浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善

摘要

随着我国市场经济的不断发展和城市住房体制改革的推进，我国不动产交易市场十分活跃，为了规范不动产交易，2007年颁布的《物权法》规定了不动产登记制度，尤其是不动产的预告登记制度。不动产的预告登记避免了“一物二卖”等社会现象的出现，对保全债权人以不动产物权变动为标的的债权请求权意义重大，同时也弥补了我国不动产登记制度体系的空白，是我国不动产登记制度发展的一大进步。然而我国不动产预告登记制度仍处于初创阶段，虽有《物权法》的规定，但仍有许多不足之处需要完善。文章通过对预告登记的概念、特点和社会意义进行分析，结合我国预告登记制度的现状，对预告登记的范围、法律效力、登记机关等方面提出一些观点和看法，希望能对我国预告登记的发展起到作用。

关键词：不动产登记；预告登记；物权法

Abstract

With the continuous development of China's market economy and the promotion of urban housing reform, China's property market is very active, in order to regulate real estate transactions, issued in 2007, "Property Law" stipulates that the real estate registration system, in particular the notice of real property registration system.Notice of registration of real estate to avoid the "One Thing sell" and other social phenomena, on the preservation of real property for the creditor to creditor claims the subject of great significance, but also make up a system of real estate registration system in the bank,is China's Real Estate Register a great progress in institutional development.Advance notice registration system in China is still in its infancy, although the "Property Law" provision, but there are still many shortcomings to be perfected.Based on the notice of registration of the concept, characteristics, and social significance of the analysis, combined with our notice of the status of the registration system, registration of the notice of the scope of the force of law, the registration authority and other aspects of some of the views and opinions in the hope of the development of advance notice registration play a role.

Keywords: Registration of Caution;Real estate;Property law

一、绪论

不动产预告登记制度是与本登记相对应的一项登记制度，是为了保全登记请求权而为的一种登记。是指在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或尚未成就时，为保全将来物权变动的债权请求权而对其进行的登记。预告登记的实质是限制不动产权利人的处分权，以达到保障债权请求权在将来顺利实现的目的。由于预告登记所保全的请求权因预告登记的存在而成为一种物权化的债权，因此在预告登记推进为本登记时，不动产权利人对不动产物权所进行的处分，在与本登记有妨碍的范围内无效。

（一）论文研究的背景

随着我国市场经济的不断发展和城市住房体制改革的推进，我国不动产交易市场十分活跃，而同时一物二卖的现象也比较严重。由于我国采取的不动产物权变动模式是依照登记物权变动生效，在一物二卖的情形中，司法实践均是按照不动产登记情况来判决物权的归属的。而在没有不动产预告登记的情况下，经常出现后买受人进行了登记而在先买受人没有登记以及后买受人先于在先买受人登记的情况，在先买受人虽可以主张损害赔偿请求，但已成就之物权法律关系现状，却常常再也不能回转。现实生活中，在先的买受人在签订合同后没有办理登记多是因为客观原因，如购买的是期房、登记手续欠缺、债务人不愿意进行登记等等，这样都会使买受人的债权长期处于不稳定状态，降低债权人对交易的信赖、增加交易成本，最终甚至会影响到整个不动产交易的安全与效率。不动产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排它效力，最终达到平衡不动产交易当中各方利益，保护交易中弱者的目的，不失为解决问题的一个好办法。

（二）论文研究的意义

我国现行法当中，有些地方规章已对不动产物权预告登记进行了规定并付诸实施，在《物权法》中，也有专门的条款对其进行规定，不得不说这是我国不动产物权制度完善的一个重大进步。但也应看到，在这些法律法规中，对不动产预告登记制度的规定还是不尽人意，仍有一些细节问题没有明确。对于不动产预告登记的发生条件、适用范围、效力内容以及登记机关都没有进行细致化的规定，必然会导致在操作中的诸多问题。所以对预告登记制度进行进一步的研究分析仍十分必要，以期在《物权法》实施之后，能尽快地出台相应的实施细则和规定，在其中对预告登记制度的施行可以进行制度上的完善与补充。

二、不动产预告登记制度的界定

（一）预告登记的概念及特征

关于预告登记的概念，我国学者表述不一：中国社科院的梁慧星先生认为，“所谓预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记”。[1]中国人民大学的王利明先生认为，“所谓预告登记，是指为保全债权的实现、保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记”。[2]中国社科院的孙宪忠先生认为，“预告登记是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，也就是说权利取得人只对未来取得物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其所进行的登记”。[3]西南政法大学的孙鹏先生认为：“预告登记是指在本登记前，通过限制登记权利人的处分权，以保护关于物权变动的请求权或其顺位的暂时登记”。[4]

由上述各位学者的表述可以看出，对于预告登记的定义，有的认为它是不动产登记、有的认为是提前登记、有的认为是暂时登记。这些表述虽然各有其侧重点，但通过这些表述可以看出预告登记制度的几个基本特征：

第一，预告登记的对象是涉及物权变动的请求权，该请求权是为保全不动产物权变动，预告登记所登记的不是不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，即不动产物权的取得权。

第二，预告登记使请求权具有了物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的妨碍到该项请求权实现的不动产物权的处分行为具有排他的效力，保证将来只能发生与该请求权一致的物权变动。

第三，预告登记的时间点是在不动产物权变动条件尚未成就之时，其他的不动产都是已经完成的不动产物权的登记，即完成权的登记，而预告登记在本登记之前。

（二）预告登记与相似种类登记的比较

本登记又称终局登记，具有确定的、终局的法律效力，是将不动产物权的设定、转移、消灭等情形记入登记簿中，使当事人所期待的不动产物权变动发生效力的登记。在进行终局登记后，当事人所要设立、变更、废止的不动产物权即刻发生相应的法律效果。

[5]预告登记与本登记的区别主要有以下几点：第一，登记对象不同。预告登记保护的是不动产物权变动中的债权请求权；而本登记的对象是所有依照法律规定应当办理登记手续的不动产和部分动产的权利状况，同时为了区分标的物，还要将标的物的详细状况进行登记。第二，登记有效期限制不同。作为临时保护手段的预告登记，其登记的有效期限是受到限制的，一旦超过期限或者物权变动的条件具备就会归于消灭；而本登记则没有存续期间的限制，如果权利人不做其他处分，其存续期间可以是无限的。第三，登记

目的不同。预告登记的目的在于保全将来发生的不动产物权变动的请求权，防止登记权利人因登记义务人的恶意处分而受到侵害；本登记则更多的是为了将登记标的物的权利状态公示出来，使其具有公信力，以便于人们明确标的物的状况从而作出相应的处分决定。

异议登记是指事实上的权利人及利害关系人发现不动产登记簿中登记的权利与真实权利状态不符时，将自己对不动产登记薄中关于权利登记的正确性的异议抗辩予以登记的制度。[6]就异议登记与预告登记而言，二者同出一辙，本出一源，所以有许多的共同之处，例如二者都具有临时担保的特点，都是对登记公信力的一种否认，对登记义务人的再处分行为产生一定的限制作用。但是二者毕竟是两个适用于不同领域的制度设计，因此它们之间也存在很多的不同点：首先，二者的法律目的不同。预告登记是为了使未来权利取得人的债权请求权可以顺利实现而设立的制度；而异议登记则是为了防止由于登记薄的错误，使真正权利人的合法权益受到侵害而设立的制度，前者是为将来权利人服务，后者保护的则是真正的、现实的权利人的利益。其次，二者适用的法律前提不同。预告登记发生于登记暂时无法进行的情况，是普通公示难以实现的一种另类公示方式；而异议登记发生的前提是登记薄的记载内容出现了错误，是对登记公信力的错误的补救。最后，二者对其后发生的损害权利实现的处分作用不同。预告登记后发生的处分如果会妨害其所保全的请求权的实现，该处分会发生相对无效的效果；异议登记则只在该异议被确定后才对其后的处分发生无效的效力。

三、预告登记制度的重要意义

（一）弥补了我国不动产物权变动立法模式的不足

虽然我国不承认物权行为理论，而且学界对我国不动产物权变动立法模式尚无统一定论。[7]但是在我国物权变动登记同样是不动产物权变动的生效要件。《中华人民共和国物权法》第9条规定，未经登记的不动产物权变动是不发生物权变动效力的。在正常情况下不动产交易双方在达成物权变动的合意后即刻去办理登记手续并不会影响权利实现。但是，随着社会经济的发展，不动产交易变得日益复杂和不确定，一些涉及不动产的交易由于某些原因（例如房屋尚未建成、交易附有条件等情况）不能立即办理登记手续，这时交易的一方当事人的权利就有可能因为没有办理登记手续而面临被侵犯的风险。预告登记作为在不动产物权变动中发挥权利保全作用的法律制度，正好给处于这个风险时期的当事人提供了法律保障。

