土地一级开发实施方案的编制和审核办法

土地一级开发实施方案的编制和审核办法

（征求意见稿 2006-6-22）

第一章：总则

第一条为规范本市土地一级开发行为，加强土地一级开发项目管理，切实保证土地利用规划和城市建设规划的实施，科学、合理地制定土地一级开发方案，根据《北京国有建设用地供应办法（试行）》（京政发【2005】6号）《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市【2005】540号）和《北京市土地一级开发项目招投标管理办法》（京国土市【2006】290号）的有关规定，制定本办法。

第二条在本市行政区域内，土地一级开发项目均需遵照本办法编制土地一级开发实施方案。

第三条北京市国土资源局是土地一级开发实施方案编制的主管部门，在市土地局和区县国土资源分局的领导下和协调下，各级储备机构负责组织编制土地一级开发实施方案。

第四条土地一级开发实施方案编制与申报的单位为储备机构、市区危保办、国有土地原土地使用权人，具体编制工作可以委托具有资质的相关中介组织。

一级开发项目提出后，应征得区、县政府或国有土地使用权人上级主管部门同意，同时向市国土局申报后，方可编制土地一级开发实施方案。

第二章：编制内容

第五条土地一级开发实施方案的编制，主要包括土地一级开发项目基本情况、成本测算与市场预测、开发进度等内容。

第六条项目基本情况的编制主要包括以下内容：

（一）项目区域位置描述和附图，自然环境描述和分析。

（二）土地利用情况分析：集体土地、国有土地数量和分布；农用地（含耕地等）、建设用地（宅基地）、未利用土地的数量和分布图，并提交土地勘测成果报告。

（三）上物现状分析：结合现场调查，分别在地形图上进行房屋现状调查统计；基础设施调查统计（含地下管线）；树木、古树、文物调查统计。城八区提供1：500或者1：2000地形图，远郊县提供1：2000或者1：10000地形图。

要规划指标说明并附控制性详细规划成果。

（五）人文环境和特殊适用政策说明。

第七条土地一级开发成本包括直接成本和间接成本。直接成本包括以下内容。征地成本、拆迁成本、市政建设成本。间接成本包括以下内容：有关税费、财务费、不可预见费。

第八条征地成本测算包括以下内容

（一）经集体土地所有权人表决同意的、或者乡镇政府同意的有关土地征用方案，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费（含乡镇企业房屋、树木、构筑物）、青苗补偿费;也可以包含上述费用的土地征用补偿费包干使用的总费用和平均每亩补偿的金额。土地征用补偿费应当按利用现状是否存在房屋拆迁，分别计算土地征用补偿费，并说明土地征用补偿费总金额和平均每亩补偿费的金额。

（二）不能达到前条测算条件的，可以由区县土地储备机构结合周边案例估算土地征用补偿费用。

（三）测算征地有关税费。

（四）说明支付土地补偿费用的方式。

第九条拆迁工作成本测算包括以下内容

（一）拆迁工作适用政策的说明，区位补偿价格的确定及其依据，奖励政策。

（二）1：500或者1：2000地形图上测量的拆迁房屋总面积，区分住宅和其他房屋及地下物。

（三）需要进行回迁的，应当编制回迁房建设方案：包括回迁房建设的规划意见、回迁房建设的周期、回迁房建设的建设单位的选择、回迁房的销售价格等。回迁房销售的收益或者亏损，与拆迁成本合并计算。（四）拆迁工作分区情况和启动顺序。

（五）乡、镇政府已经组织过本行政区拆迁工作的，说明拆迁政策实施细则，以利于拆迁工作的连续性。（六）开发区域内主要的用地单位的搬迁补偿方案，已经达成补偿协议的，可以附协议，以利于拆迁成本的准确测算。

（七）市政基础设施的补偿（含地下管线），应当在1：500地形图上标注各类基础设施，结合规划的市政方案，区分拆、改、移的不同情况，可以在市政实施方案中明确。

（八）其它地上附着手，如树木、园林花卉、坟墓等，应当在1：500或者1：2000地形图上标注，可以在土地征用补偿的包干费用中包含，也可以按拆迁对待，但是不能重复补偿。

（九）结合拆迁政策和被拆迁房屋面积，加上市政基础设施和其他地上附着物的补偿测算拆迁成本，可以加按10%的不可预见费匡算拆迁工作总成本，作为对测量面积的误差、平均房屋估价误差的修正。

第十条市政建设成本的测算包括如下基本内容

（一）市政咨询的成果：包括上水、雨水、污水、中水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、道路的规划方案或者咨询方案。

（二）已经由市规划委员会审定的项目综合设计成果，应附该成果，及按此计算的市政总投资。

（三）已经与市自来水、电力公司、燃气集团等单位进行了关于市政投资协商的，可以附投资的方案。（四）规划市政基础设施在开发范围内，同时为本区域与区域外服务的，可以附集资费收取方案。

