物业管理实务案例汇总

物业经管实务案例精编

第一部分人员物品进出

一、随机应变——租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办

去年9月18日，某花园B栋5楼F座的一租住户想要搬出一部分家私。他千方百计联系此时正在国外的业主，但就是联系不上。按照经管规定，租住户搬出家私，必须有业主的书面许可，而没有业主的书面许可，经管处不予放行（这一规定有必要，现实中确发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住户万般无奈，找到经管处领导，恳请给以特殊照顾。经管处的领导考虑，若简单放行，恐怕损害业主的利益；若拒不放行，又会使住户感到不便（租住户和业主同样都是物业公司的服务对象，兼顾二者利益应为物业经管所必需，绝不能只对业主关心倍至，而对租住户冷若冰霜）。于是鉴于租住户只是搬出部分家私，提出了一个变通办法：租住户列出所搬出家私清单，并暂交与家私价值相当的押金，经管处做好记录，并出据收取押金的收据，一旦租住户能够提供业主的书面许可，经管处立刻全额退回押金（这一办法可取，但前提是要让其正确理解，否则容易引起纷争）。这位租住户觉得经管处的建议合情合理，便欣然接受。时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书目许可。在到经管处换取押金时，还对经管处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加。点评：执行规章制度必须一丝不苟，但一丝不苟并不等于死咬住条条框框不放。正确的做法应当是把握住规章制度的基本精神，把原则性与灵活性结合起来。

二、谦恭礼让——误把业主当访客怎么办

一天晚上，某大厦一位到职刚两个月的大堂护卫员接到一位小姐的电话，小姐声称要给某家送预订的家私，但电话联系不上，求其用对讲查实这家是否有人。护卫员打通了对讲，业主得知是位小姐来电，便让回话说他不在。原来他和这位小姐有矛盾，一直避而不见，而小姐想通过护卫员查证他在不在家。如此这般，护卫员就更不敢有丝毫大意，用警惕的眼睛注视着每一位陌生的来访者，特别是女性。凌晨两点多，一位小姐目不斜视地走到大堂门口拉门，护卫员立即起身询问：“小姐您好，请问您到哪一楼？”小姐扭头用冷冷的目光盯了护卫员一会儿，命令道：“给我开门！”护卫员再次发问，小姐有些愤怒了，高声道：“我是业主，你马上给我开门！”护卫员又说：“请小姐告诉我您的楼座好吗？”小姐拒绝回答，只是使劲摇晃门。这时，

小姐身后回来一位业主。大堂护卫员只好开门，决定先观察一下她到那一楼，再进行核实（在确保安全的情况下，如此变通处理，总比僵持顶牛要好）。从电梯监视器里看到小姐到了某楼，便马上核对业主登记表，排队筛选，初步断定了座向。随用对讲核对，小姐果然是这户的业主。护卫员连忙向她道歉，言明自己新来不久，请多关照，先消了她的火气，便于进一步交谈。接着，又向她解释这样做是为了确保大厦安全，不妥之处欢迎批评。或许是护卫员的诚恳态度感动了她，小姐说起话来也和气多了：“其实不该怪你，我已有几个月不在家了，你当然不认识，我今天心情不好，也请你不要往心里去。”一场不快就这样冰消云散了。此后，这位小姐每次见到我这位护卫员，都要友善地微笑点头。点评：人们可以用“不知者不怪”来原谅那些不知者，但不知者决不能用它来原谅自己。人家一旦真的怪罪下来，老老实实地做自我批评好了。当然最好的办法还是尽快、尽量全面了解各方面的情况，提早变不知为知之。

三、验明正身——访客拿住户钥匙要上楼入户怎么办

某大厦经管处曾经碰到这样一件棘手的事：两位访客自称是某住户的密友，受在外的住户之托，持有住户交给的钥匙，要进入其在此的住宅办理要事，经仔细询问，两人能够比较准确地说出该住户的基本情况，若放行自己心中无底，若拒入又恐耽搁人家的要事……针对未曾遇到的新问题，经管处及时研究对策。他们在大堂护卫员作业指导书中补充规定（相当一部分公司都有一套比较成熟的经管规定，但即使考虑得再全、制订得再细，也终归难以囊括多姿多彩的物业经管实践，切不可以不变应万变），凡遇到类似情况——1、要求访客出示住户的书面委托，在确定书面委托真实性并留存书面委托后，登记其有效证件，予以放行；2、访客不能出示书面委托，则由大堂护卫员用电话与住户直接联系，确认无误后，做好记录和登记再放行；3、无法直接或间接证明访客上楼入户已得到住户认可时，就婉言谢绝入内，若其无端生事，可视情况上报或报警。之后，经管处又数次遇到这种情况。他们的工作人员按照上述规定进行处理，既得到了住户和访客的理解，又确保了大厦的安全。点评：物业经管实务纷繁琐碎，经常会遇到许多意料之外的事，让人一时左右为难、不知所措。若能及时归纳总结经验教训，有针对性地采取措施，经一事长一智，再遇则就应对自如了。

四、情在理中——熟悉的租住户要违规搬出物品怎么办

一次，某广场某阁一位平时与大堂护卫员关系很好的吴姓租住户要搬出家具。护卫员主动上前搭话：“吴先生您好，请您出示搬出物品放行条。”吴先生说没有放行条。护卫员就向他解释，按照经管处规定，凡搬出物品都必须经业主同意并由经管处开具放行条后，才允许搬出。他到了经管处，但由于手续不全未能开来。吴先生回到大堂，再叙友情，想借助关系将物品搬走，被拒绝后勃然变色，表示要硬性搬

出。护卫员立即招来护卫班班长，一起做吴先生的工作。两人首先感谢吴先生一贯支持经管处工作，并特别提到他捐款帮助经管处开办娱乐场所(谈话切入十分巧妙，起码让其首先有了这样的感觉：往日的好依然记得，今日的事自然不是有意刁难)，然后耐心解释经管处搬出搬入经管制度的必要性和严肃性，同时表示只要他按规定办好有关手续，不仅马上放行，还可以组织同事帮助搬运东西（违反制度的不能通融，符合规定的尽力帮忙，该说到的说到了，能做到的做到了，入情入理）。护卫员合情合理的劝说，令吴先生为之所动。他连道“对不起”后，委托护卫员帮助照管已经搬下楼来的物品，心情舒畅地去抓紧办理有关手续。点评：执行规章制度，应当不讲情面，一丝不苟。但不讲情面，并不一定就伤了感情。不是简单地用规矩去卡事主，而是满腔热忱地引导和帮助事主按规矩办事，情谊自在“无情”中。

五、百密无一疏——租住户伪造业主同意搬出文书怎么办

某天下午，某大厦A幢租住户梁先生来到经管处办理搬出手续。负责这项工作的陈小姐礼貌地询问他有无业主的文书，谁知梁先生一脸茫然，似乎还不知有此要求。陈小姐耐心地给他解释：为了切实保障业主的利益，物业规定租住户搬家时，必须提供“业主在本人身份证复印件上写明同意租住户搬出字样并亲笔签字”的书面意见，才能够放行。梁先生说马上回去联系业主。第二天一早，梁先生把业主同意搬出的文书交给陈小姐。细心的陈小姐在验看身份证复印件及文书无误后，又调出业主档案核对，经反复对照比较，发现业主签名笔迹有异。她灵机一动，找个托词支走梁先生，抓紧拨通远在香港的业主的电话（查验仔细，处理巧妙，这不仅反映了高度的责任意识，而且反映了良好的职业素质）。真相很快就搞清楚了：原来梁先生已经拖欠业主8个月的房租，业主一直联系不着他。显而易见，梁先生所提供的文书不真实，无非是想骗过经管处，搬出物品后一走了之（可见租住户搬出物品必须有业主书目许可的规定，虽然给各方都增加了麻烦，但惟此才能避免恶意逃租）。业主迅速从香港赶到深圳，找梁先生清算了房租。事毕，业主又来到经管处表示谢意，还一再塞钱给有关人员。被婉言谢绝后，这位业主感慨地说：“你们物业真不愧是一流的物业经管公司，请你们经管房子我们放心。”点评：日常物业经管中遇到的大多是一些看似鸡毛蒜皮的小事，实际上小事不小。一个环节上的一个轻微疏忽，往往都可能铸成难以弥补的大错。所以必须事事用心，事事精心。

六、解铃找系铃人——业主请来的装修人员要强行闯入怎么办

一天傍晚，某广场来了四位陌生人。四人手提工具，旁若无人似地径直朝大堂闸门闯去（进入小区装修的队伍中鱼龙混杂，如何加强对其人员的有效经管，以确保安全，是物业经管中的一个重要课题）。值班护卫员立即走出值班室，开口问询：“先生您好，请问上楼找哪位？”其中一位说是去15楼D座装修。护卫员要求他们出示装修出入证，对方敷衍说装修已经搞完，只是来收一下尾。护卫员坚持让其出示

