个人住房抵押贷款市场业务细分与产品结构

个人住房抵押贷款市场业务细分与

产品结构

内容摘要:笔者认为我国个人住房抵押贷款(简称“个贷”)市场在业务规模快速发展的同时,应适时适度向业务细分和产品多样化等方向拓展。本文以美国个贷市场为例,归纳了个贷市场可细分的业务种类和丰富多样的个贷产品。结合我国市场特征,提出了多样化个贷市场参与机构、合理化个贷产品结构、谨慎创新个贷产品和向资本市场融资的建议。

关键词:个人住房抵押贷款业务细分产品结构

鉴于对住宅市场稳步发展的预期,我国个贷市场的发展空间巨大。这种发展空间不仅表现在市场规模上,更反映在业务种类和产品结构的开拓。本文以个贷市场发展较成熟的美国为例,归纳个贷市场的业务细分和产品结构,分析形成专业化分工和多元化产品的意义,结合我国个贷市场现阶段特征,提出

一些建议。

美国个贷市场业务细分

按业务种类划分

零售业务 (retail operation) 个人住房抵押贷款零售业务通常由个贷机构一线业务

员发起。客户来源主要通过两种渠道,其一

是房地产开发商或中介机构提供的潜在客户,其二是自身的储蓄或其它贷款业务客户。只有很少部分现实客户来自于柜台寻访和

电话促销。由于个贷零售业务由贷款机构一线业务员亲自发起,因此相比于批发业务,

能更好控制客户和抵押住宅质量,有助于降

低个贷风险。但为此付出的代价是分支机构和一线业务员数量的增加,业务运作成本上升,尤其是固定成本。国外有研究表明,个贷业务的规模经济效应不明显,相反较高的固

定成本投入会增加其市场退出成本。小规模地区性个贷金融机构在零售业务领域更占

优势。

批发业务 (wholesale operation) 与零售

业务不同,批发业务是指个贷机构直接从发

起人手中购买打包后的个贷产品。由于其不

参与个贷发起,因此能够减少分支机构、业务人员等投入,退出个贷市场的成本相对较低。在美国个贷市场中,商业银行超过5成的个贷资产来自于批发业务,但由此带来的主要问题是,较难判断和控制个贷质量,包括借款人信用和抵押物状况,且个贷产品购入成本势必会大于卖方的发起成本。

联系人业务(correspondent operation) 联系人业务和零售、批发业务的主要区别体现在服务性收益的实现时间。无论是自己发起还是外购打包个贷,联系人业务都会随即出售个贷服务权,提前实现服务性收益。这可能是因为其没有个贷服务能力,但更多的情况是,其希望通过日后还款现金流的折现,尽早回收资金,实现收益,规避风险。

按业务环节划分

个贷发起(origination) 个贷发起环节始于贷款人与潜在借款人的首次接触,止于个贷合同签署。具体工作包括:市场营销(marketing),个贷申请人信用评估,抵押住宅评估,个贷担保事宜处理、个贷审批,合同文件整理和合同签署等。其中,抵押物评估

和个贷担保多由外部专业机构承担。通常情况下,个贷发起环节的收益约为总贷款额的%～%(不包括个贷保费)。美国个贷市场,

参与个贷发起环节的机构主要包括储贷机

构(Savings & Loans) 、个贷银行(Mortgage bank)、个贷经纪人(Mortgage broker)和商业银行。其中,个贷经纪人在该环节扮演的

是中间人角色,为个贷发起人寻找潜在借款人。有数据表明,2002年美国50%的新发起

个贷都有个贷经纪人参与,该比例在个贷批

发业务领域更高。

个贷服务(servicing) 个贷服务是继个贷

发起后的第二个环节,主要处理还款过程中

的一系列服务性项目,包括还款收缴和归结、现金流管理、还款时间表更新和调整,还款

延期通知和违约清算等。此环节产生的个贷服务性收益约为总贷款额的1%。在美国,涉足个贷服务的机构主要有个贷银行、储贷机构和商业银行。2002年个贷银行在美国个贷服务环节的市场份额最大,超过40%。

540)=540" vspace=5>

个贷担保(insurance) 个贷担保业务主要

针对两方面风险。一方面是抵押物风险,包括抵押物质量风险和抵押物产权风险,二方面是借款人风险。论文仅涉及借款人风险担保。借款人风险担保对象主要包括中低收入借款人和高贷款价值比借款人,前者通常由具备政府背景的担保机构提供特殊担保,提高这部分人群的住房信贷消费能力。如美国个贷市场中的联邦房屋管理局(Federal Housing Administration, FHA)、退伍军人管理局(Veterans Administration, VA)和农村住房服务局(Rural Housing Service, RHS)。后者主要由私营保险机构承担,如美国个贷市场要求贷款价值比超过8成的借款人对超额部分购买私营抵押贷款保险(Private Mortgage Insurance, PMI)。由于常规型个贷通常不要求借款人额外担保,只需住宅抵押,而超额型个贷的担保机构多为私营抵押贷款保险公司,从2002年美国个贷市场不同担保类型的个贷比例可以推算出,FHA在美国个贷担保市场的份额最大,超过50%,私营抵押贷款保险公司次之,约为30%。

