱动转向用户驱动变化，重新发现、引导、激发（对） 11、“互联网+估价”将数据转变为房地产估价机构最重要和最核心的资源。（对） 12、成为全球商业房地产服务与投资公司的途径：合纵连横、创造规模，通过自我成长与战略并购完成。（对） 13、湿营销是用激烈的方式把服务在更广的受众中自发传播。 （必修）历史性建筑介绍王全民 1 第一讲23分传统建筑主要具有传承性、普遍性和演进性三方面属性。（对） 2 第二讲24分下列不属于民居建筑的是（）。（D.坛庙建筑） 3 第二讲39分剪边是带有屋檐的建筑中，屋檐伸出梁架之外的部分。（错） 4 第三讲8分下列选项中不是中国古建筑主要特征的是（）。（C.防御性较差） 5 第三讲25分古建筑中的墙体多数是非承重体，只起对房屋的围护和阻隔作用。（对） （必修）历史性建筑估价案例分析王全民 1 第一讲13分历史性建筑成本法估价，不宜采用房地分估的基本途径。（错） 2 第一讲36分历史性建筑因其特殊因素众多，其重新建造或仿照建造的内容与要求不同，估价中需全面掌握估价对象状况和特殊性。（对） 3 第三讲40分 下列不属于建设成本的项目是（）。（A.管理费用） （选修）房地产估价的多元化之路专家团 01讲 估价业务多元化是从单纯的鉴证性估价，扩展到咨询性估价和相关咨询顾问。Y.对 29’房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。Y.对 02讲 14’59 中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。N.错 03讲 14’59投融资顾问业务能满足投资人和融资人双方投融资需求。Y.对 04讲 10:00保险资金直接投资范围包括：商业、办公、养老、医疗等类型的不动产。Y.对 11:58不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险公司的资产配置稳定性产生影响。N.错 （必修）房地产估价方法黄学军 房地产估价方法（一） 18’58 估价方法的规范用词中，“不得”表示很严格的程度，表示非这样做不可。错 34’58 选取可比实例时，要排除司法拍卖的房产。对 36’58 对各个可比实例的成交价格进行标准化处理时，应该既保留因财产范围不相同造成的价格差异。错 房地产估价方法（二）
房地产估价练习题及其答案(精)电子教案
房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段 2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (☆ A.比较法 B.收益还原法 C.假设开发法 D.成本评估法 3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:( A.已消失的房地产 B.在建工程 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况
4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: ( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业 C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 C.是否产生收益 D.经营使用方式 6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年 7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的 A.不可移动性 B. 相互影响性 C.数量有限性 D.独一无二性 8.房地产的价值注重:(
A.实物 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权 C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 C.特殊用途 D.综合 答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C 第二章房地产价格 1.最能说明土地价格水平高低的价格是:( A.土地单价 B.基准地价 C.楼面地价
大数据时代房地产估价数据开发和利用实践
大数据时代：房地产估价数据开发和利用实践 摘自《中国房地产估价与经纪》2013 年6 期作 者：蒋文军 参加这个论坛感受非常多，信息量非常大，也让我们有机会把我们公司在批量评估和数据开发利用方面的成果做一些介绍。 一、估价机构开发利用数据的必要性我们的传统业务开始全面萎缩，拆迁越来越少，课税基本取消，抵押恶性竞争，司法僧多粥少。估价行业发展，需要找到新的业务领域。 第一，估价机构开发利用数据是行业信息化建设的需要。虽然房地产估价属于智力服务行业，但在信息化建设这一块比较弱，计算机对很多估价机构而言只是一个简单工具，还处在“刀耕火种”的时代。第二是资产评估入侵，今年《资产评估法》二审通过，资产评估师要抢房地产估价师的饭碗，我们做了一个统计，发现浙江省的资产评估公司70%的业务是房 地产估价，其他省份多多少少都会有这样的情况。第三是其他行业的插足，数据公司、IT 企业开发了各类所谓的自动估价系统，声称自己是“第三方公正评估价格” 。 我们公司2008年就建立了一套RPS系统，已经在银行、担保公司等金融机构广泛应用。 2010 年在武汉举办的全国知名估价机构联谊会，主要探讨估价行业的可持续发展问题，当时我提出了一个概念，就是我们房地产估价机构，可以利用自己的专业优势做房地产估价数据提供商和运营商。当时大家反映都很冷淡，都不太接受。2011 年我也做过一些呼吁，在 年会论文里，分析了估价机构做数据有什么优势，应该用什么方式，尤其提到了联盟的概念，这次论文里也有。今年这个话题成了主题，非常热门，据我自己的不完全统计，现在做数据系统的房产估价机构不少于30 家。有外来的也有本土的。
(房地产)评估报告模板
