物业管理服务费报价及测算
物业管理服务费报价及测算
概述：
基于对某某国际广场住宅、写字楼、酒店式公寓、商业的全面分析和测算，得出第一年管理服务费支出为人民币1,317,957.57元，第二、第三年管理服务费支出为人民币2,255,529.27元；通过对资源占用分析和全面平衡，物业管理服务报价为住宅0.8元/㎡·月，写字楼4.5元/㎡·月，酒店式公寓2.6元/㎡·月，商业1.5元/㎡·月。
第一节经费测算的原则及说明
一、测算的依据
(一)南京市政府相关物业管理法律、法规；
(二)“南京市物业收费管理实施办法”（宁价房[2002]182号）；
(三)“南京市住宅区停车管理服务费收费标准”；
(四)江苏中住房地产开发有限公司“某某国际广场”物业管理邀标书。
二、经费测算的原则
(一)遵循物业管理行业特点的原则
物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。
(二)服务水平与管理费用相匹配的原则
根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。
(三)物业管理分项服务分项收费的原则
按照不同的物业所占用的资源比例，在统一运作的原则基础上，服务分区，不同
的服务内容，确定不同的服务费用标准。
分阶段测算原则)四(
考虑到管理期内，项目分两期竣工投入使用。为此，我们采用了分阶段测算的原则，以确保经费测算的准确、客观。
(五)管理者提取酬金原则
物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：
管理者酬金= 物业管理费用支出×管理酬金比例。
三、测算的有关说明
(一)按功能物业功能管理的原则；
(二)物业管理费支出包括人工费支出、办公费用、设备\设施维护费、清洁费、绿化费、保安费、固定资产折旧、开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金及附加。
(三)有关费用的说明
1、人员工资标准
根据市场化原则，参照行业工资水平，结合南京市的物业管理服务行业特点，制定人员工资标准如下：
序职月年
36,0001经3,000
26,400 2,200 2 经理助理
21,120 1,760 客户服务中心主管3
21,120 4 安全事务部主管1,760
21,120 1,760 5 工程维修部主管
21,120 环境管理部主管1,760 6
19,200 7 1,600 强电工程师
19,200 8 智能化工程师1,600
15,600 9 客户服务助理1,300
12,000
1,000
财务收款文员10
公用水电费2、本测算不含公用水电费，公用水电费的分摊，遵照南京市物业管理的有关规定和行业惯例。
3、住宅电梯使用费
住宅电梯未列入测算，其费用收支遵照南京市物业管理有关规定和行业惯例。
4、物资装备的摊销
物资装备全部按3年摊销。
5、开办费摊销
根据江苏中住房地产开发有限公司提供的合同范本,中标后的签约期限为3年，因此开办费的摊销期限为3年。
6、不可预见费
根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。7、管理者酬金
15%—8依照江苏省物业管理条例和南京市物业管理办法，每年按总支出的．提取管理者酬金，本标书实际按5—8%。
8、本标书收费标准不包含住宅专用维修基金。
第二节经费测算
一、经费测算总表（单位：人民币元）
二、经费测算明细表及其说明
某某国际广场项目预计分两期交付使用，第一期，住宅和写字楼预计将在2012年10月31日前竣工交付使用；第二期，酒店式公寓将在2013年4月30日前竣工交付使用，由于上述两个区域的竣工时间不同，在测算人工成本、行政办公费、设备\设施维护费、清洁费、绿化费的时候，均考虑了接管时间不同而造成的费用差异，经费测算具体如下：
(一)人工成本
1、第一年人工成本（2012年11月1日—2013年4月30日）
1）第一年一期人工成本
2）第一年二期人工成本日）月31日~2013年10（2013年5月1序
2、第二、三年人工成本日后）月1（2013年11序