商业银行个人住房抵押贷款风险分析

商业银行个人住房抵押贷款风险分析 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险关键词:个人住房贷款;贷款;风险随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下一、利润风险 1.贷款利率风险在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险

由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少二、市场风险 1.通货膨胀风险如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失三、信用风险 1.借款人的违约行为

商业银行个人住房抵押贷款风险分析

商业银行个人住房抵押贷款风险分析 Prepared on 22 November 2020

我国商业银行个人理财业务及其模式研究

目录中文摘要及关键词 (1) 英文摘要及关键词 (1) 一、我国商业银行个人理财业务概况及存在的问题 (1) （一）我国商业银行个人理财业务现状概况 (1) （二）我国商业银行个人理财业务存在的问题 (2) 二、国外发达国家商业银行个人理财业务成功模式及借鉴 (4) （一）美国个人理财业务的模式及特点 (4) （二）我国银行个人理财业务可借鉴的成功经验 (7) 三、我国商业银行个人理财业务模式整体框架构建建议 (8) （一）推进金融混业经营 (9) （二）打造金融集团控股经营模式 (9) （三）建立第三方理财业务体制 (9) （四）加强个人理财业务渠道建设 (9) 参考文献 (11) 谢辞 (12)

摘要中国经济的高速发展，居民资产的迅速积累，为个人理财业务的发展提供了良好的物质基础和广阔的市场前景。中国银行个人理财业务正处于从以产品为导向的发展模式向以服务为中心的综合性发展模式提升的转型期。但是由于经营的范围受金融业分业模式、银行业经营实力和发展理念上不足等内外因素的制约，很大程度上限制了商业银行个人理财业务的长足发展。本文简要介绍我国商业银行理财业务的现状并根据数据分析现存的问题。借鉴国外理财业务的特点及发展经验，进一步指出理财模式的重要性，并提出构建我国商业银行个人理财模式的建议，即既需要金融监管当局在制度和政策上提供支持,也需要包括商业银行等金融机构在内的所有市场参与者在技术手段上的创新。关键词商业银行，个人理财业务，经营模式，存在问题，研究探讨 Abstract As China' s rapid economic development, the residents assets of the rapid accumulation of personal financial services for the development of sound material foundation and broad market prospects. Bank of China personal financial services are the product-driven development model to a service centre comprehensive development mode to upgrade the transition.

住房抵押贷款申请流程

一、住房抵押贷款申请流程 “(1)借款人提出申请,递交相关资料。(2)进行房产评估、贷前调查、审批。(3)审批通过,办理抵押登记手续。(4)发放贷款,借款人按合同定期归还贷款本息。(5)贷款本息结清,办理抵押房屋的解押手续。” 二、住房抵押贷款本质抵押房屋贷款实际上是指用客户已经拥有可以上市流通的商品房屋用以抵押给银行贷款的品种。区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款，在于客户已经拥有房产的所有权，而不是即将拥有。抵押房屋贷款需要有明确的贷款用途，不能用于法律法规明令禁止的用途，比如：炒房，炒股是不允许的，要求抵押房屋贷款的用途专款专用，并接受贷款发放方以及监管机构的监管，发现违规，银行有权追回贷款。三、抵押按揭 1、在生效条件上按揭的生效条件是，如果按揭物是现房的，那必须将房屋的产权证交付给按揭权人执管；若按揭物是期房的，则必须将《商品房预售合同》交付给按揭权人执管。但是不管现房还是期房，都必须向法定登记机构办理登记后方可生效。而抵押的抵押物除了法律规定必须经法定登记机关登记才可生效外其他抵押物是否要登记后才生效，则由抵押人和抵押权商定。 2、在权利依据上按揭的权利既属于担保物权，又属于一般债权，因为按揭物如是现房，按揭人只要将按揭物的产权证交付给按揭人即可，它是一种权利的质押，与债权并无直接关系；若按揭物是一种期房的，它实际上还并不存在，因此根本不会发生转移期房的占有权问题，只是要求把《商品预售合同》交付给按揭权人即可。《商品房预售合同》中反映的仅是合同上的债权债务关系，也说明按揭人在商品预售的合同关系中是处于债权人的地位，这种权利只具有一种债权的性质，尚未具有直接体现财产权的性质。而抵押权属于物权，因为它是抵押人以自己的财产作为履行债务的保证。