房地产评估事务所有限公司房地产估价报告房地产抵押估价报告 估价项目名称：所有的位于自流井区南湖生态城东方威尼斯（一期）7栋的房地产抵押价值评估 估价委托人： 估价机构：房地产评估事务所有限公司 注册房地产估价师: 估价作业日期：2013年1月5日—2012年1月18日 估价报告编号：川房评二字[2013]第001号
目录 一、致估价委托人函 (3) 二、注册房地产估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5) 四、估价结果报告 (7) （一）估价委托人 （二）估价机构 （三）估价目的 （四）估价对象 （五）估价时点 （六）价值定义 （七）估价依据 （八）估价原则 （九）估价方法 （十）估价结果 （十一）估价人员 （十二）估价作业日期 （十三）估价报告应用的有效期 （十四）变现能力分析 （十五）风险提示 五、附件..................................................................... (18)
致委托方函 ： 受你的委托，我们对你所属的位于自流井区南湖生态城D-10-1地块的房地产共1套，房屋建筑物结构为钢混结构，总建筑面积为446.87 m2，房屋总层数4层，其中地上3层，地下1层。商品房买卖合同备案号为0322（尚未办理房屋产权证）的房地产市场价格进行估价，估价时点为2013年1月5日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用假设开发法、成本法、市场法等估价方法对估价对象进行了评估，估价人员经过实地查勘和测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为3,181,700.00元人民币（人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整），估价对象的抵押价值为3,181,700.00元人民币元（人民币叁佰壹拾捌万 壹仟柒百元整）。 详细情况见下表： 房地产评估事务所有限公司 法定代表人: 2013年1月18日
自考资产评估习题带答案第四章 房地产评估
第四章房地产评估 一、单项选择题 1.城镇土地的基准地价是（） A.某时点城镇土地的单位价格 B.某时期城镇土地的单位价格 C.某时点城镇区域性土地平均价 D.某期城镇土地区域性平均价 2.待评估建筑物账面原值为l00万元，竣工于2000年底，假定2000年的物价指数为100％，从2000年到2003年的价格增长幅度每年为15％，则2003年底该建筑物的重置成本为（） A.11 5万元 B.152.O9万元 C.132.25万元 D.174.9万元 3.下列建筑物中属于民用建筑物的是（） A.交通运输业建筑物 B.厂房 C.行政事业用建筑 D.道路、桥梁 4.一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市（）内地城市。 A.高于 B.低于 C.等于 D.不确定 5.运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（）的差价。 A.钢材、钢筋混凝土、砖 B.钢材、木材、水泥 C.木材、水泥、砖 D.钢材、水泥、钢筋混凝土 6.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（） A.61 667元 B.92 500元 C.789 950元 D.58 041元 7.前期费用是建筑物成本中的一项组成部分，下列各项中属于建筑物成本前期费用的是（） A.职工的培训 B.地上附属物拆除费 C.资金成本 D.建筑安装工程费 8.商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用（）进行评估。 A.收益法 B.市场法 C.收益法或市场法 D.收益法或成本法 9.预决算调整法一般不宜对（）的建筑物进行评估。 A.用途相同 B.结构相同 C.数量较多 D.数量较少 10.土地使用权评估的假设开发法中，计算利润的基础是（） A.地价＋建筑费 B.地价＋建筑费＋利息 C.地价＋建筑费＋专业费＋利息 D.地价＋专业费＋建筑费 11.交易实例土地的价格为1 800元／m2，待估土地达到与交易实例同等环境条件预计需要8年，折现率定为9％，则待估土地的价格为（） A.901.21元 B.903.36元 C.902.22元 D.900元 12.土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是（） A.土地的功能性贬值 B.建筑物的功能性贬值 C.土地的经济性贬值 D.建筑物的经济性贬值 13.建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采用木材制造，这种结构是（）
房地产评估方法
一、市场法 市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。 （一）理论依据 市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。 （二）基本思路 在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。 （三）适用范围 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区，市场法得到广泛的应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；
2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。 （四）操作步骤 运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：（1）搜集交易实例。（2）选取可比实例。（3）对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。（4）求取比准价格。 二、收益法 收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种评估方法的总称。 （一）理论依据 收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理