（二）健全了我国不动产登记制度体系

在《物权法》颁布之前，我国不动产物权登记制度都只是针对既存物权而定，而且，多是围绕静态的不动产物权展开。对于动态的不动产物权和尚未建成、不具有完全法律意义的不动产缺乏法律规范。预告登记正是弥补这一缺憾的有效手段，它通过对变动中的不动产物权加以保护，有效地将动态环节的债权与静态环节的物权结合起来，既完善了登记制度，又健全了物权法律体系。

（三）有利于平衡不动产变动各方当事人的利益

预告登记可以对买受人的利益进行保护。在不动产物权变动过程中，常常会出现两个内容相同的债权。[8]在没有预告登记的情况下，如果一方已经进行移转登记之后，即使另一方请求移转登记的债权在先，那么他也已经不可能取得该标的物的所有权。此时，在先的买受人虽然可以追究不动产出卖人的违约责任，但其取得不动产所有权的目的则无法实现。追究违约责任和取得赔偿并不是买受人进行交易的目的，取得不动产所有权才是其交易的目的，追究出卖人的违约责任对于买受人来说实属无奈之举。在这种情况下，预告登记制度给出了一个保护买受人利益的可能——通过对不动产物权变动的债权请求权进行登记给予请求权以公信力，使其具有物权的排他效力，从而在一定程度上也是对不动产所有人及其他物权人的处分权的一种限制。

可见，预告登记制度体现了法律作为利益平衡机制的作用，通过制度的建立，使得交易各方的利益得以平衡，使得物权与债权得以平衡。

（四）有利于培育良好的市场环境

预告登记制度有利于鼓励诚实信用、防止权力滥用。由于利益的驱使，市场上一物二卖的现象严重，甚至还出现一物数卖的情况。许多买受人交付了价款却不能进行移转登记或不能现实占有不动产，而出卖人则可以尽可能的抬高价格选择其交易对象，使得既成合同不能履行，严重损害市场的诚信度，民法所信奉的诚信原则不可避免地为唯利动机所践踏。“在从计划经济向市场经济转型的阶段，传统的行政管理模式已经远远不能适应市场经济发展的需要，而新的适应社会主义市场经济的管理模式还在探索之中，整个社会的经济秩序出现了一定程度的混乱，破坏社会信用的问题极为严重。”[9]预告登记制度使得买受人物权变动请求权具有了物权的排他效力，出卖方违背预告登记内容的处分为无效，从而限制了出卖人不得滥用其权利，以法定方式强化了诚信原则的实现。

（五）有利于保障交易安全

不动产预告登记制度有利于交易安全。交易安全又称财产的动的安全，它保护善意无过失交易者的利益。交易安全的前提是交易双方充分了解交易客体权属的基本状况。

为了防止交易过程中的欺诈行为，保证交易活动正常进行，交易双方充分了解交易客体的权属状况是基本前提，如权利人是否真正享有不动产物权，不动产物权的负担状况如何（是否已设定抵押），不动产物权的存续期限等等。如果缺乏信息公示制度，当事人势必会投入精力、财力去调查了解，不仅增大交易成本阻碍交易关系，而且会给欺诈行为提供机会，扰乱交易秩序。不动产预告登记制度本身就是不动产登记制度的一部分，建立了预告登记制度后，不动产物权的负担状况便很明了的展现在当事人的面前。通过预告登记可以告知潜在的交易方，该不动产上已设立具有排他性权利的事实，警示第三人若从事与之相冲突的物权变动将可能被确定为无效，存在风险，从而达到维护交易安全的目的，当事人在降低调查成本的同时还降低了交易风险。我国实行住房改革以来，许多与房屋相关的不动产权利进入市场进行交易。房屋不仅为生活所必需，而且与土地使用权一起成为不可或缺的生产要素，导致和促进了土地二级交易市场的建立及房地产交易市场的蓬勃发展。作为不动产登记制度之一的预告登记，具有服务不动产交易的功能，有利于保障请求权人的权利，有利于保护交易中的第三人，有利于我国不动产市场健康有序的发展，是我国不动产交易市场健康、有序发展的需要。

四、我国预告登记制度存在的问题

我国《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。这条规定是我国民商法制度的创新，对于补充和完善不动产登记制度，保障不动产交易市场的正常秩序，将发挥重要的作用。但该制度在立法上尚显粗糙，并且在实践操作中也存在不少的问题。

（一）预告登记制度的适用范围过于狭窄

《物权法》中“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”，表明了预告登记的适用范围为买卖房屋或其他不动产时签订的协议。这里仅仅将不动产所有权移转请求权作为了预告登记的内容，而忽略了现实生活中不动产物权交易的多样性，没有将除所有权以外的其他不动产物权交易时产生的请求权纳入保护范围，这样显得适用范围过窄。

各国关于预告登记的适用范围各有不同。在德国，作为保障以不动产物权变动为标的的登记请求权而设立的预备登记制度规定在《德国民法典》第883条—888条，其实质是限制现实登记的权利人处分其权利。[10]《瑞士民法典》中的预告登记可分为“让得权利”的预告登记、“处分权的限制”的预告登记和“暂时登记”，其中暂时登记相当于

德国的异议登记。在瑞士像承租权等与物权变动没有直接关系的债权，也是预告登记的对象，可见适用范围之宽泛。

关于预告登记的适用范围，从国外立法来看，一般包括以下几项：第一，以不动产物权的设定、转移、变更或消灭为内容的请求权；第二，以附有始期、停止条件或有其他可于将来确定的有关物权变动的债权请求权；第三，不动产权利内容或次序变更的请求权。[11]根据我国《物权法》的规定，我国预告登记制度仅适用于其中第一项中“以不动产物权的转移为内容的请求权”一种情形，至于以不动产物权抵押、消灭、优先权次序变更以及附条件、附期限的请求权等，均不在可以适用的范围之内。

（二）预告登记发生条件规定过于苛刻

依照《物权法》第20条规定，我国对预告登记采取的是自愿登记的原则，双方当事人自愿达成一致的时候便可向登记部门提出预告登记申请，笔者认为此规定过于苛刻。根据《合同法》的相关规定，双方当事人处于平等的地位，双方的利益都受到法律平等的保护。根据我国《物权法》的相关规定，为保障将来实现物权，双方当事人按照约定可以向登记机构申请预告登记。诚然，这种约定必须是建立在双方合意的基础上，否则便不得为之。在现实生活的实际操作中，不动产所有者往往处于比较强势的地位，如果不动产所有者要求不能或不协助债权人进行预告登记，债权人又该如何获得保护？

不动产预告登记制度的本意是为了保护当事人的合法权益，但债权人在非自愿的基础上和债务人进行了不进行预告登记的“约定”，那么法律是不是缺失了其本意呢？根据相关的物权法理论，预告登记的发生方式有两种：一是在当事人同意时纳入登记；二是因为请求权处于不诚实的行为所造成的危险中而需要保全时，根据单方面的申请由法院发布命令而予以登记。如日本《不动产登记法》第32条规定：“假登记，得在申请书中附以假登记义务人的承诺书或假处分命令的正本，由假登记权利人进行申请。”德国《民法典》第885条第1款规定：“预告登记根据假处分的原因、根据与土地或者土地上的权利有关的当事人的同意而纳入登记。为发布假处分命令，不必证实应保全的请求权所受的危害。”[12]

相比较而言，我国《物权法》对预告登记的发生条件仅仅规定为交易双方当事人约定一致，显得过于苛刻。如果双方当事人没有形成一致性意见，由于没有救济途径则不能进行预告登记，而买受人也不能有效通过该制度来保障自己权利的实现。这样似乎违背了创设预告登记制度的初衷。

（三）预告登记效力规定不全面

预告登记的效力是预告登记制度的核心。只有赋予了较强的效力，预告登记才具有实际意义，才能成为保护不动产请求权最终得以实现的有力手段。在我国，不动产物权

的移转往往伴随着开发商对消费者的显著优势地位，涉及消费者居住乃至生存方面的基本人权，因此，赋予预告登记以强大效力就显得更为重要。我国《物权法》第20条第1款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”根据这一条款的规定，经过预告登记的物权请求权获得了对抗其他处分行为的排斥性效力。这种排斥性效力，理论上一般称之为预告登记的保全效力，也叫担保效力或排他效力，实为预告登记制度的核心效力。

但是保全效力并不是预告登记的唯一效力。各个规定了预告登记制度的国家，除了规定预告登记有保全效力以外，都普遍赋予了不动产预告登记以顺位保全和破产保护的效力。《物权法》没有关于顺位保全效力和破产保护效力的规定，造成了预告登记制度的先天不足，这样不仅不利于对权利人的保护，也会对不动产的交易造成妨碍，还徒然增加司法实践中的争议和困惑。[13]