（五）规划市政基础设施在本开发区域外，本区域开发需要使用的，应当专题说明建设方案，包括由谁负责建设、建设资金落实情况和费用分摊情况。

（六）无法一次实施规划的，结合供地方案，编制市政临时过渡方案，并说明费用。

（七）市政实施方案应当结合现状与规划情况制定，存在多方案的，应进行选优，确实需要对规划进行调整的，提出调整意见，供规划主管部门参考。

（八）重大基础设施与开发区域相邻或者穿越开发区域的，应当说明相互间的关系，已经发现问题的，应当与相关建设单位进行协调，说明协调的情况。

（九）按照市政先行的原则，计算与市政建设实施有关的拆迁费用（按1：500道路条图计算），征地费用和对土地征用工作的配合要求。

（十）综合上述，测算市政建设费用和市政建设相关的费用。（分摊、集资、拆迁、征地补偿）

第十一条土地一级开发市场预测包括以下内容：

（一）结合周边已实施项目的房地产销售价格，预测土地销售收入。

（二）结合成本测算，汇总本项目的开发成本，与预测的销售收入进行比较，以土地预期投资和预期销售收入为不确定性变量，进行土地一级开发项目的盈亏平衡风险分析、现金流量的数额和出现的时间、投资回收期、内部收益率等财务数值。

?出一级开发投资回收要求。

第十二条开发进度的编制包括以下内容。

（一）开发的进度分区和供地数量、时间预测。

（二）合理确定一级开发各项工作的顺序和工作周期。预测每项工作的起始时间和结束时间，充分考虑各项工作内在的顺序、制约关系，编排顺序。

（三）开发进度要客观反映不同时点的开发状态，尤其是关键时点的开发状态。

（四）凡需要行政许可的事项，均需要编入开发计划。

（五）拆迁工作、征地工作按法定程序安排工作，市政工作进度计划按照规划、设计、施工、竣工交用顺序分专业安排各项工作顺序。

（六）进度计划成果以横道图或者网络图表达。

（七）进度计划编排的起始时间为0，以月为单位编制，一级开发企业完成授权工作之日对应进度计划0点。

第十三条开发项目经审核提出修订意见的，按提出的意见由编制单位修改。在一级开发招标前，开发企业报名后，发现需要修改的，在不违反开发项目审核有关原则意见的情况下，可以由市国土资源局授权市储备机构征求有关部门意见后进行修改。

第十四条土地一级开发实施方案在开发企业实施开发工作过程中，根据工作进程，应当在遵循一级开发实施方案的原则下予以补充完善：对于拆迁工作，逐步以下户调查的结果、完成评估的结果、完成补偿协议的结果替代地形测绘的结果；对市政建设工作，以设计综合成果、施工图成果逐步替代项目综合成果，每年应按此原则修订一次一级开发实施方案。

第三章：审核

第十五条市国土资源局负责土地一级开发实施方案的审核工作。审核工作分为初审、联审两个层次。

第十六条初审由储备机构负责，审核下列内容。

?土地一级开发实施方案的内容应当完整。

土地一级开发实施方案应当以城市规划（控制性详细规划）、土地利用规划、土地储备开发计划及有关法律、法规为依据。

（二）地一级开发实施方案的经济测算的方法应当合理；开发项目应当符合市场需求；各项工作安排应当符合逻辑顺序等。

?对主要的数据的采用应当客观。

第十七条初审要点

（一）基础资料齐全。编制实施方案的基础资料为：控制性详细规划设计成果和批准文件、说明土地利用情况的，以地类勘测成果为准；说明地上物现状情况的，以地形图为准；说明市政规划的，以控制性详细规划附图，或者有资质的规划设计单位的市政规划设计文件为准。

（二）实施的范围是否合理。规划研究的范围是否全部实施，如果部分实施，则后续规划的实施与近期规划的实施之间的关系。规划范围的确定以征求规划意见的复函为准。

（三）征地补偿标准如何确定，是否高于最低补偿价，征地补偿的标准可以以当地村、乡镇政府的认可意见为准，也可以以区县储备机构结合周边案例确定。

（四）在初审工作结束后，应当致函区、县政府征求意见，其中需要区县政府配合的问题，如规划实施范围的确定、拆迁保障措施、资金平衡等项内容，应当特别注明。

（五）初审可以由储备机构组织有关专家进行论证、评定。

第十八条通过初审的项目，报联席会审核，通过联席会审核的项目，由市国土局组织招标底价和招标方案审核，组织审核的事务性工作由市储备机构负责。

第十九条城八区一级开发项目初审工作由市储备机构负责，区储备机构参与意见，远郊区县由区、县储备机构负责内审，市储备机构参与意见。

第四章附则

第二十条土地一级开发实施方案的申报与审核程序见附图。

第二十一条本办法由北京市国土资源局负责解释。

第二十二条北京市土地整理储备中心受国土资源局委托，可以依据本办法编制细则、实施方案范本，作为本办法的补充。

第二十三条土地一级开发实施方案成果应当提交书面成果和电子版成果，书面成果按A4规格装订成册；电子版成果制作成光盘。

第二十四条本办法自公布之日起实施。