新版《城镇土地估价规程》

应用说明

二零一五年六月

一、修订的主要内容

1 、结构调整 1

2 、概念调整 2

3 、要求调整 6

4 、文字调整10

二、报告撰写中需要注意的事项

1、报告整体需要注意的要点10

2、报告撰写的注意事项11

3、档案资料的管理要求14

八大现代质量管理理念

八大现代质量管理理念丁慕青:实战派培训！世界500强讲师 16年培训经验。曾担任过外企500强企业内训师、法资企业人力资源部经理。北京大学工商管理总裁研修班特聘讲师；清华大学继续教育学院特聘讲师； 2009年华人500强讲师， 2011年中国企业教育百强讲师团特约讲师；中华培训讲师网讲师品牌课程：团队管理与团队建设高效能时间管理中层管理者能力提升训练现代质量理念即核心质量思想，是质量管理方法的精髓。质量管理理念与其他理念的区别在于，质量管理理念不仅理论上有比较成熟的成果，而且实践中也形成了一整套与之相适应的、系统的、行之有效的管理方法。开展税收质量管理工作，八大质量管理理念值得国税系统关注和借鉴。质量管理理念一、质量理念（一）质量的内涵从字面来理解，“”是指产品或的优劣程度。而按照9000给出的定义，“质量”是指一组固有特性满足要求的程度。这里，“固有特性”是指某事物本来就有的永久性的特性；“要求”既包括明示的需求或期望，也包括隐含的需求或期望。有的管理学着作将“质量”的可操作性的定义概括为“满足甚至超出顾客的需求和期望”。

（二）现代质量理念的实践要求 1、牢固树立质量意识，树立全面质量管理思想，把追求质量应用于管理工作的方方面面，重视质量、分析质量、控制质量、保证质量、改进质量。 2、采用科学的方法管理质量，积极投身质量管理，认真实施质量管理理念的文件。 3、严格按质量管理体系文件确定的质量标准衡量自身的工作，杜绝不达标的“不合格品”。 4、对于工作质量的衡量，既要进行定性评估，更要进行定量分析，注重用可以量化的质量标准去评判工作质量的优劣、管理水平的高低。 5、正确处理质量与数量的关系。既要完成工作任务，更要确保工作质量，克服过去工作重布置轻落实、重数量轻质量的倾向。质量管理理念二、顾客理念（一）顾客理念几乎是全部质量管理方法共同遵守的原则 9000八项质量原则的第一条原则就是“以顾客为关注焦点”；全面质量管理（）将“质量”定义为“满足及超过顾客的期望值”；流程再造（）第一条原则就是“以顾客为导向”，站在顾客的角度策划流程；6δ管理（一种追求卓越的质量管理理念与方法）有六大主题，第一大主题就是“真正关注顾客”。（二）行政机关有必要强化顾客意识 1、机关顾客意识淡薄的原因分析。其一，行政机关的顾客不是直接为他们接受的付费，其实，纳税人缴税就是为政府的服务付账，但是由于付款的过程和接受服务的过程相差太远，淡化了这种等价交换关系。其二，大部分政府的服务是垄断性的，许多政府职员认为“顾客们不会有别的选择，只能在他们店里购物”，因而滋生优越感、缺乏危机感。 2、行政机关强调顾客理念的意义。其一，强调顾客理念要求人员将注意力由组织内转移到组织外；其二，强调顾客理念可以帮助我们强调这样一个事实，即政府机关的服务也代表一种交换关系，服务对象有权利得到最好的服务。因此，在行政机关强调顾客理念有助于提高服务的自觉性、自发性，把服务变成内在要