我国个人住房抵押贷款市场的现状

一、我国个人住房抵押贷款市场的现状我国自1987年开展住房抵押贷款以来，居民住房抵押贷款额度不断增加，居民购买商品住房逐年增多。如今“要买房，找银行”已成为大多数中国老百姓所熟知的口号了。人们在茶余饭后随便翻开一张报纸，就可以看到许多漂亮的房地产广告都标注着“首付20％即可入住”、“ΧΧ银行提供X年按揭”等极富煽动性的语句。这些关于个人住房抵押贷款的条件，对于刚刚跨入商品住房市场的中国老百姓来说，影响无疑是巨大的。可以预见，今后很长一段时间内居民住房信贷会有一定的发展，居民购房热情也会不断升温。然而，目前我国个人住房消费信贷发展迟缓，发展规模较小且地域分布极不平衡，多局限于一些经济比较发达的沿海城市和居民收入较高的中小城市。可见个人住房抵押贷款的发展还远远没有达到国家所期望的程度。据统计，截至1998年底，我国城乡居民储蓄存款余额高达53407.5亿元，比1997年增长了17.1％。其中，定期储蓄增加了5473.7亿元，比1997年多增350.9亿元，与此同时，我国的商品住房空置量也在成倍增长。从以上数据我们不免发出疑问，为什么巨大的储蓄存款却消化不掉这些空置商品住房呢？是不是由于我国的商品住房市场已饱和，居民都不需要买房了呢？当然不是。目前，我国人均居住面积还很低，还有300多万户住房困难户，其人均居住面积不足4平方米。 1996年，建设部把原先制定的2000年城镇人均居住面积8平方米调整为10.12平方米，使用面积改为15－18平方米。我国目前的实际状况与这一目标还差了一大截。据有关资料显示，要达到这一目标，现有的商品住房空置量仍不能满足需要，城镇每年至少要新建住宅3亿平方米，农村至少要新建住宅5－6亿平方米。那么究竟是什么原因导致商品住房空置量逐年递增的呢？很多人都认为是房价太高，人们一时无法凑出那么多钱来。于是个人住房抵押贷款政策就应运而生了，这一政策主要是针对近6万亿元的居民储蓄存款并不是普通老百姓平均拥有的，其中的70％部分只由30％的人拥有的状况提出来的。有钱人不缺房，缺房人没有钱的状况造成了社会资源的极大浪费。个人住房抵押贷款政策的实施使得有钱人通过银行把闲散的资金投资出去，得到银行存款利息回报，缺钱人通过银行获得个人住房抵押贷款，实现购房梦想，银行从贷款者那儿获得贷款利息，支付投资者存款利息，获得存贷款的利息差。这样，投资者、银行、借款人都得到了好处，社会资源也得到了有效利用。按上述说法，个人住房抵押贷款市场应该很红火才对，但实际情况并非如此。虽然在政府和央行一再颁发一些鼓励性政策，各商业银行都曾积极响应过，但如今我们可以明显感觉到以前的那股热乎劲已经退下去了，老百姓纷纷抱怨贷款难。有关资料显示，1998年以来，我国各商业银行贷款增长趋缓，其贷款发放越来越谨慎，1998年前4个月就有约60％的金融分支机构按贷款条件发放的贷款余额较1997年同期有所下降。二、我国个人住房抵押贷款制度带来的内外风险个人住房抵押贷款“雷声大，雨点小”、“关注者多，参与者少”，除了许多消费者自给自足、封闭性的消费心态和害怕负债消费的传统观念作怪外，主要还是因为银行提供个人住房抵押贷款的风险太高而收益过低，从而限制了银行贷款规模的扩大。这里的风险分为两种，一是制度的外在不稳定因素，其带来的风险称为外部风险。外部风险是指在贷款存续的期限内个人贷款者的资信下降或房地产市场价格下跌，银行所面临的信用风险；一是制度的内在缺陷，其引起的风险称为内部风险。从长远来看，起主要制约作用的是内部风险。下面我们着重分析个人住房抵押贷款制度本身的内在缺陷及其给银行带来的内部风险。（一）存贷期限不同带来的风险我国商业银行的贷款资金大部分来自企业和居民的储蓄存款，以中短期为主，而个人住房抵押贷款期限大多在10年以上甚至20年。仅靠短期资金发放长期贷款，就造成了存贷期限不同。只要储蓄存款放缓或者贷款规模

银行对个人住房抵押贷款的风险管理

毕业设计（论文）题目银行对个人住房抵押贷款的风险管理系（部）经济管理系专业国际金融班级姓名学号指导老师

系主任摘要我国房地产市场经历了飞速发展的过程，商业银行提供的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房购买力等方面，起到了积极的作用。在近几年的经济形势下，我国经济发展和房地产市场周期性波动的风险也明显显示，个人住房贷款面临着一些新情况和新问题。随着个人住房第一贷款在银行的贷款业务中的重要地位日益得到提升，银行已经已经把个人住房抵押贷款业务作为向零售业务转型过程中需要重点发展的业务之一。关键词：商业银行、个人住房抵押贷款、风险管理

第一章绪论. (1) 1.1、选题的背景 (1) 1.2、选题目的 (1) 第二章银行信贷风险管理研究的理论基础 (2) 2.1、银行信贷风险的基本内涵 (2) 2.2信贷风险管理的策略 (2) 第三章住房抵押贷款的风险管理 (4) 3.1、加强银行的风险管理 (4) 3.2、个人住房抵押贷款的风险防范和对策 (5) 第四章东亚银行的住房抵押贷款 (6) 4.1、东亚银行的简介 (6) 4.2、东亚银行的住房抵押贷款业务 (7) 第五章我国个人住房贷款风险管理框架的构建 (7) 5.1、商业银行内部风险控制 (7) 5.2银行外围配套基础环境建设 (8) 参考文献. (9) 致谢 (10)