(二)行政办公费
1、第一年第一期行政办公费日）304月月1日—2013年（2012年11
2、第一年第二期行政办公费日）月30日—2013年102013（年5月1
3、第二、三年行政办公费（2013年11月1日后）
(三)设备/设施维保费
1、第一年第一期设备/设施维护费（日）304月月1日—2013年2012年11序计算方法及其有保养期
2、第一年第二期设备/设施维护费日）月30日—2013年10（2013年5月1序单保养期计算方法及其单
3、第二、三年设备/设施维护费)1日以后年11月(2013保养
(四)清洁费
1、第一年第一期清洁费日）月302013年4（2012年11月1日—序单时间
2、第一年第二期清洁费日）月10301日—2013年（2013年5月
3、第二、三年清洁费日以后）1年11月（2013
物业管理经费测算及报价
物业管理经费测算及报价 一、引言 物业管理经费测算及报价是对物业管理项目进行经济分析和测算，以确定合理 的费用预算和报价，为物业管理公司提供参考依据。本文将详细介绍物业管理经费测算及报价的标准格式和内容要求。 二、背景信息 为了对物业管理经费进行测算和报价，我们需要收集以下背景信息： 1. 物业管理项目的性质和规模：包括物业类型（住宅、商业、工业等）、物业 面积、建筑结构等。 2. 物业管理的服务范围：包括保洁、安保、维修维护、绿化养护等。 3. 物业管理的服务要求：包括服务级别、服务频次、服务质量等。 4. 物业管理的特殊需求：如安保人员数量、设备投入等。 5. 相关法律法规和合同要求：包括劳动法、环境保护法、合同约定等。 三、测算方法 根据收集到的背景信息，我们可以采用以下方法进行物业管理经费的测算： 1. 人力成本测算：根据物业管理项目的规模和服务要求，确定所需的人力资源 数量和工资水平，并计算出人力成本。 2. 物料成本测算：根据物业管理项目的服务范围和特殊需求，确定所需的物料 数量和价格，并计算出物料成本。 3. 设备投入测算：根据物业管理项目的特殊需求，确定所需的设备数量和价格，并计算出设备投入成本。
4. 外包服务测算：如果物业管理项目需要外包服务，根据服务合同和市场行情，确定外包服务的费用。 5. 管理费用测算：根据物业管理项目的管理层级和管理要求，确定管理人员的 数量和薪酬水平，并计算出管理费用。 四、报价格式 物业管理经费报价应包含以下内容： 1. 报价单：列明物业管理项目的基本信息、报价有效期和报价单位等。 2. 经费明细表：详细列出物业管理经费的各项成本，包括人力成本、物料成本、设备投入成本、外包服务费用和管理费用等。 3. 经费总计：将各项成本相加，得出总经费。 4. 附加说明：对报价中的各项费用进行解释和说明，包括费用计算方法、费用 调整规则和费用支付方式等。 五、案例分析 以某住宅小区物业管理为例，该小区占地面积10000平方米，包含10栋住宅楼，共有600户居民。物业管理的服务范围包括保洁、安保、维修维护和绿化养护。根据市场调研和合同要求，我们进行了以下测算： 1. 人力成本测算：根据小区规模和服务要求，需要聘请1名物业经理、2名保 洁人员和4名安保人员，他们的月工资分别为10000元、5000元和6000元。 2. 物料成本测算：根据小区面积和绿化要求，需要购买保洁用品和绿化苗木， 总计5000元。 3. 设备投入测算：根据小区安保要求，需要购买安保设备，总计10000元。
物业管理经费测算及报价
物业管理经费测算及报价 标题：物业管理经费测算及报价 引言概述： 物业管理经费测算及报价是物业管理公司的重要工作之一，合理的经费测算和报价可以保证物业管理服务的质量和效率。本文将从物业管理经费的测算方法、费用构成、经费预算、报价策略和调整机制等五个方面进行详细阐述。 一、物业管理经费的测算方法 1.1 根据物业面积测算：根据物业管理的面积大小来确定管理费用，通常以每平方米为单位进行计算。 1.2 根据服务项目测算：根据物业管理公司提供的服务项目来确定管理费用，不同服务项目对应不同的收费标准。 1.3 根据业主需求测算：根据业主的需求和要求来确定管理费用，可以根据不同业主的需求制定个性化的管理方案和收费标准。 二、物业管理经费的费用构成 2.1 人工成本：包括物业管理人员的工资、福利和培训等费用。 2.2 设备设施维护费用：包括设备设施的维护、保养和更新等费用。 2.3 日常管理费用：包括办公用品、水电费、物业保险等日常管理费用。 三、物业管理经费的经费预算 3.1 制定年度预算：物业管理公司应根据前期经验和市场行情制定年度经费预算，确保经费的合理分配和使用。