现代企业质量管理的新理念

现代企业质量管理的理念在现代企业管理理念中,质量管理已不单纯是如何保证产品质量的问题,本年度全国质量管理奖评审标准,其内容充分体现了现代质量经营的管理理论和方法,是组织追求卓越绩效取得成功的经验总结.其核心观点和相关概念是组织所必须具备的意识,应体现在全员,尤其是组织中高级管理人员的行为之中,现归纳其中的精华,以作为加强和改善我们的质量工作的参考. 1.领导者作用组织的领导在质量经营获得绩效的过程中具有非常重要的作用,其作用不是从事直接、具体的管理工作，更不是被动地处理紧急问题。而是运用权利和影响力引导和影响员工，使其按照组织目标的方向努力工作，保证目标实现。领导作用主要应履行四个方面的职责：（1）创建以顾客为中心的价值观，明确组织的使命和存在价值；（2）制定组织的发展战略、方针、目标、体系和方法，指导组织的各项活动，并引导组织的长远发展；（3）调动、激励全体员工的积极性，为实现组织目标做到全员参与、改进、学习和创新；（4）以自己的道德行为和个人魅力起到典范作用，形成领导的权威和员工对组织的忠诚，带动全体员工克服困难实现目标。 2．以顾客为中心经济全球化为所有组织扩大了市场的空间，同时进一步加剧了市场竞争，顾客为关注焦点成为时代发展的必然的要求，是组织实施质量经营的战略性概念，必将带来经营方式的变革。（1）产品的质量和组织的绩效是由顾客来评价的，组织依存于顾客。（2）为顾客创造价值，让顾客满意，建立稳定的关系，培育忠诚的顾客。（3）既要了解顾客今天的需求，同时要预测顾客末来的需要，在满足顾客今天的需求的同时，引导顾客末来的需求。（4）尽全力减少失误，对万一发生的失误要迅速、热情处理好，消除顾客的不满意，挽回信誊，留住顾客。（5）对顾客需求变化和满意程度保持敏感性，对顾客和市场的变化给予快速和准确的反应，不断改进，增强市场应变能力。 3．培育学习型的组织和个人随着知识经济的到来，知识作为一种重要资源影响到组织的发展，所有的组织和个人，都需要通过不断学习来掌握知识，以适应组织外部环境变化和个人发展的需要，困此，人力资源的开发和管理显得更加重要。（1）组织和个人要学习新目标、新方法，以持续改进，适应新的发展变化；（2）组织的目的一是盈利，二是培育人。培训是组织对员工成长的投资，为员工提供发展机会，是高回报的投资；（3）学习内容不限于技能和岗位培训，应包括意识教育、研究开发、最佳工作方法和标杆学习。 4．建立组织内部与外部的合作伙伴关系组织的成功取决于内部员工和外部合作伙伴的知识、能力、创新和工作动力。随着市场竞争的加剧，组织的内部、外部环境趋于多变和越来越不稳定。为了寻求稳定的经营，保证目标的实现，组织需要建立内部与外部的战略伙伴关系。

土地评估市场法参考

一、市场比较法与估价过程根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及估价目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择估价方法。由于澳头镇土地成交市场比较活跃，同类土地交易案例比较多，可采用市场比较法求取土地价格。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。根据本公司所掌握的市场资料，采用土地交易中的替代原则，选取与估价对象所属土地具有相关性的案例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易期日、区域因素与个别因素的修正，计算估价对象价格。 1. 选取案例通过对澳头镇土地交易市场的调查，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个交易案例进行比较。案例A： ·地点：澳头猪仔潭 ·时间：2004年9月 ·用途：商住交易价格为地面单价470元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限63年，土地面积5451平方米。案例B： ·地点：澳头镇澳霞大道边 ·时间：2004年8月 ·用途：商住交易价格为地面单价420元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限60年，土地面积7200平方米案例C： ·地点：澳头镇国税局边 ·时间：2004年9月

·用途：商住交易价格为地面单价520元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率，剩余土地使用年限65年，土地面积11900平方米 2.比较因素选择依据估价对象的区域条件及个别条件,采用市场比较法时选择的比较因素主要有:交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度。（1）用途：指土地的合法规划用途；（2）土地使用年限：指土地的合法有效可使用年限；（3）交易时间因素：指由于时间的因素房地产交易价格会不同；（4）交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公平及客观程度等；（5）区位因素：区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、交通条件、基础设施状况、环境质量等；（6）个别因素：个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率。 3. 比较因素条件说明将以上案例与待估宗地进行分析比较，并作具体的因素条件说明(见表一)。表一：因素条件说明表

