安庆区域城市发展及房地产市场分析报告-精讲解

2015/1/25

目次

枞阳 (3)

太湖 (5)

岳西 (7)

宿松 (9)

潜山 (12)

怀宁 (15)

望江 (22)

桐城 (24)

安庆 (29)

附题 (30)

枞阳

一：城市综述：枞阳县面积为1808.1平方公里，辖22个乡（镇）、258个行政村（居委会），人口98万。城区人口约有14．5万人；2014年元月人口最新数据，全县人口已超出百万，居安庆市区域八县人口之最。2014年居民纯收入为8100元，城区2014财政收入为12亿，城市建设扩张区域为东北面，南北城市幅度为12公里。

二：区域市场：

1）土地市场：城市年商住土地指标约为300亩左右，（从2013年开始，枞阳城市建设及土地指标被安庆城建纳入“发展大安庆”统一调配之中）；2013年该区域土地供应量为零，2014年截止到10月份，拍卖出让两宗地块，共计90亩，价位分别为200万和170万每亩，地理位置为北部新城枞阳中学（新校区）正对面；政府现存商住土地约有245亩。2）房地产市场：枞阳县人口虽为八县之首，由于西南面位距安庆30公里左右，东面与铜陵接壤，西面与桐城市毗连，所区辖乡镇居民以近位城市置业为要，这就构成了在枞阳购房的客户大批量减少，现今城市置业的主力群为：区辖乡镇政府人员、企事业工作人员、各乡镇教育系统人员、城区改善型居民。

3）房地产市场现状：县城现建设面积约有300万方的项目体量，（包括项目一期已售的开发体量），截止到10月份下旬，城区纯住宅销售面积为16万方，现在建的面积为130万方，在售面积为33万方，在建的大小楼盘有30个，已竣工的有6个项目，（包括还迁和小体量的项目）。

4）市场存售量：

5）房价市场：城区现售价最高的为北部新城楼盘御华府项目，高层最高售价为4500元/平米，成交均价在4100元/平，最低房价区域为枞阳县西面，（228省道至旁侧），由于周边工业区林立，住宅成交均价在2700－2800元/平米左右，整体城区成交均价为3500元/平米，商业价位为渡江路（城区）两侧15000－18000元/平米（底商），北部新城商业价格为6000元－8000元/平米左右（底商）。

6）城市发展图：

7）市场投资开发商：目前城区项目开发投资商80%为本地商人组成，其中20%为池州、铜陵等市的在枞阳做建材的客商；

8）城区二手房市场：2014年10月份，城区二手房市场月均销售成交量为45套左右，成交均价在3200元/平米。

9）城区现计划用地项目：

1、项目位置:北部新城旗山路东侧；市场路北侧；

2、占地面积：28811万平方米（43．2亩）；

3、容积率：不大于2.2；

4、建筑面积：建筑密度不大于35%，绿地率不小于30%，商业不超过15%；

5、用地性质：商住开发；

6、地价：196万/亩；

7、地块现状：净地出让；

地块区域市场情况：项目所处位置为北部新城核心区域，周边生活配套较为完善，西侧是县气象局，锦秀华庭小区，北侧是阳光国际城、县宏实中学和县青少年活动中心，距建设规划七里头菜市场百米之遥，周围物流发达，交通便捷。区域内房价约为3800－4100元/平之间。10）区域市场综汇小结：

1、城市发展纵深度位距太长，南北面约距12公里，城市显得太松太散；

2、城市房价分为三个版块，分别是：老城区、北部新城、西片区（工业区），房价依次为：

3500元/2700/4100元（均价）；（北部新城东北面，即下枞阳区域，房价为3100元/平左右；

3、枞阳辖区内购房置业的居民分散严重；

4、以城区现有住宅销售面积为例，每年去化量应在17－18万方左右，现在售面积就为33

万方，加上在建开发量130万方；以年均最高市场住宅销售目标20万方核计，需用8年时间来完成销售；

5、城市房价不高，土地价偏上，投资开发项目销售有一定的压力；

6、做为安庆区域内的县城，枞阳近年来商住土地的供应量仅次于桐城市，为八县之首；

7、城市土地价为老城区约300万/亩；北部新城180万/亩；西部工业区90万/亩（均价）；

8、该区域房地产市场价格2014年量价齐跌，土地市场也明显萎缩。

太湖

一：城市综述：太湖县辖15个乡镇，人口57万人，面积2040平方公里，城区人口7万人，老县城人口约有2万人左右，城市建设是沿县城主干道龙山路两侧纵深发展；2014年，政府统计全县人均收入约为6800元，太湖县城财政收入2013年为7．6亿元，城市发展区域为东南面（龙山路县政府）区域周围。老城区根据当地政府只减不增的战略城市规划，今后将不再发展房地产项目。