（四）预告登记后的处分行为原则规定太过绝对

预告登记之后，不动产物权人对不动产所进行的处分行为，在妨害已经进行预告登记的请求权的内容上，效力应为无效，这在国内外立法以及民法理论上，均没有争议。但对于此种无效是绝对无效主义抑或相对无效主义，则有不同看法，各国也存在不同的制度设计。相对无效是指在预告登记之后，就不动产权利而言，义务人仍可进行处分，但是在预告登记权利人与第三人之间，在妨碍预告登记权利人请求权的范围内，义务人的处分行为无效，即“就当事人而言，仅对登记请求权人无效，对其他之人仍为有效；就内容而言，仅在妨碍之范围内无效”。德国《民法典》第883条第2款规定：“在预告登记之后对相关土地及权利的处分，如对请求的实现造成妨碍或者损害者，则属无效。此规定适用予以强制执行、扣押人情形下的处分或者破产管理人的处分。”我国台湾地区的《土地登记规则》第79条第2款规定：“前项预告登记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对于所登记的请求权有妨碍者无效。”[14]

我国《物权法》第20条第1款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”从对预告登记的效力规定来看，我国采用的是绝对无效原则，即原告登记后的一切处分行为，均不发生物权效力。采取绝对无效的意见，对定纷止争、减少纠纷，自然具有一定的好处。但如果法律规定过于严格，搞一刀切的做法，则也可能产生过犹不及的缺陷。

（五）未明确规定不动产预告登记的机关

在物权法出台之前，在我国现行法中不动产物权的登记机关并不统一，对不同的不动产依据其行政主管机关的不同而存在不同的登记机关。物权法颁布之后虽然明确规定对不动产实行统一登记制度，但依然没有明确规定统一的登记机关。由于多个行政机关

负责对不同的不动产加以管理，由此造成了多头登记的现象，如土地由土地管理部门管理，土地使用权登记也在土地管理部门进行；林木由林业管理部门管理，有关林木所有权的登记也在该部门进行；房屋由城建部门管理，产权登记也在该部门进行。从行政管理职能角度来看，登记与行政部门的设置和职权的结合是必要的，但如果将登记作为公示方法对待，则原有的登记体制便呈现出许多弊端，表现在：一方面，因登记机关分散，不利于有关交易当事人查阅登记，很难给交易当事人提供全面的信息。另一方面，分散的登记，也给有关当事人进行登记造成极大不便。

五、我国预告登记制度的完善

（一）扩大预告登记的适用范围

我国《物权法》对不动产预告登记适用范围的规定较为狭隘，不利于全面保护权利人的利益。预告登记制度在我国的确立可以说对规范房地产交易市场，促进社会主义市场经济的发展起到了巨大的保障和促进作用，真正体现了法律对弱势群体的保护和关怀，但物权法并未对预告登记的适用范围做出明确规定。而我们看其他规定预告登记制度的国家都对本国预告登记制度的适用范围作出了明确规定，比如《德国民法典》第883条第1款规定：“为保全目的在于转让或废止一项土地上的物权的请求权，或土地上负担的物权请求权，或者变更这些物权的内容或其顺位的请求权，得在土地登记薄中为预告登记。被保全的请求权附条件或附期限时，也准许为预告登记”。由此可见，《德国民法典》将预告登记的适用范围限定在土地权利的变动上。而在我国台湾地区根据通说预告登记制度的适用范围一般归纳为五条，“即为保全土地权利移转之请求权、为保全土地权利使其消灭之请求权、为保全土地权利内容之变更之请求权、为保全土地权利次序之变更之请求权、为保全附条件或期限之请求权。”

综合考察各国的制度设计和我国的现有情况，我觉得我国的预告登记制度的适用范围应该扩大到如下的两个方面：首先，将现有的为保护债权人将来取得物权的权利细化为为保护权利移转、变更的请求权；其次，将以房地产物权的消灭为目的的请求权以及附条件或附期限的请求权纳入预告登记制度的保护范围，以便更好更全面地保护权利人的利益和交易的秩序。

（二）完善预告登记的发生条件

《物权法》第20条规定预告登记的发生需当事人之间的约定，此规定过于苛刻，在不能达成约定的情形下，应增加权利人即买受人可以基于自己的申请而发动预告登记的规定，以保护自己的权益。

在实际生活中不动产的权利人一般处于比较强势的地位，如果不动产权利人不同意预告登记，另一方当事人即买受人因为没有达成约定便不能进行预告登记，这对买受人是非常不利的。有些学者认为，预告登记可以由债权人和债务人共同申请，也可以由债权人或债务人根据当事人双方订立的合同单独申请，也可以根据法院的裁判提起预告登记的申请。[15]笔者认为，在立法中不能只规定有当事人约定的情况下方可提起预告登记，也应该规定当义务人拒绝协助时，预告登记权利人可以向法院提出申请，由法院依照非诉讼程序作出裁定，权利人可以持此裁定向登记机关申请预告登记。基于当事人同意的登记为自愿的预告登记，基于法院的裁定的登记为强制的预告登记。在预告登记根据当事人意愿而产生时，原则上要求共同申请，但为交易便利，在一方当事人能够提出有力证据表明符合条件的请求权已经生成，也可以允许采用单独申请的方式。如德国民法中就规定具备德国《土地登记薄》第29条规定形式的单方许可，或者诉讼保全（根据《民事诉讼法》第938条的规定进行预告登记）或者根据《民事诉讼法第895条作出的判决可以进行预告登记。

综上所述，我认为，现有的关于预告登记的发生需要当事人之间的“约定”的规定，对于保护债权人的利益有明显的不足之处，《物权法》应对债权人的合法权益进行进一步的保护，当债务人拒绝履行协助义务时，债权人应有权向法院或不动产登记机关提出申请，由法院依照非诉讼程序或不动产登记机关根据其相关职权作出裁定，然后权利人可依据裁定向登记机构申请预告登记。

（三）完善预告登记的法律效力

从各国法律的规定来看，预告登记的效力主要包括保全的效力、保全顺位的效力和破产保护的效力。在我国，学者一般也认为不动产预告登记的效力应包括：第一，权利保护效力，即保障肯定发生请求权所指定效果的效力；第二，顺位保护效力，即保障请求权所指定的物权变动享有预告登记时的顺位；第三，破产保护效力，即在相对人陷于破产时，排斥他人而保障请求权发生指定的效果。[16]笔者认为，我国的预告登记应当增加保全顺位的效力和破产保护的效力。

所谓不动产物权预告登记的保全顺位效力，就是指预告登记的顺序可以确定在同一不动产上的多个物权的实现顺序。物权在为变动登记的时候，为了防止未来可能发生的同一物之上多项物权请求权并存和竞合的矛盾，预告登记等将各项请求权按照时间的先后顺序预先予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。当预告登记推进到本登记时，不动产权利的顺位不是依本登记的日期确定，而是以预告登记的日期确定。经由预告登记，被保全的权利之顺位被确定在预告登记之时。保全顺位的效力是不动产预告登记必不可少的一项效力，我国在法律中应该予以明确。

破产保护的效力在破产财产的取得中也涉及到预告登记的保全权利的效力。经预告

登记的请求权在不动产物权人陷于破产时得对抗其他债权人，从而保证请求权得到实现，这就是预告登记的破产保护效力。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，而且可以在不动产物权人陷于破产时对抗其他债权人，从而保证请求权得到实现。

（四）对预告登记后的处分行为采取相对无效原则

我国《物权法》第20条的规定表明我国预告登记的效力为绝对无效型。预告登记制度设立的目的和主要功能就是限制债务人的处分权，防止其滥用权利，从而维护市场交易的秩序和安全。可以看到债务人在预告登记这个制度中已是做出利益让步的一方，我们不能打着维护债权人一方利益的旗号，无限度地对债务人的权利进行限制。很多时候，交易双方的交易标的有限度或者说产生的债权债务仅仅是围绕不动产的某一方面的权利，这时就没必要完全限制债务人的处分权，使其所有的处分行为都处于效力待定的状态，毕竟债务人这时处分的权利也许和申请预告登记债权人所保全的权利并不一致。

因此，笔者认为，为了兼顾双方当事人的利益，保持目的和手段的平衡，我国预告登记制度应当采用相对无效原则，即法律规定违反预告登记的处分只是相对于预告登记权利人无效，而对于所有其他的人而言是有效的；并且只在保全目的的范围内无效，不妨碍预告登记之权利的处分仍然有效。这样不仅使登记簿保持了其正确性，又有利于经济生活的活跃。

（五）明确规定预告登记的登记机关

为了解决多头登记的弊端，笔者认为不动产登记应当由不动产所在地的登记机关统一管辖。为了统一登记机关，避免程序的繁复性以及增加当事人的登记成本，不动产预告登记机关和不动产登记机关应当一致。对于预告登记的机关应当如何设定，学术界有着不同的观点，大体有三种：

第一，法院负责登记。鉴于我国目前在不动产登记上的“多部门登记”、“分级登记”，严重违背法理和妨害正常的不动产交易的发展，因此根据法理和国际经验应当由不动产所在地的县级人民法院统一负责登记。