第一章绪论 1.1选题意义及背景 1.1.1选题的背景 2007年4月，美国第二次抵押贷款机构( Sub-Prime Mortgage )—新世纪金融公司(NewCemtury Finan cial Crop),因受大量的业主贷款违约的影响，向法院申请破产保护，并宣布将裁减一半以上的员工和出售公司大部分资产。这一美国房地产业最大的抵押贷款机构破产案,掀开了“次级贷”风波的序幕。在危机发生前, 由于美国次级房贷市场在整个贷款市场占有率较低(约7%),有些专家预测此次危机不会引起全面危机。但是,次级贷及其衍生品涉及的主体种类繁多,包括借款人、贷款机构、基金、银行和保险公司等主体,因此全球股票市场、外汇市场和债券市场都受到了严重的负面的影响。当前金融危机的影响已越来越大,它的蔓延对经济发展和社会进步都有巨大的危害。它不但能使个别金融机构蒙受巨额损失, 而且还破坏一个国家和地区的经济稳定,引起社会动荡。房地产业在我国国民经济的发展中也日益占据举足轻重的地位。自 20世纪 90 年代以来,我国房地产市场逐步发展并迅速壮大,已逐渐成为推动各地区乃至整个国民经济增长的重要力量。从 1998 年国家停止福利分房以来,个人住房抵押贷款业务成为了我国福利分房制度向住房分配货币化转变过程中的一中金融产品,在不断发展的过程中已成为我国居民购买住房的主要融资模式。近年来个人住房抵押贷款规模在银行资产中的比重也呈现上升的趋势,在房价不断攀升的背景下, 个人住房抵押贷款一直是银行的核心业务,个人住房抵押贷款一直以来也是优质贷款,违约率较其他贷款低的多。但是,我国房价持续单边上涨已经成为了历史,在经历了2008年房价做“俯卧撑”到 2009 年初房价开始小幅下跌,同时又经历了美国次贷危机引起的全球经济和金融的危机,我们不得不重新审视我过个人住房抵押贷款的核心问题——风险控制。 1.1.2选题目的住房贷款,是指住房金融机构向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房贷款。住房贷款一般以中长期贷款为主,是借款人在约定的期限内按月或按年归还贷款本息的一项资产业务。住房抵押贷款主要是指住房按揭贷款,即购房者以所购住房做抵押并由其所购买的房地产企业提供。个人住房贷款业务是近年新兴发展起来的业务品种,短期内以其低坏账率迎合了商业银行做实资本充足率的需求,引发行业内的营销扩张热潮,商业银行在对风险未做深入剖析的情况下就盲目跟进,缺乏成熟的风险管理技术相配合,这种思想上的麻痹大意为日后风险的爆发埋下了隐患。风险管理是银行经营活动中永恒的主题,本文要解决的主要问题就是在采用实证分析指出实际风险程度和不利后果的基础上,提醒商业银行对此引起重视,同时借鉴西方先进的风险管理技术, 初步探

住房抵押贷款

住房抵押贷款一、住房抵押贷款证券化必要性分析（一）住房抵押贷款证券化的概念。住房抵押贷款证券化（MBS）是资产证券化中的一种，是指金融机构把自己所持有的流动性较差，但能产生预期现金流的住房抵押贷款结构重组为能够在资本市场上流通的证券的过程。（二）商业银行展开住房抵押贷款证券化的必要性。对于商业银行来说，住房抵押贷款证券化有利于有效分散和转移银行面临的信用风险、利率风险、流动性风险；有利于优化商业银行的资产负债结构，提升资本充足率，降低银行不良资产率；有利于提升商业银行的经营管理水平及盈利水平。对中央银行来说，住房抵押贷款证券化，一方面为央行调节货币供给稳定利率提供了新的工具；另一方面有利于完善中央银行的宏观金融调控。同时，住房抵押贷款证券化对于优化资源配置效率，促动金融市场的发展，也起了很大的促动作用。二、我国全面展开住房抵押贷款证券化面临的障碍（一）商业银行参与住房抵押贷款证券化的动力不足。商业银行当前的一项迫切任务就是提升资产质量，而住房抵押贷款是银行为数不多的优质资产之一，随着个人住房贷款市场的扩大，这项优质资产对银行整体资产质量的优化作用日趋明显。一方面，如果实行表外证券化，贷款转让给SPV后就不能记入银行资产，这等于减少了银行的优质资产，会进一步提升银行的不良资产比率。另一方面，如果实施住房贷款证券化，那么原本由银行一家独享的收益就要在证券化过程中被投资者和中介机构分享，银行的收益会减少。所以，当前商业银行要求实行抵押贷款证券化的意愿不强烈。（二）实施住房抵押贷款证券化的制度性障碍 1、相关法规不健全，具体操作缺乏充足的法律依据和保障。我国抵押贷款市场的法律框架正在形成时期，市场法规尚未形成体系。