大数据在房地产土地评估领域的应用
大数据在房地产土地评估领域的应用 摘要：近年来，社会经济水平的不断提升，促进了各个行业领域的快速发展。 其中，房地产行业在我国社会经济市场中占据着重要的发展地位，对国家以及人 民的实际经济能力都有着至关重要的影响。房地产行业在发展建设的过程中，所 需要消耗的资金和建设工期都比较长，同时，该行业的建设发展也存在着一定的 风险。随着互联网科学技术的研发创新，大数据时代给房地产领域带来了不同程 度的影响。将大数据技术应用在房地产土地评估领域当中，能够实现对房地产规 划和建设风险的有效控制与管理。在房地产土地评估领域当中使用大数据技术， 现如今仍旧存在一些问题，本文主要通过分析这些问题，对加强大数据在房地产 土地评估领域中的应用策略展开探讨。 关键词：大数据；房地产；土地评估 引言： 互联网科学技术在各个行业领域中的应用，给人们产生了大量的数据资料。所谓大数据，主要就是人们在日常的工作过程当中所产生的大量资料，无法使用 传统的方式来进行处理和保存的诸多信息内容。大数据自身的规模和数量十分巨大，对于大数据进行处理，必须要结合大数据的具体特征，制定更加科学化的数 据研究分析方法，从而来体现出更多主体之间的复杂变化关系，为人们对各种事 物变化的认识提供了新的渠道。现如今，房地产行业的迅猛发展，使其也会产生 大量的数据信息资料，借助大数据技术来对房地产土地评估行业进行应用，能够 借助各种复杂的信息内容，为房地产行业提供更加具备参考依据的资料，对房地 产行业在大数据时代中的发展有着非常大的帮助。 一、房地产土地评估领域中应用大数据存在的问题分析 （一）大数据在房地产土地评估领域中的操作效率不够高 在当下房地产土地评估领域的发展中，各个企业之间的竞争缺乏公平性， 政府并未对房地产土地评估的标准进行制定，在此基础上，大数据将无法展开合 理的应用。大数据在房地产土地评估领域当中的操作效率不够高，就会影响到房 地产土地评估领域的工作质量，从而无法有效地推动房地产土地评估行业，在现 代社会中的可持续发展[1]。 （二）相关部门在对房地产土地评估方面的技术并未进行合理的研究 根据对我国社会市场上，房地产土地评估领域发展的现状研究和分析，发 现存在很多房地产土地评估企业，在展开各种工作项目的过程中，都是基于国家 所建立的相关法律制度和政策的基础上展进行的，并未切身地站在委托方的角度 进行考虑而展开具体的工作。这种现象，使得房地产土地评估技术，更加看重对 于该项土地评估业务的完成进度，并未对评估的方式以及评估的技术进行合理的 分析和深入的研究。一些企业为了提升自身的劲经济效益，会根据所收取的费用 高低，直接性地影响到房地产土地评估的效果和质量。这样一来，就会给房地产 土地评估行业的发展，造成严重的影响和损害，使得一些企业在社会市场中的信 誉大幅度下降。大部分工作人员们在展开具体工作的过程中，由于对大数据相关 的技术缺乏一定的了解，使得企业对于大数据技术在房地产土地评估领域中无法 得到更好的应用[2]。 （三）在房地产土地评估工作的数据面临安全风险
房地产企业经济评价指标及计算公式
房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系 土地费用 前期工程费用基础设施建设 费用建筑工程安装费用公 共配套设施建设 费用 开发间接费用 财务费用管理费用 销售费用（不含税费）开发期税 费 不可预见费用其他费用 第二部分：房地产企业的经营收入和利润 一、经营收入 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。 销售收入=销售房屋面积X房屋销售单价 出租收入二出租房屋建筑面积X房屋租金单价 自营收入二营业额一营业成本一自营中的商业经营风险回报 二、利润 经营利润二经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税 其中：经营收入=销售收入+出租收入+自营收入 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 出租收入二房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用二管理费用+ 销售（经营）费用+财务费用开发经营成本
利润总额=经营利润+营业外收支净额 税后利润二利润总额-所得税 可供分配利润二税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润） 第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式 经济评价指标体系 二、房地产企业盈利指标计算方法 （一）动态指标 （1）财务净现值（NPV） 财务净现值（NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic , 将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和 式中：NPV项目在起始时间点的财务净现值 CI=现金流入量co现金流出量 i c=基准收益率或设定的目标收益率
如果NPV大于等于0,说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果NPV小于0,则项目不可接受。 （2）财务内部收益率（IRR） 财务内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。其计算公式为： 士口-（1"用?）= z CI= 现金流入量 co现金流出量 （CI-CO）t项目在t年的净现金流量 n――计算期，即项目的开发或经营周期（年、半年、季度或月）。 （3）动态投资回收期 动态投资回收期（P b），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。其计算公式为： Pb 在式中的P b为动态投资回收期。 动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为： P b=［累计净现金流量现值开始出现正值期数-1］+［上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值］ （二）静态指标 （1）成本利润率（非年利率） 成本利润率（RPC），指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开