第二，行政机关登记。如日本的不动产登记法规定，登记事务以管辖不动产所在地的法务局、地方法务局或其分局、办事处为管辖登记所掌管之。[17]

第三，中介机构负责登记。不动产登记应当由社会中介组织负责，这样当登记机关性质上属于一个民间组织的时候，能够有效地防止行政权力对民事权利的不正当干涉。

笔者认为，应当成立专门的不动产登记机构。行政机关不宜作为登记机关，原因是：有可能存在行政权对民事权利的不正当的干预。法院不宜作为登记机关，原因是：目前我国各级人民法院承担着繁重的审判任务；在物权发生争议的情况下，法院要确定真正

的权利人，必须要审查登记的真实性问题，然而由法院进行登记，登记的结果必然对法院最后的裁判产生影响，法院很难纠正自己登记的错误。因此，作为专门的不动产登记机构是不行的。

结论

作为我国物权法的一项新制度，预告登记需要发展和完善的地方还有很多。本文从实体法角度分析了预告登记的适用范围、法律效力、申请条件和登记机关等问题，虽然这些建议对完善我国预告登记制度有一定的参考价值，但限于作者的能力与阅历，还有很多需要完善和补充的地方。另外，要完善预告登记制度，还应当建立一套与实体制度相应的程序制度，即应当将配套的登记制度建立起来，否则，我们的实体预告登记将成为一纸空文，难以发挥实际作用。

参考文献

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[15]赵娜.浅议预告登记制度的完善[J].法制与社会:2009,(12):56.

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[17]田山辉明.物权法[M].陆庆胜,译.北京:法律出版社,2001:129.

论预告登记制度的完善

论预告登记制度的完善 Document serial number【KK89K-LLS98YT-SS8CB-SSUT-SST108】

论预告登记制度的完善一﹑扩展预告登记制度的适用范围由于各国物权变动模式不同，预告登记制度的适用范围也有差异，但从总体上看，预告登记的适用范围都比较广。在日本，物权变动采债权意思主义，不动产物权变动没有予以登记的，其不具有对抗第三人的效力，但在当事人之间，物权变动已经发生。因此，日本的预告登记适用于保全物权和保全债权的请求权。而日本的《不动产登记法》对预告登记制度的适用范围规定的更具体。日本《不动产登记法》第二条规定：“假登记(日本法上的假登记相当于德国法上的预告登记)于下列各项情形进行：第一，未具备登记申请程序上需要的条件时;第二，欲保全前条所载权利的设定﹑移转﹑变更或消灭的请求权时。上述请求权为附始期﹑附停止条件或者可于将来确定时，亦同”。德国﹑瑞士及我国台湾地区的预告登记只适用于保全债权的请求权。如《德国民法典》第883条—888条规定，预告登记保障以不动产物权变动为标的的请求权，其实质是限制预告登记的义务人处分其物权的权利。德国学者对预告登记制度的适用范围观点不一。依德国通说，尚未成为物权的一切不动产物权变动请求权均是预告登记的保全对象。《瑞士民法典》中的预告登记分为“人的权利”的预告登记﹑“处分权的限制”的预告登记和“暂时登记”的预告登记，其中“暂时登记”的预告登记相当于德国的异议登记。在瑞士预告登记的适用范围较宽，例如，承租权等与物权变动没有直接关系的债权也是预告登记的对象。我国立法上的不动产物权变动模式是债权形式主义模式，即有效债权行为+登记=不动产物权变动。因此，只能对因物权变动产生的请求权进行预告登记。而我国

学校管理制度建设中存在的问题 (2)

学校组织文化建设中的问题、成因及策略组织文化是一切现代组织生存和发展的基础和内在动力，是组织行为的准则和成功的核心。组织文化反映了一定社会组织成员的行为规范、价值观念，是组织中个体的见解、观点、情感、知识和技能的总和[1]。学校组织文化是组织文化的一种，它具有组织文化的一般内涵和结构特征。学校组织文化是师生员工在长期的教育、教学、生活娱乐等实践活动中共同形成的办学理念、价值观念和行为准则，以及人的精神风貌的总和。不同学校有不同的组织文化传统和不同的组织文化风格。很多学校都希望通过组织文化建设来塑造学校的品牌，以促进学校的改革和发展，进而以良好的学校品牌形象为学校发展创造契机。但在学校组织文化建设过程中也出现了这样或那样的问题，需要进一步研究和探讨。一、学校组织文化建设中存在的问题及其成因分析 1.精神文化建设中的问题学校精神文化主要是指学校的理想信念和价值追求，其表现形式是多种多样的，有的表现为系统的办学理念，而有的则通过校训、校风、校歌来体现[2]。有的学校主要从教育教学管理中强调创新，实行了“目标等级管理”，即下一级对上一级负责，或者说上一级对下一级负责。比如，分管某年级的副校长对年级主任负责，年级主任对各班主任负责，班主任对任课教师负责，最终责任到个人。这样使教育教学问题直线管理，分级管理，加快了处理问题的速度，提高了工作效率，同时加强了员工的责任心，逐步完善了学校管理制度。然而，总体上仍显得保守，如在员工激励问题上仍残留着平均主义思想，在收入分配方面、奖励方面档次没有拉开，这在一定程度上影响了员工的积极性。造成这种情况，一方面在于学校几十年的传统文化惯性，不讲原则的“和”、“吃大锅饭”文化形成的思维定势。另一方面在于学校对创新的理解不够全面。创新需要从理论到实践，从管理制度到运行机制等方面的全面创新来支撑，相互关联和互动，才能促使其均衡发展，落到实处。 2.行为文化建设中的问题沾亲带故关系及拉帮结派等形成的网络错综复杂，很多时候会影响正常激励机制的执行。如在学校对某些员工进行选拔和晋升的主要依据中，人情关系仍不可避免地成为学历、能力和业绩之上的主要依据。在评先评估过程中，上级部门的干涉影响评选的公正、公平性。与某些管理人员或上级领导沾亲带故就可以不受或少受处罚、不执行或打折扣执行规定的现象仍然存在，以至有损学校规章制度的严肃性。沾亲带故的关系长期存在，逐渐使得学校的组织机能弱化，出现因人设职，机构臃肿的现象。产生上述现象除中国传统的关系本位的影响之外，还有另外一些原因，一是学校在学校组织文化建设中对团队精神的宣传力度不够，没有通过广泛的宣传渠道、多样化的宣传方式，使团队精神深入到每一个人的内心，从而营造起一个提倡团队精神的文化氛围。二是没有及时推行与团队精神相适应的全面的行为规范制度，使团队精神的培养脱离了员工的实践，没能体现在学校每一个环节和每一项工作中。 3.制度文化建设中的问题学校制度文化是学校组织文化的重要组成部分，制度文化是一定精神文化的产物，同时它对于学校组织文化具有强化作用。人们总是在一定的价值观指导下去制定和完善学校各项制度。制度文化又是精神文化的基础和载体，并对学校精神文化起反作用。学校制度文化建设一般有如下薄弱环节：一是制度不完备；二是制度完备，但不严格执行或不执行；三是制

加强和完善组织部门制度建设的探索的报告

加强和完善组织部门制度建设的探索的报告制度是一种行为规范，建立健全制度是做好其他各项工作的重要保证。实践证明，具有根本性、全局性、稳定性和长期性特征的制度，对促进机关作风的转变，促进各项工作的规范运作，提高工作效率有着十分重要的意义。这也启示我们，新形势下在组织部门要形成坚持公道正派的长效机制，必须有一个科学、规范的制度作保证。一、加强组织部门制度建设的重要性在组织工作中之所以强调制度建设的重要性可以从制度本身的特征和所能发挥的作用去加深理解。首先判别是非制度具有明确的规范作用。社会发展的新形势，对党建工作和组织工作提出了新的课题，使一些违背公道正派的的错误行为多样化、复杂化这就需要有判明是非的尺度。有了制度就有了明确、具体的标尺。既便于衡量也便于检查监督又有利于防止和及时纠正各种形式的不公道、不正派错误行为的发生。因为制度本身就是一种规范对组织部门和组织工作的有关职责、权限、权利、义务、程序等或是作质的界定或是作量的界定对于哪些能做哪些不能做哪些怎样去做规定得清清楚楚使人一目了然。这就在很大程度上防止了一些人在工作中钻空子。其次纠正错误制度具有强制作用。人的行为是受思想支配的纠正和防止不公道、不正派行为的发生必须加强思想教育提高广大组工干部落实公道正派?十六字?基本方针的自觉性和坚定性的认识。