装修出入证或其他有效证件，并提示按照《房屋装修经管规定》，晚6时后应停止装修，请予合作和谅解。这四人见护卫员不放行，便破口大骂，说是楼上住户请他们来的，若不放行就强行冲上去。护卫班班长赶来劝说、制止，他们不理不睬，怒气冲冲地围过来欲要动手。正在这时，闻讯的巡逻护卫员找到15楼D座的住户蒙先生一同赶来（自己不再与其发生正面冲突，谁请神就让谁来送神。）。当护卫员们向其说明了情况，蒙先生表示十分理解（大家将要长期共处，只要你办的事儿在理，住户一般还是愿意配合经管处工作的），说：“真不好意思，我刚刚买楼，不知道这里的经管制度，请你们谅解。”随后，蒙先生对自己找来的装修人员说了几句，四个人怏怏地走了。点评：你要照章办事，他偏我行我素，有时矛盾或冲突弄得不可开交。但换个思路或换种方式来处理，问题往往就迎刃而解了。可见提高工作艺术，可以省去许多麻烦。

七、不厌其烦——住户带人上楼不愿登记怎么办

高层楼宇实行封闭式经管，要求大堂护卫员查验所有进入大厦陌生访客的有效证件，并进行登记。然而在实际操作中，有些住户带友人上楼，因碍面子、怕麻烦或其他难以公诸于众的原由，往往不愿予以配合，常常引起吵吵闹闹。海丽经管处是这样处理这一问题的——耐心说服。当住户的友人不愿登记时，护卫员和言悦色地做好解释工作，讲清对住户代入的友人进行登记，是确保大厦安全的必要措施，这样做既是对访客负责，也是对住户负责，同时请欲带友人上楼的住户给予理解和协助。变通处理。当住户也坚持不让其友人出示证件时，护卫员便把原则性与灵活性结合起来，婉言询问其友人的姓名、住址等一般情况，登记于来访登记簿上，并在备注中记录下年龄、性别、外貌特征及何时由何人带入楼内。及时补救。当住户和其友人根本不予配合时，护卫员回避正面冲突，在做好情况记录后及时报告经管处，由经管处办公室的工作人员以造访或电话形式说服住户为了自己和他人的安全，自觉遵守经管制度，补充提供有关资料。点评：再完善的经管制度，也不可能在所有的情况下都完全适用。它是为目的服务的，目的始终是第一位。所以，执行经管制度必须坚持原则性与灵活性的统一，以能否达到目的来取舍，僵则死、变则活。

八、沉着应对——酗酒后的访客自伤怎么办

一天晚上9时多，某大厦C幢值班护卫员通过显示器，发现正在下降的1号电梯内情况异常：两个年轻访客斜倚着轿厢，身上有明显的血迹（能够观察如此之细，除了值班人员认真负责外，很大程度上还在于监控设备保持了良好的技术状态）。于是，一面马上通知巡逻护卫员和报告经管处领导，一面继续密切监视显示器中的变化。电梯落到一层，梯门打开，两个年轻访客身上带着很重的血腥气味，踉踉跄跄地走出来，其中一人的手背还在淌血，所过之处血迹斑斑。值班护卫员机

警地迎住了两人。经管处主任也随之赶到。情况很快查明--两人是×层×座业主带回来的朋友，业主临时有事外出，醉酒后两人打碎了楼道消防橱窗，被玻璃划伤。主任当机立断，指挥有关人员采取一系列措施。立即将伤者送往医院，检查治疗；详细记录现场情况，保存好现场录象；抓紧清洁大堂、电梯和楼道，然后喷洒空气清新剂；想办法联系业主，请其来经管处商讨善后处理事宜（处理有条不紊，而且先后有序）……几分钟后，大厦一切如常。第二天一早，业主领着他的朋友来到经管处，先致歉意，后致谢意，同时表示愿意赔偿所造成的一切损失。点评：这个案例的成功之处在于：一是在第一时间发现了问题，二是迅速向有关方面做出了反映，三是果断而又冷静地采取了相应、相关措施，四是尽早控制和平息了事态。处理类似的突发事件，恐怕都要注意这几条。

九、依法从事——业主请求帮助驱赶室内人员怎么办

一日，某小区某业主王先生火急火燎地来到物业公司。一进门就大声叫喊，要物业公司帮忙，说他家原来那伙装修工人赖着不走，不让别人干活。保安工作主管一面安慰业主不要着急，一面安排护卫班长先到现场。随后，保安主管陪王先生一起回家。只见业主房内有七八名装修工人和一名工头，另外还有一名被业主称为工头相好的女子。该女子情绪激动，百般纠缠。主管反复劝说数十分钟仍然无效。这时，业主强烈要求经管处帮助把人请出家门。在此情形之下，护卫员们听从了业主要求，动手推拉那名女子出屋，当即遭到漫骂，但护卫员们坚持骂不还口，非常理智（物业经管人员必须学会控制自己的情绪，不能你不仁我就不义，否则有理也会变成无理）。其他几名装修工人也被劝出房间。那名女子被请出房外后，变本加厉，污言秽语跟业主对骂，并辱骂护卫员，还恶人先告状，拨打110报警。110到后，该女子态度仍很蛮横，毫无收敛之意，还与业主动了手。在调解不成的情况下，110将该女子与那名工头一起带离现场，其后，王先生和保安主管也被叫到派出所作了问询笔录。一场风波总算平息。然而，没想到事情过去两月后，该女子将业主王先生作为第一被告，物业公司作为第二被告，告上法庭。要求赔偿医疗费、误工费、恢复名誉（倘若当初在劝说其离开房间无效时，我们主动请有关部门来处理，事情的结局是否可能更好些呢？）。后经法院判决：此事物业公司无过错。点评：业主是物业公司的衣食父母，物业公司不能漠视他们的要求。但对他们的要求，还是要先掂量掂量是否正当。凡属正当的，都应当尽力襄助。不过，襄助过程中要注意遵照法规行事，避免“帮了人家、坑了自己”。

第二部分秩序维护

一、敲山震虎——住户在大堂遗失物品怎么办

去年7月的一个周末夜晚，住在某广场东座的一位小姐进入大堂后处理一件事情。办完事后，发现放在一旁的手袋不见了。手袋中装有刚发的工资和所在公司保险

柜的钥匙。经管处领导获悉后，马上来到东座大堂，向护卫员和失主进一步了解有关情况，并当即调看了事发时段的大堂监控录象。从录象中找到了可疑之人，这人顺手拿走小姐置于一旁的手袋的全过程，在录象中清晰可见。然而遗憾的是，由于摄像镜头位置和角度的局限，录象只显示了可疑人的背影。从背影看可能是设在东座的某公司一员工，但难以进一步确认。失主不希望带来其他麻烦，要求经管处继续帮助查找，而经管处又清楚自己无法动用传讯、侦察等手段进行查证（能有这样的法律意识相当不错，否则很容易好心办坏事）。如何是好呢？经管处出了个奇招：在大堂贴出告示，讲清小姐的失窃情况，申明可疑人已被摄入监控录象，希望其主动归还手袋，以免闹出更大的乱子。由于住在楼内的人们对大堂的监控设施都有所了解，自然深信不疑。翌日，失主高兴地来到经管处，告知手袋已经被悄悄地还回了，里面的财物丝毫不少，同时，对经管处的巧妙处理赞不绝口。（点评：这是一个巧妙运用心理学知识的成功案例。其实有些事情就是这样，看起来很复杂、很难处理，可一旦能够找到适当的办法，事情的解决马上就简单化了。不过找这个办法决不简单，它需要你具备较高的素质和能力）

二、曲径通幽——醉酒者滋事怎么办

一个晚上，月朗星稀。接连几声异响，惊醒了静寂的某广场，也吸引了当值的物业经管处护卫员的注意。辨声寻去，原来是一群外出游玩意犹未尽的夜归人，正以比赛踢翻消防通道的路标取乐。护卫员有礼貌地上前制止，但最活跃的三个人脚步踉跄，以挑衅的口气拒绝合作。这三个人满嘴酒气、已呈醉态，恐怕一时难以理喻。做出判断后，护卫员一边善言相劝，稳定他们的情绪，一边避开锋芒，劝说另两位同行者：“麻烦您们扶他们回去早点休息，别碰着哪儿伤了，对谁都不好。”说完即俯身将一个个被踢倒的路标扶起来、放置好（没有硬性要求捣乱者自己去恢复原状，此时此地，是种恰当的选择，它避免了可能发生的冲突）。善意的劝慰和无声的行动，打动了两位清醒的同行者。俩人转而劝阻三位醉酒滋事的同伴，一起悄然离开。点评：打酒找提瓶子的要钱，很多时候人们都是按照这个常理处理问题。但未必时时灵验，象本案例中，你能找醉酒的人要来"钱"吗？亦不妨换个思路，先避开锋芒，做外围或周边的工作，再请他们出面协助，效果可能会更好。

