现房购房合同注意事项

现房购房合同考前须知

现房购房合同考前须知。

现房购房合同考前须知

一、买房、签约时应注意：

1、尽可能买现房或准现房。这样可以防止不少风险，如：窗台的上下、净高太低、阳台设计不合理、房屋太小、管道设备层、房屋烂尾、室内有害气体、改变房屋构造、裂缝等外表质量问题。

2、争取一步到位直接签订合同，不要交定金，也不要签订认购书等，否那么，容易被动和受制约。实在要交定金，也不要交太多。虽然在签订正式合同之前，从法律上一般定金是可以退的，但大家不要给自己添费事。

3、按照法律规定，将开发商在楼书或广告中的承诺写进补充协议。假如开发商不同意写，事前可准备一部小录音机，将开发商的口头承诺录下来。

4、签订合同时，按照法律规定，同时也签订物业管理协议，以防办理入住时物业管理费发生变化〔涨价等〕。

5、列明应交费用清单，防止乱收费。

6、注意律师代表谁？目前在房地产领域，办理房地产业务的律师有3种，其中包括：开发商的律师、银行的律师、业主的律师。只有业主自己聘请的律师才能替业主自己说话。

7、签订尽可能详细的补充协议〔注意审查出卖人提供的补充协议〕，或集体签约；并写明如何承当违约责任，退房或不退房。退房包括哪些费用？不退房如何承当违约责任？很多业主合同签完后，除了自己的签名是自己的以外，其他文字都是别人的字体，这样太被动。

二、收楼时应注意：

1、根据合同列明的交楼时应提交的相关文件，如：测绘部门实测面积文件、《北京市建立工程开工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等进展验收，据此办理入住手续。实在不行那么注明“室内情况尚不清楚”，防止既成事实。

2、根据合同列明的交楼标准实地进展验收，并在办理入住手续时注明相应的问题。假如不让您入室查验，那么注明“室内情况尚不清楚”，防止既成事实。

3、注意互相联络，为业主委员会的建立打下根底。

三、发生纠纷时应注意：

1、从签约的开场就要注意留好证据，要尽可能多地搜集对方的书面材料。

2、确定正确的诉讼策略，如：先行政诉讼还是先民事诉讼？这是决定官司成败的关键。

3、可能的情况下，发挥集体的力量或请消协或媒体介入。

律师提醒

购房人一定要签订《商品房买卖合同》，要把开发商发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项在合同中加以约定。此外，在开发商交房时还应注意以下问题：

1、要看交付给你的商品房和合同签订的要购置的商品房是否一致，其构造是否和原设计图一样。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。

2、要看所购商品房整栋楼的《北京市建立工程开工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。

3、要和开发商共同对所购商品房进展验收交接工作。这是一项细致工作，假如购房人不懂工程质量等相关知识，最好找懂工程的朋友来共同完成，以便及时发现问题。有《北京市建立工程开工验收备案表》说明整栋楼是合格的，但不意味着购房人所购置的这套房没有质量问题。

4、要向开发商索要《质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题按约要求维修。

5、签订合同要注明房屋缩水要开发商赔偿，所交大定金可以退还〔法律规定〕，会所应由开发商承当，不在业主的公摊中。

那么，业主如发现购置的商品房有质量问题能不能退房呢？假如购置人和开发商在退房问题上不能达成一致，那么按照《商品房销售管理方法》的规定只有以下四种情况可以退房：一是套型与设计图纸不一致；二是开发商擅自变更规划设计；三是面积误差绝对值超过3%；四是商品房确属主体构造不合格。具备上述条件之一，假如开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉，要求开发商退房；假如不具备上述条件，出现质量问题只能要求开发商维修，因此造成损失的由开发商赔偿。

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购房合同签订的考前须知

考前须知一：关于贷款不成的约定

不少人买房都是需要向银行贷款的，但不排除局部购房者会因为征信或者其他问题造成银行拒贷，所以购房者一定要在购房合同中和开发商约定清楚，假如购房者因贷款被拒而导致无法买房，开发商要如数退还购房者所缴纳的定金和其他款项。假如购房合同中无约定，购房者个人不仅定金要不回来，可能还要承当违约责任。

考前须知二：明确相关费用由谁出

交房时，购房者大多都还要支出一局部款项，到时开发商会给你一个费用清单，这其中有局部款项是合理的，比方说契税、公共维修基金、印花税、物业费等等，但可能还会有一局部不合理收费，比方小区一些内部配套的收费。

考前须知三：注明计价方式与房款

一般在签订购房合同时，合同中会写明房屋的单价和总价，另外别忘记让开发商注明计价方式。假如合同中没有注明房款和计价方式，在实际付款时房价上涨，局部开发商可能会要求购房者以后来的房价付款，或者通过其他计价方式计算房款，因此这些内容最好一开场就定好了，双方都不能轻易更改。

考前须知四：关于房产证的办理期限

有些开发商会以各种理由拖延办证时间，购房者在购房合同里面要明确规定房产证办理时间，并约定好双方违约责任。按照《商品房销售管理方法》的规定，约定办理产权证的期限应为60日。