然而思想教育不是万能的，在许多情况下有些问题也不是单靠思想教育就能解决的。制度的一个重要特点就是具有强制作用。制度一经颁布对每个组工干部都产生强制性、约束力无论何时何地只要违反制度搞不正之风就会受到批评情节严重的还会受到纪律的制裁。这种强制作用是思想教育所不能替代的。再次发扬优良传统作风制度具有保障作用。制度具有相对的稳定性从制度制定之后到其修改之前始终保持其应有的效力它不会因领导者的更迭而废止也不会因领导者的看法和注意力的改变而改变能在组织工作中长期发挥作用。将组织部门的优良作风用条文的形式保存下来流传下去是行之有效的办法。正如江泽民同志所说我们的优良传统和作风如何发扬光大如何持之以恒很重要的工作就是使之制度化建立一整套科学严密的组织制度。组工干部队伍是不断更新的有了健全的科学的制度就能够保障组织部门在长期工作实践中形成的优良作风不断弘扬发展。二、市委组织部制度的总体概况及贯彻执行情况一是建立和完善了以公道正派为主要内容的经常性学习教育机制。制定了《中心组学习制度》、《机关干部学习培训制度》，拟定组工干部学习计划，每周四下午集中学习政治理论和业务知识，积极选派组工干部参加各类培训班。同时规定每年集中一段时间，开展以公道正派为主题的作风建设活动，不断加强组工干部的政治思想和职业道德教育，进一步解决好广大组工干部的世界观、人生观和价值观问题，打牢公道正派的思想根基。二是建立和完善以公正为核心的工

预告登记制度探析

河南省政法管理干部学院学报2008年第2期(总第107期) 预告登记制度探析关淑芳 (中国青年政治学院法律系,北京100089) 摘　要:预告登记,属于与本登记相对应的预备登记,可以发挥保全以将来发生不动产物权变动为目的的债权请求权的功能。我国《物权法》第二十条规定了预告登记制度。预告登记具有保全权利和顺位之效力。经预告登记的债权具有一定物权化表征,即可对抗第三人。司法解释可对其适用范围作扩大解释,以更好地保护请求权人的利益。关键词:预告登记;债权请求权;保全权利;保全顺位中图分类号:D913　文献标识码:A　文章编号:1008-6951(2008)02-0148-06 3 我国民法上的很多规定均是舶来品。虽然古语中有“桔生淮南为橘,生淮北则为枳”的论断,但许多源于西方古罗马的法律制度,借助经典的法国民法、德国民法、瑞士民法以及日本民法等的演绎,其血脉也深深地渗入了中国这片广袤且肥沃的土地,融入了普通民众的生活里。本文所论及的预告登记制度即是如此。所谓预告登记,是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记[1],是与不动产的本登记相对而言的。或有学者谓“系介于债权与物权之间,兼具二者之性质,在现行法上为其定性,实有困难,可认为系于土地登记簿上公示,以保全对不动产物权请求权为目的,具有若干效力之制度”[2]。也有学者称“不动产物权之变动,有强制登记之原则,非经登记,不生效力。对于由此项强制登记原则所生之危险,为保全以不动产物权之得丧、变更、消灭为标的之债权之请求权而为之准备登记,即为预告登记”[3]。2007年3月16日颁布,2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第二十条明文规定,“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”。本文将从预告登记的比较法考察、预告登记的效力、我国现行规定的分析及完善预告登记的建议等方面加以论述,试图对该制度能有个全面的把握。一、预告登记的比较法考察 1.普鲁士法上的异议登记制度。一般认为,预告登记最初起源于早期普鲁士法中的异议登记制度。普鲁士法上的异议登记经历了两个发展阶段。在1872年的《所有权取得法》和《土地登记法》颁行前,普鲁士法上的异议登记,又称预备登记,包括“固有异议登记”和“其他种类的异议登记”,前者又被称为“保全权利和顺位的异议登记”,其效力在于一经记入土地登记簿内,其后所为的全部处分或以该处分为内容的处分,在妨害异议登记权利人之权利的范围内无效。且该种登记还具有保全顺位的积极效力。而后者,即“其他种类的异议登记”,仅具有保全权利的消极效力,它包括为保全抗辩的异议登记和禁止处分的异议登记。1872年后,普鲁士法律将前述的异议登记进行修改,称为“预告登记”,其包括为保全已经成立的物 8413收稿日期:2007-12-04 　作者简介:关淑芳(1971—),女,河南渑池人,法学博士,中国青年政治学院法律系讲师。

制度建设过程中存在的问题

制度建设过程中存在的问题现在许多公司已经意识到公司制度化建设的重要性,正所谓是没有规矩不成方圆，但是许多公司还处于有制度却形同虚设的阶段,那么影响公司制度化建设的因素是什么呢？制度本身可操作性不强。制度的产生源于公司管理的需要，然而公司管理层在出台制度前，往往没有经过深入基层调研，只是凭借主观需要进行编写。这样出台的制度只是表面上满足了管理者的需要，根本无法有效推行。久而久之，还会导致由于管理层与基层制度执行不畅通而产生矛盾，重则影响公司健康、有序的发展。没有统一的制度管理部门。公司内部的各种管理制度往往是由各职能部门起草，这样起草出台的制度会有较强的针对性和操作性，当然也不可避免得具有相对独立性，从而间接影响公司协调发展。公司培训、导向力度不够。制度是公司管理的基石，是员工的行动指南。公司如果只组织管理人员对新制度进行学习、培训，那么导向面就会比较狭窄，不利于制度的深入贯彻和执行。因此，为切实规范员工工作行为、量化员工工作业绩，公司必须强化制度建设过程，把握好以下几点：一、制度编写人在编写制度前，一定要深入基层调研。

本着尊重员工、理解员工、相信员工的原则制定制度，从而增强制度的可操作性，促使制度运行上下畅通。二、建立统一的制度管理部门。由统一的制度管理部门牵头，协调部门间的管理制度，对其进行统一汇编和梳理，提高管理制度的协调性和指导性。三、公司领导人要高度重视制度化建设工作，经常组织召开管理工作总结和提升研讨会，及时对管理制度进行修订，使其为公司发展更好的保驾护航。四、加大宣传和导向力度。在条件许可得情况下，组织全员学习，加强公司宣传报道工作，营造良好的宣传氛围。

当前企业规章制度存在的问题及对策

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/ad15517280.html, 当前企业规章制度存在的问题及对策作者：王春江来源：《企业文化·中旬刊》2015年第03期一、目前企业规章制度存在的主要问题（一）规章制度做样子，应付检查，形式主义严重单位制定规章制度的目的和初衷不是为了如何抓好企业管理，按照规章制度办事，而是为了应付上级部门的检查。单位编纂规章制度只是装门面、做样子、充数量。制定好企业制度后往往束之高阁，只有在检查时在拿出来摆一摆。以某些单位的应急预案为例，应急预案的规定不能结合企业实际，抢险人员名单多年不变，应急电话变动不能做到及时更新，如果真的发生突发事件时，干部职工的第一反应并不是应急预案是如何规定的，如何做，做的程序和先后顺序是什么，往往把把应急预案的规定抛在脑后。虽然有些企业认识到了制度建设的必要性和重要性，同时也加大了制度化建设力度，但是制定的制度过于严格、呆板和僵化，对员工灵活性、创造性地开展工作的积极性和热情起到了到抑制作用。久而久之，企业的整体运行逐渐陷入因循守旧、不思进取的恶性怪圈，危及制度建设的终极目标。（二）对规章制度的检查，执行落实不到位上级部门检查下级部门工作时，虽然有着各种检查细则和要求、规范，但在实际执行过程中，往往不能按照检查细则的规章制度执行，检查下级单位时存在随心所欲、主观主义的现象，往往一个人一个检查方法，每个人的检查喜好和检查重点存在偏差，只要检查人员一更换，上一次检查合格的下级规章制度就可能出现问题，而检查细则成了一纸空文，得到落实的程度不高。这就造成下级企业应对这种检查的办法，不是在企业规章制度本身上下功夫，而是必须在拉拢贿赂上级检查人员上做文章，滋生了腐败的土壤。管理制度也形同虚设、朝令夕改，处理问题时“人治”化成分居多，企业管理完全依照老板的好恶来处理，处于一种随意、松散的状态。经验管理在一些中小企业里甚至居于主导地位，想当然、乱指挥现象普遍存在。经验管理导致企业经营具有较大的主观性和随意性，缺乏对企业长远发展的规划，在一定程度上阻碍了企业制度化建设和管理。存在这种现象并不奇怪，究其根源，主要还是人的问题，中国自古以来没有依法治国的传统，法治观念是现代社会的产物，要做到深入人心，还有很长的路要走，现代企业引入我国也没有多长时间，而且我国企业讲究厂长经理负责制，所以，企业存在普遍的“人治”现象，也就不足为奇了。（三）规章制度种类繁多，有时内容相互冲突，难以执行一般企业应该形成生产制度、安全制度、经营制度、工资考勤制度、劳动纪律制度、职工培训制度、节能减排制度等等，有些企业还有根据上级的要求，制定岗位责任制度、劳动保护制度、基础工作制度等等，企业制定规章制度的的初衷，是在企业生产经营过程中做到“有法