三、寻踪辨迹——发现可疑情况怎么办

一天中午12点，某小区物业经管分公司护卫班班长接到监控中心的报告：8号楼西侧有人翻越围墙进入小区。班长当即用对讲机安排两名巡逻护卫员到达8号楼西侧搜寻。搜寻后，没有发现翻越围墙的可疑人。这时，监控中心又告知目标已往2号楼西侧窜去。班长又通知两名护卫员即刻去2号楼周围查找。查找一番，还是没有结果。是什么样的一个人呢？护卫班班长迅速来到监控中心，让值班人员重新放一遍监控录像，记住那个人的特征：身高1.6M左右，上身穿白色T恤衫，下身穿牛仔裤，向2号楼窜去后在录像中消失。班长与两名护卫员商量一下，初步推断可疑人十有八九是无出入证而翻越小区的装修工人。于是，留一人守在楼下观察动向，班长带另一人到楼内搜查。他俩从2号楼开始，排除已入住的业主家，然后对正在装修的房间逐一查看。当查到502室时，听到屋里有说话声，但怎么敲门都没人来开。

这种情况值得怀疑，班长忽然想起502和501是一家业主，内墙已经打通（熟知值守区域内的各种情况，才能心中有数，迅速做出正确的判断，才能顺势应变，灵活采取恰当的对策）。于是让护卫员守在502门口，自己从没有锁闭的 501室进入502室内。502室内有三个人，其中一人和翻越围墙者的特征极为相象。班长没有当即点破，而是很自然地询问道：“你们好，我们例行查看一下装修情况，请你们出示一下你们的出入证。”其中两人懒洋洋地将出入证找了出来，对照后没有问题。而那个嫌疑人神情非常紧张，声称出入证忘在家里了。班长坚定了自己的判断，指出他违反小区经管规定，翻越围墙进入小区。但这个人却死不承认，而且态度极不友好。“那请你跟我去一下监控中心，看看录像！”班长不温不火地说。他一听要去看录像，马上软了下来，连连点头认帐。翻越围墙的人找到了，可问题并没有彻底查清。班长又返到分公司办公室查看装修人员登记。经过仔细对照核实，确认了他的身份。并立即通知装修负责人来处理此事，补办了出入证。点评：安全上出了问题，一是砸牌子，二是丢票子。所以一位资深物业经管人士说，安全经管无小事。那么对一切危及安全的因素，都要高度重视、认真对待，切不可掉以轻心。

四、有求必应——住户声称家中有可怕异物怎么办

去年9月18日上午，某经管处接到18楼一住户的电话。惊慌失措的小姐在电话中说："我们突然发现有只很可怕的动物爬在家里的天花板上，请你们帮忙马上给处理一下。" 经管处工作人员感到纳闷，大厦里怎么会有“可怕动物”呢？尽管一时疑惑不解，但还是给予了重视，马上派巡逻护卫员上楼查看（即使原本无事，上去看看也是对的，这才能体现对客户的尊重，这才叫对客户的服务到位）。巡逻护卫员跑步上楼来到住户家中，躲在门口的两位小姐象见到救星似的，忙指出可怕动物所在。令护卫员啼笑皆非的是，所谓可怕动物不过一只蛰伏的蝙蝠而已。护卫员先绘声绘色地讲解了一番，气氛顿时缓和了许多，随后又踩着凳子，小心翼翼地用报纸将蝙蝠取下放飞。小姐心中一块石头落了地，连声道谢。此后，这一住户见到经管处的工作人员，都是主动搭话，更多了几分亲切。点评：有许多区区小事本不该由我们物业经管单位来管。但一旦业主住户找到我们，而且举手之劳就能帮助解决的，还是应当伸伸手。一来二往，相互间就多了理解和信任，以后再遇到其他事情就容易沟通了。

五、严加防范——外人到小区讨债寻仇怎么办

某大厦曾发生过这样一件事：有两位住户因在外欠债而结怨于人，债主先后以正当访客身份到大厦内讨债寻仇，其中一人还在住户门旁用红色油漆写上了“×生欠债还钱”几个大字，一时闹得周围邻居人心惶惶。针对这种情况，经管处及时召集护卫员会议，研究、部署并采取了一系列新的措施（有时我们也采取了措施，可并未解决问题，原因就在于相对复杂情况而言，所采取的措施没有成为“一系列”，工作上还存在疏漏）：要求大堂护卫员加强与重点住户的沟通，更全面地了解掌握有关情况；住户一旦提供“不受欢迎人员”的名单，就严格控制其进入大厦；劝说登门讨债的债主择地与住户协商，或者通过法律途径解决经济纠纷；发现债主情绪过激而难以控制，迅速寻求公安人员的帮助；动员屡有债主上门讨债寻仇的住户暂时易地居住，

避免发生意外……采取了这些措施之后，债主上门讨债寻仇的事件得到了有效控制，两位住户家又归于风平浪静，整个大厦依然保持着一片祥和的气氛。点评：小区的安全保卫工作看似平常，实无小事。出点儿纰漏就可能酿成无以弥补的大错、大祸，一砸自己的饭碗，二砸企业的牌子。所以，惟有时时、处处、事事小心谨慎、小题大做为是。

六、寻踪辨迹——发现可疑情况怎么办

一天中午12点，某小区物业经管分公司护卫班班长接到监控中心的报告：8号楼西侧有人翻越围墙进入小区。班长当即用对讲机安排两名巡逻护卫员到达8号楼西侧搜寻。搜寻后，没有发现翻越围墙的可疑人。这时，监控中心又告知目标已往2号楼西侧窜去。班长又通知两名护卫员即刻去2号楼周围查找。查找一番，还是没有结果。是什么样的一个人呢？护卫班班长迅速来到监控中心，让值班人员重新放一遍监控录像，记住那个人的特征：身高1.6M左右，上身穿白色T恤衫，下身穿牛仔裤，向2号楼窜去后在录像中消失。班长与两名护卫员商量一下，初步推断可疑人十有八九是无出入证而翻越小区的装修工人。于是，留一人守在楼下观察动向，班长带另一人到楼内搜查。他俩从2号楼开始，排除已入住的业主家，然后对正在装修的房间逐一查看。当查到502室时，听到屋里有说话声，但怎么敲门都没人来开。这种情况值得怀疑，班长忽然想起502和501是一家业主，内墙已经打通（熟知值守区域内的各种情况，才能心中有数，迅速做出正确的判断，才能顺势应变，灵活采取恰当的对策）。于是让护卫员守在502门口，自己从没有锁闭的 501室进入502室内。502室内有三个人，其中一人和翻越围墙者的特征极为相象。班长没有当即点破，而是很自然地询问道：“你们好，我们例行查看一下装修情况，请你们出示一下你们的出入证。”其中两人懒洋洋地将出入证找了出来，对照后没有问题。而那个嫌疑人神情非常紧张，声称出入证忘在家里了。班长坚定了自己的判断，指出他违反小区经管规定，翻越围墙进入小区。但这个人却死不承认，而且态度极不友好。“那请你跟我去一下监控中心，看看录像！”班长不温不火地说。他一听要去看录像，马上软了下来，连连点头认帐。翻越围墙的人找到了，可问题并没有彻底查清。班长又返到分公司办公室查看装修人员登记。经过仔细对照核实，确认了他的身份。并立即通知装修负责人来处理此事，补办了出入证。点评：安全上出了问题，一是砸牌子，二是丢票子。所以一位资深物业经管人士说，安全经管无小事。那么对一切危及安全的因素，都要高度重视、认真对待，切不可掉以轻心。

七、严管细抓——住户执意在公共走道摆放鞋架怎么办

某大厦有8位住户经常把鞋架摆放在单位门外的公共走道上，管得紧了收回去，稍一放松就又搬出来，成为经管中一个不大不小的难题。最近，经管处加大经管力度，决心从根本上解决这一问题。他们首先与业主委员会统一意见，明确规定今后凡擅自摆放在公共部位的私家物品均按遗弃物处理（都知道公共部位是不允许摆放私家物品的，既然知道还要摆放自然应当是弃物，这一规定顺理成章）。然后拟订了四个工作步骤：值班保安员通过可视对讲规劝违规住户；保安班班长到置之不理的住户家宣传新的规定精神；主管领导上门“钉子户”的思想工作；经管处给仍然无动于

