物业管理在社区治理中的作用

物业管理在社区管理中的作用

摘要：我国的物业管理是随着房地产业的发展而产生的一套综合社区管理体系，随着我国改革开放的深入和现代化建设需要，逐步把科学化、专业化、社会化、企业化的运作机制引进了房地产的管理之中、引进了社区管理之中。物业管理作为一种市场化的社区管理模式，打破了计划经济时期房产管理单位奉行的行政型、福利性、封闭式的房产管理模式，开放式的物业管理模式利用市场调节和社区民主参与的形式，开启了我国社区管理过程中市场、政府、社区居民三方合作的新时代。

关键词：物业管理社区管理房产管理

一、物业管理与社区管理

管理主要指的是对企业、人事或家务等的经营、管理或安排，可以看作是一种具体操作性的活动安排和处理，兼有运作和经营的意思。物业管理就是建立在管理这个基础概念之上，物业管理一般是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家法律以及合同的契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合性服务。即物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，走社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。社区管理是指在一定的贴近公民生活的多层次复合的地理空间内，依托于政府组织、民营组织、社会组织和民间公民组织等多种组织化的网络体系，应对社区的公共问题，共同完成和实现公共服务和社会事务管理的改革和发展过程。其目的在于达成以公民为中心，面向公民需要的、积极回应外部环境变化的、促使地方发展富有活力的新型社会与公共事务管理体系。

二、物业管理在社区管理中的作用

物业管理在社区管理与建设过程中发挥了不可替代的作用，其主要表现在这几个方面：（1）推动了社区管理制度的创新（2）增强了社区成员的民主参与意识（3）优化了社会资源的有效配置（4）促进了社会信任体系的重建（5）在社区治安防范中发挥其主要作用。现将分别解析如下：

（1）推动了社区管理制度的创新

物业管理与传统房产管理模式相比，主要有两方面的优势：一是从权力的分配机制上看，物业管理既保持了社区管理参加者之间的适度分权，也授予了社区管理者及其角色相对应的社区决策权、管理权、执行权和监督权。二从管理机制上看，物管与社管双方在完全平等的

原则下，通过双向选择签订合同，明确各自的权利、义务。物业管理企业通过合同或契约接受业主的委托，代表业主并运用经济手段来经营管理物业，故业主处于主人的地位，而物管则是管家的身份，业主需要的服务，物管公司或企业都会予以满足，这就与传统的管理模式相分歧。

近年来，政企分开、政社分开在我国社会进入转型期，已不再是光喊口号了，而是切实反应着我国政府和社区管理模式的转变。即：政府关心如何能在分割治理取得最大的效果，如何能够让各种社会主体根据其自身内在规律来运作。至于各种具体的治理任务，政府将交给社会和市场来完成。物业管理企业作为承接社区治理具体任务的执行者，其存在的意义在于：它为我国打破计划经济体制的弊端，构建一个充满生机和活力、健康运行和秩序良好的社会提供了制度创新的源泉。

（2）增强了社区成员的民主参与意识

随着中国进入商品化住房时代，越来越多的人成为拥有私有产权的业主，从而使我国在社区管理领域发生了深刻变化，主要体现为社区中的治理主体由单位、居委会和作为政府派出机构的街道办构成的三大主题转变为由居委会、街道办、业主、业委会和物业管理公司构成的五大治理主体。在这五大治理主体中，业委会自出现起便受到人们的格外关注，因为它寄托了人们对公民自治的美好期望。目前通过培育居民自发性的小社团、构建社区参与网络，提高居民参与的积极性，增强社区信任和合作，增加居民对社区发自内心的认同与共识，扩大社区治理的合法性基础，从而促进社区治理工作的顺利开展。