十大质量理念

十大质量理念十大质量理念质量是生产出来的，不是检验出来的。——威廉戴明产品质量首先是设计出来的，其次才是制造出来的，质量控制应该从制造阶段进一步提前到设计阶段。——田口玄一对于产品质量来说，不是100分就是0分。——松下幸之助 20世纪是生产率的世纪，21世纪是质量的世纪。——约瑟夫朱兰 ------------------------------------------------------------------------------- 质量是兴国之道【入选理由】 ?翻开历史的日记，我们清楚地看到：上世纪末，虽然我国很多产品的产量在世界上列第一位，但高品质的产品却要依赖进口；由于没有掌握核心技术，我们的产品要向别人支付高额的专利费；由于质量不过硬，在对外贸易中，我们的产品常常遇到意想不到的困难…… ?面对竞争日趋激烈的21世纪，中国的经济发展靠什么？质量！质量！还是质量！质量水平的高低是一个国家经济、科技、教育和管理水平的综合反映，其已成为影响国民经济和对外贸易发展的重要因素之一。“质量是兴国之道！”这一口号的喊响仿佛叫醒了沉睡中的“雄狮”，它对中国经济发展的意义注定是要被载入史册的。质量被提到了决定国家兴旺发达的高度，受到了前所未有的重视。“质量兴市”、“名牌战略”……一系列质量战略的实施显示了中国以质量振兴经济的决心。如果说20多年改革开放使中国的经济初步完成了“数量”的积累，那么进入新世纪的中国正朝着“质量”的高度进发。 ------------------------------------------------------------------------------- 质量是企业的生命质量是品牌的基础【入选理由】 ?过去的10年间，“质量是企业的生命，质量是品牌的基础”无疑是企业文化理念中出现频率最高的两句话。大浪淘沙，无数企业兴衰成败的案例正在不断验证着它的正确性。重质量者得市场，轻质量者遭淘汰。在谷歌上输入“质量是企业的生命”，0.17秒就能搜索出640多万条信息，该理念流行和影响的深度与广度充分说明了“质量”二字的深入人心。质量不仅是一个国家的兴国之道，更是企业的生命所系，还有什么比生命更重要呢？可以说，质量就是企业的全部。 ?品牌是近年来最流行的关键词之一，而质量则是品牌最密切的关联因素。如果将品牌比作一座大厦，质量就是这座大厦的根基。没有质量这个坚实的根基，企业建立起来的品牌“大厦”必然经不起市场的风雨洗礼，甚至会在一夜之间轰然倒塌。纵览近年来叱咤市场的知名民族品牌无疑不是高举着“质量”的大旗：海尔、华为、格力……成功的因素各有千秋，但质量是所有走向成功的品牌共同的法宝。但愿我们的企业继续像爱护眼睛一样爱护产品质量，像珍惜生命一样珍惜企业品牌。 -------------------------------------------------------------------------------

2017年护理文件资料书写要求规范

2017年护理文件书写规范体温单：体温单主要用于记录患者的生命体征及有关情况，内容包括: 患者姓名、年龄、性别、科别、床号、入院日期、住院病历号（或病案号）、日期、住院天数、手术后天数、脉搏、体温、呼吸、血压、出入量、大便次数、体重、身高、页码等。按照体温单项目分为：眉栏一般项目栏生命体征绘制栏特殊项目栏。（眉栏、一般项目栏、特殊项目栏均使用蓝色、蓝黑色或黑色水笔书写；数字除特殊说明外，均使用阿拉伯数字表述，不书写计量单位。）一、眉栏包括病人姓名、年龄、性别、科室、床号、入院日期、住院病历号均使用正楷字体书写二、一般项目栏包括：日期、住院日数、手术后日数等（一）日期：住院日期首页第1日及跨年度第1日需填写年-月-日﹙如：2011-05-06﹚，以后日期以07 08 09 记录，翻页体温单的第1日及跨月的第1日需填写月-日﹙如06-05﹚，其余只填写日期。一般项目栏（二）住院天数：自入院当日开始计数，直至出院。（三）手术﹙分娩﹚后天数：手术或分娩当天写?°Ⅰ?±。自手术次日开始记数，连续写14天；若在14天内进行第2次手术，第二次手术当天写?°Ⅱ/第一次手术后天数?±，次日将第1次手术天数作为分母，第2次手术天数作为分子填写。三次以上手术以此类推。三、生命体征绘制栏体温、脉搏描记栏：包括体温、脉搏描记及呼吸记录区。 1．体温: （1）.40℃－42℃之间的记录：应当用红色笔在40℃－42℃之间纵向填写患者入院、转入、手术、分娩、出院、死亡等。除手术不写具体时间外，其余均按24小时制，精确到分钟。转入时间由转入科室填写。死亡时间应当以“ 死亡于X 时X 分” 的方式表达。（2）.体温符号体温用蓝色笔描记口温用蓝点表示●肛温用蓝圈表示○腋温用蓝叉表示×体温描记（3）.每小格为0.2℃，按实际测量度数，用蓝色笔绘制于体温单35℃－42℃