二：区域市场：

1）土地市场：太湖县城区年土地供应指标约有150亩左右，截止到2014年10月份，商住土地出让一宗地块，龙山路东侧（属新城区）15亩，土地出让价为400万每亩，2013年商住土地出让是120亩左右，现城区项目全数开工建设，加上以前存量土地项目，太湖县现存有商住土地为110亩，区域为龙山路东侧，属新城片区，城市土地出让价格新城区为300－400万元每亩之间；城市由于是新城建设，土地存储规整时需有大量还迁还建的面积，致使太湖新城区整体小区的规划和规模不上档次，面积少、土地零散、绿化率低、产品品质低下。

2）房地产市场：太湖县房地产市场主要客群为辖区内乡镇单位工作人员和山区农民，以及花亭湖周边三个乡镇移民构成，（根据当地政府移民城市安置优惠政策，库区农民进城

置业，可享受每套房/6万元补贴和额外的生活费用补助），城区新建楼盘项目有六个，

（包括一些体量较少的单栋住宅楼及商业开发）。

在建项目开发体量大约为35万方左右，

3）房地产市场现状：目前太湖县房地产市场纯住宅库存量虽没有准确数字，但依现开发项目来说，库存量应该是非常低的，2013年城市住宅去化量年约10万方左右，截止10月份，城区批建的地产项目开发体量为50万方，政府将要推出的土地共89亩，分别为35亩、39亩、15亩（城区龙山路东南面），土地市场价格300万/亩。

4）房价市场：新城区住宅项目凤凰城最高售价为4980元/平（均价），城区住宅成交均价为3980元/平，商业（以龙山路两侧底商）12000－15000元/平之间。

5）城市发展规划图：

6）市场投资开发商：城区从事地产开发的投资商，全部为当地区域居民，致使城区住宅区不成规模和档次主要为如下两个因素：一即原地居民喜欢就地安置，致使土地零散，不能统一规划小区建设，二为当地开发商资金实力不够，对小区景观绿化打造意识不强。7）城区二手房市场：城区月均二手房销售为30套左右，2013年新城区（包括老城区）二手房月销售量达到60－70套，年成交量为786套。

8）城区现计划用地项目：

1、项目位置:城区龙山路旁东侧；

2、占地面积：35亩，约51359平米；

3、容积率： 2.2；

4、建筑面积：建筑密度不大于35%，绿地率不小于30%，商业不超过20%；

5、用地性质：商住开发；

6、地价：300万/亩；

7、地块现状：净地出让；

9）地块区域市场情况：本区段位于新城区龙山路中心位置，周边生活配套完善，地块共计35亩，其间约有10亩为还建房，本区段西北面为太湖县公安局老办公宿舍楼，面积约有12亩左右，市场价为400万/亩，计划近期推出市场；周边住宅项目售价在4200元/平米。

10）当地车库市场价格：8——10万元。

11）区域市场综汇小结：

1、太湖县房地产市场整体发展不均衡，地方保护势力较为严重，外地开发商很难进驻，致使当地城市建设在做大做强方面很难有大的发展空间，城市规划可以用散、乱、小来加以概括，好在当地政府已意识到这一点，现已全面加强投资和投资政策扶持力度。吸引外地大型地产企业进驻太湖发展城市建设。

2、太湖县房地产市场可以用去化量小、品质低、地价高、房价高四句话来概述，造成此原因所在：应当是当地政府和地方势力在其间起到了一定的作用。

3、太湖县年人均收入仅5800元，住宅成交价却在4000元/平米左右，呈现虚高现象。

4、城区住宅库存量房以现开工建设的项目来统核，应在30万方左右。

5、以太湖县现有房地产市场可以分析：辖区内住宅市场积有大量的购房群体，，如果以精品化、规模化来发展地产项目，该区域内住宅销售将会有一次大的释放。

6、该区域虽说2014年住宅市场销量下跌，但价格并未下降。

岳西

一：城市综述：岳西县辖属24个乡镇，总面积2398平方公里，全县总人口为41万人，城区人口7．5万人左右，由于是山区县城，城市建设和规划存在着一定的地势制约，城市整体过于集中，2014年城市财政收入为6．8亿元，人均纯收入为5020元。

二：区域市场：

1）土地市场：岳西县城区年土地供应指标约有100亩不到，其中50%为“三旧改造”项目，