衷的下达限期整改通知书。按照这一部署，各个保安班在主管领导的统一组织

下，分户包干，分工负责，分头落实。他们耐心细致地做好说服动员工作，一次不行

就两次，两次不行就三次，仅用了一周时间，走了两个步骤（凡事预则立，不预则废，

多考虑几步没有坏处），尚未用领导直接出面，就将公共走道摆放鞋架这一痼疾治理

完毕。点评：小区经管中的许多痼疾看似很难解决，其实未必然。只要把它琢

磨透了，见人之所未见，发人之所未发，独辟蹊径，拿出一个好的处理办法，问题就

会迎刃而解。

八、物业公司合理应对业主健身扰民案例分析

“做文明业主，塑城市精神”，是每一个业主的份内事，但不是每一个业主都能自觉做到的。物业公司每天与业主接触，如能从正面多加引导，从人情、人性、人心入手，搞一些能提高业主文明素质的活动，对于提高经管质量，建设良好的社区文化和精神文明，将会起到推进作用。

小区有人因健身放音乐，有人因休息、学习需安静，这个矛盾摆在了物业公司面前，疏导是最好的化解办法。

近年来，群众健身活动在上海掀起热潮，某物业公司经管的小区也活跃着一支中老年健身队。她们昨天学十八法，今天练太极拳，明天跳健身舞，鲜艳夺目的服装、多姿多彩的动作成了小区一道靓丽的风景线。然而，健身活动中播放的音乐，却不时扰民，成为业主投诉的导火索。物业公司收到业主投诉后，经管处经理多次亲临现场，一探究竟。

没想到，健身队也是一肚子苦水。小区中老年健身队领队表示，自从退休回家，内心充满失落感和空虚感，身体一天不如一天。参加了晨练队伍后，心境开阔、筋骨活络，“老死不相往来”的新邻居成了情同手足的好姐妹。但是，健身活动遭到了部分业主的反对，底楼业主把家里的音响、喇叭搬到窗口“对着干”；高层业主朝下扔蛋壳、浇水，健身队伍只好打一枪换一个地方。她们迫切希望物业公司想想办法，帮助她们解决难题。物业经管处经过实地调查研究，拟定了一套解决技术方案。

第一，寻找场地。小区中庭花园处在两幢高层、一排多层中间，虽然这里环境宜人，但正对着高层的南窗，加上早晨上学、上班时人来车往，无论是从安全角度还是从不扰民角度，都不宜考虑。变电所门口有一块空地可以利用，但十几辆遗而未弃的破自行车怎么办呢？经管处先张贴旧车招领启事，三天后，经理亲自上阵，将破车、旧车一辆一辆地进行处置，有的搬入地下车库，有的劝业主作为废铁卖掉，最终为健身队开辟出了一块健身宝地！同时，还关照邻里之间要相互关心，晨练时尽可能地把音乐音量调到最低限度。从此皆大欢喜，投诉也烟消云散。

第二，及时沟通。小区一业主遭不幸，全家沉浸在悲痛之中。女主人向物业公司提出，料理丧事期间，是否停止健身队的音乐播放？经管处马上与健身队联系，请她们配合，健身队干脆停止晨练三天。此举令这位女主人很感动，她激动地说：“失去亲人是一件很悲痛的事情，在我失去亲人、最痛苦的时候，物业经管处能给予理解，并满足我的要求，我永远不会忘记。”

第三，调整时间。物业公司经过与居委、业委会多方协调，小区健身队的晨练时间改在早上7:30－8:30，避开了上学、上班的高峰时间段；练功、学舞改在晚上7：00以后，健身队不再随意调高音量，队员们在健身中还常常相互提醒，不要大声聊天影响别人。学习新的动作时，她们会自觉到地下室去练习，参加比赛前的排练，也都到地下室去进行。健身和扰民的矛盾终于得到圆满解决。

九、盯住不放——发生高空堕物怎么办

去年9月17日14时51分，一块玻璃从天而降，砸落在某花园A栋前的地面。相继赶到的护卫员看到未造成伤亡，便一边善言安抚惊恐万状的行人，一边进行现场调查（高空抛物，天怨人怒，道理人人会讲，可屡禁不绝，要想彻底杜绝，除了要进一步坚强经管，还有赖于人们基本素质的提高）。从楼下查看，玻璃是9楼F座的，护卫员当即上楼查证。事实果真如此：该座的夫妻俩在吵架过程中乱扔东西，将客厅的玻璃砸落。可向其通报了情况后，两人不理不睬，依旧争吵不休。护卫员们先劝说调解，等两人平静下来，再讲明玻璃堕落所造成的现实危害和可怕后果，然后要求他们下楼向受到惊吓的人员赔礼道歉，同时按有关规定接受处罚，两人均无异议（先息事宁人，是此时的至要）。谁知护卫员前脚下楼，楼上又吵了起来，护卫员只好再上去做工作。就这样楼上楼下跑了三趟，才使他们言归于好，携手到楼下按照经管处要求处理善后事宜。点评：发现问题马上盯上去做工作，一次不行两次，两次不行三次，不厌其烦，直到问题圆满解决了为止。搞物业经管的没有这个劲头儿，肯定干不出什么名堂。

十、情理交融——业主装修家具堵占楼道怎么办

一天，某经管处接到一位住户的投诉：某位业主二次装修地板，将家具堆放在楼道和电梯间，妨碍通行。经管处派人上楼查看，情况属实。经进一步调查了解，正在装修的这位业主是某学校的教师，他办理装修手续时，就无视装修经管规定，拒交装修保证金，对有关要求吹毛求疵，还恫吓经管人员，与经管处的工作人员闹得不亦乐乎。如何去说服这样一个难缠的人呢？经管处的几个工作人员碰头商量（三个臭皮匠、顶个诸葛亮，这话有点儿俗，但是真理，遇到难题还是应当群策群力），确定了在坚持原则前提下，针对其心理状态和实际情况因势利导的工作套路。并几个人一起上楼做工作，以形成一定的声势。在与这位业主交流过程中，经管处的工作人员首先赞赏教师是个崇高的职业，讲明其为人师表体现在各个方面，当然包括作为业主时模范遵守各项经管制度（先说些中听的话，对方感到舒服，为后面的谈话做了铺垫）；然后再次介绍大厦的装修经管规定，讲明堵塞通道可能带来的可怕后果，不能图一己方便而危及众人；接着表示理解二次装修放置家具确有难处，讲明有集中一室、分室进行装修和经管处代找暂存位置、再一并装修两种技术方案，可供其选择（既说明这样不行，又指出怎样才行，让人觉得你不仅只是考虑自己的工作，同时也是在设身处地为业主着想）；最后限定整改时间，讲明若继续我行我素，则按《业主公约》予以处罚。通过一番苦口婆心的工作，这位业主心悦诚服，很快进行了整改。事后又到经管处，对自己的言行表示歉意。点评：如何和业主进行交流，是门很深的学问。同样的事，这么去说那么去说，同样的话，先说什么后说什么，效果往往有很大差异。所以，作为每天都要同形形色色业主打交道的物业经管人员，应当认真地学习和研究语言艺术和表达技巧。

十一、高楼坠物路人遭殃一个花盆“砸”出50家被告"从天而降"的花盆砸伤行人，受害人找不到肇事者，便将整幢楼住户全部告上法庭。

日前，重庆市渝中区人民法院就此案作出一审公开宣判，判令此楼的50家住户承担赔偿责任，被砸成7级伤残的受害人蒋祥发获赔14万余元。

2001年9月27日早晨6时许，中国十八冶金建设公司职工蒋祥发途经重庆市渝中区文华大厦B座高层住宅楼路段时，被楼上坠落下来的一个重达2公斤的塑料花盆击中头部致伤。医院诊断为左额叶脑挫裂伤、开放性颅骨骨折。经重庆法医验伤所鉴定，蒋祥发颅脑损伤伤残程度为7级。在因伤住院治疗的3个多月里，蒋祥发共花去医疗费7万多元。

事发后，公安机关及时对现场进行了勘查和走访，未查明事实真相，也没有找到该花盆的所有人。同时，文华大厦B座的57家住户均不愿对此事负责。迫于无奈，蒋祥发将他们统统告上法庭，要求所有住户共同承担赔偿责任，索赔医疗费、残疾生活补助费、精神损失抚慰金等共计24万多元。

法院几次公开审理此案，仍无法查明该花盆的所有人。法院认为，除其中7家住户"不具有花盆坠落的可能性"，可以予以排除外，其余50家住户均不能排除花盆坠落的可能性，依据过错推定原则，判决这50家住户共同承担赔偿责任，每户向受害人赔偿2950元。

十二、装修队致他人损失，业主承担赔偿责任

夜里突如其来的一场暴雨，使楼上楼下两邻居成了怨家，并最终对薄公堂。日前，徐汇区法院一审判令被告潘小姐赔偿原告王先生经济损失一万五千多元，并负担鉴定费、诉讼费等三千多元。