城镇土地估价规程

城镇土地估价规程１．１．总则１．１．１土地估价的目的土地估价是根据土地的自然、经济属性和收益状况，对土地在某一时间使用权价格进行综合评定。土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用城镇上地提供依据。１．１．２规程运用范围本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。基准地价评估以城镇整体为单位进行。宗地地价是城镇内某一宗地土地使用权的评估价格。宗地地价按评估目的可分为标定地价、出让底价和交易底价等。１．１．３土地估价的技术途径１．３．1基准地价评估技术途径ａ．土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价；ｂ．用土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估基准地价。１．３．２宗地地价评估技术途径ａ．利用基准地价评估结果，采用系数修正法评估宗地地价；ｂ．利用调查的有关资料，采用比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法评估宗地地价。１．１．４土地估价成果ａ．土地估价报告；ｂ．基准地价图；Ｃ．基准地价表；ｄ．宗地地价修正系数表；宗地估价只提供宗地估价报告。１．５地方补充规定省级土地管理部门在必要时，可对本规程中某些条款作出补充规定。补充规定不得与本规程规定相抵触，并须报国家土地管理局备案。１．６规程解释权本规程由国家土地管理局负责解释。２．准备工作２．１编写土地估价任务书凡开展上地估价的城镇，由市、县土地管理局编写上地估价任务书，经上级土地管理部门批准后实施。土地估价任务书的内容包括：ａ．城镇基本情况；ｂ．土地估价工作的领导与组织；Ｃ．估价时间安排和经费预算；ｄ．土地估价成果；ｅ．土地估价技术方案。宗地地价评估只需评估机构与委托单位签订协议书。

2019年护理文件书写规范试题及答案.doc

兴文县人民医院康复医学科/ 中医科 2019 年护理文件书写规范试题姓名：得分：一、填空题( 每空 2.5 分，共50 分) 1. 书写护理文书应当客观、、、、、完整。 2. 体温单40-42 °C横线之间用色墨水纵行顶格填写入院、出院、转入、死亡、手术、分娩时间。 3. 书写过程中出现错字时应用在错字上，保留原记录清楚可辨，并注明修改人签名。 4. 脉搏短绌时，心率以表示，脉率用表示，用色线连接。 5. 呼吸次数用色笔数字表示。 6. 大便失禁用符号表示。 7. 体温发热后行物理降温，应在体温单上对应的体温下面用符号表示复测的体温，并用色线连接两个值。 8. 如因病情重或特殊原因不能测量者，在体重内可填上。 9. 每天将24 小时出、入量汇总于护理记录单上, 不足24 小时的按实际时间记录。 10. 患者的意识状态有清醒、、意识模糊、浅昏迷、深昏迷、谵妄状态。二、单选题（每题 2.5 分，共37.5 分） 1. 护理文书包括下列哪项作用? ( ) A 与临床工作质量息息相关 B 具有法律效应 C培养、培训护士专科护理能力 D考核评价护理工作的重要依据 E 以上均正确 2. 关于护理文书概念下列哪项说法有误? ( ) A 是护士在临床护理活动中形成的 B 是全部文字、符号、图标等资料的总和 C主要是观察、评估、判断患者的护理问题 D记录执行的医嘱

3. 根据《医疗事故处理条例》规定，下列那种记录单不属于可以复印或复制的范围?( ) A 体温单 B 医嘱单C病程记录D护理记录单 E 入院记录 4. 首次护理记录单除了以下哪一项主要是评估和了解哪些方面的能力? ( ) A 脑 B 心肺 C 五官 D 皮肤 E 四肢 5. 下列哪项不属于《护理文书书写规范》的书写原则? ( ) A 客观、真实、推确、完整、及时、不重复 B 重点记录患者病情发展变化和医疗护理全过程 C体现护理行为的科学性、规范性 D护理记录就是护理交接班记录 E 强调“实时记录” 6. 护理文书的书写方式要体现和适应以下哪些内容? ( ) A 连续性排班 B 护士分层级管理 C责任制的全人护理工作模式 D以上说法都正确: E 以上说法都不正确: 7. 因抢救危急重症患者而未及时书写的记录应由有关人员在( ) 小时内及时据实补记。 A 10 B 8 C 7 D 6 E 5 8. 护理查房的目的不包括下列哪项? ( ) A 解诀护理工作中的问题 B 建立临床护生教育培训的长效机制 C建立临床护士分级管理机制 D提升专科内涵和质量, 提高护士的专业能力 E 保持护理工作的连续性 9. 护理不良事件报告应由( ) 登记不良事件的经过、分析原因、后果等? A高级责任护士 B 护理组长 C 本人 D 护士长 E 责任护士 10. 出院后医疗护理文件应保管于( ) A 出院处 B 住院处C医务科处D护理部E病案室 11. 下列属于临时医嘱的是( ) A病危 B 转科 C 一级护理 D 半流质饮食 E 氧气吸入prn 12. 护士处理医嘱时, 应先执行( )