（3）优化了社会资源的有效配置

在我国社区建设的实践过程中，随着市场经济的发展和“小政府、大社会”改革的进一步实施，市场组织和社会组织占有的资源越来越多，社区治理结构重心不断向政府之外的其他主体偏移。所以，虽然社区建设的主导力量来自于政府，然而由于政府、市场、社会等多元主体之间基于各自资源不具备完全性的理性考虑，在实践过程中形成了彼此之间可持续的互动与合作。因此，我国社区建设的过程被概括为：在党和政府的领导下，依靠社区力量。利用社区资源，强化社区功能，解决社区问题，促进社区经济、政治、文化、环境协调和健康发展，不断提高社区成员的生活水平和生活质量的过程。

社区管理是一个上下互动的管理过程，自政府推动社会管理体制改革以来，政府自上而下的传统权力运作方式已逐渐被政府、社区组织、第三部门、社区成员之间的多元互动的网络型运作模式所取代，社区治理组织体系由垂直科层结构转变为横向网络结构，以社区共识和认同为基础，充分发挥社区能动性和自主性的治理机制成为我国社区建设的主流。

（4）促进了社会信任体系的重建

在我国引进国外物业管理模式的同时，也确实带来了一些社会弊病，诸如很长一段时间内，新建小区中纠纷不断，这些纠纷一般发生在社区居民、业主、开放商、物业公司、居委会和政府有关部门之间，有一部分社区的公共面积长期被他人侵占、公共权力被侵占、维修基金去向不明，还有一部分小区的整体建筑、电梯、锅炉和水泵等设施年久失修、整体物业贬值，这些纠纷一方面反映了各利益主体之间尖锐的物权之争的社会现实，另一方面也反映了由房产管理模式的变迁引起的社会规范和法律制度的缺失。在社区管理模式变迁的进程中，正是由于各利益主体对私“利”的追逐，导致了社会信任的缺失。所谓的社会信任，一般是指社会成员之间所体验到的社会互动的可靠性、社会规范的可信度。在现阶段，物业公司和业主、社区居民之间通过不断地完善我国正式的物业管理制度，促进物业公司和业主之间健康的、良性的互动从而使社区范围内的社会信任体系得以重建。

（5）在社区治安防范中发挥其主要作用

《物业管理条例》第四章第四十七条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”社区治安防范的任务，就是从社区管理的各个层面抑制和消除社区各类违法犯罪因素和条件，预防和减少违法犯罪案件的发生，建立相对稳定的社区治安环境。因此,合格的物业管理必须把社区治安工作纳入管理内容,这符合社区经济的规律,也是政府和物业管理市场对物业管理的必然要求。目前我国基层派出所的警力严重不足,要求派出所的干警担负起社区内日常的巡逻任务显然是不现实的。故物管企业聘用专业的安保人员来加强安全防范,维持社区的治安。对于业主来说，使他们的切身利益能够得到保障，使社区内财产和人身安全免受非法分子的侵害。

三、社会转型与物业管理

社会转型是指中国的社会生活和组织模式从传统走向现代的变迁过程，物业管理采取市场手段和政府管理采取的行政手段都是资源配置的手段。政府和市场依托社区这个基础平台，把自身的管理触角伸向基层，使社会矛盾在基层得到有效的调节和控制。党的十六届四中全会提出要建立健全“党委领导、政府负责、社会协调、公众参与的社会管理格局”。

这十六字方针标志着我国在和谐社会的建设过程中，政府已将社区治理体制创新的力量由单纯的政府推动转变为由政府、企业和社区组织、社区成员等多元主体的合力。物业管理作为社区多元治理主体中的一支重要力量，不仅推动了中国社区公共服务的深入开展，而且推动了我国公民社会的建设进程，其社会效益和政治意义是广泛而深远的。

参考资料：

娄成武.社区管理学(第二版),北京高等教育出版社，2006.

郑晓奋.物业管理实务[M]晗尔滨,东北财经大学出版社，2006．昭飚.《浅谈社区管理与物业管理的关系》，2006.

黄文，佟丽萍.社区建设与管理,大连理工大学出版社,2009.