考前须知五：明确退房责任

购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比方说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必

须写明开发商是什么样的责任，写明在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

考前须知六：明确逾期交房的违约责任

注意逾期交房是否有赔偿，这就要求在购房合同中一定要明确约定交房日期，交房日期一定要明确到年月日，不要承受任何抠字眼的不合理条款，并明确约定逾期不交房的违约责任，如每逾期一日按支付房款的一定比例支付违约金，同时约定在一定期限内仍不交房的，购房人有权要求退房。

考前须知七：确认物业管理事宜

这一点主要是约定好前期小区的物业公司是谁，物业管理范围即物业管理详细包括什么，以及前期的物业收费标准。

签订购房合同应考前须知

第一、合同中有没有包含建筑及装修质量标准的细那么

购房者因为购置的是期房而不是现房，所以买房时看到的只是图纸。建成后，外墙是什么材料是什么颜色，内墙是纸筋灰还是已经刷好涂料等，假如只是凭借开发商的口头一说是难以成为买卖双方约定的受法律保护的内容的。

房屋建成后的面积与图纸面积往往也会存在一些出入。前者比后者大，需要购房者补钱还好说，假如是后者比前者大，合同上又没有关于房屋建成面积的规定，让开发商往回退钱就

很费事了。假如合同上没有详细的装修标准，很可能到购房者接收入住的时候收到的只是一个空壳子。

第二、合同中有没有对附属配套设施的有效制约条款

一般来说，但凡出售公寓小区或别墅小区的住房，开发商都会许诺假设干配套设施，比方说健身俱乐部、网球场地、游泳池等等。

但是假如楼盘出售情况不好，这些配套设施很容易就会变得“遥遥无期”。一旦合同中没有包含对于这种情况有效的制约条款，那么购房者就只能吃亏了。

第三、合同有没有规定开发商延期交房的详细罚那么

在楼房建造过程中可能会遇到很多不可预见的困难，比方资金、材料、施工等，从而延误交房的日期。假如对此没有详细的处分条款，不仅可能打乱购房者的方案，而且进犯了购房者的合法权益。

因此，购房者有权利获得经济上的补偿。而获得补偿的根据，自然就是写在购房合同中的那些详细罚那么。所以为了维护购房者的权益，这类条款应当是购置期房合同中的必备条款。

第四、合同中有没有关于房屋面积的条款

购房者在签订购置现房合同时在此条款中要写明建筑面积，建筑面积中含公用面积的组成局部及详细平方米数、使用面积平方米数、建筑面积与使用面积的比例；

另外，所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应该在合同中明确地写明。

第五、留心关于价格、收费、付款额方面的条款

在一般合同中，价格条款应该是比拟明确的，每平方米多少元钱。

开发商要求购房者付出的各种款项、税费，购房者都可要求售房方出示有关的规定和证明文件，对于一些不合理的缺少根据的收费，如开发商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等、购房者都有权拒付。

第六、在合同中有关房屋质量的条款

购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。

比方卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材装备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等等。上下内外的质量要求都应涉及到。同时合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备等等。

当然，最最重要的是交完首付一定要拿到在当地房产局备过案的购房合同，防止不必要的纠纷。

签订门面购房合同考前须知

1、房屋用处

看是否确实为商用，并在合同中注明；

2、公用分摊面积

商铺的公摊面积一般在30%-40%，甚至50%。因此对买铺者来说，购铺单价高于住宅房，假如允许在一定范围内的误差，也可能带来价格上几万元的变动，建议购房者选择按使用面积计单价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。同时，让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过小时的解决方法；

3、物业管理

许多购房者与开发商的纠纷都集中表达在商铺的物业管理上，这也是购房者在购置商铺时极易忽略的环节；

4、交房条件

商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要，在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高以及配套设施等条件，并在交房时注意验收。

5、房产商的承诺需注意

相当一局部人在购置商铺时看中的是房产商的承诺，如售后包租，每年的收益率百分之几。有一点要注意的是，根据建立部《商品房销售管理方法》第十一条的规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未开工的商品房。房地产市场风险较大，购房者要慎重评估房产商的承诺兑现的可能性有多大。

6、贷款与其他税费方面

商铺贷款低，年限短，贷款利率相对较高，而银行对商铺贷款者资质的审核比住宅严格，因此，购房者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力；购置商铺应缴纳总房价4%的契税，另外还有合同印花税、营业税、土地增值税以及个人所得税等。

个人签订购房合同考前须知

在签订合同时要注意以下几点：

1、必须确认房主真实身份。

买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进展交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。

2、必须明确双方违约责任。

因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能防止以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原那么就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有详细款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应参加“买方在实际支付应付款之日起〔卖方在实际交房之日起〕规定期限内向卖方〔买方〕支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3、必须标明付款过户时间。

在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两局部在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。

4、必须注明费用交接时间。

这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是明晰划分责任的关键，同时假如是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间

和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

5、必须有代理费明细单。

6、买方必须见房主。

7、必须学会使用补充协议。

买卖双方在签订合同时假如遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与费事。