上海市学区房价格的影响机制

石忆邵，王伊婷

【摘要】摘要：研究目的：探讨上海学区房价格的影响机制。研究方法：特征价格法和多元回归分析法。研究结果：学校因素对房价影响程度之和达20.63%，影响程度居第二位，仅次于建筑面积的影响；具体而言，在其他条件不变的情况下，学校重点等级每下降一级，住宅价格将平均下降

8.698%；小学本区排名每降低一位，住宅价格将平均下降0.896%；到重点中学距离每增加100 m，住宅价格将平均下降0.995%；距重点小学距离每增加100 m，住宅价格将平均下降0.499%。研究结论：重点中小学对周边住宅价格存在着比较重要的积极影响，在相同情况下，学校等级越高、学校排名越靠前、距离重点学校越近，住宅价格则越高；重点小学和重点中学相伴的“双学区房”更加受到青睐。

【期刊名称】中国土地科学

【年(卷),期】2014(028)012

【总页数】9

【关键词】不动产价格；学区房价格；特征价格模型；影响机制；多元回归分析；上海市

1 引言

“学区房”是指由教育部门或者学校规定的，按照就近免试入学的原则，学校招收指定地域范围内的学生，这个范围内的物业、房产叫做学区房[1]。自1990年代末以来，中国的房地产业飞速发展房价也成了关注重点。在房价持续居高不下的情况下，购买住房成为一项重大的家庭投资。家长为使孩子获取优质的教育，不输在教育的起跑线上，不惜倾其血本为子女购置小学学区的房产[2]。与此同时，学区房也成为一些房地产商的促销手段，挂上学区房的名称就像贴上一个“稳增不赔”的标签，好的学区房甚至普遍高出其他房源价格的20%。

在国内有关公共设施资源对房地产价格影响的研究中，主要采用特征价格模型和方法[3-5]，通常单独研究以下几种主要公共设施，譬如：轨道交通、大型公园绿地、景观设施、大学（城）、基础教育等，偶有开展多项公共资源对房地产价格影响的研究[6-10]。在关于学区房价格的有限研究中

，大多局限于定性分析，而较少展开定量研究[11-19]。在国外，由于没有学区房的概念，虽然运用特征价格法来进行房地产价格研究已经比较成熟[20-21]，但有关教育设施对周边地区房价的影响方面的研究依然偏少。Reback为了识别与学区边界的重要性减弱相关的资本化效果，采用公立学校选择项目，利用来自于明尼苏达州的跨学区选择的调查数据，发现学生能够转入的首选学区，其住宅物业显著升值，而转出学生的学区，其住宅物业价值下降[22]。Black对马萨诸塞州的房地产市场调查，发现房地产价格与当地小学标准化成绩有着密切的关系：考试成绩每提高5%，周边房价上涨2.1%[23]。Fack 等探讨了房价对邻近的公立学校和私立学校的教育质量的反应状况，比较不同就学