浅析个人理财行业发展的问题与对策

浅析个人理财行业发展的问题与对策（一）选题背景及意义 1.选题背景个人理财是指个人资产通过银行专家的理财服务实现保值增值的过程。个人理财业务在我国发展初期只是各银行用来吸引客户和强化客户忠诚度的免费促销手段，没有盈利目标，但随着中国社会经济不断发展，人们的生活水平持续上升，手中逐渐拥有了资金，个人金融产品日益丰富，理财服务需求不断扩大，大众对个人理财的认知也普遍提高，银行业转而谋求该业务的更大发展，以期获得丰厚利润。老百姓的投资理财需求促使了个人理财业务的产生和发展。随着人们理财意识的提升，个人理财业务的市场潜力增大，这对个人理财的发展起到一定的促进作用。我国个人理财业务起步较晚,现阶段仍然处于摸索和起步阶段。近几年，国内大多数商业银行也陆续开通了个人理财业务，部分商业银行已经取得了一定的成绩。 2.意义首先，个人理财规划的重要性体现在，能调节收支平衡。做好个人理财规划能避免出现入不敷出的情况。其次，能缓解经济压力。通货膨胀，物价上涨，这些问题时时刻刻提醒我们，攒钱挣钱，让钱生钱。面对高物价的压力，做好个人理财规划是非常必要的，它可以有效缓解生活压力，提高生活质量。第三，个人理财规划的重要性体现在，有助于实现财富增长，能有效规避经济风险。我们要根据自己的财务状况和经济条件进行分析，制定理财目标，根据想要达到的理想状态进行理财规划，选择适合自己的理财产品。（二）个人理财行业发展的现状当今，我国商业银行的个人理财业务已经与基金管理业务以及商业银行的信托业务相结合。我国个人理财业务的整体运作情况仍处在初级阶段，各家商业银行的业务还处在咨询、建议或者方案设计上，主要停留在储蓄功能的扩展，具体操作也只是将存贷款产品进行简单的组合，同时提供一些并不涉猎债券、股票、房地产、基金等多种投资理财产品，只是一些初级的基础咨询服务。而且，由于我国的政策和法律对该方面业务的限制较为宽泛，导致我国金融体系依然处于分业状态，与发达国家的个人理财业务仍存在很大差距，不利于我国居民客户资产的大幅增值，因此，我国的个人理财业务仍亟需完善。（三）个人理财行业的问题 1．缺乏复合型专业理财人员目前，我国商业银行个人理财业务缺乏一大批精通银行、保险以及证券业务相关法律及税务等业务的人才。对于具备相当经验的复合型专业理财人员更是匮乏。我国个人理财业务涉及面的逐渐扩大，其中有关客户财务的阶段性目标监测、税务处理房地产、资金合理规划运用金融产品投资分配以及收藏品投资等业务与人才缺失的矛盾逐渐显露。人才的缺失制约了我国个人理财、投资市场的发展。 2. 个人理财产品存在同质化现象, 缺乏特色服务。我国各银行理财产品种类、结构、功能都比较接近,消费者往往难以区分。如在投资领域,几乎都是证券、外汇、保险、基金等投资产品的组合,而没有针对客户的需要进行个性化的设计。 3. 缺乏组织机构及运行机制保障。

中国建设银行个人住房贷款抵押合同(标准版)

中国建设银行个人住房贷款抵押合同合同编号：中国建设银行个人住房贷款抵押合同 (标准版) 甲方：乙方：签订日期：签订地点：

抵押人（甲方）：______________________________ 住所：________________________________________ 电话：________________________________________ 邮政编码：____________________________________ 开户金融机构及帐号：__________________________ 抵押权人（乙方）：____________________________ 住所：________________________________________ 法定代表人（或授权代理人）：__________________ 电话：________________________________________ 邮政编码：____________________________________ 为确保乙方与_____________ 签订的_____________号借款合同（以下简称借款合同）的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：第一条甲方以“抵押物清单”所列之财产设定抵押。第二条以房地产设定抵押的产权情况 1．房地产坐落：__________________________________ 2．地号：________________________________________ 3．土地面积：____________________________________ 4．土地使用年限：________________________________ 5．土地来源：____________________________________ 6．土地出让（转让、划拨）合同号：________________ 7．国有土地使用证号：____________________________ 8．房屋建筑面积：________________________________ 9．共有权份额：__________________________________ 10．房屋所有权证号：_____________________________ 11．房屋预售、买卖契约号：_______________________ 第三条以房地产设定抵押的抵押情况 1．抵押土地四至：________________________________________ 2．抵押土地面积：________________________________________ 3．抵押土地评估价值：____________________________________ 4．抵押房屋部位：________________________________________ 5．抵押房屋建筑面积：____________________________________ 6．抵押房屋评估总价值：__________________________________ 7．房地产评估总价值：____________________________________ 第四条甲方抵押担保的贷款金额（大写）_____________元，贷款期限自_______年_____月_____日至_______年_____月_____日，贷款用途为。第五条甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权。第六条甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日将购房合同、抵押登记证明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。第七条抵押担保的范围：贷款金额（大写）元及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用（包括律师费、诉讼费等）。第八条本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。

住房抵押贷款的风险和防范

遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>https://www.360docs.net/doc/d23896789.html, 住房抵押贷款的风险和防范贷款风险的种类住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种： 1.1 违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。 1.2 流动性风险

流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。 1.3 经济周期风险经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。 1.4 利率风险