城镇土地估价的相关技术标准分析_城镇土地估价规程_与_房地产估价规范_比较

城镇土地估价的相关技术标准分析《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》比较林坚‘，楚建群’，邹晓云’ (1.北京大学环境学院城市与区域规划系，北京100871; 中国土地勘测规划院地价所，北京100029) 摘要:研究目的:比较分析《城镇土地估价规程》与《房地产估价规范》在技术标准上的差异性，确定未来城镇土地估价的技术规范方向。研究方法:文献资料法和比较分析法。研究结果:(l)两个技术标准都强调价格的正常性，但土地估价更多从权益角度考虑，突出出让土地使用权的地位，房地产估价更多地从正常市场交易的价格前提考虑，从而导致估价基础的差异;(2)二者估价的方法相近，但术语用词、应用要求存在差别，特别是基准地价的制定和应用在土地估价中有着重要的地位;(3)对土地权益和与之相关的估价目的，土地估价重视不同用途和各种权利状况下的估价操作，房地产估价则重视具体目的估价时对合法原则的遵循。研究结论:两个技术标准应逐步统一，以适应规范市场的发展需要，其关键在于:明确基准地价在中国估价技术中的重要地位;规范统一专业术语:统一估价目的方法应用要求。关键词:土地经济;城镇土地估价;技术标准;城镇土地估价规程;房地产估价规范中图分类号:F301 . 3文献标识码:A文章编号:1001一8158(2003)05一0024一06 AnalysisofTechnicalStandardsRelatedtoUrbanLandEvaluation —ComParisonBetweenRegulationsforUrbanLandEvaluationandStandardsforRealEstateAPPraisals L顶Jianl，eHuJian一uunl，zouxiao一扣nZ (1.DePartmentofUthanandRegionalPlanning，CollegeofEnvironmentalSeience，Beijing100871，China; 2.ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute，BeijingIO0094，China) Abstraet:ThePurposeofthisPaper15toeomParebetweenRegulationsforuthanlandevaluatlonwithStan dardsfor realestateaPPraisals，thentofindthedireetionofteehniealstandardsonvalueassessmentonurbanlandinthefuture. MethodsofdoeumentationandeomParativeanalysisareapPlied.Theeonelusimsareasfollow:(l)bothtee hnieal standardsemPhasizenormalPriees，butvalueassessmentonlandgivesPromineneetothelan企userighttransferred 收稿日期:2003一0于30 第一作者:林坚(1969一)，男，福建福鼎市人，北京大学环境学院城市与区域规划系副教授，主要研究方向为城市土地利用、城市与区域规划、房地产经济。林坚等:城镇土地估价的相关技术标准分析一里些镇土丝i丝丝燮上卫壑犷燮鲤哩竺堕匕一一一一一一一竺

土地估价师考试模拟试题(一)

土地估价师考试模拟试题(一) 一．判断题（共20题，题号1~20，每题1分，共20分。请判断下列说法的正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂”√ “，认为错误的涂”×”.答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分） 1．与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。 2．估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。 3．城镇土地等应与现行行政建制相协调，在省及省级以下的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市。 4．有两相邻地块，原用途一块为水田，一块为荒地，开发后作为住宅用地。水田由于征地成本高，因而土地价格高，而荒地由于征地成本低，因而土地价格低。 5．根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。 6．运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。 7．利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时，宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。 8．采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实

例的土地剩余使用年期为xx年，待估宗地的剩余使用年期是xx年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。 9．采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。 10．建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。 11．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》于20xx年11月12日发布，自20xx年1月1日起实施。 12．采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。 13．采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。 14．路线估价价法计算公式的表现形式是：宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正额×宗地面积。 15．国有土地使用权期满，土地使用者应交还土地使用证，并依照规定办理注销登记，该土地上的建筑物，其他附着物由国家考虑实际情况给予相应的补偿。 16．在对基准地价评估所需的样点地价资料进行出让年期修正时，没有明确使用年期的，应按无限年期使用权价格修正到法定最高出让