试论《物权法》中规定的预告登记制度

试论《物权法》中规定的预告登记制度程啸清华大学法学院副教授《中华人民共和国物权法》( 以下简称《物权法》)第20 条第1 款规定“：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第2 款规定“：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这是《物权法》确立的一种新型的登记制度，即预告登记制度。一、预告登记的概念与特征预告登记( Vor me r kung)是由德国中世纪民法所创立的一种制度，它是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。此种登记在性质上属于预备登记，即它是在本登记之前进行的一项登记，该登记并不具有终局的、确定的效力，其针对的是将来会产生的不动产物权，而非已经现实存在的不动产物权(针对已存在的不动产物权登记属于“ 本登记”或“ 终局登记”)。由于预告登记制度能够有效地保障不动产物权变动中债权人的合法权益，且便利于法院判决的执行，因此被《德国民法典》的制订

者所接受，此后相继为《瑞士民法典》、《日本不动产登记法》以及我国台湾地区的“ 土地法”所借鉴。在《物权法》颁布之前，我国已有不少地方性法规对预告登记制度作出了规定，如《上海市房地产登记条例》、《山西省城市房屋权属登记条例》、《天津市房屋权属登记条例》、《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》、《南京市城镇房屋权属登记条例》、《广州市城镇房地产登记办法》等。但是，这些地方性法规对于预告登记的适用范围、效力等问题的规定不尽相同。此次《物权法》对预告登记制度的规定对于保障不动产物权变动中债权人的合法权益以及未来我国建立统一、完善的预告登记制度，具有极为重要的意义。从《物权法》第20 条的规定来看，预告登记制度具有以下特征： 1. 预告登记的目的在于“ 保障将来实现物权”。申言之，预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段，它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权。它限制债务人违背其义务对不动产进行处分的权限，使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。所以《，物权法》第20 条第1 款第2 句规定“：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。” 2. 预告登记中登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权。具体来说，就是基于“ 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”而产生的债权请求权。《物权法》第20 条

学校管理制度建设中存在的问题

高校内部管理制度建设存在的问题、成因及对策分析山东理工大学副校长谭秀森一、高校内部管理制度建设的基本目标和要求 1998年颁布实施的《中华人民共和国高等教育法》（简称《高等教育法》）第三条规定明确了我国高等教育的性质，即社会主义性质。《高等教育法》第五条还规定了高等教育的任务主要是通过培养专门人才等活动来对社会的发展起作用，而这些活动通常是由其专门机构——高等学校来实现的。高等学校在日常教育教学活动中，如何确保高等教育的社会主义性质，如何确保高等教育任务的完成呢最基本的、也是最重要的途径是加强高校内部管理制度的规范化、科学化、系统化建设。高校管理制度是高校为了组织和管理各项工作，按照一定程序制定的、在全校范围内具有普遍约束力的条例、规定和管理办法等规范性文件的总称。高等教育的性质及任务规定了高校管理制度建设的基本目标和要求，主要体现在三个方面。第一，高校管理制度建设是学校办学理念的具体载体。办学理念是高校发展的灵魂，应与各项具体管理制度紧密结合起来，将其基本内涵、本质要求渗透到具体制度规定中，将其本质要求制度化、成文化、具体化，以确保学校办学理念得以具体实现。第二，高校管理制度建设是学校完成培养目标的有效保障。制度对于高校活动主体，如教师、学生、管理人员和后勤服务人员等具有普遍的、平等的规范和引导作用，它使分散的、无序的个体活动变得统一、有序、高效。只有这样才能为高校教育教学任务的完成提供保障。第三，高校管理制度建设是高校依法治校的基本路径。“建立健全学校规章制度，是学校民主法制建设的主要内容，是学校民主化、法制化管理的前提。”[1]依法治校是依法治国理念在学校教育领域的必然延伸，这就要求高校内部管理制度建设必须走法制化之路，使学校内的各项管理工作都能做到“有法可依、有法必依、执法必严、违法必究”，从法律上切实保证高校管理的高水平。二、高校内部管理制度建设中存在的主要问题高等学校管理制度建设是一项系统工程，需要建立一整套科学的管理制度与之相应，也需要有完善的、科学的制度制定规范以及制度执行、监督规范，只有这样才能确保管理制度的效力。具体地说，高校内部管理制度建设应涵盖以下内容：“不仅包括从制度起草前的调研、立项工作，到制度的起草、修改、通过和发布，还应包括制度的执行、落实和督察工作。” [2]因此，对高校内部管理制度建设的考察，至少应从制度本身、制定程序、制度执行与监督、制度配套体系建设等几方面进行。

制度执行——企业制度执行力建设中存在的问题及对策

重庆市涪陵区公路工程监理有限公司执行力建设中存在的问题及对策天下之事，不难于立法，而难于法之必行。同样，企业之事，不难于立制，而难于制之必行。“行”就是执行。执行力的强弱直接关系到企业安全、健康、和谐发展。企业管理其实就是制度的建立与执行的过程，制度的建立、修订、完善是阶段性工作，也是与时俱进的，是企业管理的重点，而制度的贯彻、执行、落实是长期的，艰巨的，是企业管理的难点。下面就监理公司制度执行力建设中存在的问题作一粗浅的剖析。一、操作性不强，难执行表现形式及原因分析：公司制度在操作性上通常存在以下问题。一是缺乏体系化。头疼医头，脚疼医脚，习惯于开“应急药方。一些制度之间缺乏相互照应、相互配套，有些制度之间存在着相互不衔接的问题；二是重点不突出。有的把制度建设的重点放在日常管理上，削弱了重点制度，如关键环节、关键领域、关键岗位、关键工作方面的制度反而成为空白；三是有些制度跟不上新形势的发展，有些滞后，有些制度本身条款模糊，不够严密。如长期不作修改、梳理和完善，制度成为一种摆设，将束缚企业的发展；四是有的制度颁发过于原则，没有制定可操作性的实施细则。有的光有规范性制度，缺乏程序性制度支撑；五是一些制度草率地建与废，也导致人们对制度的不尊不畏。解决办法及措施：制定制度要系统配套，言简意赅，具体明确，合理管用，能够行得通、做得到、管得住、用得好。因此，要从以下三“点”入手加强制度建设的力度，提高制度建设的质量和水平，使所建制度切实可行。第一、制度建设的着眼点要立足于在出台有关制度时，广泛开展民意调查，征求职工意见，科学制定制度，使制度有较强的可操作性、适用性和针对性。诸如在哪些方面需要建立什么制度，要用制度约束、规范什么行为，某项制度对企业生产经营的影响怎样等问题，都要深入调查分析，充分征求职工意见，负责制度建设的领导同志既要善于把职工中好的意见和建议吸收到制度中来。使制度相互配套，相互衔接，系统、具体明确。第二、制度建设创新的立足点要与时俱进。要树立制度的改革精神，丰富、完善和发展制度，实现制度与时俱进。要用制度规范权力运作，加强对权力的监督。要在制度的有效性和可操作性上创新，在适应新形势上进行制度创新。第三、制度建设的操作点要把握在制度的执行上。制度不是时尚，是规范、约束干部职工行为的一种刚性手段，制度一旦建立，就必须严格执行，否则就失去制度的严肃性，势必影响制度的执行力。要关注制度的实施情况，执行不了或难以执行的要找出原因，从根本上着力解决问题。二、监督力不够，软执行表现形式及原因分析：企业往往是制度定了，上了墙、发了文，成了册就大功告成。对制度出台后如何执行，不执行怎么办，措施、惩戒、督察等都跟不上；制度落实督查往往分工不明，职责不清，部门和部门之间好象都管、又好象都不管。有时制度有明确要求，但操作起来有脱节或不严肃的现象，就是不按规定做也无大碍，对不执行或不正确执行缺少督查和惩戒办法。企业中职能部门对制度执行监督不到位，主要有职责不明确、责任不明确和领导不支持监督的客观因素；也有职能部门本身存在着“多一事不如少一事，领导都不说我说了也没用，批评人总归要得罪人，还不如多种花少栽刺”等思想上种种影响监督作用发挥的主观因素，造成了责任性不强，监督不积极主动，对本应负的监督之责采取睁一只眼，闭一只眼心态。监督的形式单一，办法较少，监督缺乏力度，往往是事后监督，被动监督。由于监督体制的不完善，有的监督仅停留在理论上，实践中收效甚微，如对一把手的监督，上级对下级的监督也较少，掌握情况也不甚多，有的也只是走走形式而已。纪检监察部门主动掌握情况，主动监督也不够，热点工作过程监督参与较多，但在制定程序、考虑方案时参与较少。有的专项监督活动（如巡视督察）也是大而滑之，不具体不实际，没有促进作用。有些单位聘请的各种各样作风监督员几乎不开展活动，没有发挥其监督作用。有的监督部门人员不到位或兼职过多，造成监督缺位。还有目前体制设置不太科学，让单薄的监督部门站在风口浪尖上去监督领导班子、监督党员干部，而监督部门人员的人事、福利待遇，使用考核评议还都在被监督单位，监督难以开展，监