房地产估计-第七章收益法练习题参考答案
第七章收益法练习题 一、单项选择题 1、收益法是以（B）为基础的。（）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的 因素，而是未来的因素。 Ａ、收益原理Ｂ、预期原理 Ｃ、未来原理Ｄ、替代原理 2、购买收益性房地产可以视为（D），实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得的 一系列资金。 Ａ、一种收益Ｂ、一种房地产交易 Ｃ、一种贷款Ｄ、一种投资 3、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元货币以５％的 年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得100万元的利息，则对该单位来说，这宗房地产的价值与（A）万元的货币等价。 Ａ、2000Ｂ、400 Ｃ、4000Ｄ、10000 4、收益法适用的对象，是有收益或有（A）的房地产。 Ａ、潜在收益Ｂ、实际收益 Ｃ、客观收益Ｄ、正常收益 5、收益法适用的条件，是房地产的收益和（B）都易于量化。 Ａ、成本Ｂ、风险 Ｃ、运营费用Ｄ、报酬率 6、现代的收益法是建立在货币具有（C）的观念上的。 Ａ、投资价值Ｂ、市场价值 Ｃ、时间价值Ｄ、资本价值 7、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年， 现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（B）。 Ａ、150.56万元B、154.56万元 C、157.61万元 D、152.69万元 8、已知某收益性房地产50年收益权利的价格为4000元/ m2，报酬率为8%，试求其40年 收益权利的价格（ A ） A、3899元/ m2 B、3865元/ m2 C、3855元/ m2 D、3920元/ m2 9、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/ m2 ，对应的报酬率为6%，试 求假设其土地使用权为50年，报酬率为8%下的价格（ A ）。 A、3252元/ m2 B、3435元/ m2 C、3565元/ m2 D、3343元/ m2 10、有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价4000元/ m2；B房地产的收 益年限为40年，单价3500元/ m2。假设报酬率为6%，则比较两宗房地产的价格，A比
自考资产评估第四章房地产评估培训讲学
第四章房地产评估 第一节房地产评估概述第二节土地使用权评估的特点第三节土地权属及其处置第四节土地使用权评估的方法第五节建筑物评估的特点第六节建筑物评估的方法第四章房地产评估 第一节房地产评估概述 一、房地产的概念 （名词解释）房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。具体来说，房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物，土地与建筑物合成一体的房地产。 二、房地产的特征 与其他类型资产相比较，房地产具有不同的特征，表现在： （1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；（5）保值增值趋势。 三、房地产的评估程序 （多选）房地产评估程序，是房地产评估全过程的各个具体环节按其内在联系所排列出的逻辑顺序，主要由以下环节顺序组成；明确评估基本事项；拟定评估方案；实地勘查收集数据资料；选用评估方法评定估算；确定评估结果；撰写评估说明或评估报告。 第二节土地使用权评估的特点 一、土地使用权及其实质 （名词解释）土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。 二、土地资产的分类及其特性 （多选）按利用程度，土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地。 （多选）按开发程度与开发趋势，土地可分已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。 （多选）土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。 （多选）土地的自然特性表现在以下方面： （1）土地面积的有限性；（2）土地空间位置的固定性；（3）土地使用价值的永续性和增值性；（4）土地的不可替代性。 （单选）（08—4）土地市场的不完全竞争性决定于土地位置固定性。 （单选）（05—4）土地的经济特性主要表现在以下几方面： （1）用途多样性；（2）经济地理位置的可变性；（3）可垄断性。 三、土地资产价格体系 （单选）地产是指土地资产，在我国确切的提法应该是土地使用权资产。 （多选）土地资产价格类型： 1、基准地价 （多选）基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。从定义中可以看到：（1）基准地价是一个地域性的平均地价；（2）基准地价是各类用地的平均地价；（3）基准地价是政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格；（4）基准地价是单位土地面积的地价。