去年6月至8月，潘小姐对其位于宛平南路的房屋进行装修。7月3日，施工人员按照她的要求，在房屋客厅与阳台间的门框下打了洞，将自来水管从厨房接至阳台。谁知当天晚上下了场大暴雨，因施工人员未及时对洞眼采取封堵措施，造成大量雨水从潘小姐家的阳台经洞眼倒流至客厅，又渗漏至楼下王先生家，致使王先生家书房、卫生间、餐厅的部分墙面出现泛潮、磁砖开裂，部分地板翘曲、大理石变色及部分电路走电等损坏。王先生一家心痛不已，并随即向小区物业经管部门投诉备案。之后，王先生与潘小姐家的装修施工人员就渗水赔偿多次交涉，但未有结果。在无法与潘小姐取得联系的情况下，王先生只得一纸诉状将潘小姐告上法庭，要求她赔偿经济损失两万余元，并承担诉讼费。

庭审中，法院委托富申国有资产评估有限公司对王先生受损房屋的物损修复工程造价进行了评估，结论为，房屋因漏水所致损失及修复费为人民币一万五千余元。潘小姐的代理律师则坚持认为，潘小姐未实施侵权行为，直接侵权人是装修队，故不愿承担赔偿责任。由于双方对赔偿责任意见不一，致调解不成。

法院审理认为，王先生所提供的现场照片及所在物业经管处的相关证明材料，足以证明王先生家房屋受损是楼上潘小姐家房屋渗水所致。潘小姐作为房屋产权人，对自己所有的房屋渗水致楼下房屋受损，理应承担赔偿责任。潘小姐认为她未直接实施侵权行为不应承担赔偿责任的主张，因缺乏相应证据，法院不予采纳，而且她有权在赔偿王先生的损失后，另行要求施工队承担责任。据此，法院一审作出上述判决

十三、栅栏挡路你锯我焊居民、物管展开六年拉锯战!

角门东里小区的居民，为了出行方便，屡次将小区的铁栅栏锯断，而该小区的物业经管员发现后又将其焊上，于是这个小区的居民和物业展开了长达六年的拉锯战。

你锯我焊长达六年

昨天上午，在一位居民的引领下，记者来到了角门东里小区北侧的铁栅栏前，栅栏

的

两根钢筋已经被锯断，宽度正好能过去一个人，不时有小区的居民拎着东西从此穿行。据小区的王大爷介绍，铁栅栏是几年前随着小区的建成而建的，当时小区的正门离此太远，1997年的时候有人为了方便出行就把铁栅栏的钢筋锯断，可是物业发现后就马上给焊上了。"就这样你锯我焊，一直没断过，你看这是前两天锯断的，现在又给焊上了。"王大爷指着一旁刚刚焊好的钢筋说。

离这个栅栏不足五M处，有一个小区通往外面的通道，而现在已经成了停车场，两边还划上了停车位。王大爷说，其实这个地方就是小区的一个门，但是封上以后就成了个摆设。"现在小区的居民和物业好像较上劲了，只要你锯，第二天物业准给焊上，最多的时候一个月有10多次。"

物业称为小区安全

据记者观察，只要穿过这个铁栅栏就是公交车站，而且到对面的菜市场买菜也非常方便，因此许多居民不愿意舍近求远，纷纷从这里穿行。"如果我们要绕道正门，得多走几百M的路，谁不想方便点啊？这铁栅栏早就应该锯断！"一位居民埋怨道。但是记者问起这护栏是谁锯的时，居民们都不愿意透露。"是谁我不清楚，但我们都支持锯断这个栅栏。"

那么，既然锯断栅栏能方便居民的出行，物业为什么又要焊上呢？对此，小区物业办公室一位姓卢的工作人员解释说，这个小区是封闭式经管，小区刚刚成立时周围就有护栏，外面的菜市场都是后来才建的，有的居民为了图方便就锯断护栏，但这样小区的安全就会受到影响。"其实小区里有好几个门可以通行，但是有个别居民不理解。反正只要发现有人锯断护栏，我们就马上给焊上，这是我们的工作，也是为了小区居民的安全着想。"

针对有居民提出小区有几个大门为什么不开放问题时，这位工作人员说："这个门属于紧急通道，只有小区发生意外情况，比如发生火灾时，让消防车通过的，所以平时不开。"

居委会建议开小门

对此，角门东里小区一社区居委会党委副书记刘荣无奈地说，小区的经管属于物业部门，居委会也只能从中协调处理，他们就此事已经和物业协商过多次了，现在看来老这么拉锯也不是解决问题的办法。"我们将继续向物业反映这个问题，既然居民有这个需要，我们将建议物业给这里开一个小门，以结束长期拉锯的局面。"

物业应尊重居民意愿

对此，北京中创律师事务所的吴刚律师认为，物业的经管权力来自于小区的居民，物业的经管应该尊重居民的意愿。作为物业部门除了进行日常的经管以外，应该给本小区的居民提供方便和服务。如果这个小区的大部分居民愿意在这里打开一个门，那么物业部门应该提供这种方便，以满足大多数居民的需要。但居民也应该与物业部门进行协商，这样一个锯一个焊只能让矛盾更加激化难以解决。

十四、凸现消防通道堵塞问题衡阳大火为沈城敲响警钟

特别点题

１１月３日凌晨，湖南衡阳八层商住楼火中坍塌的惨剧成为这一时期百姓街头巷议的话题。随着事故原因调查的不断深入，火灾中暴露出的问题不断增多，由于起火的该大楼走廊内存放着商场衣物易燃物品而导致大火迅速蔓延，加之火灾现场仅有一个消防栓且水压不够，可谓雪上加霜……一个长久以来已经让人视而不见的隐患随着这次严重事故凸现出来--防火通道堵塞问题。昨日，沈阳市消防局有关负责人就日前发生的衡阳

大火中出现的问题谈了沈阳的现状，其中最为突出的也是最让消防部门无奈的便是消防通道问题。

盲点居民楼消防通道与楼梯共用

"绝大多数市民只把每天上下楼的楼梯看作楼梯，但在消防员的眼里，他还有一个同样重要的作用--消防（逃生）通道。目前我国设计的居民楼基本上都未设计楼梯外消防逃生通道，而是消防通道与楼梯共用。这就意味着一旦楼内发生火灾，楼梯成为逃生的唯一安全渠道。这也意味着，对于楼梯的经管，从消防的角度来看，较国外更应严格。然而事实上，这一问题长久以来因经管和监控上的真空已经非常严重。"

现状沈城民宅楼道堵塞状况严重

在位于皇姑区崇山东路辽河街上的一栋老式住宅楼里，消防通道堵塞的情况已经极其严重。住在三楼的杨月琴老人说，"在这儿住了十来年了，一直都是这样。尤其到了晚上，我们这自行车丢得特别严重，每层楼梯中间的缓步台上都会挤上一两台自行车。即便这些自行车没挤在那，楼道里堆的东西也多得是。我们这有几层的感应灯坏了，这的人现在晚上出来必备的东西就是手电筒。"楼道内堆积的东西可谓五花八门，破箱子烂柜子大卷油毡纸落满灰尘的半桶地板漆还有颜色鲜艳的秋白菜……在三楼与四楼之间，身形正常者也许侧身方可通过。这样的消防通道一旦有了状况，情形可想而知。

漏点居民楼不在消防管辖视线内

据介绍，消防列管单位分为三个级别，消防部门只对大中型企事业单位的消防进行直接经管，而居民楼和小型门市房皆为三级列管单位，不在消防部门管辖视线之内。原则上，居民楼由所在派出所进行监督，居民委员会有权具体经管。但目前除一批新建的居民区拥有较完备的物业经管，消防通道尚能畅通外，老式居民楼和一些不具备物业的新楼都或多或少存在楼道阻塞问题。

现状１多数居民没有楼道畅通意识

"对于消防官兵来说，消防通道的畅通极其重要。如果没有畅通的通道将可能直接导致延误时机。甚至根本无法施救。而对于失火楼内的居民来说，消防通道的畅通与否则意味着生与死。如果楼梯内堆放的杂物起火，那么在没有消防云梯的情况下，被困居民会被彻底切断退路。如果消防人员不能把他们及时救出，那么惨剧将无可避免。而这种观念在市民中鲜有，这也是导致楼梯内堆放杂物的一个重要原因之一。"沈阳市消防局负责人说。

现状２楼道堵塞已成消防隐患顽症

由于消防部门不对居民楼进行直接经管，派出所所谓的监督之责即便监督不力也不会被任何部门给与任何说法。而居民委员会因为没有足够的力度，更是无法解决楼梯内拥堵问题。而建国以来，全国各地尚无因在楼道内堆放杂物而受到有关部门实质性严肃处理的记录。因此，消防通道阻塞问题成为消防隐患的顽症就不难理解了。