论预告登记制度的完善精编版

论预告登记制度的完善精编版 MQS system office room 【MQS16H-TTMS2A-MQSS8Q8-MQSH16898】

浅析不动产预告登记制度

浅析不动产预告登记制度摘要：不动产预告登记制度作为物权登记的一种特殊形式，在维护不动产交易秩序、保护债权人利益方面具有重要的作用。不动产预告登记制度是我国《物权法》中规定的新生事物，本文将对该制度有关内容进行深入的阐述，并探讨其存在的不足和应当完善的地方。关键词：不动产物权；预告登记制度；适用范围一、不动产预告登记制度概述预告登记制度最早见于普鲁士法，由于该制度能够有效地保障不动产物权变动中债权人的合法权益，且便于法院判决的执行，因此被《德国民法典》的制订者所接受，此后相继为《瑞士民法典》、《日本不动产登记法》以及我国台湾地区的“土地法”所借鉴。预告登记在日本民法中被称为假登记(，我国台湾地区“土地法”则直接使用预告登记的提法，在我国民法著作中，对其称谓各异，例如暂先登记、预登记、预先登记等，在我国新出台的《物权法》中称其为预告登记。（一）不动产预告登记制度的概念、特征关于预告登记的概念，学术界有很多种表述，这些表述虽然有所不同，但其所体现的内涵却差异甚小。预告登记是为了保全以物权变动为内容的请求权和附条件附期限的请求权而进行的提前登记，其与本登记以及异议登记均不同，不可混淆。(不动产预告登记制度对应于本登记，是为补充不动产登记公信力的缺陷而设立的一种制度。不动产预告登记是指，当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的以不动产物权变动为目的的请求权进行的登记。) 预告登记的特征有：（1）从属性，与被保全的请求权同命运；（2）临时性，预告登记不能代替本登记，在合同约定的条件成就、期限到来或者物权变动的条件具备时的其他情形，当事人应办理本登记；（3）法定性，预告登记由法律（在我国为物权法）明确规定，其适用的范围和效力具有法定性；（4）设立的非强制性，预告登记制度的设立是法律旨在为当事人的权利提供保护的手段，至于当事人是否选择行使由其自己决定，法律不作强制性规定。（二）不动产预告登记制度的性质分析关于不动产预告登记的性质，国内外学者有不同的认识，主要原因在于预告登记制度的特殊性，即使债权请求权具有了类似于物权的对抗他人的效力，正是因为这个特性使得民法学界对于不动产预告登记制度的性质存在着很大的争议，主要有以下几种观点： 1、特殊登记制度说。 2、担保手段说。 3、债权物化说。 4、折衷说。上述观点分别从不同的角度出发得出不同的结论，它们在各自讨论前提下分别具有合理性。归纳起来就是，“特殊登记制度说”和“担保手段说”是将预告登记制度作为一项法律制度来谈的，而后面的两种观点，“债权物化说”和“折衷说”是从预告登记制度的法律权力出发，更确切地说，其探讨的是预告登记制度所保全的请求权的性质。笔者认为，预告登记制度的目的是保证债权人债权的实现，预告登记的主要内容与手段是将债法上的请求权在不动产登记薄上记录下来，使该请求权具有了对抗第三人的效力，这种效力类似于物权效力，并能可靠的转化为物权，因此，预告登记的性质与优先购买权类似，都是保证权利人取得物权的一种权利，可以将预告登记后当事人的权利性质称为物权取得权。二、不动产预告登记制度的设立、效力及其消灭 [日]我妻荣新法律学词典[M] 日本东京：有斐阁，1967年版，第150页

论中国预告登记制度

论中国预告登记制度摘要：预告登记制度是一项关系百姓自身利益的民法制度，是不动产登记中的一项重要制度，对保障当事人的权利、保护不动产交易安全、维护市场信用具有重要作用。其性质是债权物权化，赋予发生物权变动的债权请求权以物权的效力，以保护特定债权的实现，从而平衡物权变动中各方当事人的利益，结合我国《物权法》中关于预告登记的规定，分析预告登记制度的立法动因、性质、适用X围、效力，并结合其他国家和地区的做法，借鉴实践经验，指出了预告登记应该进一步明确的几个问题。关键词：预告登记；特征；性质；适用X围；效力

目录一、预告登记制度的立法动因错误!未定义书签。二、预告登记的概念与特征2 （一）概念2 （二）从属性2 四、预告登记的适用X围错误!未定义书签。五、预告登记的效力错误!未定义书签。（一）保全债权的效力错误!未定义书签。（二）保全顺位的效力错误!未定义书签。（三）警示的效力错误!未定义书签。（四）破产保护效力错误!未定义书签。六、预告登记应明确的问题错误!未定义书签。（一）预售人的权利错误!未定义书签。（二）失效和注销错误!未定义书签。（三）重复登记错误!未定义书签。（四）审查内容错误!未定义书签。（五）发生基础错误!未定义书签。结论11 参考文献11

引言预告登记制度完成了债权的物权化，它将物权法理论和债权法理论结合在一起，对于民法制度是一个重要补充和完善。因此，自该项制度创立以来，迅速遍及世界各国的立法领域，被大多数国家采用。德国民法中有预告登记与异议登记；日本有假登记与预登记；瑞士则有债权的预登记、处分权限制和暂时登记。前两种的作用等同于德国民法的预告登记，暂时登记等同于于德国民法的异议登记。债权请求权的准备登记就是预告登记。其作用是保全和警示关于不动产的请求权，先买权、买回权、购买权、用益和使用权、使用租赁权等债权均可预登记，登记顺位也可预先保留。预告登记制度保护了债权及物权请求权。在不动产物权的变更过程中，当事人可以自行约定附条件或者附期限。权利人具有要求不动产物权人移转物权的请求权，但该请求权只是具有相对性的债权，缺乏可以对抗第三人的法律效力，假如原不动产物权人不按规定兑现约定，又将物权给予第三者并且做了登记，那么就造成了同一物权上债权和物权并存的情况，按规定物权是优于债权的法律原理，那么后来登记的第三者就具备了物权权力。债权人只能追究债务人的违约责任，不能要求债务人履行原约定的物权义务。然而，如果建立了债权物权化的不动产预告登记制度，那么不动产物权人的违约行为，若妨害预告登记的请求权，违约行为即为无效行为，由此可以看出不动产请求权因为有了预先登记而得到了真正的保护，债权人能切实地实现债权，也能有效地平衡不动产变动对方当事人的利益关系。我国的《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者本来应该登记却没有进行登记的，并且时间超过了3个月，那么预告登记就失去了应有的效力。这是来自《物权法》的新规定，也就是所说的预告登记制度。该项制度对预告登记有了比较完善的规定，如应用X围、适用

单位制度建设存在问题

单位制度建设存在问题在企业单位中存在着那些问题，下面是品才小编为大家推荐单位制度存在问题的内容，希望能够帮助到你，欢迎大家的阅读参考。单位制度建设存在问题1、制度不够健全并没严格执行。笔者在长期做企业管理咨询和调研中发现，中国民营企业存在严重的制度缺陷，急需进行完善。企业各方面的管理制度特别不健全，已经制订的制度也没有得到严格的执行。调查中各类企业的管理人员几乎都是90%以上的人认为制度不健全，即使有制度也没有得到严格执行。 2、缺乏管理制度的制度及部门。缺少一个关于管理制度的制度，表现在制度制订的程序不尽合理，没有一个明确的组织承担制度的最终决策，其可操作性和制度间的衔接性不强。整个制度建设缺乏规划性，基本上是出了一件事情就拟定一个制度进行管理，制度之间自相矛盾。 3、制度与企业发展及流程脱节。制度作为工作运行的基本管理政策，规范企业经营管理，但中国民营企业制度体系不完善，整个公司基本上是靠经验管理，且不同的人做同样的事情其做法和流程不尽相同，出现问题大部分靠人协调，而不是制度和流程协调，出现制度与企业发展脱节，失去了制度化管理的意义。 4、制度体系欠缺且撰写不够规范。大多数民营企业没

有一套行之有效的制度体系，从众多民营企业提供的一些制度来看，制度撰写不严谨，不规范。语言风格、格式、条款粗细不一，可复制性不强。单位制度建设存在问题解决措施1强化组织领导，加强沟通与配合中小企业信用体系建设工作包含的内容丰富，涉及政府、银行等多个部门。因此，各有关部门要高度重视此项工作，在征集企业信用信息的过程中，要密切配合，只有各部门相互沟通协调配合，才能形成全力，才能为搭建中小企业信用体系搭建平台。 2加强宣传，提高认识中小企业信用体系建设工作量大，银行系统要及时加强宣传，组织银行、企业开展企业征信知识培训，提高银企及广大公众对信用体系建设重要性的认识，要把中小企业信用体系建设作为信用环境建设工作的一项重要内容进行部署，取得政府及相关部门的支持，为信用体系建设工作扫清障碍。 3加强调查研究，甄别信息真假中小企业信用信息必须真实可靠。因此银行在与企业联系时，要特别注重对企业信息真实性考察，尤其是与银行无信贷往来关系的企业更是调查的重点 4做到“三个防止”，维护企业权益 1