《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》解读

《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读反映成熟技术方法主动顺应改革方向 ——《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订解读赵松随着土地使用制度改革的深化及相关法律法规的健全，我国的土地权利体系不断完善，土地评价需求更加多样化；同时，土地评价技术手段大幅提升，信息化工具的应用迅速普及，这些都对土地分等定级与地价评估技术提出了新的要求。历经数年时间，已执行十余年的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》（以下简称两《规程》）现已修订完毕，正式对外公布。两《规程》修订的总体思路是什么？修订的要点有哪些？会对未来的土地资源管理工作产生怎样的影响？两《规程》修订的大背景是怎样的？ 2001年发布的《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》是我国土地管理领域的第一批国家标准。十余年间，以土地估价师为核心的专业队伍按照这两部规程的技术标准开展了我国城镇建设用地分等、定级及价格评估等大量专业技术工作。可以说，两《规程》为建立我国土地的“等—级—价”体系、显化土地资产、规范土地市场、促进土地节约集约利用发挥了重要的技术引导和保障作用。然而，近年来社会经济日益发展，土地市场及土地评价与管理领域出现了新的变化和需求：2007年《物权法》出台；2008年党的十

七届三中全会《决定》提出了土地管理改革的新方向；2011年1月，《国有土地上房屋征收和补偿条例》正式实施；《土地管理法》修改纳入日程，征地制度等多项土地领域的重大改革及配套文件正在酝酿之中。在这样的大背景下，本轮规程修订定位于谨慎调整，立足于反映成熟技术和方法，并与已明确的改革方向主动衔接，秉承的是坚持继承性、适用性、先进性、统一性的基本原则，以2001版《规程》的框架为基础，立足当前土地分等定级及估价技术的普遍水平，倡导使用先进技术手段，弥补原规程在长期使用中发现的不足，注重与现行法律、法规、政策及其他相关标准的统一协调，顺应可预期的发展方向。 2010年，在国土资源部土地利用司的直接指导下，由中国土地勘测规划院牵头，集合原规程起草者与现活跃在土地评价管理领域的专家、专业人士，成立了《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》修订起草组，以公益性行业科研专项经费为支撑，两《规程》修订工作正式启动。2013年1月17日，两《规程》修订稿正式通过国土资源标准化技术委员会审查。2014年7月，国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会正式批准新规程实施。两《规程》修订从预研到正式发布，前后历时3年半。其间，起草组组织了3轮全国范围的意见征询工作，来自各级土地管理部门、土地估价行业协会及高校、研究院所的百余名专家贡献了近800条修改意见。可以说，土地估价全行业都为两《规程》的修订贡献了力量。

《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》出台 2018年4月9日起正式施行

《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》出台2018年4 月9日起正式施行 3月9日国土资源部办公厅印发通知要求，自4月9日起施行《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(以下简称《规范》)。《规范》从2018年4月9日起正式施行，4月9日前受理但仍未出具土地估价报告的，可适用《规范》。已出具土地估价报告的，不再调整。是否出具了土地估价报告，可通过机构档案、行政部门档案和土地估价报告备案系统综合判断。《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》前言为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。本规范由国土资源部提出并归口。本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。本规范由国土资源部负责解释。 1适用范围在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范;国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。 2引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。 GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》 GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》 GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》

质量管理的四个观念

质量管理的四个观念不论是“中国制造”还是“中国创造”，最根本的是“中国质量”。现在中国货在世界上的口啤，主要不是“无创新”，而是“质量差”。尽管经过多年努力，我们的产品质量在不断提升，但实物质量水平仍不如人意，且假冒伪劣品在市场上随处可见。质量强，国家才能强。对企业来讲，产品强、服务强（服务也是产品），企业才能强。质量管理有技术、有工具，但更重要的是观念，我认为有四个观念非常重要。 1、质量定义：质量到底是什么？按照国家标准讲是反映产品或服务满足明确或隐含需要能力的特征和特性的总和。所谓明确需要，是合格达标满足合同要求，这是底线。所谓隐含需要，就很复杂很个性很动态了。但正是在这一点上需要企业下更大的功夫，我管这个叫人文指标。产品和服务好不好，谁说了算，不是老板、总经理、质检人员说了算，而是客户、顾客说了算。北京稻香村的质量观是：顾客满意是质量的唯一标准。用这样的标准去追求质量，才能持续为顾客创造价值。 2、质量系统：质量管理一定要靠系统，从全面质量管理到ISO9000质量体系标准，核心理念就是全员全过程，包括管理责任、资源支持、控制过程、检查评估这几个基本模块。但不管过程多长多复杂，一定要把管理重心前移，从源头抓起。质量必须首先设计，然后再投入到生产过程中去。有许多产品的质量不是加工问题，而是从设计时就注定了它的低品质。我曾经说过，质量管理要向前、向前、再向前！ 3、执行标准：产品和服务首先要有标准，同时要把标准执行到位。为什么我们的产品、服务质量不稳定，这一批和那一批不同，一个人和另一个人不同，根子在标准和执行上的误差。为什么材料、工艺、设备、人员上的变化往往带来质量上的波动，主要是新变化没有受控于新的操作标准。我们永远不要让员工去做一件未经培训的事情。检验虽然不是万能的，但没有检验是万万不能的。 4、评价准则：许多企业还在用合格率做唯一的质量评价，其实，更应该用不合要求所付出的全部代价来衡量。它不仅会使质量成本上升，造成经济上的损失，更重要的是使你失去市场，失去客户，失去信用。三鹿的合格率可能很高，但还是死在了质量上。全国每年因质量信用造成的损失高达5800亿元。二战后，日本在一片废墟上重建家园，当时的产品质量很差，曾使“东洋货”在世界上成了“劣质品”的代名词。改革开放初期温州制造业崛起，但粗制滥造，曾使“温州产”成了“假冒伪劣”的代名词。只有当他们真正重视质量，实施质量战略时，才使经济得到健康发展。