银行个人理财业务分析报告

目录提纲··1 容提要··2 一、个人理财业务的发展现状··2 （一）我国商业银行个人理财业务发展现状分析··2 （二）国外银行个人理财业务发展状况··3 （三）国和国外个人理财业务服务的状况比较··4 二、现阶段我国银行个人理财业务存在的问题··4 （一）与外资银行的个人理财业务还存在着不少的差距··5 （二）我国金融市场分业经营体制影响个人理财业务··5 （三）个人理财业务品种单一··5 三、发展银行个人理财业务途径··6

（一）加快理财产品创新··6 （二）培养理财人员从业素质控制道德风险··6 （三）大力开拓发展网上理财业务··7 （四）建立个人信用体系··8 （五）细分客户市场··8 参考文献··9 银行个人理财业务探析【容提要】随着经济的快速发展和人们收入水平的迅速增长，个人理财业务在我国有着越来越广阔的发展空间，与此同时不断有外资银行获准办理人民币业务。然而，与其相比，国银行个人理财业务发展明显滞后。文章对此进行了深入的分析，并提出了相应的对策和营销策略。【关键词】外资银行国银行个人理财利润一、个人理财业务的发展现状所谓个人理财是由专业理财人员通过明确个人客户的理财目标，分析客户的生活、财务状况，从而帮助客户制定出可行的理财方案的一种综合金融服务。个人

理财业务的发展现状：近年来，在国居民收入不断提高，金融产品日益丰富，个人理财市场需求日渐突显的情况下，国各商业银行纷纷推出了形式多样的个人理财服务和专有品牌，如工商银行的理财金账户和理财产品“稳得利”、招商银行的金葵花等。其中，部分地区的一些国银行已经在个人理财业务方面形成了一套比较完整的管理办法，掌握了有效的市场营销宣传手段，并组建起了拥有相关业务技能的个人客户经理队伍，也积累了一定的经验。而随着中国金融服务业全面开放的步伐加速，来自外资银行的挑战将越发强烈，外资银行以巨大的国际化品牌优势正一步步逼近我国的银行业。（一）我国商业银行个人理财业务发展现状分析尽管我国个人理财市场发展迅猛，但从目前我国各个商业银行个人理财业务的运作情况来看，商业银行的个人理财业务还处于形而上学阶段，还存在着诸多的问题制约着这一市场的发展。首先是需求不足。主要表现在：（1）个人理财定位于少数高端优质客户,服务门槛过高,造成客源稀少。如外资银行一般“门槛”在xxxx美元以上,国银行一般“门槛”在2xxxx元以上。比如说像建行的“乐当家”它也要求你在要在建设银行存款要达到2xxxx到5xxxx元，同时每年的消费额也要达到一定的数额。中国仍是发展中国家，总体上高收入客户占比较低，从现有品牌看，门槛偏高，能满足这一条件的客户又相当的局限。（2）不少客户对银行个人理财业务存在片面认识有些人手头尽管拥有大量的金融资产,但又普遍存在“财不外露”的保守思想,加之对我国商业银行的服务水准还心存疑虑,一直对此业务持观望态度。（3）银行市场营销观念不强,广告宣传做得不深不透。多数银行