论预告登记制度

论预告登记制度发表时间：2009-07-07T10:55:59.903Z 来源：《中国经贸》下半月2009年第6期供稿作者：吴波 [导读] 必须完善我国预告登记制度，维护法律权威。论预告登记制度吴波（沈阳市中级人民法院, 辽宁沈阳 110013）摘要:预告登记制度是物权法登记制度中的一个重要规定，它可以有效地保护不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。但是，分析我国相关法律规范仍然存在着许多的不足和缺陷，因此必须完善我国预告登记制度，维护法律权威。关键词:预告登记制度;商品房;物权法一、预告登记制度的发展现状 1.立法现状目前，我国对于预告登记制度的立法例遵循的是法典式与特别法式相结合的方式：即在基本法（《物权法》）中对预告登记制度进行原则性规定，并且在特别法（《房屋登记办法》）中对预告登记的详细内容予以细化，这种立法方式既体现了法律的权威性、简洁性，又不失可操作性。另外，一些地方性法规早在《物权法》预告登记制度颁布之前，就已经对房屋预告登记制度作出了规定。例如《南京市城镇房屋权属登记条例》第29条， 2002年《上海市房地产登记条例》，2005年《天津市房地产登记条例》和2007年《广州市城镇房屋登记管理办法》等等。通过基本法、行政法规和地方性法规这三个层面的法律对于预告登记制度的规范，说明我国已经从体制上建立了预告登记制度。 2.实际操作情况 (1)预告登记制度目前，我国的南京、上海、天津、广州等地区的地方立法对于预告登记制度作出明确的规定。对于其他地区来说，目前购房者办理产权登记时需进行“发放产权证”和“保留产权档案”这两项内容，其中的“保留产权档案”一项即具有“登记”性质，只不过旧登记办法未建立“房屋登记簿”。新办法实施后，行政部门就要建立“房屋登记簿”，将购房者写进登记簿，并详细记录房产自然情况、位置、所有权人及权属转移等信息。 (2)预售登记制度另外，作为房地产登记的一个部分，我国设立了商品房预售登记备案制度，《城市房地产管理法》第44条和《城市商品房预售管理办法》10条都对预售登记作出规定。其目的是通过商品房预售合同的登记对开发商预售行为的合法性进行审查，从而保障购房人的合法权益。但是，我国预售登记备案制度，并未明确该预售登记的效力和对抗第三人的效力，没有赋予购房人申请登记的权利。因此，不能有效发挥预防“一房二卖”等房屋买卖纠纷的作用。二、我国预售登记制度实践中存在的主要问题及完善 1.预告登记制度的保护请求权范围不明晰根据《物权法》第20条以及《房屋登记办法》第67条规定：当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押以及房屋所有权转让、抵押可以申请房屋预告登记，由此可以看出，我国预告登记请求权的范围权限定在买卖和抵押房屋的协议，而对变更、消灭或赠与及附条件或附期限的请求权等是否能够进行预告登记没有规定。根据物权法定原则，没有规定就不能适用预告登记制度。在我国现实生活中，为了保全给予或取消土地上的某项权利，对土地抵押权的请求权或变更此种权利的内容的请求权，或者是为了保全附条件或附期限的请求权时并没有进行预告登记，同样对债权存在一定的风险和不利条件，笔者认为这些权利也应该在土地登记簿中进行登记。因而我国物权法预告登记所保全的请求权不能仅限定在房屋或者其他不动产的协议，应根据物权交易安全的需要给予适当的扩大。 2.预告登记制度的效力有待完善预告登记的法律效力是预告登记制度的核心问题。由于预告登记的权利具有类似物权的排他效力。从各国法律的规定来看，这种排他效力主要包括权利保全、顺位保全和破产保护效力，它们分别体现了预告登记的担保作用、顺位作用和完善作用。我国《物权法》只规定了权利保全效力，而对顺位保全和破产保护效力均未涉及。笔者建议采取相对无效的效力规范模式。预告登记后，登记义务人有权处分不动产，但与预告登记保全的权利相抵触的，不发生物权效力。而且，为发挥预告登记的功能，在经法院确定的判决而对不动产为强制执行也不能排除预告登记的效力。另外，明确规定预告登记保全顺位的效力和破产保护效力。 3.预告登记制度的发生方式缺失关于预告登记的产生原因及申请程序。我国物权法只规定当事人可以按照约定向登记机构申请预告登记，但如果约定不成，如何处理，在国外有相应的假处分制度。假处分是法院为保全某项请求权而做出的有临时效力的指令，我国诉讼法中没有假处分制度，假处分类似于我国司法中的保全措施，可类推适用。笔者认为可增加规定由请求权人向法院申请，经由法院的保全裁定进行预告登记。另外，将预告登记条款写进《房地产买卖合同示范文本》里，防止购房者因为不了解预告登记，使得预告登记制度的实施受到影响，而如果将预告登记制度写入房地产买卖合同示范文本中，提醒购房者这项权利，将使预告登记制度的发挥应有作用。 4.预告登记薄的公开化《物权法》和《房屋登记办法》中都将预告登记作为预售房屋的一项重要内容，证明房屋所有权人，因此，对于预告登记薄应当公开化，允许购房者查询，购房者也要养成去登记机关查询房屋登记状况的习惯。但是据笔者了解，目前房屋权属登记薄只允许房屋产权证上面的登记人进行查询，其他人员无权查询，这给购房者带来很大的麻烦，不利于房地产交易的安全稳定，因此按照《房屋登记办法》的要求，登记机关要为查询人提供方便。另外，此次《房屋登记办法》可谓采用前瞻立法方式，规定可以采用纸介质，也可以采用电子介质进行登

资产管理体制方面存在的问题及原因

资产管理工作已初见成效，不妨看看成效及经验都有哪些吧，以下是pincai小编搜集并整理的有关内容，希望在阅读之余对大家能有所帮助! 资产管理体制和制度建设方面成效及经验近年来，为加强资产管理工作，推动国有资产保值增值，农业部中国热带农业科学院资产管理部门通过深入调查研究，创新工作方式方法，加强资产管理与预算管理结合，在资产管理工作上精心架构，强化管理，取得了可喜的成绩。现将中国热带农业科学院资产管理的工作方法与经验与大家一起分享，同时也感谢赖琰萍、杨远富2位老师对本公众号的大力支持。一、深入调查研究，推进全院资产管理工作为加强国有资产管理，摸清院属事业单位资产管理现状，分析工作中存在的问题和难点，总结资产管理工作成效和经验，拓展工作思路，进一步提高国有资产管理水平，推进全院资产管理工作，资产管理部门组织人员对所属单位进行资产管理的调研。在调研中，宣传国家事业单位国有资产管理体制、制度、模式、方式、措施;介绍了调研的背景、目的，院现有资产情况。认真听取了院属单位对资产管理机构设置及人员配备情况、资产管理、政府采购、保值增值情况、土地资源管理、资产信息管理等工作的汇报;对存在的问题与单位进行了交流沟通，提出了可行性意见。通过调查研究，对院资产基本情况、管理制度建设情况、资产管理基本工

作、土地资源管理、对外投资、资产出租出借、国有资产保值增值、政府采购、资产信息化管理情况惊醒了分析，提出了完善院资产管理基本思路，撰写《关于完善院资产管理的调研报告》，为院资产管理决策提供依据，从而推进全院资产管理工作。二、加强制度建设，规范资产管理为规范资产管理，使院内资产工作向制度化、程序化、效益化方向发展，根据国家新的资产管理办法和院实际情况，资产管理部门组织人员共同研究讨论相关管理办法和流程，制订了《中国热带农业科学院国有资产管理暂行办法》、《中国热带农业科学院国有资产管理审签事项工作规程》、《中国热带农业科学院土地资产管理暂行办法》、《中国热带农业科学院院本级资产配置管理办法》、《关于规范我院政府采集信息统计及计划管理的通知》5项管理办法和《中国热带农业科学院事业单位资产配置管理流程》、《对外投资业务流程图资产处置业务流程》、《资产处置业务流程》等11 项业务流程，规范了院资产管理机构、资产管理职责、资产审批权限、资产审批流程、资产配置、资产使用、资产处置、产权登记与产权纠纷处理、资产清单与资产清查、资产信息管理与报告、资产管理责任和监督等事项，使院资产管理有章可循。三、狠抓院资产基础管理工作，优化资产结构，提高资产使用效益资产管理部门极为重视院日常资产管理工作，结合院资产情况进行细化和规范管理。成立资产处置工作领导小组，各研究所设立