全面质量管理的理念

全面质量管理的理念全面质量管理Total Quality Management（TQM ）：是指在全面社会的推动下，企业中所有部门，所有组织，所有人员都以产品质量为核心，把专业技术，管理技术，数理统计技术集合在一起，建立起一套科学严密高效的质量保证体系，控制生产过程中影响质量的因素，以优质的工作最经济的办法提供满足用户需要的产品的全部活动。特点： 1.它具有全面性，控制产品质量的各个环节，各个阶段； 2.是全过程的质量管理； 3.是全员参与的质量管理； 4.是全社会参与的质量管理。意义： * 提高产品质量 * 改善产品设计 * 加速生产流程 * 鼓舞员工的士气和增强质量意识 * 改进产品售后服务 * 提高市场的接受程度 * 降低经营质量成本 * 减少经营亏损 * 降低现场维修成本 * 减少责任事故内涵: 是以质量管理为中心,以全员参与为基础,目的在于通过让顾客满意和本组织所有者,员工,供方,合作伙伴或社会等相关方收益而使组织达到长期成功的一种管理途径. [1]范围：全面质量管理的基本原理与其他概念的基本差别在于，它强调为了取得真正的经济效益，管理必须始于识别顾客的质量要求，终于顾客对他手中的产品感到满意。全面质量管理就是为了实现这一目标而指导人、机器、信息的协调活动。其主要活动范围可以使用如下示意图描述： TQM的基础： * 系统工程与管理（系统工程） * 完善的技术方法（控制工程） * 有效的人际关系（行为工程） TQM的演变： TQM的演变过程 TQM的工作内容： * 新设计的控制 * 进厂材料的控制 * 产品的控制 * 专题研究全面质量管理原理概述：

土地估价计算方法

土地估价方法根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择成本逼近法和基准地价系数修正法进行评估。（一）、成本逼近法 1、基本原理成本逼近法是把开发土地所耗费的各项费用之和作为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。其基本原理是把土地的所有投资包括土地取得费和基础设施开发费两大部分作为“基本成本”，运用等量资本获取等量利润的投资原理，加上“基本成本”，所产生的合理利润、利息，作为地价的基础部分，同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。其基本公式为：土地价格＝取得费＋开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益增值收益＝（取得费＋开发费＋税费＋利息＋利润）×增值收益率 2.评估过程（1）土地取得费经调查该区域土地取得费一般为5万元/亩，合75元/平方米。（2）有关税费

根据胶南市国土资源局制定的有关政策，应交的税费包括征地管理费、耕地开垦费、耕地占用税，合计约为44元/平方米。（3）土地开发费根据胶南市人民政府发布的有关文件及委托方提供的有关资料和评价人员实地勘查,确定此次评估开发费用为120元/平方米。（4）利息计算根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为1年,投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款(六个月至1年)贷款利息率5.31％计。假设土地取得费、相关税费在征地时一次投入，土地开发费及土地平整费在开发周期内均匀投入。投资利息＝【（1）＋（2）＋（3）/2】×5.31％＝9.5元/平方米（5）投资利润投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入以发挥作用。因此投资利润应与同行业投资回报相一致，经过调查近年工业用地投资利润率，以15％作为本次土地评估的投资利润率。利润＝（土地取得费＋有关税费＋开发费）×投资利润率＝【（1）＋（2）＋（3）】×15％＝35.85元/平方米（6）土地增值收益根据估价对象所在地域工业用地市场调查分析，土地增值收益取30％。＝【（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）】×30％＝85.31元/平