次贷危机对我国住房抵押贷款市场的启示

次贷危机对我国住房抵押贷款市场的启示发表时间：2009-03-04T14:26:07.590Z 来源：《魅力中国》第1期供稿作者：张文芳 [导读] 2006年后期美国开始爆发次贷危机，2007年至今在全球范围内掀起了巨大波澜。摘要：2006年后期美国开始爆发次贷危机，2007年至今在全球范围内掀起了巨大波澜。中国在此次危机中亦受到巨大冲击，此次次贷危机反映出，即使是在美国这样的金融制度和信用体系健全的国家仍然会出现住房信贷危机；使我们不得不重新审视我国的住房信贷所存在的问题以及面临的风险，了解如何控制和管理住房信贷的风险已经非常重要。关键词：次贷危机；房贷市场；启示一、次贷危机的含义次贷，即次级抵押贷款，是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。在美国被称为面向穷人的住房次级抵押贷款。“9.11”之后美国为了刺激经济增长，美联储从2001年至2004年连续13次降低利率。低利率政策降低了购房者的消费成本，刺激了房地产业的发展。一方面，住房市场的持续繁荣使借款者低估了潜在风险，美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款成了信用条件达不到优惠级贷款要求的购房者的选择。另一方面，放贷机构为适应市场需要推出多种多样的高风险次级抵押贷款产品，而竞争的加剧使贷款机构在推广这些产品时有意忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节，宽松的贷款资格审核成为房地产交易市场空前活跃的重要推动力，但也造成贷款机构风险控制不到位，埋下了危机的种子。2004年开始，随着美联储17次加息，借款人的还款成本不断提高，甚至远远超出其还款能力，逾期还款和贷款违约的现象不断增加。与此同时，住房市场持续降温，无力偿还房贷本息的借款人很难将自己的房屋卖出，即使能卖出，房屋的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。这必然引起人们对次级抵押贷款市场的悲观预期，次级市场就可能发生严重震荡，这就会冲击贷款市场的资金链，进而波及整个抵押贷款市场。此外，房地产市场价格也会因为房屋所有者止损的心理而继续下降。两重因素的叠加形成马太效应，出现恶性循环，加剧了次级市场危机的发生。二、我国房贷市场的现状（一）我国房贷市场与美国危机前的房贷市场有相当程度的相似之处美国次级抵押贷款市场危机从目前来看好像对我国房贷市场影响不大，但眼下我国楼市过热是不争的事实。而美国在次贷危机爆发前几年一直维持低利率政策而我国也不例外，流动性过剩现象明显（资产价格暴涨）。我国的宏观经济持续强劲发展，城市化进程加快，城市住房需求强劲，另外人民币升值一部分国外热钱流入，投机国内房地产行业，房价持续大幅上涨，银行大规模介入房地产行业加大了对房地产市场那个资金供给，同时对个人住房抵押贷款的条件审查也有放宽的迹象。目前，个人住房按揭贷款发展得非常快。2007年以来，商业性购房贷款中的个人住房贷款增速呈逐月加快趋势。虽然中国的商业银行迫于监管的压力仍然要求一定的首付比例,这似乎可以在一定程度上弱化借款者违约的损失。但是,不容忽视的事实是,随着中国房地产价格出人意料地上涨,中国住房抵押贷款的风险已经越来越大了;随着央行多次提高存贷款的利率,借款人的偿付压力增大了,他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化。（二）整体经济形势不乐观，加大房贷市场风险 2008年国际国内的经济形势都非常不乐观。房地产行业进行调整已经在所难免。虽然上海、北京等大城市的房价有所上升，但成交量却明显下降，更多表现出有价无市的现状。这种局面对于银行、开发商而言都是相当严峻的。众所周知，房地产行业的利益链条上银行和开发商已经完全捆绑在一起。银行通过住房贷款来获得长期稳定的利息收入，开发商通过银行贷款来回收资金，获取高额收益。买房者是最终的承担者。假如市场持续调整，市场成交不理想，购房者持币观望，那么造成的后果是大量的房产积压在开发商手中，银行的资金回收困难。更加严重的后果是，当房地产市场整体价格下滑后，贷款购房的居民可能面临负资产的困局，相当部分的人有可能停止还贷，从而引起银行的坏账损失。今年以来，我国部分热点城市楼盘交易量出现了萎缩，房价涨幅趋缓甚至下跌，房贷风险有所上升。（三）我国住房金融创新力度小，抵御风险能力降低目前，我国住房金融的创新力度没有达到美国那样，住房金融仅限于住房贷款、公积金贷款、住房开发贷款等传统领域，这在一定程度上能够降低美国次贷危机对我国金融市场的波及，但另一方面，我国的住房信贷没有划分优级与次级市场，潜在的金融风险并不能很好的监控和防范。这也形成了我国住房金融市场的一个致命弱点。也就是说，我国住房信贷市场的质量远没有想像的好，等问题真正爆发出来的时候，很可能比美国次贷危机的冲击力更大。三、次贷危机对我国房贷市场的启示启示一：住房按揭贷款并非是最安全的资产房产的价值是随着市场不断变化的。当市场向好时，房地产价格上扬会提高抵押物的市值，诱使银行不断扩大抵押信贷的规模；当市场发生逆转时，房价走低，银行即使拍卖抵押物，其所得收益也不足以偿还贷款。美国的次贷危机正是由于美联储的连续加息以及相伴随的房地产价格持续走低所致。目前，我国商业银行对住房抵押贷款风险控制仍不够重视。启示二：放宽标准将会增加贷款的潜在风险为了追求自身短期效益，我国商业银行盲目扩张住房按揭贷款，许多不符合贷款资格的人获得了贷款；同时，许多房地产开发商为了获得资金融通，虚构购房者实行假按揭，贷款银行为了获取更多的利润，放松了对贷款资格的审查，大大增加了银行的风险。另一方面,商业银行对住房抵押贷款的风险准备可能是不足的,监管当局对商业银行住房抵押贷款的风险权重又相对较低,这些使得商业银行一旦被暴露在住房抵押贷款违约风险面前时,其应对的能力就可能会相当脆弱。由于我国的房地产业对我国经济增长的贡献占有相当的比重,因此,一旦房地产抵押贷款风险暴露,这又会对房地产市场、乃至整个宏观经济造成严重的冲击。四、完善房贷市场，预防次贷危机发生的措施

中国农业银行个人住房抵押贷款流程

中国农业银行个人住房抵押贷款流程【实施时刻】20020401 一、个人住房抵押贷款概念是指借款人(或第三者)以其所有的房产作抵押而发放的一种贷款方式。二、差不多条件 18周岁至60周岁，躯体健康，具有完全民事行为能力，并持有效身份证件的自然人；有正当的职业和稳固的经济收入或易于变现的财产，能按期偿还贷款本息，信用良好，无赌博、吸毒等违法行为；能提供市区评估价值10万元以上的商品房；同意在贷款银行办理银行卡（或折），每期贷款本息托付贷款银行扣收。三、须提供以下资料借款人有关身份证件及复印件；与借款用途相符的合同、协议或其他证明文件；抵押人、财产共有人有效身份证件与复印件、婚姻状况证明；抵押物权益证书；贷款行认为必须提交的其它资料。四、业务一样规定贷款金额按照借款人的品行、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情形确定。最高不得超过房产评估值的70%。贷款期限一样在五年以内，购营业房最长不超过15年，且贷款到期日原则上不能超过借款人65岁的年龄。贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。