现状３唯一解决办法是提高居民认识

沈阳市消防局的负责人称，消防人员的配置是有限的，从目前的状况来看，在今后的若干年，消防部门都不可能或者说没有能力将经管的触角伸入每一栋居民楼。而目前公安派出所的状况也是如此，所辖区域内各种琐事基本已让派出所工作人员工作状况饱和。而对于居委会或社区来说，没有处罚权的经管是根本无法实施的。但有一点我们可以做到，就是通过宣传让每一个居民意识到在楼梯内堆放杂物不仅仅是给同楼人带来不便，甚至是带来毁灭性的灾难。就目前的状况而言，解决这一问题的最好办法或者说唯一的办法就是提高居民对这方面的认识，让他们主动、自觉地为自己和同楼邻居清通逃生之路。

第三部分车辆经管

一、网开一面——车位主人要停放的车辆与登记的不符怎么办

许多成功人士在所在小区都有自己的车位。他们大多交际广泛，时常几台车轮换开、朋友间换车开、临时有事借车开。当其把没有在经管处车场注册的车开回小区时，往往要停放在自己的车位上，而这又不符合专位专车的车场经管要求（物业经管中的许多事情非常繁杂，再好的经管制度也不可能完美无缺）。处理不好，很容易造成矛盾和纠纷。某大厦经管处也同样遇到了这一问题，他们坚持具体问题具体分析，做了适当的变通（执行制度是手段，达到效果是目的，变通就是既要不拘泥于具体经管办法，又要不违背总体经管原则）：首先确认要求进入车位非注册车辆的开车人是否为车位主人或其雇请的司机；确认后再查明车位有无停放已注册的车辆；若有则动员其将车停放到附近的收费车场；若无则问清注册车辆未归的原因，同时告知该车停放期间，注册车辆将不能进入车场；对方认可的做好详细记录后准入，并在交接班记录上注明。实践证明，这样变通处理既保持了车场经管的严谨性，使之仍然井然有序，又避免了车场经管的机械性，让用户满意。点评：此物业的10字质量方针中，既突出了“安全”又强调了“方便”。安全与方便是一个问题的两个方面，两者不可偏废。忽略了哪一个，都算不上高水准的经管、高质量的服务。

二、一箭双雕——在消防通道上乱停放车辆怎么办

某广场北侧的道路连接南某路和南某大道，具有一般通道和消防通道双重功能。一段时间里，一些住在大厦和来大厦办事的人图方便，随意将车辆停放在作为消防通道的一侧，影响了消防通道功能的发挥。经管处不得不指派护卫员着意看管，然而，仍有车主以“马上走”为借口，不服从经管，停下车就走（出现问题，人们一般的思维定式是首先想到增加人，增加人必然增加开支，可又未必就能把事情办好）。为了从根本上解决这一问题，经管处设想了一个新的技术方案，就是在道路中间设立一排隔离墩，将一条道路分隔成不同功能的两条通道。但这又不是经管处一家就能够独立决定和实施的。经管处的领导主动向所在地的派出所汇报了道路经管的现状和自己的设想，并请他们进行实地考察，经反复沟通和协商，取得了执法主管部门的理解和支持（经管处人微言轻，善于借助权威部门的力量，很多难事就好办了）。在派出所的配合下，经管处用隔离墩对大厦北侧道路的功能进行分隔。此后，道路经管起来容易多了。不仅消防通道上再也没有随便停滞车辆的现象，增加了大厦的安全保障，而且还收到了一个意想不到的效果，大厦停车场的停放车辆明显多了，车场收入亦随之增加。点评：类似问题光靠用人看管，光靠说服教育，很难从根本上得到解决。但添个不会说话、不讲情面的死家伙，省人、省钱、省麻烦，问题一下子就迎刃而解了。但话说回来，死家伙还得靠活人琢磨出来。

三、恩威并用——外来车辆执意进场故意堵塞道口怎么办

一次，一外来车辆要求进入均为私家车位的某花园。护卫员礼貌地上前说明情况，

并劝说司机将车停放在紧挨花园的一个公共停车场。谁知司机勃然变色，嘴里不干不净，把车停在道口，扬长而去。道口一下子被堵塞了。护卫员急忙呼来值班的护卫班班长。护卫班长简要了解情况后，马上追赶司机，婉言做他的工作（反应迅速，否则就失去了做工作的最佳时机）。首先对因花园设施有限而未能提供停车条件表示歉意，然后陈述停车道口堵塞交通的利害，接着动员尽快自行将车移走以弥补影响，最后指出若一意孤行则立即扣留该车并电话报警或电请交通经管部门拖车（你非要乱停，我就请人拖车，在讲明道理后亮出“杀手剑”，实在聪明）。司机自知理屈，恐怕也觉得这最后一手难以招架，略做沉思，无言以对。只好乖乖地回来把车开走了，道口又恢复了正常。点评：对那些无理取闹的人，我们首先还是要笑脸相迎，用情理去感化他，但同时又要不卑不亢，有办法去对付他。前者叫动之以情、晓之以理，不给人家留下口实；后者叫告之以规、制之以轨，不让人家当软柿子捏。总之，要绵里藏针。

四、追根溯源——搬家车辆损坏公用设施逃走怎么办

去年8月13日, 某花园C栋一业主搬家。装完家私后, 业主乘车先行, 而随后的搬家车行至道口时，偶发故障, 在自动道闸开启限定时间内未能及时驶离道口, 重新启动后将下落的道闸横杆刮坏。司机见状, 匆忙开车离去。由于花园均为私家车位，实行IC卡经管，所以当时没有留下该搬家车的牌号记录。找不到肇事的车辆怎么办？经管处的几个经管人员经过短暂磋商（遇到难题，大家坐下来议论一下是相当重要的，一方面可以集思广益，找到解决问题的办法，另一方面可以统一思想，步调一致地推动问题的解决），确定要设法用电话联系业主。并通知大堂护卫员：一旦发现业主回家，即请其到经管处，同时报告经管处有关人员。7天之后，经管处与业主直接见了面。首先向其讲清了事情的经过和后果，然后让其帮助查找司机。业主讲，车是托朋友在街上临时雇用的，司机已无从查找。这样的托词是经管处早已预料到的（凡事预则立，不预则废，办一件事情先想几套技术方案，临时出现变故就不至于手慌脚乱，成功的把握就更大一些），于是经管处提出搬家车辆是业主办理搬出手续后由其带入小区的，若业主不能积极经管处找到直接责任人，业主就应当负连带经济责任。经反复、耐心地做工作，业主认为经管处言之有理，同意承担修复道闸的全部费用。点评：物业经管特别需要这种敢于较真的精神，对损害企业利益、业主利益的，决不放过，决不迁就。其实很多问题都是这样，乍看起来没有头绪，处理不了，但往往一较真，就能峰回路转。

五、移花接木——业主强占他人车位怎么办

十月上旬夜里10点左右，某小区地下车库值班护卫员报告X号楼的一位业主，只购买了一个车位，却在车库停了两辆车。护卫员劝其将未购车位的车开走，但业主对护卫员不予理睬，将车子锁好后扬长而去。无奈，护卫员只好求助楼间护卫员使用对讲系统同其联系，要求其将车子开出车库。业主对护卫员的行动先是采取了不接对讲的方式，后来对护卫员进行漫骂，甚至扬言谁再打他家的对讲，就用开水倒下来烫谁。了解到这些情况后，办公室值班人员当即同业主联系，得到他的同意后，登门拜访。首先对护卫员反复打对讲影响业主生活道歉（有理也要先说自己的不是，

给足对方面子和台阶，为双方的进一步交流创造了条件），然后向他说明车库内的大多数车位已售出，一个车位只允许停放一辆车，如果占用别人车位，别的业主就会有意见。接着，又特别指出这样事情多了，大家互相效仿，总有一天他自己的车位也会被别人占用的。看到他不断点头，值班人员趁热打铁，建议他再租个车位来从根本上解决泊车问题（不仅着眼一时一事，而且争取一劳永逸，这样去做工作就更有效率）。他听了这番话，觉得入情入理，便提出要求，让值班人员替他找一个空位租下来。值班人员自是满口答应。第二天一早，经管人员就同他联系，告诉他车位已找好，请他抓紧到办公室来办理。果然，他没有食言，当天下午便来到办公室，顺利地办理了租位手续。点评：以其人之道还治其人之身，是古人归纳总结出来的一种处事哲学。纠正某些违章行为，亦不妨用用这一办法。当然我们这里讲的“治”，没有鼓励以错制错的意思。而是说用语言创造一种客户本身受违章困扰的情境，使之“己所不欲、勿施于人”。

