房地产销售管理系统操作说明书

房地产销售管理系统REAL ESTATE SALES MANAGEMENT SYSTEM

操作说明书

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目录

一、后台管理 (4)

1.1 字段管理 (4)

1.2房源管理 (5)

1.3 贷款银行 (6)

1.3合同流程 (6)

1.4置业计划 (7)

1.5其它 (7)

二、销售业务 (7)

2.1 客户“来访”“来访”“回访”登记 (7)

2.2 客户选房、认购过程 (8)

2.3 VIP卡购买 (10)

2.4 房产认购 (11)

2.5 合同登记 (11)

2.6 售楼员业务提醒、统计功能 (13)

三、销售管理 (14)

3.1 销售统计 (14)

3.2 业务转交 (14)

3.3 房源管理 (14)

3.4 客户管理 (15)

3.5VIP管理 (15)

3.6 认购管理、合同管理 (15)

3.7欠款催收 (15)

3.8 随机摇号 (15)

四、合同执行 (16)

4.1 进度登记 (16)

4.2 合同变更 (16)

4.3 放款登记 (17)

4.4 面积补差 (17)

4.5 补差查询 (18)

4.6 执行统计 (19)

五、财务功能 (20)

5.1 财务待办 (20)

5.2 提成登记 (20)

5.3 欠款催收 (21)

5.4 收支明细 (21)

5.5客户台账 (22)

六、查询统计 (22)

6.1 房源统计 (22)

6.2 客户分类统计分析 (23)

6.3 成交原因分析 (23)

6.4 财务统计 (24)

6.5 全局统计 (25)

[售楼大师]是为房产开发企业量身定制的销售管理系统，整个系统的业务流程涉及现场售楼部、公司销售部、公司财务部为主要业务处理部门，主要内容包括：

1、初始化部分（后台管理）：主要操作人员是系统管理员，主要完成整个系

统的基本资料建立工作，如房源、户型、房源的生成、项目资料、公司

资料、提成规则、付款方式定义、VIP协议格式、认购协议格式等工作。

2、现场售楼部（销售业务）：主要操作人员是置业顾问，主要负责客户接待、

意向客户来电、来访登记、回访、客服短信群发，房源查询、VIP卡销

售管理、置业计算、录入客户认购资料、打印认购书等工作。

3、合同执行：主要操作人员是客服人员，主要负责正式合同变更、贷款登

记、合同执行进度登记以及查询、面积补差等工作。

4、销售管理：主要操作人员是销售经理，主要负责随机摇号、销售统计、

房源管理、客户管理、VIP卡管理、业务转交、认购管理、合同管理、

欠款催收。

5、财务功能：主要操作人员为财务人员，负责收款登记、提成登记、欠款

催收、收支明细、客户台账等。

6、查询统计：主要操作人员是公司领导，销售统计、房源统计、财务统计、

执行统计、合同查询、客户查询、认购查询等。

一、后台管理

后台管理用于设置项目初始化，即设置在项目开始销售前的基础数据，如项目楼盘信息、房源资料、价格方案、付款方式、VIP折扣以及价格变更等信息。

1.1 字段管理

对客户的“【区域】”、“【抗性】”“【退订原因】”“【成交原因】”“【业

内咨讯】”的设定，以便使用“销售统计”“月报”“周报”等相关功能。

例如：

【区域】：开福、雨花、岳麓、天心、星沙、其它

【抗性】：价格偏高、户型不适合、立面、园林、竞争影响、犹豫观望、

其它原因

【退订原因】：资金不足、竞争影响、价格偏高、户型不合适、犹豫观望、

家庭原因、地段不合适

【成交原因】：户型适合、地段适合、环境适合、认可品质、优于竟争对

手、其它

【咨讯】：业内新闻、业务办理流程、政策法规等。

1.2房源管理

【楼体】：先根据项目信息，录入楼体名称、（每栋）层数和户数

【户型】：录入户型编号，结构、套内面积、公摊面积、阳台面积、建筑面积、销售面积、户型图。

【房源】楼体和户型录入完成后，进行下一步具体房源的录入，可以一户一户分别录入，也可以每

列或每层录入、修改。操作起来非常便捷、人性化。

1.3 贷款银行

设置与开发商合作贷款的银行：比如 建行、农行、中行、公积金中心等

1.3 合同流程

设置合同签署－办理按揭－房产局进窗－办理产权的一系列流程，以用于对客户合同办理阶段进行登记和查询。

1.4置业计划

编辑置业时业主所需交纳的费用清单，以便在做置业计划书时，该系统可以自动计算所有费用。

1.5其它

【银行利率】、【公积金利率】、【回访规则】、【公司信息】、【认购协议】、【VIP协议】、【职务设置】、【部门设置】、【短信设置】、【邮件设置】、【员工管理】、【权限设置】。。。等，在正式启动该系统前，都应该根据公司具体情况先设置好，以完成系统数据的初始化。