3.2 考虑风险因素：在制定经费预算时，要考虑到可能出现的风险因素，做好 预案和储备。 3.3 定期审查和调整：定期审查经费预算的执行情况，根据实际情况进行调整 和优化。 四、物业管理经费的报价策略 4.1 竞争定价：根据市场行情和竞争对手的报价情况来制定合理的报价策略， 保持市场竞争力。 4.2 服务定价：根据提供的服务项目和服务质量来确定报价，提供高质量的服 务可以适当提高报价。 4.3 客户需求定价：根据客户的需求和要求来制定个性化的报价方案，满足客 户的需求可以提高服务满意度。 五、物业管理经费的调整机制 5.1 根据市场行情调整：根据市场行情和经济形势的变化来调整管理费用，保 持经费的合理性和竞争力。 5.2 根据服务质量调整：根据服务质量和客户满意度来调整管理费用，提高服 务质量可以适当提高报价。 5.3 定期评估和调整：定期对物业管理经费进行评估和调整，及时发现问题并 进行改进。 总结： 物业管理经费的测算和报价是物业管理公司的重要工作，合理的经费测算和报 价可以保证物业管理服务的质量和效率。物业管理公司应根据物业面积、服务项目、业主需求等因素来确定管理费用，同时要考虑人工成本、设备设施维护费用和日常管理费用等费用构成。制定年度经费预算、合理的报价策略和调整机制也是保证经
物业管理经费测算及报价
物业管理经费测算及报价 随着社会发展，物业管理成为了城市化进程中重要的组成部分。为了在不断提升居民生活品质和保障物业资产价值方面效果更显著，物业管理公司需要按照实际情况进行相关经费的测算和报价。 一、物业管理经费的测算 1、物业服务费 物业服务费是指居民使用物业服务而需支付的费用。物业服务费主要包括物业管理服务费、物业维修服务费、物业水电费及公共能源费。 物业管理服务费主要包括安全管理、卫生管理、环境管理、公共设施维护、物业保险及费用管理等。物业维修服务费主要指公共设施和物业建筑的日常维护和管理、维修、保养、更新等费用。物业水电费及公共能源费主要指物业建筑内部公用水、电、气、供暖等费用。 2、财务支出 物业管理公司需要承担各种财务支出，如工资、社保、场地租赁费、办公设备购置、物料采购等。 3、法律支出 物业管理公司在日常工作中也需承担一定的法律支出，主要是法律咨询费、诉讼费、保险费等。
4、其他支出 物业管理公司为保障服务质量还需加强物业员工的培训，增加公共设施和物业设备的更新更换、设备维修保养支出、应急保障费、宣传费等，需要作为其他支出的部分。 二、物业管理经费的报价 针对物业管理经费的实际情况，在测算之后需要对物业管理经费进行报价。报价时，应该同时根据不同服务的工作内容、工作细节和服务特点进行价格区分。此外还应注意整个管理期间所测算的管理费用能够满足预算。 报价内容应包括物业管理费、维修保养费、水电管理费、增值服务费等。为了避免由于管理费用的过高造成业主的投诉和不满，物业公司应该根据物业实际需求进行合理测算，同时对提高服务质量加强投入，提升整个物业管理的水平。在报价时，能够充分展示物业管理公司的专业性和服务水平，需提供明细细致的服务项目及费用，让业主能够了解费用来源、费用用途及服务项目。 综上所述，物业管理经费的测算和报价是物业管理公司日常工作中需要注意的核心方面。在日常操作过程中应注重与业主的沟通，明确服务范围和内容，提高服务水平，保障住户身心健康和物业资产安全。
物业管理经费测算及报价