六、有理有据——车辆破损进入车场后推卸责任怎么办

去年7月15日23时40分，某花园B栋一业主将私家车驶进小区，停放在地面私家车位后上楼休息。随后赶到的巡逻护卫员发现车的后窗玻璃已经破碎，当即向护卫班班长汇报，并做了详细记录。考虑到车主可能已经就寝，且现场情况可以认定车窗是在车场以外损坏的，就没有打扰他予以核对确认（尽量不打扰业主，并不是就不能打扰。发现这么大一件事，还是打扰一下为好。当时打扰一下，可能就少了后面的麻烦）。早晨6时20分, 护卫员向车主通报其车辆后窗破碎。不料车主竟一口咬定是停进私家车位后被高空抛物所致，反倒要求经管处予以赔偿。护卫员拿出查车记录加以说明，并让其仔细查看一直保护着的现场情况。车主横生节枝，否认记录和现场具有真实性……一方据理评说，一方拒不认帐，一时难以扯清。在双方争执不下的情况下，经管处马上电请所属派出所派员进行调查和调解（既然如此，没有必要再扯下去，及时请权威机关来处理，是最好的办法）。派出所的工作人员认真查阅记录和勘察现场，询问有关人员和周边住户，然后签署意见，断定车窗是在车场之外破碎的，由车主自行负责，并且对车主驾祸于人的行为提出了严厉批评。车主哑口无言，只得认帐。点评：遇到一些可能产生争议的问题时，聪明人从一开始就注意搜集和留存相关证据。有了证据，一旦出现纠纷，处理起来就可以省去许多麻烦。因为，事实胜于雄辩。若对方硬要拿不是当理说，有据为证的事实就是最有说服力的回答。

七、绵里藏针——乱停车的访客蛮不讲理怎么办

一个双休日，一辆外来的挂着武警牌照的白色宝马车停在某大厦地下车库进出通道的挡车器前，要求存车去见楼上的一位业主。车库护卫员礼貌地上前告知，这里都是私家车位，不能停放外来车辆。车主转而又要求打开车挡，说到车库调头后就走。谁知他进了车库，并没有要走的意思。护卫员再次前去，委婉地劝其另寻就近的停车场，车主竟勃然变色，破口大骂。经管处安全主管从办公室的监视器中发现了这一情况，急忙赶到现场（能够在第一时间发现问题，对圆满解决问题相当重要）。在了解了事情经过后，语气和缓但态度坚定地对车主说：“如果我们护卫员违反了物业优质服务的有关规定，我们一定严肃处理，现在看来是您无理取闹且出口伤人，您

应当向受到伤害的我们护卫员致歉。”（要求其致歉并非为了分出个高低，它的意义在于既是对无理取闹者进行教育，使之下次不再胡作非为，也是对坚持原则护卫员进行安抚，使之下次仍旧恪尽职守）车主见势不妙，用手机叫来楼上的业主。安全主管扼要地向业主介绍了情况，平素对经管处护卫员礼貌周到的服务就有切身感受的业主，见车主还在骂骂咧咧，一切都明白了。她一边开导车主，一边说：“你们别与他一般见识，我这里给你们赔礼了”。（倘若她平时对经管服务有什么不满，可能就是另外一种情况）车主自知理亏，怏怏把车开走了。随后，她又和经管处安全主管一起，安抚吃了委屈但始终彬彬有理的护卫员。点评：物业经管无疑具有服务和经管双重职能。然而迫于外部不便明言的某种压力，现在许多物业公司只敢讲服务，不敢讲经管。经管无序，服务焉在？还是应当按照体现多数业主意志的业主公约和反映在各类法规之中的政府授权，大胆地履行自己的经管职能。

八、停车场意外丢失车辆物业经管公司究竟有无责任?[

案情简介:1999年7月9日,厦门某汽车维修有限公司(以下称维修公司)驾驶员驾驶一辆"美鹿"牌小轿车到闽南大厦办事,驾驶员交付5元停车费后,将车停放由厦门某物业经管股份有限公司(以下称物业公司)经营的停车场,后来驾驶员要提车时,发现轿车已丢失,驾驶员立即报案,厦门市公安局刑警支队于1999年7月14日发出协助通报,但至今未将失窃的轿车追回。一审认为:物业公司经营停车场,向车主收取一定的费用,为车主提供停车保管服务,因此维修公司与物业公司之间应为保管合同关系。维修公司将车交由物业公司保管,就负有缴纳保管费的义务,并享有取回保持原状的车辆权利,物业公司收取车主的停车费用,其义务是妥善提供停车场地,且保管好车辆,物业公司收取维修公司的停车费后,先例行了停车权利,就应对停车场的车辆负责安全保障义务。但物业公司停车场的值班人员(保安)在有人开出涉案车辆时,在未检验有关取车手续的情况下就放行,这是一种重大过失行为。因此,物业公司应承担赔偿责任。二审认为:由于维修公司将车辆停放于物业公司的停车场时,除交纳5元停车费外,双方未就车辆停放性质进行任何约定。因此物业公司与维修公司间的法律关系性质显然不能简单地以该5元停车费的缴交与否来判断,而应从以下几方面进行分析:(一)从保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返还该物的合同,其法律特征不仅是双方当事人关于保管的意思表示一致还必须有寄托人将保管物交付保管人,使保管物置于保管人的实际占有控制之下的事实存在。本案双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致,而维修公司停车时也未将车钥匙或车辆行驶证交给物业公司,以便物业公司实际控制车辆,而物业公司亦未对维修公司出具取车放验凭证。(二)物业公司的经营范围中并元保管业务,该停车场亦未对外明示其提供车辆保管服务。(三)关于物业公司收取5元钱的停车费的性质及依据。从1995年厦门市物价局《关于闽南大厦经管服务费规范的批复》对物业公司经管收费规范作出的批复看,该文第一条第(5)项规定是:"交通工具停车场所的经管"。1998年12月物业公司依据该规定与闽南大厦业主经管委员会签订的《物业经管委托合同》在合同第十条规定是对"交通与车辆停放秩序的经管",第二十条规定"露天车位、地下车库的车位使用费依照厦门市物价局和业主经管委员会商定的规范向车位使用人收取"。鉴于上述批复及合同内容可以明确得出物业公司系对其经营的停车场收取车位使用费,而对停车场的交通及车辆停放秩序进行经管,与其停车人之间形成的是停车场地有偿使用合同关系。终审判决:综上所述,物业公司上诉主张其与维修公司之间不存在保管合同关系的理由成立,一审认定物业公司未尽保管之责,应对维修公司的车辆丢失承担赔偿责任的判决缺乏事实及法律依据,依法应予改判。据此,依照《中华人民共和国民

事诉讼法》第一百五十三条的规定,厦门市中级人民法院于2001年3月25日判决如下:一、撤销厦门市开元区人民法院(2000)开民初字第2831号民事判决。二、驳回维修公司的诉讼请求。本案一、二审诉讼费各人民币5250元,均由维修公司负担。本判决为终审判决。

九、物业公司收取的是车辆保管费还是车位使用费？

[案情简介]

2000年5月9日,某市某汽车维修有限公司(以下称维修公司)驾驶员驾驶某牌小轿车到某大厦办事,驾驶员交付5元停车费后,将车停放在由该市某物业经管股份有限公司(以下称物业公司)经营的停车场, 物业公司未收取所停放车辆的钥匙及行驶证,亦未向停车人出具取车放验凭证,后驾驶员要提车时,发现轿车己丢失,驾驶员立即报案,该市公安刑警支队于2000年5月14日发出协助通报,但至今未将失窃的轿车追回。另查,失窃的轿车系维修公司于1997年8月16日以200000元购入。汽车维修公司认为自己的车辆在物业经管公司保管期间丢失，要求物业经管公司承担赔偿责任。而物业公司认为，该公司经营范围中并无保管业务,停车场亦未对外明示其提供车辆保管服务，自己向停车者收取的只是车位使用费，而不是车辆保管费，因此对于车辆失窃自己没有任何责任，拒绝就失窃车辆的价值进行赔偿。双方因此产生纠纷，维修公司将物业公司告上了人民法院，要求物业公司赔偿丢失汽车给自己造成的损失共156000元。

[法律分析]