土地估价管理办法

土地估价管理办法（草案征求意见稿）第一章总则第一条为规范土地估价管理，完善土地估价制度，维护土地估价市场秩序，促进土地估价行业健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。第二条在中华人民共和国境内从事土地估价活动，对土地估价活动实施监督管理，适用本办法。第三条本办法所称土地估价，是指具备土地估价执业资格的人员和机构基于委托关系，对约定土地及其附着物、定着物的权利、权益的价值或者价格进行评价、估算，并通过土地估价报告的形式提供的市场服务行为。第四条土地估价师执业应当遵循独立、客观、公正的原则，符合土地估价规范和标准。土地估价师依法执业受法律保护，任何组织和个人不得干预。第五条国土资源部负责全国土地估价活动的监督管理，履行下列监管职责：

（一）制定土地估价管理的规章制度；（二）规定土地估价师资格条件；（三）规定土地估价机构从业条件；（四）确定土地估价的程序和方法；（五）监督、指导土地估价行业自律管理；（六）法律、行政法规规定的其他职责。第六条县级以上地方国土资源主管部门依照本办法的规定负责实施本行政区域内土地估价活动的监督管理。第二章土地估价师第七条国家实行土地估价师资格认证制度。土地估价师资格取得应当通过全国土地估价师资格考试，获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》。第八条土地估价师执业，应当向中国土地估价师协会申请执业登记，成为执业土地估价师。申请土地估价师执业登记，应当具备下列条件：（一）获得土地估价师资格证书；（二）满足土地估价师继续教育学时规定；（三）专职在一家土地估价机构从事土地估价业务；（四）经实践考核合格。《土地估价师资格考试管理办法》实施前获得土地估价师资格证书的，符合前款第（二）、（三）项规定条件的，可以申请执

《城镇土地估价规程(GB-T 18508-2001)》要点摘录

《城镇土地估价规程》要点摘录 GB/T 18508－200 2002年7月1日开始实施 1 范围本规程规定了我国城镇土地估价的范围、引用标准、总则、估价原则及价格影响因素、基本估价方法、基准地价评估方法、宗地地价评估方法、主要用途及其它权利的土地价格评估方法。本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地“基准地价”和“宗地地价”评估。农村建设用地地价评估也可参照本规程执行。 3 总则 3.2 土地价格内涵本规程所指土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格表示。 3.3 土地估价技术途径 3.3.1 基准地价评估的技术途径（1）以土地定级（或影响地价的土地条件和因素划分均质地域）为基础，用市场交易价格等资料评估基准地价。（2）以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价； 3.3.2 宗地地价评估技术途径利用调查的有关资料，采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法评估宗地地价。 3.4 估价成果 3.4.1 基准地价估价成果（1）文字报告：主要有基准地价评估总报告、技术报告及资料整理分析报告；（2）基准地价图：主要有综合及各用途基准地价最终成果图、样点地价图；（3）基准地价表；（4）基准地价修正系数表、影响因素指标说明表。 3.4.2 宗地地价估价成果（1）宗地估价报告；（2）宗地估价技术报告。 4 估价原则及价格影响因素 4.1 估价原则土地估价应遵循的基本原则有：预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、

土地评估项目实施方案

七、评估项目实施方案市市国土资源局为了规本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。一、机构人员组织、业务流程及岗位职责我公司具备从事省围的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了省大部分地区的土地、房地产交易资料，对省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对省，尤其是市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见下

表）。项目实施主要人员情况本公司宗地评估项目依据中华人民国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；

国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)

国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价的国家标准、行业标准，制定本规范。本规范由国土资源部提出并归口。本规范起草单位：国土资派部土地利用管理司、中国土地估价师协会。本规范由国土资源部负责解释。 1适用范围在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需缴补地价款的评估，适用本规范。国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权流转、国有农用地使用权出让、土地他项权利出让涉及的价格评估，可参照本规范执行。 2引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。 GB/T 185O8一2001《城镇土地评估规程》 GB/T 18507一2001《城镇土地分等定级规程》 GB/T 210lO一2007《土地利用现状分类》 TD/T 10O9一2007《城市地价动态监测技术规范》 3依据 (1）《中华人民共和国物权法》 (2）《中华人民共和国土地管理法》 (3）《中华人民共和国城市房地产管理法》 (4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号） (5）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号） (6）《协议出让国有土地使用权规定》《国土资源部令第21号） (7）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号） (8）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号） (9）《国务院关于促进节约集约用地的通知》《国发〔2008〕3号）