物业管理经费测算及报价 引言概述： 物业管理经费测算及报价是物业管理公司制定合理的经费预算和报价的重要环节。准确测算物业管理经费和合理报价能够确保物业管理公司的经济利益和服务质量，同时也能够满足物业业主的需求。本文将详细阐述物业管理经费测算及报价的五个部份。 一、人力资源成本 1.1 职工工资和福利：包括物业管理人员的基本工资、奖金、津贴、社保和公积金等福利待遇。 1.2 培训和培训成本：包括物业管理人员的培训费用、培训材料和培训场地等费用。 1.3 人事管理费用：包括物业管理人员的招聘费用、劳动合同管理费用和绩效考核费用等。 二、物业维护成本 2.1 日常维护费用：包括物业设备的日常维护和保养费用、公共区域的清洁费用和绿化维护费用等。 2.2 设备维修费用：包括物业设备的维修和更换费用，如电梯、水泵、空调等设备的维修费用。 2.3 大型维修基金：用于应对大型设备故障或者修缮的费用，如大楼外墙的翻修费用、电梯大修费用等。 三、公共设施管理费用
3.1 公共设施维护费用：包括公共设施的维护和保养费用，如停车场、游泳池、健身房等设施的维护费用。 3.2 公共设施更新费用：用于更新和升级公共设施的费用，如更换停车场的道闸系统、游泳池的水处理设备等。 3.3 公共设施管理费用：包括对公共设施的巡查、监控和管理费用，如安保人员的工资、监控设备的维护费用等。 四、管理费用 4.1 行政管理费用：包括办公室的租金、水电费、办公设备的采购和维护费用等。 4.2 财务管理费用：包括财务人员的工资、财务软件的购买和维护费用等。 4.3 宣传推广费用：用于物业管理公司的宣传推广活动，包括广告费用、宣传品的制作费用等。 五、其他费用 5.1 物业保险费用：包括物业管理公司的责任保险费用和财产保险费用等。 5.2 法律咨询费用：用于物业管理公司的法律事务咨询费用，包括律师费用和法律文件的起草费用等。 5.3 公共事业费用：包括物业管理公司向业主收取的公共事业费用，如水费、电费、燃气费等。 总结： 物业管理经费测算及报价是物业管理公司运营管理的重要环节。合理测算各项经费并准确报价能够保证物业管理公司的经济效益和服务质量，同时也能够满足物业业主的需求。通过人力资源成本、物业维护成本、公共设施管理费用、管理费用
物业服务费测算与报价
第五章物业服务费测算与报价一、物业(de)收支测算方案： （一）测算依据 1、国家、安徽省、合肥市有关物业管理法规、文件：国家计委、建设部城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法、国家财务部物业管理企业财务管理规定、合肥市物业管理办法、合肥市物业管理服务收费管理办法、合肥市物业管理公共服务收费等级评定标准. 2、小区相关资料 （二）测算说明 1、该测算按合肥市物业管理公共服务收费等级评定标准测算. 2、测算包括小区日常物业管理各项费用支出测算. 3、测算小区日常物业管理费用支出构成：人工费用、行政办公费用、设施设备日常运行维护及保养费、安全护卫器具维护、维修费用、清洁卫生及绿化费用、折旧摊销费、税金等.（三）物业管理公共性服务费用分摊 1、公共设施设备日常运行、维护费： 公共部位日常维护费、消防设施维护费、电梯维护、保养费；水泵维护、保养费；水箱清洗、消毒费；水箱水样检测费、避雷测试费；电梯、水泵、水样检测、避雷测试报告及相关证件费. 2、护卫费、清洁卫生费、绿化、办公费、折旧费、利润. 3、所有空置房（住宅、商铺、车库等）(de)物业管理服务费及公摊费用均由开发商支付；（四）各项支出费用成本测算明细 1、管理、服务人员(de)工资和按规定提取(de)福利费 （1）人员编制和基本工资标准 人员编制和基本工资标准表
（2）社会保险费：按最低基数1718元(de)31.3%提取, 1718元13人31.3%=6990.54元/月 （3）服装费按平均400元/人·年计算,则每年为： 13人400元/人/年=5200元/年 每月为5200元÷12=433.33元/月 小计支出：24123.87元/月每年为：289486.44元/年 2、公共设施、设备日常运行维修、保养费 (1)电梯维护、保养、检测费：500元/月/台10台=5000元/月 (2)水泵维护、保养费：400元/月 (3)水箱清洗、消毒费、水箱水样检测费：300元/月 (4)高层避雷测试费：300元/月 (5)电梯、水泵、水样检测、避雷测试报告及相关证件费：300元/月 (6)消防设施维护保养费：400元/月 (7)公共照明系统保养：含节能灯、泛光灯及广场灯更换等200元/月