本案中物业公司是否需要承担丢失车辆的赔偿责任，关键就在于物业公司和维修公司之间的法律关系是车辆保管合同关系还是停车位使用合同关系，而在本案中维修公司将系争车辆停放于物业公司的停车场时,除交纳5元停车费外,双方未就车辆停放性质进行任何约定，物业公司也未收取所停放车辆的钥匙及行驶证,亦未向停车人出具取车放验凭证，根据《合同法》第三百六十五条规定：“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。”第三百六十七条规定：“保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。”第三百六十八条规定：“寄存人向保管人交付保管物的，保管人应当给付保管凭证，但另有交易习惯的除外。”第三百七十四条规定：“保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。”，本案中维修公司没有与物业公司签订保管合同，也没有保管车辆的约定，物业公司的停车场也没有对外表明自己从事的是车辆保管业务，同时维修公司也没有向物业公司移转车的占有，物业公司没有向维修公司出具保管凭证，因此，物业公司和维修公司之间不成立车辆保管合同，而只存在车位使用合同关系，在车位使用合同关系中，物业公司已经提供了符合约定的空车位，已经履行了自己的义务，不存在违约行为。因此，维修公司要求物业公司承担赔偿责任的诉讼请求将得不到法院的支持。

[自助指南]

本案是现实生活中经常发生的停车纠纷的一个典型。要解决这类纠纷关键要搞清停车位提供者（往往是物业公司）和停车者之间的法律关系，实际上就是如何认定停车合同的法律性质。停车合同究竟是保管合同还是停车场地的使用合同，即物业公司收取的究竟是场地使用费还是保管费，我们可以从下面几个方面进行认定：

首先，看当事人之间的约定。如果当事人已经就停车合同的性质进行了明确的约定，即约定为保管合同或者租赁合同，那依当事人之间的约定进行解决。其次，当事人没有作出明确约定的，要根据当时的具体情况，结合保管合同和租赁合同的特点进行分析，下面几个因素可以参考：（1）保管合同必须要寄存一方移转保管物的占有，而场地租赁合

同只要一方提供场地即可；（2）保管合同是一种实践性合同，在寄存方交付保管物的占有时才生效，即只有当交付保管物时保管合同才生效，而场地租赁合同是一种诺成性合同，从双方当事人意思表示一致时就开始生效；（3）保管合同中，保管人需要向寄存人出具保管凭证，寄存人也需要凭借保管凭证向保管人要求返还保管物，而在场地租赁合同中，出租人只要按约提供场地即可。

实践中，要防止和减少车辆停放中的纠纷，关键的一点是通过停车人和场地提供方之间作出明确的约定，如果没有约定的话，该合同一般的为场地租赁合同，停车方只有通过加强对自己车辆的防盗设施来保护自己的权利，同时也寄希望公安机关加强社会治安。

十、关于高空抛物砸坏B座28H奔驰汽车的经过及处理办法

「事情经过」： 2003年4月5日晚21：50，停放在某花园B座楼下露天车场的粤B58568奔驰汽车被高空抛下的打印机砸坏车门、车窗及车顶，同时抛下的还有折叠式靠背椅、电脑音箱、镜子、小件装饰物等。

「应急处理」经管处护卫员闻讯后，迅速赶到现场并打电话报告给经管处经理。经管处经理立即奔赴事发现场，作出如下反应：

1、立即用警示胶带保护现场，并派专人经管现场，疏散围观人群。

2、迅速成立突发事件处理小组并分工：客户服务中心通知车主；技工班安装工程灯协助拍照取证，验证被抛下来的物品种类；护卫主管负责报案到园岭派出所，并在楼下负责接待派出所民警；经管处经理和工程主管分带两名护卫员组成走访小组走访B 座A型房未装防盗网的住户及上下层业主，录取所闻所见情况，收集证据。

3、将所有情况进行汇总，确立嫌疑人，口头报告给上级领导。

4、22：40，民警来到现场，经管处将分析情况做了汇报，强调被抛物品的共性是办公用品的整体性，根据经管处第一手掌握的资料，民警进入B27A调查取证并录取证词。民警在该户业主家的电脑旁的窗台上，发现一约2cm见方的透明塑料防护罩并照相。

5、将调查结果及过程报告分公司领导，并将现场证物收集保存。

6、当天晚上，经管处就调查结果进行分析验证，发现民警在B27A窗台所取得防护罩的裂痕同现场证物epson C40打印机上的裂痕完全吻合，确认为一个整体，结合当晚走访结果，从而确认该打印机系B27A业主所有并因业主与其家人吵架而被抛下，导致车辆被损（已通知车主对车辆进行维修并告之结果）。

7、第二日，车主修理车辆，维修费用19730元。经管处于4月7日同B座27A 业主取得联系，告之事件结果及将要采取的处理意见，该业主拒不承认。

「相关方的反应」该高空抛物事件，小区内业主为之深恶痛绝，为经管处开展调查并取得第一手资料奠定了良好的群众基础。业主在不同的场合都对此行为表示了不满。当经管处人员对现场保护并拍照取证的时候，B27A业主陈琳小姐来到现场，言楼上可能有人打架，很吵人。经管处将调查结果告之当事人后，车主认为，车是放在经管处所负责经管的公共区域被损坏，经管处应履行经管责任，承担损失赔偿事宜，并表示可以协助经管向责任人追讨。 B27A业主认为，她们没有往楼下丢任何东西，如果派出所或是经管处一定要认为是她们所为，可以采取任何一种正常的方式来解决。并对经管处人员、派出所人员、车主因调查而进户（已征得对方同意）一事深表不满。

「处理方法分析」 B27A高空抛物行为直接导致B28H业主的财产受损，两户业主成为此财产侵权法律关系的主体。经管处做为公共区域责任经管人，也将进入该

侵权法律关系的主体。鉴于此，经管处制定了相应的处理办法：上策，将民警所提供的证据向事件双方出示，取得双方当事人的认同，主动履行赔偿和认可赔偿，争取在小范围内将事件处理，兼顾经管处长期和短期工作开展的顺利性。其次，争取派出所在管辖范围内将此事就地解决。依据刑法的有关规定，当财产侵权额度超过一万元的时候，公安部门可以立案并就以刑侦结果为依据，以听证会的形式解决争议。尽量争取派出所出面，将此事迅速处理。再次，出具证明，由保险公司先行赔付，再提供证据，协助保险公司代位起诉，追究侵权责任人的侵权责任。此法缺点是只能赔付标的额的80％，不能全额赔付，差额部分可能要由经管处承担，而经管处没有承担此责任的义务。下策，告之被侵权业主B28H，经管处不承担此次侵权的赔偿责任，但可以协助将侵权人B27A诉至法院，并愿意在此过程中以证人的身份出现，并提供派出所出示的证据，使该事件能尽早解决。此法的缺点是，经管处有可能被作为第二被告出现在被告席，对于不明真相的传媒来说，有被歪曲报道的公众风险，公司在对外形象上有受损的可能。上有受损的可能。

十一、对号入座——有车挤占私家车位怎么办

某花园没有公用停车场，仅有百个私家车位。这些车位散布于底层地面，且均为开放式。这样，就增加了停车经管的难度。

为了维护小区内正常的车辆停驶秩序，经管处首先安装了自动道闸系统，严格控制外来车辆的驶入，必需驶入的由专人引导停靠在指定位置，杜绝了外来车辆鸠占鹊巢的现象。

然而，有些私家车驶入后疏于管束。有的贪方便，有的漫不经心，时常挤占他人的车位。即使这些车位闲置，但其主人感到自己的财产受到了侵犯，依然要进行投诉。海富经管处针对这种情况，强化楼宇地面巡查工作，争取在第一时间发现问题，当即予以纠正，若已成事实，而车主又离开了现场的，则根据不同情况，及时进行处理：对略微侵占邻近车位、但不影响车位使用的，在其车门贴上经管处统一负印制的《违章通知书》，指出其违章行为，提示其今后注意。这样公之于众，既利用车主的荣誉心理，起到警示作用，又使车位主人体会到经管处的负责精神，消除心中的怨气（不要小看一张纸，若用得恰倒好处，它的作用还是很大的）。

对占用他人车位，及严重侵占相邻车位并影响了正常使用的，由巡逻护卫人员查明车主的去向后，立即登门面陈车主，重申经管处的机动车辆停驶规定，责其马上将车辆移到适当的位置，一次不行就两次、三次。这样，车主自己给自己找麻烦，不仅这次去移车有苦难言，而且下次停车时就会记起要照章办事（你不守规矩，我就不卑不亢、接二连三地'折腾'你，也不失为好办法）。

现在，某花园的车辆停驶秩序井然，由车辆停泊所引起的投诉已十分鲜见。

点评：这个案例中纠正违章停车的两个办法，似乎有旁门左道之嫌。其实不是。它的妙处就在于善于抓住对方的心理，以名正言顺的方式给对方出难题，让对方知趣。

十二、车库被撬摩托失窃苏州一物业公司赔偿六千

车库被撬，一辆价值万元的摩托车被盗该由谁负责？近日，居住在金阊区某小区的摩托车失主赵文亮通过法律向小区物业经管公司讨说法，拿到了6000元的赔偿金。