借款人应按合同约定的还款方式、还款打算归还贷款本息。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行按季付息，到期结清本息；贷款期限在1年以上的，按月等额分期偿还贷款本息五、个人房产抵押贷款流程 ⑴借款人向我行提出贷款申请。 ⑵经调查、审查和审批同意后，在我行开立存款账户或银行卡，并到房管部门办理房产评估。经营性贷款金额5万元以上还应办理贷款卡。 ⑶借款人、抵押人的夫妻双方持已评估的产权证书、身份证明、婚姻证明、有关贷款用途证明到我行签订最高额抵押合同和借款合同，并办理抵押合同登记和保险等手续。 ⑷贷款行办妥上述手续后，当日发放贷款，将款项转入借款人在我行开立的存款账户或银行卡上。 ⑸借款人每月（季）末20日往常在其理财卡账户存入足够金额缴纳每期还款金额，并在到期日结清全部本息。贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。

个人住房抵押贷款操作流程

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。个人住房抵押贷款操作流程一、客户咨询由前台接待，前台登记客户基本信息（姓名、联系方式、贷款初步意向），交综合管理部经理。二、综合管理部经理指派专人同客户洽谈具体业务，收集业务所需材料，并对贷款额度，贷款期限，贷款利息，贷款用途，还款来源，抵押物具体信息等逐一询问记录。三、业务部专人将资料及贷款的可行性意见一并上报综合管理部经理，贷款申请经综合部研究通过后，业务人员应对客户信息进行核对，需核对内容：客户及其配偶身份证，夫妻双方户口本，结婚证（离婚证）房产证原件。四、业务部和风控部指派人员各一名与客户实地核查抵押房产信息。对小区名称、楼号、单元号、门牌号及抵押物内部进行影像资料拍摄，并与房主合影存档。五、业务部、风控部指派人员各一名与客户签订贷款合同，抵押合同，并对客户签约过程进行拍照存档。（借款人及配偶须面签合同）六、业务部人员陪客户去房管局办理房产抵押手续，并取得他项权证。他项权证应交由综合管理部管理。七、放款，取得放款凭证或让客户写收据。八、业务经办人员在贷款发放的三个工作日内对该笔业务 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

商业银行个人理财市场细分及客户差异性分析

商业银行个人理财市场细分及客户差异性分析商业银行个人理财市场细分及客户差异性分析 [摘要]伴随着市场经济体制的建立，我国商业银行传统业务的发展空间和存贷利差进一步缩小，传统业务的收益率逐渐下降，因此商业银行必须不断寻求非利息收入的新利润增长点，即个人理财业务。个人理财市场中最重要的就是市场细分以及客户差异化分析，因为个人理财市场是一个以提供差别化产品为服务对象的业务市场，个人客户所需要的金融服务和产品因其资产状况、风险偏好、财务目标和自身所处的家庭生命周期阶段的不同而不尽相同，这就意味着正确的市场细分和差异化服务是商业银行开展个人理财业务的法宝。 [关键词]商业银行；个人理财业务；市场细分；客户差异性 1商业银行开展个人理财业务的重要意义商业银行个人理财业务是商业银行将客户关系管理、资金管理和投资组合管理等融合在一起，向客户提供个性化、专业化服务的一种综合金融产品。新经济环境下，商业银行开展个人理财业务具有十分重要的现实意义：第一，大力发展个人理财业务是市场竞争的需要，个人理财业务是具有巨大发展潜力和市场空间的朝阳业务。近年来我国资本市场发展迅速，但资本市场发展导致银行信用中介作用弱化，收益率逐步降低甚至萎缩，因此商业银行需要在个人理财业务领域开辟新的发展空间来增加自己的利润来源。此外，加入WTO 后我国个人理财业务市场必将首先成为外资银行争夺的重要领域，为了参与国际化金融竞争和适应现代银行业发展的大趋势，我国商业银行势必要注重个人理财业务的发展和调整个人理财业务方面的经营管理策略，从而有效地推进个人理财业务的发展和盈利水平。第二，大力发展个人理财业务是商业银行长期适应和逐渐满足客户金融需求的过程。随着我国金融市场的发展，居民的储蓄倾向逐步弱化，消费投资倾向及现代理财观念增强，面对客户日益复杂的金融服务需求，商业银行的零售业务已经不能满足客户的需求，需要从单一的负债业务和个人中间业务向全方位的资产、负债、中间业务相结合的多功能个人理财业务转变。第三，大力发展个人理财业务是我国商业银行经营战略转型的必由之路。个人理财业务作为商业银行向高等级客户提供理财分析、理财咨询和理财规划方案赚取收益的一种中间业务，它不但不占用经济资本，而且没有经营风险，是商业银行极具发展潜力的业务品种，这也适应了商业银行经营转型的需要。 2商业银行个人理财业务的市场细分及客户差异性服务21商业银行个人理财业务的市场细分