二、销售业务

开发商完成系统初始化并设置好各项参数后，便可以运用该系统进行销售登记和管理了。

下面简述一下系统功能。

2.1 客户“来访”“来访”“回访”登记

如，陈先生来电，售楼员点击【客户记录】

信息。如果客户第二次“来电”、“来访”，售楼员应做详细记录：

对于客户需求分析“很好”的客户，系统会自动保存到“业务提醒”中，以督促业务员和潜力客户保持联系。

2.2 客户选房、认购过程

A查找客户意向房源，查看房源状态。

如该房源状态为“未售”（即可售状态）则可以进行一下步操作：置业计算、房产认购、购买房产。

以1＃1707为例：

在置业计算中录入：优惠，折扣、房产总价、付款方式、首付款、共有人数、利率调整。。则系统自动成生1＃－1707的置业详单：

2.3 VIP卡购买

客户购买VIP优惠卡时，售楼员进行登记，并可在系统中直接套打VIP卡认购协议：

对于已购VIP客户，可以进行查询和管理以及群发短信。

2.4 房产认购

查到房源后，如果该房为可售状态，则可进入“房产认购”。

录入认购人姓名，卡号，电话号码，系统则自动生成“房屋认购协议”，同时VIP 卡在享受优惠后，会自动注销。此时售楼员，可直接打印出购房协议，与客户签订。

对于已经签订认购协议的客户，可以在系统中查询，管理以及群发短信保持联系。

2.5 合同登记

按房产局政策，开发商与客户签订商品房买卖合同必须直接在“房产局售楼系统”中完成，所以本软件系统中关于“合同”部分，只用于对合同信息、执行情况的登记、补录以及管理。

在“查找房源”－“签订合同”中登记，录入已经签订正式合同的客户相关资料后，便可以在“合同查询”菜单下，对合同信息进行查询和管理。

查询条件很灵活，有“合同编号”“买受人”“电话”“付款方式”“所属楼体”“房号”“签订状态”，可以单选和所选，把符合一项或多项条件的客户，任意调出来，

对于客户群还可以直接群发短信和电子邮件。

进一步点击“合同编号”可以查询具体合同客户信息：

2.6 售楼员业务提醒、统计功能

售楼员可以通过本系统查询各自的业务完成情况，或计算当月业务提成，做到心中有数。

三、销售管理

3.1 销售统计

销售经理使用，用于统计“客户分类情况”、“交易情况”“各个业务员的业务情况”，还可以选择需要统计的时间段来统计：“日报”“周报”“月报”。

例：月报

3.2 业务转交

如果某某售楼员或置业代表辞职离开公司，销售经理可以用此功能把其手上的客户转交给其它的业务员。可以选择分给一个业务员，也可以选择平均分给多个业务员。具体客户的分配由系统所机分配，以保证公平。

3.3 房源管理

此功能同“销售业务（前台）”中的相应功能，不过在此，销售经理增加了房源价格管理功能：

3.4 客户管理

此功能同“销售业务（前台）”中的相应功能，不过在此，销售经理增加了客户删除功能

3.5VIP管理

此功能同“销售业务（前台）”中的相应功能，不过在此，销售经理增加了VIP 注销功能。

3.6 认购管理、合同管理

此功能同“销售业务（前台）”中的相应功能，不过在此，销售经理增加了认购、合同注销功能。

3.7欠款催收

此功能同“财务功能”中的欠款催收。

3.8 随机摇号

对各个业务员登记的客户，系统自动保存进入随机摇号系统。销售经理可以直接在“随机摇号”功能中操作，以确定客户选房的顺序。操作中可以把VIP客户与普通客户分开摇号，以确保VIP客户的优先权。

四、合同执行

4.1 进度登记

销售人员在此登记合同签订执行情况：包括资料资料收集情况、房产局合同进窗备案进度、产权办理进度、银行贷款审核进度等等，以便日后查询。

4.2 合同变更

合同签订以后，常常会根据客户要求，有所变更（如付款方式的变更、增减共有人、增减共有份额、变更通信地址、邮编、电话号码、备注），可以在此进行变更登记。

先找到要变更的合同，进行变更登记：

4.3 放款登记

销售员可根据银行/公积金中心的放款情况对合同进行登记，以便日后查询。

4.4 面积补差

房产局实测面积出来后，实测面积与预测面积会有偏差，就存在与客户按实结算，多退少补的问题。

在此，销售员可以对根据实测面积变化，在系统中登记，系统变会自动算出结算结果：

系统结算结果：

4.5 补差查询

对于所有进行过补差登记的合同，皆可以查询：

4.6 执行统计

统计合同执行情况

五、财务功能

5.1 财务待办

售楼部办理了相关业务，相关的收款、退款信息将此体现。

点击[收款]/[退款]，进入财务操作。

输入实收金额，选择收款类型，选择收款方式，收款时间，输入款项说明，点击收款登记，完成财务待办。

5.2 提成登记

财务对已经发放了提成的合同进行登记，登记完成的合同将不会再参与提成计算。